中山商貿(mào)城招商策劃報(bào)告不詳

1、中山商貿(mào)城招商策劃報(bào)告目錄第一部分項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目分析二、項(xiàng)目定位第二部分市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)分區(qū)一、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)選擇二、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)分區(qū)第三部分市場(chǎng)招商總策略一、租金策略二、招商政策策略三、招商執(zhí)行策略四、招商利益點(diǎn)整合第四部分招商執(zhí)行計(jì)劃一、正式招商時(shí)間二、招商工作安排第五部分招商準(zhǔn)備工作一、政府支持二、現(xiàn)場(chǎng)包裝三、招商宣傳資料準(zhǔn)備四、戶外媒體運(yùn)用五、相關(guān)文件第一部分項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目分析1、項(xiàng)目簡(jiǎn)介2、項(xiàng)目周邊環(huán)境項(xiàng)目北面為高安市主要商業(yè)街中山路項(xiàng)目東面為高安市到周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的主要交通要道一一橋南路項(xiàng)目南面、西面為住宅區(qū)周邊商業(yè)配套情況： 高安城南車站：位于橋南路，距本項(xiàng)目約200米，為高安市通往市外及周邊鄉(xiāng)

2、鎮(zhèn)的主要中短車站，線路有：高安一一南昌，高安一一新余，高安一一樟樹，高安一一龍?zhí)?，高安一一楊打，高安一一五橋，高安一一石腦，高安一一汪家，高安一一村前，高安一一大城，高安一一祥符。 公交線路：2項(xiàng)，南浦一一信息部一一涂家莊一一連錦橋一一人民醫(yī)院一高十字街一一牛場(chǎng)一一左橋加油站；3項(xiàng)，水果批發(fā)市場(chǎng)一一長(zhǎng)途汽車站一一瑞西賓館一一勞動(dòng)大廈一一人民醫(yī)院一一上游瓷廠。 銀行：工商銀行，位于中山路路，距本項(xiàng)目約50米；信用合作社，位于中山路、朝陽路，距本項(xiàng)目約60米；建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行，位于筠泉路，距本項(xiàng)目約700米。 郵局、電訊局：位于筠泉路，距本項(xiàng)目約800米。 綜合辦證營(yíng)業(yè)大廳：位于筠泉路

3、，距本項(xiàng)目約700米。3、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 地段優(yōu)勢(shì)。位于城南商業(yè)次成熟地段，周邊商業(yè)氛圍濃厚。 規(guī)模優(yōu)勢(shì)。市場(chǎng)內(nèi)共有商鋪592間，一層商業(yè)面積約17500M2,規(guī)模宏大，在高安市首屈一指，容易形成商業(yè)聚集效應(yīng)。 規(guī)劃優(yōu)勢(shì)。雖然本市場(chǎng)在規(guī)劃方面存在一定不足，但其“商業(yè)步行街”和“休閑廣場(chǎng)”的規(guī)劃理念在高安市還是十分創(chuàng)新的，對(duì)零售商業(yè)的進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)具有相當(dāng)?shù)奈Α?交通優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目臨近高安市城南的兩條主干道：橋南路和中山路，交通通達(dá)性好，商業(yè)輻射城區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)（城南客運(yùn)站）。4、項(xiàng)目劣勢(shì)分析 項(xiàng)目位于中山路東端，商業(yè)氛圍較之中山路西差，商業(yè)氛圍有所減弱，商業(yè)價(jià)值逐步降低。 市場(chǎng)展示面不足。市場(chǎng)沿中山路方

4、向被原有建筑阻擋，僅有一個(gè)18米寬主入口和一個(gè)10.5米寬次入口與中山路連通；市場(chǎng)沿橋南路方向被商貿(mào)城新建的建筑阻擋，僅有一個(gè)16米寬主入口和一個(gè)11米寬次入口與橋南路相通，市場(chǎng)入口處也缺乏開揚(yáng)的廣場(chǎng)，市場(chǎng)展示面不足。5、項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 時(shí)機(jī)好。目前高安市內(nèi)僅有城南中山路形成商圈，其余商業(yè)基本都是分散經(jīng)營(yíng)。而中山路商圈目前尚未有一個(gè)大型的、經(jīng)營(yíng)品種齊全的商業(yè)物業(yè)，本項(xiàng)目的出現(xiàn)正好填補(bǔ)了這一市場(chǎng)空白。 政府支持。本項(xiàng)目為高安市重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，市委、市政府高度重視，大力支持，項(xiàng)目被列為高安市2003年重點(diǎn)工程，并運(yùn)用一定的行政手段將：家用電器、炊具、太陽能熱水器、自行車、布匹、種子、農(nóng)膜、化肥、

