酒店評(píng)估說明(共47頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上 洛陽金水灣大酒店有限公司整體變更為股份有限公司評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估說明正達(dá)資報(bào)字2017第xx號(hào) 河南河南河南河南正達(dá)資產(chǎn)評(píng)估有限公司/end二零一七年五月二十日目 錄第一部分 關(guān)于評(píng)估說明使用范圍的聲明本評(píng)估說明僅用于此次評(píng)估目的或供資產(chǎn)評(píng)估主管機(jī)關(guān)、企業(yè)主管部門審查資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書和檢查評(píng)估機(jī)構(gòu)工作之用，非法律、行政法規(guī)規(guī)定，材料的全部或部分內(nèi)容不得提供給任何單位和個(gè)人，也不得見諸于公開媒體。 河南正達(dá)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 二零一七年五月二十日第二部分 關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說明一、委托方、產(chǎn)權(quán)持有者及其他評(píng)估報(bào)告使用者本次評(píng)估的委托方和產(chǎn)權(quán)持有者均為洛陽金水灣大酒店

2、有限公司；其他評(píng)估報(bào)告使用者為本次評(píng)估項(xiàng)目涉及的相關(guān)當(dāng)事方以及國家法律、法規(guī)規(guī)定的其他評(píng)估報(bào)告使用者?，F(xiàn)對委托方簡介如下：企業(yè)名稱：洛陽金水灣大酒店有限公司（以下簡稱“金水灣大酒店”或“公司”）住 所：洛陽市西工區(qū)中州中路319號(hào)法定代表人：何則文注冊資金：14500萬元人民幣實(shí)收資本：14500萬元人民幣公司類型：有限責(zé)任公司經(jīng)營范圍：住宿、餐飲、酒吧；理發(fā)、生活類美容；洗浴、洗染；賣品部；預(yù)包裝食品、飲料、工藝美術(shù)品（不含金、銀）的銷售。 （依法需批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動(dòng)）。1、歷史沿革及基本組織架構(gòu)洛陽金水灣大酒店有限公司成立于2003年11月7日，由洛陽市電業(yè)局和索

3、普物業(yè)有限公司以現(xiàn)金方式共同出資設(shè)立的中外合資有限責(zé)任公司，設(shè)立時(shí)的注冊資本為6400萬元，洛陽市電業(yè)局和索普物業(yè)有限公司分別占洛陽金水灣大酒店有限公司注冊資本的40%、60%。2004年5月洛陽金水灣大酒店有限公司進(jìn)行了貨幣資金增資8100萬元，其中洛陽市電業(yè)局增資3240萬元，索普物業(yè)有限公司增資4860萬元，增資后洛陽市電業(yè)局和索普物業(yè)有限公司分別出資額為5800萬元、87000萬元，分別占洛陽金水灣大酒店有限公司注冊資本的40%、60%。公司法定代表人為何則文 。金水灣是國家旅游局掛牌四星級(jí)商務(wù)酒店，占地面積9990平方米，主樓高25層約87米。酒店位于洛陽市政治、文化、金融、商貿(mào)中心

4、，交通便利。洛陽金水灣大酒店有500平方米的大堂，裝飾豪華，各式房間典雅舒適，房內(nèi)均有中央空調(diào)、背景音樂、迷你酒吧、自動(dòng)噴淋消防系統(tǒng)、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)等；酒店還擁有商務(wù)寫字間37間套，寫字間和商務(wù)客房均安裝了電腦結(jié)構(gòu)布線，賓客可在房間和寫字間通過高速數(shù)據(jù)專線，直接進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)，向國際國內(nèi)傳遞信息。股東持股情況如下表：序號(hào)股東名稱出資金額出資比例%股東性質(zhì)1洛陽市電業(yè)局58,000,000.0040%國企2索普物業(yè)有限公司87，000,000.0060%外資合 計(jì)145,000,000.00100%2、洛陽金水灣大酒店有限公司近年資產(chǎn)及經(jīng)營狀況表 洛陽金水灣大酒店有限公司近年資產(chǎn)及經(jīng)營情況表 單位

5、：元項(xiàng)目2013年12月31日2014年12月31日2015年12月31日2016年12月31日資產(chǎn)合計(jì).51.09負(fù)債合計(jì).32.76所有者權(quán)益合計(jì).19.19項(xiàng)目2013年2014年2015年2016年?duì)I業(yè)收入.92.09利潤總額-.79-.86凈利潤-.79-.86注：以上財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)2013、2014年度采用經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表。洛陽市信德會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限責(zé)任公司對金水灣大酒店2013年財(cái)務(wù)報(bào)告出具的無保留意見審計(jì)報(bào)告，報(bào)告號(hào)（洛信德會(huì)事年報(bào)字【2014】第060號(hào)）；洛陽德眾聯(lián)合會(huì)計(jì)師事務(wù)所（普通合伙）對金水灣大酒店2014年財(cái)務(wù)報(bào)告出具的無保留意見審計(jì)報(bào)告，報(bào)告號(hào)（洛德眾會(huì)事審字【2015

6、】第063號(hào)）；2015年、2016年財(cái)務(wù)報(bào)告未經(jīng)審計(jì)；3、洛陽金水灣大酒店有限公司執(zhí)行的會(huì)計(jì)制度（1）本財(cái)務(wù)報(bào)表以公司持續(xù)經(jīng)營假設(shè)為基礎(chǔ)，根據(jù)實(shí)際發(fā)生的交易事項(xiàng)，按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和企業(yè)會(huì)計(jì)制度及有關(guān)補(bǔ)充規(guī)定進(jìn)行編制。報(bào)表符合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，真實(shí)、完整地反映了公司的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果、股東權(quán)益變動(dòng)和現(xiàn)金流量等有關(guān)信息。（2）本公司會(huì)計(jì)年度自公歷1月1日起至12月31日止。（3）記賬本位幣：以人民幣為記賬本位幣。（4）記賬基礎(chǔ)和記賬原則本公司以權(quán)責(zé)發(fā)生制為記賬基礎(chǔ)，以歷史成本為計(jì)價(jià)原則。（5） 外幣業(yè)務(wù)折算 本公司發(fā)生外幣業(yè)務(wù)時(shí)，按當(dāng)日的外幣匯率為人民幣記賬，期末貨幣性項(xiàng)目的外幣賬戶余額按期

7、末匯率折算，與原賬面人民幣之間的差額作為匯兌損益，對已籌建期間發(fā)生的匯兌損益計(jì)入長期待攤費(fèi)用，與構(gòu)建固定資產(chǎn)有關(guān)的外幣借款所產(chǎn)生的匯兌損益在固定資產(chǎn)交付使用前計(jì)入固定資產(chǎn)成本，其他匯兌損益計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用?，F(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物的確定標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)金流量表的現(xiàn)金指企業(yè)庫存現(xiàn)金及可以隨時(shí)用于支付的存款。現(xiàn)金等價(jià)物指持有的期限短（一般是指從購買日起三個(gè)月內(nèi)到期）、流動(dòng)性強(qiáng)、易于轉(zhuǎn)換為已知金額現(xiàn)金、價(jià)值變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)很小的投資。 （6）存貨存貨主要包括原材料、低值易耗品、產(chǎn)成品等，以實(shí)際成本記賬。存貨的領(lǐng)用和發(fā)出采用加權(quán)平均法確認(rèn)其實(shí)際成本。(7)低值易耗品和包裝物的攤銷方法低值易耗品和周轉(zhuǎn)材料等在領(lǐng)用時(shí)采用一次攤銷法核算

