電大-房地產(chǎn)估計(jì)-復(fù)習(xí)資料3

1、1、投資利息的計(jì)算基數(shù)包括( )。A、土地取得成本B、開(kāi)發(fā)成本C、管理費(fèi)用D、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)2、路線價(jià)法的理論依據(jù)為( )。A、預(yù)期原理B、區(qū)位原理C、替代原理D、供需原理3、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是指建筑物從建成之日起預(yù)期產(chǎn)生的收入等于其運(yùn)營(yíng)費(fèi)用時(shí)的持續(xù)年數(shù)。( )A、對(duì)B、錯(cuò)4、在下列的幾種提法中，屬于正確的提法應(yīng)該是(.)。A、交易實(shí)例一定是可比實(shí)例B、交易實(shí)例不一定是可比實(shí)例C、可比實(shí)例一定是交易實(shí)例D、可比實(shí)例不一定是交易實(shí)例5、當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或下降的數(shù)額大致接近時(shí)，宜采用( )預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格。A、數(shù)學(xué)曲線擬合法B、平均增減量法C、平均發(fā)展速度法D、移

2、動(dòng)平均法6、某建筑物實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)為lO年，估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為( )。A、43.2%B、50%C、56.8%D、70%7、某工業(yè)用地出讓年限為50年，出讓時(shí)為五通一平，該區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)為800元/m2 (基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵為五通一平無(wú)限年期的地價(jià))，土地報(bào)酬率為8%。那么該宗工業(yè)用地的價(jià)格為( )元/m2。A、782.94B、817.06C、792.85D、768.068、假設(shè)開(kāi)發(fā)法最基本的公式為：待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)

3、價(jià)值-開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-投資者購(gòu)買待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。( )A、對(duì)B、錯(cuò)9、影響房地產(chǎn)價(jià)格的行政因素，是指那些影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度、政策、法律法規(guī)、行政行為等方面的因素，主要有( )。A、房地產(chǎn)制度、房地產(chǎn)價(jià)格政策、特殊政策B、行政隸屬變更、城市發(fā)展戰(zhàn)略C、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃D、稅收政策、交通管制10、對(duì)于報(bào)酬資本化法最一般的公式，下列說(shuō)法正確的有( )。A、是收益還原法的原理公式，主要用于理論分析B、實(shí)際估價(jià)中，一般假設(shè)報(bào)酬率長(zhǎng)期維持不變C、報(bào)酬資本化法公式均是假設(shè)凈收益相對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)發(fā)生在期末D、凈收益、報(bào)酬率、收益期限的單位要一致，通常

4、為年，也可以是月、季等11、明確估價(jià)對(duì)象包括( )。A、明確估價(jià)對(duì)象的實(shí)物B、明確估價(jià)對(duì)象的權(quán)益C、明確估價(jià)對(duì)象的區(qū)位狀況D、明確估價(jià)對(duì)象的基礎(chǔ)設(shè)施情況12、在應(yīng)用指數(shù)修勻法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，要進(jìn)行修勻常數(shù)a的試算，用哪個(gè)常數(shù)a修正的預(yù)測(cè)值與實(shí)際值的相對(duì)誤差最小，就以這個(gè)常數(shù)來(lái)修正最合適。( )A、對(duì)B、錯(cuò)13、土地使用權(quán)的形式有( )等。A、出讓土地使用權(quán)B、劃撥土地使用權(quán)C、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)D、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)14、運(yùn)用平均發(fā)展速度法進(jìn)行估價(jià)的條件是，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或下降的，且各期上升或下降的幅度要相等，否則就不適宜采用這種方法。( )A、對(duì)B、錯(cuò)15、假設(shè)開(kāi)發(fā)法類似于地租原理，只不

5、過(guò)地租是每年的租金剩余，假設(shè)開(kāi)發(fā)法通常測(cè)算的是一次性的價(jià)格剩余。( )A、對(duì)B、錯(cuò)16、對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象，宜選用兩種以上(含兩種)的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。( ) A、對(duì)B、錯(cuò)17、由于估價(jià)時(shí)點(diǎn)選取的特點(diǎn)，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，沒(méi)必要要考慮資金的時(shí)間價(jià)值。( )A、對(duì)B、錯(cuò)18、某宗房地產(chǎn)1993年10月建成，在2003年10月預(yù)評(píng)估其現(xiàn)值，經(jīng)估價(jià)人員判定認(rèn)為該宗物業(yè)尚可使用40年，假若殘值率為O，按直線法確定其成新率為( )%。A、60B、70C、80D、9019、國(guó)有土地使用權(quán)出讓的拍賣價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格和協(xié)議價(jià)格三者之間價(jià)格的高低，在一般比較正常的情況下應(yīng)該是( )。A、拍賣價(jià)格>招標(biāo)價(jià)

