住宅小區(qū)地下室產(chǎn)權(quán)如何劃分

1、住宅小區(qū)地下室產(chǎn)權(quán)歸誰所有?前不久，我所代理了一起關(guān)于居住小區(qū)公共區(qū)域經(jīng)營權(quán)及經(jīng)營收益的案子：某小區(qū)業(yè)主委員會將管理該小區(qū)的物業(yè)管理公司告上法庭，認(rèn)為被告利用屬于業(yè)主所有的地下室進(jìn)行經(jīng)營，侵犯了全體業(yè)主的財(cái)產(chǎn)收益，要求法院判令被告停止對地下室的的經(jīng)營行為，將地下室的經(jīng)營權(quán)交給業(yè)主委員會，返還歷年的租金收入，并賠償全體業(yè)主的經(jīng)濟(jì)損失。在代理該案的過程中，我們發(fā)現(xiàn)不僅是業(yè)主、物業(yè)管理公司、開發(fā)商，甚至一些著名的專家、學(xué)者在居住小區(qū)的公共區(qū)域問題上都存在一些模糊的認(rèn)識。那么，地下室的的經(jīng)營權(quán)和產(chǎn)權(quán)究竟屬于誰所有？我們認(rèn)為：地下室的經(jīng)營權(quán)是依附于地下室產(chǎn)權(quán)的，誰擁有地下室的產(chǎn)權(quán)，誰就擁有地下室的經(jīng)營權(quán)

2、。關(guān)于地下室的產(chǎn)權(quán)歸屬問題，應(yīng)當(dāng)從地下室的建設(shè)、銷售、分?jǐn)傄约叭朔拦こ痰臋?quán)屬性質(zhì)等多方面來分析，而不應(yīng)從單一的或籠統(tǒng)的角度就認(rèn)為地下室的產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主或開發(fā)商所有。我們認(rèn)為：在商品房銷售時(shí)，地下室中未分?jǐn)偛课缓涂臻g的產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于原建設(shè)單位一一開發(fā)商所有；在商品房銷售時(shí)，地下室中已分?jǐn)偛课缓涂臻g的產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于全體業(yè)主所有；而地下室中人防工程的產(chǎn)權(quán)，應(yīng)屬于國家所有，由政府的人民防空辦公室管理。上述觀點(diǎn)的理由是：一、依據(jù)所有權(quán)原理，房屋所有權(quán)的取得，分為原始取得和繼受取得兩種，而居住小區(qū)的開發(fā)商作為房屋及輔助設(shè)施的建設(shè)單位，對于地下室的產(chǎn)權(quán)屬于原始取得。因?yàn)樵既〉玫姆椒ㄖ痪褪峭ㄟ^生產(chǎn)而取得產(chǎn)品，開發(fā)商投

3、資建成商品樓，就是通過生產(chǎn)方式原始取得了商品樓中全部房屋和空間的產(chǎn)權(quán)。而繼受取得是指因買賣、繼承、贈與等法律行為，使所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移而取得的所有權(quán)，比如購房人通過購買商品房而取得所購買房屋的所有權(quán)。開發(fā)商將原始取得的包括商品房在內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)品出賣給購房人，購房人按照合同支付價(jià)款后，取得了所購買房屋的所有權(quán)，成為該房屋的所有權(quán)人（業(yè)主）。但是，業(yè)主所取得的也只是所購買房屋及合同約定公攤面積的所有權(quán)，并沒有取得未購買和未分?jǐn)偯娣e的所有權(quán)。因此，地下室中未分?jǐn)偟牟课缓涂臻g的產(chǎn)權(quán)并沒有轉(zhuǎn)移，仍屬于開發(fā)商所有。二、通過現(xiàn)行法律、法規(guī)和事實(shí)情況也可以判斷出未分?jǐn)偟牡叵率覍儆谠ㄔO(shè)單位所有，而不屬于業(yè)主。以北

4、京市為例：1、依據(jù)北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定的規(guī)定，可分?jǐn)偟墓妹娣e為：大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工作休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房；套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。這些規(guī)定說明了業(yè)主享有共同共有權(quán)利的范圍只是分?jǐn)偟母鞣N設(shè)施、設(shè)備用房，不包含地下室的其他部位和空間。業(yè)主在買房時(shí)僅僅支付了分?jǐn)偯娣e的價(jià)款，沒有

