淺談物業(yè)管理行業(yè)工程造價控制

淺談物業(yè)管理行業(yè)工程造價控制摘要：物業(yè)管理行業(yè)的工程造價控制工作，具有一定的特殊性，本文通過闡述物業(yè)管理行業(yè)工程造價控制內(nèi)涵，進一步分析當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)工程造價控制所存在的問題，并從確立控制目標、檢查實施狀態(tài)、糾正存在偏差三方面，逐一論述物業(yè)管理行業(yè)造價控制的有效對策，僅供參考。關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；工程造價；造價控制；業(yè)主需求前言：隨著我國現(xiàn)代化建設(shè)的不斷發(fā)展，人們對于房屋建筑質(zhì)量和后期物業(yè)管理服務(wù)要求越來越高。物業(yè)管理行業(yè)所管理的房屋維修工作，是工程造價控制的主體，也是基礎(chǔ)性業(yè)務(wù)，基于新時期背景之下，為能有效解決當(dāng)前工程造價管理內(nèi)容存在復(fù)雜性、技術(shù)性和多樣性的特點，本文就造價控制方面，做以研究。物業(yè)管理行業(yè)工程造價控制內(nèi)涵物業(yè)管理行業(yè)工程造價與建筑建設(shè)工程造價有著本質(zhì)上的區(qū)別，也具有一定的聯(lián)系。物業(yè)管理行業(yè)工程主要是負責(zé)房屋在運營投產(chǎn)期間的相關(guān)管理及修繕事宜，雖階段性款項金額比建筑建設(shè)工程造價金額要小，但由于需貫穿房屋運營期間的全周期，所以具有長期性、復(fù)雜性的特點。據(jù)資料表明，物業(yè)管理工程造價金額占據(jù)了物業(yè)管理公司一半的資金支出比重，并且由于業(yè)務(wù)主要的服務(wù)對象是業(yè)主，所以在控制過程中不得當(dāng)，則可能造成糾紛[1]。物業(yè)管理行業(yè)工程造價控制問題（一）沒有明確目標當(dāng)前部分物業(yè)管理公司未能按照工程造價內(nèi)容與工作流程明確造價控制目標，是導(dǎo)致資金運用不合理的主要原因。一是預(yù)算編制，未能按照少花錢，多修房，修好房的原則實施，這會造成后期維修與管理過程中資源的浪費。二是不能精準評測工程造價所使用的方向，最終呈現(xiàn)出了運用無序的現(xiàn)象。（二）未能動態(tài)管理無論是哪一種工程造價管理形式，其控制工作都要貫穿于資金使用的全過程之中，部分物業(yè)管理公司雖對前期的預(yù)算規(guī)劃設(shè)置比較合理，但卻忽略了實際施工過程中的定期性、季節(jié)性作業(yè)檢查，導(dǎo)致施工期間出現(xiàn)人力、財力、物力浪費等現(xiàn)象[2]。（三）缺乏問題總結(jié)物業(yè)管理所涉及的工程造價內(nèi)容較多，從客觀的角度而言，在執(zhí)行的過程中肯定會受到不確定因素和潛在風(fēng)險的影響，如在施工的過程中，物業(yè)管理公司未能對既有問題和潛在問題進行合理評估、總結(jié)并制定相應(yīng)的應(yīng)對措施，則會造成生產(chǎn)計劃的紊亂，進而無法做好造價協(xié)調(diào)與控制工作。（四）忽略業(yè)主體驗物業(yè)管理公司所要執(zhí)行的工程房屋維修管理業(yè)務(wù)的服務(wù)對象是業(yè)主，業(yè)主是居住在建筑內(nèi)的主體行為人員，其體驗感及評測反饋，對物業(yè)管理公司起到了決定性的作用，如在施工過程中物業(yè)管理公司未能按照業(yè)主實際需求進行造價資金的合理分配、修繕、監(jiān)理等業(yè)務(wù)，則會導(dǎo)致糾紛的發(fā)生。物業(yè)管理行業(yè)工程造價控制對策（一）確立控制目標第一，方案制定預(yù)算編制作為物業(yè)管理行業(yè)工程造價控制的先決條件，在后期的施工過程中起到了決定性的作用，因此在進行工程造價管控時，要提高預(yù)算編制的科學(xué)性，做好資金、成本、材料供應(yīng)以及用工計劃。其次，是要將房屋維修工程招投標管理工作作為工程造價控制手段之一，通過設(shè)置科學(xué)的競爭機制，保證市場的公平性，為后期的工程造價控制工作打好基礎(chǔ)。再次，要實行工程造價管理全過程的控制，采用“雙重預(yù)防體系”管理模式，做好前期房屋資料收集工作，掌握工程的特點和難點，確立資金風(fēng)險識別機制及應(yīng)對措施，提高對施工過程中人力、物力監(jiān)管質(zhì)量。最后，加大用戶實際體驗感調(diào)研，從“以人為本”的角度出發(fā)，讓業(yè)主參與到方案制定之中。第二，限額設(shè)計為進一步提高工程造價控制的規(guī)范性，建議采用限額設(shè)計的方式，依照當(dāng)前物業(yè)管理工程項目特點，使用模塊化的方式將其逐一分解，對每一過程變量加大分析，從而合理確定階段性項目的資金使用金額，按照以周保月、以月保季、以季保年的過程控制方案開展。