加快廉租住房建設(shè)的政策導(dǎo)向和發(fā)展對策-

1、亻良一、充分了解我國住有所居的基本國情1.我國仍處在社會主義初級階段雖然經(jīng)過近30年的改革開放,我國的社會進步和經(jīng)濟發(fā)展已取得了令世人注目的發(fā)展,但是我國仍處在社會主義初級階段的基本國情沒變,我們國家的人口基數(shù)大,中西部地區(qū)發(fā)展滯后,中低收入家庭多,人地矛盾尖銳。目前,我國城鎮(zhèn)居民中中等收入以下家庭約占70%,約4億人口,通過政府供給來主導(dǎo)解決這么多人的住房問題,肯定不切實際。即使是占10%左右的最低收入家庭也有近6000萬人口,其中人均住房面積低于10平方米的住房困難戶人口數(shù)約在4000萬人,超過了很多發(fā)達國家和發(fā)展中國家的人口總數(shù),僅保障這部分人的基本住房需求就是一項非常艱巨的任務(wù)。據(jù)建設(shè)

2、部統(tǒng)計測算,要解決這1000萬戶居民的住房困難,“十一五”期間每年需要投入約500億元,資金缺口非常大,必須吸引政府以外的大量資金投入。地價上漲與房價高升之間存在正相關(guān)性。實踐證明:要達到平抑房價的目標(biāo),就要千方百計的將地價控制在合理的范圍內(nèi)。我國雖然有960萬平方公里的國土面積,但適合城市化發(fā)展的平地面積只占12%,約15萬平方公里,人地矛盾突出問題十分嚴(yán)重。目前,我國人均平地面積不到900平方米,與人地矛盾最為突出的日本相當(dāng)。到2030年人口高峰時,按16億人口計算,人均平地面積將下降到720平方米。約為日本同期的90%。平地資源的高度稀缺,意味著占有土地的邊際機會成本很高,所以為了保障世

3、世代代住有所居的基本權(quán)利和實現(xiàn)代際公平,就必須積極制定和實施集約用地的政策導(dǎo)向。當(dāng)前,僅僅改變出讓土地的方式依舊是治標(biāo)不治本,只有加大對閑置土地的處置力度,才能制止開發(fā)商爭當(dāng)“地主”的欲望,才能使高升的地價合理回歸。2.我國經(jīng)濟發(fā)展的不平衡導(dǎo)致社會差距過大進入21世紀(jì)以來,我國房價持續(xù)上漲,國務(wù)院各相關(guān)部門不斷出臺調(diào)控政策。但是各省市尤其是一、二線城市房價卻迎著步步緊逼的調(diào)控昂首向上,出現(xiàn)了各國少有的越調(diào)控房價漲得越快的怪現(xiàn)象。2006年,我國平均房價收入比為6.7,仍屬于可接受范圍,與國際平均水平也相接近。但是,我國的房價收入比的社會差距很大,2006年最低收入家庭的房價收入比約為22,而最

4、高收入家庭的房價收入比剛超過2,加快廉租住房建設(shè)的 政策導(dǎo)向和發(fā)展對策前者是后者的近10倍。并且,這種差距仍呈現(xiàn)出逐年擴大的趨勢。由此可見,我國商品房價格的快速非理性上漲和人均每年可支配收入的差距的日益增大,既影響了消費者改善住房需求和積極性,更使一批低收入家庭改善住房和實現(xiàn)住有所居成為難以實現(xiàn)的奢望。根據(jù)聯(lián)合國教科文組織的調(diào)查統(tǒng)計表明:我國高收入家庭與低收入家庭房價收入比的差距要比國際平均水平高出很多,中、低收入家庭的購房能力明顯低于國際同等水平。如果以房價增速與中等收入家庭收入增速大體同步為合理標(biāo)準(zhǔn)來看,我國“十一五”期間房價增速明顯偏高,直接導(dǎo)致了中、低收入家庭購房支付能力下降。因此,基

5、本居住權(quán)的保障和購房能力社會差距的調(diào)節(jié)需要政府制定科學(xué)和合理的住房政策來發(fā)揮作用。3.建立和健全我國的住房征信體系住房是資金密集型產(chǎn)品,單位價格很高,一般都在數(shù)十萬元乃至幾百萬元之間,遠遠超過了一般家庭所能承受的年收入水平。因此,住房消費總是與社會信用,尤其是消費信貸緊密結(jié)合的。這樣,政府就可以對個人購房提供金融支持,來提高他們的支付能力。支持手段除了降低首付比例以外,更應(yīng)提供長期優(yōu)惠利率。必須在“十一五”期間努力建立和健全我國的住房征信體系和進一步規(guī)范我國的政策性住房金融制度。由于我國的住房征信體系真正建立和完善還有很長的一段路要走,所以公民與政府間的有效監(jiān)督還只停留在口頭上,真正實施還有待

