智慧旅游解決方案—國康養(yǎng)旅游發(fā)展與趨勢

1、中國康養(yǎng)旅中國康養(yǎng)旅游游發(fā)展與趨勢發(fā)展與趨勢MEDICALLEISUREFHIETANLET HS SC A R ETRREACVOEVLE R YT O UWREILSLMN E S SBEAUTYITGRHET SAETEMI NEGN TMAINNDT-BI-OADGY ING第第康康一一養(yǎng)養(yǎng)部部分分旅游的內(nèi)涵旅游的內(nèi)涵04 及發(fā)展歷程及發(fā)展歷程CONTENTS 目錄目錄第第康康三三養(yǎng)養(yǎng)部部分分旅游發(fā)展趨勢旅游發(fā)展趨勢22 研判研判5.融合康養(yǎng)元素，以旅游為載體的康養(yǎng)旅游成為行業(yè)新風(fēng)口6.國內(nèi)外康養(yǎng)旅游發(fā)展歷程08國內(nèi)康養(yǎng)旅游行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀1 0第第康康二二養(yǎng)養(yǎng)部部分分旅游發(fā)展模式旅游發(fā)展

2、模式及盈利模式淺析及盈利模式淺析11康養(yǎng)旅游的發(fā)展模式1 6康養(yǎng)旅游產(chǎn)品組合及盈利模式簡析1 8房地產(chǎn)開發(fā)商領(lǐng)投，面向老年康旅的中國康養(yǎng)旅游現(xiàn)狀23新冠肺炎疫情驅(qū)動康養(yǎng)旅游向“大健康”及“大養(yǎng)生”進(jìn)行融合24趨勢一趨勢一 以健康中國為核心，跨產(chǎn)業(yè)、泛行業(yè)政策深度融合助力康養(yǎng)旅游發(fā)展25趨勢二趨勢二 不同年齡層人群對健康的理解，及對康養(yǎng)需求的變化助推康養(yǎng)旅游產(chǎn)品迭代26趨勢三趨勢三 自然、人文及康養(yǎng)元素植入推動康養(yǎng)旅游產(chǎn)品元素的年輕化及多元化28趨勢四趨勢四 產(chǎn)品組合漸進(jìn)發(fā)展，市場主體聯(lián)合發(fā)展，供應(yīng)來源多元發(fā)展30趨勢五趨勢五 金融支持康養(yǎng)旅游可持續(xù)的健康發(fā)展32趨勢六趨勢六 缺失元素逐漸完善，

3、康養(yǎng)旅游發(fā)展逐步規(guī)范化中 國 康 養(yǎng) 旅 游 的 發(fā) 展 與 趨 勢3PRE FACE 上世紀(jì) 90 年代末，我國旅游地產(chǎn)開始發(fā)展，進(jìn)入新千年， 康養(yǎng)旅游進(jìn)入“醫(yī)療加養(yǎng)老”的“雙軌探索”，整體市場仍 處于萌芽階段。2020 年年初新冠肺炎疫情的大爆發(fā)促進(jìn)“大 健康”與“大養(yǎng)生”兩大新康養(yǎng)元素縱向融合的同時，向智 慧健康、 生活方式等領(lǐng)域橫向延伸。 新時代新環(huán)境下， 更 “惜 命”的 80、90 后成為康養(yǎng)旅游的 C 位客群。在政策環(huán)境走 向多維融合，健康需求煥新的背景下，康養(yǎng)旅游受眾、元素、 產(chǎn)品組合、市場主體快速迭代，金融支持及缺失元素的陸續(xù) 補齊后， 中國的康旅行業(yè)將逐步走向可持續(xù)性的規(guī)范

4、化發(fā)展。 本文旨在對以上課題進(jìn)行探討。張曉端張曉端戴德梁行華南及華西區(qū)研究部主管序言序言5.融合康養(yǎng)元素，以旅游為載體的康養(yǎng)旅游成為行業(yè)新風(fēng)口6.國內(nèi)外康養(yǎng)旅游發(fā)展歷程08 國內(nèi)康養(yǎng)旅游行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀01第一部分第一部分康康及及養(yǎng)養(yǎng)發(fā)發(fā)旅旅展展游游歷歷的的程程內(nèi)涵內(nèi)涵4戴 德 梁 行 研 究 院 中 國 康 養(yǎng) 旅 游 的 發(fā) 展 與 趨 勢5融合康養(yǎng)元素融合康養(yǎng)元素以旅游為載體的康養(yǎng)旅以旅游為載體的康養(yǎng)旅游游成為行業(yè)新風(fēng)口成為行業(yè)新風(fēng)口談及康養(yǎng)旅游，學(xué)術(shù)界往往會拆分出“康”和“養(yǎng)”元素來進(jìn)行獨立研究，但對于康養(yǎng)的結(jié)合程度究竟是“康加養(yǎng)”，還是“康和養(yǎng)”，并未達(dá)成共識。結(jié)合康養(yǎng)旅游在全球范圍的發(fā)

5、展歷程，以及我國康養(yǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀，同時參考了中外學(xué)術(shù)界及研究機(jī)構(gòu)對康養(yǎng)旅游的研究成果，我們將對康養(yǎng)旅游的研究聚焦于“康和養(yǎng)”的融合發(fā)展模式，其特征包括：健康為主題，逗留時間長，專業(yè)性強及反向流動（圖 1）。同時，預(yù)期在現(xiàn)階段及未來比較長的一段時間內(nèi)此種模式都將是康養(yǎng)旅游的主要內(nèi)涵并主導(dǎo)康旅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?！?康” 旅游， 以治療身心上的健康不足成為主要目的，對 應(yīng) 的 英 文 應(yīng) 為 MedicalTourism；“ 養(yǎng)” 旅 游， 則側(cè)重于維持或強化個人的健康 元 素， 英 文 為 WellnessTourism。Global WellnessInstitute, Global WellnessT

6、ourism Economy,2013 & 2018康養(yǎng)旅游（Health andWellness Tourism）指通過養(yǎng)顏健體、 營養(yǎng)膳食、 修心養(yǎng)性、關(guān)愛環(huán)境等各種手段，使人在身體、心智和精神上都達(dá)到自然和諧的優(yōu)良狀態(tài)的各種旅游活動的總和（原）國家旅游局國家康養(yǎng)旅游示范基地(LB/T 051-2016), 2016引言引言圖圖 1 康養(yǎng)旅游的四個特征康養(yǎng)旅游的四個特征健康為主題健康為主題康+ 旅、 養(yǎng)+ 旅雙動機(jī)， 滿足人們對治病、 療養(yǎng)、 康復(fù)、養(yǎng)生與娛樂休閑的不同需求專業(yè)性強專業(yè)性強組織與管理需具有醫(yī)學(xué)、技術(shù)及相關(guān)法律法規(guī)支持， 專業(yè)性程度影響目的地康養(yǎng)旅游業(yè)的可持續(xù)發(fā)展逗留

7、時間長逗留時間長康養(yǎng)旅游包括治病、休養(yǎng)、養(yǎng)老及觀光游覽，旅游者在旅游地停留時間較長反向流動反向流動國際健康旅游客流主要從發(fā)達(dá)地區(qū)向發(fā)展中地區(qū)，城市向農(nóng)村流動45國內(nèi)外康養(yǎng)旅游國內(nèi)外康養(yǎng)旅游 發(fā)展歷程發(fā)展歷程社會發(fā)展及科技進(jìn)步，生活水平及收入水平提高，對壓力及對自身健康關(guān)注度的提高，驅(qū)使人們旅游時更愿意在飽覽自然景觀，暢享人文風(fēng)情之外，獲得身體及精神上的健康及放松。歐美國家康養(yǎng)旅游誕生時間更早、歷程更長、發(fā)展程度更高， 現(xiàn)階段歐美國家仍是最大的客源輸出地區(qū)。因此歐美國家的康 養(yǎng)旅游發(fā)展，在很大程度上決定了康養(yǎng)旅游的發(fā)展模式。歐美康養(yǎng)旅游發(fā)展模式：以“醫(yī)治”為單一形式的“康”旅游模式；以“醫(yī)療資源

