2013桂林市寫字樓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告36p (2)ppt課件

1、桂林市寫字樓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告桂林市寫字樓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 寫字樓簡(jiǎn)介寫字樓簡(jiǎn)介寫字樓就是專業(yè)商業(yè)辦公用樓的別稱寫字樓就是專業(yè)商業(yè)辦公用樓的別稱 ，即辦公用房，指機(jī)關(guān)、企業(yè)、事，即辦公用房，指機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位行政管理人員，業(yè)務(wù)技術(shù)人員等辦公的業(yè)務(wù)用房，現(xiàn)代辦公樓正業(yè)單位行政管理人員，業(yè)務(wù)技術(shù)人員等辦公的業(yè)務(wù)用房，現(xiàn)代辦公樓正向綜合化、一體化方向開(kāi)展，由于城市土地緊俏，特別是市中心區(qū)地價(jià)向綜合化、一體化方向開(kāi)展，由于城市土地緊俏，特別是市中心區(qū)地價(jià)猛漲、建筑物逐漸向高層開(kāi)展，使許多中小企事業(yè)單位難以獨(dú)立建筑辦猛漲、建筑物逐漸向高層開(kāi)展，使許多中小企事業(yè)單位難以獨(dú)立建筑辦公樓，因此，房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)建

2、筑辦公樓，分層出賣，出租的業(yè)務(wù)公樓，因此，房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)建筑辦公樓，分層出賣，出租的業(yè)務(wù)迅速興起。迅速興起。 本次市場(chǎng)調(diào)查重要調(diào)研方向?yàn)椋簩懽謽谴筇?、運(yùn)用的電梯、公共部分的本次市場(chǎng)調(diào)查重要調(diào)研方向?yàn)椋簩懽謽谴筇谩⑦\(yùn)用的電梯、公共部分的裝修、規(guī)范層、租金及物業(yè)費(fèi)、商務(wù)配套等。裝修、規(guī)范層、租金及物業(yè)費(fèi)、商務(wù)配套等。一、大堂一、大堂寫字樓大堂設(shè)計(jì)寫字樓大堂設(shè)計(jì)大堂設(shè)計(jì)大堂設(shè)計(jì)思索要素思索要素寫字樓大堂設(shè)計(jì)寫字樓大堂設(shè)計(jì)大堂設(shè)計(jì)大堂設(shè)計(jì)思索要素思索要素寫字樓大堂設(shè)計(jì)寫字樓大堂設(shè)計(jì)桂林部分寫字樓大堂設(shè)計(jì)桂林部分寫字樓大堂設(shè)計(jì)中軟現(xiàn)代城寫字樓大堂采用大面積玻璃幕墻及玻璃門窗，不僅使得采光較佳，同時(shí)也

3、讓室內(nèi)與室外呵斥一種內(nèi)外交融的境界，拓寬了大堂的視野。中軟現(xiàn)代城寫字樓大堂層高約4.2米，凈高約3.7米。中軟現(xiàn)代城寫字樓大堂設(shè)計(jì)寫字樓大堂設(shè)計(jì)桂林部分寫字樓大堂設(shè)計(jì)桂林部分寫字樓大堂設(shè)計(jì)花樣年眾鼎大廈寫字樓大堂入口采用全玻璃幕墻及玻璃門窗，大堂內(nèi)柱子采用大理石包裝，大堂內(nèi)設(shè)有衛(wèi)生間，衛(wèi)生間與大堂之間采用纖細(xì)植物隔離。花樣年眾鼎大廈寫字樓大堂層高約4.5米，凈高約4米?；幽瓯姸Υ髲B衛(wèi)生間入口及纖細(xì)植物寫字樓大堂設(shè)計(jì)寫字樓大堂設(shè)計(jì)深圳市部分寫字樓大堂層高深圳市部分寫字樓大堂層高深圳市作為中國(guó)改革開(kāi)發(fā)的試點(diǎn)區(qū)域，緊鄰香港，金融效力行業(yè)開(kāi)展迅速，成為了全球各大知名企業(yè)落戶中國(guó)的首選地，因此深圳寫字

