商品房按揭貸款的法律關(guān)系及其風(fēng)險(xiǎn)防范

1、合同資源在我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速的發(fā)展中，商品房消費(fèi)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展的引擎之一，極大地刺激了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。由于在商品房消費(fèi)中存在著資金大、成本高、周期長(zhǎng)、群體多等諸多融資特點(diǎn)，因而，為銀行按揭提供了巨大的發(fā)展空間?！鞍唇摇币辉~首先是由我國(guó)香港傳至大陸的，它是英語(yǔ)中“mortgage的廣東話諧音。近代意義上的按揭，在英美法中主要是指房地”產(chǎn)等的不動(dòng)產(chǎn)抵押。最早起源于18世紀(jì)英國(guó)人創(chuàng)辦的建筑社團(tuán)和1831年英國(guó)移民在美國(guó)賓西法尼亞州建立的牛津節(jié)儉會(huì)。由于商品房消費(fèi)隨著國(guó)家政策的一步步放寬，國(guó)內(nèi)需求呈現(xiàn)了迅猛發(fā)展的勢(shì)頭。伴隨商品房消費(fèi)需求的一路高歌，按揭自九十年代末以來(lái)在我國(guó)從開(kāi)始在沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)

2、發(fā)展起來(lái)，進(jìn)而向廣大內(nèi)地推進(jìn)，逐步變成了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資發(fā)展的一條重要渠道。然而，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫，按揭貸款規(guī)模的不斷擴(kuò)大，使銀行在欣喜獲取利潤(rùn)的同時(shí)，也在冷靜思考從中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。本文試從按揭貸款的各方主體透視，分析按揭貸款中存在的各種法律關(guān)系，并對(duì)銀行可能遭遇的各種風(fēng)險(xiǎn)，提出相應(yīng)的防范措施，以供有關(guān)各方進(jìn)行共同探討。一、按揭貸款中的各方法律關(guān)系從我國(guó)現(xiàn)行按揭中的法律關(guān)系來(lái)看，其所涉各方主體主要包括銀行、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房人（亦即借款申請(qǐng)人）、保險(xiǎn)公司四方。上述主體在從按揭貸款中包括了商品房買賣、借款、抵押、保證等一系列民事法律行為。各方主體之間的法律關(guān)系分別為：1、銀行與購(gòu)房人之間的借

3、貸關(guān)系。購(gòu)房人在與開(kāi)發(fā)商簽訂買賣合同后，應(yīng)按規(guī)定提供相應(yīng)文件資料，向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房（或商業(yè)）抵押貸款，銀行則根據(jù)申請(qǐng)人的身份情況、資信狀況確定同意借款的年限及成數(shù)，雙方同時(shí)簽署借款合同。因此，購(gòu)房人與銀行之間系借貸關(guān)系，銀行為出借人，購(gòu)房人為借款人。2、購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商之間的商品房買賣關(guān)系。購(gòu)房人欲以按揭的形式購(gòu)買房屋，首先必須與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買賣合同，約定購(gòu)買特定的房屋，并在付款方式中約定以銀行按揭的方式付款。顯然，借款申請(qǐng)人同時(shí)也就是購(gòu)房人，其與開(kāi)發(fā)商之間系房屋買賣關(guān)系，開(kāi)發(fā)商為出賣人，購(gòu)房人系買受人。3、購(gòu)房人與銀行之間的抵押關(guān)系。購(gòu)房人在向銀行申請(qǐng)借款的同時(shí)，要將所購(gòu)房屋在取得產(chǎn)權(quán)證

4、后抵押給銀行，為向銀行申請(qǐng)的按揭貸款設(shè)立抵押，如購(gòu)房人在未按借款合同約定償還銀行借款時(shí)，銀行可以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，將購(gòu)房人抵押之房屋折價(jià)、變賣或申請(qǐng)法院拍賣并以所得款項(xiàng)優(yōu)先受償。購(gòu)房人與銀行之間還存在抵押關(guān)系，其中購(gòu)房人為抵押人，銀行為抵押權(quán)人。4、開(kāi)發(fā)商與銀行、購(gòu)房人之間的擔(dān)保關(guān)系。在按揭過(guò)程中，雖然購(gòu)房人將所購(gòu)抵押給銀行，但由于多數(shù)房屋為期房，即通常我們所說(shuō)的“樓花”，在我國(guó)目前房產(chǎn)證辦理完畢之前無(wú)法辦理抵押登記手續(xù)，而房屋抵押又以登記為生效要件，因此，銀行在放款后，即使有抵押合同，但抵押行為尚未生效，也無(wú)法保障銀行的放款風(fēng)險(xiǎn)?；诖?，銀行往往會(huì)要求開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房人提供階段性的擔(dān)保，即在購(gòu)房人所購(gòu)

