青島市紅島東區(qū)文化傳媒新城項(xiàng)目解讀

1、青島市紅島東區(qū)文化傳媒新城項(xiàng)目研究報(bào)告編制單位：華北區(qū)域協(xié)調(diào)組2013/8/27目錄第一部分項(xiàng)目概況3一、青島城市基本概況2（一）城市地理環(huán)境2（二）城市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展?fàn)顩r2（三）城市總體規(guī)劃及戰(zhàn)略發(fā)展3第二部分合作模式及主要商務(wù)條件6一、范圍6二、投資開發(fā)建設(shè)模式6三、政策支持8四、分析結(jié)論9第三部分風(fēng)險(xiǎn)防范與結(jié)論11一、風(fēng)險(xiǎn)分析及防范11（一）拆遷風(fēng)險(xiǎn)。11（二）政府誠信（支付延遲）風(fēng)險(xiǎn)。11（三）投資市場風(fēng)險(xiǎn)。12二、結(jié)論12第一部分項(xiàng)目概況一、青島城市基本概況（一）城市地理環(huán)境青島，地處太平洋西岸、黃海之濱、山東半島南端，陸地面積11282平方公里，海域面積約12000平方公里，常住人口

2、872萬人，現(xiàn)轄6區(qū)4市。（二）城市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展?fàn)顩r2012年，青島全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值7302.11億元，按可比價(jià)格計(jì)算，增長10.6%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值324.41億元，增長3.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值3402.23億元，增長11.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值3575.47億元，增長10.5%。三次產(chǎn)業(yè)比例為4.4:46.6:49.0。作為國家兩化融合試驗(yàn)區(qū)、國家三網(wǎng)融合試點(diǎn)城市、國家軟件和信息服務(wù)示范基地、國家電子商務(wù)示范城市、TD-LTE商用試點(diǎn)城市，青島產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)雄厚。青島將全力借助產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，通過政府支持政策，減少企業(yè)運(yùn)營成本，在同行業(yè)中始終保持競爭優(yōu)勢。青島在全國率先提出并實(shí)施了“名牌帶動、

3、品牌興市”戰(zhàn)略，成功探索出一條品牌經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特色之路，成為全國聞名的“品牌之都”。全市擁有中國名牌68個(gè)、行政認(rèn)定中國馳名商標(biāo)52件；山東省名牌產(chǎn)品354個(gè)、山東省服務(wù)名牌68個(gè)、山東省著名商標(biāo)303件。海爾、海信、青啤、即發(fā)、紅領(lǐng)、青特等6家企業(yè)成功入選全國品牌培育試點(diǎn)，占全國的4.3%，位居計(jì)劃單列市首位。品牌經(jīng)濟(jì)成為我市經(jīng)濟(jì)的重要特征之一，為我市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展發(fā)揮著重要作用。全市共有50個(gè)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，規(guī)劃總面積86372公頃，已開發(fā)面積34120公頃。其中，七大產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)28個(gè)，規(guī)劃面積54437公頃，已開發(fā)面積24414公頃；戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)22個(gè)，規(guī)劃面積27265公頃，已開發(fā)面積

4、3526公頃。北岸城區(qū)的軟件科技城位于白沙灣底，與東岸城區(qū)、西岸城區(qū)及空港聯(lián)系緊密，交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢明顯。規(guī)劃建設(shè)成為工業(yè)軟件的領(lǐng)航區(qū)、高端人才的創(chuàng)新地和智慧城市的先導(dǎo)區(qū)，國內(nèi)外知名的“智造之城”、“智力之城”和“智慧之城”，成為中國軟件的世界級新名片。（三）城市總體規(guī)劃及戰(zhàn)略發(fā)展城市發(fā)展目標(biāo)國家沿海重要中心城市，國際性的港口與濱海旅游度假城市，藍(lán)色經(jīng)濟(jì)領(lǐng)軍城市，國家歷史文化名城。中心城區(qū)用地布局：以大沽河、膠州灣為生態(tài)中軸，以嶗山風(fēng)景名勝區(qū)、小珠山風(fēng)景區(qū)為生態(tài)保護(hù)重點(diǎn)，依托白沙河、墨水河、洋河等主要河流構(gòu)筑生態(tài)控制帶，形成組團(tuán)式、海灣集合型大都市。北岸城區(qū)有效利用生態(tài)條件，建設(shè)形膠州灣底重

