土地增值稅涉稅籌劃與定價(jià)策略

1、土地增值稅涉稅籌劃與定價(jià)策略摘要：本文梳理了土地增值稅的定義、稅率及計(jì)算方法，通過本錢定價(jià)模型分析土地增值稅與本錢之間的關(guān)系，為定價(jià)策略提供數(shù)據(jù)參考，到達(dá)運(yùn)用財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)事前規(guī)劃、事中控制的目的；最后，在“營改增背景下，對土地增值稅涉稅籌劃的變化提出建議。關(guān)鍵詞：土地增值稅 涉稅籌劃 定價(jià)策略土地增值稅是指單位或個人通過轉(zhuǎn)讓國有土地的使用權(quán)以及地上建筑及其附著物并獲得一定的收入，就其轉(zhuǎn)讓所得獲得的增值額進(jìn)展征稅的一種稅收類型。土地增值稅的主要納稅義務(wù)人為：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物，并以此獲得相應(yīng)收入的單位以及個人，但并不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的行為。作為影響房地產(chǎn)企業(yè)

2、收益最大的稅種，土地增值稅一直備受房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注。較流轉(zhuǎn)稅而言，土地增值稅稅率更高、計(jì)算更復(fù)雜；從企業(yè)內(nèi)部本錢控制的角度而言，土地增值稅與企業(yè)本錢聯(lián)絡(luò)更為嚴(yán)密。如何通過合法、合理的方法降低土地增值稅稅負(fù)成為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要課題。一、土地增值稅納稅籌劃及定價(jià)策略鑒于土地增值稅是在清算環(huán)節(jié)繳納的稅種，如何通過前期的本錢控制到達(dá)合理降低土地增值稅稅負(fù)的目的？同時，如何利用土地增值稅與本錢的勾稽關(guān)系，為銷售定價(jià)提供合理的售價(jià)區(qū)間？可否通過合理拆分收入，降低土地增值稅稅負(fù)也是本文試圖討論的問題。一本錢定價(jià)模型設(shè)銷售收入為X，不含利息的建造本錢為Y包含實(shí)際獲得的支付土地使用權(quán)的費(fèi)用和開發(fā)土地的本錢，

3、不包含支付的貸款利息，那么房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際可扣除的費(fèi)用為30%Y含房地產(chǎn)企業(yè)加計(jì)扣除20%部分，交納的營業(yè)稅及附加稅為5%1+7%+3%X，即土地增值稅可扣除工程本錢為1.3Y+5.5%X，增值額為X-1.3Y+5.5%X。對于出售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，且增值額未超過扣除工程金額20%，列示如下：當(dāng)增值額未超過扣除工程金額50%部分時，X-1.3Y+5.5%X1.3Y+5.5%X=50%X=2.1253Y當(dāng)售價(jià)小于建造本錢的2.1253倍時，土地增值稅為增值額乘以30%。在這個臨界點(diǎn)上高定價(jià)帶來的高收益使得稅負(fù)程度相對較輕。二定價(jià)策略1.按照“免稅臨界點(diǎn)系數(shù)調(diào)整不同性質(zhì)開發(fā)工程定價(jià)。根據(jù)稅法要求，區(qū)別

4、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅分別核算。銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：收入總額：3 000萬元營業(yè)稅金及附加=3 0005%1+7%+3%=165萬元增值額=3 000-2 364.6=635.4萬元增值率未超過50%，適用稅率30%，速算扣除系數(shù)為0。銷售非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：收入總額：2 000萬元土地出讓金及房屋開發(fā)本錢=1 139.6萬元房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=1 139.610%=113.96萬元營業(yè)稅金及附加=2 0005%1+7%+3%=110萬元增值率不超過50%的部分，適用稅率為30%。根據(jù)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的認(rèn)定和免稅臨界點(diǎn)定價(jià)系數(shù)，可以測算出銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免稅臨界點(diǎn)定價(jià)程度：免征土地增值稅。增值率=57