6、時日。我國目前與居民住房、購房相關(guān)的信息還分散在房屋、城建、民政、公安、金融、保險等部門,不僅各個部門內(nèi)部的征信體系不完善,部門之間也無法互聯(lián)互通,政府主管部門也沒有建立起有效的公共信息披露制度,整個住房征信體系很不完善。商業(yè)銀行在住房信用查詢方面主要依賴人民銀行建立的銀行業(yè)個人征信系統(tǒng),但該系統(tǒng)的個人信息還不完整和準(zhǔn)確,且更新慢,不能充分、及時地記錄和反映家庭成員的相關(guān)信息,不能對家庭住房情況進行精確統(tǒng)計,因而也不能為購買經(jīng)濟適用住房和廉租房配租等工作提供征信支持。由于政府不能準(zhǔn)確掌握居民的收入和住房情況,居民也不能對政府和政府官員的行為進行有效的監(jiān)督,雙方存在著嚴(yán)重的信息不對稱,使得一些在

7、發(fā)達國家和亞洲四小龍實施多年且行之有效的住房經(jīng)驗,沒能在我國這個急需建立和完善住房體系的發(fā)展中國家開花結(jié)果。二、建立保障性住房的合理運作機制1.建立保障性住房的價格形成機制我國和諧社會建設(shè)中人民享有充分的住房權(quán)利,2007年全國建設(shè)工作會議明確指出:擁有住房是人的一種基本權(quán)利,是一種基本的社會保障。黨的十七大更是將住有所居定為了基本國策。然而,從改革開放30年的探索與實踐看,僅靠市場機制還無法全面和快速的解決住房領(lǐng)域的社會公平問題。權(quán)利體現(xiàn)在具體的政策中,1998年國務(wù)院相關(guān)文件制訂的保障性住房補貼標(biāo)準(zhǔn)是三口之家60平方米,即人均20平方米。2005年以來,建設(shè)部曾經(jīng)公布小康社會住房標(biāo)準(zhǔn)人均3

8、0平方米。我國作為人口大國,參照保障性住房標(biāo)準(zhǔn)來統(tǒng)籌保障性住房建設(shè),用小康住房的標(biāo)準(zhǔn)來指導(dǎo)城市商品住房建設(shè),具有突出的操作價值與實踐意義。每個城市的資源情況不同,人口集中度狀況不同,小康住房標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)當(dāng)根據(jù)這些不同和差別而有所區(qū)別。“十一五”以來,國務(wù)院多次明確提出:要重點開發(fā)面向廣大百姓的中低價位的商品住房、經(jīng)濟適用住房和平抑房價的基本精神,所謂重點就是數(shù)量上要占較大的比例,所謂面向就是指城市居民有基本償付能力價位的住房。而當(dāng)前,雖然實際需求保障性住房的數(shù)量看上去并不大,實際上是我們提供的數(shù)量太少,加上房價倒逼提前消費的消費者較多。在有條件享受保障性住房待遇的80%的城市居民中,只有至今沒有住

9、房、有住房但面積小于保障性住房標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)有住房功能落后和質(zhì)量較差的城市居民才是實際需求的用戶對象。根據(jù)各城市的大小不同,經(jīng)濟增長及住房需求量不同,合理的保障性住房價格計算方式應(yīng)該分為:一是計算城市居民平均年收入及統(tǒng)計城市人口;二是計算城市家庭平均人口與家庭平均年收入;三是用家庭年收入平均出月收入,并得到以月收入40%歸還20年8成商業(yè)貸款的月供數(shù)。四是按月供為家庭收入30%標(biāo)準(zhǔn)計算出可承受的房價下限,此房價即為城市保障性住房的合理房價指標(biāo)。城市合理房價顯示的城市居民的購房能力,讓我們知道了標(biāo)準(zhǔn)的上限。超出合理標(biāo)準(zhǔn),引起的是投資與投機的需求。投資與投機性需求任何時候都應(yīng)當(dāng)控制在總量的20%左右。不

