戴德梁行2007年麗水市行政中心商業(yè)項目部分4

1、戴德梁行2007年麗水市行政中心商業(yè)項目部分4典型個案分析嘉興華庭街購物中心（3）91區(qū)域布局南區(qū)北區(qū)北區(qū)業(yè)態(tài)主力店南區(qū)業(yè)態(tài)主力店B1超市賣場、零售好又多超市1F餐飲、零售豪客來牛排、大明閣酒樓哥弟服飾、水星家紡12F餐飲、零售、賣場KFC、耐克、新正大鞋業(yè)宏圖三胞數(shù)碼廣場2F賣場、餐飲五星電器、佳妹麻辣涮34F休閑娛樂、教育沃爾得英語、華庭游戲廳3F休閑娛樂心源茶樓、原色攝影?北區(qū)先期定位為特色餐飲區(qū)域，但目前除靠近中庭?南區(qū)靠近嘉興繁華商業(yè)地帶，人流量相對密集；廣場的西餐廳外，其它各業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況普遍較差；?匯集了多個知名主力店入駐，是目前整個商業(yè)街經(jīng)營業(yè)?北區(qū)人流稀少，商鋪轉(zhuǎn)租現(xiàn)象明顯，平

2、均租金明顯績最好的區(qū)域；低于南區(qū)，僅為3元/平方米/天；?南區(qū)租金明顯高于北區(qū)，平均租金約為6元/平方米/天；?靠近中庭廣場區(qū)域餐飲及服飾基本為品牌商家，檔?沿建國路外街基本為國內(nèi)知名品牌商家入駐，租賃面積次相對較高；在150平米左右；內(nèi)街商鋪租賃面積多在50平方米，檔次?北區(qū)大部分商家為本地餐飲品牌，檔次較低，缺乏偏低。競爭性。房行東方/.swothouse4/典型個案分析嘉興華庭街購物中心（3）92區(qū)域布局H區(qū)Z區(qū)Z區(qū)業(yè)態(tài)主力店H區(qū)業(yè)態(tài)主力店13F百貨百聯(lián)購物中心12F餐飲、零售中國農(nóng)業(yè)銀行4F影城華庭國際影城39F寫字樓天安保險?Z座定位為百貨，華庭街開業(yè)初期曾引進知名太平洋?H座為華庭

3、街寫字樓物業(yè)，12F為配套商業(yè)，設(shè)有銀行百貨，后期由于經(jīng)營狀況不甚理想，太平洋百貨于及零售類商家，39F為現(xiàn)房寫字樓；2004年撤出；?目前Z座重新引入百聯(lián)購物中心，于2007年1月開?寫字樓目前在售，平均售價為3600元/平方米；業(yè)，1F為運動休閑館，正在裝修期；2F為女性服?寫字樓租金為約為0.85元/平方米/天；飾；3F為羽絨衣專賣；整體檔次中檔偏下，沒有一線?目前入駐企業(yè)基本為咨詢服務(wù)類、保險金融類以及生產(chǎn)知名品牌進駐；型企業(yè)，入駐率低于30% ，其中9F為開發(fā)商自用物業(yè)。?百聯(lián)購物中心采取租金形式招商，租金價格在3元/平方米/天；?Z座4F為華庭國際影城，經(jīng)營狀況較差。房行東方/.s

4、wothouse/典型個案分析嘉興華庭街購物中心（5）93租售策略品牌商家比例5%?華庭街購物中心為零散銷售型商業(yè)。項目于2002年開始銷售，外街商鋪售價約為3萬元/平方米，內(nèi)街商鋪約為2萬元/平方米；?商業(yè)銷售采取返租策略，提供三年稅前10%的投資回報，商鋪銷售情32%況良好，商業(yè)銷售率達(dá)95%以上；?商業(yè)街2003年2006年由開發(fā)商組建的招商團隊統(tǒng)一經(jīng)營，主力店租金63%與非主力店租金價差在100%以上；?主力店租賃周期基本在5年以上，由開發(fā)商統(tǒng)一業(yè)權(quán)對外租賃；國外品牌商家國內(nèi)品牌商家非品牌商家?經(jīng)過三年的返租期，2007年華庭街商鋪租賃權(quán)重新由業(yè)主收回，現(xiàn)階段租金價格浮動較大。主力店租

