領(lǐng)域時(shí)代商業(yè)項(xiàng)目推介書(shū)

1、領(lǐng)域時(shí)代商業(yè)項(xiàng)目推介書(shū)目 錄第一部分 關(guān)于項(xiàng)目3一、 項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)31. 50萬(wàn)居住人口北市中心商業(yè)區(qū)帶來(lái)的巨大商機(jī)32. 商務(wù)集群效應(yīng)提供穩(wěn)定精英客戶43 軌道交通人潮即商潮5二、 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及經(jīng)濟(jì)測(cè)算61.相關(guān)建設(shè)手續(xù)62. 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)6三、2008昆明及北市區(qū)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)情況81. 2008年昆明商業(yè)物業(yè)供應(yīng)情況82. 北市區(qū)概況：8四、 經(jīng)濟(jì)測(cè)算101. 租金收入試算102. 物業(yè)增值收益試算11第二部分 關(guān)于項(xiàng)目投資方式（略）13一、 投資人參與方式131. 通過(guò)特定法人投資132. 云南君瑞資產(chǎn)投資有限公司簡(jiǎn)介133. 具體方式14二、與已有投資模式比較的優(yōu)勢(shì)141. 傳統(tǒng)

2、的產(chǎn)權(quán)投資142. 產(chǎn)權(quán)式商鋪投資153. 經(jīng)營(yíng)權(quán)投資154. 先進(jìn)的產(chǎn)權(quán)持有方式合伙持有商鋪產(chǎn)權(quán)15三、對(duì)投資人的權(quán)益保障15四、項(xiàng)目招商運(yùn)營(yíng)16五、關(guān)于派生權(quán)益161. 銀行融資：162出售經(jīng)營(yíng)權(quán)：163發(fā)售金融產(chǎn)品：164股東間拆借資金：17附件：1.領(lǐng)域時(shí)代商業(yè)項(xiàng)目部分效果圖：圖一至圖八；2.領(lǐng)域時(shí)代項(xiàng)目總平面圖及商業(yè)部分一至四層平面圖：圖九至圖十八；3.領(lǐng)域時(shí)代商業(yè)項(xiàng)目面積及層高表；4.售樓部雜志刊登內(nèi)容：圖十九至圖二十一；前 言領(lǐng)域時(shí)代項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，位于北市區(qū)核心區(qū)域的北京路延長(zhǎng)線及金色大道交匯處，與北市區(qū)地標(biāo)建筑財(cái)富中心和“欣都龍城”隔北京路延長(zhǎng)線相對(duì)，緊鄰“金色家園”和“溫

3、馨家園”，地處正在形成中的北市區(qū)中心區(qū)域。項(xiàng)目占地3072.5，總建筑面積37896.8，由一幢高25層、建筑面積27867.8的寫(xiě)字樓及建筑面積5260.4的四幢單體商鋪組成。根據(jù)市政府最近公布的昆明計(jì)劃建設(shè)的地鐵及輕軌線規(guī)劃，地鐵及輕軌二號(hào)線均從本項(xiàng)目經(jīng)過(guò)，軌道交通的建設(shè)更將給本項(xiàng)目的未來(lái)升值帶來(lái)巨大潛力。領(lǐng)域時(shí)代項(xiàng)目由昆明怡泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)。昆明怡泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是本土資深房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，先后開(kāi)發(fā)了盤(pán)龍水晶大院、86街公寓、86街公寓U2、怡泰A區(qū)等項(xiàng)目，具有一定市場(chǎng)影響力及品牌知名度。本推介書(shū)只涉及領(lǐng)域時(shí)代項(xiàng)目四幢單體商鋪部分（以下統(tǒng)稱領(lǐng)域時(shí)代商業(yè)項(xiàng)目或簡(jiǎn)稱項(xiàng)目）的推介，不