10、難看出:制訂保障性住房合理房價是將房地產(chǎn) 市場宏觀調(diào)控落到實處的重要一環(huán),否則穩(wěn)定房價和住有所居就成一句空話,也無法操作。過去那種缺乏標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)的調(diào)控方式應(yīng)當(dāng)予以徹底的改變和根治。2.發(fā)展廉租住房應(yīng)以實物配租為首選世界各國推出的廉租住房制度主要分為兩中基本形式:一是實物配租,就是指對符合條件的申請人配租一處廉租住房;二是貨幣配租,就是指對符合條件并已有自行租賃住房的,按人口和住房面積核發(fā)租金補貼。實物配租和貨幣配租各有利弊。貨幣配租的最大益處在于退出機制的完善。當(dāng)收入或人口發(fā)生變化,享受廉租住房的家庭依照規(guī)定已不符合條件時,在實物配租制度下,要求租戶辦理回購廉租住房或加收租金的工作不僅被動,而

11、且工作量大、成本高、效率低。采取貨幣配租的方式則可以通過停止發(fā)放補貼的方式,以最低的成本實現(xiàn)退出機制。但是,鑒于我國特殊的國情,目前還是應(yīng)該以實物配租的形式為主。原因很簡單,因為出的資金只是土地出讓金的10%,而拿出土地則相當(dāng)于拿出100%的土地出讓金,地方政府通過劃撥土地建設(shè)廉租住房的動力顯然是被動型的。目前,我國可用于廉租住房的住房太少,貨幣配租的方式只能在短時間內(nèi)緩解而不能從根本上解決問題。國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明:至2007年初,全國城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)和實施仍有約60個地級以上城市存在空白點,而已經(jīng)實施的城市廉租住房數(shù)量也非常有限。簡單的貨幣補貼無濟于事。在廉租住房資源非常少的情況下,

12、若采取貨幣補貼,等于將廉租住房戶全部推到市場上去租房。這很可能推動租金的上漲,加重租房戶和政府的負(fù)擔(dān)。在經(jīng)濟發(fā)達國家,大都有對房屋租金進行管制的配套法律和法規(guī),而我國的廉租住房保障辦法剛剛推出,相關(guān)政策等還不配套。如果租金大幅上漲,貨幣配租很可能被逼上絕路,失去社會保障的本意。2008年是我國廉租住房建設(shè)大力開發(fā)和實施的一年,尤其需要重視廉租住房實物配租的重要性和緊迫性。世界多數(shù)國家在解決廉租住房等社會保障性住房的時候,在初始階段大都選用實物配租, 等到實物配租發(fā)展到一定階段后才實行貨幣配租。通過深入的分析和研究,我們不難看出貨幣配租是在實物配租的基礎(chǔ)上產(chǎn)生出來的一種廉租住房形式,而不能先于實

13、物配租而存在。在我國現(xiàn)階段廉租住房建設(shè)剛剛興起和廉租住房源嚴(yán)重不足的時候,地方政府建設(shè)廉租住房的動力又不足的情況下,應(yīng)該嚴(yán)格要求地方政府建設(shè)一定數(shù)量的廉租住房,而不能聽任個別地方政府以貨幣配租替代實物配租,最終導(dǎo)致廉租住房的社會保障功能的大大減弱。同時,實物配租有利于平抑房價,這一功能是貨幣配租所不具備的,而此功能恰恰是政府用于平抑房價的有效武器之一。三、發(fā)展廉租住房的制度保障與資金來源1.建立廉租住房的保障制度新頒發(fā)的保障辦法明確:廉租住房保障方式實行貨幣補貼和實物配租相結(jié)合。貨幣補貼標(biāo)準(zhǔn)由各市、縣人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平、城市低收入住房困難家庭的經(jīng)濟承受能力等因素確定。其中對城市低保家

14、庭,可以按照當(dāng)?shù)厥袌銎骄饨鸫_定租賃補貼標(biāo)準(zhǔn),如果采取實物配租,配租面積為城市低收入住房困難家庭現(xiàn)住房面積與保障面積標(biāo)準(zhǔn)的差額。實物配租的住房租金標(biāo)準(zhǔn)則實行政府定價。有條件的地區(qū),對城市居民最低生活保障家庭,可以免收實物配租住房中住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的租金。城市低收入住房困難家庭的收入標(biāo)準(zhǔn),住房困難標(biāo)準(zhǔn)等以及住房保障面積標(biāo)準(zhǔn),將由各市、縣人民政府按照各地實際情況自行確定并每年按時向社會公布一次。廉租住房保障管理辦法的頒布和實施,把我國廉租住房變革和我國住房保障推向了一個全新的境界和高度。我國此輪針對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控的重點在于住房保障,而住房保障的重點又在于廉租住房制度的建設(shè)和完善。目前,我國政