5、要的生態(tài)化新城組團(tuán)。規(guī)模預(yù)測：2020年中心城區(qū)人口550萬人，建設(shè)用地：590平方公里人均建設(shè)用地：107平方米。為應(yīng)對人口發(fā)展和流動的不確定性，重要基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套按600萬人規(guī)模進(jìn)行統(tǒng)籌安排。其中，北岸城區(qū)包括城陽區(qū)和紅島經(jīng)濟(jì)區(qū)，建設(shè)用地198平方公里，人口160萬人。軌道交通：構(gòu)建三城三網(wǎng)、網(wǎng)間互聯(lián)的市區(qū)軌道交通網(wǎng)絡(luò)。遠(yuǎn)景市區(qū)軌道交通線路由10條組成，全長約354公里；規(guī)劃期內(nèi)規(guī)劃建設(shè)M3、M2、M1、M4、M6、M7、M8線，全長約230公里。其中M8線將北岸城區(qū)與東岸城區(qū)、新空港緊密串聯(lián)。實(shí)現(xiàn)公共設(shè)施均等化，形成三主、五副、多層級網(wǎng)絡(luò)型城市公共設(shè)施服務(wù)體系。規(guī)劃確定東岸青島主

6、中心、西岸黃島主中心、北岸紅島主中心。紅島主中心：加強(qiáng)高新區(qū)核心區(qū)功能培育，在紅島聚集國際會議、行政辦公等城市綜合服務(wù)功能，引領(lǐng)膠州灣北部地區(qū)發(fā)展，逐步建設(shè)成為以行政辦公、文化娛樂、科技研發(fā)、海洋文化交流為主體功能的城市主中心。第二部分合作模式及主要商務(wù)條件一、范圍紅島東區(qū)文化傳媒新城位于紅島街道轄區(qū)28.7平方公里范圍南岸，占地面積約1.55平方公里。建議規(guī)劃容積率：11.5。建議基本功能為突出科技文化功能的混合街區(qū)。投資估算130億元(含資金成本、設(shè)計(jì)等其他費(fèi)用)。二、投資開發(fā)建設(shè)模式本片區(qū)采取一級、二級聯(lián)動開發(fā)；可分期分塊開發(fā)。（一）土地一級投資開發(fā)模式土地一級開發(fā)+施工總承包政府負(fù)責(zé)土

7、地報(bào)批、征地、拆遷、安置補(bǔ)償?shù)木唧w實(shí)施及建設(shè)協(xié)調(diào)工作。投資企業(yè)負(fù)責(zé)資金籌措，投資建設(shè)合作開發(fā)地域范圍內(nèi)的主次干道(土建、標(biāo)志、標(biāo)線、照明、綠化)、非經(jīng)營性管網(wǎng)(雨污水)、重點(diǎn)水系景觀(雙方合同中詳細(xì)約定)基礎(chǔ)設(shè)施，負(fù)責(zé)提供合作范圍內(nèi)的土地報(bào)批、征地、拆遷、安置補(bǔ)償?shù)馁Y金。曉陽、溝角社區(qū)搬遷等前期費(fèi)用（土地征收、拆遷補(bǔ)償?shù)龋?；曉陽、溝角社區(qū)安置房建設(shè)。根據(jù)現(xiàn)有地調(diào)資料，曉陽社區(qū)民房約832處，需建設(shè)安置房約19萬平方米；溝角社區(qū)民房約229處，需建設(shè)安置房約5.3萬平方米；片區(qū)內(nèi)市政基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)和岸線整治。土地一級開發(fā)前期費(fèi)用和片區(qū)內(nèi)市政基礎(chǔ)配套設(shè)施及岸線整治開發(fā)收益，以乙方實(shí)際投入的土地開

8、發(fā)成本和相應(yīng)產(chǎn)生的融資費(fèi)用之和為基數(shù)，按照8%的固定投資收益率計(jì)算固定收益。一級開發(fā)建議采用多期投資回購模式，需確認(rèn)凈地拍賣底線價(jià)格（青島開發(fā)確認(rèn)為每畝拍賣價(jià)格不超過380萬，但未確認(rèn)底線價(jià)格），從而完成投資成本測算，根據(jù)相關(guān)行業(yè)土地一級開發(fā)的回購成本、青島城市本地土地價(jià)格測算、及青島市紅島開發(fā)承諾的合計(jì)8%固定投資收益率模式，土地一級開發(fā)收益應(yīng)超過32%。需確認(rèn)項(xiàng)目開發(fā)周期年限，進(jìn)而根據(jù)分期投資情況確認(rèn)以下指標(biāo)：序號經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1總投資（萬元）2開發(fā)成本（萬元）3總收入（我方）（萬元）4利潤總額（萬元）5凈利潤（萬元）6投資凈利潤率7自有資金（萬元）8自有資金年均靜態(tài)收益率9全投資內(nèi)部收益率10

