分權(quán)體制下我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究

1、財(cái)政分權(quán)體制下我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究華偉一、中國(guó)的財(cái)政分權(quán)體制和房地產(chǎn)在地方經(jīng)濟(jì)中的角色自 1994 年稅制改革以后，現(xiàn)行的中央和地方政府的分稅制取代了之前的統(tǒng)收統(tǒng)支稅收體系，稅收分為國(guó)稅和地稅。在中央和地方財(cái)政分權(quán)體制下，我國(guó)中央和地方政府的財(cái)權(quán)與事權(quán)并不對(duì)等，中央把更大比重的事權(quán)轉(zhuǎn)移給地方政府，地方政府承擔(dān)著過(guò)高的支出責(zé)任。地方政府一方面要負(fù)責(zé)當(dāng)?shù)刂饕墓卜?wù)產(chǎn)品的供給，如對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展至關(guān)重要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、社會(huì)保障性投資，并要大力發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)。而由于當(dāng)前的官員考核體制，地方政府面臨重大的財(cái)政支出壓力，而地方財(cái)力相對(duì)薄弱，因此地方政府的財(cái)政支出來(lái)源往往通過(guò)稅加費(fèi)的方式攫取資金。又由于當(dāng)前地

2、方政府壟斷了土地的出讓和供應(yīng)，土地出讓金和房地產(chǎn)稅費(fèi)成為地方預(yù)算外支出的主要來(lái)源。在房地產(chǎn)稅費(fèi)中存在很多地方性的征收事項(xiàng)，例如公共設(shè)施配套費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等，同時(shí)政府也把改善居住環(huán)境和“動(dòng)拆遷”的職責(zé)和任務(wù)部分轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)商。總之，中央和地方的財(cái)政分權(quán)和“利益博弈”關(guān)系使得房地產(chǎn)行業(yè)成為地方政府預(yù)算外收入的主要來(lái)源，同時(shí)地方政府又不斷向開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)移公共產(chǎn)品支出成本。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)承擔(dān)了地方政府預(yù)算外收入來(lái)源和轉(zhuǎn)移公共產(chǎn)品成本的兩大額外只能，可以判斷，這種利益格局在未來(lái)幾年內(nèi)不會(huì)發(fā)生根本性的變化，這種現(xiàn)象的出現(xiàn)直接造就了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展在價(jià)值鏈環(huán)節(jié)、稅收以及住房保障方面， 其現(xiàn)實(shí)的表象顯示出我國(guó)房地產(chǎn)

3、發(fā)展深深打上了中國(guó)特色烙印，并進(jìn)一步顯露出其未來(lái)的發(fā)展路徑。二、價(jià)值鏈 “暴利”的利潤(rùn)中心模式不可持續(xù)在當(dāng)前的利益格局下，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的模式仍然是一種 “重開(kāi)發(fā)、 輕持有”的大規(guī)模生產(chǎn)模式。我國(guó)房地產(chǎn)的整個(gè)價(jià)值鏈過(guò)程包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、可行性設(shè)計(jì)、建筑施工、銷售、 物業(yè)持有和經(jīng)營(yíng)，各個(gè)價(jià)值鏈環(huán)節(jié)與國(guó)外房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)太大差別，但通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)值鏈的分析就會(huì)發(fā)現(xiàn)各個(gè)環(huán)節(jié)利潤(rùn)的來(lái)源和構(gòu)成與其他國(guó)家有根本性的區(qū)別，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)收益與風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重不匹配， 房地產(chǎn)行業(yè) 普遍收益過(guò)高，我國(guó)的開(kāi)發(fā)商依然以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主要業(yè)務(wù)。 通過(guò)價(jià)值鏈的分析 方法，我們可以發(fā)現(xiàn)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中有如下幾個(gè)“暴利”來(lái)源：可行性分析前

4、期幫篙營(yíng)館推廣設(shè)計(jì)盼眼 管峭推廣物業(yè)能營(yíng)物業(yè)管理16在由增量開(kāi)發(fā)向存量開(kāi)發(fā)過(guò)渡階段的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)而言，今后很長(zhǎng)一個(gè)時(shí)期，土地仍是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的核心生產(chǎn)要素。 我國(guó)的房地產(chǎn)以開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)為利潤(rùn)中 心，就意味著土地是整個(gè)房地產(chǎn)界絕對(duì)的“利潤(rùn)中心”。2007年第二季度住宅土地交易價(jià)格和房?jī)r(jià)的對(duì)比植宅用地史金林福川盤屏，修身長(zhǎng)步界域立:團(tuán)*，或克#庫(kù)開(kāi)發(fā)商以土地為利潤(rùn)中心有其主客觀原因。 從主觀因素看，我國(guó)的土地市場(chǎng) 化程度不高，地方政府壟斷土地供給和出讓權(quán)，地方政府不斷通過(guò)土地“招拍掛” 獲取高額土地出讓金。在土地招拍掛環(huán)節(jié)，由于制度軟約束等因素，很多開(kāi)發(fā)商 通過(guò)關(guān)系途徑而非市場(chǎng)方法拿地，所以導(dǎo)致在很多