在做限額設(shè)計時需要注意以下幾個問題：第一，加大對影響投資主要因素的控制，像施工圖紙、環(huán)境因素以及施工質(zhì)量等。第二，限額設(shè)計的可行性，要根據(jù)工程實際規(guī)模、內(nèi)容以及標準開展，在實事求是的基礎(chǔ)之上，進一步提高工程造價的靈活度。第三，做好階段性工程進度、人員職責(zé)的規(guī)劃，如在需要時可實行工程階段性招標模式[3]。（二）檢查實施狀態(tài)第一，搭建信息平臺部分物業(yè)管理公司工程造價控制不得當(dāng)，都是由于參建單位和各部門及業(yè)主之間缺乏時效性的溝通所導(dǎo)致。因此為充分踐行工程造價動態(tài)化管理，應(yīng)以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)理念，重視信息共享平臺的搭建工作。其一，要將信息共享平臺作為工程造價控制成效以及經(jīng)驗方法推廣的重要渠道，納入到日常管理工作之中，體系覆蓋物業(yè)管理單位、承包商、監(jiān)理方以及業(yè)主等主體責(zé)任人，進一步提高信息共享力度，提升造價控制及施工效率，為以后的養(yǎng)護管理工作打下良好的基礎(chǔ)。第二，為減少對資源的浪費，建議在施工過程中采用BIM信息化管理模式，通過BIM建模的方式，為造價過程控制提供良好的指導(dǎo)意見，業(yè)主也可以通過該模型，了解到當(dāng)前的施工進展，避免糾紛的發(fā)生，降低咨詢成本。第二，把控工程質(zhì)量根據(jù)文獻資料和實際作業(yè)研究發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前影響物業(yè)管理公司在造價執(zhí)行方面的主導(dǎo)因素為施工過程質(zhì)量，而影響施工質(zhì)量包含：人員技術(shù)、設(shè)備狀況、材料質(zhì)量、監(jiān)管辦法等內(nèi)容，因此在控制過程中要加大這幾方面的管理。除要做好施工人員作業(yè)資質(zhì)調(diào)查，落實崗位責(zé)任制度；提高施工設(shè)備建設(shè)及維護力度；設(shè)立嚴格的材料出入制度以外，還要加大與業(yè)主委員會的溝通，認真了解業(yè)主對管理及服務(wù)的實際需求，通過讓業(yè)主參與到工程質(zhì)量把控環(huán)節(jié)的形式，從而實現(xiàn)對工程周期性和季節(jié)性施工項目的嚴格把控，在緩解物業(yè)管理公司監(jiān)管壓力的同時，還可以提高業(yè)主對物業(yè)工程管理服務(wù)的信賴程度。（三）糾正存在偏差第一，注重檔案管理物業(yè)管理行業(yè)工程造價檔案管理是指在執(zhí)行造價業(yè)務(wù)中所生成的合同與一些歷史資料，這些資料能夠客觀、真實地反映出物業(yè)管理公司在造價管理方面所做出的成績，其中業(yè)主所參與編制及修改的內(nèi)容也是日后管理過程中的重要參考依據(jù)，因此在控制過程中要加大對于檔案的整理與保護，從而提升物業(yè)公司工程造價管理和服務(wù)的質(zhì)量。一是要加大信息技術(shù)的引入，通過大數(shù)據(jù)技術(shù)，將繁瑣的工程項目進行編碼和排序，在日后應(yīng)用的過程中，可通過直接搜索的方式，提高摘取與檢閱速率。二是要養(yǎng)成即生成資料即保存編碼分類的習(xí)慣，不得出現(xiàn)丟失及立卷混亂的現(xiàn)象，為后期項目實施與造價控制提供確立的保障。第二，加大問題總結(jié)針對在造價控制過程中所出現(xiàn)的問題和業(yè)主需求有差異化等狀況，要加大問題的總結(jié)與整改，將其生成系統(tǒng)性的資料，從而保證后續(xù)項目在開展過程中能夠形成有據(jù)可依的工作機制。一是定期召開研討會議，讓業(yè)主參與到相關(guān)會議之中，這樣可以讓其了解物業(yè)管理公司在工程服務(wù)管理方面所做出的努力，并可提高資金運用的科學(xué)性。二是在實際管理的過程中，物業(yè)管理公司所管理的范圍較廣，不能有效把控每一環(huán)節(jié)，因此為提高管控方法的合理性，可以通過設(shè)置共享平臺和意見箱等方式，從而廣納業(yè)主和施工方與監(jiān)理方的建議，實現(xiàn)工程造價管控與服務(wù)質(zhì)量的整體提升。結(jié)語：綜上所述，工程造價控制是物業(yè)管理工作中的基礎(chǔ)性業(yè)務(wù)之一，其與企業(yè)的現(xiàn)金流和日常運營息息相關(guān)。相關(guān)企業(yè)要充分重視工程造價控制工作，加大對現(xiàn)階段問題的研究與反思，通過科學(xué)的手段將其逐一整改與優(yōu)化，貫穿于資金使用的全過程之中，從而進一步提升服務(wù)管理質(zhì)量，形成良好的社會公信力