4、樓的開(kāi)展可以說(shuō)不斷走在全國(guó)的前列。二、電梯二、電梯寫字樓電梯選擇寫字樓電梯選擇斷定寫字樓物業(yè)等級(jí)的最大硬性目的之一是電梯的性能和配備，而不同品牌的電梯，其性能也不盡一樣。 電梯的重要性電梯的重要性電梯數(shù)量的多少，決議上下班時(shí)的便利度，電梯容量那么決議載運(yùn)貨物時(shí)能否便利，以及載人的多少，至于周邊配套，就更重要了，很多客戶，特別是一些大企業(yè)選擇投資或租用某個(gè)寫字樓時(shí)，都會(huì)縝密調(diào)查電梯的數(shù)量和容量。 寫字樓電梯選擇寫字樓電梯選擇電梯客梯的布置電梯客梯的布置寫字樓電梯選擇寫字樓電梯選擇電梯貨梯的布置電梯貨梯的布置寫字樓電梯選擇寫字樓電梯選擇桂林部分寫字樓電梯運(yùn)用情況桂林部分寫字樓電梯運(yùn)用情況項(xiàng)目電梯數(shù)

5、量電梯承載量電梯品牌中軟現(xiàn)代城2部14人，1050Kg上海三菱花樣年眾鼎大廈2部14人，1050Kg上海三菱湘商大廈2部14人，1050Kg上海三菱大世界2部13人，1000Kg通力 南方大廈3部10人，800Kg13人，1000Kg通力 永大日力 寫字樓電梯選擇寫字樓電梯選擇上海、南寧部分寫字樓電梯運(yùn)用情況上海、南寧部分寫字樓電梯運(yùn)用情況上海金茂大廈上海金茂大廈上海金茂大廈運(yùn)用的三菱電梯，曾在上海金茂大廈運(yùn)用的三菱電梯，曾在“20062006中國(guó)國(guó)際電梯展上推出超高速電梯及可變速電中國(guó)國(guó)際電梯展上推出超高速電梯及可變速電梯技術(shù)。其中的超高速電梯技術(shù)在不影響乘坐溫馨性的前提下曾經(jīng)到達(dá)世界最高速

6、的梯技術(shù)。其中的超高速電梯技術(shù)在不影響乘坐溫馨性的前提下曾經(jīng)到達(dá)世界最高速的1818米米秒的載人速度，此項(xiàng)技術(shù)在全球范圍內(nèi)均屬領(lǐng)先程度。秒的載人速度，此項(xiàng)技術(shù)在全球范圍內(nèi)均屬領(lǐng)先程度。南寧航洋國(guó)際城南寧航洋國(guó)際城西南第一商務(wù)建筑綜合體，集國(guó)際級(jí)智能化寫字樓、國(guó)際商務(wù)公寓、萬(wàn)豪國(guó)際酒店、超級(jí)西南第一商務(wù)建筑綜合體，集國(guó)際級(jí)智能化寫字樓、國(guó)際商務(wù)公寓、萬(wàn)豪國(guó)際酒店、超級(jí)國(guó)際購(gòu)物中心、超大地下室、停車場(chǎng)于一體，每戶帶獨(dú)立衛(wèi)生間其建筑規(guī)模位居西南第一，國(guó)際購(gòu)物中心、超大地下室、停車場(chǎng)于一體，每戶帶獨(dú)立衛(wèi)生間其建筑規(guī)模位居西南第一，該工程設(shè)置了該工程設(shè)置了7 7臺(tái)高速電梯直達(dá)。臺(tái)高速電梯直達(dá)。寫字樓電梯

7、選擇寫字樓電梯選擇深圳部分寫字樓電梯運(yùn)用情況深圳部分寫字樓電梯運(yùn)用情況三、公共部分裝修三、公共部分裝修寫字樓公共部分裝修寫字樓公共部分裝修公共通道裝修公共通道裝修思索要素：思索要素：1 1、光線柔和；、光線柔和；2 2、指引明晰；、指引明晰；3 3、無(wú)妨礙；、無(wú)妨礙；4 4、疏散快速。、疏散快速。建議要點(diǎn)：建議要點(diǎn)：寫字樓公共部分裝修寫字樓公共部分裝修衛(wèi)生間裝修衛(wèi)生間裝修思索要素：思索要素：1 1、光線柔和；、光線柔和；2 2、干凈清新；、干凈清新；3 3、空氣清新；、空氣清新；4 4、人性化設(shè)計(jì)。、人性化設(shè)計(jì)。建議要點(diǎn)：建議要點(diǎn)：寫字樓公共部分裝修寫字樓公共部分裝修景觀布置景觀布置寫字樓公共

