房地產(chǎn)項目營銷推廣方案

1、第一部分、項目現(xiàn)狀分析一、區(qū)域分析二、SWOT分析三、戶型分析四、賣點分析五、目標客戶群體分析第二部分、營銷推廣思路一、總體營銷戰(zhàn)略二、階段性營銷措施三、宣傳渠道建議四、宣傳廣告表現(xiàn)第一部分、項目現(xiàn)狀分析一、區(qū)域分析本項目位于北門橋附近、緊挨護城河、臨近人民路北段，隸屬老城區(qū)版塊與城北新區(qū)交界處。周邊人口密集、配套設施完善，商業(yè)氛圍濃厚。公交路線：2路公交車經(jīng)過項目附近教育配套：鄰水二中、鼎屏小學、小燕子雙語幼兒園、鄰水縣教師進修學校醫(yī)療配套：城北中心衛(wèi)生院、鼎屏鎮(zhèn)衛(wèi)生院門診部商業(yè)配套：中低檔餐飲娛樂、茶館、服裝店等行政配套：鄰水縣委、建筑設計院景觀資源：濱河景觀帶二、SWOT分析優(yōu)勢-S1、

2、 項目靠近老城區(qū)，人口密集，教育醫(yī)療配套完善，交通便利；2、 政府花費2億元巨資改善河道綠化，為項目提供良好的居住環(huán)境；3、 項目周邊休閑餐飲娛樂購物齊聚，生活便捷；4、 項目屬于老城區(qū)唯一高檔品質樓盤，附近無大型競爭樓盤，對本區(qū)域客戶容易引導；劣勢-W1、 項目體量小，品牌持續(xù)效益較短，不具市場影響力；2、 與城北新區(qū)相比，市政設施落后，區(qū)域形象較差；3、 地塊前方有建筑阻擋，影響項目整體形象。機會-O1、 老城區(qū)多為磚木結構建筑，正在進行舊城改造，產(chǎn)生大量的購房需求；2、 目前城南片區(qū)、垯子丘片區(qū)樓盤銷售已接近尾聲，在售項目不多，市場競爭力較?。?、 上甲御城、澤達未來國際將鄰水房價提升過

3、4000元/平米，為項目營造利潤空間；4、 項目戶型全采用可變空間設計，擁有市場競爭力；5、 項目靠近兩所學校，具有一定的投資價值。威脅-T1、 未來城北新區(qū)放量大，入市時間不明確；2、 舊城改造項目與本案體量相當，產(chǎn)品同質化嚴重。項目價值點挖掘項目坐落護城河畔，環(huán)境優(yōu)美，屬于此區(qū)域內唯一高檔品質樓盤項目體量雖小，但卻依托老城繁華商業(yè)，更顯稀缺珍貴項目具備較好的地段和交通條件，加之位于新老城區(qū)交匯處，區(qū)位價值將得到進一步提升版塊在售樓盤少，拆遷帶來需求保障；同時兩所學校，具備投資價值地段交通配套產(chǎn)品景觀環(huán)境投資價值三、戶型分析A型（二室變三室）兩廳雙衛(wèi)3325%C型（二室變三室）兩廳雙衛(wèi)33G

4、型（二室變三室）兩廳雙衛(wèi)32B型（一室變二室）兩廳一衛(wèi)6675%D型（一室變二室）兩廳一衛(wèi)66E型（一室變二室）兩廳一衛(wèi)32F型（一室變二室）兩廳一衛(wèi)64H型（一室變二室）兩廳一衛(wèi)66戶型配比分析項目房源共計392套，其中一室變二室戶型占比達到75%，屬于主力戶型，二室變三室戶型占比25%。而上甲御城、澤達未來國際三房比例較大，本案與其形成差異化競爭。戶型價值分析本項目樓層布局采用3梯12戶，共計8個戶型。A/C/G戶型相近，B/F戶型相近，D/H戶型相近，E戶型最小，故選擇4個戶型點評：A/C/G戶型：建面 / / 兩室兩廳雙衛(wèi)+雙陽臺+空中院館點評：戶型方正合理靈動，使用率高；通透客廳，窗

