607--施工管理

1、余姚五彩城項目余姚五彩城項目工程管理總結工程管理總結2015年1月從工程的角度出發(fā)，總結應該包含以下幾個維度：1、與設計部的配合并反饋2、與商業(yè)部的配合并反饋3、與成本部的配合并反饋4、項目部內部管控及工程實體的質量、工期、安全管理聚焦到項目部內部管控及工程實體的質量、工期、安全管理上：1、最快的工期，但同時留下了許多遺憾2、2013年2014年上海大區(qū)工程管理部檢查歷史排名情況時間質量安全 分數(shù)排名分數(shù)排名2013第一季度77.945/872.277/82013第二季度75.346/769.586/72013第三季度76.647/1074.548/102013第四季度74.0910/1056

2、.6710/102014第一季度74.3210/1064.4510/10余姚住宅雖有瑕疵，總體而言，施工質量排名整體是靠前的，交房后整體反映較好。二期從開工到竣工18個月，工期也基本達到了置地的標桿。同一個團隊，為什么商業(yè)項目質量管控沒能很好的達到要求？3、項目架構及人員編制偏少，面對大量的管理工作，精力不夠，且未能充分意識并尋求公司的支持2、因為過程管控的原因，導致整體工期排布不合理，后期項目團隊絕大部分的精力都花在的進度協(xié)調上 1、項目團隊缺乏商業(yè)項目的管理經(jīng)驗，未能夠充分認識商業(yè)項目的復雜性，預判并提前解決4、項目部內部管控未能更有效的進行工程籌劃、專項審批、樣板先行、工序交接、審圖并反

3、提設計，給質量及安全留下了隱患。拋開施工隊伍的因素，尋找自身的問題，主要在以下四個方面：2、圖紙管理3、施工平面的布置與籌劃4、屋面工程5、超長 結構6、大型機電設備7、中庭腳手架的搭設與拆除8、移交9、滲漏2、結構加固3、拆改工作機電管線、砌墻砸墻4、一次消防驗收下，主體施工與租戶裝修施工同步進行一、主體施工的差異一、主體施工的差異1、平立面復雜，管理量大無標準層、無標準立面、無標準門洞、無標準機房、無標準節(jié)點 平面標高錯落，降板反梁斜梁比較多設備基礎幾百個，且分散于各個角落 商業(yè)街凹進突出，每個店鋪都不一樣防火門洞尺寸不一圓弧形結構平面每個樓層的防火分區(qū)范圍不一樣幕墻不同系統(tǒng)間的節(jié)點700

4、多個非標箱，基本都不一樣一、主體施工的差異2、圖紙管理 不同版本設計圖紙的影響 大量的深化設計砌墻綜合預留孔洞圖、設備基礎圖、機電綜合管線圖、機房深化設計圖、精裝深化設計、非標箱的深化日期日期圖紙描述圖紙描述主要內容主要內容/ /備注備注2012.11.7基礎底板施工圖 2012.12.6地下室施工圖 2012.12.6第一版施工圖 報規(guī)用圖，對于設計的畫圖有很大影響，如果不能分成兩撥人設計，2013.2.1第二版施工圖 將第一版圖紙地下室的變更內容反饋升版圖紙中，同時地上部分整體升版，經(jīng)過聯(lián)合審圖。地下室還處于施工階段，有影響2013.6.17第三版施工圖結算依據(jù)將第二版圖中的變更匯總升至第

5、三版，增加了部分樓梯節(jié)點詳圖、影院超市隨租戶布置調整、酒店塔樓去除兩部電梯的變更、幕墻干掛石材、墻身節(jié)點等日期日期圖紙描述圖紙描述主要內容主要內容2013.2.1招標圖紙全專業(yè)第一版圖紙，供招標使用2013.5.30現(xiàn)場綜合管線深化圖紙按招標圖紙深化各層管線標高2013.6.10顧問優(yōu)化方案風系統(tǒng)主管從租戶移至中庭；增加送風口2013.6.24第一次整版升版全專業(yè)圖紙招標圖紙深化版+過程中變更2013.7-2013.11現(xiàn)場第二版綜合管線圖紙風管移到中庭，重新調整各管線布置和標高2013.11.27第二次整版升版全專業(yè)圖紙小租戶設計指標調整；增加排煙、排油煙、排風等系統(tǒng)；強電回路調整、優(yōu)化；風

