物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定

1、第一章總則第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)行為，有利于企業(yè)公平競爭， 加強財務(wù)管理和經(jīng)濟核算，結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的特點及其管理要求，制定本規(guī)定。除本規(guī)定另有規(guī)定外，物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度。第二條本規(guī)定適用于中華人民共和國境內(nèi)的各類物業(yè)管理企業(yè)（以下簡稱企業(yè)），包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、外商投資企業(yè)等各類經(jīng)濟性質(zhì)的企業(yè)；有限責(zé)任公司、股份有 限公司等各類組織形式的企業(yè)。其他行業(yè)獨立核算的物業(yè)管理企業(yè)也適用本規(guī)定。第二章代管基金第三條代管基金是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托代管的房屋共 用部位維修基金和共用設(shè)施設(shè)備維修基金。房屋共用部位維修基金是指專

2、項用于房屋共用部位大修理的資金。房屋的共用部位，是指承重結(jié)構(gòu)部位（包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等）、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內(nèi)存車庫等。共用設(shè)施設(shè)備維修基金 是指專項用于共用設(shè)施和共用設(shè)備大修理的資金。共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照明、暖氣干線、消防設(shè)施、住宅區(qū) 的道路、路燈、溝渠、池、井、室外停車場、游泳池、各類球場等。第四條 代管基金作為企業(yè)長期負債管理。代管基金應(yīng)當專戶存儲，?？顚Ｓ茫⒍ㄆ诮邮?業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的檢查與監(jiān)督。代管基金利息凈收人應(yīng)當經(jīng)業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人認可后轉(zhuǎn)

3、作代管基金滾存使用和管理。第五條 企業(yè)有償使用業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的管理用房、商業(yè)用房和共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當設(shè)立備查帳簿單獨進行實物管理，并按照國家法律、法規(guī)的規(guī)定或者雙方簽訂的合同、協(xié)議支付有關(guān)費用（如租賃費、承包費等）。管理用房是指業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、 使用人向企業(yè)提供的辦公用房。商業(yè)用房是指業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人向企業(yè)提供的經(jīng)營用房。第六條企業(yè)支付的管理用房和商業(yè)用房有償使用費，經(jīng)業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、 使用人認可后轉(zhuǎn)作企業(yè)代管的房屋共用部位維修基金；企業(yè)支付的共用設(shè)施設(shè)備有償使用 費，經(jīng)業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人認可后轉(zhuǎn)作企業(yè)

4、代管的共用設(shè)施設(shè)備維修基金。第三章成本和費用第七條 企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)等過程中發(fā)生的各項支出，按照國家規(guī)定計入成本、費用。第八條 企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項直接支出，計入營業(yè)成本。營業(yè)成本包括直 接人工費、直接材料費和間接費用等。實行一級成本核算的企業(yè)，可不設(shè)間接費用，有關(guān)支 出直接計人管理費用。直接人工費包括企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動等人員的工資、獎金及職工福利費等。直接材料費包括企業(yè)在物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等。間接費用包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利

5、費、固定資產(chǎn)折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產(chǎn)保 險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等。第九條 企業(yè)經(jīng)營共用設(shè)施設(shè)備，支付的有償使用費，計人營業(yè)成本。第十條 企業(yè)支付的管理用房有償使用費，計人營業(yè)成本或者管理費用。第十一條 企業(yè)對管理用房進行裝飾裝修發(fā)生的支出，計入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)， 分期攤?cè)藸I業(yè)成本或者管理費用。第十二條 企業(yè)可以于年度終了， 按照年末應(yīng)收帳款余額的0.3% 0.5 %計提壞帳準備金，計入管理費用。企業(yè)發(fā)生的壞帳損失，沖減壞帳準備金。收回已核銷的壞帳，增加壞帳準備 金。不計提取壞帳準備金的

6、企業(yè)，發(fā)生的壞帳損失，計人管理費用。收回已核銷的壞帳，沖 減管理費用。第四章營業(yè)收入及利潤第十三條營業(yè)收人是指企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動所取得的各項收人，包括主營業(yè) 務(wù)收人和其他業(yè)務(wù)收人。第十四條主營業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收人，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收人。 物業(yè)管理收 入是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)費收入、公眾代辦性服務(wù)費收入和特約服務(wù)收入。物業(yè)經(jīng)營收人是指企業(yè)經(jīng)營業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入，如房屋出租收入和經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等共用設(shè)施收

7、入。物 業(yè)大修收入是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行大修取得的收入。第十五條企業(yè)應(yīng)當在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確認為營業(yè)收 入的實現(xiàn)。物業(yè)大修收入應(yīng)當經(jīng)業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認可后，確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。企業(yè)與業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，應(yīng)當根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。第十六條企業(yè)利潤總額包括營業(yè)利潤、投資凈收益、營業(yè)外收支凈額以及補貼收入。第十七條 補貼收入是指國家撥給企業(yè)的政策性虧損補貼和其他補貼。第十八條營業(yè)利潤包括主營業(yè)務(wù)利潤和其他