4、包含寫(xiě)字樓部分。由于商業(yè)項(xiàng)目只有在統(tǒng)一業(yè)權(quán)的基礎(chǔ)上才能實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，故領(lǐng)域時(shí)代商業(yè)項(xiàng)目是采用通過(guò)一特定法人云南君瑞資產(chǎn)投資有限公司購(gòu)入并持有領(lǐng)域時(shí)代商業(yè)項(xiàng)目資產(chǎn)。投資人進(jìn)入本項(xiàng)目的方式是通過(guò)持有云南君瑞資產(chǎn)投資有限公司股份間接持有項(xiàng)目資產(chǎn)，投資人退出本項(xiàng)目方式是通過(guò)股份轉(zhuǎn)讓退出。此種投資人參與商業(yè)地產(chǎn)投資的方式除因業(yè)權(quán)統(tǒng)一可保證資產(chǎn)最大化增值外，同時(shí)也避開(kāi)了傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)買賣關(guān)系產(chǎn)生的稅金，是一種對(duì)投資人利益最大化提供有效保障的先進(jìn)的商業(yè)地產(chǎn)投資方式！商業(yè)物業(yè)價(jià)格歷年平均增長(zhǎng)率16.66%作為計(jì)算領(lǐng)域時(shí)代商業(yè)單價(jià)增長(zhǎng)率的依據(jù)，則在第六年即2014年單價(jià)即可上漲到2.58萬(wàn)元！由于領(lǐng)域時(shí)代商業(yè)項(xiàng)

5、目是整體購(gòu)入項(xiàng)目資產(chǎn)，所涉及交易總額較大，因此僅對(duì)投資額在 500萬(wàn)元以上的投資人開(kāi)放！感謝您的關(guān)注與參與！第一部分關(guān)于項(xiàng)目一、項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)1. 50萬(wàn)居住人口北市中心商業(yè)區(qū)帶來(lái)的巨大商機(jī)伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，昆明也和其他城市一樣，開(kāi)始出現(xiàn)多中心發(fā)展的格局。昆明市政府的“一湖四片”總體規(guī)劃的實(shí)施，以及呈貢新城等的建設(shè)，已為昆明多中心發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。而在未來(lái)5年內(nèi)將擁有50萬(wàn)居住人口的北市區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展有別于以休閑旅游為主的南市區(qū)，以呈貢新城新行政中心為核心發(fā)展的東市區(qū)，和以高新區(qū)等工業(yè)區(qū)特色的西市區(qū)，北市區(qū)作為離主城最近的城市副中心，開(kāi)發(fā)成熟度及實(shí)際人口入住率都是四個(gè)區(qū)域當(dāng)中

6、最高的，也正為此，北市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)已呈現(xiàn)出獨(dú)特的魅力，其發(fā)展?jié)摿樵絹?lái)越多的人群認(rèn)同。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，必然與城市化進(jìn)程和城市功能的需求密切相關(guān)。商業(yè)地產(chǎn)就是“城市功能配套地產(chǎn)”。作為距離主城最近的副中心區(qū)，北市區(qū)商業(yè)的開(kāi)發(fā)均帶有鮮明的彌補(bǔ)城市功能的特征，這從財(cái)富中心，欣都龍城和領(lǐng)域時(shí)代商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中都能感受到。北市區(qū)休閑商業(yè)集中區(qū)的出現(xiàn)，就是彌補(bǔ)城市發(fā)展進(jìn)程中人群對(duì)休閑和人際交往的需求。而北市區(qū)50萬(wàn)居住人口為商業(yè)提供了強(qiáng)大的市場(chǎng)支撐。北市區(qū)從1995年開(kāi)始經(jīng)過(guò)10多年的發(fā)展，已經(jīng)從原來(lái)的單一住宅開(kāi)發(fā)向新型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)變化。隨著財(cái)富中心、怡泰領(lǐng)域時(shí)代、欣都龍城、和諧世紀(jì)、官城嘉年華等商業(yè)復(fù)合體