5、2.91 601.05100%=35.78%應(yīng)交土地增值稅=572.930%=171.87萬元綜上所述，按照“免稅臨界點(diǎn)系數(shù)調(diào)整不同性質(zhì)開發(fā)工程的定價(jià)后，在保持收入及本錢費(fèi)用不變的前提下，應(yīng)交土地增值稅由313.18萬元減少至171.87萬元，節(jié)稅141.31萬元。3.利用“臨界點(diǎn)法實(shí)現(xiàn)利潤增長。在制定銷售定價(jià)策略的時候，通常會參考周邊樓盤的市場行情加上對將來2個季度房價(jià)走勢的預(yù)測情況進(jìn)展判斷。假設(shè)可以提供建立在本錢定價(jià)模型根底上的收入?yún)^(qū)間，就可以為定價(jià)決策提供參考性意見。承上例，根據(jù)臨界點(diǎn)法，采用高收益低稅負(fù)定價(jià)系數(shù)2.1253，可以確定高盈利銷售收入的定價(jià)臨界點(diǎn)：增值額=2 421.99-

6、1 614.69=807.3萬元增值率=807.31 614.69100%=50%應(yīng)交土地增值稅=807.330%=242.19萬元4.利用“精裝房分散收入。對于超過高收益低稅負(fù)調(diào)整價(jià)格范圍的收入部分，假設(shè)想實(shí)現(xiàn)利潤最大化，可以利用拆分收入的方法，例如“精裝房策略調(diào)整定價(jià)決策。對毛坯房進(jìn)展裝修后再出售，會進(jìn)步開發(fā)本錢，相應(yīng)的銷售價(jià)格也水漲船高。假設(shè)不能很好地控制增值率，很有可能出現(xiàn)高稅負(fù)調(diào)整價(jià)格的窘境：銷售收入增長率遠(yuǎn)超過銷售利潤增長率。本文討論在扣除工程金額既定的情況下，拆分轉(zhuǎn)讓收入，降低增值額，到達(dá)減少納稅的目的。拆分收入即將“精裝房合同拆分成銷售合同和裝修合同兩部分。一般來說，開發(fā)企業(yè)可

7、以設(shè)立一家裝修公司為購房者提供裝修效勞。開發(fā)企業(yè)與裝飾公司同購房者分別簽訂房屋銷售合同和房屋裝修合同，收取房款和裝修款。由于裝修企業(yè)屬于獨(dú)立法人，裝修業(yè)務(wù)應(yīng)該征收營業(yè)稅，不用繳納土地增值稅。二、對土地增值稅涉稅籌劃的考慮值得注意的是，對于既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又有非標(biāo)住宅包括“精裝房的小區(qū)而言，假設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅本錢超過收入，是否可以就整個小區(qū)作為本錢核算對象計(jì)算土地增值稅呢？根據(jù)稅法規(guī)定，“納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又進(jìn)展其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不適用這一免稅規(guī)定。但是，在實(shí)際操作中，假設(shè)整個小區(qū)是一個立項(xiàng)批復(fù)，能否合并計(jì)算納稅，各個地區(qū)執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)并不一致。在“營改增的背景下，假設(shè)改革后建筑業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)適用11%的增值稅稅率，那么改革后收入變成未施行“營改增之前收入的90.09%11+11%；本錢部分那么根據(jù)上游可抵扣稅票的進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)展抵扣。由于收入和本錢的比值關(guān)系發(fā)生了根本的變化，涉稅籌劃的根據(jù)可能改變或消失，所以籌劃的結(jié)果就可能與當(dāng)初的預(yù)期不一致。企業(yè)的決策者和財(cái)務(wù)從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)重視稅法的變化，及時調(diào)整稅收籌劃的策略和方案。隨著國家稅務(wù)總局對納稅政策的逐漸細(xì)化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須采用合理的涉稅籌劃節(jié)約納稅本錢。稅收籌劃是建立在對企業(yè)運(yùn)營和稅收法規(guī)高度熟悉的根