房地產(chǎn)拆遷評(píng)估實(shí)務(wù)與理論初探

1、房地產(chǎn)拆遷評(píng)估實(shí)務(wù)與理論初探上海富申國有資產(chǎn)評(píng)估公司 趙起、王雄選自?上海房地產(chǎn)估價(jià)?2002年第6期自2001年11月1日新的動(dòng)遷條例實(shí)施以來，我公司先后承接12個(gè)動(dòng)遷基地的評(píng)估，涉及七個(gè)區(qū)(靜安、閘北、盧灣、徐匯、黃浦、長寧、虹口)，拆遷面積達(dá)150000平方米，近6000戶。在拆遷評(píng)估實(shí)踐中，我們遇到的被拆遷房屋類型按用途主要有兩大類-居住房屋和非居住房屋。其中居住房屋有新工房、新里、花園住宅、舊里及簡屋五種；使用狀態(tài)有獨(dú)用與合用兩種。非居住房屋有店鋪、旅館、辦公、幼兒園、工廠、菜場、倉庫等近十余種。由于動(dòng)遷是一項(xiàng)涉及千家萬戶安居和推動(dòng)城市建設(shè)開展的大事，因此它不僅是一項(xiàng)技術(shù)性工作，而且

2、更是一項(xiàng)責(zé)任重大的社會(huì)工作。為此公司專門成立了拆遷評(píng)估研究小組，負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作。在評(píng)估過程中，我們遇到了各種各樣新問題，估價(jià)師們認(rèn)真研究政策法規(guī)，深入分析各類房屋的特點(diǎn)及差異。通過集思廣益，大局部問題得到解決，并獲得較好的效果，但仍有局部案例盡管其評(píng)估結(jié)果比擬符合市場的實(shí)際情況，理論依據(jù)卻不夠充分。一、動(dòng)遷評(píng)估實(shí)務(wù)操作的體會(huì)體會(huì)之一，靈活掌握替代原那么。在半年多拆遷評(píng)估的實(shí)踐中，我們遇到幾類房屋市場上成交案例極少，如合用花園住宅、全幢獨(dú)用產(chǎn)權(quán)舊里、產(chǎn)權(quán)舊里店鋪等。這些房屋運(yùn)用本錢法評(píng)估不能反映出市場供求對(duì)價(jià)格的影響，運(yùn)用收益法評(píng)估收益確實(shí)定難度較大，無法評(píng)估出貼近市場的價(jià)格。而運(yùn)用市場比擬法評(píng)估

3、缺少直接相符的案例，給評(píng)估帶來了較大難度。我們?cè)谧龃罅渴袌稣{(diào)研的根底上，我們認(rèn)真分析了估價(jià)對(duì)象與類似房屋個(gè)別因素的差異，利用有較多成交案例的類似房屋進(jìn)行修正，較為準(zhǔn)確地評(píng)估估價(jià)對(duì)象的市場價(jià)格。這樣做從理論上符合房地產(chǎn)評(píng)估的替代性原那么。例一：在徐匯區(qū)襄陽路動(dòng)遷工程評(píng)估過程中，估價(jià)對(duì)象中有幾幢合用的花園住宅。該花園住宅的花園面積較小，約50平方米，并且人口密度較大,平均每幢有6-7戶居民。經(jīng)估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域以及類似區(qū)域調(diào)查了解到，類似合用花園住宅的成交案例較少，而本錢法和收益法又無法充分反映該房屋的市場價(jià)格。我們走訪許多房產(chǎn)中介公司，做了大量的市場調(diào)查工作，認(rèn)為在市場上此類花園較小的合用