7、項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)入市，北市區(qū)商業(yè)價(jià)值凸顯；同時(shí)以已建成投入運(yùn)營(yíng)的財(cái)富中心、建設(shè)中的怡泰領(lǐng)域時(shí)代、拆建中的欣都龍城所形成的北市中心商業(yè)區(qū)，使北市中心商業(yè)尋求到了擴(kuò)散、升級(jí)的基點(diǎn)。北市區(qū)的商業(yè)定位，也從簡(jiǎn)單的社區(qū)型配套商業(yè)，升級(jí)到中心休閑類匹配式商業(yè)。相對(duì)于升值空間有限的社區(qū)型配套商業(yè)，中心休閑類匹配式商業(yè)等新型商業(yè)業(yè)態(tài)具有更大的升值潛力。 領(lǐng)域時(shí)代商業(yè)項(xiàng)目正處于這一商業(yè)中心，區(qū)位優(yōu)勢(shì)毋庸置疑！2. 商務(wù)集群效應(yīng)提供穩(wěn)定精英客戶隨著2010年昆明新國(guó)際機(jī)場(chǎng)的投入使用，將會(huì)有大批的產(chǎn)業(yè)隨之遷移，如物流、旅游等行業(yè)，這些產(chǎn)業(yè)的大量遷徙，將會(huì)給北市區(qū)商業(yè)的發(fā)展帶來(lái)巨大的潛力。加之輕軌二號(hào)線的建設(shè)，北辰大道及北

8、金大道的打通和建設(shè)、東三環(huán)可上昆曲高速路，直通嵩明，北市區(qū)已成為進(jìn)入昆明的第一站。企業(yè)將會(huì)充分考慮北市區(qū)的交通及其完善配套的便利優(yōu)勢(shì)。今后隨著周邊欣都龍城的建設(shè)，怡泰領(lǐng)域時(shí)代、財(cái)富中心（總建筑面積13.8萬(wàn)平方米）、欣都龍城（總建筑面積29.7萬(wàn)平方米）三者將形成北市中心區(qū)域的寫(xiě)字樓群，提供總計(jì)約23萬(wàn)平方米的適合各類公司使用的寫(xiě)字樓系列產(chǎn)品，產(chǎn)生極強(qiáng)的寫(xiě)字樓集群效應(yīng)，大大提升項(xiàng)目的未來(lái)升值潛力。商業(yè)和商務(wù)一直密不可分，離開(kāi)了商業(yè)的有效配套，商務(wù)會(huì)顯得蒼白和單調(diào)。商務(wù)環(huán)境的快速發(fā)展，集群效應(yīng)優(yōu)勢(shì)將得到更為充分的體現(xiàn)。因此北市區(qū)未來(lái)商務(wù)及商業(yè)的發(fā)展不可估量。領(lǐng)域時(shí)代商業(yè)是寫(xiě)字樓的有效配套，并根據(jù)

9、寫(xiě)字樓的需求來(lái)配置商業(yè)業(yè)態(tài)，寫(xiě)字樓所帶來(lái)的精英消費(fèi)人群，為領(lǐng)域時(shí)代商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展帶來(lái)了人流、客流，提升了周邊的人氣，帶來(lái)有效消費(fèi)人群。怡泰領(lǐng)域時(shí)代項(xiàng)目寫(xiě)字樓是一棟優(yōu)質(zhì)的純商務(wù)寫(xiě)字樓，根據(jù)項(xiàng)目定位入駐的客戶均是優(yōu)質(zhì)中小企業(yè)客戶，寫(xiě)字樓公共樓層有3層（含頂層），可出租樓層有23層，2009年投入使用后將為上百家優(yōu)質(zhì)企業(yè)近1000人提供服務(wù)。財(cái)富中心及欣都龍城建成后入駐 寫(xiě)字樓辦公人群約1萬(wàn)，時(shí)代領(lǐng)域商業(yè)項(xiàng)目可服務(wù)的商務(wù)人群將更多。3 軌道交通人潮即商潮規(guī)劃建設(shè)中的地鐵及輕軌二號(hào)線都將經(jīng)過(guò)領(lǐng)域時(shí)代項(xiàng)目，并在項(xiàng)目附近有站臺(tái)，軌道交通的建設(shè)將給片區(qū)及項(xiàng)目帶來(lái)不可限量的發(fā)展，這些可以從國(guó)內(nèi)外的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)中可

