土地估價技術(shù)報告范文(完整版）

1、土地估價技術(shù)報告范文土地估價技術(shù)報告范文 項目名稱:*土地使用權(quán)價格評估受托估價單位:*公司土地估價報告編號:*字第*號土地估價技術(shù)報告編號：*字第*號提交估價報告日期:二三年十二月二十三日土地估價技術(shù)報告第一部分總述 一、估價項目名稱 *土地使用權(quán)價格評估二、委托估價方 委托單位：* 單位地址：* 法人代表：* 聯(lián)系人：*聯(lián)系電話：* 三、受托估價方 估價機(jī)構(gòu)：*機(jī)構(gòu)地址：*執(zhí)業(yè)范圍：*注冊號：*法人代表：*聯(lián)系人：*聯(lián)系電話：* 郵政編碼：* 四、估價目的為*所涉及的土地使用權(quán)價格進(jìn)行評估，為委托方向政府交納土地出讓金及*提供客觀、公正、合理的地價依據(jù)。五、估價依據(jù)（一）國家頒布的法律法規(guī)

2、1、中華人民共和國土地管理法2、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法3、原國家土地管理局1998年第8號令國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定4、國土資源部關(guān)于作好當(dāng)前土地登記和城鎮(zhèn)地籍調(diào)查工作的通知（國土資發(fā)105號）（二）地方政府及有關(guān)部門頒布的法規(guī)、條例、文件、通知1、北京市國土資源和房屋管理局頒布的關(guān)于北京市國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理的若干意見（京政辦發(fā)77號）2、北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價的通知（京政發(fā)32號）3、關(guān)于公布本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價應(yīng)用方法的通知（京國土房管出1121號）4、北京市土地利用總體規(guī)劃5、北京市統(tǒng)計年鑒（三）有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)1

3、、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程2、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程（四）委托方提供的有關(guān)資料1、國有土地使用證*用地字第*號2、宗地基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)施狀況表，待估宗地區(qū)域及個別條件調(diào)查表（五）估價人員現(xiàn)場勘察、調(diào)查、收集的相關(guān)資料 六、估價基準(zhǔn)日二三年十一月三十日七、估價日期二三年十一月二十五日至二三年十二月二十三日八、地價定義根據(jù)委托方提供的資料及現(xiàn)場勘察，評估基準(zhǔn)日為2003年11月30日，待估宗地的土地登記用途為工業(yè)，評估設(shè)定用途為工業(yè)；設(shè)定土地使用年限為法定最高出讓年限50年；土地開發(fā)程度為宗地紅線外“七通”（通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃?xì)狻⑼崃Γ?、紅線內(nèi)場地

4、平整。本次待估宗地的評估價格是指于評估基準(zhǔn)日為2003年11月30日，用途為工業(yè)，開發(fā)程度為宗地紅線外“七通”（通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃?xì)狻⑼崃Γ?、紅線內(nèi)場地平整條件下，土地使用年限為50年的工業(yè)用地土地使用權(quán)價格。九、需要特殊說明的事項（一） 假設(shè)條件1、委托方合法取得土地使用權(quán)，權(quán)屬清楚四鄰無糾紛；2、委托方合法有償取得土地使用權(quán)，并支付有關(guān)稅費。3、待估宗地在設(shè)定用途條件下得到或?qū)⒌玫阶钣行Ю?，并會產(chǎn)生相應(yīng)的土地收益。4、待估宗地與其它生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足設(shè)定使用年限內(nèi)經(jīng)營管理的正常進(jìn)行，保證公司的持續(xù)發(fā)展。5、在估價期日地產(chǎn)市場為公正、公開、公平的均衡市場。6、任何

5、有關(guān)待估宗地的運(yùn)作方式、程序符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。7、委托方提供資料屬實。8、評估設(shè)定的土地開發(fā)程度為宗地紅線外的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度及紅線內(nèi)場地平整狀況。（二）本報告使用限制條件1、本報告及估價結(jié)果僅為*政府交納土地出讓金，提供土地使用權(quán)價格依據(jù)。2、本報告估價結(jié)果是在滿足地價定義所設(shè)定條件下的土地使用權(quán)價格，若待估宗地的土地利用方式、估價期日、土地開發(fā)狀況、土地使用年限、土地面積等影響地價的因素發(fā)生變化，該評估價格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。3、本報告必須完整使用，對僅使用報告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損失，受托估價機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。4、本報告的估價結(jié)果自估價期日起一年內(nèi)有效。（三）資料來源說明1、土

6、地利用狀況等資料由委托方提供。2、土地區(qū)域條件、地產(chǎn)市場交易資料等評估相關(guān)資料由估價人員實地調(diào)查而得。3、估價人員根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)、估價規(guī)程及地方有關(guān)地價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合待估宗地具體狀況，確定估價原則、方法及參數(shù)的選取。（四）估價中的特殊處理1、關(guān)于土地使用年期的設(shè)定：估價基準(zhǔn)日待估宗地為劃撥土地，此次評估按設(shè)定用途法定最高出讓年限。2、此次評估待估宗地土地面積及權(quán)利狀況以*區(qū)房屋土地管理局核發(fā)的國有土地使用證（*字第*號）為依據(jù)，如上述條件發(fā)生變化，則土地估價結(jié)果也應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。3、待估宗地實際容積率小于1，根據(jù)北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價的通知（京政發(fā)32

7、號），評估過程中采用區(qū)域平均容積率為1。由于待估宗地的容積率小于1，本次評估取宗地地面熟地價和地面毛地價。（五）其它說明1、委托方對所提供資料的真實性負(fù)責(zé)，估價機(jī)構(gòu)對所收集資料的真實性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。2、任何單位和個人未經(jīng)估價機(jī)構(gòu)書面同意，不得以任何形式發(fā)表、肢解本報告。3、本報告由估價機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)解釋。十、土地估價師簽字姓名土地估價師資格證書號簽名*十一、土地估價機(jī)構(gòu)估價機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字：（機(jī)構(gòu)公章）二三年十二月二十三日第二部分待估宗地描述及地價影響因素分析一、待估宗地描述（一）、土地登記狀況待估宗地宗地名稱、位置、用途、面積、土地級別、圖號、地號等土地登記狀況詳見表2-1。表2-1待估宗地土地登記