5、支付未分?jǐn)偯娣e的價(jià)款，因此，依據(jù)民法等價(jià)有償?shù)脑瓌t，業(yè)主沒有支付未分?jǐn)偯娣e的對價(jià)，當(dāng)然就沒有取得未分?jǐn)偛课缓涂臻g的產(chǎn)權(quán)。2、依據(jù)北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定的規(guī)定，不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間是：作為人防工程的地下室、倉庫、機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、車道、供暖鍋爐房、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間、售房單位自營、自用的房屋。建設(shè)部商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）也規(guī)定：“凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。”從上述這些規(guī)定可以看出，地下室有大量的空間沒有分?jǐn)?，也沒有出售給業(yè)主，是可以由開

6、發(fā)商銷售或出租的。地下室中未分?jǐn)偛课缓涂臻g并不屬于公攤面積，其所有權(quán)仍然屬于建設(shè)單位，建設(shè)單位有權(quán)對其自營、自用。3、我們收集到了北京市一些商品房項(xiàng)目的商品房買賣合同及開發(fā)商與業(yè)主在購買商品房時(shí)關(guān)于分?jǐn)偯娣e的約定，從實(shí)踐中也可以看出，業(yè)主不可能購得地下室的所有權(quán)。以北京市的商品房為例：大多數(shù)業(yè)主分?jǐn)偛碛泄灿袡?quán)的公用部分只是：水箱間、水泵房、集水坑、風(fēng)機(jī)房、管道間、電氣井、設(shè)備井、正壓送風(fēng)井、電梯井、電梯前廳、過道、冗接室、配電室、值班警衛(wèi)室、垃圾間；套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。上述分?jǐn)偟墓貌糠植⑽窗ǖ叵率抑械钠渌课?。因此地下室未出售以及未?/p>

7、攤部位的產(chǎn)權(quán)并沒有發(fā)生變更，仍然屬于原始產(chǎn)權(quán)人一一開發(fā)商所有。4、法律、法規(guī)并沒有關(guān)于業(yè)主購買房屋后，就自動將開發(fā)商所有的未分?jǐn)偤臀闯鍪鄣钠渌慨a(chǎn)，都無償劃撥給廣大業(yè)主所有的規(guī)定。因此，業(yè)主并沒有可以無償取得地下室未出售及未分?jǐn)偛课划a(chǎn)權(quán)的法定依據(jù)。三、依據(jù)實(shí)務(wù)中辦理產(chǎn)權(quán)的手續(xù)，也說明未出售、未分?jǐn)偟拿娣e不屬于業(yè)主。實(shí)務(wù)中辦理產(chǎn)權(quán)先是由開發(fā)商辦理整棟樓房的產(chǎn)權(quán)，而后隨著商品房的銷售，各購房人取得自己所購買的房屋面積的產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商在整棟樓房中的產(chǎn)權(quán)面積逐步扣減，未出售的產(chǎn)權(quán)面積，因所有權(quán)未發(fā)生變動，其產(chǎn)權(quán)仍屬于開發(fā)商所有。業(yè)主購買房屋后，所辦理的產(chǎn)權(quán)證上登記的房產(chǎn)面積只含有其購房的套內(nèi)面積和已分?jǐn)偟拿娣e，而不含有未分?jǐn)偟拿娣e和開發(fā)商還未出售的面積。故業(yè)主要求對自己產(chǎn)權(quán)證中不包含的部分行使占有、使用和收益的權(quán)利，沒有事實(shí)與法律依據(jù)。業(yè)主購房僅僅支付了其購買房屋的套內(nèi)面積和已分?jǐn)偯娣e的購房款，并未繳納未分?jǐn)偯娣e的購房款。因此，未分?jǐn)偛糠值乃袡?quán)并沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，仍屬于原建設(shè)單位。四、關(guān)于地下室中的人防工程的產(chǎn)權(quán)，按照人民防空法的規(guī)定，地下人防工程的產(chǎn)權(quán)歸國家所有，統(tǒng)一由各區(qū)、縣人民政府的人防辦進(jìn)行管理和經(jīng)營，不屬于業(yè)主，