萬好置業(yè)汽配城商業(yè)提案

1、合肥汽配城商業(yè)提案一. 項目市場調(diào)查分析二. 商業(yè)主題業(yè)態(tài)定位三. 項目銷售策略和操作四. 項目招商策略一、項目市場調(diào)查分析1.城市區(qū)位和地位分析1.1地理位置合月巴，安徽省省會，位于中國中部（北緯32。、東經(jīng)117°）,長 江淮河之間、巢湖之濱，通過南瀝河通江達(dá)海，具有承東啟西、接連 中原、貫通南北的重要區(qū)位優(yōu)勢，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、信息、 金融和商貿(mào)中心，也是全國重要的科研教育基地。合肥是一座具有2000多年歷史的古城，素有"三國故地、包拯家 鄉(xiāng)"之稱。秦置合肥縣，隋至明清時，合肥一直是廬州府治所，故又稱"廬 州"、又名廬陽"

2、。合月巴自然環(huán)境優(yōu)美名勝古跡甚多。市區(qū)公園 環(huán)城走，碧水繞城流，是全國著名的園林城市、衛(wèi)生城市、優(yōu)秀旅游 城市、全國城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市，還是全國雙擁模范和全國治 安綜合治理先進(jìn)單位。1.2行政區(qū)劃合肥市轄瑤海、廬陽、蜀山、包河4區(qū)和肥東、肥西、長豐3縣, 并賦予合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、合肥新站綜 合試驗區(qū)市級管理權(quán)限。全市行政轄區(qū)總面積為7029.48平方公里, 其中巢湖水面面積233.4平方公里；市區(qū)總面積838.52平方公里， 其中巢湖水面面積72.93平方公里，新增南崗鎮(zhèn)面積91.95平方公 里,新增煙墩鄉(xiāng)面積106.78平方公里，市區(qū)建成區(qū)面積為224平方 公

3、里。13經(jīng)濟(jì)發(fā)展合肥一季度GDP同比增長17.6%統(tǒng)計局報告，10年第一季度，合肥市生產(chǎn)總值560.6億元，同 比增長17.6% ,增速分別高于全國、全省502個和2.7個百分點。 創(chuàng)2000年以來增長最高水平?？v向看，前三季度，合肥GDP比一季度和上半年分別加快2個 和0.9個百分點。前10個月，合肥規(guī)模以上工業(yè)增加值增長27.9% , 高于上年同期1.6個百分點；全社會固定資產(chǎn)投資增長29.1% ,高于 上半年5.1個百分點;財政收入增長13.3%O企業(yè)景氣指數(shù)逐季走高, 季度為112.8點，二季度達(dá)127.0點，三季度進(jìn)一步上升到145.6 點；企業(yè)家信國旨數(shù)從一季度的102.2點，二季

4、度的118.0點，提 升到三季度的135.4點。2 商業(yè)市場商圈調(diào)研分析2.1四牌樓商圈概 述：合肥最成熟.業(yè)態(tài)最完善的市級商圈,檔次從中到高,涵蓋購物/餐飲/娛樂的綜合性商圈位 置：四牌樓商圈北臨壽春路,南到長江中路,東達(dá)環(huán)城東路,西到六安路沿街商鋪典型商業(yè)：百貨類：百盛.鼓樓商廈、瑞景名品中心百貨消費群體：一方面以步行街為主的商業(yè)街主要面向年輕消費者為主流的中低消費群體；另一方面以瑞景為代 表的高端面向成功人士為主的高端消費群體。2.2三里庵商圈概 述:合肥新晉繁華商圈,近年來發(fā)展迅速,與三孝口商業(yè) 中心緊鄰重合,形成市級大商圈范圍商圈內(nèi)商 務(wù)氛圍濃厚,大量的金融.企業(yè)單位聚集此地, 因此