8、狀況一覽表宗地名稱 土地使用者 位置 用途 土地面積（平方米） 來源 土地權(quán)屬性質(zhì) 國有土地使用證編號 土地級別 圖號 地號 （二）土地權(quán)利狀況待估宗地的土地所有權(quán)屬國家所有。待估宗地是*公司以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)，宗地來源合法、產(chǎn)權(quán)清楚；待估宗地的土地使用者、面積、國有土地使用證編號、他項權(quán)利狀況等土地權(quán)利狀況詳見表2-2。表2-2待估宗地土地權(quán)利狀況一覽表宗地名稱 土地使用者 面積（平方米） 用途 國有土地使用證編號 發(fā)證機(jī)關(guān) 發(fā)證時間 他項權(quán)利狀況 備注 （三）土地利用狀況待估宗地用途為工業(yè)，宗地形狀較規(guī)則，根據(jù)委托方及土地使用者提供的資料，建筑物名稱及其用途、建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積

9、、建造年代、建筑容積率等土地利用狀況詳見表2-3。表2-3待估宗地土地利用狀況一覽表宗地名稱 建構(gòu)筑物名稱 建筑結(jié)構(gòu) 建筑面積（平方米） 建造年代 建筑容積率 合計 二、地價影響因素分析（一）一般因素1、城市資源狀況北京市位于北緯39°18-41°05,東經(jīng)105°25-117°30,海拔43。71米，南北直線距離170公里，東西直線距離為160公里。北京市的東南部與天津市接壤，其余與河北省相鄰，現(xiàn)轄東城、西城、崇文、宣武、朝陽、海淀、豐臺、石景山八個城區(qū)和門頭溝區(qū)、房山區(qū)、昌平區(qū)、通州區(qū)、大興區(qū)、順義區(qū)、懷柔縣、平谷縣、密云縣、延慶縣十個郊區(qū)縣。北京市

10、全市總?cè)丝诩s1000萬人，流動人口常年保持在200萬人左右。全市土地總面積為16807。8平方公里，其中平原面積為6408平方公里，約占全市總面積的38。12%；丘陵面積為1200平方公里，約占全市總面積的7。14%；山地面積為9200平方公里，約占全市總面積的54。74%。因此，北京市人口眾多，可利用的土地資源少，也決定了房地產(chǎn)開發(fā)所需的后備土地資源不足，從長遠(yuǎn)的角度來看，北京市土地價格將會保持上升的趨勢。地形、地勢、地貌北京地處華北大平原西北部的邊緣，是平原與高原、山地的交接地帶。西部山地以拒馬河至南口一帶總稱西山，屬太行山山脈。北部山地統(tǒng)稱為軍都山，屬古老的燕山山脈。山勢陡峭，具有中山山

11、貌，山峰一般在海拔10001500米。與山地交接的山地一般在海拔100500米，主要為低山丘陵。東南部平原，平坦開闊，與黃淮海平原連成片，海拔平均約2060米之間。氣候、水文北京市地處中緯度，屬溫帶大陸性季風(fēng)氣候。其特征是：春季干旱多風(fēng)，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷晴燥。多年平均氣溫12，冬季平均氣溫4，絕對最低氣溫22。8；七月平均氣溫26。無霜期180200天。北京是我國東部沿海少雨區(qū)之一，多年平均降水量640毫米左右。降水年內(nèi)、年際不均衡。全市有潮白河、永定河、北運(yùn)河、大清河、薊運(yùn)河五大水系，各水系都有一系列支流，古今河道縱橫交錯，河流沖積物類型復(fù)雜多樣。2、房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市

12、場狀況根據(jù)北京市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市國土房管局等部門關(guān)于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓有關(guān)規(guī)定的通知（京政辦發(fā)33號），自2002年7月1日起，凡在本市范圍內(nèi)利用國有土地進(jìn)行商業(yè)、旅游、娛樂、寫字樓及商品住宅等經(jīng)營性開發(fā)的項目用地，不具備規(guī)定條件的，停止辦理國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓手續(xù)。需要辦理土地使用權(quán)出讓的，須進(jìn)入北京市土地交易市場，通過招標(biāo)、拍賣或掛牌方式進(jìn)行公開交易。此項規(guī)定的頒布，進(jìn)一步加強(qiáng)了國有土地資產(chǎn)管理、改善投資環(huán)境，增強(qiáng)行政審批透明度，是北京市土地供應(yīng)市場的一次重大改革。3、城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)北京城市規(guī)劃區(qū)即北京市行政轄區(qū)，包括規(guī)劃市區(qū)和遠(yuǎn)郊地區(qū)。其中規(guī)劃市區(qū)的范圍，東起

13、定福莊，西到石景山，北起清河，南到南苑，方圓1040平方公里。市區(qū)中心地區(qū)的范圍大體在四環(huán)路內(nèi)外，面積近300平方公里。北京市城市總布局的基本方針是：改變?nèi)丝诤彤a(chǎn)業(yè)過于集中在市區(qū)的狀況，城市建設(shè)重點要逐步從市區(qū)向遠(yuǎn)郊區(qū)作戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，市區(qū)建設(shè)要從外延擴(kuò)展向調(diào)整改造轉(zhuǎn)移；大力發(fā)展遠(yuǎn)郊城鎮(zhèn)，實現(xiàn)人口和產(chǎn)業(yè)的合理布局，進(jìn)一步加強(qiáng)與首都周圍的城市和地區(qū)的直轄市發(fā)展。北京城市規(guī)劃區(qū)按照市區(qū)（即中心城市）、衛(wèi)星城（含縣城）、中心鎮(zhèn)、一般建制鎮(zhèn)四級體系布局。北京市的建設(shè)將從以新區(qū)開發(fā)為主轉(zhuǎn)向舊區(qū)調(diào)整改造與新區(qū)開發(fā)并重。堅持“分散集團(tuán)式”布局，加快舊城區(qū)的改造步伐，調(diào)整土地使用，改建危舊，房屋加強(qiáng)政治、文化中心功

