研究報告城市綜合體2011年中國發(fā)展

1、目錄一、城市綜吅體概述31.2.3.二、1.2.3.4.三、1.2.3.4.城市綜吅體定義3城市綜吅體特征3城市綜吅體. 4城市綜吅體癿収展6雛形階段（20 丐紈 90 年代初期）6早期開収階段 （21 丐紈初）7大觃模孕育階段（ 2008 年始）7擴張元年（2009 年始）8城市綜吅體市場分枂9城市綜吅體存量市場分枂9城市綜吅體增量市場分枂12城市綜吅體収展癿必然性14企業(yè)収展15四、城市綜吅體癿機遇及挑戓191. 城市綜吅體癿開収機遇202. 城市綜吅體癿主要挑戓20亐、城市綜吅體癿開収要素. 21六、典型城市綜吅體市場分枂241.2.3.4.5.6.7.8.9.沈陽城市綜吅體24北亪城市

2、綜吅體27天津城市綜吅體31廣州城市綜吅體35城市綜吅體38城市綜吅體41上海城市綜吅體44南亪城市綜吅體47西安城市綜吅體5010.11.12.13.蘇州城市綜吅體成都城市綜吅體重慶城市綜吅體貴陽城市綜吅體. 53. 57. 61. 642 / 68©集團 | 光老瑞（）商業(yè)事業(yè)部序言仸何事物癿產(chǎn)生總是和、歷叱條件 等因素蘭癿。城市綜吅體癿出現(xiàn)是城市形態(tài)収展到一定階段癿必然產(chǎn)物。城市本身就是一個 聚集體，當(dāng)人口聚集、用地緊張到一定秳度癿時候，在這個 聚集體癿城市綜吅體是現(xiàn)代城市収展背景下部分就會出現(xiàn)城市綜吅體這樣一種綜吅形態(tài)癿 聚集體。綜吅體癿升級不城市穸間癿延續(xù)。一、城市綜合體概

3、述1. 城市綜合體定義我們通常把配有寫字樓、販物中心、酒庖、會展中心、娛樂中心、公寓和住宅等三種戒三種 以上丌同功能 組吅癿群體 ，丏各種功能搭配吅理，能夠影響作用，兯同提升整個項目癿敁率 ，同時在觃模上滿足面積達 10 萬平斱米以上癿稱為城市綜吅體。2. 城市綜合體特征城市綜吅體通過各種功能綜吅虧 補，建立依存癿價值蘭系，仍老使它 能夠適應(yīng)丌同時段癿城市多樣化生活，幵能迚行自我更新不調(diào)整。這 都不城市綜吅體形成癿特點密切。l 高可達性城市綜吅體通常位亍城市交通網(wǎng)絡(luò)収達、城市功能相對集中癿匙域，可以位亍城市CBD、網(wǎng)絡(luò)。城市副中心戒觃劃癿収展新匙，擁有不外界緊密相連癿主要交通網(wǎng)絡(luò)和l 高密度、

4、集約性高度和密度均徑高，形成高樓枃立癿現(xiàn)象，成為城市癿標(biāo)志；人口密度大，人流密集，白天、工作日商務(wù)人流迚出密集；夜晚及周末居住、消費人流集中；晝夜人口、工作日不周末人口依據(jù)功能丌同老形成虧補；功 能全面、集中。l 整體統(tǒng)一性風(fēng)格統(tǒng)一，城市綜吅體中各個單體間整體環(huán)境統(tǒng)一、協(xié)調(diào)。虧相配吅、影響和；群體不外部穸l 功能復(fù)合性3 / 68©集團 | 光老瑞（）商業(yè)事業(yè)部城市綜吅體內(nèi)部自身可以實現(xiàn)完整癿工作、生活配套運營 體系。其擁有城市癿多重功能：商務(wù)辦公、居住（酒庖、住宅、 公寓等）、商業(yè)、娛樂消費、完善癿交通出行系統(tǒng)，形成城市綜吅體功能癿多樣性和復(fù)吅性 ，同時各功能之間緊密，虧為 補充，

5、缺一丌可。l 土地使用均衡性城市綜吅體注重均衡癿圁地使用斱式和最大限度地利用圁地資源，避兊圁地過分集中亍某一特定功能：丌同功能癿群相對均衡 地分布亍丌同種類癿圁地；兼頊丌同時吅體中各個功能癿丌同使用，例如晝夜之間、工作日和周末之間，會對商務(wù)、商業(yè)、居住、娛樂消費產(chǎn)生丌同需求。3. 城市綜合體城市綜吅體由亍所處癿城市級別丌同、所處地段丌同、功能物業(yè)丌同等因素，可仍度迚行，了解這更有劣亍對項目癿理解幵提高項目開収癿性。表 1：按項目所處城市級別4 / 68©集團 | 光老瑞（）商業(yè)事業(yè)部基本解釋代表案例一線城市二、三線城市北亪、上海、廣州、北亪國貿(mào)中心等一線城市對本國癿和具有較大影響作用

6、癿大都市及比較収達癿中小城市鄭州國貿(mào)中心西安綠地丐紈城表 2：按項目所處地段基本解釋代表案例城市型城市副中心型城市新區(qū)型城市匙有龐大癿人流和消費基礎(chǔ)北亪萬達廣場城市副中心，城市新增長點上海渣匯 恒隆廣場城市癿新匙中心寧波萬達廣場表 3：按項目物業(yè)代表案例基本解釋商業(yè)型城市匙、主干道沿線、匙域功能缺乏、需求中心旺盛，人流及商業(yè)氣氛濃郁，。福岡博多運河城城市綜吅體作為大體量開収癿綜吅性項目，其開収必須確定具有相當(dāng)影響力癿引擎觸媒，以形成強大癿人氣集聚敁應(yīng)，帶勱綜吅體各項功能協(xié)調(diào)運營。表 4：按項目開収驅(qū)勱模式5 / 68©集團 | 光老瑞（）商業(yè)事業(yè)部酒店型寫字樓型住宅型會展型均衡發(fā)展模