5、拍地過(guò)程中大型開(kāi)發(fā)商紛紛落 馬。制度缺陷存在一方面成為腐敗滋生的溫床， 另一方面嚴(yán)重阻礙了我國(guó)房地產(chǎn) 規(guī)模集中效應(yīng)和市場(chǎng)的整合力度。同時(shí)我國(guó)大部分地區(qū)由于地方政府財(cái)力不足， 實(shí)行非凈地出讓，政府把動(dòng)拆遷的成本轉(zhuǎn)移給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)了動(dòng)拆遷的義 務(wù)。雖然政府出臺(tái)了嚴(yán)格的土地開(kāi)發(fā)政策，但拆遷工程進(jìn)度和土地開(kāi)發(fā)進(jìn)度完全 由開(kāi)發(fā)商掌握和控制，這樣間接上給與開(kāi)發(fā)商“捂地”客觀理由。又由于前幾年我國(guó)政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不連續(xù)，央行和建設(shè)部等多個(gè)部 委針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)從利率、金融、土地和稅收等出臺(tái)了一系列調(diào)控政策， 但政策 調(diào)控的力度和執(zhí)行都不嚴(yán)格，且不斷變化調(diào)整，實(shí)際上直接造成協(xié)助開(kāi)發(fā)商“捂 地”的后果

6、。未來(lái)14年新增建設(shè)用地面積規(guī)劃建設(shè)可她凈凈加（至氈）其中城縝定任先地凈增扣（左楠）耕地財(cái)粗減少步（之軸）1、融資環(huán)節(jié)支也千金盲善專至33% k瑤3餐內(nèi)黃款境外資去注：自籌資金中也有很大一部分是銀行貸款，業(yè)內(nèi)人士估計(jì)大部分國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商的自有資金率名勺為10%左右，外資略高約為15%一直以來(lái)，由于我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道缺乏，商業(yè)銀行是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)主要 的資金來(lái)源。但隨著“8.31大限” 土地出讓政策調(diào)整合“121文件”的相繼出臺(tái),要求開(kāi)發(fā)商必須滿足35%自有資金率和四證齊全融資要求。同時(shí)諸多開(kāi)發(fā)商急需資金拓展市場(chǎng)規(guī)模，通過(guò)跨區(qū)域投資以分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。一系列金融新政讓“房地 產(chǎn)領(lǐng)域?qū)Y金需求的擴(kuò)大與傳統(tǒng)

7、融資渠道縮小” 之間的矛盾愈發(fā)凸顯，諸多房地 產(chǎn)企業(yè)面臨嚴(yán)重的資金壓力，尋找資金成為了其迫切的發(fā)展需求。舊有的融資渠 道受阻、開(kāi)發(fā)商資金鏈日益拉緊，成為目前制約房地產(chǎn)發(fā)展的突出問(wèn)題。但突然的資金缺口并未危及開(kāi)發(fā)企業(yè)的生存， 一方面是開(kāi)發(fā)商加大了向資本 市場(chǎng)融資的能力，如引進(jìn)外資和行業(yè)外資金借款等，但筆者認(rèn)為最為重要的一點(diǎn) 是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向社會(huì)轉(zhuǎn)嫁財(cái)務(wù)成本壓力使其得以穩(wěn)渡“難關(guān)”，并使政策調(diào)控效果嚴(yán)重打折。如今，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源“過(guò)于依賴房屋預(yù)售”的現(xiàn)象較為 普遍，同時(shí)當(dāng)前開(kāi)發(fā)商普遍采取承建商墊資的形式以降低流動(dòng)資金需求，再者， 開(kāi)發(fā)商會(huì)通過(guò)跨期結(jié)轉(zhuǎn)稅款項(xiàng)推遲納稅， 年底的稅款在次年結(jié)算，就

8、相當(dāng)于給與 開(kāi)發(fā)商一筆巨大的無(wú)息貸款，這些潛規(guī)則如果不改變就不能很好地規(guī)范開(kāi)發(fā)企業(yè) 的資金來(lái)源，以達(dá)到調(diào)控整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的目的。近期利率走勢(shì)圖關(guān)瓊料* A-J. L - bMO bow 食o ,駕Ho 白& ss ms2、價(jià)值鏈各參與方及利益分享機(jī)制從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈中各參與主體利益分享機(jī)制中可以看出，在初次分配中政府獲取了絕大部分利益，按廣義稅費(fèi)初步估計(jì)，政府收益占5060%左右，甚 至更高。無(wú)論是在房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)還是二手房市場(chǎng)， 只要發(fā)生市場(chǎng)交易行為，地 方政府即有相應(yīng)的稅收收入。由于中國(guó)的房地產(chǎn)金融發(fā)展不健全，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融 資渠道比較單一，很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏直接融資的平臺(tái)，造成銀

9、行成為房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)商和居民按揭貸款資金融通者。 開(kāi)發(fā)或住房貸款僅僅是直接的存貸行為， 在這 種存貸模式下，銀行無(wú)法獲取暴利。再者，當(dāng)前很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)采取承建商墊資 行為，開(kāi)發(fā)商把資金財(cái)務(wù)壓力部分轉(zhuǎn)向建造商， 并且由于當(dāng)前眾多中小承建商資 質(zhì)掛靠現(xiàn)象和大型項(xiàng)目的分包開(kāi)發(fā)模式， 造就承建商競(jìng)爭(zhēng)激烈，建筑行業(yè)也無(wú)暴 利可言。同時(shí)，設(shè)計(jì)公司、承建商和營(yíng)銷策劃公司等各參與方是為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提 供服務(wù)，他們參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售全過(guò)程， 加快了房地產(chǎn)商品入市流轉(zhuǎn)，加快了 資金回籠。他們附屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈過(guò)程，只能獲取行業(yè)平均利潤(rùn)。最后， 開(kāi)發(fā)商在除去繳納的稅費(fèi)、銀行利息、建造成本和管理成本外，獲得行業(yè)平均利