9、自有資金靜態(tài)投資回收期（年）11自有資金內(nèi)部收益率（二）土地一級收益支付方式：前期費(fèi)用支付方式分兩次完成：1、 第一次為前期費(fèi)用實(shí)際到賬滿12個(gè)月之日；2、 第二次為前期費(fèi)用實(shí)際到賬滿24個(gè)月之日；基礎(chǔ)設(shè)施和岸線整治及安置房建設(shè)收益支付分三次完成：1、 第一次支付，工程竣工驗(yàn)收合格之日；2、第二次支付，工程竣工滿12個(gè)月之日；3、第三次支付，工程竣工滿24個(gè)月之日。（四）文化商業(yè)和高端住宅的規(guī)劃，在滿足本片區(qū)控制性規(guī)劃對核心公共區(qū)域功能要求的條件下，可以相應(yīng)提高高端住宅的比例，滿足開發(fā)成本平衡的要求；本片區(qū)土地出讓價(jià)格原則上不高于380萬元/畝。三、政策支持（一）公共服務(wù)項(xiàng)目可選擇采取以下三種

10、模式：1、在滿足政府規(guī)定的使用需求前提下，由投資商建設(shè)并階段性持有經(jīng)營。在投資商階段性持有并運(yùn)營期內(nèi)，政府有關(guān)部門將給予一定的運(yùn)營補(bǔ)貼。階段性持有結(jié)束后，由政府有關(guān)部門按協(xié)議負(fù)責(zé)回購。2、投資商代建，同政府有關(guān)部門簽訂回購協(xié)議，建成后直接交付政府有關(guān)部門，政府有關(guān)部門按協(xié)議規(guī)定回購。3、由投資商建設(shè)并持有，建成后自主經(jīng)營或政府租用。（二）有意向的投資商需按照規(guī)劃設(shè)計(jì)條件要求，委托國內(nèi)外知名設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)先行進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，作為進(jìn)一步洽談的依據(jù)。（三）公共服務(wù)項(xiàng)目土地可采取劃撥方式；市場化運(yùn)作的公共服務(wù)項(xiàng)目土地也可采取土地出讓方式。（四）根據(jù)項(xiàng)目不同政策享受青島市及紅島經(jīng)濟(jì)區(qū)相關(guān)優(yōu)惠政策。（五）涉及開發(fā)

11、的土地、規(guī)劃、環(huán)保、國稅、地稅、工商、質(zhì)監(jiān)等業(yè)務(wù)實(shí)行“一門受理、一站辦結(jié)”。（六）市級重點(diǎn)公共服務(wù)項(xiàng)目全部享受大項(xiàng)目審批綠色通道。同時(shí)，紅島經(jīng)濟(jì)區(qū)建立了綜合行政審批服務(wù)大廳，各職能部門及市級派駐機(jī)構(gòu)全部進(jìn)駐，真正做到“全程服務(wù)、高效審批”。（七）為給投資商提供最直接便捷的服務(wù)，每個(gè)項(xiàng)目成立了開發(fā)建設(shè)現(xiàn)場指揮部，安排專人負(fù)責(zé)、專人協(xié)調(diào)、全面負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)促進(jìn)各項(xiàng)目洽談?wù)猩?、?guī)劃設(shè)計(jì)及開發(fā)建設(shè)。 四、分析結(jié)論(1)本項(xiàng)目符合股份公司“十二五”發(fā)展戰(zhàn)略，在業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略發(fā)展上，可提高新興板塊業(yè)務(wù)占比，如果前期一級開發(fā)完成順利，可進(jìn)而進(jìn)入二級聯(lián)動開發(fā)項(xiàng)目，可以說可為公司長遠(yuǎn)發(fā)展提供一個(gè)穩(wěn)定的收入來源點(diǎn)。(2)

12、因青島市城投公司只提出初始條件，并明確表示可以根據(jù)投資收益情況大幅調(diào)整招商條件，且考慮青島市政策條件，及其市政經(jīng)濟(jì)實(shí)力，項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可預(yù)期達(dá)到較高水平，滿足“優(yōu)中選優(yōu)”的投資原則，政府承諾保底8%年收益，如果考慮土地增值，施工利潤等因數(shù)，項(xiàng)目投資凈利潤率應(yīng)超過32%。(3)對于二期開發(fā)公益項(xiàng)目可采用BT或BOT模式，如采用BOT模式，政府每年提供補(bǔ)貼。隨著時(shí)間的推移，資本金收益要求相應(yīng)的回報(bào)、通脹客觀延續(xù)要求資源產(chǎn)品升值，再加之土地資源尤其是城市老城區(qū)土地的稀缺性等因素，客觀上要求區(qū)域的土地價(jià)值上升，出讓價(jià)格應(yīng)有較大幅度提高。（4）項(xiàng)目定位為建筑業(yè)上游投資項(xiàng)目，可為中國鐵建帶來建筑業(yè)施工產(chǎn)