5、金情況基本不變；華庭街業(yè)態(tài)比例?目前南區(qū)商鋪租金維持在6元/平方米/天，北區(qū)商鋪租金則有所下滑，4%約為2.4元/平方米/天；商業(yè)街3F由于空置率較高，租金基本在0.75元/11%平方米/天。36%18%31%零售專業(yè)賣場餐飲休閑娛樂其它真冰溜冰場湯姆熊娛樂世界房行東方/.swothouse/典型個案分析嘉興華庭街購物中心（7）94案例借鑒分析可借鑒元素可借鑒元素?業(yè)權(quán)散售，為后期可持續(xù)經(jīng)營帶來許多弊端；?大型綜合性商業(yè)，業(yè)態(tài)齊全；?初期缺乏合理性定位，招商不利導(dǎo)致商業(yè)檔次逐?較強的外部交通可達(dá)性；漸下滑，影響整體形象；?主力店與普通商戶租金價差大，對主力店吸引性?主力店屢次調(diào)整，難以形成穩(wěn)定

6、客源；強；?定位缺乏個性，無法與舊有商業(yè)形成錯位競爭；?大型非露天廣場設(shè)計，能聚攏人流并為商家舉辦?各主力店關(guān)聯(lián)少，缺乏合理組織，聯(lián)動性不強；各類活動提供場地；?上下層流動線簡陋不明朗，高層商鋪價值無法體現(xiàn)。房行東方/.swothouse/95六、商業(yè)部分定位建議房行東方/.swothouse/96商業(yè)部分初步定位商業(yè)市場總結(jié)宏觀市場商業(yè)市場現(xiàn)狀況商業(yè)市場未來經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展，人民收入提高消費規(guī)模增長迅速，發(fā)展速度快消費對未來發(fā)展有諸多期待未來市場潛力較大城市擴張，中心城區(qū)地位加強現(xiàn)狀商業(yè)發(fā)展總體水平低麗水尚未大型商業(yè)中心工業(yè)化進程加快，經(jīng)濟后勢強勁商圈布局有待合理化商業(yè)產(chǎn)品空白點較多商業(yè)設(shè)施陳舊

7、、配套落后商業(yè)自身需要提升和完善品牌少、檔次地下、產(chǎn)品雷同部分檔次較高的商業(yè)經(jīng)營相對近期大型商業(yè)項目供應(yīng)不錯未來一段時期麗水經(jīng)濟將處麗水商業(yè)的尚有不少需要進行麗水商業(yè)市場未來發(fā)展有一定于快速發(fā)展軌道完善和改進之處市場機會房行東方/.swothouse/商業(yè)部分初步定位檔次及業(yè)態(tài)定位97?麗水市區(qū)尚無一戰(zhàn)式商?本商圈處于政府規(guī)劃業(yè)購物、休閑、娛樂中市級商業(yè)中心，具有心，現(xiàn)狀商業(yè)設(shè)施落后打造成為新型商業(yè)中心的先天條件本項目宜打造成為麗水新型商業(yè)航母，享受“一站式”服務(wù)的大型商業(yè)中心，其中以購物業(yè)態(tài)為主，結(jié)合部分餐飲及娛樂業(yè)態(tài)，并可考慮大賣場?麗水總體人口規(guī)模小、?市政府及周邊政府機關(guān)經(jīng)濟發(fā)展水平相