10、 潤(rùn)，理論上計(jì)算的結(jié)果顯示并無(wú)暴利。價(jià)值鏈各參與主體的利益分享其他開(kāi)發(fā)商科 湖_1I.管理威但不可否認(rèn)的一點(diǎn)是，現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是暴利行業(yè)。在“8.31大限”之前，開(kāi)發(fā)商的暴利來(lái)自于灰色收入，來(lái)自于通過(guò)尋租獲取低成本土地批租。 但在 土地實(shí)行市場(chǎng)“招拍掛”之后，開(kāi)發(fā)商暴利來(lái)源于兩個(gè)方面：土地時(shí)間價(jià)值和政 府公共支出的外部性。由于當(dāng)前我國(guó)絕大多數(shù)地區(qū)施行 “毛地”出讓，以及一系列的控制供給的房 地產(chǎn)調(diào)控政策，主觀或客觀上造成開(kāi)發(fā)商“捂地”、“捂盤”。再者，我國(guó)的城市 化進(jìn)程不斷深入發(fā)展，政府不斷投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)擴(kuò)大城市規(guī)模， 如修筑道路和 地鐵等。政府連續(xù)不斷的額外投入就形成了土地的級(jí)差地租二

11、，這部分級(jí)差地租 就轉(zhuǎn)化為開(kāi)發(fā)商的超額利潤(rùn)。若產(chǎn)權(quán)人為居民，則業(yè)主獲取城市化帶來(lái)的收益。當(dāng)前解決這一難題的主要思路是提出了征收物業(yè)稅方案，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)稅收調(diào)節(jié)我國(guó)社會(huì)收入差距不斷擴(kuò)大的問(wèn)題。同時(shí)政府也在不斷探索新的思路，政府通過(guò)組建專門的土地儲(chǔ)備公司， 在基 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地一級(jí)開(kāi)發(fā)完成后， 進(jìn)行出讓，這樣由地方政府獲得了城市化帶 來(lái)的土地升值的收益?？紤]到這一點(diǎn)，政府在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈中的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)超 過(guò)50 60%計(jì)算水平，在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，地方政府是重要的積極的參與者， 也 是房地產(chǎn)發(fā)展的推動(dòng)者。中央和地方的財(cái)政分權(quán)和“利益博弈”關(guān)系這一格局在 未來(lái)幾年內(nèi)不會(huì)發(fā)生重大變化，地方政府有在國(guó)家政

12、策范圍內(nèi)大力發(fā)展房地產(chǎn)的 動(dòng)力。三、稅收機(jī)制調(diào)整結(jié)構(gòu)，優(yōu)化配置在我國(guó)現(xiàn)階段，房地產(chǎn)商品具有兩項(xiàng)特殊的職能一一提供地方政府預(yù)算外資 金和轉(zhuǎn)移公共品成本。而房地產(chǎn)商品之所以要承載這兩項(xiàng)特殊職能又是和我國(guó)目 前的房地產(chǎn)業(yè)稅制包含廣義稅和狹義稅的特點(diǎn)是分不開(kāi)的。我國(guó)的房地產(chǎn)稅有狹 義和廣義兩種說(shuō)法，狹義稅包含營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加稅等13種稅，而如土地出讓金和各種配套費(fèi)用等一切和房地產(chǎn)有關(guān)的費(fèi)用也都列入了廣義 房地產(chǎn)稅種的范疇。預(yù)算外收入是我國(guó)財(cái)政體制在轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)時(shí)代的產(chǎn)物， 而土地出讓金等廣義房 地產(chǎn)稅即屬于這一范疇。由于相關(guān)的政策在各級(jí)地方政府普遍未得到認(rèn)真執(zhí)行， 造成地方政府預(yù)算外收入的

13、收支相對(duì)具有隨意性，而在官員仍須靠政績(jī)工程上位 的大環(huán)境下，以土地出讓金為代表的預(yù)算外收入便成為各地方政府進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)的最重要資金來(lái)源之一。短期內(nèi)，中央和地方稅收的利益格局是難以改變的。 但是我們可以在征稅技術(shù)、方法上予以改變，使制度環(huán)境更加完善。1、凈地出讓與毛地出讓方式對(duì)比凈地的概念是相對(duì)于毛地來(lái)說(shuō)的，“毛地”和“凈地”都是俗稱。從形態(tài)上 看，毛地指地上存在需要拆除的建筑物、 構(gòu)筑物等設(shè)施的土地；凈地指國(guó)家在土 地出讓時(shí)，已經(jīng)完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、構(gòu)筑物等設(shè)施的土地。凈地出讓是指國(guó)家在完成征地拆遷、土地平整后將土地出讓給使用人的一種 出讓方式。2007年12月3日，國(guó)

