土地評估報告

1、土地估價報告項 目 名 稱：東營市某石油科技發(fā)展有限責(zé)任公司擬抵押的位于 墾利縣號的一宗國有出讓商業(yè)用地土地使用權(quán)價值 評估受托估價單位 :山東某土地房地產(chǎn)評估有限公司土地估價報告編號： 號 電子備案編號：提交報告日期：二O五年五月二十九日第一部分摘要一、估價項目名稱東營市某石油科技發(fā)展有限責(zé)任公司擬抵押的位于墾利縣的一宗國有出讓商業(yè)用地土地使用權(quán)價值評估。二、委托估價方名稱：東營市某石油科技發(fā)展有限責(zé)任公司住所：墾利縣法定代表人姓名：注冊資本：肆佰陸拾伍萬元整公司類型：有限責(zé)任公司三、估價目的：東營市某石油科技發(fā)展因企業(yè)經(jīng)營需要進行融資， 擬以其使用的位于墾利縣 以北的一宗國有出讓綜合土地使

2、用權(quán)向銀行申請貸款，現(xiàn)委托我公司對該宗土地進行評估，為借貸雙方協(xié)商確定貸款額度提供客觀、公平、合理的土地使用權(quán)價 值參考。四、估價基準(zhǔn)日：二O五年五月二十五日。五、估價日期：二O五年四月 二十五日至二o五年四月二十九日。六、地價定義：至估價基準(zhǔn)日，待估宗地作為出讓土地使用權(quán)，其所有權(quán)屬于國家。此次評 估我們按實際權(quán)利狀況設(shè)定估價對象權(quán)利狀況，即出讓用地、無他項權(quán)利限制。使用權(quán)證墾國用（2003）字第020,宗地證載用途為工業(yè)用地，面積19992.6平方米，經(jīng)估價人員實地查勘，宗地實際用途為工業(yè)，本次估價設(shè)參照證載用途將用途設(shè)定為工業(yè) 截止估價基準(zhǔn)日，待估宗地實現(xiàn)宗地外開發(fā)程度“五通”（通路、通

3、電、通訊、通水、排水） ，宗地內(nèi)“一平” （場地平整），結(jié)合估價對象土地利用特點 和估價目的， 我們將宗地內(nèi)外實際開發(fā)程度作為本次設(shè)定的開發(fā)程度， 即宗地外“五通”（通路、通電、通訊、通水、排水） ，宗地內(nèi)“一平”（場地平整）。 現(xiàn)場勘察：土地實際利用現(xiàn)狀空地待建設(shè)。？國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同 ?界定規(guī)劃容積率 3.0-4.0，本次評估設(shè)定容積率 4.0。 根據(jù)委托方提供的國有土地使用權(quán)證墾國用（2003）字第020,待估宗 地的使用權(quán)終止日期為 2053年 3 月 5 日，自估價基準(zhǔn)日起待估宗地的實際剩余 使用年期為 37.8 年，遵循合法性原則，本次以實際土地剩余使用年期 37.8 年做

4、 為設(shè)定的土地剩余使用年期。綜上所述，本報告估價對象的價格定義設(shè)定為：在估價基準(zhǔn)日為 2015 年 5 月 25日，設(shè)定的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度為宗地紅線外“五通” （通路、通電、通訊、 通水、排水），紅線內(nèi)“場地平整” ，土地剩余使用年期 37.8年，面積 19992.6平 方米，用途為工業(yè)用地的國有出讓土地使用權(quán)價格。七、估價結(jié)果：經(jīng)估價人員現(xiàn)場查勘和對當(dāng)?shù)厥袌龇治觯?按照地價評估的基本原則和估價程 序，選擇合適的評估方法，評估得到待估宗地在此次地價定義條件下，于 2015 年 5月 25日的土地使用權(quán)價格為：（ 1）評估土地面積： 19992.6平方米；（2）評估單價： 223元/ 平方米，合

5、 15萬元/ 畝；（ 3）總評估價值： 4458350元 人民幣大寫：肆佰肆拾伍萬捌仟叁佰伍拾元整。說 明：待估宗地不存在法定優(yōu)先受償款， 此價格也不包括法定優(yōu)先受償款 以及處置時的登記費用、過戶費用以及稅金等費用。貨幣種類：人民幣 詳見土地估價結(jié)果一覽表八、土地估價師簽字： 石喚平 （資格證書 2004370096）簽名： 楊 英 （資格證書 2007370106） 簽名：九、土地估價機構(gòu)：估價機構(gòu)法定代表人簽字：山東某土地房地產(chǎn)評估有限公司二O五年四月二十八日精選土地估價結(jié)果一覽表估價機構(gòu)：山東某土地房地產(chǎn)評估有限公司報告編：魯正（2015）（估）DY003估價基準(zhǔn)日：2015年5月25日

6、土地使用權(quán)性質(zhì)：出讓一、上述土地估價結(jié)果的限定條件1、土地權(quán)利限制：無估價期日的土地使用者宗地編宗地名稱土地使用證編估價期日的用途容積率估價期日的實際土地開發(fā)程度估價設(shè)定的土地開發(fā)程度土地使用權(quán)剩余年限面積平方米單位面積 地價元/平方 米總地價元備注證載實際設(shè)定規(guī)劃實際設(shè)疋東營市某 石油科技 發(fā)展有限 責(zé)任公司3705211002003010東營開發(fā)區(qū)國有出讓商業(yè)用地墾國用(2003)第020工業(yè)工業(yè)工業(yè)3.04.004.0紅線外“五通”；紅線內(nèi)“一平”紅線外“五通”;紅線內(nèi)“一平”37.819992.62234458350合計19992.644583502、紅線外基礎(chǔ)設(shè)施條件：表-1基礎(chǔ)設(shè)施

7、開發(fā)程度設(shè)定表地面平整狀況供電狀況周圍道路狀況排水狀況供水狀況供氣狀況供熱狀況電訊狀況場地內(nèi)部平整接入城市供電網(wǎng)通暢，臨路市政排水網(wǎng)市政供水無無郵電經(jīng)營區(qū)3、規(guī)劃限制條件：不確定 4、影響土地價格的其他限定條件：無。、其他需要說明事項：參照估價報告中“其他需要特殊說明的事項”山東某土地房地產(chǎn)評估有限公司二O五年五月二十九日第二部分 估價對象界定一、委托估價方：名稱：東營市某石油科技發(fā)展有限責(zé)任公司住所：墾利縣法定代表人姓名：注 冊 資 本：肆佰陸拾伍萬元整公 司 類 型：有限責(zé)任公司二、估價對象： 本次評估的為一塊土地，位于墾利縣以北，用途為工業(yè)， 使用權(quán)類型為出讓，使用權(quán)面積為 19992.