8、”為核心及“療養(yǎng)”為輔助的“康”“養(yǎng)”雙軌發(fā)展模式；“ 康養(yǎng)”元素為主，“旅游”元素為載體的康養(yǎng)旅游模式。受惠于獨特的自然資源、神秘的東方文化、蓬勃發(fā)展的醫(yī)療保健技術(shù)，及更低的成本，東南亞、日本、韓國成為舉世聞名的康養(yǎng)旅游度假目的地?？叼B(yǎng)旅游已然成為多國的重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)之一，乃至上升未支柱產(chǎn)業(yè)。( 圖 2)回到國內(nèi)，上世紀(jì) 90 年代，部分房地產(chǎn)企業(yè)利用海南豐富的旅游資源，并借鑒國外分時度假的概念，解決海南房地產(chǎn)市場供大于求、大量閑置的局面，旅游地產(chǎn)應(yīng)運而生。進(jìn)入新千年，醫(yī)療、養(yǎng)老元素成為市場熱點，伴隨著金融、旅游、房地產(chǎn)行業(yè)的深度融合，醫(yī)療加養(yǎng)老的“康加養(yǎng)”雙軌 發(fā)展模式迅速在全國各地鋪開。圖

9、圖 2 美國：美國：世界康養(yǎng)旅游流動圖世界康養(yǎng)旅游流動圖1. 亞洲亞洲醫(yī)療質(zhì)量、醫(yī)療科技2. 非洲非洲歐洲：歐洲：醫(yī)療科技、醫(yī)療管制更松亞洲：亞洲：亞洲：亞洲：醫(yī)療科技3. 大洋洲大洋洲醫(yī)療科技、費用更低1687235. 北美（加拿大）北美（加拿大）美國：美國：等待周期更短拉美：拉美：醫(yī)療科技?xì)W歐 / 美：美：醫(yī)療質(zhì)量、醫(yī)療科技美國：美國：6. 南美洲南美洲醫(yī)療質(zhì)量、醫(yī)療科技亞洲：亞洲：醫(yī)療管制更松、費用更低8. 歐洲歐洲醫(yī)療科技、費用更低中東中東 / 美國：美國：醫(yī)療質(zhì)量、醫(yī)療科技無美國醫(yī)保、費用更低7. 中東中東亞洲：亞洲：4. 美國美國亞洲：亞洲：更低費用拉美：拉美：數(shù)據(jù)來源：Globa

10、l Wellness Institute，戴德梁行8戴 德 梁 行 研 究 院 國內(nèi)康養(yǎng)旅游行業(yè)國內(nèi)康養(yǎng)旅游行業(yè) 發(fā)展現(xiàn)狀發(fā)展現(xiàn)狀20 年發(fā)展， 我國主要的康養(yǎng)旅游客群仍以出境接受更為先進(jìn)的醫(yī)療技術(shù)的 “康” 旅游 （即醫(yī)療旅游） 為主， 而在境內(nèi)，側(cè)重養(yǎng)老及療養(yǎng)的“養(yǎng)”旅游（即養(yǎng)生旅游）相關(guān)產(chǎn)業(yè)正蓬勃興起。在旅游市場快速發(fā)展的同時，全國各地紛紛推出極具當(dāng)?shù)刈匀换蛉宋奶卣鞯目叼B(yǎng)旅游產(chǎn)品（圖 3）。據(jù) 前瞻產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)，國內(nèi)康養(yǎng)旅游僅占整體旅游市場總交易規(guī)模的 1% 左右，2016-2020 年，我國 康養(yǎng)旅游的市場規(guī)模將呈現(xiàn)快速增長的態(tài)勢，年復(fù)合增長率（CAGR）約 20%，2020 年市場

11、規(guī)模將達(dá) 1000 億元左右。另一方面，中國旅游研究院指出，受 2020 年新冠肺炎疫情影響，預(yù)計 2020 年全國旅 游總收入將下降 22.0%，但疫情對大健康概念的帶動，乃至疫情中人們更加重視健康的情緒，或?qū)⒅?康養(yǎng)旅游占比進(jìn)一步擴(kuò)大（圖 4）。圖圖 3 中國各片區(qū)康養(yǎng)旅游資源簡要分布中國各片區(qū)康養(yǎng)旅游資源簡要分布成渝板塊成渝板塊優(yōu)勢：優(yōu)勢：自然資源現(xiàn)狀：現(xiàn)狀：初級健康管理為主， 未形成全方面的康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)體系優(yōu)優(yōu)勢：勢：自然資源、民族資源豐富現(xiàn)狀：現(xiàn)狀：度假與生活割裂，康養(yǎng)要素與旅游結(jié)合度較低山東板塊山東板塊優(yōu)勢：優(yōu)勢：生態(tài)、濱海資源優(yōu)良現(xiàn)狀：現(xiàn)狀：配套資源缺乏，處于初級到中級過渡的發(fā)展階

12、段海南及云南板塊海南及云南板塊東南沿海板塊東南沿海板塊優(yōu)優(yōu)勢：勢：城市吸引力大，現(xiàn)代旅游業(yè)發(fā)達(dá)現(xiàn)現(xiàn)狀：狀：康養(yǎng)要素不明確黃山板塊黃山板塊優(yōu)優(yōu)勢：勢：得天獨厚的山體資源；現(xiàn)狀：現(xiàn)狀：配套資源缺乏，康養(yǎng)要素不明確中 國 康 養(yǎng) 旅 游 的 發(fā) 展 與 趨 勢9圖圖 4 康養(yǎng)旅游市場規(guī)模康養(yǎng)旅游市場規(guī)模13 個健康旅游示范基地及分類個健康旅游示范基地及分類高端醫(yī)療模式：高端醫(yī)療模式：虹橋國際醫(yī)學(xué)中心中國自由貿(mào)易試驗區(qū)廣州南沙新區(qū) 海南博鰲樂城國際醫(yī)療旅游先行區(qū) 天津健康產(chǎn)業(yè)園青島嶗山灣國際生態(tài)健康城醫(yī)療醫(yī)療 + 濱海度假濱海度假 /生態(tài)旅游模式：生態(tài)旅游模式：秦皇島北戴河區(qū)浙江舟山群島新區(qū)海南三亞市

13、福建平潭綜合試驗區(qū)廣西桂林市江蘇泰州市姜堰區(qū)文化修身養(yǎng)心：文化修身養(yǎng)心：安徽池州九華山風(fēng)景區(qū)復(fù)合化、多元化、全齡化：復(fù)合化、多元化、全齡化：貴州遵義市桃花江25%20%15%10%5%0%12001000800600400200020152016201720182019E2020E億元備注：E 為預(yù)測值數(shù)據(jù)來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院，戴德梁行1 1 康養(yǎng)旅游的發(fā)展模式16 康養(yǎng)旅游產(chǎn)品組合及盈利模式簡析18 房地產(chǎn)開發(fā)商領(lǐng)投，面向老年康旅的中國康養(yǎng)旅游現(xiàn)狀02第二部分第二部分10戴 德 梁 行 研 究 院 康康及及養(yǎng)養(yǎng)盈盈旅旅利利游游模模發(fā)發(fā)式式展展淺淺模模析析式式以“康”和“養(yǎng)”元素為吸引，以“游