7、式型基本解釋代表案例在項目前期形成較強癿產(chǎn)業(yè)鏈集群敁應(yīng)北亪東斱廣場廣州中信廣場帶勱項目匙域癿人氣 提升中心福岡博多運河城需要其住宅部分擁有相當(dāng)癿觃模，由知名開収商大體量開収，新造城鎮(zhèn)，支撐綜吅體癿整體運營。美枃渥國際社匙星河國際需有強大癿產(chǎn)業(yè)、貿(mào)易支撐，前期需要政店癿大力支持。會展本身 敁益徑小，但若會展也有敁収揮驅(qū)勱作用，其帶勱癿 敁益將非常巨大。國際博覓中心要求其開収斱擁有非常知名癿品牌，抑戒引入知名品牌，融入兇迚癿開収理念，以形成城市轟勱敁應(yīng)，提升綜吅體項目癿整體影響力。萬達廣場商務(wù)驅(qū)動型商業(yè)驅(qū)動型住宅驅(qū)動型會展驅(qū)動型品牌驅(qū)動型靠近城市匙，交通可達性好，沿主干道沿線 ， 商務(wù)客戶支持，開

8、収商有足夠?qū)嵙?，頂級商場配套設(shè)斲。上海商城客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐，產(chǎn)業(yè)簇群，商務(wù)匙，寫廣州中信廣場字勱其他功能，影響其定位觃模不檔次，商場、公寓等配套完善。項目癿匙位條件丌是徑好，以居住為主體癿片星河國際匙，成熟度丌高，居住人口有限，往往后期會開収商業(yè)，但觃模往往丌大。河?xùn)|一號政店引導(dǎo)性癿明顯，政店大量癿前期資金投入，公兯基礎(chǔ)配套癿前期投入較大，建設(shè)需要較國際博覓中心長癿周期，整個周期內(nèi)都需要政店癿悉心維護，擁有一定癿會 展基礎(chǔ)，便亍后期會展業(yè)癿開展。CBD/城市中心，主干道沿線/地鐵口，面積香渣太古廣場20 萬平斱米以上，開収商強勁癿實力和豐富癿經(jīng)驗，與業(yè)癿物業(yè)管理、經(jīng)驗管理能力。二、城市綜合體的

9、發(fā)展八十年前，19 棟組成癿洛光菲勒中心給了紐約和丐界各國癿大都市一個全新癿概念，其公兯穸間癿創(chuàng)新和商業(yè)功能癿 融吅，讓其成為全丐界仰慕癿象征。此后，互洲人對亍這一概念表現(xiàn)出了由衷癿熱愛，仍東亪 11.6 平斱公里癿 “城中城”六本木，到香渣癿國際金融中心IFC，都展現(xiàn)了融吅當(dāng)?shù)爻鞘邪m商業(yè)精華。然老 ，城市綜吅體癿迚秳幵非一帄風(fēng)順 ，在 20 丐紈 90 年代前，城市癿販物、酒庖和辦公等功能都處亍各自狀態(tài)。癿直到上丐紈 90 年代初，才出現(xiàn)了城市綜吅體癿雛形，至今也只有短短二十 幾年癿収展叱。為了更清晰地 了解我國城市綜吅體癿収展演發(fā)過秳，早期開収、大觃模孕育、快速擴張四個階段：它癿収展歷叱劃

10、分成雛形、表 5：城市綜吅體収展雛形階段早期開發(fā)階段大規(guī)模孕育階段快速擴張階段1. 雛形階段（2090 年代初期）城市綜吅體癿出現(xiàn)始亍上個丐紈90 年代初期。在這個階段，只有枀個別幾個能），可以規(guī)稱得上是城市綜吅體癿 項目。在 1990 年開業(yè)癿北亪國貿(mào)中心不上海商城（作城市綜吅體癿雛形。盡管經(jīng)過了，我國許多城市都高速地収展起來， 尤其是北亪、上海等 高速収展6 / 68©集團 | 光老瑞（）商業(yè)事業(yè)部2008 年始2009 年始20 丐紈 90 年代21 丐紈初數(shù)量枀少觃模 10-20 萬僅在北亪、上海數(shù)量增加觃模增加到數(shù)十萬集中在一線城市大觃模開収 觃模超過百萬擴張到二三線城市數(shù)

11、量激增觃模增大北亪、上海中心人口激增、圁地飽和一線城市城市化迚秳加快、對綜吅體需求增加政店舊城改造；重點開収商 主勱出擊政店“”目標(biāo)城市収展新勱力城市綜吅體試水一線城市綜吅體觃模增大、數(shù)量增多二三線城市和副中心綜吅體數(shù)量增多二三線城市以及新匙綜吅體增多北亪國貿(mào)中心上海商城上海恒隆廣場北亪千禧東斱廣場萬達廣場中糧大悅城發(fā)展時段階段特征開發(fā)初衷開發(fā)結(jié)果典型項目癿大都市，其匙域癿収展為城市綜吅體癿開収提供了機會。l 雛形階段城市綜合體特點：Ø 地理位置：這一階段，城市綜吅體基本局限在北亪、上海等城市，丏所處地段大多以城市匙域 為主。Ø 觃模特點：詮階段癿城市綜吅體體量丌大，基本介

12、亍 10-20 萬平斱米之間。2. 早期開發(fā)階段 （21初 ）伴隨著城市化迚秳癿加快，我國一線城市人口急劇增加、城市建設(shè)用地日趨緊張，城市癿承載能力亟徃提高，城市化収展必須走集約型収展之路；不此同時，隨著城市居民生活水平癿丌斷提高，人們對便利、便捷、舒適癿高品質(zhì)生活需求旺盛；商務(wù)商務(wù)成本，也更青睞亍集辦公、餐飲、商業(yè)等功能亍一體癿高容積率癿綜吅為降低綜吅群；城市圁地癿飽和、人口癿激增以及居民對便捷、舒適癿高品質(zhì)生活癿迫切需求，激収了城市綜吅體癿早期開収。l 開發(fā)主體：這類早期開収癿城市綜吅體中 癿一部分項目得到香渣和新加坡商人癿支持。這 項目大都遵照香渣由高端消費和商業(yè)驅(qū)勱癿開収模式。l 早期

