青島北站商業(yè)規(guī)劃初步方案教程文件

1、青島北站商業(yè)規(guī)劃初步方案一、市場調查分析和結論一、市場調查分析和結論l2011年是全面實施“十二五”規(guī)劃的開局之年，李滄區(qū)將搶抓2014青島世界園藝博覽會重大機遇，以科學發(fā)展為主題，以“轉方式、調結構”為主線，以改革開放為動力，按照市委、市政府“世界眼光、國際標準、本土優(yōu)勢”和“做好尋標、對標、達標、奪標四篇文章”的新要求，發(fā)揚“誠信實干、奮勇爭先”的李滄精神和“三上”“三要”的工作作風，緊緊圍繞“擁灣樞紐、生態(tài)商都”發(fā)展定位和“一極兩軸三區(qū)四帶”戰(zhàn)略布局，全面實施“迎辦世園會、建設新李滄”三年發(fā)展行動，加快推進城區(qū)品質化、產業(yè)服務化、環(huán)境生態(tài)化、管理精細化、民生普惠化，努力實現經濟社會又好又

2、快發(fā)展。關于李滄商貿發(fā)展思路積極打造青島李滄中心商圈，地下空間規(guī)劃參考東京成功經驗，高標準建設好青島火車北站樞紐，樹立青島城市客廳形象，發(fā)展高附加值批發(fā)零售業(yè)，增強對半島商業(yè)輻射力度。鼓勵發(fā)展社區(qū)商業(yè)，廣開門路安排更多人員就業(yè)。關于商貿重點項目關于商貿重點項目項目名稱項目名稱計劃總投資億元計劃總投資億元開工時間開工時間竣工時間竣工時間三星數碼大廈三星數碼大廈5 52007200720102010寶龍城市廣場寶龍城市廣場18182009200920112011百通大廈百通大廈4 42008200820102010偉東城市廣場偉東城市廣場17172009200920102010李滄區(qū)銀座廣場李滄區(qū)

3、銀座廣場20 20 占地占地40.540.5畝畝建筑面積建筑面積14.814.8萬平方米萬平方米2009200920122012蘇寧置業(yè)廣場蘇寧置業(yè)廣場5 5 占地占地15.715.7畝畝 建筑面積建筑面積8.88.8萬平萬平方米方米2010201020112011年年1212月驗收月驗收李滄區(qū)萬達廣場李滄區(qū)萬達廣場 87 87占地占地779779畝，建筑畝，建筑面積面積119119萬平方米萬平方米 20102010 2012 2012年一期開年一期開業(yè)業(yè)青島北站核心綜合體占地萬平方米建筑面積萬平方米2012201220142014關于李滄區(qū)文化旅游業(yè)發(fā)展關于李滄區(qū)文化旅游業(yè)發(fā)展一、統(tǒng)一規(guī)劃建

4、設。聘請專家對旅游資源進行統(tǒng)一規(guī)劃、歸類、組合，形成沒有重復、各有特點、亮點、看點、玩點的景點。新摩爾公司愿意帶領國內外知名旅游專家，站在整個膠東半島的高度，提煉李滄區(qū)旅游的大思路。二、引進和鼓勵創(chuàng)辦大型旅游企業(yè)，加大重點景區(qū)的建設力度。圍繞十梅庵、百果山、蔚竹庵、三清洞等景點，建成一批風景秀麗、環(huán)境優(yōu)美、景觀豐富、綜合配套的精品旅游產品。引進深圳華僑城等龍頭企業(yè)，將旅游線路大力推廣，與青島濱海旅游結合。三、豐富游覽內容。充分挖掘民俗資源，積極打造文化特色街；發(fā)揮東部土地資源優(yōu)勢，以農業(yè)觀光園為基地，建設一批休閑農莊；整合“李滄小吃”資源，形成小吃特色街；發(fā)揮中心商圈的作用，構筑精品購物街。四

5、、樹立李滄旅游業(yè)的新形象。加快申辦園藝博覽會的力度，創(chuàng)新中國青島民俗賞花會的內容和形式，提升李滄形象，構筑起現代旅游新格局。建議：建議：l將園藝博覽會作為旅游的龍頭項目，以兩個重將園藝博覽會作為旅游的龍頭項目，以兩個重大項目進行配套建設，第一是引進華僑城集團大項目進行配套建設，第一是引進華僑城集團建設大型主題公園和旅游綜合體，第二是支持建設大型主題公園和旅游綜合體，第二是支持萬科做好李滄新城項目，建設好商業(yè)旅游綜合萬科做好李滄新城項目，建設好商業(yè)旅游綜合體項目。體項目。l萬科李滄新城 賓川路以東、規(guī)劃四號線以西、世園大道以南、習水路以北，占地面積3900畝，建筑面積240萬平方米 商業(yè)和公共建