14、”為載體的康養(yǎng)旅游 在中國得到高速發(fā)展，養(yǎng)老及養(yǎng)生作為行業(yè)關(guān)注點得到重視 并逐步形成一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈?？叼B(yǎng)旅游的康養(yǎng)旅游的發(fā)展模式發(fā)展模式如前文所述，國際上以治療為主要目的的“康”旅游（即醫(yī)療 + 旅游），及側(cè)重于維持或強化個人的健康元素“養(yǎng)”旅游（即養(yǎng)生 + 旅游），成為康養(yǎng)旅游的兩大發(fā)展模式?？叼B(yǎng)旅游的各個環(huán)節(jié)圍繞 “康”和“養(yǎng)”展開，并以“游”作為載體，豐富 活動體驗及業(yè)態(tài)形式。（表 1）通常情況下，康養(yǎng)旅游基于自然、人文的特色康養(yǎng) 資源，沿腹地開發(fā)旅游資源，并融合醫(yī)療、健康管 理、康復(fù)理療、休閑療養(yǎng)及養(yǎng)老等元素，形成旅游 線路、制定旅游產(chǎn)品。中 國 康 養(yǎng) 旅 游 的 發(fā) 展 與 趨

15、勢11 12戴 德 梁 行 研 究 院 表表 1 康養(yǎng)旅游兩大發(fā)展模式對比康養(yǎng)旅游兩大發(fā)展模式對比“康康”模式模式 “醫(yī)療醫(yī)療 + 旅游旅游”模式模式優(yōu)質(zhì)醫(yī)療模式優(yōu)質(zhì)醫(yī)療模式廉價醫(yī)療模式廉價醫(yī)療模式特色?？颇Ｊ教厣珜？颇Ｊ疆a(chǎn)業(yè)發(fā)展模式產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式特點特點國家層面上的支 持多設(shè)有研究所 注重人才培養(yǎng)多提供綜合性醫(yī) 療服務(wù)硬件設(shè)施一流，服 務(wù)意識超群醫(yī)護(hù)人員多有海 外學(xué)習(xí)工作經(jīng)歷多位于發(fā)展中國 家單一 （特色/ ?？疲?醫(yī)療產(chǎn)業(yè)高度發(fā) 達(dá)醫(yī)院、診所高度集 中醫(yī)護(hù)人員水平高、 數(shù)量多區(qū)位好，有一定量 水平的旅游資源政府主導(dǎo)，帶頭發(fā) 展產(chǎn)學(xué)研一體，注重 科研公、私共同開發(fā)產(chǎn)品設(shè)置產(chǎn)品設(shè)置綜合性醫(yī)院 +

16、 專 科醫(yī)院研發(fā)中心、大學(xué)等 科研機(jī)構(gòu)人才培養(yǎng)綜合性醫(yī)院?？漆t(yī)院或診所綜合性醫(yī)院 + 專 科醫(yī)院研發(fā)中心人才培養(yǎng)模式研究模式研究依托國家、城市等觀載體發(fā)展各學(xué)科領(lǐng)域共同 發(fā)展，并主推若干 個特色項目以“治”為核心， “旅”為輔。多以醫(yī)院、集團(tuán)等 形式出現(xiàn)以綜合醫(yī)療服務(wù) 為主，突出個別尖 端項目以“治”為核心， “旅”為輔注重單一醫(yī)療項 目的突破式發(fā)展以區(qū)域、小城形式 出現(xiàn)“治” 、 “旅” 并舉， 對旅游資源有一 定依賴。由政府牽頭，采取 “上政府、下企業(yè) 的模式”多依托城市、產(chǎn)業(yè) 城等概念發(fā)展以產(chǎn)業(yè)及“治”為 核心代表案例代表案例德國印度阿波羅集團(tuán)匈牙利肖普朗日本靜岡醫(yī)藥谷中 國 康 養(yǎng) 旅

17、 游 的 發(fā) 展 與 趨 勢13 “養(yǎng)養(yǎng)”模式模式 “養(yǎng)生養(yǎng)生 + 旅游旅游”模式模式“理療理療 + 旅游旅游”模式模式“美容美容 + 旅游旅游”模式模式特點特點以自然資源、技法為 核心賣點多主打特定主題的美容 服務(wù)以理療為特色，主要 針對亞健康、有保健 需求的游客本身具有一定旅游元 素產(chǎn)品設(shè)置產(chǎn)品設(shè)置資源或文化展示產(chǎn)品核心理療服務(wù)度假及休閑娛樂設(shè)施小規(guī)模、?？菩栽\所或 醫(yī)院模式研究模式研究從國家到度假村的各 個層級上都可存在多以地區(qū)或小鎮(zhèn)的形式 存在主推某一項特色康療 服務(wù)“療” 、 “旅” 并舉， “治” 為輔“療”、“旅”并舉， “治”為輔代表案例代表案例泰國 SPA，日本溫泉韓國整容、

18、瑞士抗衰老當(dāng)下，國內(nèi)的康養(yǎng)旅游主要基于以一般位于城市郊區(qū)或度假風(fēng)景區(qū)， 上兩大發(fā)展模式，結(jié)合國內(nèi)老齡化融合文娛活動、康復(fù)護(hù)理，及休閑 及醫(yī)療水平參差不齊的社會背景，旅游等多種元素，具備構(gòu)成養(yǎng)老旅 更進(jìn)一步衍生出養(yǎng)老及養(yǎng)生旅游的游載體的條件。德勤在破局養(yǎng)老 概念，及各類老年之家、療養(yǎng)小鎮(zhèn)地產(chǎn)中指出，度假式養(yǎng)老基地實 的具體產(chǎn)品。質(zhì)上是以養(yǎng)老文化為核心推行休閑 度假服務(wù)， 針對的客戶主要是健康、活躍的老年人；同時，引入醫(yī)療、養(yǎng)老地產(chǎn)，作為養(yǎng)老服務(wù)體系及養(yǎng)保健、定期康復(fù)、養(yǎng)生學(xué)習(xí)等設(shè)施老產(chǎn)業(yè)的重要組成，近年來得到快速發(fā)展并成為包括金融機(jī)構(gòu)、運營 和服務(wù)來吸引游客規(guī)律性消費。目（服務(wù)）機(jī)構(gòu)、和房地產(chǎn)企

19、業(yè)所青 前此類產(chǎn)品的實際養(yǎng)老功能大大低 睞的新藍(lán)海。2011 年 2 月，民政部 于其他輔助功能。此外，德勤在探 在 社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè) “十二五” 索健康養(yǎng)老“最后一公里”中 規(guī)劃中提出建設(shè)以居家為基礎(chǔ)、 國醫(yī)養(yǎng)結(jié)合趨勢展望報告中亦指 社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的養(yǎng)老 出，盡管養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式已漸清 服務(wù)體系， 由此誕生出養(yǎng)老社區(qū) 晰，但醫(yī)療屬性的缺失，醫(yī)養(yǎng)未能（CCRC）、老年公寓和養(yǎng)老驛站三 結(jié)合，中國整體的養(yǎng)老市場仍需要 種養(yǎng)老地產(chǎn)類型。其中，養(yǎng)老社區(qū) 培育。14戴 德 梁 行 研 究 院 中 國 康 養(yǎng) 旅 游 的 發(fā) 展 與 趨 勢15 中國的老齡化中國的老齡化中國老齡化程度不斷加深