6、管主系統(tǒng)再次移近租戶結算依據(jù)2014.3.1現(xiàn)場第三版綜合管線深化圖紙中庭精裝修標高；防火卷簾；2013.12-2014.6小租戶各類設計變更小租戶增加排煙等系統(tǒng)3、施工平面的布置與籌劃 塔吊的布置 人貨電梯的布置1#人貨梯2#人貨梯3#人貨梯4#人貨梯5#人貨梯7#塔吊布置在消防水泵房、網(wǎng)絡機房上，后強行拆除1#-4#人貨梯均布置在大店鋪內，后期對租戶、對幕墻影響很大。5#人貨梯設置在樓梯前室，因為占用了開閉所，沒用多長時間就匆匆拆除。反思：1、塔吊布置時，應結合設計方案及初步設計的機房位置考慮，避開重要機房2、人貨梯布置適當考慮避開租戶位置，尤其是大店與主力店3、人貨電梯、塔吊受屋面工程施

7、工滯后的影響、屋面工程要盡早完成4、屋面工程 采光頂鋼結構吊裝、幕墻封閉實現(xiàn)閉水 屋面附屬工程不同于住宅屋面，對于商業(yè)項目來講，屋面工程對于進度的要求非常高鋼結構吊裝鋼結構吊裝中庭鋼結構吊裝前后有三次方案調整：1、工程初期方案階段考慮全部采用塔吊吊裝（布置7臺塔吊施工面全覆蓋也是為鋼結構吊裝考慮）。2、鋼結構定標后鋼構單位初步深化后考慮用70T吊車及塔吊將鋼梁吊至屋面，再從屋面上水平滑移。（后因屋面不具備滑移條件而取消）3、正負零板回頂加固后，大跨鋼梁（C區(qū)）采用130T吊車在中庭吊裝，短跨（A區(qū)、B區(qū)）采用塔吊吊裝。A區(qū)采用5層樓板搭設操作平臺，鋼梁分段采用塔吊吊至平臺，在平臺上平裝就位。

8、B區(qū)采用塔吊直接吊裝就位和在五層兩端走廊上搭設施工平臺，鋼梁分段采用塔吊吊裝在平臺拼裝C區(qū)采用汽車吊直接吊裝1、屋面施工比較失敗，重心放在了主體結構和搶采光頂上面，屋面附屬工程進展緩慢。導致屋面土建一直施工，始終無法給出工作面做防水，防水開始施工的階段12月底，天氣開始連續(xù)下雨。2、防水從三元乙丙防水聚氨酯BAC自粘卷材3、租戶的要求、幕墻的進展需要拆除人貨電梯和塔吊，導致找坡層采用了泡沫混凝土，泡沫混凝土強度慢，成本保護受到挑戰(zhàn)4、1月份機電應開業(yè)的時間要求，需要開始在屋面施工，土建工作又未完成，深度交叉5、吊籃配種位置、機電深度交叉（設備、橋架）塔吊拆除都給屋面后期的施工造成了極大的影響，

9、屋面防水直到5月中旬才完成（后期的混凝土保護層采用了汽車泵，部分無法到達區(qū)域人工運送）。6、屋面的施工完成時間短，使得屋面滲漏無法在施工階段暴露，對后期運營時屋面的滲漏也有很大的影響 結構封頂之后，原漿收光，屋面附屬工程的工作一定要重視，并將其納入關鍵節(jié)點計劃當中,結構封頂之后，第一時間完成。5、超長 結構 對結構尺寸偏差、結構平整度要求高 如何在超長結構中，5cm的找平，如何保證人造石的施工質量 l 中庭洞口施工誤差中庭洞口施工誤差大，最大誤差達到大，最大誤差達到490mm；l 扶梯唇口位置誤差扶梯唇口位置誤差達到達到330mm；l 結構柱及墻體偏差結構柱及墻體偏差致租戶玻璃隔斷整致租戶玻璃