6、筑27 萬平方米,投資96億元，休閑娛樂、辦公、酒店和高檔居住于一體。關于物流產業(yè)發(fā)展關于物流產業(yè)發(fā)展l一、利用好青銀高速公路、重慶中路、一、利用好青銀高速公路、重慶中路、308國道以及國道以及鐵路、航空等交通區(qū)位優(yōu)勢，加大土地資源整合力度，鐵路、航空等交通區(qū)位優(yōu)勢，加大土地資源整合力度，建立物流運輸平臺和物流信息平臺，形成具有區(qū)域影建立物流運輸平臺和物流信息平臺，形成具有區(qū)域影響力的物流集散基地；響力的物流集散基地；依托青島火車北站交通樞紐中心建議重點發(fā)展快遞郵件和高附加值電子產品等物流業(yè)務，形成自己的特色。l二、引進現代物流企業(yè)，從政策上加大培育力度，使二、引進現代物流企業(yè)，從政策上加大培

7、育力度，使之盡快做大做強，創(chuàng)出物流服務品牌。之盡快做大做強，創(chuàng)出物流服務品牌。 城市物流配送基地項目 計劃投資億元 ，占地1100畝 建筑面積6.7萬平方米,2012年月規(guī)劃設計年底拆遷完畢。2013年完成項目招商。 汽車城項目占地300畝 2011年月出讓土地2013年竣工。二、招商摸底及其訪談總結二、招商摸底及其訪談總結l城市綜合體類投資企業(yè)：大連萬達集團、廈門建發(fā)集團、深圳中航集團、華潤集團、中國銀泰集團、山東魯能集團等l l商貿類企業(yè)：山東銀座集團、青島海信廣場、太平洋百貨、遠東百貨、王府井百貨等三、服務業(yè)規(guī)劃包括主導性產業(yè)三、服務業(yè)規(guī)劃包括主導性產業(yè)及其龍頭項目和空間的布局及其龍頭項

8、目和空間的布局l第一 金融和企業(yè)總部重點布局在青島火車北站商務區(qū)l第二 旅游重大項目重點布局在世界園藝博覽會四、總部經濟的具體方向和總部四、總部經濟的具體方向和總部企業(yè)和相關單位招商目標企業(yè)和相關單位招商目標l積極培育發(fā)展金融服務業(yè)。l一要通過政策支持、優(yōu)化環(huán)境、創(chuàng)造條件等手段，構建金融市場發(fā)展平臺，使金融企業(yè)落得下、留得住、長得好,重點服務李滄區(qū)發(fā)展現代服務業(yè)和工業(yè)企業(yè)結構調整。l二要積極引導、培育現代金融市場。引進一批經營方式靈活（對一些發(fā)展?jié)摿^大，還貸能力較強的中小企業(yè)貸款門坎設置不要太高）的金融企業(yè)（如：民生銀行、商業(yè)銀行等）落戶，不斷提高資本運營效益。l三要進一步完善證券市場，培育

9、壯大證券服務企業(yè)，不斷擴展民間資金投資渠道。四是要積極引進保險企業(yè)來我區(qū)設立營業(yè)機構，大力開展個人理財服務 五、李滄區(qū)商貿發(fā)展戰(zhàn)略及其在青島五、李滄區(qū)商貿發(fā)展戰(zhàn)略及其在青島和半島城市群的作用研究和半島城市群的作用研究l李滄區(qū)商貿發(fā)展的李滄區(qū)商貿發(fā)展的SWOT分析分析l李滄區(qū)商貿發(fā)展戰(zhàn)略李滄區(qū)商貿發(fā)展戰(zhàn)略l李滄區(qū)在半島城市群的作用研究李滄區(qū)在半島城市群的作用研究六、站前區(qū)商業(yè)網點規(guī)劃方案六、站前區(qū)商業(yè)網點規(guī)劃方案l1、李滄區(qū)商業(yè)網點布局總體思路l2、3平方公里的商業(yè)規(guī)劃和業(yè)態(tài)布局l3、站前區(qū)地下商業(yè)規(guī)劃 1、李滄區(qū)商業(yè)網點布局總體思路、李滄區(qū)商業(yè)網點布局總體思路l以李滄區(qū)中心商圈為主，地下空間統(tǒng)