5、該區(qū)域整體消費檔次較高位 置:三里庵商圈東起三孝口 西達(dá)三里庵之間的長江西路區(qū)典型商業(yè)：百貨類：百大CBD購物中心：國購廣場大賣場:家樂福.家福特專業(yè)賣場：五星電器,蘇寧電器消費群體：主要消費群體為中高檔白領(lǐng)階層以及周邊的居民23元一商圈概 述：新興代表綜合性商圈,臨近火車站,原以批發(fā)市 場為主,隨著元一時代廣場的建成而形成商圈氛 圍,擁有合肥最大體量的綜合購物中心新興業(yè) 態(tài)形式較受人歡迎。位 置:主要元一廣場.勝利廣場以及新站區(qū)為主商業(yè)類型：購物中心、專業(yè)市場.批發(fā)市場典型商業(yè)：購物中心：元一時代廣場.溫莎杰座廣場專業(yè)市場：建材市場批發(fā)市場：白馬服裝城消費群體：主要消費群體為周邊居民2.4馬

6、鞍山路商圈概 述:新興區(qū)域型商圈,馬鞍山路沿線匯集了合肥大量中高檔樓盤,南部有眾多高校,因此形成了以酒吧及休閑產(chǎn)業(yè)為主的商業(yè),由新都會帶動了整個商圈位 置：主要以新都會廣場為核心的馬鞍山路沿線范圍商業(yè)類型：購物中心.沿街商鋪典型商業(yè)：購物中心：新都會環(huán)球廣場酒吧：39消費群體：主要消費群體為周邊中高收入居民.南面大學(xué)學(xué)2.5萬達(dá)恒盛商概 述：目前.恒盛壩上街RBD項目和合肥萬達(dá)廣場是合肥商業(yè)地產(chǎn)中的備受大家關(guān)注的一個板塊，合肥萬達(dá)廣場近25萬平方的商業(yè)面積,主要由18萬平方米的大型購物中心和5萬平方的商業(yè)步行街濱河酒吧街構(gòu)成,預(yù)計將于2010年年底全面開業(yè)目前招商工作進(jìn)展順利。恒盛壩上街 目前

7、也正處在工程前期 的拆遷工作中,規(guī)劃打造一個優(yōu)越的城市綜合體。位置:北至長江路,南至蕪湖路,西至馬鞍山路冬至名光商業(yè)類型：購物中心 llffi街商鋪,商業(yè)內(nèi)街典型商業(yè)：購物中心：萬干百貨二、商業(yè)主題業(yè)態(tài)定位2.1戰(zhàn)略定位目前合肥市瑤海東區(qū),缺少一個綜合性的,具備初級吃住游購一 體化的商業(yè)中心。由此,我們需要將它定位成為具備以下特質(zhì)的區(qū)域 商業(yè)中心。它能夠真正的填補(bǔ)東區(qū)的商業(yè)中心空白。它能夠提升東區(qū)的消費水平。它能夠滿足馬斯洛層次效應(yīng)各個層次的基本需求。它是一個具備整體區(qū)域性質(zhì)的片區(qū)商業(yè)中心。2. 2主題定位"品牌集散中心+餐飲俱樂部+娛樂中心”的高級商業(yè)中心品牌集散中心：目前合肥市場

8、上，基本上沒有一個具備一定規(guī)模 活力的品牌折扣店,凱斯茂從運營,管理,商業(yè)質(zhì)量上都并沒有任何 競爭力。反而在各個大型賣場,我們看到眾多的品牌折扣專賣,他們 零散的分布于各個位置比較長見的有,s-deer折扣專賣店,太平 烏折扣專賣店,達(dá)芙妮折扣專賣店,Hike折扣專賣店r adidas折扣 專賣點等等。我們的目的是整合這些資源打造一個具備工廠化的品 牌集散中心。規(guī)避本區(qū)域相對弱勢的商業(yè)氛圍,利用價格終端優(yōu)勢去餐飲俱樂部:從大眾餐飲到特色餐飲力求打造一個具備各式中 餐和特色西餐的餐飲環(huán)境。一站式的解決消費者在飲食問題的選擇問 題。將飲食問題提升到一個時尚品味的高度,引進(jìn)相關(guān)知名企業(yè)更大程度的創(chuàng)造

