大連鋼廠土地價值評估報告

1、第一部分 大連市基本情況、相關(guān)規(guī)劃及市場分析一、大連市概述及宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展（一）自然地理概況大連市地處歐亞大陸東岸，中國東北遼東半島最南端，東瀕黃海，西臨渤海，南與山東半島隔海相望，北依遼闊的東北平原。是東北、華北、華東以及世界各地的海上門戶，是重要的港口、貿(mào)易、工業(yè)、旅游城市。全市總面積12574平方公里，其中老市區(qū)面積2415平方公里。區(qū)內(nèi)山地丘陵多，平原低地少，整個地形為北高南低，北寬南窄；地勢由中央軸部向東南和西北兩側(cè)的黃海、渤海傾斜，面向黃海一側(cè)長而緩。（二）行政區(qū)劃大連市下轄3個縣級市（瓦房店市、普蘭店市、莊河市）、1個縣（長?？h）和6個區(qū)（中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)、旅順口

2、區(qū)、金州區(qū)）。另外，還有4個國家級對外開放先導(dǎo)區(qū)（經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、金石灘國家旅游度假區(qū)）。（三）人口2007年末，全市年末常住人口608萬人。年末戶籍總?cè)丝跒?78.2萬人，比上年末凈增6.1萬人。其中，非農(nóng)業(yè)人口336.8萬人，比重為58.3%；農(nóng)業(yè)人口241.4萬人，比重為41.7%。外省市遷入人口8.4萬人，本市遷出人口3.3萬人，機(jī)械增長占主導(dǎo)因素。規(guī)劃到2010年，全市常住人口控制在635萬人之內(nèi)，城鎮(zhèn)居民人均住宅使用面積增加到21平方米左右。（四）經(jīng)濟(jì)發(fā)展1、2005-2007年大連市國民生產(chǎn)總值走勢分析大連市2005-2007年國民生產(chǎn)總值保持近20%的

3、年增長率，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的快速增長。尤其2007年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3131億元，增幅達(dá)到1994年以來的最高值。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值247.6億元，增長10.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1536.5億元，增長20.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值1346.9億元，增長15.5%，三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成比例為7.9：49.1：43.0。按常住人口計算，全市人均生產(chǎn)總值達(dá)51624元。2、2005-2007年大連市固定資產(chǎn)投資走勢分析2005-2007年，大連市固定資產(chǎn)投資保持30%以上的年增長率加快投資，2007年完成全社會固定資產(chǎn)投資總額1930.8億元，比上年增長31.4%，漲幅回落0.9個百分點(diǎn)，在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，建

4、設(shè)項目投資1208.8億元，增長38.2%；房地產(chǎn)開發(fā)投資407.8億元，增長20.9%。按產(chǎn)業(yè)劃分，2007年三次產(chǎn)業(yè)投資比例由上年的3.8：39.2：57.0調(diào)整為3.6：41.2：55.2，第三產(chǎn)業(yè)投資比重下降主要是受房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的影響。3、2005-2007年大連市財政收入走勢分析2005-2007年，大連市財政收入由2006年近30%的增長率到2007年超過35%的年增長率，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。尤其2007年，財政收入再創(chuàng)新高，國稅、地稅及海關(guān)代征稅均突破200億元，實(shí)現(xiàn)地方財政一般預(yù)算收入268億元，實(shí)現(xiàn)地方財政一般預(yù)算支出344.6億元。4、2005-2007年大連市消費(fèi)品市場走

5、勢分析2005-2007年大連市消費(fèi)品零售總額保持每年15%左右的持續(xù)增長。2007年實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額983.3億元，創(chuàng)10年來新高。按行業(yè)劃分，批發(fā)和零售業(yè)816.7億元，增長17.4%；住宿和餐飲業(yè)156.6億元，增長17%；其他行業(yè)10億元，增長4.8%。按商品類別劃分，吃品零售額478億元，增長22.4%；穿品零售額177.1億元，增長12.2%；用品零售額301.2億元，增長10.9%；燒品零售額27億元，增長39.2%。2007年，居民消費(fèi)價格結(jié)構(gòu)性上漲，主要受食品類價格上漲因素影響，居民消費(fèi)價格水平比上年上漲4%，漲幅提高2.6個百分點(diǎn)。其中，消費(fèi)品價格指數(shù)和服務(wù)項目價格指

6、數(shù)分別上漲4.5%和2.7%。5、2005-2007年大連市居民收入走勢分析及消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析2005-2007年，城鄉(xiāng)居民收入水平保持較快增長，其中城市居民收入水平保持10%以上的年增長率，而農(nóng)村居民收入水平以近20%的年增長率快速提升，城鄉(xiāng)差距不斷縮小，城鄉(xiāng)收入比由2005年的2.03降至2007年的1.8。2007年城市居民年人均可支配收入15109元，比上年增長13.2%；年人均生活消費(fèi)支出12135元，增長15.2%。農(nóng)村居民年人均純收入8369元，比上年增長19.8%；年人均生活消費(fèi)支出5204元，增長21.5%。城市居民家庭恩格爾系數(shù)37.6%，農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)40.4%。大連

7、市宏觀經(jīng)濟(jì)分析：大連市為較早開放的沿海城市，是國內(nèi)知名的旅游城市，同時也是早期的東北重工業(yè)基地之一，港口貿(mào)易、海洋資源、工業(yè)基地、旅游產(chǎn)業(yè)等等為大連經(jīng)濟(jì)的發(fā)展奠定了堅實(shí)的基礎(chǔ)。從大連市2005-2007年三年間各項宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)據(jù)中不難發(fā)現(xiàn)：u 國民生產(chǎn)總值保持近20%的年增長率；u 固定資產(chǎn)投資保持30%以上的年增長率；u 財政收入由2006年近30%的增長率到2007年超過35%的年增長率；u 消費(fèi)品零售總額保持每年15%左右的持續(xù)增長；u 城鄉(xiāng)居民收入水平保持較快增長，其中城市居民人均可支配收入年增長率保持10%以上，農(nóng)村居民人均純收入年增長近20%。盡管2007年受到政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)

