關于酒店改造裝飾工程全過程造價控制的案例分析

1、關于酒店改造裝飾工程全過程造價控制的案例分析2019年，我咨詢單位受金壇櫻花大酒店有限公司（私營企業(yè)）委托，對金壇櫻花大酒店改造裝飾進行全過程造價控制。該項目總建筑面積七千多平方米，六層框架結構，其中12層為餐飲，36層為客房。初步實施方案是：將原裝飾拆除，更換通風空調系統(tǒng)及線路工程，重新設計裝飾。下面就該工程的全過程造價控制過程作簡要分析。咨詢合同簽訂后，公司針對該工程的特性，首先成立了由裝飾、安裝專業(yè)人員組成的項目組，并任命具有酒店審核經(jīng)驗的造價工程師為項目經(jīng)理，具體負責該項目的造價控制工作，項目經(jīng)理了解工程情況，編制工作計劃報技術負責人審批，經(jīng)審批后的工作計劃作為項目控制的依據(jù)?？紤]改造

2、裝飾項目的復雜性，造價控制分三階段：項目實施前的造價控制、項目實施過程中造價控制以及竣工結算審核造價控制。具體實施過程如下：第一階段：項目實施前的造價控制。該階段主要工作是：為項目方案比選提供造價分析、協(xié)助建設方簽訂施工合同。建設方首先邀請?zhí)K州一家、南京兩家裝飾單位各做了一套客房的樣板間，并報價。咨詢公司負責對各樣板間進行核價，方案比選過程中協(xié)助建設方進行項目總計費方式的談判。綜合設計方案、施工質量、造價投資及工期等因素，建設方最終選定蘇州的裝飾公司為承建方。施工合同簽訂期間，造價控制員對施工方提交的初稿進行審核，認真核對每一條款，特別是專用條款中有關雙方權利、義務、職責、違約索賠、工程款的支

3、付時間及方式、特殊裝飾材料單價的確定、工程造價的確定方式、設計費計取標準等問題予以明確，使合同既符合有關法律、法規(guī)的規(guī)定，維護雙方利益，又要體現(xiàn)方案比選過程中的有關承諾，對于咨詢單位的現(xiàn)場跟蹤審計也在其中給予明確。合同簽訂后，在開工前的第一次工作例會上，項目經(jīng)理對需要建設方、施工方配合的問題進行闡明，建設對我方的職責也作了交代，希望施工方、監(jiān)理方對我們的工作給予理解、支持和配合，體現(xiàn)我們咨詢服務的合法性。第二階段：項目實施過程中造價控制。項目施工過程造價控制主要體現(xiàn)在：隱蔽工程的簽證計量、材料單價的控制、月計量審核、項目變更核算等。施工過程中，按照項目控制計劃中的要求，從施工隊伍進場開工起，項

4、目組每天安排裝飾、安裝人員到現(xiàn)場跟蹤，項目組成員必須每天寫跟蹤記錄，記錄中列明當天已完成的工程量、工程中存在問題以及需要提請建設方注意的事項、當天已簽的隱蔽簽證單編號和主要內容、提請后面人需注意的事項等，記錄當天提交一份給建設方并簽收，留一份存檔，除書面記錄外，重要部位還需拍照留檔。第二天，接任者首先仔細閱讀前天的跟蹤記錄，了解工程進展情況，為當天的工作做鋪墊?，F(xiàn)場跟蹤記錄可作為隱蔽簽證的審查、竣工結算編制、公司對項目組成員考核的依據(jù)，也便于建設方了解工程進展情況及應注意的問題。對于隱蔽工程的簽證，項目組要求一式四份，建設方、施工方、監(jiān)理方、咨詢方各式一份，首先施工方申報，然后監(jiān)理方審核，咨詢

5、方收到隱蔽簽證單后在面層覆蓋前邀請建設方、施工方共同到現(xiàn)場核對，當場修改不合理之處后簽字確認（咨詢方確認人員至少兩人），簽證單經(jīng)建設方簽字確認后，最后交施工方蓋章。本項目為先改造后裝飾工程，現(xiàn)場情況復雜，咨詢員在現(xiàn)場跟蹤時，對裝飾前的原貌拍照留檔，并要求施工方申報原柱、梁斷面及位置，墻體部位、室內凈高隱蔽簽證單，如發(fā)現(xiàn)需做簽證而施工方未申報的，特別是工程變更，及時提醒，否則，跟蹤人員做好記錄并現(xiàn)場拍照留檔。如四層、五層客房原天棚保存完好，因此建設方要求除東面豪華套房變更需拆除外，其余天棚不拆除，該部分的天棚龍骨、面層就不能計量，只能對涂料出新計量，但施工方未申報簽證，結算時因有現(xiàn)場施工照片和記

6、錄為證，最終未予計量。本項目總工期70天，經(jīng)跟蹤人員審核、修改的簽證有125份，為項目的造價控制奠定了良好基礎。材料價格的控制：裝飾材料品種多、等級多、單價高，大宗、高檔裝飾材料施工合同中已明確需控制其單價，如一、二層地面、墻面干掛中歐米黃大理石，量大價高。經(jīng)咨詢員會同建設方到常州石材市場調查后發(fā)現(xiàn)，同品種大理石，厚度不同，單價出入較大，本工程地面用料厚1.8cm,墻面干掛板厚2cm,這兩種板白單價相差50元/平方米；又如燈光帶的云石片，跟蹤審計員經(jīng)市場調研發(fā)現(xiàn)，云石片最早在廣東生產(chǎn)，其技術比較成熟，材料透光性好，單價五佰多元每平方米，但目前常州當?shù)匾查_始生產(chǎn)，可產(chǎn)品無論透光性、硬度還是表面平