10、以看出，“軌道交通商業(yè)物業(yè)”、“人流消費(fèi)”已形成現(xiàn)代軌道商業(yè)模式。根據(jù)對(duì)上海軌道商業(yè)價(jià)值的調(diào)查，上海軌道商業(yè)價(jià)值比之周邊同質(zhì)素的物業(yè)有30-50%的提升幅度（數(shù)據(jù)來(lái)源：上海中瑞市場(chǎng)研究有限公司報(bào)告）?？梢灶A(yù)見(jiàn)，在地鐵線及輕軌二號(hào)線建成投入運(yùn)營(yíng)后，領(lǐng)域時(shí)代商業(yè)項(xiàng)目及軌道周邊商業(yè)物業(yè)的價(jià)值均會(huì)有可觀的提升，現(xiàn)在就投資領(lǐng)域時(shí)代商業(yè)項(xiàng)目就是投資了未來(lái)的資產(chǎn)增值！二、項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及建設(shè)手續(xù)1.相關(guān)建設(shè)手續(xù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證：昆規(guī)地證（2003）2074號(hào)建設(shè)工程規(guī)劃許可證：昆規(guī)建證（2006）0285號(hào)建筑工程施工許可證：38000020070327010102國(guó)有土地使用證：昆國(guó)用（2006）第0

11、0940號(hào)2. 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積：9217.2 ， 占地面積：3072.5，總建筑面積：37896.8地上建筑面積：32714.3 ，其中：寫(xiě)字樓建筑面積為：27867.8商業(yè)建筑面積為：4846.5地下建筑面積：5738.9 ， 其中：商業(yè)建筑面積為：413.9 綠地面積：2525.5 ，綠地率：27.4 建筑密度：33.33 ，容積率：3.53 ，公攤系數(shù)：約25%地下停車：121輛 ，地面停車：52輛 ，自行車停車：73輛3. 項(xiàng)目形態(tài)：由于領(lǐng)域時(shí)代商業(yè)項(xiàng)目體量不大，因此不具備財(cái)富中心及欣都龍城更為寬泛的業(yè)態(tài)定位的條件，領(lǐng)域時(shí)代商業(yè)項(xiàng)目的定位要求必須精準(zhǔn)，項(xiàng)目周邊資源及項(xiàng)目氣質(zhì)決定

12、商業(yè)業(yè)態(tài)配比是以商務(wù)休閑為主的定位，營(yíng)造精致，優(yōu)雅的商務(wù)氛圍。商業(yè)建筑面積約為:5260.4 （以最終實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)） ，地面部分建筑面積約為4846.5，地下部分建筑面積約為413.9，由B、C1、C2、C3四幢單體商鋪組成。整個(gè)業(yè)態(tài)的配比將以休閑商務(wù)為主，具體業(yè)態(tài)配比如圖：其中：B幢是經(jīng)設(shè)計(jì)人員與餐飲界資深業(yè)主多方溝通后，從建筑形式至功能均專為主題餐飲而量身定造，總面積為1250.1。地下層設(shè)置為廚房及儲(chǔ)藏間，并有電梯從地下車庫(kù)到達(dá)B幢各層，另設(shè)有提升機(jī)便于廚房菜品出品；在平面布局上設(shè)計(jì)了內(nèi)庭院及露臺(tái)，既豐富了立面又便于室內(nèi)外空間的交流，特別是主題餐飲對(duì)與室內(nèi)外空間的要求；目前已有“陽(yáng)光金辰

