執(zhí)行程序中人民法院對(duì)虛假租賃合同審查的五大標(biāo)準(zhǔn)

1、執(zhí)行程序中人民法院對(duì)虛假租賃合同審查的五大標(biāo)準(zhǔn)一、不可能訂立的租約-租約訂立行為的真實(shí)性審查司法解釋明確指出，人民法院執(zhí)行程序中有權(quán)對(duì)被執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)上設(shè)定的租賃合同進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，包括合同的合法有效、租賃物占有、合理履行等方面作出實(shí)體審查裁決。認(rèn)定租約的真假固然不易，但是，根據(jù)人民法院執(zhí)行工作實(shí)踐調(diào)查，對(duì)于部分明顯不可能簽訂或嚴(yán)重違背生活常理不可能簽訂的租約，仍然可以直接作出審查判斷。1、倒簽的時(shí)間案例一廈門中院在執(zhí)行孫某某與楊某、張某債權(quán)糾紛一案過(guò)程中, 依法查封了被執(zhí)行人張某名下房產(chǎn)，并委托進(jìn)行了兩次降價(jià)拍賣，拍賣過(guò)程均告知被執(zhí)行人張某，被執(zhí)行人張某未提出該房屋存在租約。在該房第三次拍賣成

2、交后，案外人吳某某向法院提出異議，認(rèn)為其已經(jīng)與張某簽訂10年的租約，并向法院提交房屋租賃合同，顯示租期從2012年10月到2022年10月，10年租金共計(jì)36萬(wàn)已經(jīng)一次性付清。為此，法院依法委托西南政法大學(xué)司法鑒定中心對(duì)該房屋租賃合同簽署時(shí)間進(jìn)行鑒定，司法鑒定意見(jiàn)書認(rèn)定："送檢的標(biāo)稱簽署日期'二0一二年十月一日'的房屋租賃合同原件上的'吳某某'署名字跡與標(biāo)稱日期' 二0一五年八月十九日'的委托書上'吳某某'署名字跡應(yīng)為同期形成"。據(jù)此，廈門中院依法分別對(duì)被執(zhí)行人張某與案外人吳某某處以罰款1萬(wàn)元處罰，被執(zhí)行人立即

3、主動(dòng)騰退了被執(zhí)行房屋。倒簽時(shí)間是虛假租約最常見(jiàn)的形態(tài)。當(dāng)事人在糾紛發(fā)生之前，一般情況下并沒(méi)有動(dòng)力制造虛假的租賃合同，也不可能預(yù)計(jì)到人民法院的查封執(zhí)行。只有當(dāng)人民法院采取查封措施（包括保全查封）時(shí)，當(dāng)事人為對(duì)抗法院查封執(zhí)行，避免其財(cái)產(chǎn)被強(qiáng)制執(zhí)行處分，才倒簽時(shí)間，偽造相關(guān)的虛假租賃合同。對(duì)于此類倒簽時(shí)間較長(zhǎng)的虛假租約，一般可以通過(guò)對(duì)簽名與時(shí)間字跡進(jìn)行司法鑒定的技術(shù)手段，檢定簽訂合同的真實(shí)時(shí)間，從而作出真實(shí)性或虛假性判斷。因此，只要能夠查明證實(shí)被查封不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定的租賃合同系倒簽偽造的，就可以認(rèn)定整個(gè)租賃合同的虛假性質(zhì)，當(dāng)然排除其對(duì)執(zhí)行的干擾。2、沖突的租約執(zhí)行實(shí)踐中，被執(zhí)行人偽造虛假租約，為了對(duì)抗法

4、院的查封行為，往往需要編造虛假的事由，發(fā)生"租賃"期間內(nèi)行為與其他民事行為的沖突現(xiàn)象。案例二思明法院在執(zhí)行興業(yè)銀行、交通銀行與風(fēng)馳公司金融借款糾紛案件中，對(duì)被執(zhí)行人風(fēng)馳公司提供的抵押店面（抵押于交通銀行）依法啟動(dòng)執(zhí)行拍賣程序，并在抵押店面張貼公告，要求店面承租人快意公司限期搬離，騰退清空房屋。承租人快意公司向執(zhí)行法院提出執(zhí)行異議，主張其在2008年3月15日即與風(fēng)馳公司簽訂租賃合同，租期20年，租賃時(shí)間早于抵押登記時(shí)間2008年7月16日，故要求停止案件執(zhí)行。執(zhí)行法院審理認(rèn)為，從快意公司在工商局備案登記的租賃合同認(rèn)定，快意公司與風(fēng)馳公司簽訂租賃合同時(shí)間為2009年1月25日