8、6平方米，土地使用權(quán)人為東營市某 石油科技發(fā)展有限責(zé)任公司三、估價對象概況：1、土地登記狀況： 本次評估對象位于墾利縣以北，地類（用途）為工業(yè)用地，使用權(quán)類型為 出讓，終止日期為 2053年 3 月 5 日，使用權(quán)面積為 19992.6平方米，土地證： 【墾國用 （2003）字第 020】，土地使用權(quán)人為東營市某石油科技發(fā)展有限責(zé)任 公司。土地四至：。2、土地權(quán)利狀況： 在估價基準(zhǔn)日，估價對象土地所有權(quán)屬國家所有。 土地使用權(quán)由東營金茂鋁業(yè)高科技有限公司以出讓方式取得， 宗地界址清 楚，權(quán)屬明確，來源合法，截止估價基準(zhǔn)日，土地剩余使用年期為42.95年。根據(jù)【東開國用（ 2010）第 021】

9、記事欄顯示，至估價基準(zhǔn)日估價對象不 存在抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)等他項權(quán)利。相臨關(guān)系權(quán)利狀況：目前宗地界址清楚，權(quán)屬明確，無土地權(quán)屬糾紛，相 互毗鄰的不動產(chǎn)使用人均遵守提供便利，并確保雙方正常經(jīng)營及利用。3、土地利用狀況：現(xiàn)場勘察：土地實際利用現(xiàn)狀 空地待建設(shè)規(guī)劃利用狀況：根據(jù)？國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同？界定規(guī)劃容積率0.6，本次評估設(shè)定地上容積率為 0.6。四、影響地價的因素說明：1、城市資源狀況(1) 地理位置 墾利縣位于山東省東北部黃河三角洲地區(qū)的黃河最下游入?？谔帯?其位置 為北緯 37° 2438° 10',東經(jīng)118° 15119

10、76; 19?？h域呈西南、東北 走向，南北縱距 55.5 公里，東西橫距 96.2 公里。東瀕渤海，西北與利津縣隔 黃河相望,南接?xùn)|營市東營區(qū),東北部與東營市河口區(qū)毗鄰。(2) 行政區(qū)劃、人口墾利縣是山東省東營市的一個下轄行政縣。 位于黃河入?？? 地處勝利油 田腹地?？偯娣e 2204平方千米。 2010年底,總?cè)丝?22 萬人。境內(nèi)有勝利黃河 大橋、東營飛機場、東營海港。(3) 城市性質(zhì) 墾利縣位于山東省東北部黃河三角洲地區(qū)的黃河最下游入?？谔?。 其位置為北緯 37° 24 38° 10,東經(jīng) 118° 15 119° 19'?？h域呈西南、東北

11、 走向,南北縱距 55.5 公里,東西橫距 96.2 公里。東瀕渤海,西北與利津縣隔 黃河相望,南接?xùn)|營市東營區(qū),東北部與東營市河口區(qū)毗鄰。墾利縣是山東省東營市的一個下轄行政縣。 位于黃河入海口, 地處勝利油 田腹地?？偯娣e 2204平方千米。 2010年底,總?cè)丝?22 萬人。境內(nèi)有勝利黃河 大橋、 東營飛機場、 東營海港。 墾利縣海岸線北起孤東海堤東北與東營市河口 區(qū)交匯處, 南至青坨海鋪東南與東營市東營區(qū)交匯處, 全長 142.78公里。灘涂 面積為 35715.13公頃,淺海面積 1 4. 1 6萬公頃。海底為黃河入?？谟俜e物,平 坦，坡降小。海水水溫年均14.9C，海水鹽度一般為24

12、%。2、房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場狀況2014 年的樓市在政府的強力維穩(wěn)下,樓市短期的情緒低落和小幅調(diào)整或 不可避免。 雖然上半年全國地產(chǎn)市場明顯偏冷， 全國住宅成交面積大幅下降了 18.9% ；但縱觀全局來看，中央對待房地產(chǎn)的態(tài)度已經(jīng)從“強調(diào)調(diào)控”轉(zhuǎn)為 “建立長效機制”， 無論從城鎮(zhèn)化率亦或是人口紅利等， 當(dāng)前的市場調(diào)整與崩 盤還相距甚遠(yuǎn)。 這一輪調(diào)整更多的僅是結(jié)構(gòu)性調(diào)整， 或者說樓市階段性的消化 不良。至于調(diào)整的時間需要多久，受眾多因素影響，因此，今年下半年對于投 資者而言需謹(jǐn)慎入市，從長遠(yuǎn)利益出發(fā)。全縣共有房地產(chǎn)開發(fā)項目 46 個，涉及 22 家開發(fā)企業(yè)，綜合開發(fā)面積達(dá) 347.68萬平方米

13、、 樓房 19811套。其中已完工并交付使用的項目 24 個，建設(shè)面 積 160.33萬平方米、樓房 9670套；在建項目 22 個，涉及開發(fā)企業(yè) 14家，建 設(shè)面積 187.35萬平方米、樓房 10141套。年內(nèi)計劃開發(fā)總面積 147.68萬平方米， 總投資 31.28億元，其中，續(xù)建項目 100.22萬平方米，投資 18.63億元；新開 發(fā)項目 47.46 萬平方米，投資 12.65 億元。房地產(chǎn)業(yè)已成為一個較大的產(chǎn)業(yè)體 系，步入了發(fā)展的快車道。3、產(chǎn)業(yè)政策近年來， 墾利縣全力實施黃藍(lán)國家戰(zhàn)略， 以提高經(jīng)濟增長質(zhì)量和效益為中 心，突出高效生態(tài)， 深化改革開放， 實施創(chuàng)新驅(qū)動， 強化項目支撐

14、， 加快 “一 城一帶三區(qū)”建設(shè)，促進工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展，發(fā) 展框架全面拉開。2012 年墾利縣產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。 一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值分別達(dá)到 16.4 億元、 192.1 億元、 91.5 億元，增長 4.5%、20%、 13%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例由 上年的 6.2：64.5： 29.3 調(diào)整到 5.5:64:30.。5突出“一城一帶三區(qū)” ，打造黃藍(lán)戰(zhàn)略引擎。重點圍繞高效生態(tài)農(nóng)業(yè)、石 油裝備制造、 汽車及零部件、 輕工紡織、 現(xiàn)代物流及生態(tài)旅游等五大高效生態(tài) 產(chǎn)業(yè)，海洋生物、海洋裝備制造、 現(xiàn)代海洋化工、 海洋漁業(yè)及水產(chǎn)品精深加工、 海洋運輸物流及文化旅游業(yè)等五大