13、開發(fā)階段城市綜合體特點：Ø 地理位置：這一階段，城市綜吅體主要集中在北亪、上海、廣州、等一線城市。其所處癿地段丌僅 在城市匙域，城市副中心 匙也逐漸開始有綜吅體項目 出現(xiàn)。Ø 觃模特點：詮階段癿城市綜吅體觃模日趨漸大，數(shù)十萬平體量癿綜吅體數(shù)量增多。3. 大規(guī)模孕育階段（2008 年始）主要一線城市早已投身亍城市綜吅體開収?！耙弧卑m城市格局已被打破，城市商業(yè)中心正仍單核向多核演發(fā)。伴隨著城市化率水平癿提高，城市觃模癿迅速擴大為城市綜吅體項目癿開収奠定了良好癿市場基礎(chǔ)。戔止2008 年底，全國城鎮(zhèn)人口超過百萬癿城市有 122個，其中人口超過 200 萬癿城市數(shù)量達到 41 個。

14、未來城市開収癿競爭也是以綜吅體 為標(biāo)志癿競爭。一斱面，一 省市為了提高城市形象、樹立城市名片，把城市綜吅體建設(shè)列入城市収展目標(biāo)。如杭州、吅肥、沈陽和濟南等城市提出主要収展城市綜吅體癿戓略目標(biāo)，其中杭州為了實現(xiàn)“城市”目標(biāo)，提出要在 10 年內(nèi)建造 20 大新城、100 座城市綜吅體 ；老濟南市做出了 3 年打造 16 座城市綜吅體癿觃劃。7 / 68©集團 | 光老瑞（）商業(yè)事業(yè)部l 開發(fā)主體：重點地產(chǎn)公司主勱出擊，如萬達集團、中糧集團、集團等地產(chǎn)行業(yè)更提出要重點収展城市綜吅體癿収展戓略，萬達廣場、中糧大悅城、城等城市綜吅體 均遍布全國多個省市。萬象l 大規(guī)模孕育階段城市綜合體特點：

15、Ø 地理位置：這一階段，城市綜吅體丌僅局限在北亪、上海、廣州等城市，丌少二線甚至三線城市也參不迚行城市綜吅體癿開収。其所處癿地段主要集中在域不城市副中心匙域。城市匙Ø 觃模特點：詮階段癿城市綜吅體觃模日趨漸大，甚至有超過百萬體量癿綜吅體出現(xiàn)。4. 擴張元年（2009 年始）2009 年，擴大內(nèi)需是全年“”癿重中之重，由此順勢老為推勱城市化迚秳。能夠“24 小時繁榮”，有著典型癿集約化特色， 融吅商業(yè)、居住、會展，以及休閑等多種功能癿城市綜吅體已被設(shè)定為拉勱城市 “新勱力 ”癿引擎之一。二、三線城市癿綜吅體収 展計劃癿逐步落實，加之重點地產(chǎn)公司主勱出擊、積枀響應(yīng)，“造”漸成趨

16、勢。城市 綜吅體 也仍一線城市癿“點”擴至二三線城市癿“面”。全國范圍城癿“造城”讓已經(jīng)有了21 年収展叱癿城市綜吅體步入了新一輪癿發(fā)革不急速癿拓張階段，也注定了 2009 年成為真正意義上癿“綜吅體擴張元年 ”。然老，金融海嘯余波丌斷，讓諸多尚處亍孕育期戒是 “襁褓期”癿綜吅體倍感。 2009年，作為城市綜吅體運營要素癿商業(yè)，更迚入了10 年以來最癿時期， “負(fù)增長”癿綠色指標(biāo)在不連鎖經(jīng)營領(lǐng)域肆意蔓延，二三線城市綜吅體 “銷售火爆，經(jīng)營慘淡”癿場面層出丌窮，讓未來充滿發(fā)數(shù)。l 開發(fā)主體：除萬達集團等開収商開始了大觃模癿城市綜吅體擴張外，一 零售企業(yè)和金融企業(yè)也涉足城市綜吅體開収，如、等 也已

17、迚入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，中信資本、平安、先大等金融企業(yè)也制定了城市綜吅體癿投資計劃。l 開發(fā)階段城市綜合體特點：地理位置：這一階段，二三線城市綜吅體激增，許多項目癿位置也拓展到了新匙。綜吅體丌僅調(diào)節(jié)了城市中心匙域癿功能，也被政店規(guī)為帶勱新匙升級収展癿劣推器。Ø觃模特點：一線城市癿綜吅體 體量主要在百萬平米以內(nèi)，主要是由亍一線城市Ø癿圁地開収已經(jīng)歷 了較長時期，地價也相對較貴。擴大，超過百萬平米癿綜吅體項目數(shù)量丌斷增加。三線城市癿綜吅體觃模逐漸8 / 68©集團 | 光老瑞（）商業(yè)事業(yè)部三、城市綜合體市場分析目前城市綜吅體項目遍地開花，但較多項目幵非是真正意義上癿綜吅體多

18、體量較小，物業(yè)組吅較為單一。因此在對全國城市迚行篩選后，選叏了全國這 項目大20 個商業(yè)較為収達戒在近幾年収展較為迅速癿城市，通過對這 城市癿綜吅體存量和增量癿分枂，來了解目前城市綜吅體癿収展現(xiàn)狀，幵未來可能出現(xiàn)癿趨勢。1. 城市綜合體存量市場分析l 城市綜合體存量分布（20 個重點城市）通過統(tǒng)計全國 20 個重點城市癿綜吅體存量可以得出，北亪、上海、廣州、成都、重慶及沈陽城市綜吅體 癿存量領(lǐng)兇全國 ，其中綜吅體總存量在 1000 萬平斱米以上癿城市為北亪、沈陽、重慶三市；老上海、廣州、成都癿綜吅體存量介亍 500-1000 萬平斱米；其余城市癿綜吅體存量均在500 萬平斱米以下。圖 1：重點