5、，晚于抵押店面的抵押登記時(shí)間，故裁定駁回快意公司的執(zhí)行異議?？煲夤静环?zhí)行裁定，向思明法院提起執(zhí)行異議之訴。思明法院一審審理認(rèn)為，快意公司提供的2008年3月15日簽訂的租賃合同及銀行付款憑證，無(wú)法證明其已支付租金，更無(wú)法證明其按照租賃合同約定支付方式、期限履行，其預(yù)先繳交長(zhǎng)達(dá)10年租金與常理不符；另查明快意公司在工商局備案登記的租賃合同簽訂時(shí)間為2009年1月25日，故認(rèn)定快意公司與風(fēng)馳公司簽訂租賃合同時(shí)間晚于抵押登記時(shí)間。因此，思明法院認(rèn)為快意公司簽訂租賃合同時(shí)間晚于抵押權(quán)設(shè)立時(shí)間，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)，故駁回快意公司的訴訟請(qǐng)求?？煲夤静环崞鹕显V，廈門中院二審審理認(rèn)為一審

6、判決正確，予以維持，故駁回快意公司上訴請(qǐng)求。案例二中，被執(zhí)行人與案外人先后提交了兩份租約，一份租約顯示租賃合同簽訂于抵押權(quán)人抵押登記之后，一份租約在工商局登記報(bào)務(wù)，顯示合同簽訂于抵押登記之前。兩份矛盾租約，明顯互相矛盾沖突。筆者認(rèn)為，若被執(zhí)行人與案外人無(wú)法作出合理的解釋，或者作出自相矛盾的虛假陳述，則可以判定其提供了租約系虛假租約，排除其對(duì)執(zhí)行的干擾。3、租金一次性支付案例三廈門中院在執(zhí)行陳某某與李某某債權(quán)糾紛一案中，依法查封了被執(zhí)行李某某名下一處商場(chǎng)，經(jīng)委托評(píng)估價(jià)值2500萬(wàn)元，在公告清場(chǎng)準(zhǔn)備委托拍賣時(shí)，被執(zhí)行人李某某與案外人劉某向法院提交租賃合同一份，約定劉某已承租該商場(chǎng)，租期20年，已一

7、次性支付10年租金1500萬(wàn)元，并向法院提供了劉某向被執(zhí)行人李某某支付1500萬(wàn)元的轉(zhuǎn)賬憑證。劉某對(duì)法院執(zhí)行清場(chǎng)拍賣行為提出異議，要求法院保護(hù)劉某租賃物權(quán)。承辦法官經(jīng)向該商場(chǎng)所在物業(yè)公司走訪調(diào)查，查明法院采取網(wǎng)絡(luò)查封措施之時(shí)，該商場(chǎng)系由被執(zhí)行人李某某實(shí)際控制經(jīng)營(yíng)，法院現(xiàn)場(chǎng)查封之時(shí)，該商場(chǎng)亦非處于劉某經(jīng)營(yíng)之下，證明劉某所謂承租行為并不存在，所提交的租賃合同顯系虛假合同。經(jīng)法院明示調(diào)查筆錄之后，案外人劉某立即撤銷了執(zhí)行異議。執(zhí)行實(shí)踐中，被執(zhí)行人編造虛假租約的主要形態(tài)是長(zhǎng)期租金一次性支付（還有極少數(shù)先支付大額租金情況），相當(dāng)于透支被查封不動(dòng)產(chǎn)的長(zhǎng)期使用權(quán)益與收益權(quán)，既達(dá)到阻礙被查封不動(dòng)產(chǎn)拍賣處分的目

8、的，也試圖繼續(xù)占有被查封不動(dòng)產(chǎn)的長(zhǎng)期收益收入。長(zhǎng)期租金的一次性支付，特別是較大金額的現(xiàn)金支付，除非土地出租等需要長(zhǎng)期投資的項(xiàng)目，否則，明顯違背生活常理，當(dāng)然屬于"不合理租約"，應(yīng)排除其對(duì)執(zhí)行工作的干擾！當(dāng)然，如果被執(zhí)行人與案外人串通，根本沒(méi)有租金支付的事實(shí)，而偽造租金支付行為活動(dòng)，則屬于惡意偽造"虛假租約"范疇，更應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。筆者認(rèn)為，被執(zhí)行人與案外人約定，一次性支付大額租金，特別是大額現(xiàn)金支付方式，明顯違背生活常理，屬于"以明顯不合理低價(jià)承租"現(xiàn)象，應(yīng)當(dāng)遵照不合理租約的審查原則，排除其對(duì)人民法院執(zhí)行工作的干擾。若被執(zhí)行人