5、房屋辦理完抵押登記之前，由開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房人所欠銀行債務(wù)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，購(gòu)房人若不還款，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保證責(zé)任，也就是我們通常說(shuō)的階段性連帶保證責(zé)任。個(gè)別銀行還會(huì)要求開(kāi)發(fā)商在貸款期間承擔(dān)全程的連帶保證責(zé)任。因此，開(kāi)發(fā)商與銀行、購(gòu)房人存在擔(dān)保關(guān)系，其中銀行是債權(quán)人，購(gòu)房人為債務(wù)人（又稱被保證人），開(kāi)發(fā)商為保證人。5、購(gòu)房人、銀行與保險(xiǎn)公司之間的保險(xiǎn)關(guān)系。為確保銀行的放貸風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房人在將所購(gòu)房屋抵押給銀行時(shí)，必須就抵押物（所購(gòu)房屋）在借款期間投保財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，并指定銀行為第一受益人，如果發(fā)生保險(xiǎn)事故，由保險(xiǎn)公司承擔(dān)保險(xiǎn)責(zé)任，所支付的保險(xiǎn)理賠費(fèi)用優(yōu)先償還購(gòu)房人所欠銀行借款，購(gòu)房人為投保人，保險(xiǎn)公司為保險(xiǎn)人，銀行

6、為受益人。6、開(kāi)發(fā)商與銀行的回購(gòu)關(guān)系。有些銀行在與開(kāi)發(fā)商的按揭合作協(xié)議中，還要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)回購(gòu)義務(wù)。在該情形下，開(kāi)發(fā)商與銀行之間還存在通常我們所說(shuō)的回購(gòu)關(guān)系?；刭?gòu)從其字面理解仍是買賣，但從法律角度看，按揭過(guò)程中的回購(gòu)存在兩種不同的情形：一種是在購(gòu)房人所購(gòu)房屋取得房屋產(chǎn)權(quán)證之前，開(kāi)發(fā)商履行回購(gòu)義務(wù)的，其實(shí)質(zhì)是由開(kāi)發(fā)商解除與購(gòu)房人的買賣合同，并非法律意義上的回購(gòu)行為；另一種是在購(gòu)房人取得所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)證后，開(kāi)發(fā)商按條款約定回購(gòu)購(gòu)房人的房屋，雙方又產(chǎn)生一次房產(chǎn)的過(guò)戶行為，此時(shí)才是真正的法律意義上的回購(gòu)。上述各法律關(guān)系看似獨(dú)立，實(shí)際上它們之間聯(lián)系緊密，共同構(gòu)成了按揭貸款的各方法律關(guān)系體系，甚至可以說(shuō)從

7、中的某些聯(lián)系無(wú)法割裂。例如在按揭中，銀行一般是依據(jù)買賣合同審查購(gòu)房人的借款申請(qǐng)，因此可以說(shuō)買賣關(guān)系是借貸關(guān)系的前提；但實(shí)際操作中大多數(shù)購(gòu)房人在選中某一樓盤后，先會(huì)確定自己的付款方式，如選擇按揭的年限和成數(shù)，在條件接受的前提下，才會(huì)選擇購(gòu)買房屋，由此看，借貸關(guān)系又是買賣關(guān)系的前提。所以，一定程度上看，按揭中的貸款關(guān)系和買賣關(guān)系應(yīng)當(dāng)作為一個(gè)整體，不能拋開(kāi)一種法律關(guān)系來(lái)談另一種法律關(guān)系的權(quán)利義務(wù)。也正是由于該關(guān)系的復(fù)雜性，容易導(dǎo)致按揭中發(fā)生糾紛，如：銀行不放款開(kāi)發(fā)商能否追究購(gòu)房人的違約責(zé)任？?jī)煞N關(guān)系的認(rèn)定將導(dǎo)致截然不同的結(jié)果，把買賣關(guān)系作為前提，開(kāi)發(fā)商當(dāng)然可以追究購(gòu)房人的違約責(zé)任；把貸款關(guān)系作為前提