14、土資源部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合制定發(fā) 布了土地儲(chǔ)備管理辦法，土地供應(yīng)方式從多個(gè)部門供應(yīng)“生地”和協(xié)議出讓 為主，轉(zhuǎn)變?yōu)榧薪y(tǒng)一供應(yīng)“凈地”（即產(chǎn)權(quán)清晰、配套完善、土地平整的土地） 和招標(biāo)拍賣掛牌出讓為主。目前，全國(guó)各地在土地出讓時(shí)均大力推行凈地出讓制度， 凈地出讓可以縮短 開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的周期，節(jié)省開(kāi)發(fā)費(fèi)用，有利增強(qiáng)土地市場(chǎng)的調(diào)控力度，完善土 地供應(yīng)方式，增加土地市場(chǎng)的透明度。土地出讓方式多種多樣，各有優(yōu)劣，因此選擇適當(dāng)?shù)耐恋爻鲎尫绞皆谕恋厥?場(chǎng)交易中就顯得尤為重要?！皟舻亍背鲎屌c其他出讓方式相比具有無(wú)可替代的優(yōu) 越性：比“毛地”出讓條件更優(yōu)越，加快了開(kāi)發(fā)進(jìn)度，提高了工程效率；比“期 地”

15、出讓交付更現(xiàn)實(shí)、更直接；比“捆綁”出讓權(quán)益關(guān)系更簡(jiǎn)單，項(xiàng)目進(jìn)展更順 利。這就對(duì)交易土地的用地條件提出了更高的要求，必須在交易之前盡量實(shí)現(xiàn)通過(guò)整理等措施達(dá)到“凈地”出讓水平。土地出讓方式對(duì)比出讓方式出讓地塊條件土地使用權(quán) 交付時(shí)間優(yōu)缺點(diǎn)毛地”出讓地塊為毛地，未完成拆遷、平整搴前期工作，未達(dá)到 三通一平”合同簽訂時(shí)需要進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)才可投 入建設(shè)凈地”出讓地塊為凈地，完成拆遷、平整等 前期工作，達(dá)到三通一平”合同簽訂時(shí)可以直接投入開(kāi)發(fā)建設(shè)期地”出讓地塊為凈地，完成拆遷、平整等 前期工作，達(dá)到三通一平”合同簽訂后的一定期限后合同簽訂后暫時(shí)還無(wú)法立 即進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)捆綁”出讓地塊與依附與地塊上的固定資 產(chǎn)

16、、無(wú)形資產(chǎn)一并出讓合同簽訂時(shí)需要承擔(dān)起地塊原有的債 務(wù)債權(quán)在出讓土地時(shí)，如果實(shí)行“凈地出讓”，加上規(guī)劃到位，土地出讓效果就會(huì) 較好。實(shí)行“凈地出讓”，既可以縮短建設(shè)周期，又會(huì)提高土地的價(jià)值。同時(shí)應(yīng) 根據(jù)規(guī)劃到位與否，把握規(guī)劃實(shí)施的時(shí)效性因素，適時(shí)推出土地。在規(guī)劃還未實(shí) 施到的地方，土地趙拍掛應(yīng)嚴(yán)格控制，暫不出讓，可實(shí)行“信息”方式進(jìn)行控制 儲(chǔ)備，否則地價(jià)收益就會(huì)明顯減少。因此，在以后的土地出讓過(guò)程中，應(yīng)積極創(chuàng)造條件對(duì)納入市場(chǎng)運(yùn)作的土地盡 量以“凈地”出讓方式為主，其他出讓方式為輔，堅(jiān)定不移地把“凈地”出讓方 式貫徹下去。要實(shí)現(xiàn)土地的“凈地”出讓，應(yīng)力爭(zhēng)做到“四個(gè)干凈”：第一，用地條件要“干凈”

17、，出讓前就完成地塊由“生地”到“熟地”的前期開(kāi)發(fā)。第二， 原有債務(wù)、債權(quán)關(guān)系要干凈，該補(bǔ)償?shù)难a(bǔ)償，該歸還得按期歸還，避免在地塊出 讓后產(chǎn)生債權(quán)、債務(wù)糾紛。第三，規(guī)劃條件要“干凈”，這里的“干凈”指相關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求（容積率、綠地率、層高限制等）要明確清晰。第四，合同簽訂要“干凈”，合同應(yīng)明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，避免出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)無(wú)憑無(wú)據(jù)。在土地公開(kāi)交易時(shí)要引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，不僅要面向國(guó)內(nèi)，還要面向國(guó)際， 接受國(guó)內(nèi)外競(jìng)買人。把土地融入市場(chǎng)進(jìn)行公開(kāi)交易，既有利于政府壟斷經(jīng)營(yíng)土地， 增加國(guó)家的土地收益，又有利于減少行政干預(yù)，杜絕“暗箱操作"，避免尋租行為。只有這樣才能夠提升土地價(jià)值，充分優(yōu)化土地資

18、產(chǎn)，高效地利用土地資源， 提高土地的整體效益，真正實(shí)現(xiàn)土地交易的集約和節(jié)約利用。2、稅制改革目標(biāo)：以開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)為主/交易環(huán)節(jié)跟進(jìn)/保有環(huán)節(jié)適當(dāng)引進(jìn)我國(guó)目前房地產(chǎn)稅制的特點(diǎn)是重流轉(zhuǎn)、輕保有，在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征稅稅種繁雜、 稅基重復(fù)，如印花稅和契稅，營(yíng)業(yè)稅與土地增值稅之間都存在稅種重疊、重復(fù)征稅的問(wèn)題，而在保有環(huán)節(jié)卻沒(méi)有像物業(yè)稅這樣的稅種。 客觀地說(shuō)，這一稅制是有 較大弊端的，交易環(huán)節(jié)的稅種多、稅負(fù)重會(huì)抑制不動(dòng)產(chǎn)的合理流動(dòng)， 阻礙房地產(chǎn) 價(jià)格的合理生產(chǎn)，減少土地和房屋的供給，而保有環(huán)節(jié)稅種的缺位卻會(huì)刺激購(gòu)房 者買大房子、投資和持有不動(dòng)產(chǎn)的欲望。圖我國(guó)城市化的提升城市化率50.00%45.00%40.00%

