物業(yè)項(xiàng)目早期介入案例

1、早期介入和前期物業(yè)管理案例分析案例一：物業(yè)管理早期介入實(shí)例在物業(yè)管理的早期介入工作中，物業(yè)建設(shè)單位的理解和支持是非常 重要的，但物業(yè)管理企業(yè)能否在早期介入中提供有價值的意見和建議 也是早期介入能否落實(shí)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。只有當(dāng)物業(yè)建設(shè)單位變被動的強(qiáng) 迫接受為強(qiáng)烈的要求物業(yè)管理企業(yè)參與，只有當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)把以前 的“售后服務(wù)”思想變?yōu)樵缙诮槿氲挠行?shí)踐，物業(yè)管理早期介入才 能得以有效落實(shí)，長期以來建管脫接的問題才能得以解決。 下面就某一典型案例作簡要分析：一、項(xiàng)目背景該物業(yè)項(xiàng)目位于粵西的一個沿海城市，開發(fā)規(guī)模較大，總建筑面積 達(dá)40余萬平方米，是當(dāng)?shù)刈畲蟮淖≌ㄔO(shè)項(xiàng)目，因此倍受當(dāng)?shù)鼐用窈?政府的關(guān)注。整

2、個項(xiàng)目分三期建設(shè)，第一期為經(jīng)濟(jì)適用房，同時被列 為該市重點(diǎn)工作，整個小區(qū)建設(shè)申報國家康居示范工程小區(qū)。該物業(yè)建設(shè)單位前期已開發(fā)過多項(xiàng)物業(yè)項(xiàng)目，自己組建了物業(yè)管理 企業(yè)，為把這個項(xiàng)目建設(shè)好、經(jīng)營好，該物業(yè)建設(shè)單位擬聘請有經(jīng)驗(yàn) 的物業(yè)管理企業(yè)擔(dān)任項(xiàng)目的物業(yè)管理顧問，幫助解決前期的物業(yè)管理 問題。由于該地的房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理水平在廣東地區(qū)相對落后，消費(fèi)者 的置業(yè)觀念和物業(yè)管理意識和其他地區(qū)比較還有差異，房地產(chǎn)售價和 物業(yè)管理收費(fèi)都處于較低的水平，因此以下的分析都是基于這種現(xiàn)狀 來展開。二、項(xiàng)目論證階段物業(yè)管理介入的內(nèi)容和效果在該項(xiàng)目的論證階段，物業(yè)管理企業(yè)就參與了工作并就該物業(yè)的市場 定位、物業(yè)管

3、理的基本思路和框架、物業(yè)管理的運(yùn)作模式發(fā)表了意見 并得到物業(yè)建設(shè)單位的采納。1考慮到整個工程項(xiàng)目的狀況，第一期屬經(jīng)濟(jì)適用房，消費(fèi)者大多 屬于中低收入階層，在市場定位上除合理控制建設(shè)成本外，還應(yīng)考慮 降低物業(yè)管理成本。按此思路，第一期的綠化率可以低一些，設(shè)備選型可以便宜一些；而第二期、第三期由于消費(fèi)者為中高收入階層，綠 化率要高，設(shè)備選型要好。2對整個項(xiàng)目的配套設(shè)施建設(shè)提出了意見，重點(diǎn)考慮配套設(shè)施的布 局，既要方便于未來業(yè)主的使用又要防止對業(yè)主的生活產(chǎn)生影響和干 擾。3提出了人車分流的概念，這在該地屬于新的提法，也是以后項(xiàng)目 銷售的亮點(diǎn)。4確定了物業(yè)管理早期介入和前期管理的時間、方式和工作內(nèi)容，

4、 明確了各配合方之間信息溝通的渠道，確定了分階段物業(yè)管理的目標(biāo) 和要求。實(shí)踐證明，這幾條意見和建議對物業(yè)建設(shè)單位是非常有益的幫助， 使之市場定位更加準(zhǔn)確，性能價格比更 為合適，在第一期銷售過程中的良好業(yè)績證明了這些。三、規(guī)劃設(shè)計階段介入內(nèi)容 在規(guī)劃設(shè)計階段，物業(yè)管理企業(yè)參加了多次論證會，就規(guī)劃方案提出 了多項(xiàng)建議，并得以采納，也受到了業(yè)主的好評。1考慮到項(xiàng)目較大、分期開發(fā)的情況，建議在方案設(shè)計時采用分組 團(tuán)的布局，且各組團(tuán)相對獨(dú)立和封閉。這樣有利于按服務(wù)對象的不同 提供不同的服務(wù)內(nèi)容，確定不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，滿足不同層次的消費(fèi)者 的需求。2對智能化系統(tǒng)的設(shè)計、商業(yè)配套設(shè)施的建設(shè)、中心會所及休閑區(qū)