8、，購(gòu)房人則不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。至于其它法律關(guān)系的聯(lián)系則相對(duì)簡(jiǎn)單，基于保證、抵押法律關(guān)系的保證和抵押合同都是借貸合同的從合同，保險(xiǎn)關(guān)系和回購(gòu)關(guān)系是對(duì)借貸關(guān)系保障的補(bǔ)充。二、商品房按揭貸款的類型商品房按揭貸款的類型，主要是兩種：一是期房按揭貸款，二是現(xiàn)房按揭貸款。期房按揭貸款，即預(yù)售按揭，是指在商品房建設(shè)期間，購(gòu)房人、開(kāi)發(fā)商和銀行之間約定，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人簽訂商品房預(yù)售合同，由購(gòu)房人向開(kāi)發(fā)商預(yù)付一定比例的房款，其余房款則由購(gòu)房人向銀行申請(qǐng)貸款，購(gòu)房人將其預(yù)購(gòu)的房屋抵押給銀行并獲取購(gòu)房貸款，同時(shí)開(kāi)發(fā)商或其他企業(yè)作為貸款擔(dān)保人，保證銀行為第一受償權(quán)人?，F(xiàn)房按揭是指在商品房建成之后，購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房

9、買賣合同并支付部分價(jià)金，不足部分向銀行申請(qǐng)貸款并將所購(gòu)房產(chǎn)的有關(guān)權(quán)證提交銀行作為貸款擔(dān)保的購(gòu)房方式。三、按揭貸款中銀行所存在的風(fēng)險(xiǎn)從前文分析可以看出，在商品房按揭貸款中存在著四方當(dāng)事人的法律關(guān)系，每一方當(dāng)事人在某一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，都有可能給銀行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。可以說(shuō)，在商品房按揭貸款中，銀行風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)存在，且來(lái)源多方，表現(xiàn)形式也多種多樣。具體而言，銀行在商品房按揭貸款中主要存在以下風(fēng)險(xiǎn)：（一）來(lái)源于購(gòu)房人的風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)房人的風(fēng)險(xiǎn)往往是信用風(fēng)險(xiǎn)，又稱違約風(fēng)險(xiǎn)，是指貸款人因借款人不依約按時(shí)償還貸款本息而所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)一般來(lái)自客觀和主觀兩個(gè)方面的因素。1、客觀原因造成的風(fēng)險(xiǎn)商品房按揭貸款的期限目前各商業(yè)銀

10、行均按照中國(guó)人民銀行1999年9月21日頒布的個(gè)人住房貸款管理辦法中規(guī)定的最高期限為30年，如此長(zhǎng)期的借款期限，購(gòu)房人自身因素往往會(huì)發(fā)生各種變化，這期間的風(fēng)險(xiǎn)，主要包括自然原因造成的風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)原因造成的風(fēng)險(xiǎn)。前者主要表現(xiàn)為借款人因不幸事故、意外傷害、疾病等原因?qū)е滤劳?、傷殘、喪失工作能力而失去還款能力可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)；后者主要表現(xiàn)為借款人因所在單位倒閉、撤消、被兼并、政策性裁員等個(gè)人無(wú)法抗拒的原因而失業(yè)，或造成收入下降，致使借款人無(wú)法繼續(xù)歸還購(gòu)房貸款可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。2、主觀原因造成的風(fēng)險(xiǎn)這種風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為借款人可能基于經(jīng)濟(jì)利益的考慮而故意違約。當(dāng)違約所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益超過(guò)所帶來(lái)的損失，如樓價(jià)下降，