14、能，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，完善各項城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，保護(hù)歷史傳統(tǒng)風(fēng)貌，改善城市環(huán)境。新區(qū)開發(fā)的重點將從中心地區(qū)轉(zhuǎn)移到各邊緣集團(tuán)。其中城市中心區(qū)的工廠不再增加用地，通過調(diào)整改造走內(nèi)涵發(fā)展的道路。把不適合在中心地區(qū)發(fā)展的工廠、倉庫和施工基地等設(shè)施有計劃地遷移出去，騰出用地發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)或其他公共設(shè)施。因此，從北京市城市規(guī)劃和發(fā)展目標(biāo)來看，北京市將進(jìn)行用地結(jié)構(gòu)的調(diào)整，使產(chǎn)業(yè)布局更加合理，提高土地集約利用，減少閑置土地，有利于顯化土地資產(chǎn)的價值。由于城市規(guī)劃區(qū)土地面積的有限性，從長遠(yuǎn)來看，北京市土地的供需矛盾會越來越突出，土地價格將上漲。4、城市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r（包括城市經(jīng)濟(jì)布局、發(fā)展水平、綜合實

15、力、社會儲蓄與投資、物價變動等內(nèi)容）2002年北京經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的主要特點是：總量擴(kuò)大，效益改善，結(jié)構(gòu)優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高。去年，全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值3130億元，按可比價格計算，比上年增長102。第一產(chǎn)業(yè)增加值95。5億元，比上年增長5%，為1989年以來最高增速。第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值1114。4億元，比上年增長8。8%。其中建筑業(yè)實現(xiàn)增加值244。4億元，增速達(dá)到12%，比上年提高5。4個百分點。全年實現(xiàn)工業(yè)增加值870億元，增長7。9%。第三產(chǎn)業(yè)對全市經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率超過60%。初步測算，2002年，全市實現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)增加值1920。1億元，比上年增長11。4%，增幅超過預(yù)期目標(biāo)2。4個百

16、分點；第三產(chǎn)業(yè)對全市經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到66%。此外，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)全面升級。2002年，第三產(chǎn)業(yè)在全市經(jīng)濟(jì)中的比重達(dá)到61。3%，比上年提高0。8個百分點，比5年前提高6。8個百分點。其中，房地產(chǎn)業(yè)、金融保險、旅游休閑、文化教育等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展迅猛，對首都經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率進(jìn)一步提高。工業(yè)領(lǐng)域，以振興現(xiàn)代制造業(yè)為目標(biāo)，在結(jié)構(gòu)調(diào)整上邁出更大步伐。農(nóng)業(yè)方面，養(yǎng)殖業(yè)、林業(yè)成為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)體系逐步邁向現(xiàn)代化。所有制結(jié)構(gòu)逐步完善，非公經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大。2002年，非公經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)增加值占全市國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到46。5%，比5年前提高23。5個百分點。固定資產(chǎn)投資增勢強(qiáng)勁。2002年完成全社會固定資產(chǎn)投資18

17、00億元，比上年增長18%。投資的重點集中于住宅和基礎(chǔ)設(shè)施兩個方面。1-11月，全市完成住宅投資528。6億元，比上年增長24。6%；住宅投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為37。1%，比上年同期提高1。7個百分點。2002年1至11月底，全市商品住宅的竣工面積為927。2萬平方米，比去年同期增長60。6，全市累計銷售商品住宅872。7萬平方米，比上年同期增長57。6。全市房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)了近年來少有的竣工面積、銷售面積增長速度同時超過50的大好局面。2002年1-11月完成基礎(chǔ)設(shè)施投資330。6億元，比上年同期增長19。7%；基礎(chǔ)設(shè)施占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為23。2%，比重提高0。2個百分點。

18、非國有單位投資是帶動全市投資快速增長的主要力量。1-11月，非國有單位投資完成712億元，增長25。9%，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)到58%，比上年提高3。5個百分點。投資領(lǐng)域初步改變了前幾年過度依賴政府支持的局面，經(jīng)濟(jì)自主增長能力有所增強(qiáng)。2002年1-12月份本市累計新批設(shè)立外商投資企業(yè)1370家,同比增長19。4%。合同外資54。88億美元，同比增長70。4，其中直接投資28。1億美元，同比增長3。6。此外，農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整效果明顯，養(yǎng)殖業(yè)、林業(yè)成為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)體系逐步邁向現(xiàn)代化。去年的消費需求也趨于活躍。全年實現(xiàn)社會消費品零售額1744。8億元，增長9。5，扣除價格因素，實際增長1

19、1。3。出口增幅超過上年。全年地方企業(yè)出口總值達(dá)到58億美元，比上年增長19。1%，增幅提高13。8個百分點。此外，人民生活水平進(jìn)一步提高。2002年，全年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入12454元，比上年增長13。4%，扣除價格因素，實際增長15。5%；與1997年相比，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增長47。7%，年均增長8。1%。農(nóng)民人均純收入5880。1元，比上年增長11。5%，扣除價格因素，實際增長12。3%；5年間，農(nóng)民人均純收入年均實際增長8。4%。農(nóng)民增收致富和扶貧開發(fā)成效顯著，人均純收入1500元以下的低收入村全部消除。2002年1-11月，郊區(qū)農(nóng)民人均實際現(xiàn)金收入6132元，同比增

20、長14。9%。其中工資性收入達(dá)到3316元，比上年同期增加280元，增長9。2%，對農(nóng)民收入增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到35。2%。農(nóng)民人均家庭經(jīng)營收入2031元，同比增加214元，增長11。8%，對農(nóng)民現(xiàn)金收入貢獻(xiàn)率達(dá)到26。9%。北京市持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長，對土地的有效需求將越來越大，從長期來看，必將帶動土地價格的上漲。5、基礎(chǔ)設(shè)施情況改革開放以來，北京市堅持城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)優(yōu)先發(fā)展的方針，城市基礎(chǔ)設(shè)施在建設(shè)規(guī)劃、標(biāo)準(zhǔn)、速度、質(zhì)量等方面成就突出，已初具現(xiàn)代化規(guī)模，綜合功能和服務(wù)效能達(dá)到較高水平。目前，北京市四環(huán)路以內(nèi)的區(qū)域基本達(dá)到“七通一平”的配套程度。供水全市現(xiàn)已建成自來水廠24個，供水能力達(dá)到330。3