9、產(chǎn)品的附加娛樂中心：影城+高檔俱樂部,2. 3形象定位打造合肥品牌商業(yè)的"唯一性、權(quán)威性.差異性、不可復(fù)制性.延伸性” 做到前無古人,后無來者,無論是產(chǎn)品差異性還是投資模 式,都做合肥的唯一。三、項目銷售與執(zhí)行一切都為銷售出發(fā)。在確定本案以返租銷售為目標(biāo)的前提下提 純銷售力并確定適宜于本項目的銷售策略實現(xiàn)開發(fā)商利益的最大化 是最大目標(biāo)。鑒于此，本項目將遵行以下的策劃思路提純銷售概念一 找準(zhǔn)目標(biāo)客戶確定銷售策略制定價格方案。最終達(dá)到與捋商目標(biāo)3.1項目銷售概念投資市場的觀望與復(fù)雜性對本案的銷售及操作提出了更高的要 求不同的購鋪者有不同的需要和投資目的,這就要求本案須立足市 場進(jìn)行市場細(xì)

10、分并確定極具沖擊力的銷售概念。綜合市場及開發(fā)商要 求,本案的銷售應(yīng)形成一條營銷鏈,即以主題品牌折扣店的概念實現(xiàn) 突破和整合推廣。在營銷鏈上做到概念一形式內(nèi)_實質(zhì)/ 內(nèi)涵的不斷延伸和升華促進(jìn)項目的銷售與招商。形式：品牌集散中心內(nèi)容：品牌工廠店+高檔休閑餐飲。將品牌性頂級商鋪和頂級高 檔休閑餐飲緊密結(jié)合,共同打造一種"品牌生活模式”,提供一種高 品位的品牌生活，全面豐富與深化合肥的消費文化。以商業(yè)管理是解 決經(jīng)營難的唯一辦法貫穿開發(fā)/營銷始終,商業(yè)經(jīng)營和品牌生活.休 閑購物互相激活。通過對上述策略的挖掘和理解,要達(dá)到以下幾個目標(biāo):1.充分挖掘投資潛力,引各方投資者與經(jīng)營者2、提供一種全新

11、的.具有更高回報的投資產(chǎn)品3. 創(chuàng)造合肥前所未有的商業(yè)中心模武4、形成爆炸性的銷售,快速的現(xiàn)金流；3.2目標(biāo)客戶設(shè)定1. 核心目標(biāo)客戶：投資型客戶A、專業(yè)型投資客戶特征分析:1. 專業(yè)性:合肥市場已吸引并積累了相當(dāng)一部分專業(yè)型投資客他們具有專業(yè)的投資眼光和廣闊的信息渠道一旦 發(fā)現(xiàn)有利可投的目標(biāo),即可能出手,并產(chǎn)生連帶效應(yīng),吸 引更多的投資客。2.短期性與一些長線投資客戶不同這類投資客基本采取短線投資 的方法,實現(xiàn)投資產(chǎn)品的快速轉(zhuǎn)手,以達(dá)到滾動投資的目 的。一般來說三年一一五年的投資產(chǎn)品是他們投資目標(biāo)。3.有組織性這些投資客可能是某些專業(yè)投資機(jī)構(gòu)的成員或會自行組 織一些投資回隊,所以回購將是此類