8、市場，房地產(chǎn)投資增速放緩，致使三產(chǎn)結(jié)構(gòu)發(fā)生小幅調(diào)整，但各項數(shù)據(jù)仍保持兩位數(shù)的增長態(tài)勢。伴隨經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民收入水平的不斷提升，城市人口的快速增長，居民對衣、食、住、行的消費(fèi)要求也越來越高。良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，為大連房地產(chǎn)市場帶來眾多的機(jī)遇。大連房地產(chǎn)市場成為越來越多區(qū)外資本投資的熱土，北京、上海、香港的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)陸續(xù)進(jìn)駐。二、大連市城市發(fā)展規(guī)劃大連市第十一個五年規(guī)劃主要有：建設(shè)“大大連”、構(gòu)筑“一個中心，四個基地”振興大連老工業(yè)基地和開發(fā)長興島三大戰(zhàn)略舉措。（一）建設(shè)“大大連”的具體措施1、西拓北進(jìn)1）西拓北進(jìn)戰(zhàn)略規(guī)劃實(shí)施“西拓北進(jìn)”，調(diào)整大連的空間布局。把大連城區(qū)西拓到旅順、北進(jìn)

9、到金州，構(gòu)筑“兩城三星”組團(tuán)式城市空間布局，到2020年，城市用地達(dá)到1000平方公里。u “兩城”即：大連主城區(qū)與大連新市區(qū)ü 主城區(qū)由中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)和旅順口區(qū)組成；ü 新市區(qū)由金州區(qū)、開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、金石灘度假區(qū)、“雙D港”、大窯灣港組成。u “三星”即：莊河市、瓦房店市、普蘭店市ü “三星”意指：三個衛(wèi)星城市。逐步形成以“兩城”為中心，以“三星”為節(jié)點(diǎn)，以小城市和小城鎮(zhèn)為基礎(chǔ)，沿黃、渤海岸兩條軸線呈“V”字形放射狀的城鎮(zhèn)體系。2）西拓北進(jìn)重點(diǎn)區(qū)域規(guī)劃u 甘井子區(qū)：是主城區(qū)“西拓北進(jìn)”的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域。要在統(tǒng)一規(guī)劃的指導(dǎo)下，加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建

10、設(shè)，全面提升城市化水平。調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展與主城區(qū)相適應(yīng)的高新技術(shù)、現(xiàn)代物流、軟件和信息服務(wù)、教育培訓(xùn)等現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)。加大生態(tài)環(huán)境的修復(fù)整治力度，完成北部工業(yè)區(qū)的搬遷改造，建成西郊森林公園，改善城市中心區(qū)的生態(tài)環(huán)境。u 旅順口區(qū)：是主城區(qū)“西拓”的延伸區(qū)。要按照“現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)、歷史名城、旅游勝地”的定位，保護(hù)好旅順特有的歷史文脈、城市景觀、濱海風(fēng)光和森林植被。集中開發(fā)建設(shè)旅順開發(fā)區(qū)、雙島灣、高新園區(qū)和大學(xué)城。區(qū)內(nèi)的農(nóng)業(yè)要加快向工廠化、設(shè)施化的都市型農(nóng)業(yè)、循環(huán)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型。u 金州區(qū)：是城市“北進(jìn)”的重點(diǎn)地區(qū)，也是新城區(qū)的重要組成部分。要根據(jù)城市總體規(guī)劃要求，調(diào)整經(jīng)濟(jì)與人口布局，推進(jìn)功能區(qū)開發(fā)，提升

11、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。重點(diǎn)發(fā)展以精品鋼材、裝備制造、電子為主體的臨海臨港工業(yè)，成為跨國公司產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、城市企業(yè)搬遷改造和產(chǎn)業(yè)拓展的主要承接地。開發(fā)建設(shè)好金州灣。2、產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市、工業(yè)先行堅持“產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市、工業(yè)先行”，形成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，以石油化工、電子信息、機(jī)械制造等三大工業(yè)支柱為支撐，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)高度發(fā)達(dá)的“13l”產(chǎn)業(yè)格局。建立“一核三帶”開放型產(chǎn)業(yè)布局。一核，即產(chǎn)業(yè)分布以城區(qū)和新市區(qū)為核心。三帶，即沿沈大高速公路和黃海大道，以衛(wèi)星城和多個功能各異的產(chǎn)業(yè)園區(qū)為依托，形成兩條放射狀的陸域經(jīng)濟(jì)帶；以長山列島及周邊海域?yàn)橐劳?，?gòu)筑海洋經(jīng)濟(jì)帶。3、立足大連、服務(wù)腹地，建設(shè)暢通型、生態(tài)型城市。

12、（二）構(gòu)筑“一個中心，四個基地”振興大連老工業(yè)基地1、“一個中心” 建設(shè)“東北亞重要的國際航運(yùn)中心”大連要成為國際航運(yùn)中心，就必須向國際貿(mào)易、物流、金融、信息、旅游和產(chǎn)業(yè)承接轉(zhuǎn)移中心邁進(jìn)，盡早實(shí)現(xiàn)由沿海開放城市向區(qū)域性經(jīng)濟(jì)中心城市轉(zhuǎn)型。從軟環(huán)境看，“區(qū)港聯(lián)動”是國際航運(yùn)中心建設(shè)最核心的政策。2、“四個基地”u 石化產(chǎn)業(yè)基地：重點(diǎn)支持煉油、乙烯、合成材料、海洋化工、生物化工、特種高分子材料等精細(xì)化工產(chǎn)品的生產(chǎn)和擴(kuò)能升級項目建設(shè)，積形成產(chǎn)業(yè)群，成為環(huán)渤海地區(qū)具有國際競爭力的煉化一體的重要石化基地。u 先進(jìn)裝備制造業(yè)基地：重點(diǎn)發(fā)展技術(shù)能級高、經(jīng)濟(jì)附加值高的基礎(chǔ)機(jī)械、數(shù)控機(jī)床及功能部件、重型裝備、發(fā)動

13、機(jī)、機(jī)車、石化通用裝備等行業(yè)和優(yōu)勢產(chǎn)品。著力支持和促進(jìn)在機(jī)床數(shù)控系統(tǒng)、風(fēng)力發(fā)電設(shè)備的研制等方面形成一批具有自主知識產(chǎn)權(quán)的關(guān)鍵技術(shù)，延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，加快重組聯(lián)合，成為國家先進(jìn)裝備制造業(yè)的重要基地。u 船舶制造業(yè)基地：加快造船擴(kuò)能升級建設(shè)，提高船舶產(chǎn)品的技術(shù)含量和附加值。發(fā)展船舶配套園區(qū)，走總裝集約化、配套規(guī)?；缆罚蠓忍岣弑镜氐呐涮啄芰?，支持游艇、漁輪等修造船業(yè)發(fā)展。到2010年，力爭大連船舶重工保持全國第一的地位，中遠(yuǎn)船務(wù)成為全國最大的修船基地，把大連建設(shè)成為全國主要的造船基地。u 電子信息及軟件業(yè)基地：繼續(xù)搞好國家級軟件產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)，營造良好環(huán)境，繼續(xù)引進(jìn)國內(nèi)外高科技企業(yè)，以較高層次承接國