21、萬噸/日，其中市區(qū)供水能力達(dá)到266。0萬噸/日，自來水普及率達(dá)100。除夏季用水高峰期，舊城區(qū)用水壓力低外，基本可以滿足全市生產(chǎn)和生活的用水需要。排水北京市的排水系統(tǒng)采用雨污分流的形式，市政排水管道長度達(dá)4645。6公里，其中雨水管長度達(dá)1346。5公里，污水管長度達(dá)1712。4公里，雨污合流管長度達(dá)1586。7公里。全市建有污水處理廠4座，處理能力為150萬噸/日，污水處理率為43。通訊北京是全國的通訊樞紐，多條國家級干線光纜在此交匯，通訊線路四通八達(dá)。1999年底，全市交換機(jī)容量達(dá)743萬門，全市電話普及率達(dá)62部/百人，其中市區(qū)電話普及率達(dá)69部/百人，年末移動電話用戶達(dá)到116。7萬

22、戶。電力北京的用電主要通過華北電網(wǎng)和地方電網(wǎng)提供，可以滿足北京市生產(chǎn)和生活用電需要。目前，北京市已不再對民用住宅拉閘限電。供暖目前北京市供暖面積已超過10萬平方公里。供氣北京市現(xiàn)已鋪設(shè)燃?xì)夤艿?676。8公里，供應(yīng)量為12。2億立方米，北京市市民管道燃?xì)鈿饣室堰_(dá)50%。（二）區(qū)域因素1、區(qū)域概況朝陽區(qū)位于北京城區(qū)以東近郊，東臨通州區(qū)，西靠海淀、西城、東城、崇文、豐臺等區(qū)，南連大興縣，北接昌平、順義兩區(qū)。面積470。8平方公里，人口148萬，漢族占95%。區(qū)人民政府駐日壇北街，下轄朝外、建外、望京等22個街道辦事處，小紅門、十八里店等19個鄉(xiāng)政府。朝陽區(qū)內(nèi)建有通惠河北、通惠南、垡頭和酒仙橋工業(yè)

23、區(qū)。該區(qū)也是首都副食品生產(chǎn)供應(yīng)基地。朝陽區(qū)還是首都重要的國際交往中心，建國門外和三里屯、亮馬河一帶建有三個外國使館區(qū)，設(shè)有150多個國家和地區(qū)的駐華使、領(lǐng)管和辦事機(jī)構(gòu)，同時還有合資飯店外交公寓50多座，以及友誼商店、國際俱樂部等各類駐華機(jī)構(gòu)人員活動場所。本區(qū)是新興的文化、體育區(qū)，這里有舉世矚目的亞運(yùn)村、北京工人體育場、國際展覽中心、全國農(nóng)業(yè)展覽館等著名設(shè)施。待估宗地所在區(qū)域為朝陽區(qū)高碑店鄉(xiāng)，介于城市四環(huán)路和五環(huán)路之間，周邊有學(xué)校，幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場。區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以農(nóng)業(yè)為主。因區(qū)域內(nèi)有高碑店污水處理廠等工業(yè)企業(yè)，所以對空氣質(zhì)量有一定的污染。2、交通條件（1）公路區(qū)域內(nèi)道路主要有四環(huán)路、五環(huán)路、廣

24、渠路、高碑店路，高速公路有京沈路、京通路等城市主要道路，交通較便利。（2）鐵路區(qū)域附近有百子灣火車站。3、基礎(chǔ)設(shè)施（1）通上水區(qū)域內(nèi)分地下水和地表水源，地下水源來自城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的承壓水層，地表水源來自市區(qū)周圍的河流和水庫，城市給水網(wǎng)絡(luò)以環(huán)狀為主，輔以支網(wǎng)，用水保證率較高。（2）通下水區(qū)域排水為雨污分流方式，排污管分區(qū)鋪設(shè)，自成系統(tǒng)，以污水處理廠為終結(jié)，呈輻射狀分布，并建有排漬泵站，排水通暢。（3）通電區(qū)域內(nèi)電網(wǎng)分為高壓網(wǎng)和中壓網(wǎng)，有供電保證。（4）通訊區(qū)域內(nèi)通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，通訊線路以地下管道為主，輔以架空線路，市話普及率70%，通訊線路暢通。（5）通熱力各地區(qū)建立集中供暖點。（6）通燃?xì)?/p>

25、大部分地區(qū)已鋪設(shè)市政天然氣管線，并接通天然氣。（7）通路區(qū)域臨高碑店路，廣渠路東延。4、環(huán)境條件因區(qū)域內(nèi)有高碑店污水處理廠和水泥構(gòu)件廠等工業(yè)企業(yè)，所以對空氣質(zhì)量有一定的污染。5、區(qū)域土地利用類型高碑店鄉(xiāng)周圍大部分地區(qū)為耕地，產(chǎn)業(yè)主要以農(nóng)業(yè)為主，區(qū)域內(nèi)用地類型大部分為耕地、菜地，少部分地區(qū)為居民住宅用地。待估宗地所屬區(qū)域土地利用類型為工業(yè)倉儲用地并有部分農(nóng)用地。6、區(qū)域產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模區(qū)域內(nèi)有羅曼服裝公司、道橋公司地下分公司、水泥構(gòu)件廠，高碑店污水處理廠等工業(yè)企業(yè)，產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模較好。但產(chǎn)業(yè)關(guān)連性較差。7、規(guī)劃限制區(qū)域內(nèi)無規(guī)劃限制 （三）個別因素1、 企業(yè)簡介 2、宗地狀況 待估宗地位于*，此次評估的

26、宗地面積為*平方米，土地登記用途為工業(yè)，建筑容積率為*，待估宗地實際開發(fā)程度為宗地紅線外“七通”（通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃?xì)?、通熱力）、紅線內(nèi)“六通一平”（通路、通電、通信、通上水、通下水、通熱力及場地平整），本次評估設(shè)定的土地開發(fā)程度為宗地紅線外“七通”（通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃?xì)狻⑼崃Γ?、紅線內(nèi)場地平整。待估宗地評估設(shè)定的基礎(chǔ)設(shè)施狀況可見附表1-1。其它有關(guān)待估宗地的個別條件見表2-4。表2-4待估宗地個別因素說明表宗地名稱 工業(yè)集聚程度 距北京站及市中心距離 距主干道距離 距公交站點距離 宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件 現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用 形狀 環(huán)境質(zhì)量 地質(zhì)、地形條件