4、花園住宅與帶有小花園的合用新式里弄在建筑特點(diǎn)和使用功能上較相似，市場上合用新式里弄的成交案例較多，運(yùn)用合用新里作為成交案例進(jìn)行評(píng)估，符合替代原那么。其區(qū)別僅在于花園住宅為獨(dú)幢，四面凌空，而新式里弄為聯(lián)接式，三面凌空，這樣的差異在使用功能上表達(dá)為通風(fēng)、采光及花園獨(dú)用性大小的不同，估價(jià)師在合用新里成交價(jià)格的根底上對(duì)以上因素進(jìn)行了技術(shù)修正，最后得出估價(jià)對(duì)象的市場價(jià)格。例二：在淮海中路漁陽里工程的評(píng)估過程中，估價(jià)對(duì)象中有一幢二層獨(dú)用舊里，經(jīng)估價(jià)師對(duì)該地區(qū)做大量的市場調(diào)研工作，發(fā)現(xiàn)該類房屋一年內(nèi)無成交案例，無法直接采用市場比擬法。估價(jià)師認(rèn)真比擬和分析了舊里獨(dú)用與合用的差異，在合用舊里比準(zhǔn)價(jià)格的根底上，根

5、據(jù)舊里房屋使用面積與建筑面積的系數(shù),并充分調(diào)研了估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域類似舊里的平均合用程度,計(jì)算獨(dú)用修正系數(shù)，通過獨(dú)用修正系數(shù)調(diào)整，得出了估價(jià)對(duì)象(即全幢獨(dú)用舊里)的市場價(jià)格，并得到了委托方和被動(dòng)遷居民的認(rèn)可。例三：在非居住房屋拆遷評(píng)估過程中，遇到最多的類型是商鋪評(píng)估。目前，解放前建造的磚木結(jié)構(gòu)、面積在20-30平方米的小型產(chǎn)權(quán)店鋪成交案例較少。我們通過走訪很多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，獲取大量使用權(quán)磚木結(jié)構(gòu)成交案例，在此根底上作使用權(quán)轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)的修正，最后得出產(chǎn)權(quán)店鋪的評(píng)估。體會(huì)之二，以市場交易為尺度，判斷影響價(jià)格的個(gè)別因素。目前建設(shè)部頒發(fā)的?房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?，對(duì)市場比擬法中個(gè)別因素的修正有詳細(xì)的規(guī)定，但對(duì)

6、哪些個(gè)別因素影響價(jià)格，哪些不影響價(jià)格，用什么標(biāo)準(zhǔn)選取影響價(jià)格的個(gè)別因素未加以說明。在實(shí)踐中，每個(gè)評(píng)估對(duì)象都有很多個(gè)別因素，我們?cè)趯?duì)個(gè)別因素進(jìn)行修正時(shí)，用市場交易作為尺度，判斷哪些因素在市場交易中真正影響價(jià)格，哪些因素雖然客觀存在，但在市場交易中，由于人們對(duì)這些因素的喜好不同，屬未確定的因素，因此市場交易價(jià)格并不受影響。例：在閘北區(qū)某基地評(píng)估中，要評(píng)估一幢1980年建造的新工房。在個(gè)別因素修正中，我們覺得房屋的個(gè)別因素較多，除了樓層、朝向因素大家一致認(rèn)為影響價(jià)格外，對(duì)其他修正因素的選取意見不一。估價(jià)對(duì)象為一梯五戶，一室戶(朝南)、一室半(朝南，半室無窗)、一室半(朝南，半室有窗)、二室戶(朝南)

7、和三室戶(二南一北)。經(jīng)過對(duì)大量市場交易案例的分析，最后認(rèn)為目前二手房市場上同一時(shí)期建造設(shè)計(jì)的房屋，不同的房型其價(jià)格無明顯差異，因此房型因素并不影響價(jià)格，對(duì)房型因素不作修正。而對(duì)于同一種房型的采光通風(fēng)上的不同，如一室半(朝南，半室無窗)、一室半(朝南，半室有窗)，其交易價(jià)格存在明顯差異，故將通風(fēng)采光作為影響價(jià)格的個(gè)別因素進(jìn)行修正。二、拆遷評(píng)估實(shí)務(wù)操作的難題在評(píng)估過程中，我們也遇到一些難以把握的問題，希望同行們共同探討。主要有以下幾個(gè)方面:第一類是居民區(qū)中的街道工廠。該類房屋在市場上既無成交案例也無出租案例,無法采用市場比擬法和收益法，而采用本錢法評(píng)估，由于該類房屋的容積率較高，最后計(jì)算出的市場

