工程項(xiàng)目代建人優(yōu)勢探討

1、工程項(xiàng)目代建人優(yōu)勢探討-本文由合力網(wǎng)提供(ymm0423編輯建設(shè)工程的代建制度是國際上通常采用的一種工程項(xiàng)目管理模式。在我國,“代建制”是指政府投資主管部門對政府投資基本建設(shè)項(xiàng)目,按照建設(shè)(使用單位提出的使用與功能要求,采用招投標(biāo)方式選定專業(yè)工程項(xiàng)目管理單位(代建人,委托其進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè),建成竣工驗(yàn)收后移交給建設(shè)(使用單位的項(xiàng)目管理制度。在各省市大力推行代建制度的同時(shí),由于國家還沒有統(tǒng)一的關(guān)于代建制的管理辦法或法規(guī),根據(jù)各省、市的政府投資省屬非經(jīng)營性項(xiàng)目代建管理辦法一般規(guī)定,代建機(jī)構(gòu)一般必須具備以下條件:(1具有獨(dú)立的事業(yè)或企業(yè)法人資格;(2具有與從事項(xiàng)目建設(shè)管理相匹配的組織機(jī)構(gòu)、管理能力、專業(yè)

2、技術(shù)人員和管理人員;(3具有與代建項(xiàng)目規(guī)模相應(yīng)的設(shè)計(jì)、監(jiān)理、工程咨詢、施工總承包、房地產(chǎn)開發(fā)一項(xiàng)或多項(xiàng)資質(zhì);(4具有與開展項(xiàng)目代建工作相適應(yīng)的資產(chǎn)。由于在項(xiàng)目建設(shè)中代建人具有法人地位,擁有法人的權(quán)利,同時(shí)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。選擇什么類型或選擇具有什么資質(zhì)類別的法人機(jī)構(gòu)來作代建機(jī)構(gòu),現(xiàn)在還沒有統(tǒng)一的認(rèn)識和相關(guān)的政策規(guī)定。按照國家目前可從事類似代建工作的法人機(jī)構(gòu)來看,基本上分為三大類:一是管理咨詢類公司。包括項(xiàng)目管理公司、工程監(jiān)理咨詢、造價(jià)管理、招標(biāo)公司、具有咨詢資質(zhì)的設(shè)計(jì)院等;二是工程施工總包類公司。例如,施工總包單位;三是房地產(chǎn)開發(fā)公司、投融資公司等。那么,在具體的項(xiàng)目代建單位發(fā)包過程中,選擇什么

3、樣的代建單位是發(fā)包人直接面臨的問題。如何選擇代建機(jī)構(gòu),要結(jié)合政府投資項(xiàng)目的特點(diǎn)考慮,首先以滿足使用人的合理需求為目的,兼顧資金來源、償還及管理,綜合各項(xiàng)因素使投資和建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)降到最小。同時(shí),應(yīng)充分考慮目前代建單位根據(jù)代建合同需承擔(dān)的工作內(nèi)容和主要職責(zé)?，F(xiàn)階段代建單位的工作內(nèi)容和主要職責(zé)主要分為項(xiàng)目建設(shè)前期階段、項(xiàng)目的實(shí)施階段以及項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段:(1項(xiàng)目建設(shè)前期階段,依據(jù)批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書組織開展項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制及報(bào)批工作;組織開展工程勘察、設(shè)計(jì)等招標(biāo)工作,并將招標(biāo)、投標(biāo)情況和中標(biāo)通知書報(bào)省代建項(xiàng)目管理部門備案;組織開展項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)及概算的編制及報(bào)批工作;辦理計(jì)劃、規(guī)劃、土地、拆遷、施工、

4、環(huán)保、消防、水電、園林、綠化和市政等有關(guān)報(bào)批手續(xù);(2項(xiàng)目的實(shí)施階段,組織施工圖設(shè)計(jì)文件的編制及報(bào)審工作;組織工程施工、監(jiān)理和設(shè)備、材料采購招標(biāo),并將招標(biāo)、投標(biāo)情況和中標(biāo)通知書報(bào)省代建項(xiàng)目管理部門備案;負(fù)責(zé)工程合同的洽談與簽訂;編制項(xiàng)目年度投資計(jì)劃和年度基建支出預(yù)算,報(bào)送省代建項(xiàng)目管理部門和使用單位;向省建設(shè)行政主管等有關(guān)主管部門報(bào)告工程質(zhì)量安全情況;(3竣工驗(yàn)收交付階段,組織工程中間驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收,并將驗(yàn)收結(jié)果報(bào)告省代建項(xiàng)目管理部門;編制項(xiàng)目竣工財(cái)務(wù)決算報(bào)告,經(jīng)省代建項(xiàng)目管理部門審查后報(bào)省財(cái)政部門審批。負(fù)責(zé)將項(xiàng)目竣工及有關(guān)項(xiàng)目建設(shè)的技術(shù)資料完整地整理匯編移交,并按批準(zhǔn)的資產(chǎn)價(jià)值向使用單位辦理