5、煙花爆竹等9個(gè)業(yè)態(tài)進(jìn)行“劃行歸市”劃入本市場(chǎng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。6、項(xiàng)目威脅點(diǎn)分析 前期遺留負(fù)面影響。本項(xiàng)目前期的操作失誤，在市場(chǎng)上留下了一定的負(fù)面影響（負(fù)面影響程度如何，是否容易消除？）。 工程進(jìn)度。本項(xiàng)目前期工程進(jìn)度緩慢，一方面浪費(fèi)了前期的宣傳推廣效果，讓客戶對(duì)開發(fā)商信息產(chǎn)生懷疑，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生負(fù)面；另一方面被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手強(qiáng)占了先機(jī)。 競(jìng)爭(zhēng)威脅。目前本項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為同片區(qū)的“錦江外灘”商業(yè)街，該項(xiàng)目規(guī)模與本項(xiàng)目相當(dāng)，位置稍次與本項(xiàng)目，但工程進(jìn)度遠(yuǎn)快于本項(xiàng)目，目前主體工程已基本完成，12月試營(yíng)業(yè)，元月1日正式開業(yè)。 周邊失敗案例。與項(xiàng)目一街之隔的朝陽門商貿(mào)廣場(chǎng)的“死火”給地域不大的高安市商家和投資者留下

6、了較大的“陰影”，也給本市場(chǎng)的招商、銷售增加了一定的難度。 商業(yè)容量。通過市場(chǎng)調(diào)查，高安市主要地段的商戶數(shù)量為戶，中山路周邊商圈（包括中山路、勝利路、筠泉路、橋南路）商戶數(shù)量為戶，商戶數(shù)量有限，本市場(chǎng)和“錦江外灘”商鋪的相續(xù)落成，同一地段新增加商鋪數(shù)量近1200問，如此龐大的商鋪供應(yīng)量，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度勢(shì)必達(dá)到“你死我活”的境地。對(duì)策（如何放大優(yōu)、勢(shì)抓住機(jī)遇，減弱劣勢(shì)、規(guī)避威脅）： 突出市場(chǎng)的地理位置，以高安市的“黃金商圈的商業(yè)制高點(diǎn)”來提升市場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值； 突出市場(chǎng)的規(guī)模環(huán)境，以“一站式購物公園”來定位市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)品種、經(jīng)營(yíng)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)規(guī)模； 突出市場(chǎng)的交通優(yōu)勢(shì)，以“客運(yùn)站旁、兩條黃金信道交匯處

7、”來定義市場(chǎng)的交通環(huán)境； 在工商、稅務(wù)等方面竟可能多的爭(zhēng)取市政府更多的支持。爭(zhēng)取讓市政府以公告形式書面發(fā)布對(duì)市場(chǎng)的支持； 加快工程進(jìn)度，樹立市場(chǎng)開業(yè)“倒計(jì)時(shí)牌”，增強(qiáng)客戶對(duì)市場(chǎng)的信心； 合理的業(yè)態(tài)定位和經(jīng)營(yíng)分區(qū)； 制訂足以打擊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，快速吸引商戶的招商優(yōu)惠政策和招商策略，消除客戶疑慮，不給予競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手反擊機(jī)會(huì)，達(dá)到快速招商的目的； 制訂能確保市場(chǎng)興旺、持續(xù)經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)措施。二、項(xiàng)目定位1、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位本市場(chǎng)規(guī)模宏大，商鋪數(shù)量多，就高安市目前的市場(chǎng)狀況，定位為任何一個(gè)目前市政府對(duì)本項(xiàng)目規(guī)定的單一業(yè)態(tài)基本上都不可能填滿市場(chǎng)，或不能完全實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。為了便于市場(chǎng)的快速啟動(dòng)和實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)

8、值最大化，我們建議本市場(chǎng)定位為一個(gè)多種業(yè)態(tài)并存的綜合性市場(chǎng)。2、招商對(duì)象定位根據(jù)高安市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和我們以往市場(chǎng)招商經(jīng)驗(yàn)，本市場(chǎng)的招商對(duì)象將以高安市區(qū)為主，高安市周邊富裕鄉(xiāng)鎮(zhèn)為輔。3、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)檔次定位就實(shí)現(xiàn)商鋪價(jià)值，一般是高、中檔的商品易于承受較高的租金、近而提升了商鋪的價(jià)值，理想狀態(tài)下我們都愿意將市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)的商品定位為中、高檔商品。但通過市場(chǎng)調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)目前高安市人口以農(nóng)業(yè)人口為主，市民收入偏低，商業(yè)水平比較落后，市場(chǎng)上經(jīng)營(yíng)的商品以中低檔商品為主，即使在商業(yè)最為繁華的中山路、勝利路的街鋪和商場(chǎng)，也是以中擋商品為主，高檔商品很少有市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)高檔商品的商戶數(shù)量也十分有限。因此，對(duì)于本市場(chǎng)商品檔次定位我們認(rèn)為：以中擋商