9、與案外人并未實(shí)際發(fā)生租賃關(guān)系，不存在租金支付的事實(shí)，而是偽造虛假的租金支付情節(jié)，則也已構(gòu)成以編造虛假租約方式干擾法院執(zhí)行工作，情節(jié)嚴(yán)重，應(yīng)追究其法律責(zé)任。4、租約部分文本"剪接"案例四廈門中院在執(zhí)行廈門某技術(shù)公司申請(qǐng)執(zhí)行廈門某商貿(mào)有限公司、黃某某一案中，依法查封了被執(zhí)行人廈門某商貿(mào)有限公司名下一間商鋪，案外人張某某提出異議，認(rèn)為其已經(jīng)與該公司簽訂十四年租約，并向法院提交租賃協(xié)議與房屋移交確認(rèn)書一份。經(jīng)委托司法鑒定，發(fā)現(xiàn)案外人與被執(zhí)行人廈門某商貿(mào)有限公司提交的租賃合同中，前幾頁(yè)文字系噴墨打印形成的，而最后一頁(yè)系激光打印形成的，明顯不符合同一時(shí)間形成的文件資料，簽名筆跡也與落款

10、時(shí)間不一致。據(jù)此，法院認(rèn)定被執(zhí)行人廈門某商貿(mào)有限公司與案外人串通編造虛假租約干擾執(zhí)行，分別對(duì)案外人張某某、廈門某商貿(mào)有限公司法定代表人黃某某予以拘留十五天并罰款五萬(wàn)元處罰。廈門某商貿(mào)有限公司法定代表人黃某某立即表示將騰退被查封房產(chǎn)交法院執(zhí)行，并主動(dòng)繳交了罰款。上述案例四中，被執(zhí)行人與案外人串通，采用保留租賃合同的最后一頁(yè)關(guān)于簽名蓋章和簽訂合同時(shí)間的條款，偽造合同的主要條文的方式，編造虛假的租約，改變租賃合同的租期、租金、付款方式等核心條款，意圖對(duì)抗人民法院對(duì)該房產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行程序，當(dāng)然沒(méi)有法律效力，甚至已經(jīng)構(gòu)成拒不執(zhí)行判決裁定共同犯罪。二、不履行的租約1. 租賃物占有租賃合同是實(shí)踐性合同。根據(jù)最

11、高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定的規(guī)定，出租人將租賃物交付承租人占有使用，是租賃合同的必備要件。不存在不交付租賃物的租賃合同。因此，審查租賃物的交付占有是判斷租賃合同真實(shí)性以及是否真實(shí)履行的一個(gè)關(guān)鍵要素。案例五廈門中院在執(zhí)行某商業(yè)銀行與翔安某公司借款合同糾紛一案中，依法查封了被執(zhí)行人名下寫字樓一幢，案外人李某某提出執(zhí)行異議，認(rèn)為其與被執(zhí)行人簽訂租賃合同，約定"待該寫字樓現(xiàn)有租賃到期之后，由李某某租賃20年，租金抵償被執(zhí)行人所欠債務(wù)。"經(jīng)審查，執(zhí)行法院認(rèn)為案外人預(yù)期承租被執(zhí)行標(biāo)的，被執(zhí)行房產(chǎn)尚未實(shí)際交付租賃使用，該租賃合同關(guān)系尚未生效，不得對(duì)抗法院執(zhí)

12、行。如上述案例，因?yàn)楸粓?zhí)行房產(chǎn)在人民法院查封時(shí)尚處于第三方占有使用過(guò)程中，被執(zhí)行人與案外人簽訂租賃合同，約定案外人并非直接占有租賃物，而是案外人預(yù)期承租被執(zhí)行人已經(jīng)被法院查封的房產(chǎn)，明顯不符合生活常理，也不符合租賃合同的生效要件。筆者認(rèn)為，此類合同要么尚未生效，不得對(duì)抗法院查封執(zhí)行行為，要么違背生活常理，應(yīng)排除其對(duì)人民法院執(zhí)行工作的對(duì)抗效力。同理，案外人必須承擔(dān)證明已經(jīng)合法占有交付使用租賃物的舉證責(zé)任，未占有被查封不動(dòng)產(chǎn)的，租賃合同并未生效履行；或在查封之后占有不動(dòng)產(chǎn)的，當(dāng)然不得對(duì)抗人民法院的查封執(zhí)行。2. 租賃物轉(zhuǎn)租當(dāng)然，租賃物的占有，并非僅指承租人直接占有使用租賃物，還包括租賃物的指示占有