13、”餐飲公司等來(lái)主動(dòng)接洽，目前預(yù)招商正在啟動(dòng)中。C1幢是以養(yǎng)生會(huì)所為主題的建筑，在建筑上充分考慮了SPA功能對(duì)水電載荷等的特殊要求，在平面設(shè)計(jì)上也充分考慮了SPA功能的特點(diǎn)。目前已與“香堤雅”，“藍(lán)波灣”（預(yù)升級(jí)旗艦店）等進(jìn)行了多輪溝通。C2幢是以商務(wù)會(huì)所為主體的建筑，可以為商務(wù)快餐，商務(wù)會(huì)所等業(yè)態(tài)服務(wù)，并在建筑上充分考慮了上述業(yè)態(tài)的需求。目前已與“貴太郎”，“綠茵閣”，“代官山”等進(jìn)行了多輪溝通。C3幢底層臨金色大道一側(cè)為四間底層商鋪，業(yè)態(tài)規(guī)劃為百貨零售；臨北京路一側(cè)為商務(wù)快餐，考慮到今后經(jīng)營(yíng)的風(fēng)格，專門(mén)在臨北京路一側(cè)退出露臺(tái)，便于室外擺臺(tái)等的要求。（具體建筑形態(tài)詳見(jiàn)附件）領(lǐng)域時(shí)代商業(yè)項(xiàng)目預(yù)招

14、商工作已經(jīng)全面啟動(dòng)，并將繼續(xù)按照業(yè)態(tài)規(guī)劃進(jìn)行商家洽談及篩選工作，以為投資人創(chuàng)造良好的日常經(jīng)營(yíng)收益。三、2008昆明及北市區(qū)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)情況1. 2008年昆明商業(yè)物業(yè)供應(yīng)情況據(jù)田野咨詢機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2008年第一季度，昆明市場(chǎng)主要在售商業(yè)物業(yè)共有13個(gè)商鋪尾盤(pán)和9個(gè)商鋪新項(xiàng)目。其中新增商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量約為30萬(wàn)平米，銷售量約為10萬(wàn)平米，新增物業(yè)的銷售率約為30。而2007年底上市新盤(pán)的銷售也主要集中到了今年，2007年第四季度有10個(gè)商業(yè)項(xiàng)目集中投放，總供應(yīng)量達(dá)38萬(wàn)平米。第一季度市場(chǎng)供應(yīng)的商鋪大部分都以社區(qū)底商為主，部分含有獨(dú)立商鋪，其中只有昆明老街和萬(wàn)興印象為純商業(yè)項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)方式多以租售

15、同步為主。就需求量而言，第一季度商業(yè)物業(yè)供應(yīng)中，新增商業(yè)物業(yè)需求量雖然也比較大，但需求仍以存量商業(yè)物業(yè)為主。目前在售樓盤(pán)價(jià)格最高的商業(yè)物業(yè)是商街，均價(jià)為25000元/平米，部分底商商業(yè)街的售價(jià)稍低，為12000元/平米。2. 北市區(qū)概況：通過(guò)對(duì)北市區(qū)商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查，目前市場(chǎng)部分商業(yè)的租售價(jià)格如下：物業(yè)名稱位 置面積（m2）租價(jià)（元/ m2）售價(jià)（元/ m2）周邊業(yè)態(tài)形態(tài)（底商或商業(yè)街時(shí)光俊園北京路3000020030000除餐飲均可住宅底商財(cái)富中心北京路延長(zhǎng)線14138一層150二層75只租不售服裝、百貨餐飲、娛樂(lè)住宅底商金色年華北京路9100（按使用面積計(jì)算）一層160200二層60100三層

16、4060已躉賣金利茶市，銀行、網(wǎng)吧、譚魚(yú)頭獨(dú)立商鋪頤高數(shù)碼北京路延長(zhǎng)線898號(hào)14000一層300二、三層160四層40只租不售數(shù)碼產(chǎn)品寫(xiě)字樓底商江東和諧世紀(jì)北市區(qū)耀龍康城20萬(wàn)只售不租一層26000二層7600三層5700除餐飲均可住宅底商江東好世界北市區(qū)只售不租價(jià)格尚未公布整體招商純商業(yè)業(yè)態(tài)云南印象穿金路200003060一層1500018000二、三層6000未定大型商業(yè)體印象首日封穿金路700020603800-12000<, /P>藥店、美容美發(fā)、中介、超市春城鄰里穿金路100003040一層12000二層6000電玩實(shí)力上筑穿金路30004060報(bào)價(jià)12000網(wǎng)吧、餐飲