14、際電子信息產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；吸引更多的國際IT龍頭企業(yè)來連投資，全力推進(jìn)旅順南路軟件產(chǎn)業(yè)帶發(fā)展，扶持具有自主知識產(chǎn)權(quán)的軟件產(chǎn)品研發(fā)。推進(jìn)電子信息產(chǎn)業(yè)對傳統(tǒng)裝備制造業(yè)的改造力度，帶動裝備制造業(yè)的整體升級。（三）開發(fā)長興島開發(fā)長興島，形成開放新格局。堅持“整體規(guī)劃，合理布局，基礎(chǔ)先行，分步實(shí)施”的原則，早日將長興島建成大連國際航運(yùn)中心的重要組合港和新興的開放型臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)。形成新的開放區(qū)域，成為大連連接營口、鞍山的紐帶，成為遼寧省打造“五點(diǎn)一線”（大連長興島、營口沿海產(chǎn)業(yè)帶、遼西錦州灣、丹東臨港產(chǎn)業(yè)基地、莊河花園口工業(yè)園）沿海經(jīng)濟(jì)帶的重要載體，促進(jìn)遼東半島城市群的共同發(fā)展和繁榮。大連市城市發(fā)展規(guī)劃分析：根據(jù)

15、大連“十一五”規(guī)劃，未來大連城區(qū)將重點(diǎn)進(jìn)行“西拓北進(jìn)”建設(shè)，大連中心四區(qū)因甘井子區(qū)大型產(chǎn)業(yè)廠區(qū)較多，區(qū)域開發(fā)明顯落后于中山、沙河口、西崗三區(qū)。此次十一五規(guī)劃中明確甘井子區(qū)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，著重發(fā)展現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)，完成北部工業(yè)區(qū)的搬遷改造（其中包括本地塊所屬的大鋼廠以及毗鄰的大化廠），為甘井子區(qū)域發(fā)展帶來空前機(jī)遇。同時區(qū)域內(nèi)大型廠區(qū)的搬遷，為甘井子區(qū)房地產(chǎn)市場帶來前所未有的發(fā)展機(jī)遇，作為處于發(fā)展期的大連中心城區(qū)，甘井子區(qū)成為眾多房地產(chǎn)商角逐之地，同時也會面臨未來房地產(chǎn)集中開發(fā)和供應(yīng)放量的風(fēng)險。三、大連市房地產(chǎn)市場分析（一）大連中心四區(qū)2005年-2008年（1-10月份）年土地供應(yīng)年 份用地面積()建筑面

16、積()總成交金額(萬元)平均地價備注2005年3008877.34690714.3827114.25183萬元/畝剔除工業(yè)、市政用地2006年3225428.85710526.931016480.82210萬元/畝2007年2921208.44476601.381143263261萬元/畝2008年（1-10月）1085531.62237391.28636378391萬元/畝合計1024104617115234大連中心四區(qū)05-08年土地市場分析圖0150300450600單位：萬0100200300400單位：萬元/畝用地面積301323292109建筑面積469571448224平均地價1

17、832102613912005年2006年2007年2008年從2005年-2008年（1-10月）大連中心四區(qū)土地供應(yīng)情況來看，2006年受市場環(huán)境大好的影響，土地供應(yīng)量為近幾年的供應(yīng)高峰期。2007年受政府宏觀調(diào)控政策影響，土地供應(yīng)量減少30萬平方米，而2008年受調(diào)控政策及經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，房地產(chǎn)市場增幅趨緩，前10月土地供應(yīng)僅100萬多平方米。土地供應(yīng)收縮明顯。從土地成交均價來看，2005年至今土地價格呈現(xiàn)持續(xù)上揚(yáng)的趨勢，尤其2008年10月之前，土地成交均價每畝較2007年拉升130萬，土地價格攀升間接體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場昔日的活躍程度。2008年受國內(nèi)外形勢和房地產(chǎn)市場調(diào)整等因素影響，土地

18、市場價高量跌，甚至出現(xiàn)土地掛牌無人競買，市場頹勢顯現(xiàn)。（二）大連市2005-2007年房地產(chǎn)市場分析1、2005-2007年大連市房地產(chǎn)投資額走勢分析2005-2007年全市房地產(chǎn)投資額保持較大程度的增長，尤其2007年受2006年房地產(chǎn)市場及土地供應(yīng)市場的影響，開發(fā)投資額較2006年增長20%以上，全年開發(fā)投資額達(dá)407.8億元。但2007年受宏觀調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)投資增幅低于全市固定資產(chǎn)投資增幅。2、2005-2007年大連市房地產(chǎn)施工、竣工及銷售面積走勢分析從施工面積來看，2006年、2007年大連市房地產(chǎn)施工面積均超過2000萬平方米。從竣工面積來看，2005年、2006竣工量接近

19、年度開工量的25%，2007年竣工量僅為當(dāng)年開工量的15%左右。從年度銷售面積來看，2005-2007三個年度銷售面積均超過本年度的竣工面積，銷售勢頭良好，尤其2007年成交放量明顯。3、2005-2007年大連市商品房及商品住宅成交走勢分析2005-2007年無論其商品房成交價格還是商品住宅成交價格均保持每年超過20%的增長幅度。盡管2007年全國受政策調(diào)控影響房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)量價增幅下滑的趨勢，而大連受其城市經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展的影響，此輪調(diào)控在其房價上表現(xiàn)不明顯，2007年大連商品房銷售均價為5567元/平米，商品住宅銷售均價為5417元/平米。4、2005-2007年大連市商品住宅空置情況分析2