15、府已明確廉租住房的來源主要包括政府新建、收購的住房、騰退的公有住房、社會捐贈的住房等。新建廉租住房,應(yīng)當(dāng)采取配套建設(shè)與相對集中建設(shè)相結(jié)合的方式,主要在經(jīng)濟適用住房、普通商品住房項目中配套建設(shè)。此外,新建廉租住房的單套建筑面積要控制在50平方米以內(nèi),建設(shè)布局也要充分考慮城市低收入住房困難家庭居住和就業(yè)的便利。仔細研究九部委聯(lián)合發(fā)布的新規(guī),和以往發(fā)布的城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法等相關(guān)法律、法規(guī)并無太大的本質(zhì)的區(qū)別,關(guān)鍵是有關(guān)廉租住房的保障制度得到進一步的完善,而且以相當(dāng)具體和可操作的條文加以規(guī)范,它標(biāo)志著我國廉租住房制度真正邁入規(guī)范化、成熟化、科學(xué)化、嚴(yán)格化和法制化的新階段。2.確保廉租住房

16、的資金來源同關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見等相關(guān)政策相比,此次新頒發(fā)的廉租住房保障資金管理辦法中關(guān)于廉租住房保障資金的來源多了兩項,即社會捐贈的廉租住房保障資金和其他資金。然而,新頒發(fā)的管理辦法中,除了對土地出讓金中多少用于廉租住房建設(shè)做了具體規(guī)定以外,其他幾項來源的資金比例仍不明確,還須早日出臺相關(guān)的實施細則相配套。從2008年開始,我國廉租住房保障資金實行專項管理、分賬核算、專款專用、專項用于廉租住房保障開支,包括收購、改建和新建廉租住房開支以及向符合廉租住房保障條件的低收入家庭發(fā)放租賃補貼開支,不得用于其他開支。廉租住房保障資金實行項目預(yù)算管理制度,并實行國庫集中支付。市、縣財

17、政部門要按照批準(zhǔn)的項目預(yù)算,根據(jù)廉租住房保障計劃和投資計劃,以及實施進度撥付廉租住房保障資金,確保廉租住房保障資金切實落實到廉租住房購建項目以及符合廉租住房保障條件的低收入家庭。此項利國利民的新政的具體實施還要看各級政府的執(zhí)行力度,收支兩條線管理是實施的關(guān)鍵所在,主要是要確保廉租住房各項資金的落實到位和各項配套政策的盡早推出。目前我國保障性住房的政策和市場都在往一個好的方向發(fā)展,雖然在發(fā)展的過程中存在的諸如技術(shù)操作、法規(guī)、政策都還有不盡如人意的地方,但不影響整體向好的發(fā)展方向。而作為開發(fā)商而言,一方面要進一步加強市場競爭的能力;另一方面是要與政府保持一致,盡可能地把保障性住宅完善,只要把這項工

18、作做好了,才能真正確保市場競爭的能力。(責(zé)任編輯:陳熒作者單位:上海黃浦區(qū)重慶北路318號東樓16G室(上接第27頁定收益、浮動收益型產(chǎn)品,其中浮動收益型又分掛鉤型、信托融資型等產(chǎn)品。(2投資對象。眼下新出爐的人民幣理財產(chǎn)品,投資對象日益多元化。如中信銀行近日推出的“新股支支打計劃1號”產(chǎn)品,將活期儲蓄與打新股相結(jié)合。光大銀行近期推出的“同贏八號”計劃,主要投資于股票、基金、權(quán)證以及其他證券。工行推出的信托融資型產(chǎn)品,主要投資于信托貸款項目。(3理財期限。理財期限有長有短,分3個月、6個月、1年、2年等,市場上以1年期為多。(4預(yù)期收益率。預(yù)期收益是銀行根據(jù)概率設(shè)計的,是一種理想收益率,不能絕對保證,只能作為投資者的參考。(5管理費用。管理費會降低投資者的凈收益,也是投資者考慮因素之一。從實際情況看,各商業(yè)銀行收取管理費的標(biāo)準(zhǔn)不一,如光大銀行“同贏八號”年管理費用率1.25%,興業(yè)銀行“特別理財A+3計劃”年管理費用率1.0%。(6利息稅。投資者應(yīng)辨明預(yù)期收益是稅前的還是稅后的。理財產(chǎn)品注明“免利息稅”,則預(yù)期收益是稅后收益,無注明“免利息稅”的,則預(yù)期收益是稅前收益,到時投資收益尚需扣除利息稅。