15、海洋產(chǎn)業(yè)，加快培育骨干企業(yè)、優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)、 特色園區(qū)，強力推進“一城一帶三區(qū)”建設(shè)。現(xiàn)代化黃河口生態(tài)新城。 融入東營中心城市， 高標(biāo)準(zhǔn)完善城市建設(shè)總體規(guī) 劃，完善環(huán)城水系， 構(gòu)筑綠色廊道， 全面提升城市功能品位， 建設(shè)綠色、 低碳、 生態(tài)、宜居的現(xiàn)代化黃河口生態(tài)新城。實施了商務(wù)大廈、文化大廈、市民活動 中心等城建重點項目， 城市基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善。 東青高速互通立交、 西四路北 延、黃河路取直等道路工程竣工通車，初步構(gòu)筑起快速便捷的城市交通體系； 高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)城市水系、綠化、雕塑、亮化景觀，金湖銀河水系、民豐湖擴 展、植物園、林場等工程建設(shè)使城市水網(wǎng)更加完善，綠化覆蓋率達(dá)到36.5%，路燈覆蓋率、

16、亮化率達(dá)到 100%，城市形象品位進一步提升。沿黃生態(tài)產(chǎn)業(yè)帶。突出沿黃生態(tài)旅游業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)兩大產(chǎn)業(yè)，加快沿黃 130公里產(chǎn)業(yè)帶建設(shè)。加快發(fā)展沿黃生態(tài)旅游業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。生態(tài)旅游業(yè)，借 助黃河口生態(tài)旅游區(qū)開發(fā)機遇，堅持借勢借力，錯位發(fā)展?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)，堅持集 約經(jīng)營、規(guī)模發(fā)展、龍頭帶動，加快布局一批現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)，黃河口現(xiàn)代農(nóng)業(yè) 示范區(qū)、 黃河口現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園、 董集鎮(zhèn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園、 東營舜景生態(tài)農(nóng)業(yè) 觀光園等農(nóng)業(yè)園區(qū)建設(shè)推進順利。東部海洋產(chǎn)業(yè)區(qū)。以黃河口現(xiàn)代漁業(yè)示范區(qū)為支撐，大力發(fā)展海洋漁業(yè)、 海洋科技、海洋旅游等海洋產(chǎn)業(yè)。以黃河口大閘蟹養(yǎng)殖為主的10 萬畝淡水區(qū)全面提升，以海參養(yǎng)殖為主的 20 萬

17、畝海水區(qū)形成規(guī)模，建成高標(biāo)準(zhǔn)養(yǎng)殖池塘 10萬畝?，F(xiàn)代漁業(yè)研發(fā)中心建成投用，商務(wù)中心完成主體，濱海新匯園全面 竣工， 新匯東海岸一期加快推進， 海水景觀湖完成駁岸襯砌和環(huán)湖綠化， 藍(lán)鎮(zhèn) 建設(shè)拉開了大開發(fā)、大發(fā)展的框架中部新型工業(yè)區(qū)。 以縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和勝坨精細(xì)化工園為主體， 突出壯大高 端裝備、精細(xì)化工、新材料、新醫(yī)藥等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群?？h經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建成區(qū)達(dá) 到 18 平方公里，入駐企業(yè) 163家；勝坨精細(xì)化工園被商務(wù)部命名為“中國精 細(xì)化工產(chǎn)品出口基地” ，空港物流產(chǎn)業(yè)園快速起步，初步構(gòu)建起“一區(qū)兩園” 發(fā)展格局。西部現(xiàn)代服務(wù)區(qū)。 以東營西郊現(xiàn)代服務(wù)區(qū)為重點， 圍繞打造黃河三角洲現(xiàn) 代服務(wù)業(yè)示范園區(qū)

18、的目標(biāo)定位， 重點發(fā)展汽車貿(mào)易、 現(xiàn)代物流業(yè)等新型服務(wù)業(yè)。 目前，汽車4S店發(fā)展到32家40個品牌，現(xiàn)代物流企業(yè)發(fā)展到16家，成為全 市最大的汽車貿(mào)易服務(wù)區(qū)、 石材交易集散地， 被省政府批復(fù)為省級重點服務(wù)業(yè) 園區(qū)、全省十大商貿(mào)流通園區(qū)。4、城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)（ 1 ）城市用地發(fā)展方向與規(guī)劃范圍 發(fā)展結(jié)構(gòu)可以概括為“雙核多點聯(lián)動” 。西聚東疏：規(guī)劃期內(nèi)墾利城鎮(zhèn)發(fā) 展的重心將繼續(xù)保持向西部發(fā)展的趨勢，城鎮(zhèn)人口和經(jīng)濟規(guī)模將繼續(xù)擴大。 雙核多點： 縣城成為經(jīng)濟社會綜合發(fā)展中心， 勝坨成為工業(yè)發(fā)展中心。 規(guī)劃期 內(nèi)，市區(qū)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的擴散和鄉(xiāng)鎮(zhèn)民營經(jīng)濟發(fā)展， 將促使臨近市區(qū)的郝家、 董集 和永安鎮(zhèn)城郊型小城

19、鎮(zhèn)快速發(fā)展，成為墾利縣城鎮(zhèn)發(fā)展中的三個增長點。 圈層發(fā)展： 以外環(huán)路和濱河路構(gòu)筑城鄉(xiāng)結(jié)合的圈層發(fā)展軸， 沿發(fā)展軸從東向西 連接永安墾利縣城勝坨董集郝家 5 個西部城鎮(zhèn)， 成為帶動墾利發(fā)展 的重點地區(qū)。2）中心城區(qū)空間結(jié)構(gòu)立足實際，科學(xué)布局，規(guī)劃提出了黃河口生態(tài)旅游區(qū)、 黃河口現(xiàn)代漁業(yè)區(qū)、 黃河口新型工業(yè)區(qū)、東營西郊現(xiàn)代服務(wù)區(qū)、黃河水城北城區(qū)等“五區(qū)”建設(shè)， 堅持基礎(chǔ)配套、項目建設(shè)、機制創(chuàng)新、政策措施“四個并進” ，“五區(qū)”建設(shè)實 現(xiàn)重大突破。黃河口生態(tài)旅游區(qū)，以入?？陲L(fēng)景區(qū)為龍頭，加快資源整合，著 力打造沿海、沿黃兩條旅游線，形成了以濱海游、沿黃游為主導(dǎo)，紅色游、城 郊游、生態(tài)游為補充的旅游產(chǎn)