20、0052007年，大連市商品住宅空置面積呈現(xiàn)出下降趨勢。2007年，全市空置商品住宅128.6萬平方米，下降17.1%。房地產(chǎn)市場需求增長明顯。（三）大連市大連各區(qū)房地產(chǎn)市場簡述Ø 中心三區(qū)（中山、西崗、沙河口）：高品質(zhì)，頂級樓盤的聚集地中心三區(qū)（中山、西崗、沙河口）房地產(chǎn)開發(fā)起步早，現(xiàn)階段各區(qū)域市場發(fā)展步入成熟階段，憑借市中心無可替代的各項優(yōu)勢，成為高品質(zhì)、頂級樓盤的聚集地。近年來市中心可開發(fā)利用的土地量逐年減少，區(qū)域內(nèi)各項目的開發(fā)注重以高品質(zhì)、高舒適度和豐富的文化內(nèi)涵來吸引高端消費(fèi)群體，需求旺盛，區(qū)域價格比較堅挺。Ø 甘井子：大連未來的居住中心由于甘井子區(qū)原有眾多大規(guī)模

21、的廠區(qū)，區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)緩慢，隨著城市規(guī)劃建設(shè)的調(diào)整，甘井子區(qū)被定位為文化和生活居住區(qū)，整個城市的西拓北進(jìn)格局已逐漸形成。甘井子區(qū)老廠區(qū)逐步實(shí)現(xiàn)搬遷改造，城市交通的改善，尤其是軌道交通和新火車站的建設(shè)，拉近了甘井子與市中心的距離，甘井子的房地產(chǎn)開發(fā)步入上升軌道。未來幾年市區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)將主要集中在甘井子區(qū)，區(qū)內(nèi)市場競爭也將不斷升級。甘井子區(qū)目前的開發(fā)主要集中于泉水、西山、機(jī)場、椒金山等幾大區(qū)域。Ø 旅順口區(qū)：大規(guī)模樓盤開發(fā)帶動了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展旅順口因其突出的自然景觀優(yōu)勢被稱為大連的后花園，而土羊高速公路、橋隧工程、軟件產(chǎn)業(yè)帶、大學(xué)城、物流工業(yè)園區(qū)等多項發(fā)展規(guī)劃，尤其軟件園區(qū)與大學(xué)城

22、的開發(fā)建設(shè)，為區(qū)域?qū)胍慌哔|(zhì)素人群，帶動區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展，使得旅順口開始走進(jìn)購房者的視線。近期旅順口區(qū)大規(guī)模樓盤的集中開發(fā)，帶動了區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，同時也加劇了區(qū)域市場競爭。Ø 金州：快軌的開通，廠區(qū)建設(shè)，利好、利空博弈金州和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)作為大連城市“西拓北進(jìn)”的方向所在，隨著五一路拓寬工程及開發(fā)區(qū)至金州九里輕軌工程的完工，將大大縮短與主城區(qū)的空間距離，便利的交通、相對較低的房價，吸引了一批價格彈性較大的客戶的關(guān)注。但區(qū)域內(nèi)眾多廠區(qū)的建設(shè)，成為高品質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)及消費(fèi)人群進(jìn)場購買的制約因素。Ø 開發(fā)區(qū)：經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口的導(dǎo)入，配套房產(chǎn)開發(fā)盛行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)房地

23、產(chǎn)發(fā)展的動力歸功于經(jīng)濟(jì)規(guī)模與產(chǎn)業(yè)實(shí)力，隨著東北老工業(yè)基地的振興、“五點(diǎn)一線”沿海經(jīng)濟(jì)帶的規(guī)劃、英特爾項目的落戶、規(guī)劃跨海大橋、海底隧道以及填海工程的未來實(shí)施，將加速開發(fā)區(qū)人口導(dǎo)入，導(dǎo)致開發(fā)區(qū)配套房產(chǎn)的開發(fā)盛行。（四）大連市08年上半年房地產(chǎn)市場情況1、市場供給上半年大連市住宅供給336.72萬平方米，同比增長16.9%，市內(nèi)四區(qū)供應(yīng)商品住宅20626套，184.58萬平方米，分別同比增加36.2%和23.6%。總體表現(xiàn)為供大于求，并且以甘井子區(qū)及新城區(qū)住宅供給較大，占全部供應(yīng)的82%左右，住宅供給向邊郊及區(qū)市縣轉(zhuǎn)移。截止6月底市內(nèi)四區(qū)可售商品住宅達(dá)到34432套。2、市場成交大連全市上半年樓市

24、成交量為156萬平方米，同比萎縮大概10%左右。由于2008年市場供應(yīng)放量較大，其中尚有大量限價商品房投放市場，通過我司實(shí)際踩盤，今年大連樓市實(shí)際銷售量下降幅度明顯，尤其投資類產(chǎn)品所受影響明顯。大連市整體房地產(chǎn)市場分析：通過對大連市2005-2007年三年大連房地產(chǎn)投資額、土地供應(yīng)、房產(chǎn)開竣工及銷售情況，不難發(fā)現(xiàn)：大連市自2005年至今，土地總供應(yīng)量超過1000萬（剔除工業(yè)、市政配套用地），土地供應(yīng)量較大；大連市2007年房地產(chǎn)投資額增幅低于全市固定資產(chǎn)投資增幅，在政府宏觀調(diào)控政策影響下，全市投資方向有所調(diào)整；從全市房地產(chǎn)開竣工、銷售面積等情況來看，2007年的增幅略有減緩，而銷售價格保持上升

25、態(tài)勢；全市商品房空置面積逐年下降，市場需求較為活躍。尤其2008年全市房地產(chǎn)市場供應(yīng)充足，需求疲軟，市場需求受到國家調(diào)控政策以及世界范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，未得到有效釋放。市場觀望氛圍濃厚，成交量迅速萎縮，市場進(jìn)入調(diào)整期。另外，從大連市各區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)情況來看，甘井子區(qū)作為中心四區(qū)中的欠發(fā)達(dá)地區(qū)，隨著政府規(guī)劃、原有廠區(qū)搬遷等的逐步實(shí)施，甘井子區(qū)被定位為未來的居住中心，區(qū)域房地產(chǎn)市場將步入上升階段，但同時區(qū)域市場也將面臨集中供應(yīng)的風(fēng)險，未來市場競爭激烈，對房產(chǎn)物業(yè)的整體開發(fā)水平要求更高。第二部分 甘井子區(qū)基本情況、相關(guān)規(guī)劃及市場分析一、甘井子區(qū)概述及宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展（一）自然地理概況甘井子區(qū)位于大連市城