8、，包裝物按照一次轉(zhuǎn)銷法進(jìn)行攤銷。(8)固定資產(chǎn) 固定資產(chǎn)確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)：是指使用年限在一年以上，單位價(jià)值在2000元以上的房屋建筑物、機(jī)械、機(jī)器、運(yùn)輸工具及其他與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、器具或單位價(jià)值在2000元以上、使用年限超過2年的不使用生產(chǎn)經(jīng)營主要設(shè)備的物品作為固定資產(chǎn)核算。固定資產(chǎn)計(jì)價(jià)：購入固定資產(chǎn)按實(shí)際購入價(jià)及相關(guān)費(fèi)用、稅金等為固定資產(chǎn)的入賬價(jià)值，自行建造的固定資產(chǎn)按建造該項(xiàng)固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的全部支出作為固定資產(chǎn)入賬價(jià)值；所建固定資產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)，但尚未辦理竣工決算的，自達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)同時(shí)起，按照工程預(yù)算、造價(jià)后者工程實(shí)際成本等，按估計(jì)的價(jià)值轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，并按有

9、關(guān)計(jì)提固定資產(chǎn)折舊的規(guī)定，計(jì)提固定資產(chǎn)折舊，待辦理了工程竣工決算手續(xù)后再作調(diào)整，接受捐贈(zèng)的固定資產(chǎn)按同類資產(chǎn)的市場價(jià)格或有關(guān)憑據(jù)及相關(guān)費(fèi)用作為固定資產(chǎn)入賬價(jià)值；投資轉(zhuǎn)入的固定資產(chǎn)按投資雙方確認(rèn)的價(jià)值作為固定資產(chǎn)的入賬價(jià)值。固定資產(chǎn)折舊政策：采用直線法分類按月計(jì)提折舊。折舊方法類別 折舊方法 折舊年限（年） 殘值率（%）房屋建筑物年限平均法20-403-5機(jī)器設(shè)備年限平均法8-103-5運(yùn)輸工具年限平均法103-5辦公設(shè)備年限平均法53-5固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備：公司在年度終了，對市場連續(xù)下跌，技術(shù)陳舊、損壞、長期閑置等原因?qū)е缕淇墒栈亟痤~低于賬面價(jià)值的固定資產(chǎn)，可按回收金額低于賬面價(jià)值的差額計(jì)提固定

10、資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備按單項(xiàng)固定資產(chǎn)計(jì)提。(9)在建工程在建工程按實(shí)際成本入賬；在建工程已達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)同并辦理竣工決算手續(xù)時(shí)按工程實(shí)際成本轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)；在建工程已達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)但尚未辦理竣工決算的，自達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)之日起，先按估計(jì)價(jià)值轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，待辦理竣工決算后再按實(shí)際成本后續(xù)調(diào)整原暫估價(jià)值。（10）無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)的計(jì)價(jià)：購入的無形資產(chǎn)按實(shí)際支付的價(jià)款計(jì)價(jià)，投資轉(zhuǎn)入的無形資產(chǎn)按投資各方確認(rèn)的價(jià)值作為入賬價(jià)值；自行開發(fā)并依法申請取得的無形資產(chǎn)，按依法取得時(shí)發(fā)生的注冊費(fèi)、律師費(fèi)等費(fèi)用作為入賬價(jià)值。無形資產(chǎn)的攤銷：合同及法律規(guī)定了收益年限的，在收益期限內(nèi)分期平均攤銷；合同及

11、法律沒有規(guī)定收益年限的，按不超過10年的期限攤銷。（11）借款費(fèi)用為籌建生產(chǎn)經(jīng)營所需資金而發(fā)生的借款費(fèi)用，計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用；為構(gòu)建固定資產(chǎn)而專門借款所發(fā)生的借款費(fèi)用，在固定資產(chǎn)尚未達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的，按規(guī)定應(yīng)予以資本化的部分計(jì)入所構(gòu)建固定資產(chǎn)的成本，固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)后停止借款費(fèi)用資本化，將其計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用。（12）收入的確認(rèn)方法銷售商品收入：將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方；公司不再保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也不再對已售出的商品實(shí)施有效控制；收入的金額能夠可靠地計(jì)量；相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入；相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。提供勞務(wù)：勞務(wù)如在同一會(huì)計(jì)年

12、度開始并完成，在完成勞務(wù)時(shí)確認(rèn)收入；如勞務(wù)的開始和完成分屬不同的會(huì)計(jì)年度，且提供勞務(wù)的結(jié)果能夠可靠估計(jì)的情況下，在資產(chǎn)負(fù)債表日按完工百分比法確認(rèn)相關(guān)勞務(wù)的收入。他人使用本公司資產(chǎn)：在與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)，且收入的金額能夠可靠的計(jì)量時(shí)確認(rèn)收入。（13） 所得稅的會(huì)計(jì)處理方法 企業(yè)所得稅采用核定定額征收。二、關(guān)于評(píng)估目的的說明根據(jù)我公司與委托方簽訂的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)委托約定書的有關(guān)內(nèi)容，本次評(píng)估目的是量化洛陽金水灣大酒店有限公司于評(píng)估基準(zhǔn)日2016年12月31日的股東全部權(quán)益價(jià)值，為洛陽金水灣大酒店有限公司擬整體變更為股份有限公司的經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考。三、關(guān)于評(píng)估對象和評(píng)估范圍的說明（一

13、）評(píng)估對象本項(xiàng)目的評(píng)估對象為洛陽金水灣大酒店有限公司于2016年12月31日的股東全部權(quán)益。（二）評(píng)估范圍本次評(píng)估的范圍為洛陽金水灣大酒店有限公司于2016年12月31日的全部資產(chǎn)和負(fù)債。河南鑫華會(huì)計(jì)師事務(wù)所（普通合伙）以2017年12月31日為審計(jì)截止日對洛陽金水灣大酒店有限公司進(jìn)行了審計(jì)，并出具了標(biāo)準(zhǔn)無保留意見的審計(jì)報(bào)告，洛陽金水灣大酒店有限公司是以審計(jì)結(jié)果作為本次資產(chǎn)評(píng)估的申報(bào)數(shù)據(jù)，經(jīng)審計(jì)的賬面情況如下表所示： 洛陽金水灣大酒店有限公司2016年12月31日資產(chǎn)負(fù)債表 單位：元資 產(chǎn) 期末余額 負(fù)債和所有者權(quán)益 期末余額 流動(dòng)資產(chǎn)： 流動(dòng)負(fù)債： 貨幣資金 325,142.76 短期借款

14、交易性金融資產(chǎn) 交易性金融負(fù)債 應(yīng)收票據(jù) 應(yīng)付票據(jù) 應(yīng)收賬款 12,649,281.15 應(yīng)付賬款 556,056.59 預(yù)付款項(xiàng) 438,308.10 預(yù)收款項(xiàng) 1,741,642.54 應(yīng)收利息 應(yīng)付職工薪酬 70,214.14 應(yīng)收股利 應(yīng)交稅費(fèi) 464,746.76 其他應(yīng)收款 1,456,547.79 應(yīng)付利息 存貨601,735.82 應(yīng)付股利 待攤費(fèi)用 其他應(yīng)付款 2,300,653.26一年內(nèi)到期的非流動(dòng)資產(chǎn) 預(yù)計(jì)負(fù)債 其他流動(dòng)資產(chǎn) 其他流動(dòng)負(fù)債 3,707.03流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì) 15,471,015.62流動(dòng)負(fù)債合計(jì) 5,137,020.32非流動(dòng)資產(chǎn)： 非流動(dòng)負(fù)債： 可供出售金