5、資產(chǎn)交付手續(xù)。隨著國家投資體制改革的進(jìn)行,現(xiàn)階段以房地產(chǎn)企業(yè)公司作為代建機(jī)構(gòu)比其他企業(yè)具有優(yōu)勢,更為可行。房地產(chǎn)企業(yè)作為代建人的組織優(yōu)勢。房地產(chǎn)企業(yè)作為獨(dú)立運(yùn)營的企業(yè),有自己完整的企業(yè)組織機(jī)構(gòu),最重要的是其組織機(jī)構(gòu)的職能同同代建人的工作內(nèi)容和主要職責(zé)基本相吻合。房地產(chǎn)企業(yè)除了領(lǐng)導(dǎo)者外,會設(shè)立前期策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、預(yù)算合同、物資采購、工程管理、法規(guī)財(cái)務(wù)、營銷等職能部門,這些職能部門恰好同代建人在項(xiàng)目建設(shè)前期階段、項(xiàng)目的實(shí)施階段以及竣工驗(yàn)收交付階段各專項(xiàng)工作相匹配,各部門人員各自對自己承擔(dān)的項(xiàng)目建設(shè)角色相對應(yīng),在承擔(dān)代建項(xiàng)目時(shí)不存在角色轉(zhuǎn)換,更加便捷地開展各項(xiàng)工作。并且,在現(xiàn)階段成熟的房地產(chǎn)企業(yè)均采

6、取項(xiàng)目管理制度,在實(shí)行代建項(xiàng)目的管理過程中,不需要調(diào)整自己的原有組織機(jī)構(gòu),而僅僅利用現(xiàn)有組織模式,根據(jù)承擔(dān)代建項(xiàng)目的具體情況成立一個(gè)新的項(xiàng)目管理部即可。房地產(chǎn)企業(yè)作為代建人的技術(shù)優(yōu)勢。房地產(chǎn)行業(yè)本身是一個(gè)資金密集型和技術(shù)密集型行業(yè)。首先,在其自身發(fā)展的過程中,聚集了從事策劃、項(xiàng)目管理、工程技術(shù)、預(yù)決算、合同管理、財(cái)務(wù)、法律等各方面的專業(yè)人才。這些專業(yè)人員在項(xiàng)目代建實(shí)施的不同階段,發(fā)揮各自的作用。工程前期:對規(guī)劃方案從實(shí)施可行性方面提出意見,參與勘測、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位的招標(biāo)工作并從技術(shù)和施工角度把關(guān),協(xié)助工程安質(zhì)監(jiān)的報(bào)批工作;工程實(shí)施階段:主持各類施工技術(shù)專題方案會議,各類施工階段性驗(yàn)收,配

7、合各專業(yè)分包的招標(biāo),主持日常生產(chǎn)例會,協(xié)調(diào)各參建商及后期配套單位關(guān)系,嚴(yán)格執(zhí)行公司的各項(xiàng)指令;后期服務(wù)階段:支持各類專業(yè)驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收、資料的交驗(yàn)、房屋交驗(yàn)及交房后維修服務(wù)等。其次,房地產(chǎn)企業(yè)在自身發(fā)展過程中會進(jìn)行不斷的技術(shù)創(chuàng)新工作。為適應(yīng)市場競爭需求,在推動(dòng)其產(chǎn)品不斷更新?lián)Q代的同時(shí),對新技術(shù)、新材料、新工藝等會廣泛的關(guān)注和采納,有的已經(jīng)形成了自己的專利技術(shù)。這些已經(jīng)在房地產(chǎn)企業(yè)自己產(chǎn)品中應(yīng)用的成熟技術(shù),會在其承擔(dān)的代建項(xiàng)目中成功的復(fù)制而不再需要論證和檢驗(yàn)。另外,基于市場競爭的需要,大型的房地產(chǎn)企業(yè)會有自己的設(shè)計(jì)院和監(jiān)理公司,加大了房地產(chǎn)企業(yè)作為代建人的技術(shù)優(yōu)勢。房地產(chǎn)企業(yè)作為代建人的資金優(yōu)勢