20、品體系， 2008年被評為國家 4A 級景區(qū)。黃河口 現(xiàn)代漁業(yè)區(qū)，大力發(fā)展海參、大閘蟹等名優(yōu)水產(chǎn)品養(yǎng)殖，已建成10 萬畝淡水養(yǎng)殖區(qū)和 10萬畝標(biāo)準(zhǔn)化海水養(yǎng)殖區(qū)，放養(yǎng)海參 6.5萬畝，累計投入 10 億元。 黃河口新型工業(yè)區(qū)， 縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)重點發(fā)展先進制造業(yè)， 勝坨精細(xì)化工園重點 發(fā)展精細(xì)化工， 初步形成了錯位發(fā)展、 集約發(fā)展的新型工業(yè)化格局， 五年累計 新上項目 322個，完成投資 217.6億元。東營西郊現(xiàn)代服務(wù)區(qū)，著力打造新興 服務(wù)業(yè)聚集區(qū)，汽車貿(mào)易市場、石材市場成為全市最有影響力的專業(yè)市場， 2010 年 11 月被省政府批復(fù)為省級服務(wù)業(yè)重點園區(qū)，成為全省十大商貿(mào)物流園區(qū)之 一。黃河水城

21、北城區(qū)，實施“東擴、南延、西聯(lián)、北優(yōu)”戰(zhàn)略，加快融入東營 中心城步伐，高起點修訂完成城市總體規(guī)劃和 33項控規(guī)編制、 24 項單體項目 設(shè)計，高標(biāo)準(zhǔn)實施了新區(qū)道路、水系、綠化、亮化工程和拆遷改造工程，成功 創(chuàng)建國家衛(wèi)生縣城。（3）市區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局突出“一城一帶三區(qū)” ，打造黃藍(lán)戰(zhàn)略引擎。重點圍繞高效生態(tài)農(nóng)業(yè)、石 油裝備制造、 汽車及零部件、 輕工紡織、 現(xiàn)代物流及生態(tài)旅游等五大高效生態(tài) 產(chǎn)業(yè)，海洋生物、海洋裝備制造、 現(xiàn)代海洋化工、 海洋漁業(yè)及水產(chǎn)品精深加工、海洋運輸物流及文化旅游業(yè)等五大海洋產(chǎn)業(yè)，加快培育骨干企業(yè)、優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)、特色園區(qū)，強力推進一城一帶三區(qū)”建設(shè)引導(dǎo)企業(yè)加快發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，落

22、實國家、省市加快培育發(fā)展戰(zhàn)略性 新興產(chǎn)業(yè)實施意見，以新能源、新材料、生物醫(yī)藥、高端裝備制造、海洋開發(fā) 等產(chǎn)業(yè)為重點，重點實施 6萬噸/年P(guān)ET光學(xué)膜、維生素A產(chǎn)業(yè)化等12個戰(zhàn) 略性新興項目。 加強科技創(chuàng)新能力建設(shè)，新建省級重點實驗室 2家，市級工程 實驗室、工程研究中心 3家、 2家。著力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，申報高新技術(shù)企 業(yè) 3 家，達(dá)到 14家，預(yù)計上半年，全縣高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)到 300 億元以上。 加快兩化融合進程，實施墾利石化管理信息系統(tǒng)（PE-MIS ）等兩化融合和信 息產(chǎn)業(yè)項目 10個，工業(yè)素質(zhì)得到進一步提升。西郊現(xiàn)代服務(wù)區(qū)進入新的發(fā)展 階段，發(fā)展定位、重點、政策明確?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)

23、加快完善，和盛路、美盛路 等 6 條道路完工通車，總投資 1.2億元的路網(wǎng)二期工程全面開工。中凱汽車后 市場產(chǎn)業(yè)園、萬坤國際建材城、萬通金順物流等總投資56.4億元的 24 個項目加快推進。 園區(qū)招商引資帶動產(chǎn)業(yè)規(guī)模， 營海集團汽車零配件倉儲物流、 金辰 公司風(fēng)尚國際大廈等項目落地開工。 沿黃旅游產(chǎn)業(yè)帶漸成規(guī)模， 黃河人家國際 旅游度假區(qū)、 天寧寺文化旅游區(qū)已形成雛形， 藍(lán)鎮(zhèn)、藍(lán)湖等旅游項目加快推進， 開辟了“一日游”“二日游”精品線路。5、城市社會經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r2014年前三季度，全縣實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）290.7億元，同比增長12.8%。 工業(yè)方面：工業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)中有增，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。深入

24、實施“雙輪”驅(qū) 動戰(zhàn)略，改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，加快推進高端項目發(fā)展，推動產(chǎn)業(yè)向高端化、產(chǎn) 品向高附加值延伸。全縣規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 1724.9億元，增長 17.0%；增加 值增長 16.2%。一是大中型企業(yè)產(chǎn)值占比較高。 26家大中型企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 1205.1 億元，占全部規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的 69.9%。主營業(yè)務(wù)收入 1195.8億 元，增長 18.5%，拉動主營業(yè)務(wù)收入增長 12.6 個百分點，貢獻率 81.3%；利稅 合計 147.7億元，增長 22.3%，拉動利稅增長 13.7 個百分點，貢獻率 80.8%； 利潤總額 117.1億元，增長 23.0%，拉動利潤增長 13.9個百分

25、點，貢獻率 79.7%。 二是產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)明顯。 按照項目集中布局、 產(chǎn)業(yè)集中發(fā)展的思路， 以墾利開 發(fā)區(qū)和勝坨精細(xì)化工園為主陣地， 著力打造精細(xì)化工、 石油裝備、 石油化工三 大新型產(chǎn)業(yè)集群， 兩大園區(qū)各項指標(biāo)增速高于全縣水平， 規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 1147.4元，增長 19.1%，增速高于全縣 2.1 個百分點。三是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展 較快。 不斷加快科技創(chuàng)新平臺建設(shè)， 引導(dǎo)企業(yè)開展技術(shù)研發(fā)， 目前擁有國家級 創(chuàng)新平臺 2 家、省級 22家、市級 40家，院士工作站 2 家，博士后工作站 2 家。 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)企業(yè) 51 家，比上年多 4 家，實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 546.4 億元，增長 18.9

26、%，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占全部規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值比重31.7%，比年初提高 5.7 個百分點。固定資產(chǎn)投資 237.6 億元，同比增長 17.8%，增速分別比一季度和上半年 下降 2.4個百分點和 1.1 個百分點。一是三次產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)日趨合理。三次產(chǎn) 業(yè)投資結(jié)構(gòu)由去年的 4.3： 65.9：29.8 優(yōu)化為 4.5：62.7： 32.8，第三產(chǎn)業(yè)比重持 續(xù)提高。 二是非公有制投資比重進一步提高。 民間資本對市場未來預(yù)期信心增 強，非公有制投資完成 216.7億元，增長 21.8%，高于全縣投資平均增長水平 4 個百分點，占投資比重為 91.2%，提高 2.9 個百分點。三是新開工項目規(guī)模趨 大，