11、抵押該房?jī)r(jià)值低于應(yīng)償債務(wù)和應(yīng)交罰金時(shí)，借款人可能會(huì)主動(dòng)違約，從而使購(gòu)房貸款存在風(fēng)險(xiǎn)。（二）來(lái)源于開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)1、開(kāi)發(fā)商的欺詐行為開(kāi)發(fā)商取得貸款后，可能將貸款挪為他用甚至攜款逃走。此時(shí)，銀行可能會(huì)被購(gòu)房者指控資金監(jiān)管不力，主觀存在過(guò)錯(cuò)而影響債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。2、開(kāi)發(fā)商延期交房開(kāi)發(fā)商由于經(jīng)營(yíng)管理不善或其他原因?qū)е卵悠诮粯巧踔翗潜P“爛尾”，致使購(gòu)房合同無(wú)法履行，從而導(dǎo)致購(gòu)房人對(duì)按揭貸款合同的履行失去信心，由此使銀行貸款受到損害。3、開(kāi)發(fā)商所建房屋與合同不符雖然房屋按期竣工，但由于存在質(zhì)量、面積誤差等種種問(wèn)題，導(dǎo)致購(gòu)房者不能正常按約償還銀行貸款本息，從而損害銀行的利益。4、開(kāi)發(fā)商所建成房屋存在法律手續(xù)上缺陷

12、開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)樓盤未取得土地使用權(quán)，無(wú)法取得房證或違法預(yù)售等而使銀行面臨債權(quán)得不到實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。5、開(kāi)發(fā)商用“假按揭”的方式套用銀行信用開(kāi)發(fā)商因資金不足，或樓盤銷售不暢，或根本無(wú)法銷售出去的房屋等情況，通過(guò)“假按揭”獲取貸款而達(dá)到籌集資金或回籠的目的，導(dǎo)致銀行很難或無(wú)法實(shí)現(xiàn)債權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。此外，在商品房交付使用后，由于物業(yè)管理的原因，也容易造成購(gòu)房者對(duì)開(kāi)發(fā)商不滿，從而不積極還貸，使銀行蒙受損失。（三）來(lái)源于被按揭房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)這種情況的風(fēng)險(xiǎn)在于按揭房產(chǎn)價(jià)值滅失、下降或者處分成本太高而使借款人遭受損失的風(fēng)險(xiǎn)。由于商品房預(yù)售按揭期間一般較長(zhǎng)，在按揭期間，按揭房產(chǎn)可能會(huì)因?yàn)楦鞣N自然災(zāi)害或者人為因素而遭到損毀，

13、價(jià)值也隨之滅失或下降；此外，按揭房產(chǎn)還可能因?yàn)槭袌?chǎng)原因、國(guó)家政策的調(diào)整以及經(jīng)濟(jì)區(qū)域的布局、交通布局的調(diào)整而貶值；另外，在處分按揭房產(chǎn)時(shí)，可能因?yàn)楦鞣N費(fèi)用的上漲而導(dǎo)致處分成本太高，從而使銀行無(wú)法得到處分的價(jià)值補(bǔ)償，擔(dān)保權(quán)落空。在我國(guó)，按揭房產(chǎn)的貶值風(fēng)險(xiǎn)尤為銀行所擔(dān)心。目前，由于我國(guó)市場(chǎng)機(jī)制不完善，競(jìng)爭(zhēng)的盲目性以及其他原因，相對(duì)于我國(guó)居民的收入水平，房產(chǎn)價(jià)格普遍偏高。因此，一旦房?jī)r(jià)的波動(dòng)發(fā)生比較大的變化，銀行承擔(dān)的房屋貶值風(fēng)險(xiǎn)很大。（四）來(lái)源于銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和管理風(fēng)險(xiǎn)我國(guó)各商業(yè)銀行發(fā)放按揭貸款的資金來(lái)源主要是儲(chǔ)蓄存款，基本上屬于短期資金來(lái)源。而商品房按揭一般為個(gè)人住房貸款，貸款期限一般較長(zhǎng)，少則