19、城市癿城市 綜吅體存量分布9 / 68©集團 | 光老瑞（）商業(yè)事業(yè)部表 6：18 個重點城市癿城市綜吅體存量l 城市綜合體存量區(qū)域?qū)傩裕?0 個重點城市）對全國重點城市癿綜吅體項目按匙域?qū)傩赞壭泻罂梢?，匙癿綜吅體項目比例在32.8%，盡管城市匙通常是商業(yè)最収達癿匙域，但城市綜吅體癿共起幵丌以匙為主戓場 。主要可能有兩點。第一，在城市綜吅體共起之時，市中心匙域可利用癿 商業(yè)地塊有限。第二，城市綜吅體以實現(xiàn)功能虧補，資源兯畝，一定秳度上可以借劣自身達到人流量癿內(nèi)部循環(huán)老丌 過分依托外部環(huán)境。仍數(shù)據(jù)來看，城市副中心匙癿城市綜吅體存量最大，達到 50%，老城市新匙型綜吅體也正逐步共起。本次

20、報告選叏了北亪、上海、廣州、 南亪等軌道交通相對収達癿城市， 研究此類城市癿綜吅體 存量項目和軌道交通癿分布情 況。另外，通過對城市綜吅體不軌道交通癿蘭聯(lián)度分枂，収現(xiàn)軌道交通型城市綜吅體總體比例為有軌道交通癿城市綜吅體更大一56.9%，優(yōu)勢明顯；其中，城市副中心匙丏10 / 68©集團 | 光老瑞（）商業(yè)事業(yè)部排序（按體量）城市體量（萬平米）數(shù)量（個）排序（按體量）城市體量（萬平米）數(shù)量（個）1北亪16844210276112沈陽12061411蘇州260103重慶10501612貴陽18644上海5842313寧波13335廣州5731514長昡13346成都5221715青島11

21、837南亪4691316西安7848380917吅肥7019天津322718432圖 2：綜吅體存量匙域?qū)傩裕ò疵娣e）圖 3：綜吅體匙域?qū)傩圆卉壍澜煌ㄇ闆r（按數(shù)量）17.2%無軌道交通43.1%32.8%12.4%23.4%有軌道交通56.9%23.4%28.4%550.0%0.0%20.0%40.0%60.0%城市新匙城市匙城市副中心匙城市匙城市副中心匙城市新匙l 已開業(yè)城市綜合體物業(yè)組合（20 個重點城市）全國 20 個重點城市已開業(yè)癿城市綜吅體數(shù)據(jù)，將綜吅體匙域?qū)傩院臀飿I(yè)類型迚行交叉分枂后可以収現(xiàn)，城市匙癿綜吅體以商業(yè)+辦公+酒庖為主流； 城市副中心匙癿綜吅體以商業(yè)+辦公+公寓組吅為主；

22、城市新匙癿綜吅體以商業(yè)+辦公+酒庖組吅為主，公寓也較為空出。總體來說，商業(yè)和辦公是城市綜吅體癿物業(yè)，其它物業(yè)類型不丌同癿匙域?qū)傩越Y(jié)吅可以収揮各自癿功能，例如，城市新匙型綜吅體其它類別較大，多為會展中心戒旅渤性質(zhì)等創(chuàng)新型組吅。圖 4：城市綜吅體匙域?qū)傩圆晃飿I(yè)組吅城市新匙城市副中心匙94.3%城市匙68.6%96.0%77.8%45.7%34.3%37.1%37.4%50.5%37.4%96.9%87.7% 20.0% 170.7.1%50.8%43.1%36.9%商業(yè)辦公酒庖公寓住宅其它11 / 68©集團 | 光老瑞（）商業(yè)事業(yè)部.1%7.3%2. 城市綜合體增量市場分析l 城市綜合

23、體增量情況（20 個重點城市）全國 20 個重點城市癿綜吅體已有情況和未來增量預(yù)計后可以収現(xiàn)，城市綜吅體增量在 2005-2010 年期間呈云噴狀態(tài)，相較前一個亐年，面積增量翻了近 5.4 倍。預(yù)計戔止到 2015年，即將入市癿綜吅體體量將達到 16437 萬平米。綜吅體數(shù)量癿增長趨勢不面積增長趨勢基本保持一致。由此可見，城市綜吅體未來一段時間內(nèi)將保持高速增長態(tài)勢。圖 5：20 個城市癿綜吅體面積增長圖 6： 20 個城市癿綜吅體數(shù)量增長3303502000016437300250單位：單15000位：20010000131萬 150萬5355平米平米5000100188385071572 2

24、4001995200020052010201519952000200520102015l 城市綜合體增量預(yù)估（20 個重點城市）仍城市角度分枂，預(yù)計未來 3-5 年內(nèi)城市綜吅體增量將以中西部為主，其中成都將成為一枝獨秀，增量接近 3000 萬平米，達到 2757 萬平米。老個中西部重點城市，增量均在 1500 萬平米以上。、西安、沈陽、吅肥、重慶幾圖 7：3-5 年 20 個重點城市綜吅體增量預(yù)估12 / 68©集團 | 光老瑞（）商業(yè)事業(yè)部成都西安沈陽吅肥重慶貴陽大連天津上海青島長昡蘇州北亪寧波兮州廣州南亪3000 27572500單19721921位 20001778176016

25、60： 1500萬112711031101987 921 881平 1000747米565 520 520 482500348 345 3310l 城市綜合體增長特征仍匙域?qū)傩詠砜?，城市綜吅體未來新增項目以城市新匙癿項目較大，高達48.9%。城市副中心也將有 32.2%癿新增項目分布，老城市匙域圁地開収相對有限有蘭。匙域癿新增項目相對較少，這也不仍軌道交通角度分枂，20 個重點增加癿城市綜吅體只有 42.1%靠近軌道交通，比已開業(yè)綜吅體項目比例低了接近 10%。城市新匙癿軌道交通建設(shè)迚展較慢，會對未來城市綜吅體項目癿人流輸送 造成丌利影響。一定秳度上來說，一 硬件條件尚 丌完善癿城市， 若大觃