19、35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)達(dá)國(guó)家的房產(chǎn)稅則多是重保有、 輕流轉(zhuǎn)。從稅收的分布結(jié)構(gòu)來(lái)看，國(guó)外重 視房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅，而對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)實(shí)行輕稅政策。這一點(diǎn)與國(guó) 外房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)成熟，市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)定，交易量相對(duì)并不多的事實(shí)高度相關(guān)。 其優(yōu)點(diǎn)也是明顯的，一是可以鼓勵(lì)不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)，二是避免房地產(chǎn)空置或低效利用， 使房地產(chǎn)要素優(yōu)化配置。然而，我國(guó)目前的基本國(guó)情之一是城市化水平較低， 當(dāng)前我國(guó)的城市化進(jìn)程正在如火如荼地展開(kāi)。中國(guó)的城市化率每提高1%,就涉及到一千多萬(wàn)的農(nóng)民進(jìn)城，這必然會(huì)產(chǎn)生大量的城市住房需求，從

20、而刺激我國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易。從另一個(gè)側(cè)面看，我國(guó)的一手房市場(chǎng)交易量仍大于二手房市場(chǎng)，如下圖，就交易量來(lái)看，2007年8月份的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)二手房市場(chǎng)交易量與一手房交易 量之比為7.95,香港為5.09,而廣州僅為1.02。這反映了美國(guó)、香港等成熟的房 地產(chǎn)市場(chǎng)中，存量房是占主導(dǎo)的，而我國(guó)的新建住宅仍處于上升期， 而并沒(méi)有形 成一個(gè)足夠成熟的住宅存量，如果貿(mào)然地采取國(guó)外重保有、輕流轉(zhuǎn)的稅制，不僅 會(huì)使稅收政策的調(diào)控功能失靈，而且會(huì)使政府損失大量由流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)產(chǎn)生的稅收，節(jié)跟進(jìn)、保有環(huán)節(jié)適當(dāng)引進(jìn)四、住房保障建立多層次保障體系自2006年“兩會(huì)”以來(lái)，關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，國(guó)家政策發(fā)展的重心已經(jīng) 轉(zhuǎn)向住

21、房保障體系構(gòu)建。雖然住房保障有著較為重要的社會(huì)意義，但是由于現(xiàn)實(shí) 條件的限制仍然存在著一些發(fā)展的具體障礙。從 1994年開(kāi)始的分稅制改革，客 觀上造成了財(cái)權(quán)、財(cái)力的上移，事權(quán)、公共性事務(wù)的下移，即中央政府的財(cái)力得 以顯著的擴(kuò)張，但縣、地級(jí)市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)這幾級(jí)財(cái)政的財(cái)力都有明顯萎縮。目前財(cái)政 收入占比情況是省以上占80%,省以下僅占20%,與此同時(shí)，地方政府在諸如 興建保障住房等方面的公共性事務(wù)壓力沒(méi)有減輕，顯然地方政府并沒(méi)有相應(yīng)多余 的財(cái)力支撐住房保障體系的建設(shè)工作。1、經(jīng)濟(jì)適用房在我國(guó)發(fā)展的困境2007年8月13日，國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn) （國(guó)發(fā)2007年24號(hào)）出臺(tái)。新政

22、策在第四條中提出，“城市廉租住房制度是解 決低收入家庭住房困難的主要途徑”，這與1998年房改文件（國(guó)發(fā)1998年11號(hào)） 中“完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系”相比，體現(xiàn)出重大轉(zhuǎn)折。房改以 來(lái)，經(jīng)濟(jì)適用房種種弊端一直為社會(huì)所詬病。而廉租房自2004年城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法 頒布以來(lái)，地位不斷上升，但這還是第一次正式取代 經(jīng)濟(jì)適用房在住房保障體系的中心地位。經(jīng)濟(jì)適用房工程的基本思路是提供一批“低價(jià)”住房來(lái)平抑市場(chǎng)上的房?jī)r(jià)。 但問(wèn)題是，名義上是“低質(zhì)低價(jià)”，實(shí)際上卻是“高質(zhì)低價(jià)”。這實(shí)際上就是在人 為制造一些租金空間。這樣政策造成的市場(chǎng)后果是，巨大的租金空間必然鼓勵(lì)著 人們?nèi)シe極尋

23、租，在尋租過(guò)程忠無(wú)效地?fù)p耗了巨大的經(jīng)濟(jì)資源。 同時(shí)我們還發(fā)現(xiàn)， 經(jīng)濟(jì)適用房雖然本來(lái)在政策上是僅為中低收入人群而準(zhǔn)備的，卻因?yàn)槠鋵?shí)際價(jià)值遠(yuǎn)高于名義價(jià)格，讓中高收入者也十分感興趣，紛紛加入到競(jìng)爭(zhēng)行列。而且由于 他們對(duì)于尋租成本的支付能力更強(qiáng)，他們得到的機(jī)會(huì)還更高。所以各地都經(jīng)常出 現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房的買主是以中高收入者為主。而在國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難得若干意見(jiàn)中規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房為政策性住房，購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟(jì)適用住房屬于政策性住房，購(gòu)房 人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購(gòu)房人因各 種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因 素進(jìn)行

