經(jīng)典-房地產(chǎn)代理公司運作模式

1、銷售總額：2億；  周期：兩年；  傭金：16%； 傭金總收入320萬元。  核心團隊及相關收益：  一、項目經(jīng)理一名，底薪4500元/月，提成萬分之四；  二、營銷策劃總監(jiān)一名，底薪4000元/月；提成萬分之三；  三、策劃經(jīng)理一名，底薪3500元/月；提成萬分之二；  四、銷售經(jīng)理一名，底薪2500元/月；提成萬分之四；  五、平面設計經(jīng)理一名，底薪3000元/月；提成萬分之二；  六、平面設計師一名，底薪2500元/月；提成萬分之一；  七、策劃師兩名，底薪2

2、500元/月；提成萬分之一；  八、銷售員8名，底薪1000元/月，提成千分之一點八。  項目組工資及提成支出：  一、項目經(jīng)理：工資為4500元*24個月=108000，提成為2億*萬分之四=80000；  二、營銷策劃總監(jiān)：工資為4000元*24個月=96000，提成為2億*萬分之三=60000；  三、策劃經(jīng)理：工資為3500元*24個月=84000，提成為2億*萬分之二=40000；  四、銷售經(jīng)理：工資為2500元*24個月=60000，提成為2億*萬分之四=80000；  五、平面設計經(jīng)理：3000元*24個月=

3、72000，提成為2億*萬分之二=40000；  六、平面設計師：2500元*24個月=60000，提成為2億*萬分之一=20000；  七、策劃師：（2500元*24個月）*2=120000，提成為2億*萬分之一*2=40000；  八、銷售員：（1000元*8）*24=192000，提成為2億*千分之一點八=360000。  工資總支出792000+提成總支出720000=1512000元。  項目組日常開支支出：  一、房屋租金：1800元*24個月=43200；  二、電水煤氣費等：1000元*24個月=24000；

4、  三、伙食費：（8元*30天*24個月）*16個人=92160。  日?？傞_支為159360元。  其它費用：  總部支持、資源整合（業(yè)務經(jīng)費）等不可預見費用5000元*24個月=120000元。  項目組設備：  一、電腦6臺*3500元=21000；  二、掃描儀一臺1000元；  三、打印機2000元；  四、 機2000元；  五、數(shù)碼相機2000元；  六、移動硬盤600元；  七、辦公耗材辦公桌等2000元；  八、投影儀10000元。  項

5、目組設備支出為41600  稅費支出：  3200000元*百分之七=224000元  項目運作總成本為2056960元。  項目利潤為3200000-2056960=1143040元。  利潤分配：公司70%=800128元；  項目組分配30%=240038。  一、項目經(jīng)理25%=60010元；  二、營銷策劃總監(jiān)20%=48008元；  三、策劃經(jīng)理125%=30005元；  四、銷售經(jīng)理10%=24000元；  五、平面設計經(jīng)理125%=30005元；  六、策劃師

6、5%*2=24000元；  七、平面設計師10%=24000元。  說明:  一、項目操作過程中盡量控制成本,以增加項目利潤；  二、項目組相當于分支機構，運作項目的同時兼顧當?shù)氐氖袌鲩_拓，尋找機會；  三、用五年的時間運作至少可運作五個相等收益的項目。 【豪利花園】12月營銷推廣計劃一、銷售目標1、具體目標：40套單位2、完成時間：12月29日公開發(fā)售，2008年1月31日前完成二、推貨計劃1、所推單位：雅云閣（1）、雅云閣（2）、翠云閣余貨2、對外推貨口徑：推出全新一期雅云閣（2）單位三、具體工作安排1、現(xiàn)場廣告包裝：1) 售樓部

7、外部：Ø 外部布置明確的指示系統(tǒng)，增加刀旗、樹木包金布裝飾等，營造熱烈的銷售氛圍。Ø 可用升氣球拉起大型條幅，增加宣傳效果和銷售氣氛Ø 建議安排好自駕車客的停車問題，一旦進入熱銷期售樓部外的停車位將會非常擁擠2) 售樓部外部：Ø 內部分區(qū)雜亂，建議劃分區(qū)域管理：接待區(qū)、模型展覽區(qū)、洽談區(qū)（普通洽談區(qū)、VIP洽談區(qū)）、清潔區(qū)等。Ø 多布置綠化，點綴顏色鮮艷的花草，美觀、舒服、溫馨；Ø 增加暖色調燈飾、藝術掛畫等，播放襯底音樂；營造一個明朗、和諧的環(huán)境。Ø 售樓部模型往門口移動，方便客戶看樓。3) 銷售通道：對現(xiàn)在客戶看樓通道進

8、行全的廣告包裝，同時增加綠化的營造。4) 樓體廣告（建議位置：翠云閣、瑞云閣樓體）5) 樓盤內部、外圍廣告位：將樓盤現(xiàn)場圍墻廣告、刀旗、指示牌，以及外圍所有的戶外廣告、車站廣告等，更換新的宣傳畫面。6) 板房氛圍的營造：建議對翠云閣四個板房進行銷售氣氛的營造，如增設音樂、燈光、綠化、花卉等備注：整體廣告時間安排表內容大項小項開始時間完成時間制作完成時間廣告類定位項目定位語12月5日12月8日案名建議、項目LOGO設計12月5日12月8日宣傳文稿第一款單張12月5日12月14日12月18日認購資料（戶型圖）12月5日12月14日12月18日認購資料（認購須知、裝修標準等）12月5日12月14日1