6、格>協(xié)議價(jià)格B、拍賣價(jià)格<招標(biāo)價(jià)格<協(xié)議價(jià)格C、三種價(jià)格應(yīng)該都一樣D、三種價(jià)格大小都無(wú)任何規(guī)律20、通常情況下，評(píng)估下列房地產(chǎn)適用收益法的有( )。A、寫(xiě)字樓B、電影院C、教學(xué)樓D、停車場(chǎng)21、某塊土地總面積為200 m2，建筑物的各層面積相同，共10層，其建筑密度為60%，則總建筑面積為( )m2。A、1200B、120C、3333D、333.322、重建價(jià)格又稱重建成本，是采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估計(jì)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價(jià)格。( ) A、對(duì)B、錯(cuò)23、結(jié)構(gòu)是指建筑物中由承重構(gòu)件

7、(基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋架等)組成的體系。具體如以組成建筑結(jié)構(gòu)的主要建筑材料來(lái)劃分，可分為( )。A、鋼結(jié)構(gòu)B、混凝土結(jié)構(gòu)C、磚木結(jié)構(gòu)D、磚混結(jié)構(gòu)24、總的來(lái)講，房地產(chǎn)的價(jià)格與房地產(chǎn)的供給和需求，分別是( )。A、正相關(guān)和正相關(guān)B、正相關(guān)和負(fù)相關(guān)C、負(fù)相關(guān)和正相關(guān)D、負(fù)相關(guān)和負(fù)相關(guān)25、( )，建設(shè)部制定了城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)，使得拆遷估價(jià)問(wèn)題有了參考依據(jù)。A、2003年1月1日B、2004年1月1日C、2004年12月1日D、2003年12月1日26、在路線法中，臨接一道路的其他土地的價(jià)格，是以路線價(jià)為基準(zhǔn)，考慮其( )。A、臨街深度B、臨街狀況C、土地形狀D、臨街寬度27、在進(jìn)行

8、城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估時(shí)要明確基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵、構(gòu)成、表達(dá)方式、基準(zhǔn)日期等。其中特別是要明確擬評(píng)估的基準(zhǔn)地價(jià)所對(duì)應(yīng)的土地條件或狀況，包括土地的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、平整程度及( )等。A、權(quán)利性質(zhì)B、使用年限C、用途D、容積率28、資本化率和報(bào)酬率都是將房地產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率，前者是某種年收益與價(jià)格的比率，并不明確的表示獲利能力;后者是用來(lái)除一連串的未來(lái)各期凈收益，以求得未來(lái)各期凈收益現(xiàn)值的比率。( )A、對(duì)B、錯(cuò)29、關(guān)于收益法適用的對(duì)象，下列最佳表述為( )。 A、臨街房地產(chǎn)B、城市房地產(chǎn)C、有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)D、出租或銷售用途的房地產(chǎn)30、某宗房地產(chǎn)2000年1月15日的價(jià)格為

9、900美元/m2，匯率為1美元=8.26元人民幣。該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格月均上漲0.3%，則其2000年10月15日的價(jià)格為( )元人民幣/m2。2000年10月15日的匯率假定為1美元=8.29元人民幣。A、7665B、7262C、7637D、741231、某宗房地產(chǎn)土地面積300 m2，建筑面積250 m2，建筑物的外觀及設(shè)備均已陳舊過(guò)時(shí)，有待拆除重建，估價(jià)拆遷費(fèi)用每平方米建筑面積300元，殘值每平方米建筑面積50元，則該宗房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)額為( )元。 A、62500B、62000C、61000D、6150032、土地的位置、面積、形狀、地質(zhì)屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域因素。(

10、)A、對(duì)B、錯(cuò)33、如果可比實(shí)例的交易時(shí)點(diǎn)與其估價(jià)時(shí)點(diǎn)不一致，則必須進(jìn)行交易日期的修正。( )A、對(duì)B、錯(cuò)34、對(duì)于單純?cè)黾尤莘e率的補(bǔ)地價(jià)來(lái)說(shuō)，其補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額理論上可以用下列公式計(jì)算：補(bǔ)地價(jià)(單價(jià))=(增加后的容積率-原容積率)/( )×原容積率下的土地單價(jià)。 A、建筑面積B、原容積率C、土地總面積D、增加后的容積率35、某宗地面積為5000 m2，現(xiàn)狀容積率為0.8，土地市場(chǎng)價(jià)值為4000元/m2，擬進(jìn)行改造，推準(zhǔn)的規(guī)劃容積率為5.0，樓面地價(jià)為1500元/m2，則理論上應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)( )萬(wàn)元。A、1250B、1750C、2050D、215036、估價(jià)目的是由委托人提出的，但在實(shí)際中

