房屋買賣合同案例評(píng)析

1、房屋買賣合同案例評(píng)析                  案情    1998年12月，某市一房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將其開發(fā)的園景苑聽濤閣（C2）幢7層B室房屋一套抵押給銀行并辦理了抵押登記。1999年10月24日，該被告與原告簽訂房屋買賣合同，合同約定，被告將園景苑聽濤閣（C2）幢7層B室售于原告。價(jià)款729000元，該忘記房屋于2000年5月1日前交付使用。此后，原告先后向被告支付購房款人民幣275500元。被告于20

2、00年6月9日通知原告辦理房屋交接驗(yàn)收手續(xù)，但原告未辦理。1999年7月2日該房屋的抵押登記被注銷。原告訴至法院，稱該合同未按城市私有房屋管理?xiàng)l例規(guī)定辦理過戶手續(xù)，請(qǐng)求判令其與被告的房屋買賣合同無效；被告返還其已付購房款人民幣275500元并承擔(dān)至還款日的利息損失。    有意見認(rèn)為該房屋買賣合同未辦理過戶手續(xù)，合同應(yīng)該無效。自意見認(rèn)為，該合同雖未辦理過戶手續(xù)，但房屋過戶手續(xù)只是房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)的要件，而非合同有效的要件，該合同應(yīng)為有效。但原告可以被告的遲延履行根據(jù)合同法第94條的規(guī)定主張解除合同。    評(píng)析  &

3、#160; 一、原告可否以該房屋買賣合同未辦理過戶手續(xù)而主張合同無效？    城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定第9條第l款規(guī)定：買賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權(quán)證明和身份證明，買方須持購買房屋證明信和身份證，到房屋所在地房屋管理辦理手續(xù)。城市房屋產(chǎn)權(quán)戶籍管理暫行辦法第8條明確規(guī)定：凡未按照本辦法申請(qǐng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，均為無效。如何理解該規(guī)定？產(chǎn)權(quán)過戶登記是房屋買賣合同生效的要件嗎？司法實(shí)踐中又是如何解決此類問題的？    房屋買賣合同是合同雙方就房屋這一標(biāo)的達(dá)成的一方支付價(jià)金，另一方交付房屋產(chǎn)

4、權(quán)的協(xié)議，該合同經(jīng)雙方意思表示一致即成立。其是否有效須審查其合法性，只要具備合法性，合同即有效，就在當(dāng)事人之間產(chǎn)生法律約束力。房屋買賣合同是房屋買賣行為的基礎(chǔ)。房屋買賣的行為可以分為兩個(gè)階段，一是簽訂有效的房屋買賣合同，二是實(shí)施該合同。因此，房屋買賣合同的效力問題存在于第一階段，產(chǎn)權(quán)變動(dòng)登記問題存在于第二階段，因?yàn)榈怯浭且妻D(zhuǎn)房產(chǎn)的要件，是實(shí)施合同內(nèi)容、轉(zhuǎn)移房產(chǎn)所有權(quán)的方式。我們可以這樣認(rèn)為：一個(gè)完整的房屋買賣行為是雙方簽訂了一個(gè)有效的房屋買賣合同（第一階段），并履行完了該合同，卻一方支付了房價(jià)，另一方交付了房屋，房屋在法律上的交付體現(xiàn)為過戶登記，也就是辦完了過戶登記手續(xù)（第二階段）。城市房地產(chǎn)

5、轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定第7條也顯示，房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)是在審查買賣雙方合同合法有效并具備其他辦證條件下，才辦理過戶登記的，過戶登記是合同有效的結(jié)果，而不是合同是否有效的要件。因此，房屋產(chǎn)權(quán)登記和房屋買賣合同的效力的關(guān)系是房屋買賣合同有效，才能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記，房屋買賣合同無效，合同不能履行，就不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記。房屋買賣合同有效在前，房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記在后，房屋買賣合同的效力完全與是否登記過戶無關(guān)，相反，它是登記過戶的前提。那么如何判斷房屋買賣合同的效力呢？以合同生效的要件即可判斷：（一）合同主體要合法，即自然人、法人或者其他組織必須有與訂立合同相適應(yīng)的民事行為能力；（二）行為人訂立合同是意思表示真實(shí)&