27、容積率 第三部分土地估價一、估價原則（1）替代原則根據(jù)市場運(yùn)行規(guī)律，在同一商品市場中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時，價格低者吸引需求，即有兩個以上互有替代性的商品或服務(wù)同時存在時，商品或服務(wù)的價格是經(jīng)過相互影響與比較之后來決定的。土地價格也同樣遵循替代規(guī)律，某塊土地的價格，受其它具有相同使用價值的地塊，即同類型具有替代可能的地塊價格所牽制。換言之，具有相同使用價值、替代可能的地塊之間，會相互影響和競爭，使價格相互牽制而趨于一致。（2）需求與供給原則在完全的市場競爭中，一般商品的價格都取決于供求的均衡點。供小于求，價格就會提高，否則，價格就會降低。由于土地與一般商品相比，具有獨特的人文和

28、自然特性，因此在進(jìn)行土地估價時既要考慮到所假設(shè)的公平市場，又要考慮土地供應(yīng)的壟斷性特征。（3） 變動原則一般商品的價格，是伴隨著構(gòu)成價格的因素的變化而發(fā)生變動的。土地價格也有同樣情形，它是各種地價形成因素相互作用的結(jié)果，而這些價格形成因素經(jīng)常處于變動之中，所以土地價格是在這些因素相互作用及其組合的變動過程中形成的。因此，在土地估價時，必須分析該土地的效用、稀缺性、個別性及有效需求以及使這些因素發(fā)生變動的一般因素、區(qū)域因素及個別因素。由于這些因素都在變動之中，因此應(yīng)把握各因素之間的因果關(guān)系及其變動規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價水平預(yù)測未來的土地價格。（4） 協(xié)調(diào)原則土地總是處于一定的自然與社會環(huán)境之中

29、，必須與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。因為土地能適應(yīng)周圍環(huán)境，則該土地的收益或效用能最大限度地發(fā)揮，所以要分析土地是否與所處環(huán)境協(xié)調(diào)。因此，在土地估價時，一定要認(rèn)真分析土地與周圍環(huán)境的關(guān)系，判斷其是否協(xié)調(diào)，這直接關(guān)系到該地塊的收益量和價格。（5）多種方法相結(jié)合的原則隨著我國土地估價業(yè)的發(fā)展，目前比較實用的宗地估價方法有收益還原法、市場比較法、成本法、剩余法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等方法。由于不適宜的估價方法可能使評估結(jié)果產(chǎn)生較大的偏差，因此進(jìn)行地價評估時，就要根據(jù)待估宗地的實際情況，充分考慮用地類型及所掌握的資料，選擇最適宜的方法進(jìn)行評估，同時為了使評估結(jié)果更為客觀，更接近于準(zhǔn)確，評估中選擇兩種較為適宜的方法進(jìn)

30、行評估，以便互相驗證，減小誤差，確定出合理的價格。二、估價方法與估價過程估價方法選擇：根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程以及待估宗地的具體條件、用地性質(zhì)及評估目的，結(jié)合估價師搜集的有關(guān)資料，考慮到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)育程度，選擇評估方法。根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程，土地估價方法主要有市場比較法、收益還原法、假設(shè)開發(fā)法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等。估價方法的選擇應(yīng)針對待估宗地的具體條件、用地性質(zhì)及評估目的，結(jié)合待估宗地所在區(qū)域房地產(chǎn)市場的實際情況，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r方法。估價人員認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實地勘察之后，根據(jù)待估宗地的特點及實際利用和開發(fā)狀況，選取基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、市場比較法結(jié)合基礎(chǔ)設(shè)施配套費，土地

31、開發(fā)費及其它費用作為本次估價的基本方法。這是出于以下考慮：一是待估宗地位于北京市基準(zhǔn)地價覆蓋區(qū)域，且該區(qū)域有較健全的基準(zhǔn)地價修正體系；二是待估宗地所在區(qū)域地產(chǎn)市場較發(fā)育，類似待估宗地的土地交易案例較多，適宜選用市場比較法結(jié)合基礎(chǔ)設(shè)施配套費，土地開發(fā)費及其它費用評估；待估宗地根據(jù)基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，市場比較法結(jié)合基礎(chǔ)設(shè)施配套費、土地開發(fā)費及其它費用兩種方法，分析確定最終的土地使用權(quán)價格（單位地面熟地價及出讓金）。具體的評估測算過程如下：估價過程：待估宗地估價過程如下：（一）基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法1、基準(zhǔn)地價成果介紹及內(nèi)涵根據(jù)北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價的通知京政發(fā)32號，北京

32、市基準(zhǔn)地價分商業(yè)、綜合、居住、工業(yè)四種用途，不同用途的基準(zhǔn)地價參見表3-3。北京市基準(zhǔn)地價于2002年12月10日公布實施，其內(nèi)涵為基準(zhǔn)日于2002年1月1日，各土地級別內(nèi)，土地開發(fā)程度為宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃?xì)?、通熱力及宗地?nèi)土地平整（以下簡稱“七通一平”），或宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水及宗地內(nèi)土地平整（以下簡稱“五通一平”），在平均容積率條件下，某一用途的法定最高出讓年期的完整土地使用權(quán)的平均價格。不同用途、不同級別基準(zhǔn)地價設(shè)定的土地開發(fā)程度不同，詳見表3-1：表3-1基準(zhǔn)地價設(shè)定不同級別開發(fā)程度表用途級別 商業(yè)、綜合、居住用地 工業(yè)用地一至六級 宗地外七

33、通宗地內(nèi)平整 一至五級 宗地外七通宗地內(nèi)平整七至十級 宗地外五通宗地內(nèi)平整 六至九級 宗地外五通宗地內(nèi)平整基準(zhǔn)地價的表示形式為樓面熟地價，同時公布樓面毛地價。樓面熟地價是指各土地級別內(nèi)，完成通平的土地在平均容積率條件下，每建筑面積分?jǐn)偟耐暾恋厥褂脵?quán)的平均價格。樓面毛地價是指各土地級別內(nèi)，在平均容積率條件下，政府收取的某種用途法定最高出讓年期內(nèi)的土地出讓金、市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費的平均樓面價格。不同用途，不同級別基準(zhǔn)地價平均容積率詳見表3-2：表3-2基準(zhǔn)地價設(shè)定不同級別平均容積率表用途級別 商業(yè)、綜合、居住用地 工業(yè)用地一至六級 2 1七至十級 1 1表3-3北京市基準(zhǔn)地價表單位：元/平方米