8、對落及高檔住宅小區(qū)的逐步后，但考慮部分市區(qū)高建成投入使用，進一步收入者及青田華僑消費熟化該區(qū)域商業(yè)/商務(wù)氛需求，檔次適度拔高圍?本商業(yè)中心的規(guī)模我們將通過模型測算，結(jié)合案例分析，進一步確定。?結(jié)合麗水經(jīng)濟水平、消費水平，研判本商業(yè)中心應(yīng)綜合考慮近期中檔偏高為主體定位，部分業(yè)態(tài)適度拔高，保留中遠(yuǎn)期業(yè)態(tài)進一步調(diào)整的機會。房行東方/.swothouse/商業(yè)部分初步定位目標(biāo)客戶98區(qū)域年齡職業(yè)大賣場客戶主要為周邊居民購物主力年齡為25-40歲青田華僑、中高收入市民企業(yè)老板及中高級管理人員市區(qū)居民為主要消費群體餐飲的主力年齡為30-50歲公務(wù)員、白領(lǐng)少量下屬縣市中高收入人群休閑娛樂主力年齡為30歲以下

9、年齡總體以中輕年人為主私營業(yè)主、自由職業(yè)者周邊企事業(yè)單位打造麗水新型商業(yè)航母的基石房行東方/.swothouse/商業(yè)部分初步定位規(guī)模建議99購物餐飲休閑娛樂大賣場?根據(jù)城市規(guī)劃，2010年中心城區(qū)潛在客戶30000030000030000050000城鎮(zhèn)人口約為31.6萬人，預(yù)計本項有效人口比例79%79%79%100%目2009年前后投入使用，市區(qū)人輻射率55%55%55%95%口約為30萬；潛在輻射人口13035013035013035047500?大賣場輻射人口主要為周邊居業(yè)態(tài)輻射比例55%19%38%100%民，根據(jù)城市規(guī)劃，未來城北居民為5萬；消費頻次（次/月）3.753.632.

10、43.55平均每月人流268847 89902 118879 168625 ?有效比例人口扣除低收入人群比例；平均每天人流8962 2997 3963 5621 ?消費頻次及消費水平根據(jù)抽樣調(diào)消費水平（元/人）1506910068查測算得到；每天營業(yè)額（萬元）134 20 40 38 2?地效根據(jù)典型商家調(diào)研及其他城地效（元/天/M）30252325市比較平衡后確定。商業(yè)面積需求44808 8271 1722915289 ?根據(jù)市場消費模型，大賣場面積在平方米左右，購物容量平方米，餐飲1500045000平方米，休閑娛樂平方米。800017000房行東方/.swothouse/商業(yè)部分初步定位

11、規(guī)模建議100案例各業(yè)態(tài)規(guī)模分布比較2案例建筑總面積（M）輻射人口杭州西城廣場55,000約30萬嘉興華庭街100,000，其中商業(yè)90,000約35萬核心商圈輻射人口約20萬，證大大拇指廣場110,000，其中商業(yè)60,000次級商圈約50-60萬核心商圈輻射人口約30萬，大寧國際商業(yè)廣場250,000，其中商業(yè)150,000次級商圈約60-80萬海上海230,000，其中商業(yè)17,000外圍辦公人群為主北上海72,000約20萬本案45000-65000約30萬?根據(jù)前述市場模型及案例比較，建議本項目商業(yè)部分容量為平方米，其中45000-65000大賣場面積平方米。10000-15000房

12、行東方/.swothouse/101七、麗水寫字樓市場現(xiàn)狀分析房行東方/.swothouse/寫字樓發(fā)展概況第一階段102第一階段: 1997-2005年，是麗水寫字樓的啟蒙期。代表項目羅馬大廈市場供應(yīng)量少，布局分散多為商住兩用型建筑。大部分體量為企市場供應(yīng)業(yè)自用，少量面積可用于出租較低，在內(nèi)部空間與平面、機電系統(tǒng)、外立面等諸多方面，多數(shù)樓盤品質(zhì)寫字樓已很難滿足高端客戶日益提升的需求鳳凰大廈空置率持續(xù)上升，租金/售價有所市場表現(xiàn)下降多為麗水本地企業(yè)，缺乏寫字樓開發(fā)商背景開發(fā)經(jīng)驗，物業(yè)管理水平低。房行東方/.swothouse/寫字樓發(fā)展概況第二階段103第二階段: 2006-2007年，是麗水