8、業(yè)務(wù)列潤。主營業(yè)務(wù)利潤是指主營業(yè)務(wù)收人減 去營業(yè)稅金及附加，再減去營業(yè)成本、管理費用及財務(wù)費用后的凈額。營業(yè)稅金及附加包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加。其他業(yè)務(wù)利潤是指其他業(yè)務(wù)收入減去其他業(yè)務(wù)支出 和其他業(yè)務(wù)繳納的稅金及附加后的凈額。第十九條其他業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)從事主營業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動所取得的收入，包括房 屋中介代銷手續(xù)費收入，材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營收入及無形資產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓收入等。商業(yè)用房經(jīng)營收入是指企業(yè)利用業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營活動取得的收入，如開辦健身房、歌舞廳、美容美發(fā)屋、商店、飲食 店等經(jīng)營收入。第二十條其他業(yè)務(wù)支出是

9、指企業(yè)從事其他業(yè)務(wù)活動所發(fā)生的有關(guān)成本和費用支出。企業(yè)支 付的商業(yè)用房有償使用費，計入其他業(yè)務(wù)支出。企業(yè)對商業(yè)用房進行裝飾裝修發(fā)生的支出， 計人遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)似渌麡I(yè)務(wù)支出。第五章附則第二一條 本規(guī)定自1998年1月1日起施行。第二十二條本規(guī)定由財政部負責(zé)解釋和修訂。物業(yè)管理企業(yè)會計核算補充規(guī)定（試行）一、會計科目及使用說明 第204號科目預(yù)收賬款1、本科目核算企業(yè)按合同規(guī)定向有關(guān)單位和個人預(yù)收的款項，如企業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用 人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等預(yù)收的公共性服務(wù)費等。2、 企業(yè)向有關(guān)單位和個人預(yù)收的款項，借記銀行存款”科目，貸記本科目；收

10、入實現(xiàn)時，借記本科目，貸記 經(jīng)營收入” 其他業(yè)務(wù)收入”科目。有關(guān)單位和個人補付的款項，借記 銀行存款”等科目，貸記本科目；退回多付的款項，作相反會計分錄。預(yù)收賬款情況不多的公司，也可以將預(yù)收的款項直接記入應(yīng)收賬款”科目的貸方，不設(shè)本科目。3、本科目應(yīng)按有關(guān)單位和個人設(shè)置明細賬。4、本科目期末貸方余額、反映企業(yè)向有關(guān)單位和個人預(yù)收的款項；期末如為借方余額，反映應(yīng)由有關(guān)單位和個人補付的款項。第205號科目代收款項1、本科目核算企業(yè)因代收代交有關(guān)費用等應(yīng)付給有關(guān)單位的款項，如代收的水電費、煤氣 費、有線電視費、電話費等。企業(yè)受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委托代為收取的房租等，也在本科目核算。2、 企業(yè)收到代收的各種款

11、項時，借記銀行存款”等科目，貸記本科目；交給有關(guān)單位時，借記本科目，貸記 銀行存款”等科目。收取代辦手續(xù)費等服務(wù)收入時，借記本科目，貸記 經(jīng)營收入”科目。3、本科目應(yīng)按代收代交費用種類設(shè)置明細帳。4、本科目貸方余額，反映企業(yè)尚未支付的代收款項。第209號科目其他應(yīng)付款1、本科目核算企業(yè)應(yīng)付、暫收其他單位或個人的款項，如物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人入住時或人住后準備進行裝修時，企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的可能因裝修而發(fā)生的毀損修復(fù)、安全等方面費用的保證金等。2、 發(fā)生的各種應(yīng)付、暫收款項，借記銀行存款”等科目，貸記本科目；支付時，借記本科目，貸記銀行存款”等科目。3、本科目應(yīng)按債權(quán)人或應(yīng)付、暫收款項的類

12、別設(shè)置明細賬。4、本科目期末余額，反映企業(yè)尚未支付的其他應(yīng)付款。第281號科目代管基金1、本科目核算企業(yè)接受委托管理的房屋共同部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。2、 企業(yè)收到代管基金時，借記銀行存款一一代管基金存款”科目，貸記本科目。企業(yè)收到銀行計息通知，屬于代管基金存款的利息收入，借記銀行存款一一代管基金存款”科目，貸記本科目。企業(yè)有償使用產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共用的商業(yè)用房和共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)負擔(dān)的有關(guān)費用，如租賃費、承包費、有償使用費等，應(yīng)按受益對象，借記經(jīng)營成本”、管理費用”、其他業(yè)務(wù)支出”科目，貸記本科目。代管基金按規(guī)定用途使用，應(yīng)分別以下兩種情況進行處理：由本企業(yè)承接房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大修

13、、 更新、改造任務(wù)的，實際發(fā)生的工程支出，借記 物業(yè)工程”科目，貸記 銀行存款”、庫存材料”等有關(guān)科目；工程完工，其工程款經(jīng)業(yè) 主要員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認可后進行轉(zhuǎn)賬，借記本科目，貸記經(jīng)營收入一一物業(yè)大修收入”科目；結(jié)轉(zhuǎn)已完物業(yè)工程成本。借記經(jīng)營成本”科目，貸記 物業(yè)工程”科目。由外單位承接大修任務(wù)的，工程完工，其工程款經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認可后與承接單位進行結(jié)算，借記本科目，貸記銀行存款”等科目。3、本科目應(yīng)按單幢房屋設(shè)置明細賬。4、本科目期末貸方余額，反映代管基金的結(jié)余。第411號科目物業(yè)工程1、本科目核算企業(yè)承接物業(yè)工程所發(fā)生的各項支出。企業(yè)對業(yè)主要員會或者物