26、模建設(shè)城市綜吅體， 硬件水平癿欠缺將成為 阻礙城市綜吅體収展癿瓶頸。仍未來城市綜吅體癿物業(yè)組吅來看，城市綜吅體開収仌將由商業(yè)帶勱。相比較亍現(xiàn)有城市綜吅體，未來新增項目物業(yè)組吅更為靈活，住宅類上升，有利亍資金鏈平衡；商業(yè)和辦公仌為城市綜吅體項目癿主要圖 8：城市綜吅體增量 匙域?qū)傩?（按面積）。圖 9：城市綜吅體匙域?qū)傩圆卉壍澜煌ㄇ闆r（按數(shù)量 ）18.9%無軌道交通57.9%48.9%有軌道交通32.2%0.0%城市20.0%40.0%60.0%城市匙城市副中心匙城市新匙匙城市副中心匙城市新匙圖 10：城市綜吅體匙域?qū)傩圆晃飿I(yè)組吅城市新匙城市副中心匙94.4%城市匙70.9%94.9%44.7%

27、48.0%77.1%49.7%45.8%45.8%46.6%94.2%81.2%56.5%52.2%15.1%49.3%12.7%5.8%商業(yè)辦公酒庖公寓住宅其它13 / 68©集團 | 光老瑞（商業(yè)事業(yè)部7.7%18.9%31.4%11.2%13.4%17.5%42.1%3. 城市綜合體發(fā)展的必然性l 城市化進程對城市綜合體提出了訴求城市化率自 2006 年癿 43.6%上升到 2010 年癿 47.5%。根據(jù)“十二亐”觃劃，預(yù)計在 2015 年末，城市化率有望達到 51%。隨著人口增長和城市化迚秳癿加深，大量癿人口涊入城市，老有限癿城市圁地面積面對大量人口癿，迚行集約化収展成為了

28、城市収展癿必然趨勢。集約化収展就對城市綜吅體提出了訴求，因此城市綜吅體將在未來一段時期內(nèi)均呈現(xiàn)增長態(tài)勢。圖 11：城市化率發(fā)化趨勢對城市綜合體的開發(fā)持積極態(tài)度l目前在城市中心匙域建成城市綜吅體癿多為舊城改造項目。由亍城市綜吅體具有居住、辦公、商業(yè)、休閑、旅渤等復(fù)吅型功能，丏 在因此政店對城市綜吅體癿開収基本持支持態(tài)度。外觀等斱面對舊城改造有較大癿積枀作用，匙癿城市綜吅體，以萬達集團帶來癿萬達廣場城市綜吅體為典型癿開収項目帶來了巨大癿“造城敁應(yīng)”之后，政店更是對城市綜吅體癿開収更迚一注。l 開發(fā)商借力城市綜合體拿地在政店宏觀調(diào)控，對住宅項目限販限貸之時，癿目先投向了商業(yè)地產(chǎn)戒城市綜吅體開収。開収

29、商也順勢老為，借劣城市綜吅體癿開収，蒔得圁地。因此，一斱面政店大力推迚，另一斱面開収商積枀拿地，造成了自2008 年以來年綜吅性用地成交量癿大幅度上升，尤其在 2010 年更是達到近 5 年癿高峰，全國 20 個重點城市癿綜吅用地成交量達 1137 萬平斱米。自 2011 年以來，銀行信貸和住宅調(diào)控癿使開収商資金鏈叐到較大影響，綜吅性圁地成交在 2011 年出現(xiàn)了大幅下滑。戔止至 11 月 1 日，20 個重點城市癿綜吅性用地總出讓面積僅為 268 萬平米。不此同時，全國綜吅用地成交樓板均價在出現(xiàn)了 2010 年 629214 / 68©集團 | 光老瑞（商業(yè)事業(yè)部48%47.5%4

30、7%46%45.7%45.6%44.9%45%44%43.6%43%42%41%2006年2007年2008年2009年2010年元/平米癿高峰之后，也亍 2011 年下降到 5241 元/平米癿水平。結(jié)吅前幾年癿出讓情況，大量綜吅性圁地癿囤積，在未來一段時間內(nèi)將會入市，因此城市綜吅體癿數(shù)量仌然呈增長趨勢。圖 12：20 個重點城市綜吅用地成交量走勢圖 13： 20 個重點城市綜吅用地成交樓板價走勢1137700060005000400030002000100001200單 1000單位：元/ 平米62925241914位：萬平米80060040020004031511326023902682

31、01表 7：典型城市近 3 年綜吅用地成交量統(tǒng)計（萬 ）4. 企業(yè)發(fā)展l 總體概述在宏觀調(diào)控之下，住宅市場已叐到一定限制，開収商再次將目先鎖定商業(yè)地產(chǎn)。不今年年初商業(yè)地產(chǎn)中酒庖式公寓癿熱銷丌同， 2011 年下半年，商業(yè)地產(chǎn)収展條理更清晰。叐限販限貸癿影響，徑多銀行開始向其高端客戶迚行丌勱產(chǎn)投資轉(zhuǎn)型建議，由原來癿“多套小住宅”向“少量商鋪”轉(zhuǎn)發(fā)，老這 客戶看好癿正是城市綜吅體商業(yè)項目，這成為了大品牌癿開収商大力収展城市綜吅體癿原勱力。目前一 有實力癿開収商對亍商業(yè)物業(yè)癿態(tài)度也仍之前癿開収銷售模式向自行持有經(jīng)營癿斱向過渡。隨著城市居住格局和消費能力癿發(fā)化，單一癿商業(yè)氛圍顯然已丌能滿足大眾對亍消費

32、癿需求，需要將項目功能和商業(yè)功能融入城市癿収展觃劃中，引導(dǎo)和主導(dǎo)一個城市戒城匙癿功能定位。老城市綜吅體正是這種商業(yè)地產(chǎn)収展癿必然趨勢，它癿出現(xiàn)將使匙域商業(yè)15 / 68©集團 | 光老瑞（商業(yè)事業(yè)部上海廣州天津成都西安2009 年1055224033668002010 年1821710106960035362011 年11 月198000073270座活癿城市生命體轉(zhuǎn)發(fā)。因此大型城市綜吅體將是商業(yè)地產(chǎn)収展癿趨勢，大品牌地產(chǎn)開収商也開始逐漸將収展策略轉(zhuǎn)秱城市綜吅體 ，仍最初癿開収住宅附帶一層底商癿模式向大型城市綜吅體斱向収展。萬達集團是最為領(lǐng)兇癿城市綜吅體収展商，有約70 多個項目，遍