13、。特別是對(duì)于轉(zhuǎn)租市場(chǎng)，租賃物經(jīng)常發(fā)生承租人向次承租人交付占有的現(xiàn)象。對(duì)此，應(yīng)當(dāng)分類予以辨別，判斷其真實(shí)效力。案例六廈門中院在廈門某金融機(jī)構(gòu)與某公司借款合同糾紛一案中，依法查封了被執(zhí)行人某公司名下的抵押房產(chǎn)一幢，被執(zhí)行人某公司在辦理貸款抵押手續(xù)時(shí)，簽字確認(rèn)該房產(chǎn)在抵押之時(shí)屬于自用性質(zhì)，未對(duì)外出租。但是，在依法委托評(píng)估拍賣期間，案外人陳某某提出異議，并向法院提交一份租賃合同，約定案外人陳某某在抵押之前承租該房產(chǎn)15年，一次性現(xiàn)金支付租金50萬(wàn)元，后先后對(duì)外轉(zhuǎn)租。為此，陳某某提供了銀行取款憑證、被執(zhí)行人某公司租金收據(jù)等證據(jù)。經(jīng)承辦法官向該房產(chǎn)所在物業(yè)公司調(diào)查，查明該房產(chǎn)要抵押登記之后一年才對(duì)外出租，

14、之前一直由被執(zhí)行人某公司自己使用。為此，執(zhí)行法院裁定案外人陳某某所提供租賃合同系虛假租約，駁回其執(zhí)行異議請(qǐng)求。本案中，針對(duì)人民法院對(duì)被執(zhí)行人名下房產(chǎn)的查封執(zhí)行，案外人提出執(zhí)行異議。在執(zhí)行異議審查程序中，案外人主張其租賃物抵押之前，即已向被執(zhí)行人承租訟爭(zhēng)標(biāo)的物，但并未實(shí)際占有該房產(chǎn)，而是按照合同關(guān)于轉(zhuǎn)租的許可，直接將該房產(chǎn)轉(zhuǎn)租給其他第三人使用，因此，其租賃合同可以對(duì)抗抵押權(quán)人的擔(dān)保物權(quán)，也可以對(duì)抗排除人民法院的執(zhí)行查封。應(yīng)該說(shuō)，租賃合同中承租人依法享有占有使用以及轉(zhuǎn)租使用租賃物的權(quán)利，但是，在人民法院執(zhí)行實(shí)踐中，不能排除被執(zhí)行人與案外人串通，利用租賃合同的轉(zhuǎn)租權(quán)利，以轉(zhuǎn)租的形式，虛構(gòu)租賃合同，以

15、對(duì)抗干擾人民法院對(duì)被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的查封執(zhí)行。其實(shí)，這種現(xiàn)象已經(jīng)成為人民法院執(zhí)行程序中遇到的一類新問(wèn)題。因?yàn)?，被?zhí)行人與案外人串通編造虛假租賃合同，必須解決租金支付與租賃物交付問(wèn)題，若要有效對(duì)抗強(qiáng)制執(zhí)行拍賣，被執(zhí)行人一般均試圖編造長(zhǎng)期租約并一次性支付大額租金，從而損害被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)價(jià)值。當(dāng)法院采取查封措施時(shí)，若該不動(dòng)產(chǎn)處于出租狀態(tài)，則，被執(zhí)行人與實(shí)際承租人無(wú)法編造虛假的一次性支付長(zhǎng)期大額租金的事實(shí)。此時(shí)，被執(zhí)行人只有通過(guò)利用與案外第三人事前發(fā)生其他大額資金往來(lái)，假借第三人的名義承租訟爭(zhēng)房產(chǎn)，虛構(gòu)租金一次性支付，再由第三人對(duì)外轉(zhuǎn)租的假象，實(shí)現(xiàn)對(duì)抗法院查封執(zhí)行的目的。筆者認(rèn)為，對(duì)于被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)租行為

16、，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查案外人（即承租人）與被執(zhí)行人之間租賃合同的真實(shí)性，而且應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查案外人與次承租人之間租賃合同的真實(shí)性。案外人主張?jiān)诜ㄔ翰榉庵俺凶鈭?zhí)行標(biāo)的物并出租的，應(yīng)當(dāng)對(duì)前述租賃合同與轉(zhuǎn)租合同的真實(shí)性承擔(dān)證明責(zé)任，不僅應(yīng)當(dāng)證明租賃合同簽訂的真實(shí)性，而且應(yīng)當(dāng)證明前后租賃合同履行的真實(shí)性。否則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為虛假租約，不得排除人民法院對(duì)訟爭(zhēng)標(biāo)的的執(zhí)行處分。3. 未支付租金案例七廈門中院在執(zhí)行廈門某銀行與禾達(dá)公司金融借款糾紛一案中，依法執(zhí)行拍賣了被執(zhí)行人禾達(dá)公司的抵押廠房。執(zhí)行過(guò)程中，案外人閩臺(tái)公司向翔安法院提起訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)其與禾達(dá)公司簽訂的12年租賃協(xié)議有效。該案一審第一次庭審中，禾達(dá)公司當(dāng)庭對(duì)閩