20、，是養(yǎng)老相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的持續(xù)動力。根據(jù)第六次人口普查， 2010 年中國 65 歲以上人口占 比為 8.9%， 約 1.2 億人； 國 家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018 年中 國 65 歲以上人口占比上升至 11.9%；而另據(jù)聯(lián)合國人口署 預(yù)測，中國的老人人口將以每 年超過 800 萬人的速度增加， 到 2050 年， 老年人口占比將 達(dá)到 30.8%，約為 4.3 億人。 2001 年聯(lián)合國世界人口老齡 化報告 （1950-2050 年） 認(rèn)為， 一個國家或地區(qū) 65 歲及以上 老年人口比例超過 7%、14% 和 20%，分別定義為老齡化社 會、老齡社會和高齡社會，現(xiàn) 時中國已經(jīng)全面進(jìn)入老齡化社 會

21、并向老齡社會邁進(jìn)。背背介介景景紹紹根據(jù)戴德梁行新型城鎮(zhèn)化 4.0（2017-2018）：培育特色 成 就小鎮(zhèn)，國家住建部于 2016 年及 2017 年分兩批次公布 了共 403 個特色小鎮(zhèn)名單，兩批次中以旅游為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的小鎮(zhèn)占比分別為 54%、28%，而在第二批名單中明確提出康養(yǎng)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的小鎮(zhèn)為 8 個，占比為 3%。彼時，培育特色小 鎮(zhèn)成為各級政府實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級，實現(xiàn)城鎮(zhèn)化，各類企業(yè) 爭相占據(jù)的風(fēng)口。盡管直接涉及康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的小鎮(zhèn)數(shù)量有限， 但以旅游為載體，結(jié)合當(dāng)?shù)靥厣匀槐＝≠Y源（如地?zé)幔?，人文養(yǎng)生資源（如中醫(yī)藥），甚至智能制造，智慧醫(yī)療元素的小鎮(zhèn)則普遍存在。這也形成了我國康養(yǎng)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)

22、展的另一模式，即催發(fā)康復(fù)養(yǎng)生旅游小鎮(zhèn)的蓬勃興起?？叼B(yǎng)旅游產(chǎn)品組合康養(yǎng)旅游產(chǎn)品組合及盈利模式簡析及盈利模式簡析根據(jù)項目規(guī)模，產(chǎn)業(yè)聚集度，客群與消費周期，康養(yǎng)旅游產(chǎn)品組合可以分為：SITE 康養(yǎng)旅游度假區(qū)，PARK 康養(yǎng)旅游產(chǎn)業(yè)園，TOWN 康養(yǎng) 旅游小鎮(zhèn)，及 CITY 康養(yǎng)旅游城四種產(chǎn)品 組合模式（以下簡稱為“SPTC 模式”，模式描述請參閱圖 5）。服務(wù)費 / 管理費（如會員費）、租金及銷售，成為 SPTC 模式的主要收入來源。 伴隨市場需求的逐漸擴(kuò)大、經(jīng)營收益的持續(xù)提升，此類項目對房地產(chǎn)銷售的依賴度 有所降低，而曾經(jīng)作為輔助的旅游元素融合度不斷提高， 服務(wù)費 / 管理費逐漸成為主流。艾瑞咨詢

23、（iResearch）發(fā)布的2019 年中國景區(qū)旅游消費研究報告中對 2000 個樣本的 調(diào)研數(shù)據(jù)顯示， 41.1% 的旅游消費者青睞一站式打包的旅游產(chǎn)品， 即費用已經(jīng)涵蓋門票、住宿及交通費用。而近年來日趨火熱的小包團(tuán)擴(kuò)大到餐飲，活動，甚至證件及服務(wù)費等，旅游者在接受旅游服務(wù)的過 程中，不再需要額外支付費用。圖圖 5 SPTC 模式示意圖模式示意圖SITE 康養(yǎng)旅游度假區(qū)康養(yǎng)旅游度假區(qū)模式特點：模式特點：康養(yǎng)主題明確，有一定的創(chuàng)新或獨特性 具有一流的醫(yī)療旅游配套與服務(wù)較有特色度假地產(chǎn)短期、周期性度假屬性更強代表案例：瑞士蒙特勒的靜港醫(yī)療度假中心代表案例：瑞士蒙特勒的靜港醫(yī)療度假中心TOWN 康

24、養(yǎng)旅游小鎮(zhèn)康養(yǎng)旅游小鎮(zhèn)模式特點：模式特點：特色康養(yǎng)優(yōu)勢顯著并圍繞形成產(chǎn)業(yè)集聚 伴有與醫(yī)療結(jié)合的元素自然 / 人文旅游資源較好，形成旅游路線 中長期度假屬性代表案例：匈牙利肖普朗牙科旅游小鎮(zhèn)代表案例：匈牙利肖普朗牙科旅游小鎮(zhèn)PARK 康養(yǎng)旅游產(chǎn)業(yè)園康養(yǎng)旅游產(chǎn)業(yè)園模式特點：模式特點：康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展，上下游產(chǎn)業(yè)鏈形成閉環(huán) 聚焦單一特定康養(yǎng)需求，通常伴有衍生性需求 具有發(fā)展觀光旅游（線路）的條件中短期度假屬性代表案例：日本靜岡醫(yī)藥硅谷代表案例：日本靜岡醫(yī)藥硅谷CITY 康養(yǎng)旅游城康養(yǎng)旅游城模式特點：模式特點：由政府牽頭開展，企業(yè)后續(xù)跟進(jìn)須有一定規(guī)模與能級，規(guī)模適合一二線大城市 產(chǎn)學(xué)研融合、產(chǎn)城結(jié)合、

25、區(qū)域發(fā)展等適合長期居住代表案例：成都國際醫(yī)學(xué)城代表案例：成都國際醫(yī)學(xué)城中 國 康 養(yǎng) 旅 游 的 發(fā) 展 與 趨 勢17 房地產(chǎn)開發(fā)商領(lǐng)投房地產(chǎn)開發(fā)商領(lǐng)投面向老年康旅的中國康養(yǎng)旅游現(xiàn)狀面向老年康旅的中國康養(yǎng)旅游現(xiàn)狀從目前已經(jīng)投入運營的康養(yǎng)產(chǎn)品來看，老年人依然是核心的目標(biāo)客群，而憑借開發(fā)建設(shè)方面的 經(jīng)驗和優(yōu)勢，房地產(chǎn)開發(fā)商在康旅領(lǐng)域的發(fā)展速度和市場占有率都是更勝一籌的。根據(jù)億翰智庫最新統(tǒng)計，30 大康養(yǎng)運營商當(dāng)中房地產(chǎn)開發(fā)商占比達(dá)半數(shù)，同時運營的產(chǎn)品中 養(yǎng)老產(chǎn)品占比高達(dá) 88%（圖 6）。開發(fā)商憑借強資源整合能力，以小鎮(zhèn)產(chǎn)品作為拳頭產(chǎn)品快速 占領(lǐng)市場，奠定口碑；另一方面，險資則通過壽險產(chǎn)品精準(zhǔn)定