10、隔斷整體向中庭偏移體向中庭偏移150mm；6、大型機電設備的進場、吊裝、安裝扶梯、鍋爐房、柴油發(fā)電機、空調冷凍機組 需要重點考慮運輸通道 廠家排產(chǎn)周期 扶梯在中庭腳手架搭設之前就位 扶梯唇口尺寸復核，扶梯就位后的成品保護、防火 鍋爐房的泄爆，鍋檢所的認可 吊裝方式7、中庭空間裝修中庭腳手架的搭設與拆除1、中庭腳手架是后期精裝施工最為重要的一個環(huán)節(jié)，因此建議將中庭腳手架搭設和拆除列入關鍵節(jié)點計劃中。2、項目管控過程中，要重視中庭腳手架搭設安全與精裝施工工作面的內容2#樓中庭區(qū)域平面面積共計2728m2，結構比較復雜，涉及扶梯、鋼結構連廊、鋼結構屋面。精裝施工平臺一部分從首層板起搭設并避開扶梯，一

11、部分從4、5層鋼連廊及結構板搭設。屋面梁底標高30.30m，架體搭設高度為27.2m。 扶梯位置不利于腳手架施工弧形邊沿不利于腳手架施工中庭腳手架開始搭設時間：2013年11月7日中庭腳手架完成搭設時間：2013年12月15日基本搭設完成，項目部與總包安全部初驗不通過，整改之后；大區(qū)工程管理部認為仍不符合要求，并且隱患很大。直到2014年1月22日整改完成。后又因為防火卷簾及攔河立挺的施工，不停的調整、改造，極大的影響了現(xiàn)場精裝施工的進展。1、架體整體安全方面：掃地桿缺失且不連續(xù)；橫豎向剪刀撐數(shù)量不足且不連續(xù)；因中庭扶梯的影響，中庭腳手架立桿受力于橫桿上2、精裝單位施工方面：精裝修的施工平臺竹

12、笆未鋪設； 立桿離中庭結構不足500；扶梯下方的施工平臺未搭設；周邊操作面的橫桿、篼網(wǎng)缺失 采光頂鋁板包封整體高差約4-5米,腳手架搭設完成后先進行區(qū)域鋁板安裝；腳手架第一次拆除至5層樓板，由精裝修單位搭設活動架進行區(qū)域鋁板施工。1 12一次落架兩次落架較合理的腳手架方案 冷凍機房、鍋爐房、柴發(fā)機房、空調機房等機房、強弱電間、管道井等 砌墻綜合預留孔洞 屋面工程等土建機電移交地面標高、結構平面尺寸、粉刷平整度、垂直度等土建精裝移交 管線標高、電纜穿線、末端點位定位、牽引封板、機電末端等機電精裝移交8、移交1、土建與機電移交、反移交及再移交2013年7月2014年5月分項分項階段階段影響結果影響

13、結果機房移機房移交交大型設備進場前大型設備進場前1 1、設備基礎未完工，導致設備進場一拖再拖、設備基礎未完工，導致設備進場一拖再拖2 2、冷凍機房上方吊裝口未封堵、冷凍機房上方吊裝口未封堵3 3、運輸通道預留不滿足設備進場需求、運輸通道預留不滿足設備進場需求4 4、鍋爐房在后澆帶上，后澆帶封閉晚、鍋爐房在后澆帶上，后澆帶封閉晚大型設備進場后1、機電未及時進行反向移交、導致預留孔洞封堵滯后2、地下室滲水、潮濕，機房頂部結露，無法進行膩子施工3、機房防火門未及時安裝（門洞尺寸、塞縫），機房無法封閉，只能臨時封閉4、地下室滲水、地坪施工滯后強弱電間、管道井移交反坎未及時澆筑（土建圖紙無反應，機電后期

14、怕滲漏風險，要求增加）為管道安裝方便，先不砌墻，管道井管道施工完畢后未反向移交土建進行砌筑，在精裝移交時，才暴露出來強弱電間、管道井門未安裝及時，導致機電設備防盜壓力巨大砌墻綜合預留孔洞后期現(xiàn)場到處砸洞、補洞，并且責任無法分判屋面詳見屋面工程 移交工作從2013年11月開始，到2014年2月底才基本完成。 問題： 1、過程中土建、機電、精裝單位信息不對稱、相互扯皮，導致移交工作無法順利進行； 2、結構尺寸偏差較大，結構復測不及時，導致結構整改慢 。中庭洞口施工誤差大，最大誤差達到490mm；扶梯唇口位置誤差達到330mm；結構柱及墻體偏差致租戶玻璃隔斷整體向中庭偏移150mm； 2、 土建移交