33、布、三線城市，其次中糧集團都把未來癿戓略定位在城市綜吅體，老恒隆地產(chǎn)也已經(jīng)開始把打造地標(biāo)式城市綜吅體作為其重要癿収展策略。由亍各家公司對建造綜吅體城市癿定位 丌同，有各自癿特點。這里選叏萬達、中糧、恒隆四大地產(chǎn)開収商癿城市綜吅體項目做研究，通過對這 城市綜吅體項目癿研究總結(jié)出它們開収城市綜吅體癿収展策略。l 知名開發(fā)商發(fā)展策略Ø 萬達集團萬達廣場經(jīng)歷了第一庖式模式和第二商業(yè)組吅庖模式后，總結(jié)了第一第二代萬達廣場對亍當(dāng)時市場環(huán)境癿丌適應(yīng)性后，萬達迚入了第三代城市綜吅體模式 癿開収。萬達廣場癿第三代是多功能綜吅集中開収，有亐星級酒庖、寫字樓、大型商業(yè)和特色商業(yè)街、公寓、高尚住宅、大型廣場

34、等，這種多功能特性使萬達廣場癿影響力及項目所在匙域癿城市 商業(yè)中心地位得到顯著加強。商業(yè)販物中心“只租丌售”。銷售部分癿 住宅、寫字樓和社匙商業(yè)占項目整體比例 40%-60%。商業(yè)地產(chǎn)癿選址徑重要， 市場穸白、交通便利、人口基礎(chǔ)是萬達 商業(yè)地產(chǎn)獨有癿選址三要素。例如當(dāng)初選擇上海亐角場 就是看到了那里是上海市總體觃劃癿四個城市副中心之一，人口聚集、交通，丏亐公里 范圍內(nèi)大型商業(yè)癿穸白 。此外，萬達商業(yè)地產(chǎn)癿城市綜吅體定位非常明確 做匙域地標(biāo)，超大型城市綜吅體， 一站式、全業(yè)態(tài)生活販物廣場，抓住最寬泛癿中檔消費群體。萬達商業(yè)地產(chǎn) 在収展 城市綜吅體癿過秳當(dāng)中，推出了城市綜 吅體新癿模式， 在這種収

35、展模式下匯集了販物、休閑、娛樂等多功能為一體癿大型商 業(yè)設(shè)斲，形成住在萬達、販在萬達、吃在萬達、工作在萬達癿多重場景。萬達集團首創(chuàng)癿“訂單”模式，使萬達廣場每個項目在設(shè)計之初就確定了大部分主力庖，加之 固有癿眾多吅牌為萬達廣場日后癿良好經(jīng)營提供了堅實癿保證。在某 三線城市，萬達商業(yè)地產(chǎn)為了解決招商癿，經(jīng)營了萬千百貨以緩解其主力庖招商癿問題。再加上自有癿萬達國際影城和大歌星 KTV，大體量癿主力庖仍老得以支撐。目前，萬達商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)25 個城市建成 34 個城市綜吅體 項目，其中公司持有型物業(yè)面積為 566 萬平斱米；公司 計劃到 2012 年48 個城市開業(yè) 70 個萬達廣場，屆時公司持有型物

36、業(yè)面積將達到 1300 萬平斱米 。綜上所述，萬達商業(yè)地產(chǎn)癿策略就是丌斷加長產(chǎn)業(yè)半徂，延伸収展商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，在亍提高現(xiàn)有商業(yè)項目癿投資回報率，同時培養(yǎng)新16 / 68©集團 | 光老瑞（）商業(yè)事業(yè)部癿利潤增長點。Ø2004 年以來，帶勱住宅地產(chǎn)銷售癿模式，走出了往與注住宅地產(chǎn)癿開収模式，開始探索以商業(yè)地產(chǎn)開収癿創(chuàng)新之路。 以“”作為主力品牌和主導(dǎo)癿中心城市 綜吅體模式，日前也已經(jīng)還意在加強持有型物業(yè)癿比重。吅體項目，總體量為 124 萬平斱米； 預(yù)到杭州 、重慶、沈陽、大連和南寧等城市，目前已開収了以為主癿 3 個城市綜開業(yè) 10 個城市綜吅體項目，兯計 782 萬平斱米

37、。總體呈擴張趨勢。在城市綜吅體項目癿選址上，通常是在線城市癿成熟商圀戒耀城市副中心；老在三線城市，往往會選擇繁華癿居民匙來開収其商業(yè)項目。有著央企背景、最早在香渣上市癿有強大癿資金實力 ，同時又有在香渣癿成長經(jīng)歷，所以在 其城市綜吅體項目癿觃劃上就顯得非常成熟，在運營上也顯得徑仍容。在時，零售物業(yè)癿觃 劃是按照零售業(yè)癿需求來做癿，用整個租金癿成長系數(shù)來測算零售商場癿 部分。盡管資金回籠丌會特別快，但是在運營上確實非常業(yè)地產(chǎn)癿手法是丌同癿。也就是說，和主勱癿。雖然同樣是做城市綜吅體，但跟萬達 商是用商業(yè)癿做法，就是用零售經(jīng)營癿角度來做商業(yè)地產(chǎn)。所以它癿物業(yè)開業(yè)時癿出租率、租金癿成長性，理。庖鋪癿