24、回購(gòu)。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購(gòu)房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房，但應(yīng)按照 屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益 等價(jià)款，具體交納比例由城市人民政府確定， 政府可優(yōu)先回購(gòu)；購(gòu)房人向政府交 納土地收益等價(jià)款后，也可以取得完全產(chǎn)權(quán)。上述規(guī)定應(yīng)在經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房合同中予以明確。政府回購(gòu)的經(jīng)濟(jì)適用住 房，繼續(xù)向符合條件的低收入住房困難家庭出售。 這在一定程度上解決了經(jīng)濟(jì)適 用房的退出問(wèn)題，但不能從根本上解決經(jīng)濟(jì)適用房管理的靜態(tài)性，也即隨著經(jīng)濟(jì) 適用房購(gòu)房人的經(jīng)濟(jì)條件轉(zhuǎn)好，已經(jīng)不符合經(jīng)濟(jì)適用房的適用標(biāo)準(zhǔn)， 但是仍然可 以選擇不退出而繼續(xù)享受福利，而沒(méi)有有效的辦法進(jìn)行持續(xù)的監(jiān)督。 而

25、且這種退 出機(jī)制的解決方案仍然較為復(fù)雜，并沒(méi)有完全解決經(jīng)濟(jì)適用房流轉(zhuǎn)困難的情況， 仍然可能成為流轉(zhuǎn)的障礙。2-創(chuàng)新補(bǔ)償方式一一貼本/貼息政策新政策第五條，“城市廉租住房保障實(shí)行貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物補(bǔ)貼等方式相結(jié)合， 主要通過(guò)發(fā)放租賃補(bǔ)貼”。這更是一個(gè)進(jìn)步。之前的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租出租房一 直停留在實(shí)物補(bǔ)貼的思維。貨幣補(bǔ)貼之前也有提到，但在中央和地方都一直沒(méi)有 受到重視。廉租房與貨幣化租賃補(bǔ)貼應(yīng)該是兩個(gè)獨(dú)立的體系， 不可以混淆一談。廉租房 就是定向用于出租給低收入者，租賃補(bǔ)貼就是直接發(fā)放到合乎資格的援助對(duì)象。 租賃補(bǔ)貼可以用于支付租借廉租房的房租，更要鼓勵(lì)去社會(huì)上自行租房。我們力主對(duì)低收入家庭住房問(wèn)題要

26、以貨幣化的住房津貼為主，但要讓他們有自己挑選住房的選擇空間，不能硬性規(guī)定地點(diǎn)和住所，因?yàn)橹挥兴麄冏约翰胖?什么住房最適合他們，最便利上班和生活。在參考國(guó)外通行做法的基礎(chǔ)下，我們 提供以下住房津貼實(shí)施思路：符合資格的申請(qǐng)對(duì)象家庭可自行從市場(chǎng)上尋找到有 意向的住房，住房管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢驗(yàn)，既滿足最低的衛(wèi)生和質(zhì)量、環(huán)境要求，也 不過(guò)于奢華，超出援助標(biāo)準(zhǔn)，然后根據(jù)其家庭構(gòu)成和當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)租金水平， 為這個(gè) 房子定出合理的市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)，與該房東或租房公司簽約。住房津貼受資助人需 要自行支付相當(dāng)于收入的25 30%,政府付與標(biāo)準(zhǔn)租金之間的余下部分， 直接支 付給房東。這樣在保證受益人改善住房條件、 住上合乎標(biāo)

27、準(zhǔn)住房的同時(shí)，既保證 受資助人住房開(kāi)支不超過(guò)30%,不對(duì)其他必需消費(fèi)造成擠占，又要求受資助人分 擔(dān)成本，而不造成福利養(yǎng)懶漢現(xiàn)象。與經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃相比，住房津貼的區(qū)別就在于：住房津貼在已有的住房市 場(chǎng)內(nèi)部進(jìn)行操作為主，不需要重新構(gòu)建一套龐大的公房建設(shè)與管理體系；住房津貼可以幫助最需要幫助的人，直接根據(jù)實(shí)施對(duì)象的收入高低與住房困難程度來(lái)給 予補(bǔ)貼；住房津貼的使用靈活，受益人在住房地點(diǎn)和面積及質(zhì)量的消費(fèi)量上都有 相當(dāng)大的選擇自主性和靈活性，幫助效應(yīng)更大。這是住房津貼在今天發(fā)達(dá)國(guó)家的 住房保障體系中變得越來(lái)越重要的原因。3-廉租房一一現(xiàn)實(shí)發(fā)展的障礙中央和地方財(cái)政分權(quán)體制未來(lái)不會(huì)發(fā)生巨大變化，這在客觀上