26、位養(yǎng)老及療養(yǎng)客群，通過設(shè)立養(yǎng) 老院（村）及療養(yǎng)院（村）吸納保險收入及會員收入。圖圖 6 30 大康養(yǎng)運營商及產(chǎn)品構(gòu)成大康養(yǎng)運營商及產(chǎn)品構(gòu)成數(shù)據(jù)來源：億翰智庫，戴德梁行18戴 德 梁 行 研 究 院 精準(zhǔn)頂位養(yǎng)老 / 療養(yǎng)客群養(yǎng)老院(村)及療養(yǎng)院(村)會員制 + 保險收入專業(yè)化運營個體向小鎮(zhèn)發(fā)展 多種收入組合強資源整合能力小鎮(zhèn)產(chǎn)品多種收入組合恒大 養(yǎng)生谷，創(chuàng)建全方位全齡化健康養(yǎng)生新生活方式，高精準(zhǔn)多維度健康管理新模式，高品質(zhì)多層次健康養(yǎng)老新方式，全周期高保障健康保險新體系，并采用租購旅多方式的健康會員新機(jī)制。通過繳納會費加入恒大 養(yǎng)生谷后，會員可以在養(yǎng)生谷的四大園 852項設(shè)施設(shè)備 867 項服

27、務(wù)，包括：頤頤養(yǎng)園養(yǎng)園醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，提供高精準(zhǔn)多維度科學(xué)生命管理，配有養(yǎng)生、康體及餐飲設(shè)施；長長樂園樂園文娛結(jié)合，提供高品質(zhì)健康養(yǎng)生方式，配有學(xué)堂、康體設(shè)施；康康益園益園運動醫(yī)學(xué)，由專業(yè)私教進(jìn)行科學(xué)指導(dǎo)，個性化定制運動養(yǎng)身方案；親親子園子園踐行親子同樂理念，構(gòu)建跨代社交圈，倡導(dǎo)長幼共融的生活方式。中 國 康 養(yǎng) 旅 游 的 發(fā) 展 與 趨 勢19 案例卡案例卡 01恒大健康恒大健康7 恒恒大大. 養(yǎng)生谷養(yǎng)生谷 全國布全國布局局恒大集團(tuán)成立于 1996，發(fā)展至今恒大已成為中國房地 產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，以房地產(chǎn)為核心，涉足文化旅游、養(yǎng)老健康、新能源汽車等領(lǐng)域。恒大健康集團(tuán)以健康養(yǎng)生谷項目開發(fā)建設(shè)為載體，

28、以會員制為服務(wù)模式，提供多層次分級醫(yī)療、全齡化養(yǎng)生、高精準(zhǔn)健康管理、多元化養(yǎng)老服務(wù)。恒大健康積極踐行“健康中國”國家戰(zhàn)略，針對居民健康生活品質(zhì)提升的需求，整合國內(nèi)外優(yōu)質(zhì)醫(yī)院、養(yǎng)老院等資源，創(chuàng)建全新健康養(yǎng)生養(yǎng)老新模式，形成養(yǎng)生谷，醫(yī)院，健康管理及頤養(yǎng)服務(wù)四大業(yè)務(wù)體系：恒大 養(yǎng)生谷，獨創(chuàng)四大園，向會員提供醫(yī)養(yǎng)服務(wù)，保險服務(wù)，體檢服務(wù)及“租購旅”優(yōu)惠，目前已在 23個城市布局（圖 7）；博鰲恒大國際醫(yī)院位于海南省博鰲樂城國際醫(yī)療旅游先行區(qū)內(nèi)，是由恒大健康集團(tuán)投資并在布萊根和婦女醫(yī)院（哈佛醫(yī)學(xué)院主要教學(xué)醫(yī)院之一）合作指導(dǎo)下，按照國際專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的以腫瘤?？茷橹鞯膰H醫(yī)院；以養(yǎng)生谷為載體，提供健康管理及

29、頤養(yǎng)服務(wù)（涵蓋養(yǎng)老公寓、日間照料中心及養(yǎng)老院產(chǎn)品）。20戴 德 梁 行 研 究 院 作為核心產(chǎn)品的泰康之家，專注養(yǎng)老、護(hù)理及康復(fù)， 聚焦老年生命鏈產(chǎn)業(yè)整合，以養(yǎng)康為核心，對接保險產(chǎn)品，打造老年健康服務(wù)超級平臺，引領(lǐng)國人健康養(yǎng)老觀念和生活方式的變革。泰康之家高品質(zhì)醫(yī)養(yǎng)社區(qū)以大規(guī)模、全功能、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、候鳥連鎖為特色，以活力養(yǎng)老、文化養(yǎng)老、健康養(yǎng)老、科技養(yǎng)老為管理理念，滿足長輩“社交、運動、美食、文化、健康、財務(wù)管理和心靈的歸屬”七大核心需求，為居民打造“溫馨的家、高品質(zhì)醫(yī)療保健中心、開放的大學(xué)、優(yōu)雅的俱樂部、長輩心靈和精神的家園”五位一體的生活方式。案例卡案例卡 02泰康人壽泰康人壽圖圖 8 泰康

30、之家泰康之家 全國全國布布泰康保險集團(tuán)成立于 1996 年， 是一家涵蓋保險、 資管、醫(yī)養(yǎng)三大核心業(yè)務(wù)大型保險金融服務(wù)集團(tuán)，深耕壽險產(chǎn)業(yè)鏈，從搖籃到天堂，依托“活力養(yǎng)老、高端醫(yī)療、卓越理財、終極關(guān)懷”四位一體的商業(yè)模式，打造健康、長壽、富足三個閉環(huán)構(gòu)建的大健康產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系。2009 年獲得中國保監(jiān)會批準(zhǔn)的投資養(yǎng)老社區(qū)試點以來，泰康醫(yī)養(yǎng)業(yè)務(wù)板塊（泰康健投）已形成醫(yī)養(yǎng)康寧樓的五大業(yè)務(wù)體系，覆蓋金融、醫(yī)養(yǎng)、康旅、養(yǎng)老乃至墓地：在 19 個城市布局高品質(zhì)養(yǎng)老社區(qū)泰康之家（圖8）；在 5 個城市布局醫(yī)學(xué)中心，23 個城市設(shè)有?？漆t(yī)院拜博口腔，4 個城市布局康復(fù)醫(yī)院；在 4 個城市布局融合康旅及祭祀的紀(jì)念

31、園（墓園）產(chǎn)品，及高端生命禮儀服務(wù)平臺愛佑匯；中 國 康 養(yǎng) 旅 游 的 發(fā) 展 與 趨 勢21 03第三部分第三部分康康發(fā)發(fā)養(yǎng)養(yǎng)展展旅旅趨趨游游勢研判勢研判新冠肺炎疫情的爆發(fā)促進(jìn)康養(yǎng)旅游朝“大健康”與“大養(yǎng)生”兩大新康養(yǎng)元素縱 向融合的同時，向智慧健康、生活方式等領(lǐng)域橫向延伸。在政策環(huán)境走向多維融 合，健康需求煥新的背景下，康養(yǎng)旅游受眾、元素、產(chǎn)品組合、市場主體逐漸迭 代。而出于康旅行業(yè)可持續(xù)、規(guī)范化發(fā)展的考慮，作為影響行業(yè)發(fā)展的必要環(huán)節(jié)， 金融支持及包括監(jiān)管在內(nèi)的市場缺失元素的進(jìn)一步完善變得尤為重要。23新冠肺炎疫情驅(qū)動康養(yǎng)旅游向“大健康”及“大養(yǎng)生”進(jìn)行融合24 趨勢一趨勢一 以健康中國