7、整度等均不及廣東產(chǎn)的，單價也只有三佰多元每平方米。本項目施工方選用的云石片未經(jīng)建設方認可已進場，后經(jīng)協(xié)商同意使用，項目組成員經(jīng)核查為地產(chǎn)材，否認了其申報的廣東材單價；還有裝飾面板紅影木，一六層均用到，量較大，咨詢員會同建設方專程到常州長江自由貿(mào)易中心作市場調研，調查發(fā)現(xiàn)不同品牌、甚至同品牌不同等級的單價相差較大，為讓施工方心悅誠服，我們索要了多廠家的報價表及聯(lián)系方式，有效控制裝飾面材的單價。其余如木龍骨、輕鋼龍骨、木工板、多層板、涂料、油漆、排水管、線管、電線等材料，盡量現(xiàn)場取樣，并在樣品上貼標簽注明使用部位、日期等，不能取樣的則留材料商標或找空桶留樣，以作后期審核定價的依據(jù)。月計量的審核：根

8、據(jù)施工合同約定，每月25日前施工方申報本月的月計量報告，項目組負責對該報告進行審核，審核結果作為建設方支付進度款的依據(jù)。審核中發(fā)現(xiàn)施工方不按照已完工序計價，甚至僅材料進場就申報，如裝飾面板刷油漆，只噴了底漆就將油漆工程量申報，顯然不合理；又如墻面干掛花崗巖，僅安裝了龍骨，花崗巖剛進場就申報，同樣也不能計量。通過月計量的審核，有效控制進度款的支付，為后續(xù)工程的順利完成打下良好基礎。對于工程變更，主要做好變更確認及核價工作，經(jīng)建設方、設計方認可的變更給予計量，施工方擅自變更內容不計量，并對變更方案進行經(jīng)濟比較。第三階段：竣工結算審核造價控制。結算審核過程中主要對工程量、子目套用、材料單價、工程取費

9、等進行嚴格審核。工程量依據(jù)竣工圖紙、現(xiàn)場隱蔽簽證、現(xiàn)場拍攝的照片、現(xiàn)場記錄等進行審核，還需到現(xiàn)場實地勘察、丈量。本項目為舊建筑改造裝飾，原設計圖紙不能提供，竣工圖紙不一定完全反應現(xiàn)場實際工程量，如輕質隔墻，龍骨長度到柱邊或墻邊，高度到梁底或板底，而紙面石膏板的高度只到天棚面。如二層小餐廳均用輕質隔墻分隔，輕質隔墻的送審工程量高至天棚，寬至墻邊。現(xiàn)場審核時，咨詢人員首先查簽證、現(xiàn)場記錄、照片，又到現(xiàn)場核對，寬度先用手敲來初步確定是原墻或柱還是輕質隔墻的位置，再通過查簽證確定具體數(shù)值，龍骨高度根據(jù)簽證扣除梁高，吊頂高度按現(xiàn)場實測值計量。本項目采用工程量清單計價規(guī)范、江蘇省建筑與裝飾工程計價表、江蘇

10、省安裝工程計價表計價。清單子目的綜合單價綜合內容較多，為了合理計價，必須嚴格按施工程序組合計價表，并根據(jù)現(xiàn)場隱蔽簽證、有關照片、記錄、材料留樣等審核，審核人員發(fā)現(xiàn)送審資料中有許多不合理的組價內容，如一層造型墻面，設計為木龍骨、木工板基層、九厘板造型、紅影木面層，其中木制品刷防火漆兩遍，送審結算木龍骨為花旗松，九厘板滿算一層、造型處一層，審核人員依據(jù)現(xiàn)場簽證、所拍攝的照片、龍骨小樣發(fā)現(xiàn)，龍骨為白松，九厘板僅造型處一層，防火漆只有木工板上刷了兩遍，其余未刷，且在我方現(xiàn)場記錄中也提請建設方注意過。施工方核對時不認可，咨詢人員將資料給予佐證后，最終認可審核結果。裝飾材料作為工程的重要組成部分，其單價的

11、確定一直是審核的難點，本工程送審結算對于施工時未確認的材料單價基本按常州信息指導價計取，但信息指導價僅具有指導意義，裝飾材料品種、等級等與指導價上的不一定完全相符，因此審核時根據(jù)市場價計價，咨詢人員根據(jù)施工時的現(xiàn)場采樣到市場詢價，并考慮運輸、采保費等因素后合理定價。本項目的取費按合同約定方式計取基本無異議，但本項目施工單位的臨時用房由建設方提供，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，臨時設施費按規(guī)定標準下限值的一半計取。本項目因事前參與造價控制，故結算審核爭議較少，但核減較大，結算總送審金額為729.75萬元，經(jīng)審核核定造價為470.53萬元，核減率達35.5%。綜上所述，雖然裝飾工程內容繁多、材料品種多、隱蔽工程多、施工時變更較多，但通過全過程造價控制，對項目的造價還是取得了良好的控制效果。通過施工過程的參與，避免了今后審核時不必要的爭議，合理確定工程造價，維護了甲、乙雙方的利益。另外，作為咨詢單位，在工程實際中也能掌握實際操作工序，在實踐中認識到很多新材料，學到新工藝，掌握一些重要基礎參數(shù)，可為補充定額子目提供基礎數(shù)據(jù)。如一層天棚貼金箔、銀箔，電梯廳墻柱做砂巖漆等，這在以往的審計中均未遇到