10、一規(guī)劃，形成業(yè)態(tài)齊全的中心商圈，以青島北站為依托形成高附加值商品的批發(fā)與零售經營中心，以世博園旅游為龍頭打造休閑商業(yè)中心，以各個大型社區(qū)建設為機遇按照人均0.6平方米的數據發(fā)展社區(qū)商業(yè)中心。青島火車北站片區(qū)商業(yè)規(guī)劃設想青島火車北站片區(qū)商業(yè)規(guī)劃設想以時裝和皮革皮具和數碼等高附加值產品為主，依托青島產地優(yōu)勢，做好高鐵站點批發(fā)市場，充分發(fā)揮地鐵和公交站點綜合交通優(yōu)勢，兼營零售。以棉紡歷史文化博物館等為主，打造體驗式休閑商業(yè)，建設一流城市商業(yè)綜合體，建成青島游客集散中心，積極發(fā)展文化旅游支柱產業(yè)，和嶗山以及石老人等組成精品旅游線路。龍頭綜合體產品定位思路龍頭綜合體產品定位思路五星酒店五星酒店萬平方米萬

11、平方米寫字樓寫字樓萬平方米萬平方米建議上部建議上部酒店公寓酒店公寓6.296.29萬平方米萬平方米購物中心購物中心1313萬平方米萬平方米公寓公寓6 6萬平方米萬平方米少年宮少年宮萬平方米萬平方米藝術館藝術館萬平方米萬平方米SOHOSOHO3 3萬平方米萬平方米地鐵地鐵四星酒店式公寓四星酒店式公寓3 3萬平方米萬平方米或者做四星或者做四星酒店酒店綜合體初步效果圖綜合體初步效果圖初步業(yè)態(tài)組合建議為初步業(yè)態(tài)組合建議為業(yè)態(tài)名稱業(yè)態(tài)名稱面積萬平方米面積萬平方米依據依據少年宮少年宮現有李滄少年宮太現有李滄少年宮太小小購物中心購物中心13 3 百貨百貨3時尚專賣店時尚專賣店2.1娛樂娛樂含含5000平方米

12、電影平方米電影院，兒童職業(yè)體驗院，兒童職業(yè)體驗中心中心1萬平方米萬平方米,滑滑冰場冰場6000平方米平方米2.9餐飲餐飲1電器電器2李滄書城李滄書城服務半島群體服務半島群體地下商業(yè)街區(qū)地下商業(yè)街區(qū)2韓國城韓國城1.8萬萬方案方案3.站前區(qū)地下商業(yè)規(guī)劃站前區(qū)地下商業(yè)規(guī)劃l站前區(qū)地下商業(yè)街區(qū)體量、業(yè)態(tài)和布局以及建筑策劃專題研究；l地下商業(yè)街區(qū)項目的財務分析（盈虧平衡、投入產出分析、不同階段的現金流分析等）國內同類地下商業(yè)街區(qū)調研國內同類地下商業(yè)街區(qū)調研l(wèi)1、大連火車站勝利廣場調查、大連火車站勝利廣場調查l大連勝利廣場位于大連火車站南側大連勝利廣場位于大連火車站南側,所在地區(qū)是大連商業(yè)中心所在地區(qū)是

13、大連商業(yè)中心,高高層建筑較多層建筑較多,建筑密度較大建筑密度較大,交通比較擁擠。原來并無廣場交通比較擁擠。原來并無廣場,在開發(fā)在開發(fā)后形成一個廣場后形成一個廣場,面積面積2.7萬平方米萬平方米,廣場下興建了目前全國最大廣場下興建了目前全國最大的地下綜合體的地下綜合體,有商業(yè)餐飲娛樂停車等多種功能有商業(yè)餐飲娛樂停車等多種功能,建筑面積建筑面積12萬平萬平方米方米,地面上還有地面上還有2座各座各1萬平方米的塔樓。萬平方米的塔樓。l頂部的下沉廣場除了作為主要出入口以外頂部的下沉廣場除了作為主要出入口以外,同時作為露天表演舞同時作為露天表演舞臺臺,吸引許多大連市民前來休閑購物。吸引許多大連市民前來休閑

14、購物。l大連勝利廣場目前共有近大連勝利廣場目前共有近2000多名業(yè)戶在現場經營，國際性連多名業(yè)戶在現場經營，國際性連鎖店鎖店 +本土化知名績優(yōu)連鎖店本土化知名績優(yōu)連鎖店 +上千家專門店及個體精品店，合上千家專門店及個體精品店，合理的業(yè)態(tài)定位奠定了購物中心經營成功的基礎，目前理的業(yè)態(tài)定位奠定了購物中心經營成功的基礎，目前廣場年廣場年出出租率近租率近100%，年出租租金收入近億元，業(yè)戶年營業(yè)額合計超，年出租租金收入近億元，業(yè)戶年營業(yè)額合計超RMB20億元。億元。l大連勝利廣場物業(yè)價值由最初的大連勝利廣場物業(yè)價值由最初的RMB14億元，攀升至億元，攀升至45億元，億元，翻了近翻了近3番。番。大連勝利