15、融產(chǎn) 長期借款 持有至到期投資 應(yīng)付債券 長期應(yīng)收款 長期應(yīng)付款 長期股權(quán)投資 專項(xiàng)應(yīng)付款 投資性房地產(chǎn) 預(yù)計(jì)負(fù)債 固定資產(chǎn) 57,272,313.59 遞延所得稅負(fù)債 在建工程 其他非流動(dòng)負(fù)債 工程物資 非流動(dòng)負(fù)債合計(jì) 0.00 固定資產(chǎn)清理 負(fù)債合計(jì) 5,137,020.32 無形資產(chǎn) 19,401.54所有者權(quán)益: 開發(fā)支出 實(shí)收資本145,000,000.00 商譽(yù) 資本公積441,425.41 長期待攤費(fèi)用 盈余公積 遞延所得稅資產(chǎn) 未分配利潤-77,815,714.98 其他非流動(dòng)資產(chǎn) 非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì) 57,291,715.13所有者權(quán)益合計(jì) 67,625,710.43資產(chǎn)總計(jì) 7

16、2,762,730.75負(fù)債和股東權(quán)益合計(jì) 72,762,730.75納入本次評(píng)估范圍的資產(chǎn)和負(fù)債與資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)委托約定書中所載明的資產(chǎn)和負(fù)債范圍一致。四、關(guān)于評(píng)估基準(zhǔn)日的說明本項(xiàng)目評(píng)估基準(zhǔn)日為2016年12月31日。（一）該基準(zhǔn)日接近經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)日，能較好的反映委估資產(chǎn)狀況。（二）該基準(zhǔn)日為洛陽金水灣大酒店有限公司的會(huì)計(jì)月末報(bào)表日，也是審計(jì)報(bào)告的審計(jì)基準(zhǔn)日，有利于資產(chǎn)清查和準(zhǔn)確列示評(píng)估范圍中資產(chǎn)及負(fù)債的賬面金額。資產(chǎn)評(píng)估中的一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評(píng)估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。五、可能影響評(píng)估工作的重大事項(xiàng)說明（一）本次委估的房屋建筑物中有部分未辦理房屋所有權(quán)證，其面積以測繪面積為準(zhǔn)。（二）截至評(píng)估基準(zhǔn)

17、日，委估房產(chǎn)證號(hào)為洛市房權(quán)證（2000）字第X號(hào)的房屋建筑面積21,269.18。除此之外，洛陽金水灣大酒店有限公司不存在其他等影響評(píng)估工作的重大事項(xiàng)。六、資產(chǎn)及負(fù)債清查情況說明（一）列入清查評(píng)估范圍的資產(chǎn)和負(fù)債本次資產(chǎn)清查評(píng)估的范圍是：洛陽金水灣大酒店有限公司于評(píng)估基準(zhǔn)日的全部資產(chǎn)和負(fù)債，評(píng)估對象包括流動(dòng)資產(chǎn)、長期股權(quán)投資、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和負(fù)債等。本次評(píng)估的具體范圍以洛陽金水灣大酒店有限公司申報(bào)的資產(chǎn)清查評(píng)估明細(xì)表為準(zhǔn)，凡列入表內(nèi)并經(jīng)核實(shí)的資產(chǎn)和負(fù)債均在本次評(píng)估范圍之內(nèi)。（二）清查工作的組織洛陽金水灣大酒店有限公司在收到評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的資料清單和評(píng)估明細(xì)表軟盤，隨即向各有關(guān)人員布置，開始填

18、寫資產(chǎn)清查評(píng)估明細(xì)表。在清點(diǎn)資產(chǎn)基礎(chǔ)上，公司派專人負(fù)責(zé)填報(bào)資產(chǎn)清查評(píng)估明細(xì)表，評(píng)估人員對各類資產(chǎn)進(jìn)行了認(rèn)真的清查核實(shí)。七、資料清單截止評(píng)估報(bào)告提交日，洛陽金水灣大酒店有限公司ZCZYDW華飛委托方和資產(chǎn)占有方 /end向資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)提供了以下資料：1、洛陽金水灣大酒店有限公司的企業(yè)法人/end個(gè)人工智能個(gè)人個(gè)子 個(gè)子 法人民法人營業(yè)執(zhí)照；2、洛陽金水灣大酒店有限公司的章程和最新一期驗(yàn)資報(bào)告；4、洛陽金水灣大酒店有限公司的銀行對賬單、余額調(diào)節(jié)表、存貨盤點(diǎn)表；5、洛陽金水灣大酒店有限公司的房屋所有權(quán)證、國有土地使用權(quán)證、車輛行駛證等產(chǎn)權(quán)文件；6、洛陽金水灣大酒店有限公司評(píng)估基準(zhǔn)日的審計(jì)報(bào)告；7、洛

19、陽金水灣大酒店有限公司近3年及評(píng)估基準(zhǔn)日PGJZR的/end資產(chǎn)負(fù)債表、損益表及其他財(cái)務(wù)資料；8、洛陽金水灣大酒店有限公司申報(bào)的資產(chǎn)清查評(píng)估明細(xì)表；9、洛陽金水灣大酒店有限公司提供的部分資產(chǎn)的購置發(fā)票、銷售采購合同、付款憑證；10、委托方及被評(píng)估單位承諾函。（本頁為簽字頁，無正文）委托方單位名稱（蓋章）：洛陽金水灣大酒店有限公司委托方法定代表人或授權(quán)人（簽字）：日 期：第三部分 資產(chǎn)清查核實(shí)情況說明一、清查核實(shí)的內(nèi)容本次評(píng)估對象為洛陽金水灣大酒店有限公司于評(píng)估基準(zhǔn)日的股東全部權(quán)益價(jià)值。評(píng)估范圍是洛陽金水灣大酒店有限公司于評(píng)估基準(zhǔn)日的全部資產(chǎn)及負(fù)債。資產(chǎn)類型包括流動(dòng)資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)、無形

20、資產(chǎn)和其他資產(chǎn)；負(fù)債類型為流動(dòng)負(fù)債。企業(yè)2016年12月31日的資產(chǎn)負(fù)債如下： 洛陽金水灣大酒店有限公司2016年12月31日資產(chǎn)負(fù)債表 單位：元資 產(chǎn) 期末余額 負(fù)債和所有者權(quán)益 期末余額 流動(dòng)資產(chǎn)： 流動(dòng)負(fù)債： 貨幣資金 325,142.76 短期借款 交易性金融資產(chǎn) 交易性金融負(fù)債 應(yīng)收票據(jù) 應(yīng)付票據(jù) 應(yīng)收賬款 12,649,281.15 應(yīng)付賬款 556,056.59 預(yù)付款項(xiàng) 438,308.10 預(yù)收款項(xiàng) 1,741,642.54 應(yīng)收利息 應(yīng)付職工薪酬 70,214.14 應(yīng)收股利 應(yīng)交稅費(fèi) 464,746.76 其他應(yīng)收款 1,456,547.79 應(yīng)付利息 存貨601,735