15、精裝 我們采取了3個動作： 1、組織機電與土建單位、精裝修與土建工作面遺留問題進行排查將移交工作細化到每個點，將每個點都制定一個移交時間來進行控制（包含土建、機電及各個階段的時間點） 2、建立移交臺賬，梳理移交工作；組織場地移交50余次，移交單36張，跟蹤剩余問題120余項； 3、并將項目工程例會分為土建大例會和精裝區(qū)域例會，精裝例會以精裝施工單位為主，重點跟進落實非精裝與精裝區(qū)域問題26六、工作部署2層及層及3層中庭區(qū)域：層中庭區(qū)域：3月月18日完成電纜穿線；日完成電纜穿線；3月月14 日機電完成風口定位；日機電完成風口定位；3月月153月月19日精裝完成空調風口開孔日精裝完成空調風口開孔3

16、月月163月月26日機電完成風口追位；日機電完成風口追位；3月月19日日4月月3日精裝修完成天花及墻面日精裝修完成天花及墻面末端定位工作；末端定位工作；3月月25日日4月月10日機電牽引到位完成；日機電牽引到位完成；4月月12日隱蔽驗收完成。日隱蔽驗收完成。2 2層及層及3 3層后場區(qū)域：層后場區(qū)域：3 3月月2525日完成電纜穿線；日完成電纜穿線；4 4月月1 1日日44月月7 7日精裝修完成末端定日精裝修完成末端定位；位；4 4月月1212日機電牽引到位完成；日機電牽引到位完成；4 4月月1515日隱蔽驗收完成，開始封板日隱蔽驗收完成，開始封板。中庭區(qū)域施工按中庭區(qū)域施工按1#1#至至5#

17、5#中庭順序進中庭順序進行；行；精裝修與機電配合進度要求3、 機電精裝移交 余姚五彩城的移交工作在余姚項目有成功有失敗，主要牽涉到幾個方面： 土建與機電移交、反移交及再移交2013年7月2014年5月（差） 土建工作面與精裝移交2013年11月2014年2月（差） 機電與精裝移交、反移交、再移交2014年2月2014年4月（好） 由于移交沒有做好，后期的深度交叉，讓項目管理的非由于移交沒有做好，后期的深度交叉，讓項目管理的非常困難，舉步維艱常困難，舉步維艱1、項目部必須引起足夠重視，管理好土建、機電、精裝單位之間的信息不對稱2、制定詳細的節(jié)點計劃，細致到每個位置、每道工序3、界面劃分清晰，落實

18、到每個分包單位4、計劃的嚴肅性，從嚴管控5、機房、管道井、屋面的施工要重視，提前啟動，招商變更對其影響小。這點余姚項目非常失敗。事項原因后續(xù)處理后續(xù)處理土建土建滲漏滲漏屋面滲漏1、結構裂縫2、屋面反坎高度不足3、地漏吊模不嚴實4、防水 卷材未能一次性完成5、屋面新開孔洞6、沉降縫漏水7、電梯門未封閉等原預留的燃氣管道被下方租戶遮擋，重新找路徑、開洞地下室滲漏1、底板、墻板后澆帶滲漏2、墻根滲水3、側墻預留洞滲漏4、頂板降板位置滲漏5、疏水層幕墻滲漏1、未完工封閉2、部分打膠質量較差導致滲漏3、吊籃配重機電滲漏水管接頭1、系統(tǒng)自身水管接頭未嚴實，2、租戶冷凝水管與主管對接未完整3、虹吸管脫開CG

