大型公共建筑項(xiàng)目管理

1、大型公共建筑的項(xiàng)目管理（業(yè)主方）經(jīng)驗(yàn)總結(jié)一、項(xiàng)目管理總體思路1、 明確項(xiàng)目建設(shè)各階段的主要工作內(nèi)容1）將整個(gè)工程建設(shè)分為：項(xiàng)目前期報(bào)建、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工、竣工驗(yàn)收及移交這五個(gè)階段，其中的二次深化（如：裝修、外立面、園林景觀等）設(shè)計(jì)和專(zhuān)業(yè)分包（如：外立面、空調(diào)、消防、市政等）可在施工階段穿插進(jìn)行。如果設(shè)計(jì)時(shí)間充裕并且業(yè)主決策穩(wěn)定，可以提前完成深化設(shè)計(jì)，便于成本控制。2）項(xiàng)目前期報(bào)建以辦理土地證、用地規(guī)劃許可證、建設(shè)規(guī)劃許可證以及施工許可證，為主要控制對(duì)象；設(shè)計(jì)階段分為：方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)以及施工圖設(shè)計(jì)，還包括消防、抗震、人民防空和防雷等專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)的報(bào)審。招標(biāo)分為：招標(biāo)代理、設(shè)計(jì)、監(jiān)理

2、、總包、專(zhuān)業(yè)分包和設(shè)備材料供應(yīng)等內(nèi)容。施工分為：基礎(chǔ)、地下室、地上結(jié)構(gòu)、設(shè)備（空調(diào)、消防、上下水、強(qiáng)電、弱電）安裝、外立面裝修、室內(nèi)裝修、室外園林市政等主要內(nèi)容。以開(kāi)工、完成正負(fù)零以下工程、結(jié)構(gòu)封頂、外立面完工、設(shè)備安裝完工、竣工驗(yàn)收為里程碑?？⒐を?yàn)收及移交分為：專(zhuān)業(yè)（消防、環(huán)境、人防、電梯等）驗(yàn)收和總體竣工驗(yàn)收，辦理完備案手續(xù)后，進(jìn)行資料及工程移交。3）以上可以通過(guò)項(xiàng)目分解法，建立項(xiàng)目工作分解結(jié)構(gòu)，以提高費(fèi)用、時(shí)間和資源估算的準(zhǔn)確性；確定在履行合同義務(wù)期間對(duì)工程進(jìn)行度量和控制基準(zhǔn)；明確劃分各部分的權(quán)力和責(zé)任，便于清楚的分派任務(wù)。2、 確定總進(jìn)度計(jì)劃及相關(guān)計(jì)劃1）在“ 1、”明確主要工作內(nèi)容的

3、基礎(chǔ)上，編排總進(jìn)度計(jì)劃。總進(jìn)度計(jì)劃是整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)的綱領(lǐng)性文件。同時(shí)確定項(xiàng)目管理目標(biāo)，提交上級(jí)審核，審批后形成績(jī)效考核目標(biāo)。2）根據(jù)總進(jìn)度計(jì)劃編制資金使用計(jì)劃、招標(biāo)計(jì)劃、采購(gòu)計(jì)劃以及人力資源等計(jì)劃。3、 明確項(xiàng)目管理（業(yè)主方）的工作內(nèi)容1）項(xiàng)目報(bào)建：土地局辦理土地證；規(guī)劃局辦理用地規(guī)劃許可證及建設(shè)規(guī)劃許可證；建設(shè)局辦理施工許可證。2）進(jìn)度管理：編制進(jìn)度管理計(jì)劃；分析進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)；跟蹤、檢查施工和采購(gòu)進(jìn)度；召開(kāi)進(jìn)度協(xié)調(diào)會(huì)議；向上級(jí)（委托人）和相關(guān)部門(mén)提交工程進(jìn)度報(bào)告；更新進(jìn)度基準(zhǔn)3）資金管理：根據(jù)施工總控制進(jìn)度編制資金使用計(jì)劃；按照相關(guān)合同約定審核設(shè)計(jì)、施工和供貨單位支付的申請(qǐng)并提交上級(jí)（委托人）核準(zhǔn)