5、域的布局、幼兒園的安置、會所功能的設(shè)置等提供了主導(dǎo)意見。由于 物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)際運(yùn)作方面有豐富的經(jīng)驗(yàn)，深得建設(shè)單位和業(yè)主的 好評。3就物業(yè)管理的條件在規(guī)劃設(shè)計時予以落實(shí)，不僅明確了辦公用 房，還落實(shí)了物業(yè)管理人員宿舍、食堂、休息室、倉庫以及清潔車的 停放場地等。4此階段根據(jù)前期物業(yè)管理總體策劃方案的思路，進(jìn)行了詳細(xì)物業(yè) 管理方案的制訂和實(shí)施進(jìn)度表的確定，包括人員的編制及招聘、培訓(xùn) 計劃、費(fèi)用測算等， 這些都得到了建設(shè)單位的支持和認(rèn)可。四、建設(shè)階段的介入內(nèi)容 在建設(shè)階段，物業(yè)管理企業(yè)跟蹤了整個過程，召集或參與了多次專題 討論會，其中一次提出了 18項(xiàng)整改意見，這些意見大部分都在建設(shè)中被采 納，典

6、型的介入內(nèi)容如下：1對生活垃圾堆放、清運(yùn)和處理方式提出了具體要求，要求設(shè)立足 夠的垃圾桶放置位置，要硬底化，同時要方便清洗。2樓梯道大門的安排，既要便于安裝對講系統(tǒng)，又要便于安裝集合 信報箱，還要注重美觀實(shí)用和便于維修。3在綠化帶施工時，首先要考慮澆水管道的鋪設(shè)，否則又要返修， 造成浪費(fèi)。4在施工過程中發(fā)現(xiàn)部分基礎(chǔ)沒有搞好，而該區(qū)屬填海區(qū)，易發(fā)生 不均勻沉降，如果發(fā)生這種情況，此處的管網(wǎng)就會發(fā)生斷裂。建議予 以重新施工。5督促物業(yè)建設(shè)單位將一些特殊的裝飾材料留出一部分以便于物業(yè) 管理的維修和更換，如一些彩色地磚、鍍膜玻璃、涂料等。6對招聘的物業(yè)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，并組織編寫各類文件和規(guī)章制 度，

7、建立對內(nèi)、外關(guān)系的工作程序和工作要求，起草業(yè)主公約、裝修 管理規(guī)定和物業(yè)管理中涉及到的文件資料。7與物業(yè)建設(shè)單位一起，同供電公司、自來水公司、煤氣公司等相 關(guān)部門協(xié)調(diào)，確定相應(yīng)的管理方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。五、銷售階段的介入 在此階段主要介入了以下工作：l 在銷售前，將物業(yè)管理方案整理并全面完成，將許多涉及業(yè)主 買房應(yīng)知的內(nèi)容，以書面文件的形式確定下來。2銷售前對售樓人員進(jìn)行系列的物業(yè)管理培訓(xùn)，使他們對物業(yè)管理 的基本概念和基本知識有所了解，對將來該小區(qū)的物業(yè)管理內(nèi)容和模 式有統(tǒng)一的理解。3在售樓現(xiàn)場設(shè)立了專職的物業(yè)管理咨詢?nèi)藛T，接受購房者的咨 詢，這種咨詢和宣傳溝通起到了很好的效果，避免了物業(yè)建設(shè)單

8、位對 物業(yè)管理的亂承諾，也使未來業(yè)主對物業(yè)管理有了信心，增加了購買 的欲望。4為使業(yè)主或未來業(yè)主對物業(yè)管理有所了解，在銷售時，就讓已招 聘的部分物業(yè)管理人員上崗，如清潔人員、保安人員、綠化人員的規(guī) 范化工作，更使得業(yè)主對物業(yè)管理的印象加深。六、早期介人的效果 該項(xiàng)目已取得了明顯的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益最具有影響力的項(xiàng)目和物 業(yè)管理的范例。（ 一 ） 在經(jīng)濟(jì)效益方面：1首期 16萬平方米已基本售完，二期建設(shè)雖然還未完成，但銷售勢 頭強(qiáng)勁，部分戶型甚至出現(xiàn)了搶購現(xiàn)象，房價也從最初的1200元平方米，上升到目前的 2000元平方米，前期購房者都享受了房屋升值 帶來的收益。2物業(yè)管理由于小區(qū)的入住率較高和