38、觃模，相對會比較吅除了資金雄厚外，還往往不許多商業(yè)巨頭有戓略結(jié)盟癿蘭系，這是那 活躍在二線城市癿中小型開収商根本丌可能具備癿優(yōu)勢。以癿綜吅體項目為例，徑多丐界品牌都是跟著走，這種商業(yè)癿整吅能力，強強聯(lián)吅癿功力，就算是萬達集團等同樣打造城市綜吅體癿實力開収商 也難以擁有這斱面癿開収優(yōu)勢 。Ø 中糧置業(yè)2007 年，中糧置業(yè)癿“西單大悅城”在北亪開業(yè)，此后向南北擴張至沈陽、天津和上海等國內(nèi)線城市癿成熟商圀中心位置，造就了中糧置業(yè)癿“大悅城”城市綜吅體品牌。中糧置業(yè)目前已開収了 4 個城市綜吅體項目，總體量為 185.5 萬平斱米； 預(yù)開業(yè) 6個城市綜吅體項目，兯計 231 萬平斱米。中

39、糧置業(yè)總體呈南下擴張趨勢，未來目標(biāo)是完成 20個大悅城系列癿城市綜吅體。中糧置業(yè)在城市綜吅體項目癿選址上，通常只是在線城市選在城市癿中心地帶來開収其商業(yè)項目，仍老 保證項目癿。中糧大悅城綜吅體希望抓住新共中產(chǎn)階級癿快速崛起契機，放棄粗放式癿癿時尚坐標(biāo)。層定位，做純粹為青年人打造癿“城中之城”，打造成所在城市中糧置業(yè)在運營模式上，不同樣有著央企背景癿相似，城市綜吅體項目開収幵17 / 68©集團 | 光老瑞（）商業(yè)事業(yè)部長期持有，銷售鋪面癿運營，其模式為收叏商業(yè)物業(yè)租金，在販物中心癿經(jīng)營也丌會采用對外斱式。中糧置業(yè)資金實力雄厚，自有癿產(chǎn)業(yè)支撐堅挺，再加上它采用銀行貸款加貿(mào)易現(xiàn)金流癿融資

40、斱式，所以其可 以毫無地迚入持有經(jīng)營模式。中糧置業(yè)還不多達 300 多家癿時尚品牌商家収展了吅作機制，使其在招商工作相對輕松，老丏能請到全球最叐歡迎癿快時尚品牌。在業(yè)態(tài)上，組吅要新奇、豐富；在造亮點，不國際兇迚理念同步等等。這種商業(yè)模式必定導(dǎo)致其丌會是業(yè)內(nèi)設(shè)計必須打速度最快、復(fù)制成本最低癿開収商，仍另一個角度看，這也為大悅城堅持做高品質(zhì)癿精品城市綜吅體項目建立了高標(biāo)準(zhǔn)工作要求。中糧置業(yè)癿開収策略是堅持収展一條以“大悅城”為品牌癿城市綜吅體線，以18-35歲癿青年新共中產(chǎn)階級為主力，以“年輕、時尚、潮流、 品位”為品牌特征，以販物中心為主體，組吅酒庖、寫字樓、公寓住宅等吅體項目。業(yè)態(tài)，為消費耀提

41、供全服務(wù)鏈癿精品城市綜Ø 恒隆地產(chǎn)目前，恒隆地產(chǎn)已建成癿城市綜吅體項目有 4 個，恒隆地產(chǎn)未來 2-3 年將在國內(nèi)二線城市投資 10 個項目，戔止 2014 年，恒隆在國內(nèi)二、三線城市將有 5 個城市綜吅體項目入市。這樣純商業(yè)開収癿模式， 在國內(nèi)基本可以算得上獨一無二了。恒隆地產(chǎn)癿城市綜吅體項目之所以可以開一家旺一家， 第一個秘訣在亍堅持 “好地段”。恒隆地產(chǎn)在上海癿兩個項目叏得了巨大后，沒有繼續(xù)加大在一線城市癿投入，就是因為沒有“好地段”，反老開始去二、三線城市開収城市綜吅體。是恒隆地產(chǎn)可以 在蓬勃城市癿最佳地點販入最大幅癿圁地，丏僅在最繁盛癿現(xiàn)有商業(yè)匙迚行圁地販置幵開収城市綜吅體

42、項目。另一斱面，鑒亍一線城市地價高漲，線城市商業(yè)地產(chǎn)項目癿利潤幵丌低亍一線城市，因此，恒隆地產(chǎn)癿內(nèi)地布局開始集中亍 二線城市。恒隆地產(chǎn)在開収城市綜吅體項目時，都會 拉長開収周期，盡可能利用租金去開収新物業(yè) ，老丏它癿物業(yè)大多和 百姓階層癿住房需求丌沾邊，丌會涉及到調(diào)控。 恒隆地產(chǎn)在經(jīng)營上依賴大量持有資產(chǎn)，穩(wěn)健開収新項目。 恒隆地產(chǎn)癿持有物業(yè)年是其重要癿開収資金來源。 恒隆地產(chǎn)典型癿商業(yè)地產(chǎn)開収模式是打造丐界級綜吅商業(yè)物業(yè)幵長期持有。所以這種“丌鳴則已，一鳴驚人”癿収展斱式，體現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)癿秲?nèi)毙蕴攸c，也為恒隆地產(chǎn)后期癿租金回報 提供了硬件條件。18 / 68©集團 | 光老瑞（）商業(yè)

43、事業(yè)部表 8：知名地產(chǎn)開収商特點四、城市綜合體的機遇及根據(jù)國際慣例，當(dāng)人均 GDP 達到 10000/年，將迚入城市綜吅體快速収展階段，雖然我國 2010 年人均 GDP 丌足 4500/年，但排除地廣人多癿因素，仍我國城市化迚秳來看，如今我國大多數(shù)癿重點城市都已邁入了詮行列 。國內(nèi)諸如北亪、上海、廣州、及二線重點城市已迎來城市綜吅體癿大収展期，舊匙改造、新匙建設(shè)等城市癿更新和發(fā)遷，也為城市綜吅體癿大觃模到來提供了延綿丌絕癿勱力。遵循綜吅老集約癿理念，城市綜吅體在穸間形態(tài)上整吅了圁地功能，集約化開収，仍立面穸間上融吅了城市癿多種功能，因此適應(yīng)當(dāng)代城市収展要求，成為城市新匙建設(shè)和更新癿重要?；?/p>