13、值60億元以上，潛在施工企業(yè)利潤率不低于15%，具有一定的施工規(guī)模，可以增強(qiáng)提升中國中鐵品牌在中部地區(qū)影響力。第三部分風(fēng)險(xiǎn)防范與結(jié)論一、風(fēng)險(xiǎn)分析及防范（一）拆遷風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目40%左右土地存在拆遷安置，故安置房建設(shè)量、拆遷風(fēng)險(xiǎn)較大。但是有50%以上的土地為一般性農(nóng)耕地，已規(guī)劃為城市建設(shè)用地。風(fēng)險(xiǎn)防范措施一：目前項(xiàng)目處于初期接觸階段，框架協(xié)議尚未簽訂，但土地掛牌價(jià)應(yīng)為200萬元/畝，不超過380萬元/畝。即當(dāng)拆遷影響安置房投資計(jì)劃進(jìn)度時(shí)，不至于影響我方全部開發(fā)計(jì)劃。我方在區(qū)域內(nèi)可調(diào)整開發(fā)時(shí)序，把難點(diǎn)放后，給政府留有解決問題的時(shí)間。風(fēng)險(xiǎn)防范措施二：當(dāng)拆遷影響合作區(qū)域內(nèi)道路管網(wǎng)施工時(shí)，本區(qū)域現(xiàn)狀可開發(fā)

14、地塊，主干道業(yè)已建成，僅部分主次干道待建。也不影響可供應(yīng)上市土地的出讓?？傮w上，拆遷存在風(fēng)險(xiǎn)，但是在本合作區(qū)域內(nèi)，不影響總體開發(fā)計(jì)劃，會對優(yōu)先開發(fā)地塊產(chǎn)生影響。（二）政府誠信（支付延遲）風(fēng)險(xiǎn)。政府誠信風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在：一是可能不按合同及開發(fā)計(jì)劃約定時(shí)間供應(yīng)土地指標(biāo)；二是可能不按合同約定及時(shí)給付土地出讓金。防范措施一：應(yīng)在后期框架協(xié)議約定，每投資一定數(shù)額，政府則需出讓相應(yīng)規(guī)模經(jīng)營性用地；防范措施二：本合同約定，對本項(xiàng)目土地出讓金要求設(shè)定專戶共管，防范挪用、延遲支付。（三）投資市場風(fēng)險(xiǎn)。市場風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為城市化進(jìn)程快慢，居民剛性需求提前緩解或消費(fèi)不旺，國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響。防范措施一：應(yīng)約定政

15、府負(fù)責(zé)對拆遷、安置房投資進(jìn)行包干。避免因政策變化，增加投資。防范措施二：本項(xiàng)目市場土地出讓價(jià)格已超過230萬元/畝。本項(xiàng)目可研建模，按穩(wěn)健性原則研究，只取均價(jià)180萬元/畝測算，可研具有很大空間，足可以承受市場變化的風(fēng)險(xiǎn)。二、結(jié)論本項(xiàng)目經(jīng)過充分市場調(diào)研，從市場角度對當(dāng)前在售樓盤均價(jià)為7000元/平米，推算了一級土地出讓市場價(jià)區(qū)間，土地出讓價(jià)在260-300萬元/畝。應(yīng)對市場進(jìn)行調(diào)研的基礎(chǔ)上，應(yīng)與政府方進(jìn)行了充分溝通，在開發(fā)模式上進(jìn)一步深化討論，并對一級市場按照保底收益及一般狀況進(jìn)行建模分析研究。 讀書的好處1、行萬里路，讀萬卷書。2、書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟。3、讀書破萬卷，下筆如有神。4、我所學(xué)到的任何有價(jià)值的知識都是由自學(xué)中得來的。達(dá)爾文5、少壯不努力，老大徒悲傷。6、黑發(fā)不知勤學(xué)早，白首方悔讀書遲。顏真卿7、寶劍鋒從磨礪出，梅花香自苦寒來。8、讀書要三到：心到、眼到、口到9、玉不琢、不成器