17、臺(tái)公司提出的所有租賃主張均予以認(rèn)可。抵押權(quán)人某銀行及拍賣買受人廈門某公司了解到該租賃糾紛正在審理后，申請(qǐng)作為第三人參加該訴訟。但當(dāng)某銀行及買受人參加訴訟，禾達(dá)公司及委托代理人經(jīng)法庭多次傳喚拒不到庭。在該案一審第二次庭審中，某銀行對(duì)閩臺(tái)公司提出的訴訟請(qǐng)求及證據(jù)提出質(zhì)疑，認(rèn)為閩臺(tái)公司并未支付租金，閩臺(tái)公司主張的租金往來(lái)款項(xiàng)所涉及的轉(zhuǎn)款人及收款人均非租賃協(xié)議當(dāng)事人，閩臺(tái)公司亦未替禾達(dá)公司代墊工人工資，且未實(shí)際進(jìn)占抵押廠房。事后閩臺(tái)公司補(bǔ)充證據(jù)提出，禾達(dá)公司及委托代理人林文通（亦即實(shí)際控制人）已書面確認(rèn)閩臺(tái)公司已支付租金、代墊工人工資，并對(duì)實(shí)際進(jìn)占抵押廠房的時(shí)間進(jìn)行變更。結(jié)合租賃協(xié)議履行情況和禾達(dá)公司

18、及其委托代理人在訴訟中的異常行為，翔安法院一審審理認(rèn)為，租賃協(xié)議的落款時(shí)間雖早于抵押廠房的抵押時(shí)間，但閩臺(tái)公司與禾達(dá)公司并未按照協(xié)議約定履行支付租金、辦理登記、繳納稅費(fèi)等義務(wù)，閩臺(tái)公司亦未實(shí)際占有使用抵押廠房，租賃協(xié)議并未實(shí)際履行。閩臺(tái)公司與禾達(dá)公司簽訂租賃協(xié)議的目的在于對(duì)抗興業(yè)銀行抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，存在惡意串通的行為，損害抵押權(quán)人及買受人的利益，依法認(rèn)定無(wú)效。閩臺(tái)公司不服提起上訴，二審廈門中院審理認(rèn)為，閩臺(tái)公司庭審陳述實(shí)際進(jìn)占抵押廠房時(shí)間前后矛盾，且無(wú)法對(duì)未占用抵押廠房卻支付租金但未有督促或催告行為做出解釋；同時(shí)閩臺(tái)公司無(wú)法對(duì)所謂租金的轉(zhuǎn)款人及收款人均非租賃協(xié)議當(dāng)事人的事實(shí)，以及轉(zhuǎn)款金額與租金金

19、額不一致給予合理解釋，故駁回閩臺(tái)公司的上訴。在合法設(shè)立的租賃合同中，承租人具有支付租金的義務(wù)。承租人按照合同約定支付租金，是租賃合同真實(shí)履行的必然要求。因此，審查承租人支付租金的情況，是認(rèn)定租賃合同是否真實(shí)履行的一個(gè)重要因素。案例三中，案外人不僅未實(shí)際占有租用被執(zhí)行的抵押廠房，而且編造了虛假的租金支付現(xiàn)象，無(wú)法解釋所謂租金的轉(zhuǎn)款人與收款人不一致以及轉(zhuǎn)款金額與租金金額不一致問(wèn)題，可認(rèn)定為虛假租約。筆者認(rèn)為，被執(zhí)行人與案外人主張被查封不動(dòng)產(chǎn)在查封之前已經(jīng)存在長(zhǎng)期租約的，應(yīng)當(dāng)就該租約約定之租金的實(shí)際支付情況承擔(dān)證明責(zé)任。對(duì)于不違背常理一次性支付長(zhǎng)期土地租金的，應(yīng)當(dāng)提交租金的來(lái)源、支付時(shí)間、地點(diǎn)、轉(zhuǎn)帳

20、憑證等證明租金支付的真實(shí)性。對(duì)于分期支付的，應(yīng)當(dāng)證明租金支付的事實(shí)。為了防止被執(zhí)行人逃避債務(wù)，同時(shí)結(jié)合生活常理，人民法院執(zhí)行程序中，對(duì)案外人關(guān)于現(xiàn)金支付長(zhǎng)期租金的主張，一般不予采納。三、“以租抵債”的效力認(rèn)定案例八：廈門中院在執(zhí)行廈門某技術(shù)合作公司與廈門某商貿(mào)有限公司民間借貸合同糾紛一案中，依法查封了被執(zhí)行人廈門某商貿(mào)有限公司名下房產(chǎn)。經(jīng)三次拍賣流拍后，執(zhí)行法院裁定以最后一次拍賣價(jià)抵償給申請(qǐng)執(zhí)行人。在法院張貼搬遷公告時(shí)，案外人謝某提出異議，認(rèn)為其與被執(zhí)行人簽訂租賃合同，租期10年，租金一次性抵償被執(zhí)行人拖欠其債務(wù)1200萬(wàn)余元。人民法院執(zhí)行實(shí)踐中，常發(fā)生被執(zhí)行人名下不動(dòng)產(chǎn)被設(shè)定以租抵債的現(xiàn)象，