13、寫字樓的快速發(fā)展期。新的市政府大樓的竣工，激發(fā)部分開發(fā)商開發(fā)較高品代表項目質(zhì)的寫字樓的熱情。興業(yè)大廈市場供應(yīng)量大，單體規(guī)模有了較市場供應(yīng)大的突飛。樓盤品質(zhì)有了明顯提升，市場上樓盤品質(zhì)出現(xiàn)了一些較高品質(zhì)的樓盤。金貿(mào)國際大廈銷售形勢較為理想，空置率較低市場表現(xiàn)多為麗水本地有實力的開發(fā)企業(yè)，出現(xiàn)了國際水平的物管顧問開發(fā)商背景公司加盟麗水寫字樓市場。房行東方/.swothouse/寫字樓總體供需104麗水市寫字樓分布圖市政府?麗水市寫字樓市場發(fā)展較為滯后，開發(fā)量少，且商務(wù)集萬地大廈聚現(xiàn)象并不明顯。羅馬大廈?截至2006年底，麗水總有寫字樓面積約62000平方米；興業(yè)大廈寫字樓平均空置率僅為6%左金貿(mào)國

14、際大廈右陽光商務(wù)中心?2006年新交付的寫字樓面積約13000平方米；2006年寫飛鶴大廈字樓吸納量約10000平方米。蓮都區(qū)政府?2007年，將是麗水寫字樓供應(yīng)的高峰期。注：已交付的項目尚未交付的項目房行東方/.swothouse/業(yè)產(chǎn)地房業(yè)行易貿(mào)業(yè)行TI業(yè)流物業(yè)造制產(chǎn)生業(yè)險保融金業(yè)務(wù)服詢咨寫字樓入住企業(yè)背景特征105寫字樓入住企業(yè)特征分析50.0%100%38.5%40.0%26%38%80%30.0%23.7%60%19.3%19.9%18.2%20.0%15.8%15.1%12.2%9.9%9.2%40%8.0%8.1%74%10.0%62%0.4%1.7%20%0.0%0%麗水杭州麗

15、水杭州本地企業(yè)外地企業(yè)?麗水市目前使用寫字樓的企業(yè)以咨詢服務(wù)業(yè)及房地產(chǎn)企業(yè)為主，且咨詢服務(wù)業(yè)中也有相當(dāng)部分的企業(yè)是為房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)的。?貿(mào)易行業(yè)及生產(chǎn)制造業(yè)企業(yè)，在麗水較為稀少，這與麗水市的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)密不可分。?金融保險業(yè)目前在麗水正處于起步階段，除4大國家銀行外，無其他銀行機構(gòu)，保險企業(yè)也僅3家。?目前麗水使用寫字樓的企業(yè)以本地企業(yè)為主，相信隨著麗水經(jīng)濟的不斷發(fā)展，麗水市外來企業(yè)也將越來越多。房行東方/.swothouse/寫字樓購買者背景特征106麗水市寫字樓業(yè)主背景?麗水本地企業(yè)或個人是購買麗水寫字樓的主力。外地個人, 7%?麗水本地企業(yè)或個人購買寫字樓，又以青外地企業(yè), 13%田人及麗水市

16、區(qū)人為主。當(dāng)?shù)仄髽I(yè), 41%?個人購買行為和企業(yè)購買行為各自約占了一半比重，說明麗水寫字樓市場存在一定的投資空間。當(dāng)?shù)貍€人, 39%房行東方/.swothouse/寫字樓入住企業(yè)背景特征107麗水市寫字樓企業(yè)規(guī)模（人）麗水市寫字樓企業(yè)面積（平方米）60%60%49%45%40%40%26%19%20%20%13%12%12%12%6%6%0%0%（人）100101-200201-300301-400401-6006011010-1920-3940（平方米）?麗水企業(yè)普遍規(guī)模較小，以20人以下的企業(yè)為主，約占了75%。2?人數(shù)上的多少直接決定了企業(yè)使用辦公樓的面積。在使用面積上以101-200M