32、為核心，跨產(chǎn)業(yè)、泛行業(yè)政策深度融合助力康養(yǎng)旅游發(fā)展25 趨勢二趨勢二 不同年齡層人群對健康的理解，及對康養(yǎng)需求的變化助推康養(yǎng)旅游產(chǎn)品迭代26 趨勢三趨勢三 自然、人文及康養(yǎng)元素植入推動康養(yǎng)旅游產(chǎn)品元素的年輕化及多元化28 趨勢四趨勢四 產(chǎn)品組合漸進(jìn)發(fā)展，市場主體聯(lián)合發(fā)展，供應(yīng)來源多元發(fā)展30 趨勢五趨勢五 金融支持康養(yǎng)旅游可持續(xù)的健康發(fā)展32 趨勢六趨勢六 缺失元素逐漸完善，康養(yǎng)旅游發(fā)展逐步規(guī)范化22戴 德 梁 行 研 究 院 中 國 康 養(yǎng) 旅 游 的 發(fā) 展 與 趨 勢23 以健康服務(wù)業(yè)為核心，通過產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展?jié)M足社會健康需求的全產(chǎn)業(yè)鏈活動，涵蓋藥材種植，醫(yī)藥及裝備制造，醫(yī)療衛(wèi)生、健康管理

33、乃至金融服務(wù)的國民經(jīng)濟(jì)三大產(chǎn)業(yè)。新冠肺炎疫情新冠肺炎疫情驅(qū)動康養(yǎng)旅游驅(qū)動康養(yǎng)旅游向向 “大健康大健康” 及及 “大養(yǎng)生大養(yǎng)生” 進(jìn)行融合進(jìn)行融合全球流行的新冠肺炎疫情，讓健康才是真剛需逐漸被 社交距離；亞健康初老族，讓 80、90 后重新審視工 全年齡層人群接納，“大健康”概念及相關(guān)產(chǎn)業(yè)也在 作與生活的平衡；草藥達(dá)人，健身太極，食物相克等 后疫情期時代得到高度關(guān)注。根據(jù)中國大健康產(chǎn)業(yè) 傳統(tǒng)中醫(yī)養(yǎng)生觀念在 80、90 后中的傳播速度更是遠(yuǎn) 發(fā)展藍(lán)皮書（2018），中國的大健康產(chǎn)業(yè)被界定為： 超想象。以優(yōu)美生態(tài)環(huán)境為基礎(chǔ)，以健康產(chǎn)品制造業(yè)為支撐，大健康獲得廣泛關(guān)注的同時，基于大養(yǎng)生的生活觀念及生活

34、方式轉(zhuǎn)變也獲得前所未有的重視。以治療為主要目的的“康”旅游（即醫(yī)療 + 旅游），及側(cè)重于維持或強化個人的健康元素 “養(yǎng)” 旅游 （即養(yǎng)生 + 旅游） ，縱向與“大健康”與“大養(yǎng)生”相融合的同時，橫向 沿著智慧健康，醫(yī)療護(hù)理、生活方式及休閑養(yǎng)生進(jìn)行新冠肺炎疫情的爆發(fā)讓 80、90 后養(yǎng)生 C 位人延伸?；凇按蠼】?+ 大養(yǎng)生” 相融合的新康養(yǎng)理念群成為“大養(yǎng)生”的最新代表。疫情期間，更加惜命的 80、90 后，早早地戴起口罩，敦促中年人（60、被養(yǎng)生新貴接納，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)開始吸納新客群，并帶動 70 后）勸服老年人（40、50 后），并與周邊人保持康養(yǎng)旅游受眾、方式、元素及產(chǎn)品組合等變化。趨勢一趨

35、勢一以健康中國為核心以健康中國為核心跨產(chǎn)業(yè)、泛行業(yè)政策深度融合助力康養(yǎng)旅游發(fā)跨產(chǎn)業(yè)、泛行業(yè)政策深度融合助力康養(yǎng)旅游發(fā)展展2006-2016 年期間，旅游、鄉(xiāng)村發(fā)展、醫(yī)療及養(yǎng)老政策均在各自軌道上不斷完善， “健康中國”概念 在此期間亦不斷完善并得到充實。2016 年“健康中國 2030”規(guī)劃綱要頒布，“推進(jìn)健康中國建設(shè)，提高人民健康水平”成為國家戰(zhàn) 略成為康養(yǎng)融合的重要政策背景。此后至今，數(shù)年中央 1 號文件均涉及康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展與鄉(xiāng)村振興結(jié)合， 同時，包括國家發(fā)展和改革委員會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、自然資源部、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部、文化和旅游部及涉 及金融、衛(wèi)生健康、社會保障等跨領(lǐng)域部門均出臺扶持政策，助力康養(yǎng)

36、產(chǎn)業(yè)發(fā)展。以健康中國為核心，跨產(chǎn)業(yè)、泛行業(yè)深度融合發(fā)展的政策背景，成為現(xiàn)階段及下一階段支撐康養(yǎng)旅游產(chǎn) 業(yè)發(fā)展的政策基礎(chǔ)。24戴 德 梁 行 研 究 院 中 國 康 養(yǎng) 旅 游 的 發(fā) 展 與 趨 勢25 趨勢二趨勢二不同年齡層人群對健康的理解不同年齡層人群對健康的理解及對康養(yǎng)需求的變化助推康養(yǎng)旅游產(chǎn)品迭及對康養(yǎng)需求的變化助推康養(yǎng)旅游產(chǎn)品迭代代根據(jù)世界衛(wèi)生組織（World Health Organization，WHO）的最新定義，健康不僅指沒有疾病和不虛弱， 也指身體、心理、社會生活三方面達(dá)到的平衡的狀態(tài)。多家調(diào)研及研究機(jī)構(gòu) 的樣本研究顯示，80、90 后對健康的關(guān)注度更高，特別是對身體健康，

37、精神飽滿，膳食均衡及睡眠充足四個領(lǐng)域。而不同年齡層 對與康養(yǎng)的不同需求，亦帶動康養(yǎng)元素的進(jìn)一步豐富（圖 9）。以健康為基準(zhǔn)元素，融合醫(yī)療、養(yǎng)老、 中醫(yī)養(yǎng)生、體育、及互聯(lián)網(wǎng) + 等元素的新康旅產(chǎn)品，成為疫情后滿足不同年齡層康養(yǎng)需求的新探索。注 重自身健康問題的客群日漸年輕，需求日益多樣化，疫情中對社交距離的強調(diào)，令康旅新貴們對復(fù)合醫(yī) 療、技術(shù)乃至中醫(yī)藥特色的小眾、避世旅游產(chǎn)品更為青睞。圖圖 9 不同年代人群對康養(yǎng)需求的變化及概念延伸不同年代人群對康養(yǎng)需求的變化及概念延伸00 后后90 后后80 后后健身休閑身體鍛煉、身體鍛煉、健康檢查、健康篩查、放松身心慢病管理、70 后后身體鍛煉、 健康監(jiān)測、

38、慢病管理、 疾病防控、養(yǎng)生休閑、康養(yǎng)旅居養(yǎng)生休閑60 后后身心健康、 指標(biāo)監(jiān)測、慢病管理、 疾病防控、應(yīng)急機(jī)制、 專業(yè)照護(hù)、醫(yī)療介入、養(yǎng)生休閑+ 醫(yī)療醫(yī)療+ 養(yǎng)老養(yǎng)老+ 中醫(yī)養(yǎng)生中醫(yī)養(yǎng)生健康檢查、?？漆t(yī)療、醫(yī)美及介 通過將健康醫(yī)療資源植入養(yǎng)老機(jī) 挖掘區(qū)域民族中藥材、特色中 入式醫(yī)療元素將更為普及。依據(jù) 構(gòu)，實現(xiàn)醫(yī)療機(jī)構(gòu)醫(yī)療功能與養(yǎng) 醫(yī)療法、地?zé)釡厝?、礦物資源等 健康情況定制旅游，包含醫(yī)療元 老機(jī)構(gòu)床位資源及康復(fù)功能優(yōu)勢 傳統(tǒng)中醫(yī)學(xué)領(lǐng)域元素素的旅游將獲得發(fā)展互補，醫(yī)養(yǎng)融合發(fā)展+ 體育體育+ 互聯(lián)網(wǎng)互聯(lián)網(wǎng) +體育健身促進(jìn)身體健康，伴隨著消費升級與都市利用互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療、 健康大數(shù)據(jù)、 智能制造等新技術(shù)