8、。雖然作為代建人不需要雄厚的資金作為必要的條件,但從履約能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力考慮,房地產(chǎn)企業(yè)作為代建人的資金優(yōu)勢是其他企業(yè)作為代建人所不具有的。目前,大多數(shù)代建項(xiàng)目為降低自身的風(fēng)險(xiǎn),要求代建人提供履約保證金,而相關(guān)政策制定的履約保證金數(shù)額偏高。如按照北京市政府投資建設(shè)項(xiàng)目代建制管理辦法規(guī)定,代建單位需在項(xiàng)目代建合同生效前,提供工程概算10%30%的銀行履約保函。即使按10%的低限,一個(gè)1億元的項(xiàng)目代建人就要提供1,000萬元履約保函。而如果這個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)一些問題,這對監(jiān)理單位、項(xiàng)目管理公司、設(shè)計(jì)單位作為代建人的影響更將是致命的。另外,一旦代建項(xiàng)目出現(xiàn)資金困難,房地產(chǎn)公司可以和出資單位協(xié)商,把代建項(xiàng)目

9、直接轉(zhuǎn)換為BT項(xiàng)目,這樣政府僅需在支付既定代建額后另外支付代建單位的投資利息,保證了代建項(xiàng)目的正常交付使用,降低了代建項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)作為代建人的管理優(yōu)勢。房地產(chǎn)企業(yè)作為代建人的管理優(yōu)勢主要體現(xiàn)在項(xiàng)目管理、資金管理、風(fēng)險(xiǎn)管理等方面。房地產(chǎn)代建項(xiàng)目管理是工程項(xiàng)目管理的一個(gè)分類,是代建項(xiàng)目的管理者運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法,對代建項(xiàng)目的建設(shè)和使用進(jìn)行全過程和全方位的綜合管理。在代建項(xiàng)目中,由于項(xiàng)目本身的復(fù)雜性和龐大性,它往往涉及到許多專業(yè)部門,不僅僅是項(xiàng)目代建單位及項(xiàng)目投資單位,更多的會涉及到政府各職能部門、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位等。在項(xiàng)目的建設(shè)過程中,各參與者及其工作任務(wù)共同構(gòu)成

10、了代建項(xiàng)目管理的完整體系。房地產(chǎn)公司在代建項(xiàng)目管理過程中,可以按照原有開發(fā)過程中的項(xiàng)目管理模式,對自己代建項(xiàng)目進(jìn)行管理,由于代建項(xiàng)目管理是全過程、全方位的,包括項(xiàng)目實(shí)施階段的各個(gè)環(huán)節(jié),主要有:組織協(xié)調(diào),合同管理,信息管理,投資、質(zhì)量、進(jìn)度三大目標(biāo)控制,人們把它通俗地概括為“一協(xié)調(diào)、二管理、三控制”或“三控制、二管理、一協(xié)調(diào)”。房地產(chǎn)公司在自己開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中積累了一套成功的包括前期開發(fā)工作、招投標(biāo)(確定設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位、合同管理、進(jìn)度造價(jià)質(zhì)量控制、竣工驗(yàn)交等完整的經(jīng)驗(yàn),可以直接應(yīng)用于代建項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目本身是一種資金密集的管理項(xiàng)目,在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)中,資金始終是一項(xiàng)值得高度重視

11、的、高流動(dòng)性的資產(chǎn),資金管理更是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)在對資金的管理使用上有著其他代建企業(yè)不具備的優(yōu)勢。房地產(chǎn)企業(yè)大都有自己的資金預(yù)算管理制度、資金風(fēng)險(xiǎn)管理措施、資金的監(jiān)督管理辦法等,因此政府投資的決策者把項(xiàng)目交給房地產(chǎn)企業(yè)代建應(yīng)該是最為放心的。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)程中,每個(gè)企業(yè)在經(jīng)營中都有發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的可能性。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,其經(jīng)常會遇到的風(fēng)險(xiǎn)主要有:政策風(fēng)險(xiǎn),指因政府法律、法規(guī)、政策、規(guī)劃的變動(dòng),稅率、利率變化或行業(yè)專項(xiàng)整治帶來的風(fēng)險(xiǎn);由于市場因素變化導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn);資金鏈風(fēng)險(xiǎn);人事風(fēng)險(xiǎn)。因此,房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開始前期,就要為每個(gè)已經(jīng)識別的風(fēng)險(xiǎn)做好“準(zhǔn)備”。這些風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備包括制