6、#160;   （三）合同內(nèi)容不違反法律和社會(huì)公共利益。    最高人民法院關(guān)于湖南省總工會(huì)訴長沙市：衛(wèi)生防疫站房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：合同糾紛案的批復(fù)中指出：雙方當(dāng)事人經(jīng)過平等協(xié)商，并經(jīng)各自上級(jí)主管部門批準(zhǔn)，又在長沙市人民政府及其有關(guān)部門辦理了房地產(chǎn)劃撥轉(zhuǎn)讓手續(xù)，因此所簽訂的房地產(chǎn)又產(chǎn)劃撥轉(zhuǎn)讓協(xié)議書是合法有效的。我們這樣理解法律的上述規(guī)定，可能更符合立法的本意，也更符合實(shí)踐的需要；產(chǎn)權(quán)過戶登記是房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)的要件，而非合同的有效要件。簽訂了房屋頭賣合同，買受人并未然的取得房產(chǎn)的所有權(quán)，其取得的只是請(qǐng)求出賣人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的債權(quán)。只有了辦理房屋過戶登記，買受人才

7、取得該房產(chǎn)的所有權(quán)。    本案中雙方當(dāng)事人均具有締約能力，并已就房產(chǎn)買賣達(dá)成一致協(xié)議，比照市場(chǎng)價(jià)格，價(jià)格條款也較為合理，雙方并無異議，且買方一預(yù)付部分房款。既然房產(chǎn)過戶登記并非房賣賣合同的有效要件，該合同又是符合合同有效要件的，故該合同是合法有效的。從意思自治原則出發(fā)，是尊重雙方當(dāng)事人的意愿的。也是符合合同法鼓勵(lì)交易原則的。當(dāng)然買受方支付全部房款之后，出賣方應(yīng)按合同轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)，并應(yīng)當(dāng)協(xié)助買受方辦理過戶手續(xù)，以實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)。    二。本案中原告是否可以被告遲延履行而要求解除合同？    合同解除

8、分為法定解除和約定解除兩種。合同法第93條規(guī)定：當(dāng)事人協(xié)商一致，可解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。第94條則規(guī)定了法定解除的條件。    合同解除具有以下特點(diǎn)：（1）合同解除為一種法律行為。以解除權(quán)人一方的意思表示而成立，無須相對(duì)人承諾，故為單獨(dú)行為。（2）解除為不要式行為，解除以解除的意思表示為相對(duì)人可能了解或達(dá)到相對(duì)人而生效。（3）解除為處分行為（4）產(chǎn)生溯及以往的消滅合同的效力。合同經(jīng)解除，視為自始末成立。    從各國立法來看，法定解除發(fā)生的原因主要包括以下幾種情況：（1

9、）給付遲延；（2）給付不能；（3）履行拒絕；（4）不完全給付：（5）情勢(shì)變更。合同法第94條規(guī)定有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的：（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍末履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者由其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。但是，雖有解除的原因，并不當(dāng)然發(fā)生解除的效力，只發(fā)生解除權(quán)。解除權(quán)是一種形成權(quán)，僅憑一方當(dāng)事人依法定事由作出的意思表示即可實(shí)現(xiàn)成的法律關(guān)系消滅，其行使無須征得對(duì)方當(dāng)事人的同意。合同解除權(quán)的這

10、一界定內(nèi)涵三個(gè)屬性：第一，單方意思表示的隨意性。本著意志自由的原則，享有解除權(quán)的一方是否行使該權(quán)利，完全由其自主決定，即可以不解除合同，要求違約方繼續(xù)履行，也可以做出解除合同的表示，使違約方承擔(dān)解除合同的法律后果。第二，解除事由的法定性。合同解除權(quán)以一定的法律事實(shí)（合同一方違約）為根據(jù)，以法律對(duì)該事由的確認(rèn)為以前提?？陀^事實(shí)與法律確認(rèn)是解除權(quán)得以享有和行使的必備條件：只有被法律明確加以認(rèn)定的特定事由才能引起合同解除。    但在發(fā)生法律規(guī)定的合同解除發(fā)生的事由時(shí)，法律是否一律鼓勵(lì)非違約方解除合同呢？答案是否定的。合同的法定解除應(yīng)考慮以下關(guān)系：  