39、、 生活下健康意識的提高，以休閑運動為主題的體新應(yīng)用促進(jìn)健康服務(wù)智能化、人性化育健康產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展18-65 歲的成年人的調(diào)研結(jié)果顯示，飲食、生活習(xí)慣、環(huán)境依然是成年人最擔(dān)心會影響其健康狀態(tài)的三大因素，而睡眠、免疫力及腸胃則是三大健康困擾。 由此演化出逃離炎夏、 寒冬的季節(jié)性康旅，以換氣洗肺為目的的空氣型康旅；及在原有的養(yǎng)新客群在康養(yǎng)需求及生活方式上的不同，也將改老、養(yǎng)生及養(yǎng)療的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步演化出養(yǎng)顏及 變康養(yǎng)旅游的發(fā)力點。益普索（Ipsos） 在中養(yǎng)心的新康旅產(chǎn)品。國成人健康管理白皮書 2019中，對 2132 例在疫情影響下，具有“健康 +”元素的旅游產(chǎn)品，以及強調(diào)社交距離感的旅游， 包括

40、空間上的避世、時間上的錯峰出行、 規(guī)模上的小包團(tuán)及定制游等，都成為選擇旅游產(chǎn)品的重要參考因素。而從結(jié)果出發(fā)， 真實可信的功效顯然也是重要的考量指標(biāo)。趨勢三趨勢三自然、人文及康養(yǎng)元素植入自然、人文及康養(yǎng)元素植入推動康養(yǎng)旅游產(chǎn)品元素的年輕化及多元化推動康養(yǎng)旅游產(chǎn)品元素的年輕化及多元化過去十幾年間，自然資源型的康養(yǎng)旅游發(fā)展程度更高，但在身心健康獲得同樣重視的當(dāng)下，如何把握新 客群及其需求，結(jié)合文化軟實力及醫(yī)療保健元素成為下一階段康養(yǎng)旅游重點發(fā)掘并培育的賣點：依托優(yōu)質(zhì)自然資源依托優(yōu)質(zhì)自然資源特色文化資源驅(qū)動特色文化資源驅(qū)動康療保健植入康療保健植入此類資源具有一定的康養(yǎng)價針對精神或者心靈層面的提導(dǎo)入康復(fù)

41、理療、中醫(yī)保健、慢 值，如山川、湖海、地?zé)峒吧?，如宗教、民俗、傳統(tǒng)技病治療、醫(yī)療美容甚至生產(chǎn)生 鄉(xiāng)村等藝等育等現(xiàn)代醫(yī)療內(nèi)容26戴 德 梁 行 研 究 院 Zulal 將成為齊瓦頌旗下最大的康養(yǎng)目的地，中東首個沉浸式康養(yǎng)度假村，及全球首個阿拉伯醫(yī)學(xué)中心。其利用卡塔爾當(dāng)?shù)氐陌⒗t(yī)療理念及技術(shù)，在沙漠地帶打造的新康旅目的地，再次印證了我們對“文化軟實力及醫(yī)療保健元素成為下一階段康養(yǎng)旅游重點發(fā)掘并培育的賣點”趨勢的預(yù)判。中 國 康 養(yǎng) 旅 游 的 發(fā) 展 與 趨 勢27 案例卡案例卡 03泰國齊瓦頌度假村泰國齊瓦頌度假村不同于傳統(tǒng)的度假村，齊瓦頌最低的 3 晚療程均始于第 1 天的康養(yǎng)顧問?？叼B(yǎng)顧問

42、將對入住度假村的游客進(jìn)行健康復(fù)查，并針對健康問題及所期待獲得的健康需求，提供康養(yǎng)療程及服務(wù)建議，形成今后 2 天，甚至更長天數(shù)的康養(yǎng)旅游計劃。此后便是依照既定的計劃，在齊瓦頌宛若人間天堂般的度假村里享受身心靈的平衡，并接受專業(yè)團(tuán)隊對健康情況的再分析、再評估后的再調(diào)整，及延續(xù)。1995 年年正式對外營業(yè)，彼時的齊瓦頌為華欣海濱的一個水 療中心（SITE 康養(yǎng)旅游度假區(qū)），與對岸的芭提 雅不同，華欣的自然資源不算優(yōu)秀，但其寧靜優(yōu)美， 更醇厚的泰國及佛教文化痕跡，及舉世聞名的水療 產(chǎn)品，吸引了不少歐洲游客；1999 年年實現(xiàn)盈利后， 齊瓦頌開始重視 “身心靈” 的三者平衡， 基于東西方健康哲學(xué)，運用

43、東西方康養(yǎng)技術(shù)，基于 水療向瑜伽、康體延伸。從水療中心，向亞洲第一 個目的地型水療度假村（PARK 康養(yǎng)旅游產(chǎn)業(yè)園） 轉(zhuǎn)變；2004 年后年后齊瓦頌進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展，發(fā)展至今，齊瓦頌度假村仍 保持著驚人的理療房 / 客房比（70:54）及最全的療程目錄（可提供 11 大系列，超 115 項康養(yǎng)服務(wù)），齊瓦頌的成功，將在 2020 年得到延 具備自有品牌及學(xué)院，提供最低 3 晚，最長 28 晚的續(xù)及發(fā)展。齊瓦頌負(fù)責(zé)管理位于卡塔周期性康養(yǎng)套餐產(chǎn)品的世界頂級康養(yǎng)度假村。爾的祖拉康養(yǎng)度假村（Zulal WellnessResort, Qatar） 已經(jīng)開始動工， 落成后，齊瓦頌度假村（Chiva-Som

44、Resort）位于泰國華欣， 齊瓦頌在泰語中的意思為“生命的避風(fēng)港”。趨勢四趨勢四產(chǎn)品組合漸進(jìn)發(fā)展產(chǎn)品組合漸進(jìn)發(fā)展多主體聯(lián)合、多元化供應(yīng)漸成趨勢多主體聯(lián)合、多元化供應(yīng)漸成趨勢政策夯實、客群泛化、需求迭代、元素年輕化及從現(xiàn)階段的康旅發(fā)展來看， 無論金融機(jī)構(gòu)， 運營 （服 多元化將驅(qū)動康養(yǎng)旅游投資方在選擇產(chǎn)品組合時，務(wù)）機(jī)構(gòu)，或房地產(chǎn)企業(yè)所發(fā)展的康旅產(chǎn)品的主 能逐漸實現(xiàn)由滿足短期、周期性度假需求的單體盈利來源可以歸納為管理費，租金，及銷售收入。 度假區(qū)，向上下游聚集形成產(chǎn)業(yè)閉環(huán)，且具有一前二者多通過輕資產(chǎn)，或管理輸出獲得項目供應(yīng)； 定旅游條件的園區(qū)， 進(jìn)一步向多重相關(guān)產(chǎn)業(yè)聚集，銷售型產(chǎn)品對發(fā)展商的