19、V噴淋損壞1、施工誤操作2、運營期車位限高未安裝，大車碰壞水管結露1、供水水溫較低，導致夏天上水管結露；2、部分租戶將冷凝水接到現(xiàn)場主廢水管1、上下水管做保溫2、責令部分租戶整改冷凝排水綜合滲漏水管井滲漏1、水管井層間吊模封堵不嚴實2、水管結露1、管井地面做地漏2、上下水管做保溫3、吊模修補屋面風井1、風井底部反坎滲漏；2、側出風管上翹，側出風管與結構間縫隙滲漏。3、風管接縫未打膠滲水，導致進入風管1、風井底部反坎外側防水加強處理，2、上翹風管整改，側出風管與結構間隙油膏封堵3、防水卷材、加大炮樓帽子?？照{機房滲漏有水機房，冷凝管排水和空調箱周邊管道可能產(chǎn)生的冷凝水等。有三處空調機房下方為租戶

20、，機房內有穿樓板向下的送風管，空調冷凍水管、冷凝水落水管等?？照{機房積水從上述穿樓板管道滲漏至下層。1、空調機房需做防水層2、空調機房設找坡層，并按面積合理設置合理數(shù)量地漏；3穿樓板風管四周設置擋水坎；4、穿樓板管道設置套管，套管內外封堵嚴實做防水。租戶本身不具備防水的薄弱點、水源控制填高廚房局百犢施工管理工人用臨水，水龍頭未關,施工區(qū)域用水漏到運營區(qū)、施工打洞、消防放水加強管理9、滲漏專題滲漏專題1、分階段隔墻砌筑施工隨招商進展進行二、因招商特殊性導致的差異代號代號分類分類范圍范圍A A非租戶區(qū)域砌墻圖非租戶區(qū)域砌墻圖地下室非租戶租賃區(qū)域、機房、樓梯等地下室非租戶租賃區(qū)域、機房、樓梯等B租戶

21、區(qū)域砌墻圖處在兩個防火分區(qū)之間的租戶隔墻C租戶區(qū)域砌墻圖主力店分隔墻D租戶區(qū)域砌墻圖單個防火分區(qū)內的隔墻對于AB類砌墻圖，在前期的招商籌劃和設計當中，已經(jīng)考慮齊全，并且后續(xù)不太可能因為招商而做大調整。可以與整套施工圖同步出圖、砌筑對于C類砌墻圖，由于主力店及租賃范圍確定的較早，調整概率比AB類大，但仍可控，可以可以與整套施工圖同步出圖、砌筑對于D類砌墻圖，存在較大的招商變更可能性，應該分層分階段進行出圖、砌筑。圖紙圖紙出圖時間（商業(yè)部確認）出圖時間（商業(yè)部確認）備注備注1212層第一版層第一版砌墻圖砌墻圖1-21-2層中間結構驗收前層中間結構驗收前5050天天滿足滿足1-21-2層中間結構驗收

22、的需要，根據(jù)現(xiàn)層中間結構驗收的需要，根據(jù)現(xiàn)有商戶確認情況有商戶確認情況35層第二版砌墻圖3-5層中間結構驗收前50天滿足滿足3-53-5層中間結構驗收的需要，根據(jù)現(xiàn)層中間結構驗收的需要，根據(jù)現(xiàn)有商戶確認情況有商戶確認情況1-5層最終版砌墻圖租戶大面積進場前75天滿足租戶進場需要租戶工程條件圖租戶進場前10-20天滿足租戶變更砌墻需要2、結構加固地下二層東南側設備機房修改地下一層超市南側增加樓梯地下二層通地下一層超市扶梯變更品牌型號塔樓北側消防通道處加固影院屋面增加設備基礎租戶躍層增加樓梯租戶廚房、衛(wèi)生間區(qū)域回填愛貝絲增加水池影院8號影廳外墻修改，直接從5樓砌筑至五夾層頂金仕堡增加屋面水箱等1、

23、總共加固數(shù)量57根，其中整梁38根，支座19根，柱子3根，總體可控，結構設計是成功的。對項目有一定的影響，牽涉到管線拆改。有一部分原因是項目啟動加固晚了，越早加固對項目影響越小。2014.1-2014.32、建議找專門的加固單位。租戶廚房區(qū)域加固原因：廚房區(qū)域回填增加荷載 王品增加一樓通二樓梯 原因：開洞增加樓梯 3、拆改工作機電管線、砌墻砸墻軟膜天花（比其余部位要求高20cm）主出入口（造型復雜，后期拆改困難）電梯廳（難度低，面廣容易出現(xiàn)管理忽視，后期再改難度高）（3個重點關注區(qū)域）1.1.燈槽燈槽2.2.復雜造型復雜造型3.3.軟膜天花軟膜天花1.1.卷軸、電機；卷軸、電機；2.2.轉彎半