17、為主，占了45%。2?而辦公面積601M以上的企業(yè)以房地產(chǎn)企業(yè)為主。2?麗水目前人均辦公面積在12M左右，這與杭州人均辦公面積20平方米上存在一定的差距。因此寫字樓市場存在一定的市場空間。房行東方/.swothouse/寫字樓重點個案分析興業(yè)大廈1082006年供應(yīng)之代表項目興業(yè)大廈，作為麗水首個高品質(zhì)寫字樓物業(yè)，在一個并不出色的地段取得了驕人的市場業(yè)績地址：花園路與麗青路交叉口開發(fā)商：麗水市興業(yè)房屋開發(fā)辦公體量：約13,230平方米寫字樓樓層數(shù)：地上12層，地下1層樓高：3.2米單層面積：約1,200平方米單元面積：27-144平方米得房率：66.2%電梯系統(tǒng)：2部永大日立客梯，載重1,00

18、0KG空調(diào)系統(tǒng)：業(yè)主自行安裝停車位：95個銷售均價：約4,994元/平方米銷售率：92%左右，處于尾盤銷售階段報價23元/月/平方米（不含稅），免租期租金：半個月物業(yè)管理費：1.4元/月/平方米；停車費其他費用：300元/月房行東方/.swothouse/寫字樓重點個案分析興業(yè)大廈1092006年供應(yīng)之代表項目興業(yè)大廈。交付時間僅數(shù)月，租金報價相對合理，因此目前入駐客戶數(shù)量較多。目前入駐客戶客戶名稱面積?目前寫字樓整體空置率約為20%光大永明人壽約540平方米啟鵬廣告約720平方米?現(xiàn)有入駐客戶中，麗水本地客達(dá)升物流約1,300平方米戶約占了2/3，外地客戶約占了1/3。麗水西子奧的斯電梯約6

19、00平方米浙江鴻運國際貿(mào)易約420平方米?現(xiàn)有入駐客戶中，大面積客戶浙江浙南綜合工程勘察院約360平方米（300平方米以上）與小面積客戶（300平方米以下）約各浙江億華工程建設(shè)管理約1,000平方米占50%份額金麗溫高速項目管理部約200平方米浙江中廣電器約360平方米?現(xiàn)有入住客戶中，以咨詢服務(wù)麗水保聯(lián)保險代理約180平方米業(yè)為主。房行東方/.swothouse/寫字樓重點個案分析興業(yè)大廈110興業(yè)大廈，自2004年4月開盤以來，至今銷售已達(dá)92%，基本處于尾盤銷售階段。銷售分析表6061-8081-100101-120121-140141供應(yīng)231548788?120平方米以下的戶型銷售率

20、套數(shù)較高。已售221447775套數(shù)銷售?戶型面積越大，銷售率越低，96%93%98%100%88%63%率市場風(fēng)險也就越大。50%46%44%?對各類面積范圍的供應(yīng)、銷售40%比重圖：81-120平方米之間的30%戶型銷售比重大于供應(yīng)比重，22%此類戶型仍有一定的市場空間。20%21%14%14%7%5%7%10%7%6%7%0%注：供應(yīng)比重為：某一戶型供應(yīng)體量與總供應(yīng)體量之比。6061-8081-100101-120121-140141銷售比重為：某一戶型銷售面積與總銷售面積之比。銷售比重供應(yīng)比重房行東方/.swothouse/111八、麗水市寫字樓市場未來分析房行東方/.swothous

21、e/寫字樓未來市場供應(yīng)112麗水市未來寫字樓供應(yīng)量有限，除以下寫字樓項目外，未來三年內(nèi)，基本無其他寫字樓供應(yīng)。市政府體量市場投放萬地大廈項目名稱交付時間22量（M)（M)金貿(mào)國際2007.917,50017,500大廈本項目陽光商務(wù)少量，約2007.58,670中心2,000萬地大廈18,000金貿(mào)國際大廈預(yù)計2008飛鶴大廈約10,000基本無年陽光商務(wù)中心飛鶴大廈蓮都區(qū)政府房行東方/.swothouse/未來供應(yīng)寫字樓項目金貿(mào)國際大廈113金貿(mào)國際大廈，目前麗水市在售的最大寫字樓樓盤。將麗水市寫字樓的樓宇品質(zhì)提升到了一個新的層次。地址：萬豐廣場西北角開發(fā)商：浙江甌龍房地產(chǎn)投資集團辦公體量：