9、其他方面的經(jīng)營收入的補(bǔ)充， 經(jīng)濟(jì)壓力不大，由于物業(yè)建設(shè)單位體驗(yàn)到了物業(yè)管理帶來的效果，主 動提出了給予其他方面的幫助以支持物業(yè)管理水平的進(jìn)一步提高。（ 二 ） 在社會效益方面：1該小區(qū)已被當(dāng)?shù)卣付閰⒂^點(diǎn)和示范小區(qū)，成為了當(dāng)?shù)爻鞘?建設(shè)和物業(yè)管理的樣板。2小區(qū)的物業(yè)管理已成為當(dāng)?shù)卣贫ㄕ叻ㄒ?guī)的實(shí)驗(yàn)地。3該小區(qū)物業(yè)管理的成功，為當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理意識和物業(yè)管理水平的 提高起到了非常積極的促進(jìn)作用。4該項(xiàng)目成功后，物業(yè)建設(shè)單位的形象大大得以提升，使很多其他 物業(yè)建設(shè)單位提高了對物業(yè)管理的認(rèn)識，紛紛邀請物業(yè)管理企業(yè)合作 和加盟。上述事實(shí)說明了物業(yè)管理的早期介入對物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè) 和業(yè)主都

10、有很大的益處，是解決物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理銜接問題的有效 手段，應(yīng)引起各方面的重視，只有大家都能認(rèn)識到早期介入的重要 性，物業(yè)管理市場的發(fā)育才可能進(jìn)一步完善.案例二：前期介入發(fā)現(xiàn)設(shè)計不合理怎么辦去年 8月中旬，深圳開元國際物業(yè)管理公司與煙臺祥隆置業(yè)公司簽 約，為其開發(fā)的海天名人廣場提供物業(yè)管理顧問服務(wù)，隨后由管理、 土建、機(jī)電、智能化等方面 6名專業(yè)人士組成的顧問團(tuán)即抵達(dá)現(xiàn)場， 開始了前期顧問服務(wù)工作。當(dāng)時，海天名人廣場尚處于結(jié)構(gòu)施工階段。顧問團(tuán)通過分析市場、閱 讀圖紙、勘驗(yàn)現(xiàn)場和比較測算，從滿足物業(yè)管理服務(wù)需求、保證物業(yè)管理運(yùn)行質(zhì)量、控制 物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)成本的角度，提出了 30余項(xiàng)優(yōu)化設(shè)計建議 （

11、 獨(dú)特的身份 和視角，使物業(yè)公司考慮問題更細(xì)致、更周密、更長遠(yuǎn)，因而也就更 容易發(fā)現(xiàn)設(shè)計上的瑕疵、漏洞和缺憾 ） 。期間，他們還發(fā)現(xiàn)整個小區(qū)的 消火栓系統(tǒng)存在著設(shè)計超標(biāo)的問題。海天名人廣場有 5座高層樓宇，每幢每層平面為 800多平方米，有兩道 分布合理的消火栓及其立管就足以滿足國家消防規(guī)范的要求。然而某 設(shè)計院竟為其設(shè)計了三道，這意味著不僅無謂增加了30多萬元的建筑成本，而且還無端影響了戶內(nèi)布局 （ 在發(fā)展商的主要合作方中，惟有物 業(yè)公司的取費(fèi)不與工程總造價相聯(lián)系，所以他們不存在“水漲船 高”，盲目鼓動發(fā)展商無謂增加投資以提高自身收益的利益沖動 ） 。于 是，開元國際顧問團(tuán)提議發(fā)展商抓緊找設(shè)計院洽商變更設(shè)計，取消一 道消火栓及其立管。發(fā)展商認(rèn)為開元國際的建議確實(shí)很有道理，便馬上和設(shè)計院進(jìn)行交 涉。不料設(shè)計院不愿意否定自己的設(shè)計方案，堅(jiān)持認(rèn)定必須要有三道 消火栓及其立管，發(fā)展商反復(fù)交涉也未獲認(rèn)可，球又被踢回開元國 際。開元國際的專業(yè)人員不屈不撓，書面列