21、.82 應(yīng)付股利 待攤費(fèi)用 其他應(yīng)付款 2,300,653.26一年內(nèi)到期的非流動(dòng)資產(chǎn) 預(yù)計(jì)負(fù)債 其他流動(dòng)資產(chǎn) 其他流動(dòng)負(fù)債 3,707.03流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì) 15,471,015.62流動(dòng)負(fù)債合計(jì) 5,137,020.32非流動(dòng)資產(chǎn)： 非流動(dòng)負(fù)債： 可供出售金融產(chǎn) 長期借款 持有至到期投資 應(yīng)付債券 長期應(yīng)收款 長期應(yīng)付款 長期股權(quán)投資 專項(xiàng)應(yīng)付款 投資性房地產(chǎn) 預(yù)計(jì)負(fù)債 固定資產(chǎn) 57,272,313.59 遞延所得稅負(fù)債 在建工程 其他非流動(dòng)負(fù)債 工程物資 非流動(dòng)負(fù)債合計(jì) 0.00 固定資產(chǎn)清理 負(fù)債合計(jì) 5,137,020.32 無形資產(chǎn) 19,401.54所有者權(quán)益: 開發(fā)支出 實(shí)收資本

22、145,000,000.00 商譽(yù) 資本公積441,425.41 長期待攤費(fèi)用 盈余公積 遞延所得稅資產(chǎn) 未分配利潤-77,815,714.98 其他非流動(dòng)資產(chǎn) 非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì) 57,291,715.13所有者權(quán)益合計(jì) 67,625,710.43資產(chǎn)總計(jì) 72,762,730.75負(fù)債和股東權(quán)益合計(jì) 72,762,730.75評(píng)估人員根據(jù)國家資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)規(guī)范，在委托方的配合下對上述資產(chǎn)和負(fù)債的賬面金額、實(shí)際數(shù)量、資產(chǎn)形成、存在和使用狀況，以及產(chǎn)權(quán)狀況等進(jìn)行了全面的清查核實(shí)。二、實(shí)物資產(chǎn)分布情況及特點(diǎn)納入本次評(píng)估范圍的實(shí)物資產(chǎn)包括洛陽金水灣大酒店有限公司的流動(dòng)資產(chǎn)、固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，流動(dòng)資產(chǎn)即

23、存貨包括原材料、在產(chǎn)品、庫存商品和發(fā)出商品；固定資產(chǎn)包括房屋，機(jī)器設(shè)備、電子設(shè)備、車輛，在建工程；無形資產(chǎn)為餐飲軟件。三、影響資產(chǎn)清查的事項(xiàng)及處理方法（一）本次委估的房屋建筑物申報(bào)的實(shí)物資產(chǎn)主要分布在位于洛陽市西工區(qū)中州中路319號(hào)洛陽金水灣大酒店有限公司院內(nèi)。有房屋所有權(quán)證的以洛陽金水灣大酒店有限公司提供的房產(chǎn)證所載面積為準(zhǔn)，沒有房屋所有權(quán)證的以委托方提供的測繪面積為準(zhǔn)，若取得房屋所有權(quán)證后證載面積與此不一致，以證載面積為準(zhǔn)，估價(jià)結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。（二）截至評(píng)估基準(zhǔn)日，委估房產(chǎn)證號(hào)為洛市房權(quán)證（2000）字第X號(hào)的房屋建筑面積21,269.18。除此之外，洛陽金水灣大酒店有限公司不存在其他等

24、影響清查工作的事項(xiàng)。四、資產(chǎn)清查核實(shí)的過程與方法(一)資產(chǎn)核實(shí)組織工作在進(jìn)入現(xiàn)場核實(shí)前，成立了以現(xiàn)場項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為主的資產(chǎn)核實(shí)小組，制定了現(xiàn)場核實(shí)實(shí)施計(jì)劃，項(xiàng)目組分為設(shè)備小組、房產(chǎn)及無形資產(chǎn)小組、財(cái)務(wù)及損益類小組共三個(gè)小組分別就企業(yè)的資產(chǎn)、負(fù)債及損益情況進(jìn)行清查核實(shí)。(二) 資產(chǎn)核實(shí)主要步驟1、指導(dǎo)企業(yè)相關(guān)人員清查資產(chǎn)、申報(bào)資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表并收集準(zhǔn)備資料先期評(píng)估人員指導(dǎo)企業(yè)相關(guān)的財(cái)務(wù)與資產(chǎn)管理人員按照評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的“資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表”填寫要求、資料清單，細(xì)致準(zhǔn)確地登記填報(bào)，對被評(píng)估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬證明文件和反映性能、狀態(tài)指標(biāo)等情況的文件資料進(jìn)行收集。2、初步審查被評(píng)估單位提供的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)

25、表。評(píng)估人員通過翻閱有關(guān)資料，了解各自評(píng)估具體范圍及對象。然后仔細(xì)審核資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表數(shù)據(jù)與企業(yè)審計(jì)后報(bào)表及相關(guān)明細(xì)表是否吻合，并對填報(bào)的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表不符合填報(bào)要求的部分提出修改和完善意見。3、現(xiàn)場實(shí)地勘察，對資產(chǎn)實(shí)物和產(chǎn)權(quán)情況進(jìn)行清查核實(shí)依據(jù)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程，對申報(bào)資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場清查核實(shí)。對申報(bào)數(shù)據(jù)主要根據(jù)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表及相關(guān)管理報(bào)表進(jìn)行核對，做到賬、實(shí)一致。對評(píng)估范圍的房屋、土地、機(jī)器設(shè)備、電子設(shè)備等資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)情況進(jìn)行清查核實(shí)，以做到評(píng)估范圍內(nèi)資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)清晰。對重大資產(chǎn)，評(píng)估人員通過核實(shí)資產(chǎn)的購置合同或協(xié)議、相應(yīng)的購置發(fā)票和產(chǎn)權(quán)證明文件等來核實(shí)其產(chǎn)權(quán)情況。4、修改和完善資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)

26、表根據(jù)現(xiàn)場實(shí)地勘察情況結(jié)合企業(yè)的相關(guān)管理報(bào)表，進(jìn)一步完善資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表。(三)資產(chǎn)核實(shí)的主要方法在核實(shí)工作中，我們針對不同的資產(chǎn)性質(zhì)、特點(diǎn)及實(shí)際情況，采取了不同的核實(shí)方法。1、對實(shí)物性資產(chǎn)的核實(shí)方法評(píng)估人員根據(jù)核實(shí)后的清查評(píng)估明細(xì)表，對所列各項(xiàng)實(shí)物資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場核實(shí)、鑒定及記錄，包括核實(shí)房屋建筑物及構(gòu)筑物的坐落位置、建筑面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施的配置、室外設(shè)施狀況及建筑物周邊環(huán)境特點(diǎn)等情況，向公司技術(shù)人員了解機(jī)器設(shè)備的購置、更新改造、維護(hù)修理和工作狀況情況，并對其資產(chǎn)狀態(tài)、工作環(huán)境和維護(hù)保養(yǎng)情況進(jìn)行調(diào)查了解。2、對無形資產(chǎn)餐飲軟件的核實(shí)對餐飲軟件的清查，評(píng)估人員在被評(píng)估單位有關(guān)人員陪同下，核實(shí)了

