2009年《房地產(chǎn)估價案例與分析》真題及答案

1、一、問答題（共3題，每題10分。請將答案寫在答題紙對應(yīng)的題號下）（一）甲房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)（以下簡稱甲機(jī)構(gòu)）于2007年8月出具了一份房地產(chǎn)抵押估價報告，銀行據(jù)此發(fā)放了抵押貸款。2009年1月，因借款人不能如期償還貸款，處置該抵押房地產(chǎn)時實(shí)現(xiàn)的價格比甲機(jī)構(gòu)當(dāng)時的評估價值低很多，銀行認(rèn)為甲機(jī)構(gòu)存在高估，并委托乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對甲機(jī)構(gòu)2007年8月出具的估價報告進(jìn)行復(fù)核估價。請問：1.復(fù)核估價時應(yīng)如何確定估價時點(diǎn)、估價對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況？2.復(fù)核估價的估價目的和價值定義應(yīng)如何表述？（二）甲公司為購買某在建工程項目委托乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其市場價值，估價結(jié)果為7500萬元。購得該項目后，甲公司對原

2、設(shè)計方案進(jìn)行了修改并取得了政府主管部門的批準(zhǔn)。該項目重新開工半年后，甲公司為籌措資金擬以該在建工程向銀行申請抵押貸款，委托丙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其抵押價值，估價結(jié)果為9000萬元。請問：若上述兩個估價結(jié)果均是合理的，產(chǎn)生兩者差異的原因有哪些？（三）某城市規(guī)劃建設(shè)一條環(huán)城公路，經(jīng)過某商品住宅小區(qū)南側(cè)。該小區(qū)已建成使用3年，共有15幢多層住宅樓，總建筑面積為14000。建設(shè)環(huán)城公路需占用該小區(qū)500綠地，并拆除一幢面積為900的住宅樓。政府?dāng)M按規(guī)定進(jìn)行有關(guān)補(bǔ)償和賠償，委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。請問：理論上政府補(bǔ)償和賠償?shù)膬?nèi)容應(yīng)包括哪些方面？二、單選題（共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答

3、案中只有1個最符合題意，請將這個答案對應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號內(nèi)）（一）某商品住宅開發(fā)項目，征收土地面積5000，其中建設(shè)用地面積4500，代征地面積500，規(guī)劃建筑面積為15000。甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）于2008年10月18日以出讓方式取得該項目用地，支付了地價款和3%的契稅，取得了國有土地使用證。至2009年10月18日，該項目已投入70%的建設(shè)資金，完成了主體結(jié)構(gòu)，預(yù)計1年后可全部竣工。甲公司擬以該在建工程申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其于2009年10月18日的抵押價值。經(jīng)調(diào)查，目前該區(qū)域同類商品住宅的平均售價為6650元/，且按每月1%遞增；平均投資利

4、潤率為8%,貸款年利率為7.47%,折現(xiàn)率為10%.1.下列關(guān)于在建工程抵押的表述中，正確的是（    ）。A.在建工程只有當(dāng)已投入的建設(shè)資金超過總投資的35%時才可以設(shè)定抵押C.在建工程抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時，設(shè)定抵押權(quán)后新增建設(shè)的部分不能處置D.在建工程抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時，優(yōu)先受償順序為購房款、建筑工程款、銀行債權(quán)2.若采用成本法和假設(shè)開發(fā)法中的傳統(tǒng)方法對該在建工程進(jìn)行估價，下列關(guān)于投資利潤率選取的表述中，正確的是（    ）。（二）甲公司擁有一宗面積為80000的工業(yè)用地，地上建有面積為50000的廠房及10000的自用辦公樓。新一輪城市規(guī)劃已

5、將該區(qū)域調(diào)整為城市住宅區(qū)。5.甲公司因申請抵押貸款委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估該宗房地產(chǎn)的價值，受托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)（    ）。C.按工業(yè)用途評估廠房價值，按辦公用途評估自用辦公樓價值D.先分別按工業(yè)用途和居住用途估價，然后予以綜合6.受托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對該宗房地產(chǎn)進(jìn)行抵押估價時，正確的思路是（    ）。A.地價按照工業(yè)用地評估，廠房價值按照重置價格采用成本法評估，辦公樓參照周邊寫字樓的售價等進(jìn)行評估B.按照建筑面積分?jǐn)倧S房和辦公樓各自占用的土地面積，分工業(yè)和辦公兩種用途分別評估各部分房地產(chǎn)的價值C.地價按照工業(yè)用地評估，廠房和辦公樓按