11、;  1.合同解除與合同信守原則合同信守是合同法的重要原則之一。其要義為，依法訂立的合同在當(dāng)事人間具有相當(dāng)于法律的效力，除依當(dāng)事人協(xié)議或法律規(guī)定合同可以變更或解除之外，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守合同義務(wù)，即使在一方違約時(shí)，如未造成另一方訂立合同的主要目的難以實(shí)現(xiàn)的后果，另一方也不得輕易解除合同。合同信守原則是社會(huì)經(jīng)濟(jì)對(duì)合同法基本要求的集中體現(xiàn)，同時(shí)也是合同當(dāng)事人意思自治的必然要求。合同是雙當(dāng)事人意思自治的結(jié)果，彼此信守相互許下的諾言是順理成章的事；如果允許一方在合同訂立的目的仍可以得到實(shí)現(xiàn)時(shí)，僅僅基于自身利益而擅自解除既存的合同關(guān)系，無疑會(huì)使合同的約束力以及市場(chǎng)交易道德的環(huán)境遭到破壞。對(duì)于合

12、同法而言，合同信守是基本原則，合同解除是一種例外，因此應(yīng)對(duì)合同解除予以嚴(yán)格限制。在美國，即使一方的行為己構(gòu)成重大違約，美國法院在許多情況下并不允許受害方直接解除合同，而是要求其給違約方一個(gè)自行補(bǔ)救的機(jī)會(huì)。法院在決定應(yīng)當(dāng)給違約方多長時(shí)間進(jìn)行自行補(bǔ)救時(shí)，要考慮各種相關(guān)因素。重要因素之一時(shí)。違約方的拖延將在多大程度上剝奪受害方有權(quán)期望從該交易中獲得的利益。另一個(gè)于之相關(guān)的因素是，允許受害方即使解除合同會(huì)給違約方造成多大的損失。法院的最終決定應(yīng)當(dāng)是對(duì)權(quán)衡這種因素的結(jié)果。    2.合同解除與合同目的從合同法的目的來看，合同法的規(guī)范功能一般認(rèn)為有兩類；一為保護(hù)功能，即保護(hù)合

13、同當(dāng)事人的權(quán)益的功能。在合同解除制度中的表現(xiàn)為，法律應(yīng)承認(rèn)并賦予在違約行為導(dǎo)致非違約方訂立合同的主要目的難以實(shí)現(xiàn)時(shí)，或發(fā)生預(yù)期根本違約約情況下，非違約方解除合同的權(quán)利。另一規(guī)范功能為鼓勵(lì)交易功能，即鼓勵(lì)當(dāng)事人所從事的原愿交易行為的功能。解除合同等于是本己達(dá)成的交易中途流產(chǎn)，必將影響社會(huì)交易，因此又要求對(duì)合同解除嚴(yán)格加以限制。    從合同雙方當(dāng)事人訂立合同的經(jīng)濟(jì)目的來看，當(dāng)事人訂立合同，其目的無不是通過合同這種法律手段實(shí)現(xiàn)各自的經(jīng)濟(jì)利益。在合同有效成立以后，某些原因的出現(xiàn)常常會(huì)致使當(dāng)事人訂立合同的主要目的難以實(shí)現(xiàn)，如果不顧客觀情況變化而強(qiáng)制當(dāng)事人仍然信奉合同信守原

14、則，必然會(huì)在根本上違背當(dāng)事人訂立合同的意圖。因?yàn)楹贤獬龑a(chǎn)生恢復(fù)原狀的效力，如果不對(duì)合同解除嚴(yán)加限制，允許當(dāng)事人輕易的解除合同，必然造成資源的極大浪費(fèi)，也難以保護(hù)社會(huì)交易，難以保護(hù)當(dāng)事人的訂約目的。故法律對(duì)合同解除做出了嚴(yán)格的限制，從觀眾國立法，主要是對(duì)法定解除發(fā)生的原因加以嚴(yán)格限制：（1）給付遲延；（2）給付不能；（3）履行拒絕；（4）不完全給付；（5）情勢(shì)變更。合同法第94條規(guī)定有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的：（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍

15、末履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者由其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的：（五）法律規(guī)定的其他情形。可見，構(gòu)成根本違約的遲延履行是解除合同的原因之一。本案中，按合同約定被告應(yīng)于2000年5月1日交房，而其卻于6月9日才通知原告辦理房屋交接驗(yàn)收手續(xù)，其行為顯然已構(gòu)成遲延履行。那么被告的遲延履行行為是否構(gòu)成了根本違約？買受方是否可據(jù)合同法第94條第4款的規(guī)定主張解除合同    根本違約（Fundamental breach of contract，是從英美法系國家的合同判例中產(chǎn)生的一種違約形態(tài)。它限定了解除合同這種特定違約責(zé)任方式的使用條件。什為違約行為的一利，根本

16、為約當(dāng)然應(yīng)當(dāng)符合違約行為的一種構(gòu)成條件，即債務(wù)人實(shí)施了違反合同約定義務(wù)的行為， 但因?yàn)楝F(xiàn)代民法重視違約與合同宗旨的關(guān)系，將之與履行行為的實(shí)際效果相聯(lián)系，故難有在違約行為后果嚴(yán)重，以致無法實(shí)現(xiàn)合同目的的情況下，方構(gòu)成根本違約。認(rèn)定根本違約，關(guān)鍵在于如何判定“違約后果嚴(yán)重”。合同法規(guī)定為“不能實(shí)現(xiàn)合同日的”。相對(duì)于輕微違約，根本違約通常表現(xiàn)為即使經(jīng)過修改或補(bǔ)正，也無法實(shí)現(xiàn)債權(quán)人利益的情況。當(dāng)能在不同合同中，應(yīng)結(jié)合合同的性質(zhì)來考慮合同目的?？傊谖依斫?，只有違約結(jié)果嚴(yán)重到合同目的無法實(shí)現(xiàn)即債權(quán)人利益無法實(shí)現(xiàn)的情況下，方認(rèn)定為根本違約，也就是說合同債務(wù)、違約，甚至后果較為嚴(yán)重，但是可通過修補(bǔ)或改正而

17、達(dá)到合同目的的，亦不構(gòu)成根本違約。    在本案中，被告的遲延履行，并未給原告造成什么利益損失，更不會(huì)使合同目的無法實(shí)現(xiàn)，我們無法認(rèn)定已構(gòu)成根本違約。而且遲延的期間不長，被告在違約后采取了較為積極的 態(tài)度，及時(shí)的加以改正，使得原告的利益可得以實(shí)現(xiàn)。如果允許原告解除合同，反而會(huì)致使雙方的目的無法實(shí)現(xiàn)，不符合合同法鼓勵(lì)交易的宗旨。而且，解除合同將產(chǎn)生合同自始無效的后果，雙方當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)須恢復(fù)到訂約前的狀態(tài)，必將造成社會(huì)資源的浪費(fèi)。再次，如果在此種未構(gòu)成根本違約的情況下，允許原告解除合同，也不利于維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的交易安全和交易秩序，損害合同信守原則。故本案中，原告不能以被告的遲延交付構(gòu)成根本違約為由主張解除合同。    在買賣合同中，出賣人負(fù)有物的瑕疵擔(dān)保義務(wù)和權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)。出賣人的瑕疵擔(dān)保義務(wù)要求，出賣人就交付的標(biāo)的物負(fù)有保證第三人不得向買受人主張任何權(quán)利的義務(wù)。本案中，合同標(biāo)的物（房屋）曾一度存在權(quán)利瑕疵，在被告通知原告辦理房屋交接驗(yàn)收手續(xù)之時(shí)，合同標(biāo)的物仍存在權(quán)利瑕疵，被告已違反了其瑕疵擔(dān)保義務(wù)，因?yàn)榈盅簷?quán)具有追及力，而原告即使取得該標(biāo)的物的所有權(quán)也不得以此來對(duì)抗抵押權(quán)的行使，這樣原告不得不承擔(dān)可能喪失標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)。故原告有權(quán)拒絕辦理房屋交接驗(yàn)收