27、與餐飲軟件有關(guān)的購銷合同、發(fā)票等資料，并向有關(guān)人員了解情況、對委估餐飲軟件的使用現(xiàn)狀進(jìn)行了現(xiàn)場勘察核實(shí)。3、對非實(shí)物性流動(dòng)資產(chǎn)核實(shí)情況評(píng)估人員主要通過核對企業(yè)財(cái)務(wù)總賬、各科目明細(xì)賬、會(huì)計(jì)憑證、銀行對賬單、余額調(diào)節(jié)表、相關(guān)業(yè)務(wù)合同、發(fā)詢證函、會(huì)計(jì)師的審計(jì)報(bào)告及調(diào)整分錄以及向企業(yè)業(yè)務(wù)人員進(jìn)行訪談等資料和程序?qū)Ψ菍?shí)物性流動(dòng)資產(chǎn)進(jìn)行了核實(shí)。4、對負(fù)債核實(shí)情況主要調(diào)查負(fù)債的業(yè)務(wù)內(nèi)容、形成過程、發(fā)生時(shí)間、相關(guān)業(yè)務(wù)合同、相關(guān)稅金的納稅申報(bào)材料、相關(guān)費(fèi)用的計(jì)提依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)、查閱該公司與債務(wù)人的余額對賬單、會(huì)計(jì)師的審計(jì)報(bào)告及審計(jì)調(diào)整分錄、款項(xiàng)的支付結(jié)算情況以及向企業(yè)業(yè)務(wù)人員進(jìn)行訪談等資料和程序。并重點(diǎn)向財(cái)務(wù)或相關(guān)

28、當(dāng)事人了解申報(bào)評(píng)估的應(yīng)付款項(xiàng)是否為基準(zhǔn)日實(shí)際存在的債務(wù)，是否有確定的債權(quán)人等。五、資產(chǎn)清查核實(shí)的結(jié)論經(jīng)過評(píng)估人員現(xiàn)場核查，得出以下結(jié)論： 洛陽金水灣大酒店有限公司具有較完整的資產(chǎn)管理和財(cái)務(wù)核算制度。各相關(guān)資產(chǎn)管理部門及管理人員對各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的收、發(fā)、領(lǐng)、退等手續(xù)較齊備。企業(yè)對資產(chǎn)的核算能夠執(zhí)行相關(guān)會(huì)計(jì)制度，核算手續(xù)完備，賬證、賬表相符。經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場核實(shí)確認(rèn)，資產(chǎn)總額與賬面值基本相符。其他資產(chǎn)及負(fù)債項(xiàng)目的申報(bào)基本屬實(shí)，做到賬表物相符。所核結(jié)果與資產(chǎn)評(píng)估委托方申報(bào)的情況基本一致。第四部分 成本法的評(píng)估說明納入本次評(píng)估范圍的是洛陽金水灣大酒店有限公司于評(píng)估基準(zhǔn)日的全部資產(chǎn)和負(fù)債，具體評(píng)估對象包括：流動(dòng)

29、資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和負(fù)債等?，F(xiàn)按主要類別分述如下： 一、流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估說明洛陽金水灣大酒店有限公司申報(bào)的流動(dòng)資產(chǎn)包括貨幣資金、應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、其它應(yīng)收款、存貨和其他流動(dòng)資產(chǎn)，評(píng)估說明如下：（一）貨幣資金貨幣資金包括現(xiàn)金和銀行存款，賬面價(jià)值325,142.76元。1、現(xiàn)金（1）基本情況評(píng)估基準(zhǔn)日賬面余額為153,949.73元，全部為人民幣，現(xiàn)金存放于公司財(cái)務(wù)保險(xiǎn)柜內(nèi)。（2）評(píng)估值的確認(rèn)原則評(píng)估人員在公司財(cái)會(huì)人員的配合下對庫存現(xiàn)金進(jìn)行了盤點(diǎn)；查看現(xiàn)金日記賬所記載的盤點(diǎn)日至評(píng)估基準(zhǔn)日的發(fā)生額，推算出評(píng)估基準(zhǔn)日現(xiàn)金賬面余額，得出企業(yè)總賬、現(xiàn)金日記賬余額與實(shí)存現(xiàn)金相符。（

30、3）評(píng)估結(jié)果現(xiàn)金的評(píng)估值為153,949.73元。2、銀行存款（1）基本情況評(píng)估基準(zhǔn)日賬面余額為171,193.03元，共5個(gè)賬戶，全部為人民幣賬戶。（2）評(píng)估值的確認(rèn)原則評(píng)估人員根據(jù)洛陽金水灣大酒店有限公司提供的清查評(píng)估明細(xì)表，對會(huì)計(jì)報(bào)表、會(huì)計(jì)賬簿和記賬憑證進(jìn)行了核查；并按照洛陽金水灣大酒店有限公司提供的銀行賬號(hào)逐一進(jìn)行了詢證，根據(jù)詢證回函和提供的銀行對賬單對銀行存款情況進(jìn)行了核實(shí)，核實(shí)結(jié)果與申報(bào)資料一致，涉及的未達(dá)款項(xiàng)，公司財(cái)務(wù)人員編寫了相應(yīng)的銀行存款余額調(diào)節(jié)表。對銀行存款的評(píng)估采用不同幣種分別計(jì)算的方法，均為人民幣賬戶以其賬面值作為評(píng)估價(jià)值。（3）評(píng)估結(jié)果銀行存款的評(píng)估值為171,193

31、.03元。貨幣資金的評(píng)估值為325,142.76元。（二）應(yīng)收賬款1、基本情況評(píng)估基準(zhǔn)日賬面余額為12,649,281.15元，沒有計(jì)提的壞賬準(zhǔn)備，賬面凈額為12,649,281.15元。其款項(xiàng)主要為洛陽金水灣大酒店有限公司應(yīng)收的酒店服務(wù)營業(yè)款。2、評(píng)估值的確認(rèn)原則評(píng)估人員根據(jù)洛陽金水灣大酒店有限公司提供的清查評(píng)估明細(xì)表，對會(huì)計(jì)報(bào)表、會(huì)計(jì)賬簿和記賬憑證進(jìn)行了核查；并履行了必要的函證和替代程序，對其真實(shí)性進(jìn)行了核實(shí)，核實(shí)結(jié)果與申報(bào)資料基本一致。因公司與債務(wù)單位之間的業(yè)務(wù)往來頻繁，且債務(wù)單位的經(jīng)營狀況、資信狀況、貨款回收等情況均較好，包括上述訴訟事項(xiàng)在內(nèi)，形成壞賬的可能性較小，以其核實(shí)后賬面值確定

32、評(píng)估值?！皦馁~準(zhǔn)備”科目是應(yīng)收賬款的備抵賬戶，是企業(yè)根據(jù)壞賬損失發(fā)生的可能性按照會(huì)計(jì)制度的規(guī)定計(jì)提的。應(yīng)收賬款評(píng)估值是按照實(shí)際可收回的可能性確定的，壞賬準(zhǔn)備經(jīng)分析按零值計(jì)算。4、評(píng)估結(jié)果應(yīng)收賬款的評(píng)估值為12,649,281.15元。（三）其他應(yīng)收款1、基本情況評(píng)估基準(zhǔn)日賬面余額為1,456,547.79元，未計(jì)提壞賬準(zhǔn)備，賬面凈額為1,456,547.79元，主要為公司員工借款、單位借款、職工養(yǎng)老金等。2、評(píng)估值的確認(rèn)原則評(píng)估人員經(jīng)核查會(huì)計(jì)報(bào)表、會(huì)計(jì)賬簿與申報(bào)資料一致。評(píng)估人員履行必要的評(píng)估程序，逐筆分析了款項(xiàng)的賬齡、金額、業(yè)務(wù)內(nèi)容。在查閱了其他應(yīng)收款明細(xì)分類賬的基礎(chǔ)上，逐筆核實(shí)了款項(xiàng)涉及的