12、度、人力、資金上的準(zhǔn)備。在制度上,要建立風(fēng)險(xiǎn)管理體系,制定風(fēng)險(xiǎn)管理流程,落實(shí)到崗位,并做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)算。在完善風(fēng)險(xiǎn)管理措施、提高企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力方面,大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都能夠做到提高風(fēng)險(xiǎn)意識,將風(fēng)險(xiǎn)管理納入企業(yè)的經(jīng)營管理之中,為了使風(fēng)險(xiǎn)管理成為企業(yè)持續(xù)不斷的管理活動(dòng),建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu),建立科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。這些管理體制和機(jī)制以及房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)活動(dòng)中取得的經(jīng)驗(yàn)均可以提高其代建項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。綜上所述,在現(xiàn)階段,房地產(chǎn)企業(yè)作為代建單位具有明顯的比較優(yōu)勢。由于專業(yè)的項(xiàng)目公司正在處于培育成長階段,其資金管理、項(xiàng)目管理、技術(shù)管理等各方面還需完善和發(fā)展;監(jiān)理單位、工程咨詢企業(yè)等作為代建企業(yè)雖然具有

13、一定的技術(shù)優(yōu)勢和施工階段的現(xiàn)場管理經(jīng)驗(yàn),但其對于資金管理、項(xiàng)目的前期管理、竣工驗(yàn)交等缺乏經(jīng)驗(yàn);設(shè)計(jì)單位作為代建者,更具有項(xiàng)目管理的局限性,其對項(xiàng)目的資金管理、施工現(xiàn)場的技術(shù)管理、項(xiàng)目的前期管理、項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收交付等都沒有成功經(jīng)驗(yàn),并且從資金的保障等方面,無論設(shè)計(jì)單位、還是監(jiān)理單位、咨詢企業(yè)等均沒有可靠的資金擔(dān)保來源;施工總承包方作為代建單位,容易給人造成既是代建人又是承包方的誤解,并且在實(shí)際實(shí)施過程中如何進(jìn)行其角色的轉(zhuǎn)換是至為重要也是最為困難的,并且施工方作為代建人對代建項(xiàng)目的前期管理、組織委托設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等方面的能力有待檢驗(yàn);投資公司作為代建單位的不足之處更為明顯,其除了有資金優(yōu)勢外,并

14、不具備作為代建人的技術(shù)管理能力、項(xiàng)目管理能力以及前期工作能力?，F(xiàn)階段,房地產(chǎn)企業(yè)作為代建人雖然具有比較優(yōu)勢,但影響和制約房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)代建工作的因素仍然不少,主要集中在以下方面:(1代建費(fèi)用低,缺乏有效的激勵(lì)機(jī)制,代建企業(yè)收益難以同風(fēng)險(xiǎn)匹配是最突出的問題;(2代建單位的法律地位不明確,由于國家層面沒有相應(yīng)的代建制度或法律法規(guī),在各省市制定的代建管理辦法中,有的地方管理辦法中根本沒有允許房地產(chǎn)企業(yè)作為代建人;(3服務(wù)觀念有待改善,對于房地產(chǎn)企業(yè)的自有開發(fā)項(xiàng)目,房地產(chǎn)企業(yè)有自由的開發(fā)自主空間,但對于代建項(xiàng)目,應(yīng)加強(qiáng)服務(wù)意識;(4使用人及代建項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)存在偏見,認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)僅僅是一個(gè)投資企業(yè),缺乏管理項(xiàng)目的能力;(5房地產(chǎn)企業(yè)作為代建人的自身缺陷。由于房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的范圍基本上為民用及商業(yè)的房屋建筑工程,對政府資金所投資的水利、電力、公路、鐵路、隧道等專業(yè)范圍不太熟悉,或缺乏強(qiáng)有力的技術(shù)支持,不敢涉足于以上項(xiàng)目工程?？梢钥闯?在代建制發(fā)展的現(xiàn)階段,房地產(chǎn)企業(yè)作為代建單位,無論從