4、；向上級(jí)（委托人）提交項(xiàng)目進(jìn)度用款報(bào)告和工程進(jìn)度情況；匯編財(cái)務(wù)檔案；編制資產(chǎn)清單。4）招標(biāo)管理：根據(jù)工程需要編制招標(biāo)工作計(jì)劃；審查招標(biāo)代理編制的招標(biāo)文件并報(bào)委托人核準(zhǔn)；辦理招標(biāo)、投標(biāo)相關(guān)的手續(xù)；建立招標(biāo)工作短名單；組織對(duì)潛在的投標(biāo)人進(jìn)行考察；編制評(píng)標(biāo)工作大綱和標(biāo)準(zhǔn)；組織投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)和評(píng)標(biāo)；向上級(jí)（委托人）書(shū)面報(bào)告招標(biāo)投標(biāo)和中標(biāo)合同情況 (報(bào)告定標(biāo)順序 )。5）合同管理：商談、簽訂設(shè)計(jì)專(zhuān)項(xiàng)、施工承包、采購(gòu)合同；督促相關(guān)各方履行合同。 (設(shè)計(jì)合同、監(jiān)理合同、施工合同、供貨合同等 )；催交設(shè)備到貨；檢查相關(guān)單位進(jìn)行設(shè)備材料驗(yàn)收、存放情況；合同的管理收尾。6）成本管理：編制各項(xiàng)工作的成本控制基準(zhǔn)；審批經(jīng)

5、監(jiān)理審核的工程款支付證書(shū)及其他相關(guān)報(bào)表并報(bào)委托人核準(zhǔn)；審核經(jīng)監(jiān)理簽署意見(jiàn)的竣工結(jié)算資料；審批經(jīng)總監(jiān)理工程師簽發(fā)的竣工結(jié)算工程款支付證書(shū)并報(bào)上級(jí)（委托人）核準(zhǔn)。7）質(zhì)量管理：編制質(zhì)量管理計(jì)劃；分析質(zhì)量控制重點(diǎn)；核查施工和監(jiān)理單位的質(zhì)量管理體系及其落實(shí)情況；查驗(yàn)測(cè)量放線：查控制網(wǎng) (平面、高程 )、樁位，各測(cè)控點(diǎn)的保護(hù)等 (水平、堅(jiān)向 )；檢查、控制進(jìn)場(chǎng)設(shè)備和材料質(zhì)量；審查經(jīng)監(jiān)理工程師批準(zhǔn)的分部分項(xiàng)工程施工方案；監(jiān)控施工過(guò)程的質(zhì)量保證情況。8）安全管理：編制安全管理計(jì)劃；識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)因素，制訂對(duì)應(yīng)措施；檢查施工、監(jiān)理單位的安全文明施工體系建立和落實(shí)情況；組織安全過(guò)程檢查；安全工作報(bào)告。9）協(xié)調(diào)溝通：審

6、核各方工作規(guī)劃 (方案 )的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)合理性和可行性，強(qiáng)調(diào)重在實(shí)施，防止流于形式；及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，積極、主動(dòng)召開(kāi)綜合協(xié)調(diào)會(huì)議協(xié)商解決；設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)：組織必要的設(shè)計(jì)深化、專(zhuān)項(xiàng)工程設(shè)計(jì)和相關(guān)的設(shè)計(jì)審查工作；監(jiān)理協(xié)調(diào)：充分發(fā)揮監(jiān)理單位的作用；施工協(xié)調(diào)：積極組織各施工單位的協(xié)作，解決各種問(wèn)題，提高工作效率；進(jìn)行項(xiàng)目干系人分析，建立溝通聯(lián)絡(luò)機(jī)制；建立工程例會(huì)制度，主持召開(kāi)工程例會(huì)；組織進(jìn)行技術(shù)專(zhuān)題論證；向上級(jí)（委托人）和政府建設(shè)主管部門(mén)提交工程報(bào)告。10） 資料及信息管理：建立文件和信息管理框架；編制文件控制要求；施工圖紙版本控制，及時(shí)更新施工用圖；建立文件管理臺(tái)帳，嚴(yán)格覆行收、發(fā)和借閱手續(xù)；整理匯編、移交項(xiàng)

7、目竣工及有關(guān)工程檔案等技術(shù)資料。4、 搭建項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)根據(jù)以上“ 3、”明確下來(lái)的主要工作內(nèi)容、工程規(guī)模（ 5 萬(wàn)平方米以下）以及總進(jìn)度計(jì)劃確定后形成的建設(shè)強(qiáng)度，搭建管理團(tuán)隊(duì)，自下而上，先設(shè)置執(zhí)行層，一般設(shè)置為：土建工程師 2 名、其他各專(zhuān)業(yè)（暖通、電氣、弱電等）工程師各一名、報(bào)建及綜合管理人員 2 名，造價(jià)工程師 1 名及財(cái)務(wù)人員 1 名；再根據(jù)中層管理人員能力劃分部門(mén)，一般設(shè)置為工程部、招標(biāo)成本控制部、綜合管理辦公室。項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)在以下簡(jiǎn)稱(chēng)“項(xiàng)目管理部”5、 確定管理板塊，形成管理平臺(tái)1）時(shí)間管理施工進(jìn)度監(jiān)督及報(bào)告制度監(jiān)督施工單位嚴(yán)格按照工程建設(shè)合同規(guī)定的進(jìn)度計(jì)劃組織實(shí)施，監(jiān)理應(yīng)每月以月報(bào)