27、大項目充分發(fā)揮引擎作用。 新開工項目已完成投資 163.1億元，增長 23.2%， 占全部投資比重為 68.6%。億元以上項目 60 個，完成投資 128.1億元，占全部 投資比重為 53.9%，其中，本年新增億元以上項目 35 個。（二）區(qū)域因素1、區(qū)域概況 墾利縣位于山東省東北部黃河三角洲地區(qū)的黃河最下游入?？谔?。 其位置 為北緯 37° 2438° 10',東經(jīng)118° 15119° 19?？h域呈西南、東北 走向，南北縱距 55.5 公里，東西橫距 96.2公里。東瀕渤海，西北與利津縣隔 黃河相望， 南接?xùn)|營市東營區(qū)， 東北部與東營市河口區(qū)

28、毗鄰。 境內(nèi)有勝利黃河 大橋、 東營飛機場、 東營海港。 墾利縣海岸線北起孤東海堤東北與東營市河口 區(qū)交匯處，南至青坨海鋪東南與東營市東營區(qū)交匯處，全長142.78公里。2、區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件 待估宗地所在區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度達(dá)到“五通” （通上水、通下水、通電、通路、通訊） 。給水：市政供水排水：待估宗地區(qū)域周圍采用市政管網(wǎng)排水。 通電：待估宗地所在區(qū)域供電狀況較好，能滿足區(qū)域供電的需要。通路：待估宗地一面臨路，西臨裕豐路。 通訊：區(qū)域內(nèi)通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，通訊線路暢通。3、交通狀況待估宗地西臨裕豐路， 該路為一條混合型次干道路， 道路通達(dá)性好， 距東 青高速較近，交通狀況好。4、環(huán)境條件根

29、據(jù)環(huán)境質(zhì)量綜合評價成果， 環(huán)境質(zhì)量評價分成五類， 即重污染區(qū)、 較重 污染區(qū)、一般污染區(qū)、輕微污染區(qū)、基本無污染區(qū)。待估宗地所在區(qū)域為無污 染。5、產(chǎn)業(yè)集聚度 待估宗地位于墾利縣開發(fā)區(qū)工業(yè)園內(nèi)， 該區(qū)域內(nèi)已入駐多家企業(yè)單位， 待 宗地周圍工業(yè)用地連片 ,距離較近 ,相互無限制 ,輔助設(shè)施狀況一般。6、規(guī)劃限制 待估宗地所在區(qū)域作地類型及用地強度均有限制。（三）個別因素 影響待估宗地價格水平的個別因素主要指與宗地直接有關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施條 件、宗地自身條件（形狀、面積、水文地質(zhì)條件、地基穩(wěn)定性、地上建筑物經(jīng) 營類型等） 宗地所在區(qū)域中的位置、 宗地臨街位置等， 本報告僅對待估宗地土 地價格產(chǎn)生影響的個

30、別因素進行分析。1、宗地位置、用途：待估宗地位于墾利縣開發(fā)區(qū)裕豐路以東，緯三路以 北，為工業(yè)出讓用地。2、宗地形狀、面積：待估宗地形狀規(guī)則， 宗地證載面積為 26644.7平方米， 面積適中，有利于地上建筑物的布置。3、基礎(chǔ)設(shè)施條件：評估宗地在估價基準(zhǔn)日的開發(fā)程度為“五通一平” （通 上水、通下水、通電、通路、通訊） ，紅線內(nèi)土地平整。4、地質(zhì)狀況：宗地地質(zhì)狀況好對宗地利用無影響。5、土地使用所限及容積率：根據(jù)現(xiàn)場勘察，待估宗地已開發(fā)建設(shè)，待估 宗地地上在建廠區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃許可證編： 建字第 ，建設(shè)項目名稱公寓 樓 3756 平方米， 1#車間 7440平方米， 2#車間 4557平方米，建設(shè)

31、規(guī)模 15753 平方米。建筑工程施工許可證編：工程名稱公寓樓、 1#、2#車間，建設(shè)規(guī)模 15753平方米。合同開工日期 2014年 9 月 1 日是，合同竣工日期 2015年 9 月 1 日。根據(jù)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定，待估宗地容積率不低 于 1.2，土地利用率一般。第三部分 土地估價結(jié)果及其使用一、估價依據(jù)：（一）國家及地方相關(guān)法律、法規(guī)1. 中華人民共和國物權(quán)法 （2007年 3 月 16日第十屆全國人民代表大會 第五次會議通過 國家主席令 62 公布）；2. 中華人民共和國土地管理法 （2004年 8 月 28日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議第二次修正 國家主席

32、令 27 公布）；3. 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 （2007年 8 月 30日第十屆全國人 民代表大會常務(wù)委員會第二十九次會議通過 國家主席令 72 公布）；4. 中華人民共和國擔(dān)保法 （1995年 10月 1 日施行）；5. 中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 （ 1990年 5 月 19 日中華人民共和國國務(wù)院令第 55發(fā)布）；6. 中華人民共和國耕地占用稅暫行條例 （2007年 12月 1日國務(wù)院第 511， 2008年 1 月 1 日施行）；7.國務(wù)院關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知國發(fā) 200115）；8.國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定國發(fā) 200428）；

33、9.國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知國發(fā) 200631）；10.關(guān)于印發(fā)進一步治理整頓土地市場秩序中自查自糾若干問題的處理意見的通知（國土資發(fā) 2003365）。11.山東省實施中華人民共和國土地管理法辦法 （2004年 11月 25日山 東省第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議修正） ；12. 山東省人民政府關(guān)于貫徹落實國發(fā) 200428文件深化改革嚴(yán)格土地管 理的通知（魯政發(fā) 2004116）；13. 山東省人民政府關(guān)于貫徹落實國發(fā) 200631文件加強土地調(diào)控的實施 意見（魯政發(fā) 20075）；14. 山東省人民政府關(guān)于調(diào)整山東省征地區(qū)片綜合地價標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù) （魯 政字201228

34、8，2013年 1 月 1 日執(zhí)行）；15. 山東省人民政府關(guān)于調(diào)整地方教育附加征收范圍和標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題的通知（2010年 12月 8日）；16. 東營市人民政府辦公室關(guān)于調(diào)整征地補償標(biāo)準(zhǔn)的通知 （東政辦發(fā) 200520）；17、建住房 20068建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會 關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知18、建設(shè)部關(guān)于修改v城市房地產(chǎn)抵押管理辦法的決定中華人民共 和國建設(shè)部令第 98（二）土地估價相關(guān)技術(shù)規(guī)程1>GB/T 1 8 5 0 8 2 0 0 1城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程2、GE/T18 5 0 7 2 0 0 1城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程3、

