小區(qū)的車位權(quán)屬歸誰(shuí)？收費(fèi)有什么依據(jù)嗎？

1、小區(qū)的車位權(quán)屬歸誰(shuí)？收費(fèi)有什么依據(jù)嗎？ 在物業(yè)管理服務(wù)工作中，小區(qū)的停車位一直是矛盾的焦點(diǎn)。即使在物權(quán)法出臺(tái)后，糾紛也并沒有削減，主要原因是物業(yè)和業(yè)主都期望通過(guò)法律規(guī)定保護(hù)自己的合法權(quán)利，但是對(duì)法律規(guī)定的熟悉和實(shí)踐存在著模糊，對(duì)許多詳細(xì)問(wèn)題的規(guī)定有必要加以探討，以利于雙方通過(guò)正確的方式行使其享有的權(quán)利。 小區(qū)車位歸屬問(wèn)題，物業(yè)、開發(fā)商和業(yè)主之間一直糾紛較多，為削減爭(zhēng)議，物權(quán)法就此作了相應(yīng)規(guī)定： 依據(jù)物權(quán)法第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式商定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！?該規(guī)定仍沒有完全

2、明晰車位歸屬問(wèn)題，也對(duì)其管理權(quán)限亦不明晰。物業(yè)和業(yè)主均引用此條款為已維權(quán)，假如沒有其他法律規(guī)定依據(jù)加以輔證，無(wú)法說(shuō)服和解決問(wèn)題。 現(xiàn)階段住宅小區(qū)機(jī)動(dòng)車停車位分為以下狀況： 一、老商品房住宅小區(qū)車位問(wèn)題 老商品房住宅小區(qū)一般沒有地庫(kù)，只有地上車位，車位一般分為幾種，很少有小區(qū)在建設(shè)之初考慮的規(guī)劃車位，占用道路和空閑場(chǎng)地劃定的車位，占用便道樓前停放的車位，以及改造綠地或道路增加的車位。 以上這些車位的全部權(quán)依其性質(zhì)均為全體業(yè)主共有，依據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法第七十四條：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”。也就是說(shuō)對(duì)于老住宅小區(qū)為了滿意業(yè)主日益增長(zhǎng)的生活水平的需要是可以

3、在共有的道路或者其他場(chǎng)地設(shè)立停放機(jī)動(dòng)車的，這些車位是全體業(yè)主共有的，而不能為部分或個(gè)人業(yè)主所私有。 對(duì)于老商品房住宅小區(qū)的車位安排方案，實(shí)踐中感覺應(yīng)當(dāng)原則上敬重歷史形成之原有車位，對(duì)于便道上應(yīng)考慮只供一樓業(yè)主停放自家車輛或他人征得其同意后才可泊車。支配一些專用臨時(shí)車位供外來(lái)臨時(shí)來(lái)訪車輛指定限時(shí)停放，固定車位和流淌車位應(yīng)當(dāng)相結(jié)合來(lái)緩解車位緊急狀況。 對(duì)于改造樓間綠地增加泊車位的措施應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎而為，至今為止，沒有一個(gè)老商品房住宅小區(qū)改造綠地為車位得到批準(zhǔn)，都是在先上車后買票，簡(jiǎn)單引發(fā)物業(yè)和業(yè)主產(chǎn)生激烈矛盾。 二、新商品房住宅小區(qū)地面車位 地面停車位是指直接設(shè)置在小區(qū)地表，以劃線分割方式標(biāo)明的停車設(shè)施

4、。 物權(quán)法第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式商定?！边@一規(guī)定將小區(qū)內(nèi)地上停車位的支配權(quán)商定給開發(fā)商，但是在實(shí)踐中部分業(yè)主并不認(rèn)可。 由于地面停車位是直接設(shè)置在小區(qū)土地表面的停車設(shè)施，也就是直接設(shè)置在房屋單元全部人按份共有的土地表面上。實(shí)際上地面停車位的房地產(chǎn)權(quán)就是土地使用權(quán)。又因?yàn)榈孛嫱＼囄恢皇峭ㄟ^(guò)劃線分割而成，不具備建筑物所要求的遮蓋性，即不符合構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性標(biāo)準(zhǔn)。 所以，它不能夠成為全部權(quán)的客體，而只能被視為土地使用權(quán)的客體。因此，住宅小區(qū)地面停車位的房地產(chǎn)權(quán)由小區(qū)房屋單元全部人共同擁有。開發(fā)商是前期全部房屋產(chǎn)權(quán)的全部人，擁有車位的初始權(quán)，可以在前期物業(yè)服務(wù)合同中規(guī)定其使用標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司可依據(jù)合同進(jìn)行服務(wù)工作。 而在房屋全部售出或業(yè)主大會(huì)成立后其使用權(quán)轉(zhuǎn)移至業(yè)主大會(huì)。結(jié)合實(shí)踐操作，應(yīng)當(dāng)由地面停車位的使用人向業(yè)主委員會(huì)（即全體區(qū)分全部權(quán)人的代表機(jī)構(gòu)）交納使用費(fèi)或租金，同時(shí)向供應(yīng)服務(wù)的物業(yè)公司交納服務(wù)費(fèi)用。 因此，物業(yè)公司在得到