33、合同、發(fā)票及憑證等，款項(xiàng)產(chǎn)生壞賬的可能性較小，評(píng)估人員以其估計(jì)可收回的金額確定評(píng)估值。3、評(píng)估結(jié)果其他應(yīng)收款的評(píng)估值為1,456,547.79元。（四）預(yù)付賬款1、基本情況評(píng)估基準(zhǔn)日賬面余額為438,308.10元，主要為洛陽金水灣大酒店有限公司預(yù)付的律師費(fèi)和董事會(huì)費(fèi)等。2、評(píng)估值的確認(rèn)原則評(píng)估人員根據(jù)洛陽金水灣大酒店有限公司提供的清查評(píng)估明細(xì)表，對會(huì)計(jì)報(bào)表、會(huì)計(jì)賬簿和記賬憑證進(jìn)行了核查；并履行了必要的函證和替代程序，對其真實(shí)性進(jìn)行了核實(shí)，核實(shí)結(jié)果與申報(bào)資料基本一致在逐筆分析了款項(xiàng)的賬齡、金額、業(yè)務(wù)內(nèi)容后，以核實(shí)后估計(jì)可收回的金額確定評(píng)估值。3、評(píng)估結(jié)果預(yù)付賬款的評(píng)估值為438,308.10元

34、。（六）存貨評(píng)估基準(zhǔn)日賬面余額為601,735.82元，主要包括酒水、餐具、印刷品、洗滌用品等。上述存貨主要存放在洛陽金水灣大酒店有限公司原倉庫。（2）評(píng)估值的確認(rèn)原則在評(píng)估過程中，評(píng)估人員采用A、B、C法進(jìn)行盤點(diǎn)，即對價(jià)值量大的原材料進(jìn)行重點(diǎn)核查、逐項(xiàng)進(jìn)行盤點(diǎn)；對價(jià)值量小的原材料進(jìn)行抽查盤點(diǎn)。抽查盤點(diǎn)數(shù)量與金額分別占該類存貨的40%和60%以上。在盤點(diǎn)過程中，評(píng)估人員對其品質(zhì)予以關(guān)注，未發(fā)現(xiàn)存在毀損和殘次材料的情況。 經(jīng)履行盤點(diǎn)、核實(shí)等評(píng)估程序，評(píng)估人員認(rèn)為原材料的賬面價(jià)值與市場購置成本比較接近，賬面單價(jià)基本反映了其市場價(jià)格，以核實(shí)后實(shí)際數(shù)量乘以市場單價(jià)確定評(píng)估值。（3）評(píng)估結(jié)果存貨的評(píng)估值

35、為600,882.35元，較賬面價(jià)值減少853.47元，減少率0.14%。流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估值合計(jì)為15,470,162.15元。二、固定資產(chǎn)的評(píng)估說明固定資產(chǎn)為洛陽金水灣大酒店有限公司經(jīng)營所需的建筑物和設(shè)備資產(chǎn)。（一）建筑物資產(chǎn)2.1.1 基本情況洛陽金水灣大酒店有限公司申報(bào)的建筑物是酒店大樓。房屋建筑物共申報(bào)1項(xiàng)，申報(bào)賬面原值為122,933,262.25元，賬面凈值為40,816,047.42元。截止評(píng)估基準(zhǔn)日，上述資產(chǎn)均分布在洛陽金水灣大酒店有限公司院內(nèi)。評(píng)估人員現(xiàn)場了解了委估資產(chǎn)的形成過程、管理機(jī)構(gòu)和管理制度，對于被評(píng)估單位無法提供基礎(chǔ)資料的部分資產(chǎn)，評(píng)估人員在現(xiàn)場核實(shí)勘查過程中通過仔細(xì)了

36、解資產(chǎn)現(xiàn)狀以彌補(bǔ)其資料的不足。評(píng)估中，評(píng)估人員對建筑物的法律權(quán)屬、現(xiàn)實(shí)狀況等情況進(jìn)行了調(diào)查了解。在確定資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系基礎(chǔ)上，評(píng)估人員對委估范圍內(nèi)的建筑物進(jìn)行了逐項(xiàng)的勘察和核實(shí)，并作了現(xiàn)場記錄和拍照取證。勘察核實(shí)中，除核對被評(píng)估項(xiàng)目數(shù)量及內(nèi)容是否與申報(bào)情況一致外，主要是查看建筑基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性、牢固性，裝修的完好程度以及配套的完善、使用功能等情況，并對委估房產(chǎn)存在的各種貶值因素進(jìn)行了判斷，以此確定每棟建筑物的成新度。由于受到評(píng)估人員的職責(zé)范圍、專業(yè)能力等的限制，對評(píng)估對象的實(shí)地查勘也僅限于其表面特征，沒有對其結(jié)構(gòu)、裝飾、設(shè)備等的內(nèi)在質(zhì)量進(jìn)行檢測，本次評(píng)估以委估資產(chǎn)達(dá)到國家有關(guān)部門規(guī)定的質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)

37、準(zhǔn)為重要前提。通過現(xiàn)場勘察了解，委估建筑物的詳細(xì)情況如下：（1）建筑物坐落位置委估建筑物主要位于洛陽市西工區(qū)中州中路319號(hào)。（2）資產(chǎn)狀況納入評(píng)估的建筑物共1項(xiàng)，建筑面積為21269.18，主要是洛陽金水灣大酒店有限公司公司的酒店大樓。（3）建筑物特征結(jié)構(gòu)狀況位于洛陽市西工區(qū)中州中路319號(hào)，共1幢，建成于1999年，鋼混結(jié)構(gòu)，外墻面為纖維水泥板，內(nèi)墻面壁紙，地面為一樓大廳大理石地面、地下室為瓷磚地面、客房和走廊為地毯，塑鋼窗，客房為木門，大樓大門為電動(dòng)玻璃門，電梯3部、消防、供水、下水、供電、弱電等設(shè)施。 產(chǎn)權(quán)狀況房屋建筑物的面積有房屋所有權(quán)證的以證載為準(zhǔn)，詳見下表：表7： 委估房屋權(quán)證資

38、料狀況一覽表序號(hào)權(quán)證編號(hào)建筑物名稱結(jié)構(gòu)建成年代建筑面積（）合 計(jì)* * * * * * * *21269.181洛市房權(quán)證（2000）字第X號(hào)酒店大樓鋼混1999.621269.18 2.1.2 需說明的情況截至評(píng)估基準(zhǔn)日，委估房產(chǎn)證號(hào)為洛市房權(quán)證（2000）字第X號(hào)號(hào)的房屋建筑物21269.18，委托人和被評(píng)估人沒有大樓建設(shè)造價(jià)、施工合同、施工圖等證明大樓建造成本的有關(guān)資料。2.1.3 評(píng)估方法及確認(rèn)原則根據(jù)本次評(píng)估目的，主要采用成本法對構(gòu)筑物進(jìn)行評(píng)估。成本法是指評(píng)估資產(chǎn)時(shí)按被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置成本扣除各項(xiàng)損耗價(jià)值來確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。成本法的具體計(jì)算公式為：委估資產(chǎn)評(píng)估值=重置成本&