12、投資客戶慣常采取的方式。所以對價格的要求他們會更加苛刻。B、散戶型投資客本案作為區(qū)域內(nèi)稀缺的商業(yè)投資產(chǎn)品,必將吸引合肥市 民的踴躍投資。因為這類投資客戶具有隨機(jī)性,往往某個熱點或廣告就 能吸引他們相比之下他們的專業(yè)性稍弱,但絕對不是 輕易能欺騙的因為用于投資的是手頭盈余資金,投資時會更加謹(jǐn)慎。所以,投資回報形式的設(shè)定是實現(xiàn)銷售 目標(biāo)的重要一環(huán)。2. 次要目標(biāo)客戶：經(jīng)營客戶本案因為檔次高主題明確,對招商的要求無疑將設(shè)定 較高的門檻，相對而言散戶經(jīng)營者購買經(jīng)營的比例將 比較小。三、項目銷售策略21對商鋪進(jìn)行產(chǎn)權(quán)割,卿約銷售即實行返租以快速回籠資金2.1. 1返租方式的可行性分析對于市場來說,返租是

13、非常有效的手段。如果不采用返租” 的辦法時行銷售就無法解決商鋪的統(tǒng)一經(jīng)營獲利問題提升商 鋪的經(jīng)營管理水平。我們從以往的銷售中發(fā)現(xiàn),買商鋪用來出租的客戶是親自經(jīng)營的客戶的三倍因此我們敢說返租” 一定可以引爆銷售吸引大量投資者。212操作方法以小面積分割進(jìn)行銷售。其具體的分割面積有待對投資市場作深入的調(diào)查分析和確定規(guī)劃后確定?？s短返租期限,提高售價,提高每年返租回報率,吸引短期 投資者。同時,短期的返租回報更能體現(xiàn)對項目的信心。次的內(nèi)涵，保持商場的專業(yè)性四. 項目招商策略返租銷售，捋商為上。本項目招商的成功與否直接關(guān)系到項目的銷售和開發(fā)商利潤的實現(xiàn),JS商對于本項目來說生死攸關(guān).一、項目業(yè)態(tài)設(shè)定根

14、據(jù)合肥品牌市場的空白和我司的商業(yè)資源整合本項目的功能 規(guī)劃.業(yè)態(tài)搭配等進(jìn)行具體的招商細(xì)分。項目A棟的業(yè)態(tài)分布如下:樓層驗組合社區(qū)性主力餐飲俱樂部時尚型品牌集散工廠店時尚秀場一層店運動型品牌集散工廠店品牌展覽廳二層（中餐）三層影城俱樂部飲俱樂部（西增加展覽功能,可解決二人流不足的問題,通過動線與業(yè)態(tài)分布吸引人流向上。而采用集散型工廠化的經(jīng)營理念也將把整個商業(yè)范 圍。在一樓設(shè)立社區(qū)型主力店,將引導(dǎo)客流進(jìn)入商場達(dá)到聚客的效 果。根據(jù)前期的市場調(diào)查分析結(jié)合本項目的檔次定位與主題定位, 本項目的主要商戶設(shè)定為：國內(nèi)外知名品牌商為主。二、目標(biāo)商戶設(shè)定1. 國際一線.二線品牌中國代理商2. 中國一線品牌代理商3. 目前長沙乃至中國地區(qū)高檔品牌精品和服裝經(jīng)營商4. 高檔休閑餐飲經(jīng)營商6、我司擁有的其他商家資源三、招商策略策略1：把握經(jīng)營檔次，確保項目整體形象本項目的經(jīng)營檔次是一流品牌招商時對各類商家進(jìn)行優(yōu)化篩選確保本項目的整體經(jīng)營檔次與形象,有利于本項目的持續(xù)發(fā)展與 良旋作。由于主題商場不同于專賣店,在獨立商鋪經(jīng)營的模式下,對于品牌、質(zhì)量的要求也就更高,捋商時就不能什么商家都招,必須進(jìn)行 篩選,讓適合商場主題定位的商家進(jìn)駐,再進(jìn)行統(tǒng)一推廣。策略2：有效利用我司的招商資源經(jīng)過十多年