6、照重置價格采用成本法評估D.根據(jù)城市規(guī)劃的要求，按照最高最佳使用原則，地價按照住宅用地評估，廠房和辦公樓按照重置價格采用成本法評估7.如果政府征收該宗房地產(chǎn)，則依法應(yīng)給予甲公司的拆遷補(bǔ)償為（    ）。（三）甲公司擁有一宗登記用途為工業(yè)的房地產(chǎn)，建成于2004年，現(xiàn)狀用于商業(yè)，于2007年作為抵押物申請了抵押貸款?，F(xiàn)甲公司擬以該宗房地產(chǎn)再次申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其再次抵押價值。經(jīng)調(diào)查，該宗房地產(chǎn)不存在其他法定優(yōu)先受償款。8.下列關(guān)于該宗房地產(chǎn)抵押估價的假設(shè)和限制條件分析中，不合理的假設(shè)是（    ）。A.估價對象產(chǎn)權(quán)明

7、晰，手續(xù)齊全，可在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓B.估價對象法定用途為工業(yè)，現(xiàn)狀用途為商業(yè)，遵循最高最佳使用原則，設(shè)定估價對象用途為商業(yè)C.該地區(qū)房地產(chǎn)市場狀況保持穩(wěn)定，未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變D.本次評估假設(shè)估價對象無基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問題9.對該宗工業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行區(qū)位因素分析時，一般不重點(diǎn)分析的因素是（    ）。10.該宗房地產(chǎn)的再次抵押價值為（    ）。三、下列房地產(chǎn)估價報告存在多處錯誤，請指明其中的13處（每指明1處錯誤得3分，本題全對得40分。請在答題紙上作答。每個錯誤對應(yīng)1個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計分）四

8、、估價目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。五、估價時點(diǎn)2009年6月30日六、價值定義房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。七、估價依據(jù)（一）有關(guān)法律、法規(guī)、政策文件和技術(shù)規(guī)范1.中華人民共和國物權(quán)法。2.中華人民共和國擔(dān)保法。3.中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法。4.中華人民共和國土地管理法。5.中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例。6.城市房地產(chǎn)抵押管理辦法。7.房地產(chǎn)估價規(guī)范。（二）委托方提供的有關(guān)資料（略）（三）估價方掌握的有關(guān)資料1.估價對象所在區(qū)域同類型房

9、地產(chǎn)交易資料。2.估價對象所在區(qū)域同類型房地產(chǎn)出租資料。3.國家及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)稅費(fèi)法規(guī)。4.其他政策文件等。八、估價原則本估價報告在遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的前提下，具體依據(jù)如下法則：1.合法原則（略）。2.最高最佳使用原則（略）。3.替代原則（略）。4.估價時點(diǎn)原則（略）。九、估價方法因估價對象為經(jīng)營性物業(yè)，周邊同類項目市場較為發(fā)達(dá)，比較容易調(diào)查房地產(chǎn)市場同類項目交易價格、市場租金及租賃過程中發(fā)生的各項費(fèi)用，故本次采用市場法、收益法兩種方法進(jìn)行估價。綜合兩種估價方法的測算結(jié)果，最終確定估價結(jié)果。兩種估價方法定義如下：（略）。十、估價結(jié)果（略）十一、估價人員（略）十二、估價作業(yè)日期（略）十三、風(fēng)險

10、提示（略）十四、估價報告應(yīng)用的有效期（略）房地產(chǎn)估價技術(shù)報告一、個別因素分析（略）二、區(qū)域因素分析（略）三、市場背景分析（略）四、最高最佳使用分析（略）五、估價方法選用（略）六、估價測算過程（略）（一）市場法市場法是將估價對象與在估價時點(diǎn)近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格作適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方法。計算公式：估價對象市場價格=可比實(shí)例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)區(qū)域市場同類項目售價等數(shù)據(jù)組見下表：（略）。根據(jù)替代原則，結(jié)合估價對象實(shí)際情況，選取以下三個項目作為可比實(shí)例：

11、可比實(shí)例A:銀行大廈，位于金融街B區(qū)7號，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，寫字樓用途，占地面積為10971.27，建筑面積為98741.45，地上二十層，地下二層，交易單價為17272元/（按建筑面積計算，下同），交易時間為2009年4月。可比實(shí)例B:新新大廈，位于金融街C區(qū)2號，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，寫字樓用途，占地面積為5699.77，建筑面積為34198.63，地上十五層，地下二層，交易單價為16700元/，交易時間為2007年10月?？杀葘?shí)例C:中正大廈，位于金融街D區(qū)3號，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，寫字樓用途，占地面積為9752.56，建筑面積為83773，地上二十三層，地下三層，交易單價為17578元/，交易時間

12、為2008年5月。附  件（略）四、指出并改正下面估價報告片段中的錯誤（本題10分。錯處不超過四個。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯1處倒扣2.5分。本題最多扣至0分。請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯）。以下為某房地產(chǎn)抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1.通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部

13、分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2.獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設(shè)計功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。3.可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4.房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至估價時點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。5.價值