26、鄉(xiāng)結(jié)合部，呈馬蹄形環(huán)抱市區(qū)，面積502平方公里。東北與金州區(qū)、大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)接壤，南與沙河口區(qū)為鄰，西南與旅順口區(qū)毗連；東、南臨黃海，北瀕渤海。區(qū)境北部陸路地處大連市區(qū)的咽喉要道，鐵路、公路形成網(wǎng)絡(luò)。區(qū)境內(nèi)的大連周水子國際機(jī)場，國內(nèi)外航線四通八達(dá)。海岸有專業(yè)碼頭多處，海運(yùn)發(fā)達(dá)。（二）行政區(qū)劃甘井子區(qū)下轄2個鎮(zhèn)、13個街道。2個鎮(zhèn)為營城子鎮(zhèn)、革鎮(zhèn)堡鎮(zhèn)；13個街道為甘井子街道、椒金山街道等。（三）人口與居民收入2007年，甘井子區(qū)總?cè)丝谶_(dá)704356人，比上年增加38792人，增長7.6%。2007年，甘井子區(qū)城鎮(zhèn)集體以上在崗職工年人均工資22369元，比上年增加2347元，增長17.6%。農(nóng)

27、民人均純收入為14221元，比上年增長24.6%。（四）經(jīng)濟(jì)發(fā)展1、2005-2007年甘井子區(qū)財政收入分析2005-2007年甘井子區(qū)財政收入較快增長，尤其2007年，甘井子區(qū)實(shí)現(xiàn)財政收入166520萬元，比上年增長37.3%，超過全市財政收入增幅。2、2005-2007年甘井子固定資產(chǎn)投資分析2005-2007年甘井子區(qū)固定資產(chǎn)投資增幅持續(xù)提升，尤其2007年甘井子區(qū)固定資產(chǎn)投資規(guī)模在大連市區(qū)各市縣中仍居首位，全年實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)投資突破200億元大關(guān)，達(dá)2729484萬元,比上年增長43.7%，進(jìn)一步促進(jìn)了全區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長。3、2005-2007年甘井子社會消費(fèi)品零售總額分析2005-2

28、007年甘井子區(qū)消費(fèi)品零售額持續(xù)走高，尤其2007年，在國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)高增長、收入水平不斷增加和消費(fèi)環(huán)境日趨改善等有利因素推動下，甘井子區(qū)消費(fèi)品市場繁榮活躍、消費(fèi)品市場較2006年提升近一倍。二、相關(guān)發(fā)展規(guī)劃1、“一灣兩岸”規(guī)劃2008年初，大連中心城市海濱地區(qū)控制規(guī)劃與廣大市民正式見面。規(guī)劃中提出了“在一灣兩岸建設(shè)區(qū)中打造大連公共生活內(nèi)灣”的城市發(fā)展設(shè)想。隨著灣區(qū)北部“紅星海世界觀”十里岸線的崛起，更是讓該設(shè)想進(jìn)一步走進(jìn)現(xiàn)實(shí)。規(guī)劃中首次公開提出的“一灣兩岸”、“公共生活內(nèi)灣”備受關(guān)注。“一灣兩岸”，主要是以大連中心城市的東部灣區(qū)大連灣為核心，通過對其南北兩岸濱海區(qū)域發(fā)展方式的有效控制，打造出一

29、個以生活、休閑為主要內(nèi)容的“公共生活內(nèi)灣”。這一設(shè)想將成為未來近二十年時間里，大連東部濱海區(qū)域城市規(guī)劃建設(shè)的重要綱要。大鋼大化搬遷改造區(qū)位于大連灣的北灣地區(qū)，將作為中心區(qū)的延伸，重點(diǎn)發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)、配套商貿(mào)、旅游、休閑居住等功能，與對岸青泥洼商業(yè)中心共同形成大連核心生活灣，塑造大連海灣的新形象。2、城區(qū)道路規(guī)劃“五縱五橫”隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大連市機(jī)動車數(shù)量快速增長，機(jī)動車保有量從2001年的31.3萬輛增加到2007年的63.5萬輛，年均增長率達(dá)12。其中，主城區(qū)機(jī)動車保有量從10.6萬輛增加到30萬輛，年均增長率達(dá)20。與此同時，大連市近年的城市道路建設(shè)年增長率僅為5.1，遠(yuǎn)低于機(jī)動車的增長

30、速度。根據(jù)大連市特有的帶狀城市形態(tài)和交通特點(diǎn)，為解決好各城市組團(tuán)間交通擁堵矛盾，大連市規(guī)劃了“五橫五縱”為骨架和網(wǎng)絡(luò)的快速交通系統(tǒng)。規(guī)劃道路名稱五縱東北快速路華東路至勝利路的第2條城市快速路華北路快速路大連灣海底隧道大連灣跨海大橋五橫中華路東方路疏港路五一路南部通道三、甘井子區(qū)房地產(chǎn)市場分析（一）2007-2008年大連市甘井子區(qū)土地招投標(biāo)信息匯總本 案4231土地供應(yīng)密 集 區(qū)成交日期位置中標(biāo)價格占地面積（公頃）建筑面積()容積率用地性質(zhì)中標(biāo)單位居住、公建用地2007-05-21金家街道金榮路21號12390萬元約310萬元/畝約2.6753,4002.0以下居住大連恒新等兩家2007-05

31、-21甘井子機(jī)場鎮(zhèn)南松路5680萬元約186萬元/畝約2.031881481.2居住大連易和2007-05-21甘井子辛寨子街道南山26050萬元約225萬元/畝約7.71116501.45居住大連恒德2007-05-21甘井子千山路華東路2574萬元約1003萬元/畝約0.17101285.92公寓、公建大連華強(qiáng)恒業(yè)2007-10-25泉水新區(qū)振興路南側(cè)4362萬元住宅290萬/畝約14.152406701.7居住、小學(xué)城市綠化大連鯤達(dá)2007-11-30甘井子豐收路274號7760萬元約235萬元/畝約2.2268501.5以下居住、城市綠化大連怡高2007-11-30甘井子區(qū)機(jī)場街道36