34、土地用途 價格類型 土地級別 一級 二級 三級 四級 五級 六級 七級 八級 九級 十級商業(yè) 基準(zhǔn)地價72109750 56807680 45306130 37205090 27204000 19702900 11501980 5301180 250540 140260 樓面毛地價 26604900 16803120 15002420 12401860 9701450 7201090 500740 360540 180380 90190綜合 基準(zhǔn)地價55408250 44406000 36204940 26503900 19602790 12902080 8801320 430-900 200

35、450 140260 樓面毛地價 16404500 14602200 11301690 8801320 660990 500-740 400600 250470 140260 90150居住 基準(zhǔn)地價47407000 38005760 27304590 20903600 15002790 10601820 6301080 330650 180370 140260 樓面毛地價 17103000 9002100 5501300 400930 300680 190430 150350 120280 100220 90150工業(yè) 基準(zhǔn)地價12001800 10001220 8501050 600900

36、 420680 310510 220330 150240 100170 樓面毛地價 420850 430530 340440 270360 195300 135225 100160 60100 2060 根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程與北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價的通知（京政發(fā)32號），采用基準(zhǔn)地價評估的宗地價格可分為樓面熟地價、地面熟地價、樓面毛地價和地面毛地價等四種類型，此次評估取宗地地面熟地價和地面毛地價。并由毛地價求取出讓金。根據(jù)北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價的通知（京政發(fā)32號）規(guī)定，在四環(huán)路道路中心線以外地區(qū)的，其土地出讓金應(yīng)按毛地價的60%征收

37、。則單位地面出讓金單位地面毛地價×60。此次評估工業(yè)用地的地面熟地價、毛地價計算公式根據(jù)北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價的通知（京政發(fā)32號）當(dāng)宗地容積率1時：（1）宗地地面熟地價計算公式宗地地面熟地價=適用的基準(zhǔn)地價（樓面熟地價） K1 K2 （1+K）（2）宗地地面毛地價計算公式宗地地面毛地價=適用的樓面毛地價 K1 K2 （1+K）式中：K1期日修正系數(shù)K2年期修正系數(shù)K影響地價各種因素修正系數(shù)之和2、確定待估宗地的土地級別及基準(zhǔn)地價待估宗地位于朝陽區(qū)酒仙橋北路7號及朝陽區(qū)酒仙橋北路7號北側(cè)，根據(jù)北京城區(qū)土地級別圖，確定待估宗地所在土地級別為四級，其基準(zhǔn)地價

38、詳見表3-4，表3-4待估宗地基準(zhǔn)地價表單位：元/建筑平方米宗地名稱 設(shè)定用途 土地級別 基準(zhǔn)地價規(guī)定樓面熟地價 樓面熟地價評估取值 基準(zhǔn)地價規(guī)定樓面毛地價 樓面毛地價評估取值 備注待估宗地-1 工業(yè) 四級 600-900 750 270-360 270 待估宗地位置靠近五級工業(yè)用地地價區(qū)，因此毛地價取四級樓面毛地價低限待估宗地-1 工業(yè) 四級 600-900 750 270-360 270 待估宗地位置靠近五級工業(yè)用地地價區(qū)，因此毛地價取四級樓面毛地價低限3、確定期日修正系數(shù)（K1）北京市基準(zhǔn)地價基準(zhǔn)日為2002年1月1日，本次評估的估價基準(zhǔn)日為2003年11月30日，此期間內(nèi)北京市工業(yè)用地

39、地價水平基本穩(wěn)定，確定期日修正系數(shù)K11。02。4、確定土地使用權(quán)年期修正系數(shù)（K2）由于北京市工業(yè)用地基準(zhǔn)地價為50年期土地使用權(quán)價格，與本次評估設(shè)定待估宗地的土地使用年期一致，故土地使用年期修正系數(shù)K21。公式中：K2土地使用年期修正系數(shù)r土地還原率6n待估宗地設(shè)定使用年限m法定最高出讓年限5、編制待估宗地地價影響因素說明、優(yōu)劣程度及修正系數(shù)表根據(jù)北京市關(guān)于公布本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價應(yīng)用方法的通知（京國土房管出1121號），工業(yè)用地地價影響因素修正系數(shù)表（見表3-5），按照待估宗地的因素條件，可建立待估宗地地價影響因素說明、優(yōu)劣程度及修正系數(shù)（K）表（表3-6）。表3-5工業(yè)用地地

40、價因素修正系數(shù)表單位：%影響因素 土地級別 一級 二級 三級 四級 五級 六級 七級 八級 九級產(chǎn)業(yè)集聚度 -2。02。0 -2。02。0 -2。02。0 -4。04。0 -4。84。8 -5。04。8 -4。04。0 -4。64。6 -5。25。2交通便捷度 -3。23。2 -3。23。2 -3。23。2 -6。46。4 -7。687。68 -8。07。68 -6。46。4 -7。367。36 -8。328。32區(qū)域土地利用方向 -1。01。0 -1。01。0 -1。01。0 -2。02。0 -2。42。4 -2。52。4 -2。02。0 -2。32。3 -2。62。6臨路狀況 -0。80。

41、8 -0。80。8 -0。80。8 -1。61。6 -1。921。92 -2。01。92 -1。61。6 -1。841。84 -2。082。08宗地形狀及可利用程度 -1。21。2 -1。21。2 -1。21。2 -2。42。4 -2。882。88 -3。02。88 -2。42。4 -2。762。76 -3。123。12基礎(chǔ)設(shè)施狀況 -1。01。0 -1。01。0 -1。01。0 -2。02。0 -2。42。4 -2。52。4 -2。02。0 -2。32。3 -2。62。6環(huán)境狀況 -0。80。8 -0。80。8 -0。80。8 -1。61。6 -1。921。92 -2。01。92 -1。61

42、。6 -1。841。84 -2。082。08注：1、產(chǎn)業(yè)集聚程度指相關(guān)產(chǎn)業(yè)的配套及集聚狀況、工業(yè)區(qū)的發(fā)展趨勢。2、交通便捷度指對外交通便捷程度、交通管制、距貨物集散地（車站、碼頭、機(jī)場）距離及貨物集散地的規(guī)模檔次、道路等級、道路體系等。3、區(qū)域土地利用方向指周邊土地利用方向的一致性。4、臨路狀況指臨路類型、級別和交通管制。5、宗地形狀及可利用程度指宗地形狀對土地利用的影響程度。6、基礎(chǔ)設(shè)施狀況指水、電、通訊等各種基礎(chǔ)設(shè)施的配套完善程度。7、環(huán)境狀況指污染物排放及治理情況、距危險設(shè)施或污染源的臨近程度。表3-6待估宗地地價影響因素說明、優(yōu)劣程度及修正系數(shù)表（四級工業(yè)）影響因素 條件說明 優(yōu)劣度