11、委托人往往并不懂得要提出估價(jià)目的，并可能不懂得如何表達(dá)其估價(jià)目的，因此一般估價(jià)目的都是由估價(jià)人員自己來(lái)確定。( )A、對(duì)B、錯(cuò)37、承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200m2，租賃期限為8年，年租金固定不變?yōu)?80元/m2?，F(xiàn)市場(chǎng)上類似住宅的年租金為600元/m2。若折現(xiàn)率為8%，則承租人甲當(dāng)前的權(quán)益價(jià)值為( )萬(wàn)元。A、6.19B、6.42C、7.20D、9.5838、應(yīng)用現(xiàn)金流量法進(jìn)行測(cè)算時(shí)，要注意做到( )。A、盡可能準(zhǔn)確估計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期長(zhǎng)短B、盡可能準(zhǔn)確估計(jì)出各項(xiàng)支出、收入的發(fā)生時(shí)間C、各項(xiàng)支出發(fā)生時(shí)發(fā)生的數(shù)額要盡可能估計(jì)準(zhǔn)確D、各項(xiàng)支出發(fā)生時(shí)的銀行利息

12、要盡可能估計(jì)準(zhǔn)確39、某塊土地上有一建筑物，各層建筑面積相同，共有20層，且建筑密度為60%，則建筑容積率為( )。A、33.3B、12C、20D、60%40、房地產(chǎn)的收益可以分為有形收益和無(wú)形收益，由于無(wú)形收益難以貨幣化，因而在計(jì)算凈收益時(shí)，不必考慮。( )A、對(duì)B、錯(cuò)41、假設(shè)開(kāi)發(fā)法在被用于投資分析目的時(shí)，可以為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資決策提供依據(jù)，具體說(shuō)可以提供( )數(shù)據(jù)。A、確定開(kāi)發(fā)場(chǎng)地的最高價(jià)格B、確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)C(jī)、確定開(kāi)發(fā)中可能出理的最高費(fèi)用D、確定項(xiàng)目建成后的最佳利潤(rùn)42、報(bào)酬資本化法公式均是假設(shè)凈收益相對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)發(fā)生在( )。A、期初B、期中C、期末D、年末43、( )要求

13、房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)站在中立的立場(chǎng)上，求出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都是公平合理的價(jià)格。評(píng)估出的價(jià)格如果不夠合理，必然會(huì)損害當(dāng)事人中某一方的利益，也會(huì)有損于房地產(chǎn)估價(jià)人員、估價(jià)機(jī)構(gòu)以至于整個(gè)估價(jià)行業(yè)的社會(huì)名譽(yù)和權(quán)威性。A、合法原則B、公平原則C、替代原則D、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則44、數(shù)學(xué)曲線擬合法主要有：( )A、直線趨勢(shì)法B、指數(shù)平滑法C、指數(shù)曲線趨勢(shì)法D、二次拋物線趨勢(shì)法45、房地產(chǎn)價(jià)格的特征主要有( )。A、房地產(chǎn)價(jià)格是在長(zhǎng)期考慮下形成的B、房地產(chǎn)價(jià)格是在市場(chǎng)上形成的C、房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格D、房地產(chǎn)價(jià)格通常是個(gè)別形成的46、在評(píng)估一宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，一般要求同時(shí)采用( )方法。A、一種或一

14、種以上的B、兩種或兩種以上的C、三種或三種以上的D、四種或四種以上的47、市場(chǎng)法中的房地產(chǎn)狀況調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、交易狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。( )A、對(duì)B、錯(cuò)48、在成本法中，直接成本利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)包括( )。 A、土地取得成本B、開(kāi)發(fā)成本C、管理費(fèi)用D、銷售費(fèi)用49、某大廈總建筑面積10000 m2，房地總價(jià)值6000萬(wàn)元，其中，土地總價(jià)值2500萬(wàn)元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為180萬(wàn)元，建筑面積為240 m2。如果按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，則該人占有的土地分額為( )。A、2.4%B、3.0%C、3.8%D、7.2%50、8年前建成交付使用的某建筑物，建筑面積是120 m2，單位建筑面積的重置價(jià)格為800元/m2，建筑物殘值率為6%，年折舊率2.2%，計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值是( )元。A、76880B、79104C、77952D、81562參考答案1、A B C 2、C 3、B 4、B C 5、B C6、C 7、A 8、A 9、A B C D 10、A B C D11、A B