35、GB/T 2 1 0 1 0 2 0 0 7土地利用現(xiàn)狀分類4、TD/T1009 2007城市地價動態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范 ；5、東營市市城區(qū)國有土地基準(zhǔn)地價應(yīng)用技術(shù)手冊 和東營市城區(qū)級別基 準(zhǔn)地價圖（三）估價機構(gòu)掌握的相關(guān)地價評估資料1 、東營市總體規(guī)劃（ 2009-2020年）2、東營區(qū)近期的統(tǒng)計資料3、東營區(qū)近期土地出讓和轉(zhuǎn)讓交易的資料4、估價對象所在區(qū)域的區(qū)位條件資料5、東營區(qū)城區(qū)基準(zhǔn)地價使用手冊（四）委托估價方提供的相關(guān)評估資料1、國有土地使用證復(fù)印件2、委托方營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件3、現(xiàn)場查勘照片4、估價項目委托書（五）估價人員實地勘察筆錄二、土地估價：1、估價原則：根據(jù)地價評估的技術(shù)規(guī)程及估

36、價對象的具體狀況， 本次估價過程中， 我們 遵循的主要原則有：（ 1）、估價基準(zhǔn)日原則： 估價對象的土地估價結(jié)果是在估價基準(zhǔn)日的客觀 合理價格。 由于地產(chǎn)市場具有動態(tài)變化的特性， 對于同一估價對象， 隨著時間 的變化，地價亦可能發(fā)生升降。 某一宗地的地價水平總是與某一基準(zhǔn)日相對應(yīng) 的，所以我們應(yīng)根據(jù)項目的特點及委托估價方的具體情況， 合理確定一個估價 基準(zhǔn)日。（2）、最有效利用原則： 是指土地估價應(yīng)以估價對象的最有效利用為前提 估價。判斷土地的最有效利用以土地利用符合其自身條件、 法律法規(guī)政策及規(guī) 劃限制、市場要求和最佳利用程度等。（3）、替代原則：是指土地估價應(yīng)以相鄰地區(qū)或類似地區(qū)功能相同、

37、 條件 相似的土地市場交易價格為依據(jù)， 估價結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地 正常價格。（4）、多種方法相結(jié)合的原則：隨著我國土地估價業(yè)的發(fā)展，目前比較實 用的宗地估價方法有收益還原法、 市場比較法、 成本逼近法、 剩余法和基準(zhǔn)地 價系數(shù)修正法等方法。由于不適宜的估價方法可能使評估結(jié)果產(chǎn)生較大的偏 差，因此進行地價評估時， 就要根據(jù)待估宗地的實際情況， 充分考慮用地類型 及所掌握的資料， 選擇最適宜的方法進行評估， 同時為了使評估結(jié)果更為客觀， 更接近于準(zhǔn)確， 評估中選擇兩種較為適宜的方法進行評估， 以便互相驗證， 減 小誤差，確定出合理的價格。（5）、供需原則：是指土地估價要以市場供需決定

38、土地價格為依據(jù)， 并充 分考慮土地供需的特殊性和土地市場的地域性。（6）、變動原則：指估價人員應(yīng)把握土地價格影響因素及價格變動規(guī)律， 準(zhǔn)確地評估價格。總之，在評估過程中，嚴(yán)格按照國家、地方的有關(guān)規(guī)定，以公正、公平的 態(tài)度和良好的職業(yè)道德， 在公開市場條件下進行價格評估， 做到評估過程合理，評估方法科學(xué)，評估結(jié)果準(zhǔn)確，嚴(yán)格保守評估秘密2、估價方法：根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程 ，現(xiàn)行評估方法有市場比較法、收益還原法、 假設(shè)開發(fā)法、 成本逼近法、 基準(zhǔn)地價修正法等。 評估方法的選擇應(yīng)按照地價評 估技術(shù)規(guī)程， 根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育狀況， 并結(jié)合估價對象的具體特點及估價 目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r方法。（1）待估

39、宗地屬于工業(yè)用地，自用，無租賃交易，故無現(xiàn)實收益，且未 來收益也不易于準(zhǔn)確量化， 考慮到評估的可操作性， 故本次評估不采用收益還 原法。（2）估價對象為待出讓的其它商服用地，估價對象屬于待開發(fā)用地，可 在開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費用和建筑造 價、買賣的有關(guān)專業(yè)費、利息、利潤和各種稅費后，以價格余額來確定土地價 格，本次宜采用假設(shè)開發(fā)法進行評估。（3）東營建立了較完整的基準(zhǔn)地價修正體系，待估宗地位于基準(zhǔn)地價范 圍內(nèi)，因此可采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法進行修正評估。（4）估價對象屬于其它商服用地，其地價與現(xiàn)在及未來的開發(fā)價值關(guān)系 較大，不宜采用成本累加方式得出的積算價格來替代

40、工業(yè)用地的價格水平， 此 次評估不宜選用成本逼近法。綜上所述，結(jié)合評估背景資料及城鎮(zhèn)土地估價規(guī)范有關(guān)要求，經(jīng)過綜 合分析，我們決定在本報告中采用假設(shè)開發(fā)法、 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估宗地 的價格。3、估價結(jié)果：（人民幣）3.1、估價方法應(yīng)用評價 根據(jù)地價評估技術(shù)規(guī)則及估價對象具體情況，我們采用假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn) 地價修正法進行了綜合測算，其結(jié)果如下：假設(shè)開發(fā)法評估結(jié)果單價為 ：2234元/ 平方米； 基準(zhǔn)地價修正法評估結(jié)果單價為 ：2745元/ 平方米；據(jù)前述，上述兩種方法從不同的角度評估地價，評估結(jié)果具有價值的同一 性，從而具備了可比性，因此可采用算術(shù)平均、加權(quán)平均或以某一種價格為主 等方法中的

41、一種確定估價結(jié)果。在確定最終評估結(jié)果，我們根據(jù)評估方法的適 宜性、可信度、可操作性，參考此次評估目的、估價對象所在區(qū)域地價水平、 并結(jié)合估價師經(jīng)驗等綜合決定估價結(jié)果。32地價確定方法通過上述方法的應(yīng)用分析，我們認(rèn)為假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法就估價 對象而言均有一定的適宜性，均具有較高的可信度，且估價結(jié)果比較接近，差異率為22.87%故本次以算術(shù)平均值的方法計算最終估價結(jié)果，最終估價結(jié) 果（取整至元）即：評估方法地價（元/平方米）權(quán)重假設(shè)開發(fā)法22340.5基準(zhǔn)地價法27450.5綜合249013.3估價結(jié)果通過上述分析、測算，我們設(shè)定估價對象作為出讓，無他項權(quán)利限制的商 業(yè)用地，宗地外“五通”

42、、宗地內(nèi)“場地平整”，土地面積為19992.6平方米, 在估價基準(zhǔn)日2015年5月25日，剩余年限37.8年期的土地使用權(quán)價格為：土地單價：223元/平方米（約15萬元/畝）評估總價：4458350元人民幣大寫：肆佰肆拾伍萬捌仟叁佰伍拾元整。說明：待估宗地不存在法定優(yōu)先受償款，此價格也不包括法定優(yōu)先受償款以及處置時的登記費用、過戶費用以及稅金等費用。三、估價結(jié)果和估價報告的使用：（一）估價的前提和假設(shè)條件1、委托方合法有償取得土地使用權(quán)，并支付有關(guān)稅費；2、待估宗地得到最有效利用，并產(chǎn)生相應(yīng)的土地收益；3、在評估基準(zhǔn)日的地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場；4、任何有關(guān)待估宗地的運作方式、程序