39、#215;成新率重置成本的確定： 重置成本按2016年第四季度鄭州市建設(shè)工程材料價(jià)格信息為依據(jù)，選擇25層以下含25層商住樓框剪結(jié)構(gòu)總造價(jià)指標(biāo)，類比調(diào)整為洛陽同類型大樓的造價(jià)。由以下部分組成：建筑工程、裝飾工程和安裝工程等，各部分計(jì)算過程如下：（1）建筑工程包括： 1、基礎(chǔ)工程：場地平整、土方開挖、鑿、截樁頭、回填土、墊層、滿堂基礎(chǔ)、局部獨(dú)立基礎(chǔ)；2、砌筑工程：加氣砼塊及灰砂磚內(nèi)外墻；3、混凝土工程：現(xiàn)澆商品砼全部構(gòu)件；4、外墻保溫工程：B1級(jí)保溫板；5、屋面及防水工程：珍珠巖、B1級(jí)保溫板、防水卷材、UPVC落水管及管件等；6、超高費(fèi):局部超高；7、措施費(fèi)：模板、腳手架、大型機(jī)械進(jìn)出場及安拆

40、費(fèi)、垂直運(yùn)輸費(fèi)、砼泵送費(fèi)。（2）、裝飾工程包括：1、樓地面工程：水泥砂漿樓地面及踢腳線、地板磚樓梯、廚衛(wèi)間聚氨酯防水、地板磚面層；2、墻柱面工程：內(nèi)墻混合砂漿找平、乳膠漆、廚衛(wèi)間局部面磚、樓梯間涂料、外墻真石漆；3、天棚工程：混合砂漿找平、乳膠漆面層；4、門窗工程：鋼質(zhì)防盜門、木質(zhì)防火門及普通木門、鋁合金窗綜合。 （3）、安裝工程包括：1、給排水工程：室外焊接鋼管及管道附件、室內(nèi)給水管及管道附件、室內(nèi)承插塑料排水管及管道附件；2、電氣工程：接地母線敷設(shè)、避雷網(wǎng)、配管穿線、普通燈具及標(biāo)志、開關(guān)及插座、配電箱等安裝；3、弱電工程：配管安裝等；4、采暖工程：室外鋼管焊接、管道防腐保溫、室內(nèi)鍍鋅鋼管(

41、螺紋連接)安裝 、管道防銹、鋼制柱式散熱器安裝；5、消防工程：室外鋼管（焊接）安裝、管道防腐保溫、室內(nèi)鋼管（焊接）安裝、室內(nèi)消火栓安裝、點(diǎn)型探測器安裝、警報(bào)裝置、報(bào)警聯(lián)動(dòng)一體機(jī)安裝、火災(zāi)事故廣播安裝、濕式報(bào)警裝置安裝；6、通風(fēng)工程：風(fēng)管制作安裝、軸流風(fēng)機(jī)安裝等；評(píng)估人員根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際觀察情況對上述項(xiàng)目進(jìn)行打分，得出的本委估大樓實(shí)際得分與建筑物標(biāo)準(zhǔn)得分之比，折算出委估酒店大樓的單價(jià)，但這種價(jià)值參照的是鄭州的造價(jià)，需將其調(diào)整為洛陽的造價(jià)?？紤]到鄭州和洛陽的差異主要體現(xiàn)在人工費(fèi)方面，而在建筑材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)及稅費(fèi)等方面差別不大，故對人工費(fèi)進(jìn)行調(diào)整，將同類型大樓的鄭州造價(jià)調(diào)整為洛陽造價(jià)。成新率的確定：成新

42、率是評(píng)估對象的現(xiàn)行價(jià)值與其全新狀態(tài)重置價(jià)值的比率。這里所指的是綜合成新率。根據(jù)現(xiàn)場勘察及委估建筑物的具體情況，以技術(shù)觀察法為主、使用年限法為輔相結(jié)合，確定綜合成新率。即：綜合成新率觀察成新率×60%年限成新率×40%其中：觀察成新率的確定主要以建筑物實(shí)際情況為主，根據(jù)現(xiàn)場勘察建筑物的結(jié)構(gòu)、層高、檐高、門窗、裝飾裝修狀況及附屬設(shè)施的配置等實(shí)際情況，對建筑物的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備三個(gè)部位進(jìn)行打分，確定觀察成新率。年限成新率主要根據(jù)建筑物的已使用年限和尚可使用年限，計(jì)算年限成新率。年限成新率尚可使用年限/（已使用年限尚可使用年限）×100%2.1.4 評(píng)估案例金水灣大酒店大

43、樓（1）概況該大樓入賬日期是1999年06月，房屋坐落于洛陽市西工區(qū)中州中路319號(hào)，為鋼混結(jié)構(gòu)，共25層，其中地下兩層，地上23層，建筑面積21269.18。洛陽金水灣大酒店公司于2000年11月2日取得房屋所有權(quán)證，證號(hào)為洛市房權(quán)證（2000）字第X號(hào)；該大樓的承載土地使用權(quán)在股東洛陽市電業(yè)局名下，國有土地使用權(quán)證號(hào)為洛市國用(95)第216號(hào)。截止評(píng)估基準(zhǔn)日2016年12月31日，委估資產(chǎn)賬面原值為122,933,262.25元，賬面凈值為40,816,047.42元。結(jié)構(gòu)部分:場地平整、土方開挖、鑿、截樁頭、回填土、墊層、滿堂基礎(chǔ)、局部獨(dú)立基礎(chǔ)，砂加氣砌塊及瓷磚垂直外掛墻面，基礎(chǔ)和標(biāo)準(zhǔn)

44、層均為C30商品混凝土，地上一層長約60米，寬約23米，從地下2層到地上三層，層高約四米；其他層高約3.5米。承重結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)承重。內(nèi)外裝修：酒店房間采用墻紙，木飾面、清漆飾面，衛(wèi)生間、樓梯間采用?；u，大理石電梯廳，大理石手盆臺(tái)面。地面裝修：一層為大理石地面，地板磚樓梯，廚衛(wèi)間為玻化磚，酒店房間內(nèi)為地毯，木飾面。屋面做法：混合砂漿找平、乳膠漆面層，走廊、客房天棚為輕鋼龍骨石膏板、鋁板吊頂。門窗工程：一樓大廳為自感應(yīng)玻璃門，樓梯間木質(zhì)防火門，客房為木包刷卡門以及塑鋼玻璃雙層窗。水電等安裝工程部分：水、強(qiáng)、弱電等設(shè)施?，F(xiàn)場勘察狀況：至評(píng)估基準(zhǔn)日，評(píng)估對象建筑物基礎(chǔ)、其它承重構(gòu)件無不均勻沉

45、降，墻體、屋面無滲漏現(xiàn)象，內(nèi)外裝修較好，門窗完好。（2）重置成本的確定重置成本主要包括建筑物的建筑工程、裝飾工程、安裝工程造價(jià)成本三部分。由于委托方未提供房屋的工程決算資料，結(jié)合現(xiàn)場的勘察資料，并根據(jù)有關(guān)規(guī)定作相應(yīng)調(diào)整，按照2016年第四季度的鄭州市建設(shè)工程材料價(jià)格信息作為評(píng)估基準(zhǔn)日的材料價(jià)格對委估房屋的評(píng)估價(jià)值估算如下： 房屋重置成本測算表造價(jià)指標(biāo)分類項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)特征描述分值實(shí)際狀況描述分值建筑工程（權(quán)重占比50%） 基礎(chǔ) 工程場地平整、土方開挖、鑿、截樁頭、回填土、墊層、滿堂基礎(chǔ)、局部獨(dú)立基礎(chǔ)； 20場地平整、土方開挖、鑿、截樁頭、回填土、墊層、滿堂基礎(chǔ)、局部獨(dú)立基礎(chǔ)20砌筑工程加氣砼塊及灰砂磚