14、三五年，多則10年、20年，甚至30年，因此，銀行就存在著以短期資金負(fù)擔(dān)長(zhǎng)期貸款的風(fēng)險(xiǎn)，即流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。目前，由于商業(yè)銀行的商品房按揭貸款還處于起步階段，尚缺乏成熟經(jīng)驗(yàn)和有效的手段，容易形成管理和決策風(fēng)險(xiǎn)，如對(duì)借款人資信審查不嚴(yán)、對(duì)借款人發(fā)放了超過(guò)其支付能力的款項(xiàng)等。（五）來(lái)源于經(jīng)濟(jì)通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)如果通貨膨脹率過(guò)高，銀行貸款利率就會(huì)呈現(xiàn)出負(fù)數(shù)。而作為發(fā)放按揭貸款這種長(zhǎng)期抵押業(yè)務(wù)而言，銀行遭受風(fēng)險(xiǎn)就更大。在發(fā)放商品房按揭貸款的同時(shí)，其還款方式和利率應(yīng)當(dāng)同時(shí)確定下來(lái)，在未來(lái)的還款期限內(nèi)，利率波動(dòng)有可能導(dǎo)致借款人還貸負(fù)擔(dān)加重，影響按期還貸；或銀行利息收入不足以彌補(bǔ)利息支出。（六）來(lái)源于法律法規(guī)

15、和政策的風(fēng)險(xiǎn)我國(guó)合同法第286條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣，建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。”2002年6月1日，最高人民法院又出臺(tái)了關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償問(wèn)題的批復(fù)，明確規(guī)定了建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。上述法律和司法解釋的規(guī)定，其直接后果就是銀行抵押權(quán)的優(yōu)先受償受到限制，這無(wú)疑對(duì)銀行資金運(yùn)作產(chǎn)生了巨大的沖擊。此外，最高人民法院于2004年10月26日出臺(tái)的關(guān)于人民法院民

16、事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定第五條、第六條、第七條中規(guī)定的對(duì)被執(zhí)行人生存權(quán)問(wèn)題的保護(hù)，這也加大了銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)，使銀行的債權(quán)保護(hù)面臨著一個(gè)嚴(yán)峻而復(fù)雜的局面。四、銀行風(fēng)險(xiǎn)的防范措施（一）加強(qiáng)對(duì)購(gòu)房者的調(diào)查工作銀行在提供按揭貸款之前，要調(diào)查了解借款人（購(gòu)房者）的個(gè)人信用情況、收入來(lái)源，要制定適用的個(gè)人資信評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)定工作程序，對(duì)借款人（購(gòu)房者）的個(gè)人素質(zhì)、實(shí)際收入、財(cái)產(chǎn)狀況、付款能力等信用狀況進(jìn)行調(diào)查、分析和評(píng)估，特別要注意借款人收入的穩(wěn)定性，逐步實(shí)現(xiàn)對(duì)個(gè)人住房貸款申請(qǐng)人的資信調(diào)查工作的科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化和程序化。（二）強(qiáng)化對(duì)開(kāi)發(fā)商的審查和監(jiān)管1、強(qiáng)開(kāi)發(fā)商的按揭申請(qǐng)審查主要包括：（1）資信審查

17、，如開(kāi)發(fā)商是否依法設(shè)立，是否具有相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)、公司的注冊(cè)資金是否到位、公司以往的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等；（2）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的審查，如要求開(kāi)發(fā)商提供按揭開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金情況、商品房預(yù)售業(yè)績(jī)情況以及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程進(jìn)度等。2、化開(kāi)發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任開(kāi)發(fā)商在按揭貸款中作為擔(dān)保人可以說(shuō)是我國(guó)內(nèi)地商品房按揭的一大特色。目前，我國(guó)商品房按揭實(shí)務(wù)中，開(kāi)發(fā)商的保證責(zé)任主要有兩種：（1）保證將房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證交給按揭權(quán)人（即銀行）；（2）代位償付責(zé)任。這種保證責(zé)任看起來(lái)似乎對(duì)開(kāi)發(fā)商過(guò)于苛刻，但就我國(guó)目前的商品房銷售，尤其是在商品房預(yù)售中還是很有必要的。理由是：（1）從商品房按揭貸款設(shè)定來(lái)看，在將取得的商品房上設(shè)定