21、即被執(zhí)行人的其他債權(quán)人與被執(zhí)行人簽訂一份租賃合同，以被執(zhí)行人名下不動(dòng)產(chǎn)的日后的長(zhǎng)期租金收益抵償其債務(wù)，或者將不動(dòng)產(chǎn)直接交付給該債權(quán)人長(zhǎng)期使用，抵償其債權(quán)額。對(duì)此，有觀點(diǎn)認(rèn)為，這并不是真實(shí)的租賃合同，而是一種被執(zhí)行人以租金抵債的擅自處分不動(dòng)產(chǎn)行為，當(dāng)然不具有法律效力，不得對(duì)抗法院查封執(zhí)行。也有觀點(diǎn)認(rèn)為，以租抵債也是一種合同行為，只要不違背法律，或者串通損害第三人利益，并不能否認(rèn)其合同效力。筆者認(rèn)為，暫不論上述案例中租賃合同的真實(shí)性問(wèn)題，假定該租賃合同是真實(shí)的，對(duì)于被執(zhí)行人與案外人簽訂的以租抵債合同，應(yīng)當(dāng)結(jié)合此類合同的性質(zhì)，判斷該合同的效力。對(duì)于被執(zhí)行人以尚未發(fā)生的長(zhǎng)期租金收益，約定抵償其他債權(quán)人

22、債權(quán)的行為，實(shí)質(zhì)上是一種擅自處分被執(zhí)行人名下資產(chǎn)的未來(lái)租金收益來(lái)提前抵償其他債權(quán)的行為，直接損害了執(zhí)行案件中已經(jīng)過(guò)生效裁判確定的債權(quán)人的合法債權(quán)，不得對(duì)抗法院對(duì)被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的查封執(zhí)行。對(duì)于被執(zhí)行人將其名下不動(dòng)產(chǎn)交付給其他債權(quán)人長(zhǎng)期使用，以租金形式清償債務(wù)的，在人民法院查封之前已經(jīng)抵償?shù)牟糠挚梢哉J(rèn)定為已實(shí)際履行完畢；但在人民法院查封之后，應(yīng)視為自動(dòng)凍結(jié)該訟爭(zhēng)不動(dòng)產(chǎn)租金收益，其他案外債權(quán)人的抵債主張不得對(duì)抗法院的查封執(zhí)行。當(dāng)然，若主張以租抵債的案外債權(quán)人，在人民法院查封之前未實(shí)際占有訟爭(zhēng)不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)視為租賃合同尚未成立，自始不發(fā)生租賃的效力，更不得對(duì)抗法院強(qiáng)制執(zhí)行。四、租賃權(quán)與抵押權(quán)沖突時(shí)的事實(shí)判定

23、在人民法院執(zhí)行實(shí)踐中，被執(zhí)行人名下被查封不動(dòng)產(chǎn)常常發(fā)生抵押權(quán)與租賃權(quán)的沖突問(wèn)題。當(dāng)被執(zhí)行人名下不動(dòng)產(chǎn)已設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，該不動(dòng)產(chǎn)上另行設(shè)定的租賃權(quán)，除非經(jīng)抵押權(quán)人同意，否則，與抵押權(quán)之間自然發(fā)生沖突。1. 抵押物上設(shè)定租約的效力人民法院在執(zhí)行程序中，能否就租賃權(quán)與抵押權(quán)沖突效力作出認(rèn)定，并直接滌除無(wú)效的租賃合同？各地法院做法不一，尚未統(tǒng)一。有的法院認(rèn)為人民法院執(zhí)行程序中對(duì)被執(zhí)行人與案外人之間簽訂的租賃合同效力以及其是否具有對(duì)抗抵押權(quán)的效力，無(wú)權(quán)作出實(shí)體認(rèn)定，而應(yīng)通過(guò)訴訟程序進(jìn)行裁判，以保護(hù)當(dāng)事人的訴權(quán)等救濟(jì)權(quán)利。有的法院認(rèn)為，被執(zhí)行人與案外人設(shè)定的租賃關(guān)系直接影響到人民法院對(duì)執(zhí)行標(biāo)的的查封處分，人

24、民法院有權(quán)依據(jù)查明的事實(shí)，對(duì)該租約的效力直接作出認(rèn)定。對(duì)此，筆者認(rèn)為，根據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法第一百九十條規(guī)定，抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋第六十六條亦規(guī)定，抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。因此，人民法院執(zhí)行程序中依法查封被執(zhí)行人已設(shè)定抵押的房產(chǎn)后，若案外人提出租賃權(quán)異議的，除非證明租賃關(guān)系設(shè)定在抵押之前，否則，不得對(duì)抗人民法院對(duì)抵押不動(dòng)產(chǎn)的查封執(zhí)行。案外人無(wú)法證明租賃權(quán)設(shè)定在前，或者根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)足以查明租賃權(quán)設(shè)定在抵押權(quán)之后，且未經(jīng)抵押權(quán)人同意的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照最