17、、美容美發(fā)、書(shū)吧、移動(dòng)或聯(lián)通營(yíng)業(yè)廳、酒吧葵花公社金星立交橋與龍泉立交橋之間500060800015000暫無(wú)商家入駐江東商業(yè)街北辰大道與北京路交匯5515000餐飲、娛樂(lè)、服飾以街鋪為主實(shí)力郡城銀行大道20000305050009700大型KTV、餐飲、健身、連鎖藥店、娛樂(lè)、服飾獨(dú)立商業(yè)體、住宅底商根據(jù)以上調(diào)查顯示，北市區(qū)的發(fā)展日趨成熟，未來(lái)的北市區(qū)的商業(yè)供應(yīng)開(kāi)始出現(xiàn)增長(zhǎng)的趨勢(shì)，與前幾年相比，北市區(qū)整個(gè)的商業(yè)租售價(jià)格均成上漲態(tài)勢(shì)。項(xiàng)目與財(cái)富中心及在建的欣都龍城緊鄰，處于北市區(qū)中心商業(yè)區(qū)，具備極佳的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，隨著區(qū)域的成熟，將有極大的發(fā)展空間；由于是單體商業(yè)，比同區(qū)域社區(qū)型商業(yè)有更大的價(jià)值增長(zhǎng)空

18、間；同時(shí)由于項(xiàng)目采取整體購(gòu)入方式，比上述項(xiàng)目相比又在價(jià)格方面均有顯著優(yōu)勢(shì)（關(guān)于價(jià)格優(yōu)勢(shì)等內(nèi)容請(qǐng)?jiān)斠?jiàn)第二部分）。四、經(jīng)濟(jì)測(cè)算投資人購(gòu)入領(lǐng)域時(shí)代商業(yè)物業(yè)可以獲得的收益主要由兩部分構(gòu)成，一部分為租金收入，第二部分是更為重要物業(yè)增值收益。購(gòu)入商鋪的最大利益在于可以獲得物業(yè)增值收益，日常經(jīng)營(yíng)收益只要能夠與同期銀行貸款利率相近即可。作為投資型資產(chǎn)，投資者更看重第二部分的收益。1. 租金收入試算1.1 不計(jì)算租金上漲的經(jīng)濟(jì)測(cè)算租金租金每年上漲可出租面積租賃稅+營(yíng)業(yè)稅企業(yè)所得稅80元/月0%5260 m217.55%25%說(shuō)明：（1）租金參考財(cái)富中心及目前項(xiàng)目預(yù)招商情況確定，目前財(cái)富中心的租金為110元/月，我們?nèi)?0元/月作為領(lǐng)域時(shí)代商業(yè)的租金（2）租賃收入需要繳納12%的租賃所得稅及5.55%的營(yíng)業(yè)稅。（3）公司有盈利需繳納25%的企業(yè)所得稅。（4）公司日常年管理費(fèi)支出為30萬(wàn)元。（下略。）2. 物業(yè)增值收益試算 購(gòu)入商鋪的最大利益在于可以獲得物業(yè)增值收益，日常經(jīng)營(yíng)收益只要能夠與同期銀行貸款利率相近即可。我們先看看昆明最近幾年的商業(yè)物業(yè)價(jià)格走勢(shì)。（數(shù)據(jù)來(lái)源：昆明田野市場(chǎng)調(diào)查公司）根據(jù)這一市場(chǎng)持續(xù)觀測(cè)數(shù)據(jù)，表明昆明市商業(yè)物業(yè)價(jià)格總體成逐年升高的態(tài)勢(shì)，年均復(fù)合增長(zhǎng)率為16.66%。根據(jù)這一增長(zhǎng)率，我們可以試算一下領(lǐng)域時(shí)代商業(yè)項(xiàng)目的單價(jià)及總