46、內(nèi)外墻；20砂加氣砌塊及瓷磚垂直外掛墻面30混凝土工程現(xiàn)澆商品砼全部構(gòu)件；20基礎(chǔ)和標(biāo)準(zhǔn)層均為C30商品混凝土，鋼筋焊接為電渣壓力焊，直螺紋連接25外墻保溫工程B1級(jí)保溫板；10外墻酚醛板保溫系統(tǒng)15屋面及防水工程珍珠巖、B1級(jí)保溫板、防水卷材、UPVC落水管及管件等；10SBS改性瀝青防水卷材，三元乙丙丁基橡膠，UPVC落水管及管件等15超高費(fèi)局部超高；10局部超高10措施費(fèi)模板、腳手架、大型機(jī)械進(jìn)出場及安遷費(fèi)、垂直運(yùn)輸費(fèi)、砼泵送費(fèi)；10模板、腳手架、大型機(jī)械進(jìn)出場及安遷費(fèi)、垂直運(yùn)輸費(fèi)、砼泵送費(fèi)10標(biāo)準(zhǔn)小計(jì)100125裝飾工程（權(quán)重占比20%）樓地面工程水泥砂漿樓地面及踢腳線、地板磚樓梯、廚

47、衛(wèi)間聚氨酯防水、地板磚面層；25一層為大理石地面，地板磚樓梯，廚衛(wèi)間為玻化磚，酒店房間內(nèi)為地毯，木飾面35墻柱面工程內(nèi)墻混合砂漿找平、乳膠漆 、廚衛(wèi)間局部面磚、樓梯間涂料、外墻真石漆；25酒店房間采用墻紙，木飾面、清漆飾面，衛(wèi)生間、樓梯間采用?；u，大理石電梯廳，大理石手盆臺(tái)面40天棚工程混合砂漿找平、乳膠漆面層；25混合砂漿找平、乳膠漆面層，走廊、客房天棚為輕鋼龍骨石膏板、鋁板吊頂40門窗工程鋼質(zhì)防盜門、木質(zhì)防火門及普通木門、鋁合金窗綜合；25一樓大廳為自感應(yīng)玻璃門，樓梯間木質(zhì)防火門，客房為木包刷卡門以及塑鋼玻璃雙層窗30標(biāo)準(zhǔn)小計(jì)100145安裝工程（權(quán)重占比30%）給排水工程室外焊接鋼管及

48、管道附件、室內(nèi)給水管及管道附件、室內(nèi)承插塑料排水管及管道附件20UPVC排水管，襯塑鍍鋅鋼管、閥門25電氣工程接地母線敷設(shè)、避雷網(wǎng)配管穿插、普通燈具及標(biāo)志、開關(guān)及插座、配電箱等安裝； 20接地母線敷設(shè)、避雷網(wǎng)配管穿插、普通燈具及標(biāo)志、開關(guān)及插座、配電箱20弱電工程配管安裝等；15配管安裝15采暖工程室外鋼管焊接、管道防腐保溫、室內(nèi)鍍鋅鋼管（螺紋連接）安裝、管道防銹、鋼制柱式散熱器安裝；10室外鋼管焊接、管道防腐保溫、室內(nèi)鍍鋅鋼管（螺紋連接）安裝、管道防銹、鋼制柱式散熱器安裝 10消防工程室外鋼管（焊接）安裝、管道防腐保溫、室內(nèi)鋼管（焊接）安裝、室內(nèi)消火栓安裝、點(diǎn)型探測器安裝、警報(bào)裝置、報(bào)警聯(lián)動(dòng)

49、一體機(jī)安裝、火災(zāi)事故廣播安裝、濕式報(bào)警裝置安裝；20室外消防，室內(nèi)消防栓系統(tǒng)，點(diǎn)型探測器安裝、警報(bào)裝置、報(bào)警聯(lián)動(dòng)一體機(jī)安裝、火災(zāi)事故廣播安裝、濕式報(bào)警裝置安裝自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，管道采用鍍鋅鋼管25通風(fēng)工程風(fēng)管制作安裝、軸流風(fēng)機(jī)安裝等15風(fēng)機(jī)盤管，風(fēng)閥，消聲器安裝20小計(jì)100115總計(jì)100126標(biāo)準(zhǔn)造價(jià)單價(jià)1,768.86元/平方米實(shí)際造價(jià)單價(jià)2,228.76元/平方米人工費(fèi)比例系數(shù)0.8稅率比例系數(shù)1折合洛陽造價(jià)單價(jià)2,133.24元/平方米證載總建筑面積21,269.18房產(chǎn)總建造價(jià)值45,372,265.54（3）綜合成新率的確定：成新率按照年限成新率和觀察成新率綜合確定。直接觀察法按委估

50、建筑物的結(jié)構(gòu)、裝修、配套設(shè)施的使用功能及維護(hù)情況采用打分的方法確定成新率。經(jīng)現(xiàn)場勘查的結(jié)果如下表所示：表9： 房屋觀察成新率測算表分部名稱成新鑒定標(biāo)準(zhǔn)分新舊程度評(píng)定分權(quán)重合計(jì)結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)完好2085%17.00G=0.7058.45承重構(gòu)件完好4085%34.00非承重墻完好1085%8.50屋面完好,排水通暢1580%12.00樓地面輕度磨損1580%12.00小計(jì)：10083.50裝修門窗完好3080%24.00S=0.108.2外裝修完好3080%24.00內(nèi)裝修完好2585%21.25頂棚完好1585%12.75小計(jì)：10082.00設(shè)備水衛(wèi)使用良好3080%24.00B=0.2016.3

51、電照完好3085%25.50其他使用良好4080%32.00小計(jì)：10081.50觀察成新率結(jié)構(gòu)部分×權(quán)重系數(shù)+裝修部分×權(quán)重系數(shù)+設(shè)備部分×權(quán)重系數(shù) 83.50%×0.70+82.00%×0.10+81.50%×0.2082.95%耐用年限法：此倉庫建成于1999年06月，共25層，為鋼混結(jié)構(gòu)，其中地下2層，地上23層，至基準(zhǔn)日已使用16.5年，估計(jì)該建筑物主體結(jié)構(gòu)尚可使用年限為43.5年。根據(jù)委托人提供的土地使用者記載建筑物所占土地為股東洛陽市電業(yè)局所有，且土地證未載明土地使用年限，故評(píng)估價(jià)值不含土地。假設(shè)委估房屋各部分均不計(jì)殘值

52、，則：年限法成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)=43.5/(43.5+16.5)=72.5%綜合成新率綜合成新率觀察成新率×60% +耐用年限法×40%82.95%×60%+72.50%×40%78.77%評(píng)估值評(píng)估值=重置成本×綜合成新率= 45,372,265.54×78.77% 35,739,734.00元2.1.5 建筑物評(píng)估結(jié)果此次納入評(píng)估范圍的建筑物包括洛陽金水灣大酒店有限公司的房屋建筑物，該公司房屋建筑物原賬面價(jià)值包括土地價(jià)值，但根據(jù)洛陽金水灣大酒店提供的土地使用證洛市國用（95）字第216號(hào)顯示，該土地使用權(quán)在洛陽市電業(yè)局名下，因此本次評(píng)估的房屋建筑物不包括土地價(jià)值。詳細(xì)內(nèi)容見下表：表10： 房屋建筑物評(píng)估結(jié)果匯總表 單位：元科