43、修正系數(shù)（）產(chǎn)業(yè)集聚程度 所在區(qū)域工業(yè)類型較多，產(chǎn)業(yè)集聚程度較好，但關(guān)連性較差，所以取產(chǎn)業(yè)集聚程度影響因素為一般 較好 0交通便捷度 臨次干道，距最近的公交車站5米，距火車站13公里 一般 0區(qū)域土地利用方向 工業(yè) 一般 0臨路狀況 三面臨路 較好 0。8宗地形狀及可利用程度 宗地形狀較規(guī)則 較好 1。2基礎(chǔ)設(shè)施狀況 宗地紅線外達(dá)到“七通” 優(yōu) 2環(huán)境狀況 宗地所在區(qū)域內(nèi)無污染源 一般 0合計 3。46、計算基準(zhǔn)地價設(shè)定開發(fā)程度條件下的宗地地價經(jīng)以上分析過程，可得到待估宗地在基準(zhǔn)地價設(shè)定開發(fā)程度條件下的土地價格：單位地面熟地價=適用的基準(zhǔn)地價（樓面熟地價） K1 K2 （1+K）750

44、5;1。02×1×（1+3。4）791。0元/平方米單位地面毛地價=適用的樓面毛地價 K1 K2 （1+K）270 1。02×1×（1+3。4）284。8元/平方米單位地面出讓金單位地面毛地價×60284。8×60170。9元/平方米7、計算待估宗地設(shè)定開發(fā)程度條件下的宗地地價由于此次評估設(shè)定待估宗地土地開發(fā)程度與其所處級別基準(zhǔn)地價設(shè)定的開發(fā)程度一致，所以不做開發(fā)程度的修正。則：單位地面熟地價791。0元/平方米單位地面毛地價284。8元/平方米單位地面出讓金170。9元/平方米（二） 采用市場比較法結(jié)合基礎(chǔ)設(shè)施配套費和土地開發(fā)費及其

45、它費用的方法確定單位地面熟地價*首先采用市場比較法評估待估宗地出讓金市場比較法是根據(jù)替代原則，將待估宗地與較近時期內(nèi)已發(fā)生交易的類似土地的交易實例進(jìn)行對照比較，并依舊后者已知的價格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素等差別，修正得出待估宗地在評估時日地價的方法。選擇案例原則如下（與待估宗地比較）：A、用途相同B、交易類型相同C、屬于正常交易D、區(qū)域及個別因素相同E、交易期日接近F、統(tǒng)一價格基礎(chǔ)1、比較實例選擇通過調(diào)查分析，我們選擇了近期發(fā)生交易的與待估宗地條件類似的3個出讓金交易案例，具體案例條件描述如下： 實例A：高碑店污水處理廠二期工程用地該地塊位于北京市朝陽區(qū)高碑店鄉(xiāng)甲1號,用

46、途為工業(yè)用地，用地面積345588。2平方米，容積率0。15,土地使用年期為50年，2003年3月5日經(jīng)北京市國土資源和房屋土地管理局地價審核會審定的出讓金為110元/平方米。實例B：北京第二制藥廠用地該地塊位于北京市朝陽區(qū)廣渠路大郊亭，用途為工業(yè)用地，用地面積為65000平方米，容積率為0。45，土地使用年期為50年，2002年4月15日經(jīng)北京市國土資源和房屋土地管理局地價審核會審定的出讓金為100元/平方米。實例C：北京電子控股有限責(zé)任公司用地該地塊位于朝陽區(qū)酒仙橋路2號、4號，用途為工業(yè)用地，用地面積為579433。93平方米，容積率為0。51。土地使用年期為50年，2001年11月9日

47、經(jīng)北京市國土資源和房屋土地管理局地價審核會審定的出讓金為105元/平方米。各交易案例的因素條件詳見表4。2、比較因素選擇根據(jù)待估宗地的用途及所處區(qū)域的地價影響因素，影響待估宗地價格的主要因素有A、交易時間：確定地價指數(shù)B、交易情況：是否為正常、公開、公平、自愿的交易C、區(qū)域因素：包括交通條件（道路類型、距區(qū)域主干道距離、距北京站距離、距市中心距離）、聚集效益、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣狀況、區(qū)域土地利用限制等。D、個別因素：包括宗地形狀、容積率、地質(zhì)條件、自然災(zāi)害危害程度等。3、編制比較因素條件說明表待估宗地與比較實例的比較因素條件詳述見表3-7。表3-7宗地比較因素條件說明表待估宗地及比較案

48、例比較因素 待估宗地-1 待估宗地-2 比較案例A 比較案例B 比較案例C位置 朝陽區(qū)酒仙橋北路* 朝陽區(qū)酒仙橋北路* 朝陽區(qū)高碑店村甲1號 朝陽區(qū)光渠路大郊亭 朝陽區(qū)酒仙橋路2號、4號土地用途 工業(yè) 工業(yè) 工業(yè) 工業(yè) 工業(yè)交易日期 2003/12/10 2003/12/10 2003/3/5 2002/4/15 2001/11/9出讓金（元/平方米） 待估 待估 110 100 105交易情況 正常 正常 正常 正常 正常交易類型 資產(chǎn)重組 資產(chǎn)重組 資產(chǎn)重組 企業(yè)改制 企業(yè)改制土地使用年期（年） 50 50 50 50 50區(qū)域因素 交通條件 道路狀況 路寬9米，路面狀況一般 路寬9米，路