32、000萬元約342萬元/畝約7.02135500約1.93公建、居住公建用地大連建園2008-01-18甘井子光明路西側(cè)22110萬元約155萬元/畝約9.49-A-C：1.5以下D：0.6以下居住、小學(xué)城市綠地2008-01-28甘井子華東路東側(cè)36290萬元約276萬元/畝約8.761576801.8以下居住大連順和2008-5-30磨盤山北紅凌路西11580萬元約191萬元/畝約4.05465751.15住宅鴻越房產(chǎn)2008-5-30凌水街道王家村北側(cè)32990萬元約248萬元/畝約8.88139480居住大有房產(chǎn)2008-7-28甘井子區(qū)機(jī)場街道13112萬元約245萬元/畝約3.57

33、46404.281.3以下居住、服務(wù)配套設(shè)施鼎新美地/2008-9-19磨盤山北麓紅凌路西16240萬元約308萬元/畝約3.52503301.4居住千匯德置業(yè)2008-9-19甘井子區(qū)西南路西59821萬元約330萬元/畝約12.12057001.7居住、公建居住式公寓友誼合升2008-9-19紅旗街道岔鞍村18359萬元約141萬元/畝約8.6955917約0.6居住及旅游服務(wù)配套設(shè)施北京國際信托等四家2008-9-19辛寨子街道前革村133400萬元約265萬元/畝約33.59667000約2.0居住及相應(yīng)服務(wù)配套設(shè)施大連萬科等四家2008-9-19凌水街道王家村北側(cè)32178萬元約27

34、1萬元/畝約7.921378801.7居住、公建城市綠化大連大有等三家從2007、2008年甘井子區(qū)的土地招投標(biāo)情況來看，地塊主要分布于椒金山西北側(cè)的華東路沿線，以及機(jī)場鎮(zhèn)紅旗街道區(qū)域，用途主要以居住和公建為主，成交價格則在141-342萬元/畝之間。（二）甘井子區(qū)房地產(chǎn)市場分析1、2005-2007年甘井子區(qū)房地產(chǎn)投資額分析2007年,全區(qū)共完成房地產(chǎn)投資1189634萬元，比上年同期增長32.2%，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為43.6%。2、甘井子區(qū)目前在售樓盤調(diào)查匯總樓盤名稱建筑面積（）物業(yè)形態(tài)總戶數(shù)（戶）戶型面積（）銷售價格（元/）泰華·府邸5萬高層約35062-100760

35、0-9500鵬輝新世紀(jì)·裕景軒3.6萬多層、小高層約46060-1507000-8500億達(dá)·唯美品格14.9萬低層、小高層約200040-170高層：8000-10000低層：10000-12000安邦·北灣27萬高層不詳80-1004800-6000從甘井子區(qū)目前在售的樓盤來看，大部分在售項目多集中于本地塊東側(cè)金三角地區(qū)的西南路沿線、椒金山西北側(cè)的華東路沿線以及石門山南側(cè)的黃河路紅旗路沿線。隨著近年來甘井子區(qū)房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，與本項目地段類似的金三角地區(qū)西南路沿線在售樓盤，銷售價格都達(dá)到了7000元/平方米以上，個別高檔產(chǎn)品的銷售單價甚至超過萬元。從產(chǎn)品類

36、型供應(yīng)來看，多以多層和小高層住宅供應(yīng)為主，而類似于億達(dá)·唯美品格這樣的低密度產(chǎn)品供應(yīng)相對較少。甘井子區(qū)市場分析：作為大連城市規(guī)劃發(fā)展“西拓北進(jìn)”的重點(diǎn)方向，包括億達(dá)集團(tuán)、安邦房產(chǎn)等大連知名開發(fā)企業(yè)已經(jīng)進(jìn)駐甘井子區(qū)。甘井子區(qū)已經(jīng)成為大連市房地產(chǎn)開發(fā)的集中板塊，從市場現(xiàn)狀來看，由于受到區(qū)域、配套等因素的影響，在售樓盤以中等檔次居多。從未來的市場供應(yīng)來看，甘井子區(qū)仍將是未來幾年內(nèi)大連市房地產(chǎn)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，市場競爭趨向激烈，對房地產(chǎn)商的開發(fā)實(shí)力、樓盤的營銷策劃等方面也將提出更高的要求。第三部分 地塊描述及SWOT分析一、企業(yè)介紹東北特殊鋼集團(tuán)有限責(zé)任公司（簡稱東北特鋼集團(tuán)），是由原大連鋼鐵集

37、團(tuán)有限責(zé)任公司、撫順特殊鋼（集團(tuán)）有限責(zé)任公司和北滿特殊鋼集團(tuán)有限責(zé)任公司，于2004年9月重組而成的大型特殊鋼生產(chǎn)企業(yè)。集團(tuán)注冊資本36.4億元，資產(chǎn)總額173億元。以生產(chǎn)經(jīng)營高檔次、高附加值特殊鋼精品材為主營業(yè)務(wù)，是國內(nèi)特鋼行業(yè)的龍頭企業(yè)。東北特鋼集團(tuán)下轄大連金牛股份有限公司、撫順特殊鋼股份有限公司、北滿特殊鋼有限責(zé)任公司。三大公司成為集團(tuán)在遼寧省大連市、撫順市、黑龍江省齊齊哈爾市的三大主要生產(chǎn)基地。東北特鋼集團(tuán)集中了東北特殊鋼生產(chǎn)的主要資源，擁有世界一流水平的軸承鋼、不銹鋼、汽車用鋼、模具扁鋼、特種合金等10余條專業(yè)化生產(chǎn)線，是中國汽車工業(yè)用鋼、軸承鋼、工模具鋼、軍工和高技術(shù)領(lǐng)域特殊材料

38、、特種合金鋼、不銹鋼、軸承鋼和特殊鋼深加工精品六大特殊鋼精品生產(chǎn)基地。其主導(dǎo)產(chǎn)品不銹鋼長型材、軸承鋼、工模具鋼、汽車用鋼以及特種合金國內(nèi)市場占有率第一。2001年以來，先后有19項產(chǎn)品獲得國家冶金產(chǎn)品實(shí)物質(zhì)量達(dá)到國際先進(jìn)水平金杯獎，13項產(chǎn)品獲得省級名牌產(chǎn)品稱號。2007年不銹鋼棒線材和軸承鋼熱軋棒線材雙雙榮獲2007年度中國名牌產(chǎn)品稱號。企業(yè)情況分析：作為省屬企業(yè)的東北特鋼（即：大連鋼廠），在大連市的政治地位較為尷尬。與市屬企業(yè)大化集團(tuán)形成對照的是，大連市政府對大連鋼廠的扶持力度有限。東北特鋼集團(tuán)由于受到產(chǎn)品市場容量不足及今年以來出口下滑的影響，企業(yè)經(jīng)營連年虧損。大鋼廠地塊的動遷土地費(fèi)用，對