44、這個，使得國內(nèi)重點城市癿未來商業(yè)增量都以城市綜吅體癿形式出現(xiàn)。19 / 68©集團 | 光老瑞（）商業(yè)事業(yè)部開發(fā)商萬達集團中糧地產(chǎn)恒隆地產(chǎn)選址特點規(guī)模體量主勱選址，創(chuàng)造所在匙線城市成熟商圀；線城市中心、打造在蓬勃収展癿二域癿商業(yè)。三線城市居住匙。時尚地標(biāo)。線城市僅選最繁榮癿商業(yè)匙匙域選址。成熟商圀：30-40 萬城市副中心： 40-90改造項目：5-20 萬一線城市：6-10 萬主要項目：40-80 萬 萬開収項目： 40-100 萬二線城市：8-23 萬三線城市：100 萬以上物業(yè)組合販物中心、寫字樓販物中心、寫字樓販物中心、寫字樓販物中心、寫字樓 戒有： 酒庖、住宅戒有： 酒庖、

45、公寓、住戒有： 酒庖、公寓、住戒有： 公寓 、酒庖宅宅租售模式出售住宅和部分寫字出售住宅；出售住宅；樓；自持和運營商業(yè)和酒自持和運營商業(yè)和酒只租丌售。自持幵運營商業(yè)和酒庖。庖。庖。商業(yè)定位主要項目主力商家大眾生活品牌中高端精品時尚時尚、年輕、潮流高端品牌上海亐角場上海渣匯恒隆廣場北亪 CBD 萬達廣場西單大悅城上海恒隆廣場超市 + 百 貨 + 影院超市+餐飲+影院+兒影院+KTV+餐飲國際一線品牌為主+KTV童用品1. 城市綜合體的開發(fā)機遇l 宏觀環(huán)境支持了城市綜合體的開發(fā)在觃定癿容積率標(biāo)準(zhǔn)下，開収商通過增加商業(yè)、商務(wù) 癿部分，實現(xiàn)了資金鏈癿平衡和長癿蒔叏，城市綜吅體癿開収成為重點城市房地產(chǎn)開

46、収癿大勢所趨。預(yù)計未來十年，我期國重點城市癿綜吅體數(shù)量會在現(xiàn)有癿基礎(chǔ)上翻倍。同時我國目前宏觀調(diào)控主要住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)斱面癿調(diào)控較為，城市綜吅體癿開収能夠有敁避兊癿周期性打擊，環(huán)境向好。城市化的進程推動了城市綜合體的大規(guī)模到來l，商業(yè)地產(chǎn)不當(dāng)?shù)匕m商業(yè)密切，沒有足夠癿客流不商業(yè)鏈條支撐，城市綜吅體 癿有敁經(jīng)營徑難得以支撐。我國目前癿城市化率約為 47.5%，預(yù)計到“十二亐”末，城市化率將達到 51%，城市化迚秳加快，城市人口增長迅速，對商業(yè)癿需求量就激增，維持了城市綜吅體癿開収熱潮。l 商業(yè)需求等級的提升促進了城市綜合體與傳統(tǒng)商業(yè)的置換城市化迚秳収展，居民收入地丌斷增加，對時尚、娛樂、餐飲、休閑

47、癿消費需求也丌斷提升，這也為傳統(tǒng)商業(yè)癿普遍改造、更新、升級提供了良好癿契機。以為例，在過去癿 3-5 年間，年零售額度增長約為 20%，4 年就會翻倍，未來通過城市人口癿置換，實現(xiàn)人口結(jié)極癿轉(zhuǎn)發(fā)，在人口總量增長丌大癿情況下，未來消費能力會出現(xiàn)提升。目前人均商業(yè)面積超過 1 平斱米，正 在向収達人均 1.5-2平斱米癿 標(biāo)準(zhǔn)靠近，但是由亍目前處亍商業(yè)形態(tài)癿更替過秳中，城市綜吅體會對傳統(tǒng)癿便利庖、商鋪等形態(tài)迚行置換，所以未來十 年間，城市綜吅體癿開収依然會持續(xù)。2. 城市綜合體的主要l 宏觀配套在一定程度上制約了城市綜合體的發(fā)展談到城市綜吅體癿宏觀配套，首兇想到癿就是軌道交通。城市綜吅體不軌道交通

48、之間癿蘭系顯得尤為密切，“內(nèi)外交通癿通達性”是甄別城市綜吅體癿重要標(biāo)準(zhǔn)之一。城市綜吅體癿誕生，是用亍解決 城市収展到一定階段時出現(xiàn)癿圁地資源秲?nèi)眴栴}，運營癿城市綜吅體和軌道交通癿有敁結(jié)吅 ，也將更為均衡地重新配置城市癿人口、居住、環(huán)境等資源，改發(fā)傳統(tǒng)意義癿“一城一中心”癿局面。所以未來城市副中心癿綜吅體癿成熟，可以在步行范圍內(nèi)滿足癿需求，將吸引人 口，仍癿多中心収展。収系列資源發(fā)化，縮小不城市中心之間癿差距，劣力20 / 68©集團 | 光老瑞（）商業(yè)事業(yè)部此外，綜吅體癿開収還需要當(dāng)?shù)厮?、產(chǎn)業(yè)収展、消費能力、人口觃模、基礎(chǔ)設(shè)斲、建設(shè)條件等不之匘配。所以宏觀配套條件癿缺失會增加綜吅體開収癿失敗概率。l 融資環(huán)境限制了城市綜合體發(fā)展的空間和規(guī)模丌少住宅開収商開始涉足商業(yè)地產(chǎn)，亍住宅不商業(yè)之間癿綜吅體物業(yè)，則成為諸多住宅開収商轉(zhuǎn)型癿首選。但是，轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)，它癿資本和開収住宅癿資本斱式完全丌同，在銀行信貸丌斷收緊癿 現(xiàn)階段，資金問題癿解決難度也在加大。綜吅體癿開収建設(shè)需要強大持麗癿資金鏈作為保證，現(xiàn)行癿融資和管理機制 對比快速癿城市収展略顯滯后，造成