9、2月18日報紙廣告12月10日12月19日巡展物料帳篷/玻璃屋12月5日12月7日12月14日傘12月5日12月7日12月14日內容大項小項開始時間完成時間制作完成時間包裝類外圍圍墻廣告12月10日12月17日12月21日戶外廣告12月10日12月17日12月21日公交車身、車站12月10日12月17日12月21日刀旗12月10日12月17日12月21日指示牌12月10日12月17日12月21日樓體廣告12月10日12月17日12月21日售樓部展板12月10日12月17日12月21日宣傳掛畫12月10日12月17日12月21日吊旗12月10日12月17日12月21日防撞條12月10日12月17

10、日12月21日溫馨提示牌12月10日12月17日12月21日大堂包裝12月10日12月17日12月21日走廊通道12月10日12月17日12月21日現(xiàn)場氣氛包裝(燈、綠化）12月10日12月17日12月21日板房溫馨提示牌12月7日12月15日12月19日防撞條12月7日12月15日12月19日臨時門牌12月7日12月15日12月19日裝修標準告示12月7日12月15日12月19日戶型及裝修示意圖12月7日12月15日12月19日2、增設新板房：為促進項目第二批貨量的推售，以及推動項目價格的上漲，建議將瑞云閣B棟單位、祥云閣A棟單位（A棟單位位于祥云閣、皓云閣之間，利于兩棟單位的銷售），各自其

11、中一層單位設置為板房。3、工作人員形象提升：Ø 更換保安、清潔人員的工作服，統(tǒng)一各自崗位制服、穿衣標準。Ø 對工作人員進行嚴格、系統(tǒng)的儀容、儀態(tài)服務培訓，為客戶提供高質量的服務。Ø 培訓時間：12月中旬4、宣傳策略明細1) 線上媒體投放A、電視媒體：發(fā)布時間：12月17日-12月31日發(fā)布頻道：翡翠臺、本港臺、南方衛(wèi)視宣傳內容：項目形象、公開發(fā)售信息B、報紙廣告：發(fā)布時間：12月21日、12月28日發(fā)布頻道：考慮到花都本地報紙的可讀性不高，覆蓋范圍狹窄，而且我項目下一階 段的目標客戶覆蓋廣州客戶，所以建議選擇廣州日報。宣傳內容：項目賣點、公開發(fā)售信息2) 線下宣傳

12、工作A、 普通短信群發(fā)：Ø 發(fā)布時間：12月份逢周四、五發(fā)布Ø 發(fā)布對象：項目近期到訪客戶，一、二期業(yè)主，我司積累的白云區(qū)客戶；必要時由短信公司提供客戶資料有選擇性的發(fā)布。Ø 發(fā)布內容：根據(jù)樓盤最新動態(tài)不斷變換主題。B、小區(qū)短信群發(fā)：Ø 發(fā)布形式：客戶若去到我司選定的某一小區(qū)，即可收到本項目的宣傳短信。Ø 發(fā)布時間：12月10日后Ø 建議小區(qū)：競爭對手小區(qū)，如朗悅君廷、云鋒花園等。C、媒體軟文發(fā)布Ø 發(fā)布時間：12月15日、12月22日、12月28日、12月29日Ø 發(fā)布媒體：廣日、南都、羊晚、新快報、買樓通、搜房

13、網(wǎng)、焦點網(wǎng)、購房者網(wǎng)站等。Ø 發(fā)布內容：樓盤動態(tài)新聞、軟性廣告。D、 網(wǎng)絡信息發(fā)布Ø 發(fā)布時間：12月中旬后，每周四或周五Ø 發(fā)布網(wǎng)站：搜房網(wǎng)、焦點網(wǎng)、購房者網(wǎng)、房博士等網(wǎng)站。Ø 發(fā)布內容：樓盤動態(tài)新聞、圖片。E、團購活動：Ø 活動時間：12月10日開始Ø 推薦單位：機場單位，民航企業(yè)，花都市政府周邊機關單位，如地稅局、檢查院等。F、旺點咨詢點設置：Ø 花都：新華鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心旺點（如：新世紀廣場或大潤發(fā)廣場）Ø 廣州：時代新都會設置咨詢點，并可接送客戶至項目看樓。（建議看樓車一小時一班次，促進項目銷售）G、業(yè)主聯(lián)誼暨圣