28、造成了地方政 府在執(zhí)行中央確定的以廉租房保障為重心的保障政策時(shí)面臨著較大的財(cái)政約束。因?yàn)榱夥勘Ｕ弦筚Y金的較大投入而不能迅速回籠， 地方政府承擔(dān)保障卻沒(méi)有 足夠的保障資金來(lái)源。同時(shí)，由于缺少有效的金融手段的支持， 廉租房的建設(shè)還 難以在短期內(nèi)引入社會(huì)資金，也就是說(shuō)，在短期內(nèi)，地方政府在執(zhí)行廉租房政策 時(shí)仍然存在著巨大的資金壓力。面對(duì)這種狀況，地方政府更傾向于采取經(jīng)濟(jì)適用 房這種有限產(chǎn)權(quán)的方式，由于建設(shè)完成后，經(jīng)濟(jì)適用房可以迅速出售回籠資金， 對(duì)地方政府造成的壓力較小，雖然經(jīng)濟(jì)適用房存在上述弊端，但是迫于現(xiàn)實(shí)壓力， 也成為地方政府在資金壓力下所能采取的完成保障任務(wù)的理性選擇。所以，考慮兩種住房

29、保障方式的對(duì)比，在現(xiàn)實(shí)中，廉租房建設(shè)十分緩慢，也由于貨幣補(bǔ)貼的 操作細(xì)節(jié)還不完善，存在較多爭(zhēng)議，廉租房為重心的保障政策仍面臨較大阻力。五、未來(lái)政策趨勢(shì)一一穩(wěn)定市場(chǎng)、加強(qiáng)保障因此，未來(lái)的幾年內(nèi)，中央和地方財(cái)政分權(quán)的利益格局不會(huì)發(fā)生根本性變化， 房地行業(yè)依然會(huì)成為地方政府預(yù)算外收入和轉(zhuǎn)移公共產(chǎn)品成本的主要來(lái)源。在這一前提下，調(diào)控工作的重點(diǎn)是要加快政策和外部環(huán)境的優(yōu)化配置，加快完善我國(guó)的住房保障體系和房地產(chǎn)金融體系。1、價(jià)值鏈加快制度完善，使房地產(chǎn)行業(yè)收益風(fēng)險(xiǎn)匹配在制度建設(shè)上，要進(jìn)行規(guī)范調(diào)整。我國(guó)房地產(chǎn)政策調(diào)控，仍未形成一套完整 科學(xué)有效的體系，各部門缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性，調(diào)控政策操作困難，后期實(shí)

30、 施監(jiān)督不力，直接影響政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效干預(yù)和調(diào)節(jié)。在現(xiàn)有格局不變的 條件下，即中央和地方政府獲利不變情況下， 要進(jìn)行制度的優(yōu)化和創(chuàng)新。政府通 過(guò)設(shè)立統(tǒng)一配套事務(wù)窗口，整體協(xié)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控，開(kāi)發(fā)商都通過(guò)對(duì)口機(jī)構(gòu)與政府 交涉，簡(jiǎn)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的環(huán)節(jié)，縮短開(kāi)發(fā)周期，消除腐敗現(xiàn)象。同時(shí)在總稅收不 變前提下，調(diào)整稅種設(shè)置，降低企業(yè)在物業(yè)持有環(huán)節(jié)的稅收， 促使房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模 式從開(kāi)發(fā)銷售向開(kāi)發(fā)和物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變。在融資方式上，加快金融改革。大力發(fā)展多元化房地產(chǎn)融資體系，分散和降 低銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。要解決目前房地產(chǎn)金融市場(chǎng)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)單一， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企 業(yè)融資和個(gè)人住房消費(fèi)貸款過(guò)度依賴銀行信貸的局面，建立多

31、元化的房地產(chǎn)融資使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、體系，通過(guò)多渠道融資方式來(lái)滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)資金的要求 收益對(duì)等，加大拓寬房地產(chǎn)金融的融資渠道，尤其是加大直接融資方式。具體的 內(nèi)容就是加快在資本市場(chǎng)上的直接融資能力，并通過(guò)股權(quán)形式和房地產(chǎn)基金形式 介入房地產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)收益的匹配。加大監(jiān)管，堵住現(xiàn)有的房地產(chǎn)資金鏈的漏洞。 嚴(yán)格限制開(kāi)發(fā)商的預(yù)售活動(dòng)， 并重點(diǎn)政治開(kāi)發(fā)企業(yè)人為跨期結(jié)轉(zhuǎn)稅收， 拖欠稅款行為；同時(shí)嚴(yán)格規(guī)范營(yíng)造商的 墊資行為，尤其是嚴(yán)格檢查并控制開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)資質(zhì)， 不允許沒(méi)有資質(zhì)和低資質(zhì) 的掛靠高資質(zhì)的項(xiàng)目，實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。最終的目的是杜絕開(kāi)發(fā)商向承包商 墊資、向社會(huì)預(yù)售和拖欠稅款來(lái)轉(zhuǎn)移緩解資金缺口的

32、問(wèn)題。加快推進(jìn)改善外部環(huán)境。加快房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革，規(guī)范市場(chǎng)秩序，建立統(tǒng)一 開(kāi)放的房地產(chǎn)金融體系，消除黃金流動(dòng)的障礙。在目前流動(dòng)性過(guò)剩的局面下，降 低房地產(chǎn)資金和市場(chǎng)門檻，鼓勵(lì)行業(yè)外資金進(jìn)入，并不斷提高房地產(chǎn)體系得運(yùn)轉(zhuǎn) 效率和資源的運(yùn)營(yíng)質(zhì)量，降低行業(yè)的平均利潤(rùn)率，使房地產(chǎn)收益和風(fēng)險(xiǎn)匹配。同 時(shí)打破行業(yè)潛規(guī)則，加快房地產(chǎn)信息公開(kāi)化和透明化建設(shè)。通過(guò)價(jià)值鏈的分析可以發(fā)現(xiàn)，由于我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)承擔(dān)了地方政府預(yù)算外 收入來(lái)源和轉(zhuǎn)移公共產(chǎn)品成本的兩大職能， 因此，地方政府在房地產(chǎn)發(fā)展問(wèn)題上 面臨“兩難困境”，如何在中央政府宏觀調(diào)控下，加快房地產(chǎn)健康持續(xù)發(fā)展以繁 榮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)是地方政府考慮的重要問(wèn)題，目前的利