39、于東北特鋼集團(tuán)來講至關(guān)重要。二、地塊現(xiàn)狀及權(quán)屬狀況大連鋼鐵廠的廠區(qū)用地位于甘井子區(qū)，西至東北快速路，北至東方路，東、南側(cè)為規(guī)劃道路。東北快速路以西也有部分土地屬于大鋼廠范圍，但所占比例較小。整幅地塊占地面積約140萬平方米（合2101.1畝），除去航空雷達(dá)站的面積之后，實(shí)際可用面積約為128萬平方米（合1921.92畝）。目前，新廠區(qū)正在建設(shè)，大鋼廠的搬遷工作尚未正式啟動，現(xiàn)廠區(qū)仍在生產(chǎn)過程中。根據(jù)國有土地使用權(quán)證的記載，地塊的權(quán)屬等狀況如下。地號土地使用權(quán)人座落土地用途使用權(quán)類型使用權(quán)面積終止日期4-11-5-42東北特殊鋼集團(tuán)有限責(zé)任公司甘井子區(qū)椒金山街道工業(yè)用地出讓12986.82047

40、-10-144-11-5-39東北特殊鋼集團(tuán)有限責(zé)任公司甘井子區(qū)椒金山街道工業(yè)用地出讓2198.42047-10-144-11-5-38東北特殊鋼集團(tuán)有限責(zé)任公司甘井子區(qū)椒金山街道工業(yè)用地出讓4367.52047-10-144-11-5-40東北特殊鋼集團(tuán)有限責(zé)任公司甘井子區(qū)椒金山街道工業(yè)用地出讓79122047-10-144-11-5-33東北特殊鋼集團(tuán)有限責(zé)任公司甘井子區(qū)椒金山街道工業(yè)用地出讓13015.62025-9-114-11-5-44東北特殊鋼集團(tuán)有限責(zé)任公司甘井子區(qū)椒金山街道工業(yè)用地出讓47574.42047-10-144-11-5-43東北特殊鋼集團(tuán)有限責(zé)任公司甘井子區(qū)椒金山街

41、道工業(yè)用地出讓672802047-10-144-11-5-41東北特殊鋼集團(tuán)有限責(zé)任公司甘井子區(qū)椒金山街道工業(yè)用地出讓13210.82047-10-144-11-5-1-1東北特殊鋼集團(tuán)有限責(zé)任公司甘井子區(qū)椒金山街道工業(yè)用地作價入股1117580.62052-4-27合計1286126.1三、地塊規(guī)劃草案簡述Ø 紫 色：規(guī)劃公建用地Ø 綠 色：航空雷達(dá)站Ø 藍(lán) 色：規(guī)劃住宅用地Ø 白 色：為規(guī)劃行政、文化設(shè)施及少量住宅用地Ø 黃 圈：區(qū)域?yàn)榇箐搹S用地范圍，其他區(qū)域?yàn)榇蠡瘡S用地范圍Ø 紅 色：商業(yè)用地Ø 咖啡色：金融、保險用地

42、Ø 淡黃色：住宅用地Ø 淡綠色：服務(wù)業(yè)用地Ø 淺粉色：商住綜合用地大連灣北側(cè)工業(yè)用地（大鋼大化）改建規(guī)劃面積比例比例容積率規(guī)劃總用地667.7萬100%1、可出讓用地316.6萬50.4%100%1.3公建用地111.4萬16.7%33.2%1.4住宅用地191.7萬28.7%57.0%1.3產(chǎn)業(yè)用地33.5萬5.0%10.0%1.02、不出讓用地331.1萬49.6%道路用地149.5萬22.4%綠化用地154.5萬23.1%公建用地11.0萬1.7%市政用地26.0萬2.4%總建筑面積461.2萬100%公建建筑面積158.8萬34.4%住宅建筑面積262.5

43、萬56.9%產(chǎn)業(yè)建筑面積33.5萬7.3%市政建筑面積6.4萬1.4%注：上表為規(guī)劃部門初步擬定方案，未經(jīng)批復(fù)和公開，僅作參考。廠區(qū)鳥瞰照片廠區(qū)鳥瞰照片廠區(qū)內(nèi)照片廠區(qū)內(nèi)照片基地現(xiàn)狀：二、地塊SWOT分析地塊優(yōu)勢（S）Ø 屬于城市發(fā)展規(guī)劃“西拓北進(jìn)”的范圍內(nèi)，是城市未來發(fā)展的主要方向；Ø 從地段區(qū)位條件看，地塊南臨大連灣，西通周水子機(jī)場，東北為大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯；Ø 地塊面積大，地形規(guī)整，地勢平坦，有利于項目開發(fā)，是大連市區(qū)內(nèi)不多的開發(fā)條件較好的地塊之一；Ø 風(fēng)水學(xué)上，背山面水乃風(fēng)水寶地之象征，而本項目的地形正好契合這一說法。地塊劣勢（W）&

44、#216; 地塊未來開發(fā)規(guī)模大，建設(shè)周期長，資金回籠周期相對較慢；Ø 甘井子區(qū)的區(qū)域形象比較差，短時期內(nèi)很難改變，這是未來項目銷售的一大抗性所在；Ø 目前地塊周邊的東北快速路以及項目西、北兩側(cè)的輕軌和鐵路，分割項目用地，也將對項目的環(huán)境營造及未來銷售帶來一定的不利影響；Ø 地塊內(nèi)的航空雷達(dá)站是項目用地的另一限制因素。地塊機(jī)會（O）Ø 政府對本地塊所在片區(qū)大連灣的規(guī)劃定位為“城市副中心及城市生活內(nèi)灣”，這是地塊未來開發(fā)的一大利好；Ø 地塊周邊現(xiàn)有東北快速路和輕軌連接市區(qū)，未來還將規(guī)劃建設(shè)海底隧道和跨海大橋，有利于地塊項目的開發(fā)；Ø 從2