8、價(jià)格相對(duì)偏低，較難真實(shí)反映該類房屋的客觀市場價(jià)格。第二類是居住用房作為辦公用途。如某估價(jià)對(duì)象為三層舊里房屋，居住在三層的居民，有合法的營業(yè)執(zhí)照，并與當(dāng)?shù)匚飿I(yè)公司簽訂過居改非的協(xié)議。如這樣的舊里作為居住房屋，拆遷評(píng)估有最底保護(hù)價(jià)及拆遷補(bǔ)貼；而按照非居住房屋評(píng)估,一般采用本錢法，評(píng)估結(jié)果往往低于其作為居住房屋的價(jià)格,因?yàn)樽鳛榫用駱莾?nèi)的非居住房其實(shí)際收益較低，評(píng)估結(jié)果價(jià)值不高，故容易形成非居住房屋評(píng)估價(jià)格低于居住房屋的倒掛現(xiàn)象，給動(dòng)遷造成一定難度。第三類主要是一些有收益的特殊房地產(chǎn)。如菜場、浴室、旅館等，我們采用收益法與本錢法相結(jié)合的做法進(jìn)行估價(jià)。然而，如何確定這些特殊行業(yè)的行業(yè)收益率，成了評(píng)估的難

9、題。第四類主要是某些單位體制變化帶來的難題。如醫(yī)院、學(xué)校等，這些估價(jià)對(duì)象原為事業(yè)單位，但隨著改革的深入，這些事業(yè)單位已經(jīng)開始轉(zhuǎn)變?yōu)樗綘I性質(zhì)，成為具有經(jīng)營性和收益性的房地產(chǎn)，故在估價(jià)方法上是否也應(yīng)該從原來單一運(yùn)用本錢法而改為以收益法為主，同時(shí)使用本錢法呢？三、希望與建議在一年來的動(dòng)拆遷估價(jià)過程中，經(jīng)過學(xué)習(xí)與實(shí)踐，我們進(jìn)一步理解和掌握了政策。由于新的拆遷評(píng)估工作與以往的拆遷評(píng)估，無論在觀念上還是在操作思路上都有很大的差異，因此在具體實(shí)踐中，我們還面臨著許多困惑和難題，為此我們提出兩點(diǎn)建議，希望通過研討，相互學(xué)習(xí)，共同提高房地產(chǎn)估價(jià)水平。1.“巧婦難為無米之炊。估價(jià)師面臨的最大難題是缺乏大量的數(shù)據(jù)資源，因此希望通過估價(jià)師協(xié)會(huì)的努力，能在估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)上查到更多信息。2.2002年7月30日的?房地產(chǎn)時(shí)報(bào)?有一篇?商鋪評(píng)估缺法寶?的文章，此文重點(diǎn)論述了目前上海估價(jià)行業(yè)在運(yùn)用收益法中較難把握的問題-如何在實(shí)踐中確定復(fù)原利率，防止隨意性而導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果的失實(shí)。文中建議，建立一個(gè)詳細(xì)的分區(qū)域的投資回報(bào)率指數(shù)。我們認(rèn)為這一建議對(duì)我們房地產(chǎn)估價(jià)收益法參數(shù)的合理確定，進(jìn)行了實(shí)質(zhì)性的探討，且有據(jù)可循，對(duì)估價(jià)行業(yè)整體水平的提高，對(duì)樹立良好的行業(yè)形象極為重要，因此勢在必行，也極為緊