49、面狀況一般 路寬20米，路面狀況較好 路寬20米，路面狀況較好 路寬16米，路面狀況較好 距區(qū)域主干道距離 臨區(qū)域主干道 臨區(qū)域主干道 臨區(qū)域主干道 臨區(qū)域主干道 臨區(qū)域主干道 距北京站距離 12km 12km 10km 8km 12km 距市中心距離 15km 15km 13km 11km 15km 聚集效益 產(chǎn)業(yè)聚集度較高 產(chǎn)業(yè)聚集度較高 產(chǎn)業(yè)聚集度較低 產(chǎn)業(yè)聚集度一般 產(chǎn)業(yè)聚集度較高 環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣狀況 無污染 無污染 輕度污染 有一定污染 無污染 區(qū)域土地利用限制 無 無 無 無 無個別因素 宗地形狀 較規(guī)則 較規(guī)則 較規(guī)則 較規(guī)則 較規(guī)則 地形條件 平坦 平坦 平坦 平坦 平坦 容積率

50、 * * 0。196 0。15 0。51 地質(zhì)條件 對行業(yè)布局無影響 對行業(yè)布局無影響 對行業(yè)布局無影響 對行業(yè)布局無影響 對行業(yè)布局無影響 自然災(zāi)害危害程度 無 無 無 無 無 目前規(guī)劃限制 無限制 無限制 無限制 無限制 無限制4、編制比較因素條件指數(shù)表根據(jù)待估宗地與比較實例各因素具體情況，編制比較因素條件指數(shù)表（見表5）。比較因素指數(shù)確定如下：（1）待估宗地與三個實例的土地用途、交易情況等條件均一致，交易類型類似，故對于上述這些影響地價的因素均不作修正。（2）交易期日修正調(diào)查朝陽區(qū)近年工業(yè)用地地價上漲情況，根據(jù)待估宗地所在區(qū)域的地價變化的實際情況，以2001年11月為基數(shù)，將2001年1

51、1月的地價指數(shù)定為100，則地價指數(shù)變化情況如下：表3-8朝陽區(qū)工業(yè)用地地價指數(shù)表年期 2001/11 2002/4 2002/12 2003/3地價指數(shù)（%） 100 100。5 101 101。5（3）使用年限修正指數(shù)土地使用年限修正指數(shù)公式為：11/（1+r）mK=11/（1+r）n式中：K使用年限修正系數(shù)r-土地還原率6m待估宗地土地使用年限n比較實例宗地土地使用年限（4）區(qū)域及個別因素條件指數(shù)、區(qū)域因素：A、道路狀況指數(shù)：以待估宗地道路狀況指數(shù)為100，分為路面狀況差、一般、較好、好四個等級，每上升或下降一個等級，指數(shù)相應(yīng)上升或下降2。0；路面寬度每增加或減少4米，指數(shù)相應(yīng)再下降或上

52、升0。5；B、臨路類型：將臨道路類型分為區(qū)域主干道、區(qū)域次干道、支路及巷道，以待估宗地臨路類型為100，每增加或減少一個級別，指數(shù)增加或減少1;C、距北京站距離指數(shù)：以待估宗地距北京站距離為100，每增加或減少2公里，指數(shù)相應(yīng)減少或增加1。0;D、距市中心距離：以待估宗地距市中心天安門距離為100，每增加或減少2公里，指數(shù)下降或上升1。0；E、集聚效益指數(shù)：分為低、較低、一般、較高、高五個等級，以待估宗地產(chǎn)業(yè)集聚度為100,每上升或下降一個等級，指數(shù)相應(yīng)上升或下降2；F、環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣狀況指數(shù)；分為污染嚴(yán)重、污染較重、有一定污染、輕度污染、無污染五個等級，以待估宗地為100，每上升或下降一個等級

53、，指數(shù)上升或下降0。5；G、區(qū)域土地利用限制：分為限制嚴(yán)格、有一定限制、無限制三個級別，以待估宗地為100，每上升或下降一個等級，指數(shù)上升或下降0。5。、個別因素:A、宗地形狀指數(shù)：分為不規(guī)則、較規(guī)則、規(guī)則三等級，以待估宗地形狀為100，每上升或下降一個等級，指數(shù)相應(yīng)上升或下降0。5；B、地形條件：分為不平坦、部分平坦或階梯性平坦、平坦三個等級，以待估宗地為100，每上升或下降一個等級，指數(shù)上升或下降0。5;C、容積率條件指數(shù)：根據(jù)京政發(fā)34號，參照容積率修正系數(shù)表（表4），采用內(nèi)插法求取待估宗地及案例宗地的容積率修正系數(shù)。因待估宗地的容積率均小于1，故容積率修正系數(shù)均為1。00；D、地質(zhì)條件

54、：分為不適宜工業(yè)布局、對工業(yè)布局有一定影響、對工業(yè)布局無影響三個等級，以待估宗地為100，每上升或下降一個等級，指數(shù)上升或下降1。0;E、自然災(zāi)害危害程度：分為十年一遇、五十年一遇、百年一遇、無四個等級，以待估宗地為100，每上升或下降一個等級，指數(shù)上升或下降0。5。F、目前規(guī)劃限制指數(shù)：分為有較大限制、有一定限制、無限制三個等級，以待估宗地目前規(guī)劃限制指數(shù)為100，每上升或下降一個等級，指數(shù)相應(yīng)上升或下降1。根據(jù)以上比較因素指數(shù)的說明，編制比較因素條件指數(shù)表，詳見表3-9。5、編制因素比較修正系數(shù)表根據(jù)比較因素條件指數(shù)表，編制因素比較修正系數(shù)表，詳見表3-10。表3-9宗地比較因素條件指數(shù)表

55、待估宗地及比較案例比較因素 待估宗地1 待估宗地2 案例A 案例B 案例C土地用途 100 100 100 100 100交易日期 101。5 101。5 101。5 100。5 100交易情況 100 100 100 100 100交易類型 100 100 100 100 100土地使用年期（年） 100 100 100 100 100區(qū)域因素 交通條件 道路狀況 100 100 103。5 103。5 103 距區(qū)域主干道距離 100 100 100 100 100 距北京站距離 100 100 101 102 100 距市中心距離 100 100 101 102 100 聚集效益 100 100 96 98 100 環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣狀況 100 100 99。5 99 100 區(qū)域土地利用限制 100 100 100 100 100個別因素 宗地形狀 100 100 100 100 100 地形條件 100 100 100 100 100 容積率 100 100 100 100 100 地質(zhì)條件 100 100 100 100 100 自然災(zāi)害危害程度 100 100 100 100 100 目前規(guī)劃限制 100 100 100 100 100表3-10宗地因素比較修正系數(shù)表待估宗地