15、廣場通道示意圖大連勝利廣場經營經驗大連勝利廣場經營經驗 第一， 選址很重要，非黃金地段不選；第二， 客層定位最關鍵，要選準富有個性的目標客戶 群；第三， 量身訂做商場，在大量市場調研之后，根據客層 定位量體裁衣，從商業(yè)角度建筑商場；第四， 專業(yè)經營，“開業(yè)才是問題的開始”，必須要擁有一支既懂得商場經營管理、又具備金融投資才能的精英團隊；第五， 回租政策，統(tǒng)一經營，敢于自己承擔經營風險；第六， 業(yè)戶是上帝，利益至上，以透明化管理凝聚業(yè)戶向心力；第七， 合理銷售，以“做事業(yè)”的態(tài)度去創(chuàng)造盈利，實行永續(xù)經營。以雄厚的資金做后盾，頂住培育期的巨大壓力，爾后才是收獲期。 兩個地面尖頂商業(yè)建筑與深圳火車北

16、站CD地面建筑作用類似2.法國地下商業(yè)綜合體案例法國地下商業(yè)綜合體案例 l法國的les halles地下綜合體位于巴黎的心臟部位，西南側有羅浮宮，東南方的城島上有巴黎圣母院，南臨賽納河，沿河有一條城市干道，是一個歷史文化古跡集中的地區(qū)。l法國巴黎中心區(qū)列阿萊地區(qū)(Les Halles)在保持了歷史傳統(tǒng)的同時，利用地下空間的開發(fā)，成功擴大了中心區(qū)的容量，實現了現代化改造。該地區(qū)新規(guī)劃方案的特點是實行立體化再開發(fā)，把地面上單一的的貿易中心改造成多功能的公共活動廣場，在強調保留傳統(tǒng)建筑藝術特色的同時，開辟一個以綠地為主的步行廣場，為城市中心區(qū)增添一處宜人的開敞空間。同時，把交通、商業(yè)、文娛、體育等多

17、種功能都安排在廣場的地下空間中，形成一個大型的地下城市綜合體。l在廣場周圍，新建一些住宅、旅館、商店和一個會堂，建筑面積共8.5萬平方米。在廣場西側設一個面積約3000平方米、深13.5米的下沉式廣場，周圍環(huán)繞著玻璃走廊，把商場部分的地下空間與地面空間溝通起來，減輕地下空間的封閉感。法國巴黎列法國巴黎列.阿萊廣場下沉廣場阿萊廣場下沉廣場l列列.阿萊地下綜合體共計阿萊地下綜合體共計4層，有層，有4萬平方米的地下商業(yè)和萬平方米的地下商業(yè)和2萬平方米的地下步萬平方米的地下步行道，并且設有行道，并且設有3700個停車位等各種設施。個停車位等各種設施。l通過下沉廣場突出地下空間的可達性通過下沉廣場突出地

18、下空間的可達性,可以借鑒國外著名的下沉廣場設計可以借鑒國外著名的下沉廣場設計,也也可以借鑒具有民族文化特色的下沉空間處理手法。普通的下沉方式給顧客視可以借鑒具有民族文化特色的下沉空間處理手法。普通的下沉方式給顧客視覺感覺不一定好覺感覺不一定好,采用退臺式的下沉模式采用退臺式的下沉模式,視覺感受最佳。視覺感受最佳。站前區(qū)地下商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)和體量站前區(qū)地下商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)和體量地下商業(yè)建筑面積地下商業(yè)建筑面積（火車站西側）（火車站西側）2萬平方米萬平方米1層層2萬平方米萬平方米旅游商品含山東特產批發(fā)市場旅游商品含山東特產批發(fā)市場地下體育運動中心地下體育運動中心18615萬平方米萬平方米2層層37230萬平方米萬平方米皮革文具箱包批發(fā)市場（倉庫平皮革文具箱包批發(fā)市場（倉庫平方米）方米）鞋業(yè)市場萬平方鞋業(yè)市場萬平方米米長途汽車站長途汽車站時裝市場時裝市場3.4萬平方米萬平方米地下商業(yè)建筑面積地下商業(yè)建筑面積（火車站東側）（火車站東側）48000萬平方米萬平方米1層層48000萬平方米萬平方米2.5萬平方米萬平方米數碼產品市場數碼產品市場配備快餐，配備快餐，永和大王等永和大王等1.1萬平方米萬平方米流行少男少女時裝流行少男少女時裝和音像市場與咖啡和音像市場與咖啡廳，健