45、008年開始，房地產(chǎn)市場將經(jīng)歷23年的調(diào)整期，地塊項目未來的入市時機(jī)正處在市場回暖的時間結(jié)點(diǎn)。項目威脅（T）Ø 位于本地塊東南側(cè)的大化廠地塊，更具景觀優(yōu)勢，規(guī)模也更大，未來將成為本地塊項目的直接競爭對手；Ø 地塊項目開發(fā)規(guī)模大，開發(fā)周期長，未來市場吸納能力存在一定的風(fēng)險；Ø 地塊所在片區(qū)規(guī)劃等因素存在不確定性。第四部分 項目價值分析一、價值分析假設(shè)條件1、價值分析假設(shè)原則綜合考慮房地產(chǎn)市場形勢、項目自身特點(diǎn)、規(guī)模體量等因素，從快速開發(fā)銷售回籠資金，最大限度降低財務(wù)風(fēng)險和減輕財務(wù)壓力的角度，采取審慎分析原則，對于項目的背景條件、規(guī)劃條件、開發(fā)條件、銷售條件、財務(wù)條件

46、等因素做如下假設(shè)。2、假設(shè)條件1）背景條件假設(shè) 項目運(yùn)作期間國家的房地產(chǎn)預(yù)售管理、稅收、金融信貸等相關(guān)政策未發(fā)生重大的根本性的轉(zhuǎn)折或調(diào)整； 項目運(yùn)作期間全國及大連的房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。2）規(guī)劃條件假設(shè) 項目地塊按預(yù)定計劃完成搬遷并順利掛牌，土地用途改變（無須補(bǔ)交出讓金）；u 項目地塊預(yù)計的規(guī)劃容積率約在1.5-2.0，本報告按1.5、1.8、2.0三個容積率分別測算；u 項目產(chǎn)品類型均為住宅，但分析中考慮其他可能的產(chǎn)品因素的影響。3）開發(fā)條件假設(shè)u 項目分五期均勻開發(fā)，每期開發(fā)建設(shè)期為兩年；u 項目開發(fā)產(chǎn)品以中檔為主，以小高層住宅為主；u 項目開發(fā)的啟動時間為大鋼廠完成搬遷后的2009年末或2

47、010年初。4）銷售條件假設(shè)u 項目每期銷售周期為三年，銷售時間從開發(fā)建設(shè)期的第一年末開始計算；u 項目每個銷售周期內(nèi)，銷售率按第一年40%、第二年40%、第三年20%計算；u 項目第一期銷售價格參照周邊樓盤的市場價格并結(jié)合市場因素確定；u 項目銷售價格年均增長6%。5）財務(wù)條件假設(shè)u 項目開發(fā)主要依靠自有資金，不考慮財務(wù)費(fèi)用；u 項目每期開發(fā)成本費(fèi)用均勻投入，開發(fā)成本費(fèi)用年均遞增2；u 項目開發(fā)利潤按照總投資回報率的20%、25%、30%三個水平分別測算；u 根據(jù)現(xiàn)行利率、投資回報水平、產(chǎn)品類型及風(fēng)險等因素的綜合考慮，項目的貼現(xiàn)率取為9%。二、土地比較修正和樓盤比較修正（一）土地價格測算1、

48、參照地塊選取本項目地塊周邊以廠區(qū)為主，處于政府規(guī)劃搬遷改造階段，從2007-2008年甘井子區(qū)土地出讓情況來看，本項目地塊周邊無直接可參照對象，因此選取距離本項目地塊相對接近的北側(cè)“甘井子金榮路21號”、“甘井子華東路東側(cè)”兩個地塊以及西側(cè)“甘井子西南路西側(cè)”一個地塊共計三個地塊作為參照物，推算本項目地塊現(xiàn)階段的市場價格。2、地塊價值市場比較修正表項目比較因素甘井子區(qū)金榮路21號甘井子區(qū)華東路東側(cè)甘井子區(qū)西南路西側(cè)出讓時間2007-5-212008-1-182008-9-19出讓價格（萬元/畝）310276330一般因素區(qū)位因素-4%-4%-2%規(guī)劃因素-3%-3%-1%交通條件及市政配套-1

49、%-1%2%商業(yè)繁華程度1%1%2%周邊環(huán)境與景觀1%1%-1%個別因素地塊面積、形狀及平整度-2%-1%0%容積率1%1%0%用地限制條件3%3%2%交易時間修正-2%-1%0%修正系數(shù)累計94%96%102%修正后價格（萬元/畝）330288324平均價格（萬元/畝）314備注根據(jù)上述比較，項目地塊現(xiàn)階段的市場地價水平為314萬元/畝，以此匡算，項目地塊的市場價值約60.3億元，扣除愛建股份的8億元，土地價值約為52.3億元。（二）首期樓盤入市價格測算1、參照樓盤選取大鋼廠地塊地處甘井子區(qū)，為大連早期的重工業(yè)基地，近年來伴隨大連市“西拓北進(jìn)”以及大連灣“一灣兩岸”的發(fā)展規(guī)劃，周邊廠區(qū)開始搬

50、遷改造，周邊鮮有新建小區(qū)，因此選取與本項目地塊區(qū)位、開發(fā)規(guī)模、產(chǎn)品客戶定位相近地塊西南側(cè)“泰華·府邸”、“裕景軒（鵬輝新世紀(jì)第五期）”、“唯美品格（億達(dá)·世紀(jì)城）”以及北側(cè)系列樓盤之一的“安邦·北灣”共四個樓盤作為參照物進(jìn)行比較。2、樓盤價值市場比較修正表項目比較因素泰華·府邸裕景軒唯美品格安邦·北灣現(xiàn)階段銷售價格（元/）8000800090005500一般因素地段區(qū)位-1%-1%-1%-3%交通通達(dá)性0%0%0%-3%商業(yè)繁華程度2%2%2%-1%市政及生活配套2%2%2%0%周邊環(huán)境與景觀0%0%0%1%規(guī)劃因素-2%-2%-2%-1%個別因素產(chǎn)品檔次1%0%2%-1%樓盤配套及小區(qū)環(huán)境-2%-1%0%-1%發(fā)展商品牌-1%0%2%0%有無不利或限制因素2%2%2%1%修正系數(shù)累計101%102%107%92%修正后價格（元/）7921784384115978平均價格（元/）7538備注根據(jù)上述比較，樓盤現(xiàn)階段的銷售平均價格為7538元/，考慮近兩三年內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)整等因素，建議