14、誕新年活動目的：利用圣誕契機，舉辦業(yè)主聯(lián)誼活動，可加深業(yè)主與發(fā)展商之間的感情聯(lián)絡，增強業(yè)主的歸屬感，同時調動舊業(yè)主介紹新業(yè)主成交的積極性。Ø 時間：12月23日下午Ø 地點：銷售中心Ø 活動內容：發(fā)展商代表致辭，現(xiàn)場魔術、變臉、樂器表演，業(yè)主茶話會，抽獎等。Ø 活動宣傳工作：發(fā)業(yè)主函、帖電梯海報（12月15日前完成）；群發(fā)短信（12月15日、12月20日、12月22日）；銷售人員coldcall（12月18日、12月22日）H、學生具體工作計劃1) 招聘、面試、培訓、實操A. 12月6-7日50人（兼職）面試12月8-9日培訓 B. 12月13-14日5

15、0人（兼職）面試 12月15-16日培訓C. 12月19-20日50人（兼職）面試 12月21日培訓 12月22-23日實操D. 12月26-27日50人（兼職）面試 12月28日培訓 12月29-30日實操E. 培訓 12月8日10：00pm-11：30pm. 新人上崗培訓晗； 12月8日13：00pm-14：00pm. 培訓工作技巧、意識培訓目標與價值培訓張小姐； 12月9日9：30pm-10：30pm. 形象態(tài)度、統(tǒng)一口徑、拉近學生與銷售的距離恒； 12月15日14：00pm-15：30pm. 學生組長培訓晗； 12月15日16：00pm-17：30pm. 學生文化制度、工作技巧與工作意

16、識培訓晗；12月16日17：00pm-18：00pm. 形象態(tài)度、統(tǒng)一口徑，項目優(yōu)勢張小姐； 12月21日17：30pm-19：00pm. 新人上崗培訓晗；12月22日18：30pm-19：00pm. 學生組長培訓張小姐；12月23日18：30pm-19：00pm. 學生組長管理方面培訓恒；12月28日17：30pm-7：00pm. 新人上崗培訓晗；12月29日18：00pm-7：00pm. 學生組長意識培訓恒；12月30日18：00pm-7：00pm. 學生價值培訓張小姐；2) 前期拓展?jié)B透（附表）A. 鑒于本項目客戶的特征、工作職業(yè)和居住地段制定執(zhí)行本計劃；B. 執(zhí)行計劃將以小區(qū)滲透、旺點

17、派單宣傳為主；C. 本滲透、派單計劃執(zhí)行范圍主要在以下區(qū)域路段：Ø 建設北路（南段）：（金城大廈小區(qū)，麥當勞、肯德基及各專賣店附近一帶小區(qū)）Ø 商業(yè)大道（鎮(zhèn)二小、新華中學、秀全中學、鎮(zhèn)郵局、夜間步行街附近小區(qū)）Ø 新華大道（人民醫(yī)院、秀全大道附近一帶小區(qū)）Ø 茶園路（永大新城，駿威小區(qū)、金菊小區(qū)、金鵬小區(qū)、銀菊小區(qū)等周邊小區(qū)）Ø 秀全路版塊（公園前、鎮(zhèn)四小、車輛生活區(qū)、新世界廣州附近小區(qū)）Ø 機場板塊（機場生活區(qū)小區(qū)、遠景路中高檔小區(qū)、民航酒店賓館）Ø 天河北板塊（龍口東小區(qū)、龍口西小區(qū)及旺點派單）Ø 三元里板塊（

18、汽配市場、化妝品市場、服裝市場、鞋業(yè)市場、皮具市場、鐘表城）12月份前期學生拓展?jié)B透一覽表第一階段工作內容日期工作地點目標單張學生人數(shù)滲透12月18日金城大廈小區(qū)及周邊配套、建設北路麥當勞、肯德基派單20個電訪-5個到訪3000612月19日商業(yè)大道新華中學、秀全中學附近小區(qū)及周邊配套、金城大廈、麥當勞、肯德基派單20個電訪-5個到訪3000612月20日鎮(zhèn)二小、鎮(zhèn)郵局、夜間步行街附近小區(qū)三元里小區(qū)及周邊配套、金城大廈、麥當勞、肯德基派單20個電訪-5個到訪3000612月21日人民醫(yī)院、秀全大道附近一帶小區(qū)及周邊配套、永大新城，駿威小區(qū)附近一帶派單20個電訪-5個到訪30006外展拉客12月

19、22日拉客派單（見附表）20個電訪-105003012月23日20個電訪-1050030合計120個電訪-20個到訪3300084第二階段工作內容日期工作地點目標單張學生人數(shù)滲透12月25日機場生活區(qū)小區(qū)及周邊配套/火車站服裝市場、皮具市場派單20個電訪-5個到訪3000612月26日遠景路小區(qū)及周邊配套/火車站服裝、皮具市場派單20個電訪-5個到訪3000612月27日三元里汽配城、周邊私企檔主派單20個電訪-5個到訪3000612月28日龍口東小區(qū)/及周邊旺點派單20個電訪-5個到訪30006外展拉客12月29日拉客派單（見附表）20個電訪-105003012月30日20個電訪-1050030合計120個電訪-20個到訪33000843) 拉客點（附表）工作內容外展點目標（臺天)單張數(shù)量學生人數(shù)車輛旺點新世界廣場25300061大潤發(fā)廣場20200051金城廣場10200051東華酒