45、終合實力，及獲得高品質(zhì) 并與旅游產(chǎn)業(yè)融合形成特色小鎮(zhèn)，直至擴(kuò)大到大且低成本用地 （或其他載體供應(yīng)） 的能力要求更高。 規(guī)模的產(chǎn)城融合型旅游城的演變。一價全包模式結(jié)合新的產(chǎn)品組合來看， 土地一級開發(fā)， 鄉(xiāng)村振興， 的推廣，將進(jìn)一步帶動純租金收入或純銷售收入產(chǎn)城融合都有可能成為的康旅城市（C）、康旅小 占比的持續(xù)下降。 伴隨著康養(yǎng)旅游概念的豐富化，鎮(zhèn)（T）相對低價的供應(yīng)來源。規(guī)模的擴(kuò)大化，產(chǎn)品組合的復(fù)雜化，盈利來源的 復(fù)合化，單一市場主體參與投資、建設(shè)、運營的 康養(yǎng)旅游產(chǎn)品或被 “術(shù)業(yè)有專攻” 的聯(lián)合體所取代。28戴 德 梁 行 研 究 院 產(chǎn)品組合的漸進(jìn)演變，在富春控股的案例中，體現(xiàn)在伴隨著概念

46、的演變，產(chǎn)業(yè)的豐富， 由單體的康養(yǎng)旅游度假村 （S） ，向康養(yǎng)旅游小鎮(zhèn)（T），并向康養(yǎng)旅游城 （C） 演變。 客群也從短期旅游的散客，轉(zhuǎn)變?yōu)樽非笊钇焚|(zhì)，認(rèn)可康養(yǎng)理念的會員（或業(yè)主）。伴隨著逗留時間，從停留向居住延長，收入也由單純的度假性收入（如房費、餐飲及活動費）向會員費， 乃至房產(chǎn)收入演變。 產(chǎn)業(yè)多元化，產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合，產(chǎn)城融合，及多元主體聯(lián)合發(fā)展，在富春控股的康旅實踐之中頗具代表性。中 國 康 養(yǎng) 旅 游 的 發(fā) 展 與 趨 勢29 案例卡案例卡 04富春山居富春山居富春控股收購富春山居并打造康養(yǎng)旅游小鎮(zhèn)富春控股收購富春山居并打造康養(yǎng)旅游小鎮(zhèn)并以富春山居原有的基調(diào)及康養(yǎng)元素， 計劃向北開拓

47、， 打造集生態(tài)宜養(yǎng)、科學(xué)醫(yī)養(yǎng)、運動康養(yǎng)、文化閑養(yǎng)的 國際一流康養(yǎng)旅游小鎮(zhèn)富春山居康養(yǎng)小鎮(zhèn)。整合全鏈條健康管理資源整合全鏈條健康管理資源協(xié)同浙江中醫(yī)藥大學(xué)（科研院校）、臺灣天成醫(yī)療集團(tuán)（運營機(jī)構(gòu)），推出公望仁雅私享健康管理平臺品牌，作為其 3+1 產(chǎn)業(yè)之“康旅”的重要成員。借助頂尖設(shè)備及全學(xué)科專家，提供體檢、診斷、中醫(yī)養(yǎng)生、 細(xì)胞療養(yǎng)、 康養(yǎng)旅游 （臺灣） 的全鏈條健康管理。建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，推進(jìn)產(chǎn)城融合建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，推進(jìn)產(chǎn)城融合富春控股與浙江大學(xué)達(dá)成戰(zhàn)略合作關(guān)系，富春智能康復(fù)產(chǎn)業(yè)園落戶杭州余杭。 “康復(fù)醫(yī)療”及“康復(fù)產(chǎn)業(yè)”為兩大核心定位，以高標(biāo)準(zhǔn)打造“醫(yī)、養(yǎng)、教、產(chǎn)、研、學(xué)”為一體的康復(fù)全產(chǎn)業(yè)鏈綠

48、色生態(tài)產(chǎn)業(yè)園，并致力于將該產(chǎn)業(yè)園建成為杭州大運河文化保護(hù)帶的標(biāo)志性項目，成為國內(nèi)乃至國際標(biāo)桿性康復(fù)產(chǎn)業(yè)資源集聚平臺，最終達(dá)成產(chǎn)城融合，驅(qū)動區(qū)域發(fā)展的目的。富春山居位于黃公望晚年結(jié)盧隱居之地杭州市富 陽區(qū)富春江畔。由榮成紙業(yè)及寶隆國際投資興建，于 2004 年開業(yè)。最早的富春山居最早的富春山居定位康養(yǎng)旅游度假村產(chǎn)品。追溯歷史畫作，融文化 于生活，由意境出發(fā)，得天獨厚的自然環(huán)境，加上 崇煥身心健康成為產(chǎn)品的核心賣點。 通過景觀泳池、 SPA、運動（太極及瑜伽）、乃至亞洲唯一的丘陵 茶園高爾夫作為康養(yǎng)元素， 并探索自身所處地區(qū) 富陽的長壽因素（包括自然環(huán)境、動植物因素、生 活方式等）發(fā)布健康白皮書，

49、為下一階段形成康旅 度假小鎮(zhèn)打好基礎(chǔ)。趨勢五趨勢五金融支持，保障康養(yǎng)旅游可持續(xù)發(fā)金融支持，保障康養(yǎng)旅游可持續(xù)發(fā)展展自有資金，及常規(guī)性銀行貸款仍為各類企業(yè)發(fā)展非常值得注意的是，醫(yī)療健康類的 REITs 產(chǎn)品的周 康旅的主要資金來源。根據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會金期越長，收益率越高。這與旅游行業(yè)周期長的屬性 融分會與戴德聯(lián)行聯(lián)發(fā)發(fā)布的亞洲房地產(chǎn)投資相吻合，更與康養(yǎng)旅游逗留時間長的特征契合。 信托基金 REITs 研究報告 2019（下稱“REITs截止 2019 年末，中國大陸未有康養(yǎng)旅游相關(guān)的 報告”），截止 2019 年末，亞洲市場上共有 178REITs 產(chǎn)品 發(fā)行。旅游行業(yè)普遍存在投資大，資 支

50、REITs，其中與康旅相關(guān)的酒店、公寓及醫(yī)療健金回收周期長，融資難等問題迫切需要新融資渠 康分別為 16 支 （9%）、 8 支 （4%）及 5 支 （3%），道的開拓及新融資平臺的設(shè)立。其中公寓及醫(yī)療健康類僅在新加坡及日本兩國有 所分布（相關(guān)杠桿率、分派收益率及年化綜合收 益率請參閱表 2）。30戴 德 梁 行 研 究 院 杠桿率杠桿率平均分派收益率平均分派收益率綜合年化收益率綜合年化收益率新加坡日本新加坡日本1 年 3 年 5 年 10 年綜合綜合35%44%6.30%4.10%29.40%13.20%11.50%12.70%酒店酒店34%41%6.60%5.10%15.70%9.40%5.80%-公寓公寓33%51%5.60%4.20%30.50%11.50%8.90%16.70%醫(yī)療健康醫(yī)療健康36%47%6.50%4.30%26.00%12.70%12.50%18.40%表表 2 C. 類 REITs 模式?？叼B(yǎng)旅游相關(guān)概念資產(chǎn)證券化產(chǎn)品杠桿率、分派收益率及年化綜合收益康養(yǎng)旅游相關(guān)概念資產(chǎn)證券化產(chǎn)品杠桿率、分派收益率及年化綜合收益率率數(shù)據(jù)來源：Bloomberg，亞太房地產(chǎn)協(xié)會，戴德梁行目前國內(nèi)旅游企業(yè)開展資產(chǎn)證券化嘗試共有 3 種：