5、外美景漫延入室，享受朋友歡聚時光；主臥獨立衛(wèi)生間，盡顯居住尊崇感；可變空中院館，變幻隨心所欲；雙陽臺設計，生活溫馨更近自然。B/F一室兩廳一衛(wèi)+超大客廳陽臺+空中院館點評：超大客廳陽臺，可做陽光書房、棋牌室；一房變兩房，生活功能一應俱全；廚衛(wèi)相連，干濕分區(qū)，動線合宜；寬敞明亮的主臥，彰顯優(yōu)雅品質生活。D/H戶型：建面68.51一室兩廳一衛(wèi)+超大客廳陽臺+空中院館點評：超大客廳陽臺，可做陽光書房、棋牌室；一房變兩房，生活功能一應俱全；廚衛(wèi)相連，干濕分區(qū)，動線合宜；緊湊型設計，空間享受超值所得。一室兩廳一衛(wèi)+空中院館點評：公寓式設計，性價比超高；超大空中院館，變幻不同生活；鉆石戶型，雕琢精致，物超

6、所值。四、賣點分析成熟生活區(qū)，五重價值體1、價值一：中心所享國雅金橋半島位于鄰水老城核心商圈區(qū)域內，占位新老城區(qū)交匯絕版黃金地段，北臨人民路北段，南接老城繁華商業(yè)中心，西望護城河，東連北門橋。2路公交車途經(jīng)本案，出租車隨處可見，核心區(qū)域暢享城市捷運生活。2、價值二：便捷所享國雅金橋半島坐擁在醫(yī)院、政府、學校、餐飲、娛樂休閑等完善的城市配套中，除了5分鐘信步即達老城繁華商圈外，更是與古鄰大道成熟地段一街之隔。宴會賓客、超市購物、休閑逛街、茶樓娛樂，無須等待即可享受城市便捷生活。3、價值三：教育所享國雅金橋半島坐落老牌文教區(qū)內，文化氣息濃厚。鄰水二中隔河相望，鼎屏小學步行不到5分鐘，幼兒園等讓孩子

7、教育從小抓起。國雅金橋半島秉承教育理念打造人文居住環(huán)境，談笑間鴻儒境界天然自成，享受得天獨厚的文化浸潤。4、價值四：景觀所享鄰水政府斥2億元巨資打造護城河景觀帶，兩岸綠柳成蔭，鳥兒常鳴。在感受都市繁華的同時，同樣享受濱河風情的浪漫和悠閑愜意的詩意生活。5、價值五：空間所享60-100m2鉆石小戶，戶戶可變，打造魔幻空間，有效使功能空間得到最大發(fā)揮。室內布局隨心所欲、靈活多變，在高壓房價下有效縮減購房開支，戶型的可變性和實用性既能保證空間拓展居住需求，又能體驗實惠，一舉多得。國雅金橋半島中心可變小戶理應贏得購房者的青睞。五、目標客戶群體分析來源：以鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城人員、普通打工者、教育工作者、個體經(jīng)營戶

8、及老城拆遷換房等等。年齡：28-50歲職業(yè)：工薪階層收入：家庭年收入5-15萬置業(yè)原因：首次置業(yè)、改善性需求為主價格承受能力：總價30-40萬元客戶特征描述：Ø 習慣老城生活環(huán)境，注重生活便捷和交通便利。Ø 文化層次一般。Ø 享受生活，注重休閑，喝茶、打牌、聚會是他們喜愛的活動。Ø 重視并花費時間來輔助子女成長，重視子女教育。Ø 房價承受力一般，看重戶型設計實用性。第二部分、營銷推廣思路一、總體營銷戰(zhàn)略1、品牌的延伸產(chǎn)品可以很快被淘汰，但品牌是可以恒久生存的；通常人們所說的品牌資產(chǎn)，是指一系列因某個品牌而存在的價值的思維過程（如下圖所示），品牌