14、、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現(xiàn)能力較弱。6.區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱。估價對象位于××商務(wù)圈，較繁華，區(qū)位狀況較好，變現(xiàn)能力較強(qiáng)。綜合分析以上影響因素，估價對象房地產(chǎn)變現(xiàn)能力較強(qiáng)。假定在估價時點(diǎn)拍賣或者變賣，受各種因素影響，其最可能實(shí)現(xiàn)的價格一般比評估的正常市場價值要低，預(yù)計約為評估價值的70%左右。參 考 答

15、案一、問答題（共3題，每題10分。請將答案寫在答題紙對應(yīng)的題號下）（一）答：1.復(fù)核估價時，若甲機(jī)構(gòu)在確定估價時點(diǎn)時無誤，應(yīng)以甲機(jī)構(gòu)的估價時點(diǎn)為復(fù)核估價的估價時點(diǎn)。估價對象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、使用性質(zhì)、建筑物狀況、周圍環(huán)境等估價對象狀況以及房地產(chǎn)市場狀況，也應(yīng)以原估價時點(diǎn)時的狀況為準(zhǔn)。2.復(fù)核估價的估價目的可表述為：受××銀行委托，對甲機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價結(jié)果進(jìn)行復(fù)核；價值定義可表述為：在甲機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價報告的估價時點(diǎn)時的房地產(chǎn)市場狀況和估價對象狀況下，確定估價對象客觀合理的抵押價值。（二）答：1.估價時點(diǎn)不同。乙估價機(jī)構(gòu)評估在建工程的估價時點(diǎn)與丙估價機(jī)構(gòu)評估估價對象

16、抵押價值的估價時點(diǎn)相距半年以上，由于時間的變化，房地產(chǎn)市場行情會發(fā)生變化，房地產(chǎn)價值也會發(fā)生變化。2.估價目的和價值類型不同。乙估價機(jī)構(gòu)的估價目的是轉(zhuǎn)讓目的，評估的是估價對象的市場價值，而丙估價機(jī)構(gòu)的估價目的是抵押貸款目的，評估的是估價對象的抵押價值，僅就估價目的和價值類型不同而言，兩個價格之間會有差異。3.設(shè)計方案變更。由于甲公司修改了原設(shè)計方案并經(jīng)過政府主管部門批準(zhǔn)，估價對象用途、規(guī)模均有可能發(fā)生了改變，僅從改變設(shè)計方案角度看，改變前后價值也會有差異。4.購買后投入建設(shè)資金。項目購買后投入建設(shè)資金建設(shè)半年，估價對象價值與購買價值會有差異。（三）答：1.政府應(yīng)對占用的小區(qū)500綠地進(jìn)行賠償，

17、依據(jù)中華人民共和國物權(quán)法第六章第七十三條之規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地屬于小區(qū)全體業(yè)主所有，即使是市政建設(shè)需要占用，也應(yīng)給予小區(qū)全體業(yè)主綠地?fù)p失賠償費(fèi)，同時，由于修建環(huán)城公路，給小區(qū)業(yè)主帶來的噪聲污染、出行不便也應(yīng)給予相應(yīng)賠償。2.中華人民共和國物權(quán)法第四十二條規(guī)定，征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。政府應(yīng)對被拆除的900的住宅樓的業(yè)主（或產(chǎn)權(quán)人）依法進(jìn)行補(bǔ)償。理論上的補(bǔ)償內(nèi)容包含：被拆除的住宅樓的房地產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)（含被拆除的住宅樓室內(nèi)業(yè)主自行裝修裝飾的補(bǔ)償費(fèi)）、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、過渡補(bǔ)助費(fèi)，安置補(bǔ)助費(fèi)（針對住房困難的

18、低收入家庭的）等。二、單選題（共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有1個最符合題意，請將這個答案對應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號內(nèi)）三、下列房地產(chǎn)估價報告存在多處錯誤，請指明其中的13處 40分參考答案：1.致委托人函中缺估價對象的詳細(xì)說明。2.致委托人函中缺估價報告應(yīng)用有效期。3.致委托人函中缺估價對象的法定優(yōu)先受償款和抵押價值說明（或者說給出了估價對象的市場價值但沒有給出抵押價值）。4.估價對象權(quán)利狀況描述不全，未交代是否有共有權(quán)人、是否設(shè)立抵押權(quán)、缺房屋所有權(quán)情況說明。5.估價對象中土地使用權(quán)出讓起始年份未說明或介紹。6.估價對象中缺區(qū)位狀況介紹或說明。7.估價對象中缺現(xiàn)狀使用情況說明，如是否有出租情形、各層使用情況（含地下第三層）等。8.估價依據(jù)中缺房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見。9.估價原則中缺謹(jǐn)慎原則。10.估價結(jié)果報告中缺變現(xiàn)能力分析。11.市場法中對可比實(shí)例的介紹中缺少是否有地下車庫的說明。12.市場法計算