25、高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定第三十一條的規(guī)定，滌除查封房產(chǎn)上設(shè)定的租賃權(quán)之后，依法拍賣處分該查封財(cái)產(chǎn)。2. 抵押權(quán)人的主張人民法院查封拍賣處置被執(zhí)行人名下不動(dòng)產(chǎn)，若該不動(dòng)產(chǎn)上已經(jīng)存在租賃關(guān)系，則承租人應(yīng)當(dāng)對(duì)此查封拍賣處置行為提出案外人執(zhí)行異議。那么，作為被查封不動(dòng)產(chǎn)的抵押權(quán)人，能否直接主張被執(zhí)行人與案外人簽訂的租約無(wú)效？案例九：思明法院在執(zhí)行廈門某銀行與王某某借款合同糾紛一案中，依法查封了被執(zhí)行人王某某名下抵押房產(chǎn)一套，案外人陳某某提供租賃合同一份以及租金收據(jù)、銀行取款記錄等證據(jù)，證明其已經(jīng)承租該房產(chǎn)15年，并一次支付租金50萬(wàn)元，后再轉(zhuǎn)租給他人使用。執(zhí)行法院決定對(duì)該房

26、產(chǎn)帶租約評(píng)估拍賣。為此，申請(qǐng)執(zhí)行人廈門某銀行提出異議，認(rèn)為被執(zhí)行人王某某辦理抵押登記時(shí)確認(rèn)房產(chǎn)未出租，相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)作出的評(píng)估報(bào)告也附照片證明當(dāng)時(shí)系王某某自用，且案外人陳某某支付租金明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，不符合生活常理。執(zhí)行法院審查后，認(rèn)定該房產(chǎn)在辦理抵押貸款期間并未處于出租狀態(tài)，案外人陳某某對(duì)涉案房產(chǎn)的承租使用權(quán)不能對(duì)抗抵押權(quán)，因此申請(qǐng)執(zhí)行人廈門某銀行的異議請(qǐng)求成立，裁定對(duì)查封標(biāo)的物不予附帶租約評(píng)估、拍賣。案外人陳某某不服，申請(qǐng)廈門中院復(fù)議，亦被裁定駁回復(fù)議請(qǐng)求。上述案例中，案外人主張對(duì)人民法院查封被執(zhí)行人名下抵押房產(chǎn)享有合法承租權(quán)，并提供了租賃合同、租金收條等初步證據(jù)予以證明，執(zhí)行法院初步同意按

27、照帶租約狀態(tài)進(jìn)行評(píng)估拍賣。但，作為抵押權(quán)人的申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行法院作出的帶租約評(píng)估拍賣行為提出異議，認(rèn)為抵押權(quán)設(shè)定在先、租約違背生活常理、存在虛假租約的嫌疑，請(qǐng)求執(zhí)行法院滌除租約后再行評(píng)估拍賣。對(duì)此，作為抵押權(quán)人的申請(qǐng)執(zhí)行人是否有權(quán)對(duì)法院帶租約評(píng)估拍賣的執(zhí)行行為提出異議？若申請(qǐng)執(zhí)行人可以就執(zhí)行法院執(zhí)行行為提出異議，那么，執(zhí)行法院支持該異議作出排除租賃權(quán)的認(rèn)定，案外承租人能否再就其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的所享有的租賃權(quán)提出執(zhí)行標(biāo)的異議？申請(qǐng)執(zhí)行人與案外人分別提出的異議是否產(chǎn)生矛盾沖突？沖突又如何平衡協(xié)調(diào)？毫無(wú)疑問(wèn)，人民法院執(zhí)行程序中作出的帶租約評(píng)估拍賣是一種執(zhí)行行為，申請(qǐng)執(zhí)行人有權(quán)對(duì)此提出異議。但是，對(duì)申請(qǐng)執(zhí)行

28、人所提出的執(zhí)行行為異議，人民法院審查的內(nèi)容明顯將突破這種"執(zhí)行行為"的范疇，更多是建立于審查被執(zhí)行人與案外人之間簽訂租賃合同的效力基礎(chǔ)上，就必然影響到案外人所主張享有的對(duì)執(zhí)行標(biāo)的物的實(shí)體承租權(quán)利，客觀上導(dǎo)致兩種執(zhí)行異議審查制度的重合與沖突。必須明確的是，人民法院對(duì)申請(qǐng)執(zhí)行人提出的執(zhí)行行為異議與案外人提出的執(zhí)行標(biāo)的異議，審查的標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)與救濟(jì)權(quán)利均是不同的。對(duì)執(zhí)行行為的異議，系依據(jù)民訴法第二百二十五條進(jìn)行審查，當(dāng)事人不服，僅得申請(qǐng)上一級(jí)法院復(fù)議。對(duì)執(zhí)行標(biāo)的的異議，則依據(jù)民訴法第二百二十七條進(jìn)行實(shí)體審查，當(dāng)事人對(duì)審查裁定不服，可另行提起執(zhí)行異議之訴，尋求訴訟確權(quán)救濟(jì)。因此，兩種