9、樹狀圖是分析品牌時的思考架構，透過架構可以分解出每個品牌在營銷上的影響力，品牌忠誠是營銷人員最想要的，可是要建立品牌忠誠卻非三五個月的事，品牌知名度可以用廣告迅速建立，但是要使其對銷售產(chǎn)生貢獻，還必須在建立知名度的同時，達成客戶對品牌的忠誠。本項目的品牌傳播，將通過知名度建立提升至美譽度宣傳，而以達到較高比例的品牌忠誠度為最終目標。品牌資產(chǎn)其他資產(chǎn)品牌聯(lián)想品牌認知度品牌美譽度品牌忠誠度品牌是最無形的最有效的價值體現(xiàn)，正如“重慶有龍湖、金科、協(xié)信”之說，無論是開發(fā)商品牌概念，還是產(chǎn)品設計理念，品牌的價值已經(jīng)蔓延到開發(fā)項目的全過程。品牌的效應已經(jīng)貫穿消費者心理，擁有一部分忠誠品牌“粉絲”，其感召力

10、，其口碑已經(jīng)轉化成為無形的資產(chǎn)。這就是所謂的品牌資產(chǎn)。本項目的推廣必須首先建立品牌，品牌高于一切。項目前期品牌形象直接影響產(chǎn)品后期銷售。二者相輔相成，通過廣泛的市場宣傳，使開發(fā)公司樹立品牌形象和項目樹立起樓盤形象。2、適時出擊本項目緊挨老城舊城改造區(qū)，大量的拆遷提供需求保障，同時區(qū)域樓盤較少，二房產(chǎn)品稀缺為本案提供廣泛的客戶空間。項目根據(jù)工程進度、傳統(tǒng)節(jié)日、廣告促銷等方面節(jié)點蓄積有效客戶，在適當時機開放房源，以滿足市場需求。二、階段性營銷措施總體分為四個階段第一階段：形象導入期第二階段：開盤強銷期第三階段：持續(xù)熱銷期第四階段：尾盤緩銷期詳解：第一階段：形象導入期推盤理由：售房中心面市、老城區(qū)唯

11、一高檔品質社區(qū)主題宣傳：1、案名國雅金橋半島2、項目定位：城市核心多變小戶濱河風情社區(qū)闡釋：從區(qū)域地段、戶型特色、景觀資源三方面描述本項目產(chǎn)品特點?！俺鞘泻诵摹贝眄椖克趨^(qū)域配套完善，無需等待即可享受便捷生活；“多變小戶”代表項目戶型特點，全有可變空間，產(chǎn)品附加值高；“濱河風情”代表項目依靠濱河景觀帶，享受悠閑愜意的詩意生活。3、宣傳主題廣告語可變小戶第一季中心之盤，便捷生活無需等待。第二階段：開盤強銷期推盤理由：放號蓄積客戶需要開盤消化主題宣傳：可變小戶第二季文化之盤，讓孩子教育贏在起跑線上。第三階段：持續(xù)熱銷期推盤理由：樓盤認知加強，挖掘潛在客戶主題宣傳：可變小戶第三季浪漫之盤，享受濱河風情休閑生活。第四階段：尾盤緩銷期推盤理由：樓盤品牌確立，根據(jù)市場自然銷售。主題宣傳：可變小戶第四季尊貴人生，金橋半島開啟都市生活新篇章！三、宣傳渠道建議業(yè)務員發(fā)單:目標客戶群的共同特征是文化水平較高，購置物業(yè)謹慎、區(qū)位、項目反復對比，應為其提供多方面的比較依據(jù)，在媒體接觸上，當?shù)氐拇蟊娒襟w（戶外、電視、報紙）對其都有一定的影響，而業(yè)務員一對一派單是直接抵達消費者最有效的途徑。電視廣告：電視是到達率最高，動態(tài)直觀形象最好的媒介載體，但是它的制作及的發(fā)布費用比較高、時間短、傳播信息少等不利因素，不適合房地產(chǎn)廣告全幅面?zhèn)鞑?。因此我們只把其作為輔助形象宣傳的媒體，在項目的亮相階段極為重要?？捶?/p>