33、益格局不會(huì)發(fā)生根本性的變 化，而我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式也將不斷由開(kāi)發(fā)銷售向開(kāi)發(fā)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)持有 轉(zhuǎn)變，向品牌輸出和管理競(jìng)爭(zhēng)改變，因此當(dāng)前的以土地和融資環(huán)節(jié)為主要的利潤(rùn) 中心的狀態(tài)不可持續(xù)。在我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式由產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)向資本經(jīng)營(yíng)的過(guò)渡時(shí) 期，價(jià)值鏈各個(gè)環(huán)節(jié)參與主體：開(kāi)發(fā)商、中央政府、地方政府和以銀行為主的金 融機(jī)構(gòu)的利潤(rùn)分享機(jī)制也會(huì)發(fā)生全新的變化， 在轉(zhuǎn)型時(shí)期各參與主體如何把握自 己的時(shí)代焦色與地位，從而促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康有序可持續(xù)的發(fā)展，將是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展的關(guān)鍵一步。2-稅收體制改革一一認(rèn)清綜合稅負(fù)，歸并行政費(fèi)用審批部門目前，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)租、稅、費(fèi)是一個(gè)體系，進(jìn)行分析的時(shí)候必

34、須考慮綜 合稅負(fù)。具體來(lái)說(shuō)，現(xiàn)行的地價(jià)不是純地價(jià)，而是一種名叫綜合地價(jià)的地價(jià)類型。 這種地價(jià)，是把有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程的一些主要收費(fèi)， 甚至某些稅都納入了地價(jià)之中， 以地價(jià)形式集中向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者收取，因此地價(jià)高的原因并不在地價(jià)本身，而在于地價(jià)外的費(fèi)稅高。這也是地價(jià)高的真正原因。據(jù)有關(guān)材料測(cè)算，政府憑借土地所有者權(quán)力所得的地價(jià)并不高（個(gè)別城市可能除外） ，從全國(guó)來(lái)看，從綜合地價(jià)重剔除所包含的費(fèi)稅后的純地價(jià)，2000年每平方米只有121 元， 2001 年是 144 元， 2002 年一些地方實(shí)行地價(jià)市場(chǎng)化，實(shí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌出售后，純地價(jià)上升有所加快，但其上升額度依然有限，2002年是 190

35、 元一平方米，2003 年上升到279 元?？梢?jiàn)從純地價(jià)來(lái)看，當(dāng)前地價(jià)并不高，按樓面價(jià)計(jì)算則更低?？梢?jiàn)當(dāng)前地價(jià)高乃是一個(gè)假象。現(xiàn)實(shí)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程忠到底有多少種收費(fèi)，其收費(fèi)總規(guī)模有多大，各個(gè)地區(qū)是不統(tǒng)一的。但從已有的統(tǒng)計(jì)資料看，其收費(fèi)總類之繁多，收費(fèi)額度之高，都是十分驚人的。加之房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的稅收也有不盡合理之處，重復(fù)征稅，稅率過(guò)高等情況都有存在， 比如對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)既征收營(yíng)業(yè)稅，又征收土地增值稅，而其他產(chǎn)業(yè)則只征收增值稅或營(yíng)業(yè)稅，有些稅種的稅率也過(guò)高，比如土地增值稅的稅率就顯得太高，該稅實(shí)行4 級(jí)超額累進(jìn)稅率，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金同額50%的部分，適用30%稅率；增值額超過(guò)扣除額50%而未超過(guò)

36、100%的部分，適用40%稅率；增值額超過(guò)扣除額100%而未超過(guò)200%的部分，適用50%稅率；增值額超過(guò)扣除額200%的部分，適用60%稅率。這樣沉重的費(fèi)稅，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本怎么能不高。因此， 解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本過(guò)高和房?jī)r(jià)過(guò)高問(wèn)題的根本出路，在于加快城市建設(shè)方面費(fèi)稅改革的步伐，消除過(guò)多、過(guò)重的不合理收費(fèi)，降低過(guò)高的稅率，簡(jiǎn)并重復(fù)征收的稅種，這樣才能切實(shí)達(dá)到降低過(guò)高房?jī)r(jià)的目的。其實(shí)在實(shí)踐中，也不可能像有人設(shè)想那樣，把全部收費(fèi)都納入物業(yè)稅之中來(lái)收取。 因?yàn)檫@樣做的結(jié)果，城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也會(huì)隨之無(wú)法進(jìn)行了。在城市進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是不可能在沒(méi)有開(kāi)墾的處女地上實(shí)施的，要開(kāi)發(fā)就要實(shí)施拆遷等前期準(zhǔn)備工作，有關(guān)拆遷費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用是必須于開(kāi)發(fā)之前支付的，不可能等到房屋建成出售后，征收了物業(yè)稅再來(lái)解決，這本是一個(gè)不言自明的道理。其他許多費(fèi)用也是一樣道理，必須即期支付