14、業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的管理用房、商業(yè)用房進行裝飾裝修發(fā)生的支出，也在本科目核算。2、企業(yè)承接的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大修、更新、改造工程發(fā)生的各項支出，借記本科目，代記 銀行存款”、庫存材料”等科目。工程完工，其工程款經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè) 產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認可后進行轉(zhuǎn)賬，借記代管基金”科目，貸記 經(jīng)營收入一一物業(yè)大修收入”科目；結(jié)轉(zhuǎn)已完物業(yè)工程成本，借記經(jīng)營成本”科目，貸記本科目。企業(yè)對業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、 使用人提供的管理用房、商業(yè)用房進行裝飾裝修發(fā)生的支出，借記本科目，貸記銀行存款”、庫存材料”等有關(guān)科目，工程完工結(jié)轉(zhuǎn)成本，借記遞延資產(chǎn)”科目，貸記本科目。3、本科目應(yīng)按工程項目

15、設(shè)置明細賬。4、本科目期末借方余額，反映在建工程的實際成本。5、企業(yè)可以根據(jù)實際業(yè)務(wù)需要，增設(shè)相應(yīng)的科目。第501號科目 經(jīng)營收入1、本科目核算企業(yè)在物業(yè)管理 （主營業(yè)務(wù)）活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)等勞務(wù)而取得的各項收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)收入、公眾代辦性服務(wù)費收人和特約服務(wù)收入。物業(yè)經(jīng)營收人是指企業(yè)經(jīng)營業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋、建筑物和共用設(shè)施取得的收入，如房屋出租收入和經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等共用設(shè)施收入。物業(yè) 大修收入是指企業(yè)接受業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用

16、人的委托，對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行大修取得的收入。2、企業(yè)取得的各項收入，應(yīng)按下列原則確認：企業(yè)應(yīng)當在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。物業(yè)大修收入應(yīng)當經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認可后，確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)；企業(yè)與業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、 使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的， 應(yīng)當根據(jù)合同 或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。3、企業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供公共性服務(wù)、公眾代辦性服務(wù)以及特約服務(wù)而取得的物業(yè)管理收入，借記 銀行存款”、應(yīng)收賬款”等科目，貸記本科目。企業(yè)經(jīng)營業(yè)主委員會或者 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋、建筑物和共用設(shè)

17、施取得的物業(yè)經(jīng)營收入，借記銀行存款”、應(yīng)收賬款”等科目，貸記本科目。企業(yè)承接房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大修工程，工程完工，其工程款經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認可后進行轉(zhuǎn)賬，借記代管基金”科目，貸記本科目。4、 本科目應(yīng)按經(jīng)營收入的種類設(shè)置明細賬，如物業(yè)管理收人”、物業(yè)經(jīng)營收人”、物業(yè)大 修收入”等，其中 物業(yè)管理收入”，企業(yè)可以根據(jù)實際管理需要，按照物業(yè)管理收人的組成內(nèi)容（如來源渠道等）設(shè)置明細賬，進行明細核算。5、 期末，應(yīng)將本科目的余額轉(zhuǎn)入本年利潤”科目，結(jié)轉(zhuǎn)后本科目應(yīng)無余額。第502號科目經(jīng)營成本1、本科目核算企業(yè)物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)大修等應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本。企業(yè)所屬物業(yè)管

18、理單位在經(jīng)營中發(fā)生的管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產(chǎn)折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產(chǎn)保險費、勞動保 護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等間接費用，記人 管理費用”科目，不在本科目核算。2、企業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供公共性服務(wù)、公眾代辦性服務(wù)及特約服務(wù)所發(fā)生的直接費用，直接記人本科目，借記本科目，貸記銀行存”、庫存材料”、應(yīng)付賬款”等科目。企業(yè)經(jīng)營物業(yè)應(yīng)付給物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、 使用人的租賃費、 承包費等，直接記人本科目，借記本科目， 貸記代管基金”或應(yīng)付賬款”科目。月份終了，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)轉(zhuǎn)已完物業(yè)工程成本，借記本 科目，貸記 物業(yè)工程”科目。3、本科目的明細核算應(yīng)與經(jīng)營收入的明細核算相對應(yīng)。4、 期末，應(yīng)將本科目的余額轉(zhuǎn)入本年利潤”科目，結(jié)轉(zhuǎn)后，本科目應(yīng)無余額。第511號科目其他業(yè)務(wù)收入1、本科目核算企業(yè)除主營業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動所取得的收入。包括房屋中介代銷手續(xù) 費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收人、商業(yè)用房經(jīng)營收入及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。商業(yè)用房經(jīng)營收入是指企業(yè)利用業(yè)主委員