24、徑；轉彎半徑；3.3.安裝高度安裝高度機電深化機電深化精裝修標高精裝修標高結構尺寸誤差，結構尺寸誤差，建議建議5cm1.斜梁斜梁2.防火卷簾防火卷簾11.3防火卷簾專篇小結：小結：a.a.注意尖角位置處理：水平距離安裝注意尖角位置處理：水平距離安裝空間需空間需900mm900mm，尖角處雙向，尖角處雙向900900，避讓空間需避讓空間需1300mm1300mm；b.b.注意橫穿走道位置，卷簾與梁位置注意橫穿走道位置，卷簾與梁位置重疊，機電管線無法穿越，由標高決重疊，機電管線無法穿越，由標高決定（定（55005500層高層高-800-800梁梁-700-700卷簾卷簾-100-100精裝精裝=3

25、900mm=3900mm）4、一次消防驗收下，主體施工與租戶裝修施工同步進行 一方面在進行主體施工的管理，另一方面需要解決幾十個租戶的界面移交、通道、垂直運輸、堆場、臨水、臨電、安全、消防施工1）漏水 3）材料堆場 2）電梯使用 5）外立面施工，腳手架 4）消防配合 6）租戶區(qū)域封閉防盜（防火門、幕墻）7）人貨梯、塔吊對租戶區(qū)域裝修影響8）部分租戶先行完成施工離場，安裝門、排煙百葉、聯(lián)動調試等問題1、項目配合問題9）建筑垃圾清運10）臨水、臨電管理1、強化現(xiàn)場的管理、派專職人員、成立小分隊、第一時間解決租戶問題2、對于現(xiàn)場引起的租戶損失，項目進行賠償3、項目與TC每天召開TC協(xié)調會，解決租戶問

26、題4、零星工作租戶自行解決，項目給予合理費用11）施工通道問題1、與交付條件差異，現(xiàn)場調整問題2、自行做風機盤管租戶，施工質量管理上，中途形成了一個管理表格（關于管網(wǎng)試壓、管網(wǎng)沖洗），但是監(jiān)管力度不夠，造成調試期間多處漏水；3、過路新風管，小租戶私自開孔接駁，影響后端租戶新風量；4、小租戶為方便和高度問題，自行做冷凝水管接到管道進或者空調機房，造成機房積水，管井內排水管由于被接入冷凝水管，表面結露、導致滲漏5、租戶裝修或者貨架遮擋執(zhí)行機構、手報、預留燃氣井6、屋面上，排油煙口與新風口過近，運營期間產(chǎn)生串味7、中庭部位人造石成品保護8、租戶裝修材料不符消防要求2、租戶工程施工問題1、加強物業(yè)工程

27、部的管理職能，人員提前介入2、加強保安的管理職能，做好公區(qū)的成品保護3、部分管理動作需規(guī)范化八、主體施工與租戶精裝配合八、主體施工與租戶精裝配合重大節(jié)點事項開始時間完成時間備注 樁基施工2012-8-92012-9-30土方開挖2012-10-12013-1-15地下室結構封頂2012-12-62013-4-30第一塊底板消防建審意見書2013-5-142014-2-20工程規(guī)劃許可證2012-12-202013-3-27施工許可證2013-3-27主體結構封頂（影院）2013-5-12013-7-302013-8-26地下室中間結構驗收2013-8-161-2F中間結構驗收2013-9-233-5F中間結構驗收 2013-10-23屋面鋼結構吊裝2013-8-162013-9-18連廊9-23采光頂封閉2013-9-102013-11-10重大節(jié)點事項開始時間完成時間備注 扶梯就位2013-10-222013-11-9中庭腳手架搭設2013-11-62014-1-222013-12-15CGV交場2013-12-10萬家交場2014-2-15KTV交場2014-1-10土建移交精裝2013-102014-1電纜鋪設2013-3