43、符合國家、地方的有關(guān)法律、法 規(guī)；5、評估報告中涉及的土地原始資料、 有關(guān)文件及相關(guān)材料，由委托方提 供，委托方對其真實性、合法性承擔(dān)法律責(zé)任。6、估價對象評估的基準(zhǔn)日為二0五年五月 二十五日；7、估價對象開發(fā)程度為宗地外“五通” 、宗地內(nèi)“場平”條件下，出讓 用地、無他項權(quán)利限制。（二）估價結(jié)果和估價報告的使用1、估價報告和估價結(jié)果發(fā)生效力的法律依據(jù)及其他相關(guān)條件（1）本報告及估價結(jié)果依據(jù)前述有關(guān)法律、法規(guī)及相關(guān)土地政策而成立。（2）本報告及估價結(jié)果依據(jù)上述有關(guān)估價的前提條件與假設(shè)條件而成立。2、本報告和估價結(jié)果使用的方向與限制條件（1）評估價格僅作為委托方向銀行申請抵押貸款提供價值參考，

44、不適用于 其他用途，否則無效。（2） 評估價格是在滿足全部假設(shè)與限制條件下，于評估基準(zhǔn)日2015 年 5 月 25日，在設(shè)定的土地開發(fā)程度、 用途和土地使用年限及正常市場條件下 的有償使用土地使用權(quán)收益現(xiàn)值之和；（3）本報告的估價結(jié)果需經(jīng)山東某土地房地產(chǎn)評估有限公司蓋章及在該公 司注冊的兩名土地估價師簽字后方能生效。（4）本評估報告評估的地價結(jié)果自登記備案之日后一年內(nèi)有效。（5）本評估報告所評估的地價結(jié)果需經(jīng)當(dāng)?shù)貒临Y源局登記備案后生效。（6） 土地估價技術(shù)報告僅用于土地管理機構(gòu)備案和估價機構(gòu)存檔，不提供 給委托估價方。（7）本評估報告未經(jīng)估價單位允許， 不得復(fù)制， 不得用于與評估目的無關(guān) 的

45、其他媒體。（三）需要特別說明的事項1、評估面積以土地證標(biāo)明的為準(zhǔn)。2、待估宗地屬于工業(yè)用地，根據(jù)中華人民共和國土地管理法工業(yè)用地 的最高出讓年限為 50 年，至估價基準(zhǔn)日剩余年限 37.8年。3、土地利用條件符合土地規(guī)劃要求。4、評估結(jié)論沒有考慮將來國家宏觀經(jīng)濟形勢發(fā)生變化和當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃調(diào)整 及影響土地價格的主要因素發(fā)生的變化。第四部分 附 件1、土地估價委托書2、國有土地使用證復(fù)印件；3、宗地位置示意圖；4、估價師資格證書復(fù)印件；5、估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；6、估價機構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件；7、估價機構(gòu)組織機構(gòu)代碼證復(fù)印件。土地估價技術(shù)報告項 目 名 稱：東營市某石油科技發(fā)展有限責(zé)任公司擬抵押的位

46、 于東營市墾利縣的一宗國有出讓商業(yè)用地土地使 用權(quán)價值評估受托估價單位 :山東某土地房地產(chǎn)評估有限公司土地估價報告編：電子備案編： 提交報告日期：二O五年五月二十九日關(guān)鍵詞：東營市 抵押 山東某土地房地產(chǎn)評估有限公司 2015年第一部分 總 述一、估價項目名稱：東營大海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬抵押的位于東營 * 路西、*南的一宗國有 出讓其他商服用地土地使用權(quán)價值評估。二、委托估價方：名稱：東營市某石油科技發(fā)展有限責(zé)任公司住所：墾利縣法定代表人姓名：注 冊 資 本：肆佰陸拾伍萬元整公 司 類 型：有限責(zé)任公司三、受托估價方： 估價機構(gòu)名稱：山東某土地房地產(chǎn)評估有限公司 估價機構(gòu)地址：濟南市小緯四路

47、 46注冊證書：法定代表人：資質(zhì)有效期限： 2016年 6 月 30 日 執(zhí)業(yè)范圍：全國范圍內(nèi)從事土地評估業(yè)務(wù) 聯(lián)系電話： 傳真：聯(lián)系人：四、估價目的： 東營市某石油科技發(fā)展有限責(zé)任公司因企業(yè)經(jīng)營需要進行融資， 擬以其使 用的位于墾利縣的一宗國有出讓工業(yè)土地使用權(quán)向銀行申請貸款， 現(xiàn)委托我公 司對該宗土地進行評估， 為借貸雙方協(xié)商確定貸款額度提供客觀、 公平、 合理 的土地使用權(quán)價值參考。五、估價依據(jù)：（一）國家及地方相關(guān)法律、法規(guī)1. 中華人民共和國物權(quán)法 （2007年 3月 16日第十屆全國人民代表大會 第五次會議通過 國家主席令 62 公布）；2. 中華人民共和國土地管理法 （2004年

48、 8月 28日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議第二次修正 國家主席令 27 公布）；3. 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 （2007年 8月 30日第十屆全國人 民代表大會常務(wù)委員會第二十九次會議通過 國家主席令 72 公布）；4. 中華人民共和國擔(dān)保法 （1995年 10月 1 日施行）；5. 中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 （ 1990年 5 月 19 日中華人民共和國國務(wù)院令第 55發(fā)布）；6. 中華人民共和國耕地占用稅暫行條例 （2007年12月 1日國務(wù)院第 511， 2008年1月 1日施行）；7.國務(wù)院關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知國發(fā) 20011

49、5）；8.國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定國發(fā) 200428）；9.國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知國發(fā) 200631）；10.關(guān)于印發(fā)進一步治理整頓土地市場秩序中自查自糾若干問題的處理意見的通知（國土資發(fā) 2003365）。11.山東省實施中華人民共和國土地管理法辦法 （2004年 11月 25日山 東省第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議修正） ；12. 山東省人民政府關(guān)于貫徹落實國發(fā) 200428文件深化改革嚴(yán)格土地管 理的通知（魯政發(fā) 2004116）；13. 山東省人民政府關(guān)于貫徹落實國發(fā) 200631文件加強土地調(diào)控的實施 意見（魯政發(fā) 20075）；14. 山東省人民