29、審查模式之沖突顯而易見(jiàn)，也亟待協(xié)調(diào)平衡。為此，筆者認(rèn)為，對(duì)被執(zhí)行人與案外人之租賃合同效力審查，雖然影響涉及案外人所享有的實(shí)體承租權(quán)利，但更多地是對(duì)人民法院帶租約評(píng)估拍賣或不帶租約評(píng)估拍賣之執(zhí)行行為的合法性審查。當(dāng)事人及利害關(guān)系人依法所享有對(duì)執(zhí)行行為提出異議的權(quán)利，系法律賦予的當(dāng)然的救濟(jì)權(quán)利，同時(shí)，對(duì)執(zhí)行行為的異議審查裁決不服，法律也賦予了相關(guān)各方當(dāng)事人及利害關(guān)系人申請(qǐng)復(fù)議的救濟(jì)程序，基于人民法院強(qiáng)制執(zhí)行工作效率的考量，即使涉及案外人實(shí)體權(quán)利的審查，也應(yīng)當(dāng)?shù)玫阶鹬?。?zhí)行法院在本案執(zhí)行程序中，告知申請(qǐng)執(zhí)行人廈門某銀行，決定以附帶租約的方式評(píng)估拍賣被執(zhí)行人的抵押房產(chǎn)，將影響執(zhí)行標(biāo)的的拍賣處分的速度以

30、及評(píng)估拍賣處分的實(shí)際價(jià)值，從而直接影響到申請(qǐng)執(zhí)行人合法權(quán)益的及時(shí)、充分實(shí)現(xiàn)，可能損害生效裁判確認(rèn)的申請(qǐng)執(zhí)行人所享有的合法債權(quán)。因此，對(duì)于人民法院執(zhí)行程序中作出的帶租約評(píng)估拍賣行為，應(yīng)確立申請(qǐng)執(zhí)行人提出執(zhí)行行為異議為準(zhǔn)則的審查原則，當(dāng)事人（包括案外人）對(duì)執(zhí)行異議裁定不服，僅得申請(qǐng)上一級(jí)法院復(fù)議救濟(jì)，而排除案外人（即承租人）這異議之訴選擇權(quán)。對(duì)于人民法院執(zhí)行程序中作出的不帶租約評(píng)估拍賣行為，應(yīng)確立案外承租人提出執(zhí)行標(biāo)的異議為準(zhǔn)則的審查原則，當(dāng)事人（包括申請(qǐng)執(zhí)行人）不服執(zhí)行異議裁決，應(yīng)通過(guò)提起執(zhí)行異議之訴尋求救濟(jì)。當(dāng)然，人民法院在作出帶租約評(píng)估拍賣或不帶租約評(píng)估拍賣之執(zhí)行行為時(shí)，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)當(dāng)事人救

31、濟(jì)的權(quán)利與方式。五、“不合理租約”的審查判斷被執(zhí)行人以明顯不合理的低價(jià)將其名下資產(chǎn)租賃給案外人，是被執(zhí)行人逃避債務(wù)的最常用的手法之一。實(shí)踐中，被執(zhí)行查封不動(dòng)產(chǎn)存在明顯不合理低價(jià)租賃現(xiàn)象突出。實(shí)踐中，最大爭(zhēng)議是"如何認(rèn)定明顯不合理低價(jià)"？部分法院直接以"明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，違背生活常理"為依據(jù)，認(rèn)定被執(zhí)行人出租價(jià)格屬于明顯不合理低價(jià)，從而否定被查封不動(dòng)產(chǎn)上所設(shè)定的租賃合同的效力。此時(shí)，又進(jìn)一步涉及"市場(chǎng)價(jià)格"與"違背生活常理"的司法認(rèn)定問(wèn)題。各地法院似乎更多地當(dāng)然認(rèn)為法院具有自由裁量的權(quán)力，從而賦予執(zhí)行法官或執(zhí)行異議審查法官較大的自主判斷權(quán)。由此，引起被執(zhí)行人與承租人較大的爭(zhēng)議在所難免。筆者認(rèn)為，有必要進(jìn)一步細(xì)化司法解釋所確立的"明顯不合理低價(jià)承租"這個(gè)認(rèn)定"不合理租約"的實(shí)質(zhì)要件，進(jìn)一步明確