22、約17,700平方米寫字樓樓層數(shù)：地上25層，地下1層樓高：2.6米單層面積：約807平方米單元面積：64-96平方米得房率：75.6%電梯系統(tǒng)：3部日立客梯空調(diào)系統(tǒng)：業(yè)主自行安裝銷售均價：約6,057元/平方米銷售率：36%左右租金：預(yù)計35元/月/平方米其他費用：物業(yè)管理費：1.3元/月/平方米；房行東方/.swothouse/未來供應(yīng)寫字樓項目金貿(mào)國際大廈114金貿(mào)國際大廈，自2006年4月開盤以來，至今銷售已達(dá)36%。銷售分析表6061-7071-8081-9091-100101供應(yīng)0872201090套數(shù)?平均月銷售量約800平方米；已售月去化速度約4.5%，去化速度04011031

23、0套數(shù)較慢。銷售0%46%50%0%28%0%率?中小戶型依舊深受市場的喜愛。60%49%50%?60-80平方米的戶型存在一定45%38%的市場空間。40%30%13%?81-90平方米的戶型是該寫字15%0%樓的市場空白。10%0%0%注：供應(yīng)比重為：某一戶型供應(yīng)體量與總供應(yīng)體量之比。61-7071-8081-9091-100銷售比重為：某一戶型銷售面積與總銷售面積之比。供應(yīng)比重銷售比重房行東方/.swothouse/寫字樓需求意愿度115更新寫字樓的意愿對新市政府周邊寫字樓感興趣程度不會, 15%會, 27%有興趣, 4%不考慮, 22%不一定, 58%可考慮, 74%?若出現(xiàn)比現(xiàn)狀更高

24、品質(zhì)的寫字樓，27%的受訪者表示了更新寫字樓的意愿，同時有58%的受訪者表示可能會更新寫字樓。?通過市場調(diào)研，約有85%的客戶有可能會更新寫字樓，說明了大部分寫字樓客戶對現(xiàn)狀寫字樓的狀況并不是十分滿意。?本項目周邊地區(qū)商業(yè)、商貿(mào)氛圍尚未成型，因此有22%的受訪者表示對該地區(qū)寫字樓不感興趣；但仍有74%的受訪者表示可考慮本項目地區(qū)的寫字樓。房行東方/.swothouse/寫字樓需求意愿度116更新寫字樓的方式需求面積（平方米）60%買, 19%51%短租, 30%45%30%17%15%15%11%4%2%長租, 51%0%100101-200201-300301-400401-600601?對

25、本項目感興趣的受訪者中約有2/3的人群會購買或長租寫字樓，說明麗水寫字樓的銷售市場有一定的市場基礎(chǔ)。?在對需求面積的偏好，呈現(xiàn)“兩頭大，中間小”的現(xiàn)象。?200平方米以下的市場需求量較大，601平方米以上的戶型也有一定市場，但200-600平方米的市場需求則較小。房行東方/.swothouse/寫字樓價格承受能力117銷售價格承受能力租金承受能力（元/平方米）（元/平方米/天）58%5001-55000.529%5501-600020%0.6-0.78%6001-65007%0.8-0.910%2%6501-70008%1.0-1.17001-75001%1.2-1.411%5%7501-800026%1.5-1.78001-90007%1.8-2.08%90010%2.10%0%10%20%30%40%50%60%70%0%5%10%15%20%25%30%35%?麗水寫字樓客戶對價格的承受能力較低，承受能力在6000元/平方米以下為主。?而相比而言，租金承受能力則相對較高，1元/平方米/天以上占53%。?其中1.5-1.7元/平方米