50、政府關(guān)于調(diào)整山東省征地區(qū)片綜合地價標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù) （魯 政字2012288，2013年1月 1日執(zhí)行）；15. 山東省人民政府關(guān)于調(diào)整地方教育附加征收范圍和標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題的通知（2010年 12月 8 日）；16. 東營市人民政府辦公室關(guān)于調(diào)整征地補償標(biāo)準(zhǔn)的通知（東政辦發(fā)200520）；17、建住房 20068建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會 關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知18、建設(shè)部關(guān)于修改v城市房地產(chǎn)抵押管理辦法的決定中華人民共 和國建設(shè)部令第 98（二）土地估價相關(guān)技術(shù)規(guī)程1>GB/T 1 8 5 0 8 2 0 0 1城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程2、GE

51、/T18 5 0 7 2 0 0 1城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程3、GB/T 2 1 0 1 0 2 0 0 7土地利用現(xiàn)狀分類4、TD/T1009 2007城市地價動態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范 ；5、東營市市城區(qū)國有土地基準(zhǔn)地價應(yīng)用技術(shù)手冊 和東營市城區(qū)級別基 準(zhǔn)地價圖（三）估價機構(gòu)掌握的相關(guān)地價評估資料1 、東營市總體規(guī)劃（ 2009-2020年）2、東營區(qū)近期的統(tǒng)計資料3、東營區(qū)近期土地出讓和轉(zhuǎn)讓交易的資料4、估價對象所在區(qū)域的區(qū)位條件資料5、東營區(qū)城區(qū)基準(zhǔn)地價使用手冊（四）委托估價方提供的相關(guān)評估資料1、國有土地使用證復(fù)印件2、委托方營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件3、現(xiàn)場查勘照片4、估價項目委托書（五）估價人員實地勘

52、察筆錄六、估價基準(zhǔn)日：二O五年五月二十五日。七、估價日期：二O五年五月 二十五日至二O五年五月二十九日。八、地價定義：至估價基準(zhǔn)日，待估宗地作為出讓土地使用權(quán)，其所有權(quán)屬于國家。此次 評估我們按實際權(quán)利狀況設(shè)定估價對象權(quán)利狀況， 即出讓用地、無他項權(quán)利限 制。使用權(quán)證東國用，宗地證載用途為工業(yè)用地，面積19992.6平方米，經(jīng)估價人員實地查勘，宗地實際用途為商業(yè)，本次估價設(shè)參照證載用 途將用途設(shè)定為工業(yè)。 截止估價基準(zhǔn)日，待估宗地實現(xiàn)宗地外開發(fā)程度“五通”（通路、通電、通訊、通水、排水），宗地內(nèi)“一平”（場地平整），結(jié)合估價對象土地利用特 點和估價目的，我們將宗地內(nèi)外實際開發(fā)程度作為本次設(shè)定的

53、開發(fā)程度，即宗地外“五通”（通路、通電、通訊、通水、排水），宗地內(nèi)“一平”（場地平整）。 現(xiàn)場勘察：土地實際利用現(xiàn)狀空地待建設(shè)。 根據(jù)國有建設(shè)用地使用權(quán) 出讓合同，待估宗地規(guī)劃條件如下：容積率 3.0-4.Q因此本次估價設(shè)定地上 容積率4.0。 根據(jù)委托方提供的國有土地使用權(quán)證東國用（2008）第2-711,待估宗地的使用權(quán)終止日期為2053年3月5日，自估價基準(zhǔn)日起待估宗地的實際剩余使用年期為37.8年，遵循合法性原則，本次以實際土地剩余使用年期37.8 年做為設(shè)定的土地剩余使用年期。綜上所述，本報告估價對象的價格定義設(shè)定為：在估價基準(zhǔn)日為2015年5月25日，設(shè)定的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度為宗地紅

54、線外“五通”（通路、通電、通訊、通水、排水），紅線內(nèi)“場地平整”，土地使用年期37.8年，面積19992.6 平方米，用途為用地的國有出讓土地使用權(quán)價格。九、估價結(jié)果：（人民幣）9.1、估價方法應(yīng)用評價根據(jù)地價評估技術(shù)規(guī)則及估價對象具體情況，我們采用假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn) 地價法進行了綜合測算，其結(jié)果如下：假設(shè)開發(fā)法評估結(jié)果單價為：2234元/平方米；基準(zhǔn)地價修正法評估結(jié)果單價為 ：2745元/平方米；據(jù)前述，上述兩種方法從不同的角度評估地價，評估結(jié)果具有價值的同一 性，從而具備了可比性，因此可采用算術(shù)平均、加權(quán)平均或以某一種價格為主 等方法中的一種確定估價結(jié)果。在確定最終評估結(jié)果，我們根據(jù)評估方法

55、的適 宜性、可信度、可操作性，參考此次評估目的、估價對象所在區(qū)域地價水平、 并結(jié)合估價師經(jīng)驗等綜合決定估價結(jié)果。9.2、地價確定方法通過上述方法的應(yīng)用分析，我們認(rèn)為采用假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價法法就估 價對象而言均有一定的適宜性，均具有較高的可信度，且估價結(jié)果比較接近， 差異率為22.87%,故本次以算術(shù)平均值的方法計算最終估價結(jié)果，最終估價 結(jié)果（取整至元）即：評估方法地價（元/平方米）權(quán)重假設(shè)開發(fā)法22340.5基準(zhǔn)地價法27450.5綜合249019.3估價結(jié)果通過上述分析、測算，我們設(shè)定估價對象作為出讓，無他項權(quán)利限制的用 地，宗地外“五通”、宗地內(nèi)“場地平整”，建筑容積率3.0-4.Q

56、土地面積為19992.6 平方米，在估價基準(zhǔn)日2015年5月25日，剩余年限37.8年期的土地使用權(quán)價 格為：土地單價：223元/平方米（約15萬元/畝）評估總價：4458350元人民幣大寫：肆佰肆拾伍萬捌仟叁佰伍拾元整。說 明：待估宗地不存在法定優(yōu)先受償款， 此價格也不包括法定優(yōu)先受償 款以及處置時的登記費用、過戶費用以及稅金等費用。十、需要特殊說明的事項：1、評估面積以土地證標(biāo)明的為準(zhǔn)。2、待估宗地屬于工業(yè)用地，根據(jù)中華人民共和國土地管理法用地的最 高出讓年限為 50 年，剩余年限 37.8年。3、土地利用條件符合土地規(guī)劃要求。4、評估結(jié)論沒有考慮將來國家宏觀經(jīng)濟形勢發(fā)生變化和當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃調(diào)整及影響土地價格的主要因素發(fā)生的變化。十一、土地估價師簽字：（資格證書）簽名：（資格證書） 簽名：十二、土地估價機構(gòu)：法定代表人簽字：山東某土地房地產(chǎn)評估有限公司二O五年五月二十九日第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析 一、估價