8、部分裝修寫字樓公共部分裝修水景、綠化水景、綠化四、規(guī)范層四、規(guī)范層寫字樓規(guī)范層設(shè)計(jì)寫字樓規(guī)范層設(shè)計(jì)寫字樓規(guī)范層設(shè)計(jì)寫字樓規(guī)范層設(shè)計(jì)規(guī)范層設(shè)計(jì)制約要素規(guī)范層設(shè)計(jì)制約要素桂林部分寫字樓規(guī)范層情況桂林部分寫字樓規(guī)范層情況項(xiàng)目整層面積層高/凈高面積分割是否配獨(dú)立衛(wèi)生間使用率中軟現(xiàn)代城約11003.1米/2.6米2001100否75%花樣年眾鼎大廈約1000頂層6003.1米/2.6米200、 400、 500 、1000是78%湘商大廈約10003.1米/2.6米50、200、1000是73%寫字樓規(guī)范層設(shè)計(jì)寫字樓規(guī)范層設(shè)計(jì)桂林部分寫字樓規(guī)范層情況桂林部分寫字樓規(guī)范層情況寫字樓規(guī)范層設(shè)計(jì)寫字樓規(guī)范層設(shè)

9、計(jì)花樣年眾鼎大廈、湘商大廈規(guī)范層的層高3.1米，凈高2.6米，可分割成多戶，每戶配有獨(dú)立衛(wèi)生間，每戶具備自然采光條件?；幽瓯姸Υ髲B湘商大廈桂林部分寫字樓規(guī)范層情況桂林部分寫字樓規(guī)范層情況寫字樓規(guī)范層設(shè)計(jì)寫字樓規(guī)范層設(shè)計(jì)中軟現(xiàn)代城規(guī)范層的層高3.1米，凈高2.6米，可分割成多戶，每戶具備自然采光條件，但不配備獨(dú)立衛(wèi)生間，這一條件很大程度上降低了該寫字樓的出租率。中軟現(xiàn)代城規(guī)范層中軟現(xiàn)代城規(guī)范層公共衛(wèi)生間深圳部分寫字樓規(guī)范層情況深圳部分寫字樓規(guī)范層情況寫字樓規(guī)范層設(shè)計(jì)寫字樓規(guī)范層設(shè)計(jì)寫字樓規(guī)范層設(shè)計(jì)寫字樓規(guī)范層設(shè)計(jì)影響寫字樓規(guī)范層高的一些要素：影響寫字樓規(guī)范層高的一些要素：五、租金、物業(yè)費(fèi)五、租

10、金、物業(yè)費(fèi)桂林部分寫字樓租金及物業(yè)費(fèi)情況桂林部分寫字樓租金及物業(yè)費(fèi)情況寫字樓租金及物業(yè)費(fèi)寫字樓租金及物業(yè)費(fèi)項(xiàng)目租金物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)是否包含電梯費(fèi)出租率中軟現(xiàn)代城5060元/月2元/月否較低（目前宏源證券進(jìn)駐）花樣年眾鼎大廈3245元/月2元/月是一般（目前美的電器進(jìn)駐）湘商大廈2635元/月2元/月是一般(目前還沒(méi)有完工）盛景中心2035元/月2元/月是出租率較好，但因各種原因，如水電、空調(diào)、電梯不能正常使用，該寫字樓使用率很低。大世界寫字樓 4060元/月3.3元/月否較高南方大廈寫字樓 4060元/月3.3元/月否較高六、商務(wù)配套六、商務(wù)配套桂林新興寫字樓目前尚未完全成型，在寫字樓工程本身商務(wù)

11、配套未能顯現(xiàn)，在此，列舉深圳部分寫字樓商務(wù)配套情況，以供參考。寫字樓商務(wù)配套寫字樓商務(wù)配套裙樓部分裙樓部分桂林新興寫字樓目前尚未完全成型，在寫字樓工程本身商務(wù)配套未能顯現(xiàn)，在此，列舉深圳部分寫字樓商務(wù)配套情況，以供參考。寫字樓商務(wù)配套寫字樓商務(wù)配套大堂商務(wù)中心大堂商務(wù)中心桂林新興寫字樓目前尚未完全成型，在寫字樓工程本身商務(wù)配套未能顯現(xiàn)，在此，列舉深圳部分寫字樓商務(wù)配套情況，以供參考。寫字樓商務(wù)配套寫字樓商務(wù)配套會(huì)議室配套會(huì)議室配套七、結(jié)論七、結(jié)論1 1、從桂林市新興寫字樓目前的情況來(lái)看，出租率普通，各個(gè)工程的租金相差幅度較大，從、從桂林市新興寫字樓目前的情況來(lái)看，出租率普通，各個(gè)工程的租金相差