18、擔(dān)保是購(gòu)房人的本意，一旦房屋建成，按揭便應(yīng)自然轉(zhuǎn)化為現(xiàn)房抵押，開(kāi)發(fā)商在商品房竣工辦理有關(guān)手續(xù)后，將兩證交到銀行手里，使雙方得以辦理現(xiàn)房抵押，按揭權(quán)真正得到實(shí)現(xiàn)，可以說(shuō)是按揭人設(shè)立按揭的自然結(jié)果。（2）從商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展看，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，銀行貸款安全性越來(lái)越差，單獨(dú)的房地產(chǎn)抵押已經(jīng)不能適應(yīng)銀行對(duì)貸款安全性的需求，為減少貸款風(fēng)險(xiǎn)，在抵押的基礎(chǔ)上再設(shè)立一種保險(xiǎn)機(jī)制，以求達(dá)到雙重保險(xiǎn)已經(jīng)是房地產(chǎn)抵押的趨勢(shì)。在房地產(chǎn)抵押貸款十分發(fā)達(dá)的美國(guó)，也出現(xiàn)了“押上加保”的方式。所以，要求開(kāi)發(fā)商提供保證，不僅符合房地產(chǎn)抵押貸款發(fā)展趨勢(shì)，而且符合我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和企業(yè)、個(gè)人信用等各方面實(shí)際情況。（三）加強(qiáng)銀行自身對(duì)

19、貸款風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控和管理銀行應(yīng)建立一套全面評(píng)估貸款行為的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系，加強(qiáng)對(duì)抵押物的資產(chǎn)評(píng)估，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究分析，以保證房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的良性運(yùn)作。1、學(xué)評(píng)估抵押房產(chǎn)在評(píng)估方面，銀行最好要培養(yǎng)自己的房地產(chǎn)估價(jià)員，進(jìn)行科學(xué)的估價(jià)，以防范價(jià)格高估。對(duì)預(yù)售商品房的估計(jì)要尤為慎重，要把自己的估價(jià)與現(xiàn)行市價(jià)進(jìn)行比較，然后確定按揭貸款的比例，以降低抵押房屋所含的債務(wù)成分。2、好商品房按揭貸款合同的簽訂工作首先，對(duì)開(kāi)發(fā)商的協(xié)議中應(yīng)明確按揭貸款的房源、質(zhì)量、貸款資金的使用計(jì)劃，開(kāi)發(fā)商應(yīng)協(xié)助銀行和購(gòu)房者作好房地產(chǎn)抵押登記等事項(xiàng)。其次，在與購(gòu)房者簽訂的按揭貸款合同中，要明確利率是固定的，還是浮動(dòng)的，同時(shí)要求開(kāi)發(fā)

20、商為購(gòu)房者能按期還款付息提供擔(dān)保，直到回購(gòu)。另外，還要明確借款人與房產(chǎn)商之間的買賣合同關(guān)系，確保其自愿性和合法性。3、寬融資渠道房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高、資金密集型和管理密集型的投資行為。在國(guó)際市場(chǎng)中，房地產(chǎn)業(yè)有信托投資基金、企業(yè)上市融資、企業(yè)債券、銀行房貸等多種融資方式。由于金融改革滯后，目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資渠道非常單一，基本上只有銀行貸款一條路。商品房按揭貸款一般都很長(zhǎng)，而銀行的存款又是短期性的，因此，最根本的風(fēng)險(xiǎn)防范還在于開(kāi)放金融市場(chǎng)，讓市場(chǎng)擁有更多的金融工具，改革銀行一家獨(dú)自支撐整個(gè)市場(chǎng)的局面，讓更多的公民可以有更多的投資渠道參與市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)，并獲取收益，分散金融風(fēng)險(xiǎn)。（四）引入保險(xiǎn)介入機(jī)制利用保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移銀行風(fēng)險(xiǎn)是各國(guó)、各地區(qū)發(fā)展商品房按揭的經(jīng)驗(yàn)?；阢y行資產(chǎn)的安全性的保障和抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分散的考慮，在開(kāi)展商品房按揭貸款過(guò)程中，許多國(guó)家和地區(qū)都引進(jìn)了保險(xiǎn)機(jī)制。在此項(xiàng)業(yè)務(wù)中，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)主要經(jīng)營(yíng)兩個(gè)方面業(yè)務(wù)：（1）為按揭房地產(chǎn)辦理抵押保險(xiǎn)，在抵押房地產(chǎn)遭到意外風(fēng)險(xiǎn)而毀損、滅失時(shí)提供保險(xiǎn)；（2）為房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放抵押貸款辦理貸款保險(xiǎn)，主要是在借款人無(wú)力償還而至違約時(shí)提供保險(xiǎn)。此外，在國(guó)外還有一種新的按揭保險(xiǎn)機(jī)制，即購(gòu)房者人壽保險(xiǎn)。最有代表性