12、幅度較大，從20602060元元/ /月不等。月不等。2 2、花樣年、花樣年眾鼎大廈由原來(lái)的整棟酒店定位轉(zhuǎn)成了如今的寫字樓，湘商大廈也將原來(lái)的部分眾鼎大廈由原來(lái)的整棟酒店定位轉(zhuǎn)成了如今的寫字樓，湘商大廈也將原來(lái)的部分酒店轉(zhuǎn)成了如今的寫字樓可分割成每套，做商務(wù)公寓；酒店轉(zhuǎn)成了如今的寫字樓可分割成每套，做商務(wù)公寓；我司以為，商務(wù)公寓的定義是對(duì)我司以為，商務(wù)公寓的定義是對(duì)T6T6現(xiàn)階段相對(duì)準(zhǔn)確的定位，現(xiàn)階段相對(duì)準(zhǔn)確的定位，6-156-15層總體規(guī)劃為為小單位商務(wù)公層總體規(guī)劃為為小單位商務(wù)公寓后期可改呵斥酒店，寓后期可改呵斥酒店，1616層以上為大單位商務(wù)公寓，酒店只是對(duì)本案銷售出現(xiàn)情況時(shí)的一層以上為

13、大單位商務(wù)公寓，酒店只是對(duì)本案銷售出現(xiàn)情況時(shí)的一個(gè)處理銷售問(wèn)題的營(yíng)銷手段個(gè)處理銷售問(wèn)題的營(yíng)銷手段, ,假設(shè)商務(wù)公寓銷售可行，那么可以不采取酒店的銷售方式。假設(shè)商務(wù)公寓銷售可行，那么可以不采取酒店的銷售方式。3 3、目前規(guī)劃、目前規(guī)劃6-156-15層為酒店預(yù)留，規(guī)范層客房數(shù)量層為酒店預(yù)留，規(guī)范層客房數(shù)量2424間，總間，總240240間，如全部預(yù)留，我司以為風(fēng)險(xiǎn)間，如全部預(yù)留，我司以為風(fēng)險(xiǎn)非常大，建議改為非常大，建議改為6-106-10層為酒店預(yù)留，這樣有利于整體酒店銷售，且調(diào)整部分不合理客房，調(diào)層為酒店預(yù)留，這樣有利于整體酒店銷售，且調(diào)整部分不合理客房，調(diào)整后整后2222間，間，6-106-

14、10層共層共5 5層，總層，總110110間；間；11-1511-15層部分作為小型商務(wù)公寓先期對(duì)外銷售，假設(shè)層部分作為小型商務(wù)公寓先期對(duì)外銷售，假設(shè)11-1511-15層市場(chǎng)表現(xiàn)不錯(cuò)，加推層市場(chǎng)表現(xiàn)不錯(cuò)，加推6-106-10層，此時(shí)那么取消酒店預(yù)留，也就是說(shuō)，本案取消酒店，全部為商層，此時(shí)那么取消酒店預(yù)留，也就是說(shuō)，本案取消酒店，全部為商務(wù)公寓。務(wù)公寓。4 4、本次調(diào)研的各工程根本上都設(shè)有公共衛(wèi)生間，但能否設(shè)有獨(dú)立衛(wèi)生間成了客戶選擇的一、本次調(diào)研的各工程根本上都設(shè)有公共衛(wèi)生間，但能否設(shè)有獨(dú)立衛(wèi)生間成了客戶選擇的一個(gè)重要要素，中軟個(gè)重要要素，中軟現(xiàn)代城只需整層的公共衛(wèi)生間，很大程度上影響了本工程的出租情況；現(xiàn)代城只需整層的公共衛(wèi)生間，很大程度上影響了本工程的出租情況；我司以為公寓內(nèi)應(yīng)添加衛(wèi)生間配置，并且緊縮公共衛(wèi)間運(yùn)用空間，減少后期公共部分裝修本我司以為公寓內(nèi)應(yīng)添加衛(wèi)生間配置，并且緊縮公共衛(wèi)間運(yùn)用空間，減少后期公共部分裝修本錢。錢。5 5、減少公攤和公共衛(wèi)生間的運(yùn)用面積，不但能為、減少公攤和公共衛(wèi)生間的運(yùn)用面積，不但能為T6T6公共部分后期減少裝修本錢，更能為客公共部分后期減少裝修本錢，更能為客戶發(fā)明更多的運(yùn)用空間和功能，為客戶有自