8、的形式向建設(shè)單位和管理單位報(bào)告各項(xiàng)工程的實(shí)際建設(shè)進(jìn)度及其與計(jì)劃對(duì)比的項(xiàng)目進(jìn)度情況。管理單位獨(dú)立地向建設(shè)單位上報(bào)管理月報(bào)，必要時(shí)可上報(bào)周報(bào)或?qū)ｍ?xiàng)報(bào)告， 以便業(yè)主對(duì)現(xiàn)場(chǎng)情況地把控。 審查施工單位編制的實(shí)施性施工組織設(shè)計(jì)，要突出重點(diǎn)，并使各單位、各工序進(jìn)度密切銜接。2）成本管理A 投資管理制度項(xiàng)目管理工程師應(yīng)通過(guò)監(jiān)理督促施工單位報(bào)送與承包合同相適應(yīng)的分段、 分工點(diǎn)的概算臺(tái)賬資料并隨時(shí)補(bǔ)充變更設(shè)計(jì)資料， 經(jīng)常掌握投資變動(dòng)情況， 按期統(tǒng)計(jì)分析。對(duì)重大變更設(shè)計(jì)或因采用新材料、 新技術(shù)而增加較大投資的工程， 應(yīng)及時(shí)掌握并報(bào)建設(shè)單位，以便控制投資。B 成本預(yù)測(cè)、跟蹤及分析制度：成本預(yù)測(cè)，項(xiàng)目管理部對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃工

9、期內(nèi)成本變化的各個(gè)因素進(jìn)行分析， 比照近期已完成項(xiàng)目或?qū)⑼旯ろ?xiàng)目的成本， 預(yù)測(cè)這些因素對(duì)工程成本的影響程度， 根據(jù)項(xiàng)目成本結(jié)構(gòu)的分解預(yù)測(cè)出項(xiàng)目的單位成本和總成本。 選擇成本低、 效益好的最佳成本方案，并在成本形成過(guò)程中，針對(duì)薄弱環(huán)節(jié)，加強(qiáng)成本控制；通過(guò)對(duì)各單位工程、分部分項(xiàng)工程完成的實(shí)物工程量、 實(shí)際完成的工程預(yù)算值和已完工程實(shí)際成本的統(tǒng)計(jì)匯總， 定期提出工程進(jìn)度表和財(cái)務(wù)支付匯總表， 對(duì)成本進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)，從已完工程實(shí)際成本來(lái)預(yù)測(cè)未完工程尚需成本。跟蹤，成本控制人員對(duì)各專(zhuān)業(yè)、各分部分項(xiàng)工程建立工程量庫(kù)、綜合單價(jià)庫(kù)，按各時(shí)間段對(duì)工程進(jìn)度款進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤控制。 例如各月度材料單價(jià)、 取費(fèi)費(fèi)率的政策性

10、更改、隨設(shè)計(jì)變更后的工程量更改、最終實(shí)際工程量等。分析，比較工程每一階段的實(shí)際支出額與計(jì)劃投資額， 進(jìn)行成本分析、 偏離分析等，提出成本偏差的糾正與預(yù)防、 成本控制方法的改進(jìn)等降低成本措施， 并在項(xiàng)目建設(shè)的下一階段實(shí)施。C 工程價(jià)款的計(jì)算及撥付工程進(jìn)度款的支付按當(dāng)月實(shí)際完成工程量進(jìn)行結(jié)算，工程竣工后辦理結(jié)算；項(xiàng)目管理部督促監(jiān)理單位對(duì)施工承包商申報(bào)的已完成工程的工程量進(jìn)行嚴(yán)格審核，并要求到施工現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)。 監(jiān)理單位審核后的工程量須報(bào)送項(xiàng)目管理部合約造價(jià)部，經(jīng)審核后作為向施工承包商支付工程款的憑據(jù)；項(xiàng)目管理部將嚴(yán)格控制工程預(yù)付款和工程進(jìn)度款的支付。 各種款項(xiàng)的支付方式將在合同中約定，并嚴(yán)格按合同規(guī)定

11、執(zhí)行；對(duì)于承包商提出的工程索賠，監(jiān)理單位經(jīng)過(guò)審核后提出審核意見(jiàn)，并報(bào)項(xiàng)目管理部確認(rèn)后，方可支付索賠款項(xiàng)成本目標(biāo)管理辦法供方管理制度招標(biāo)管理辦法合同管理辦法成本信息化管理辦法變更及簽證管理辦法付款及結(jié)算管理辦法其他：材料采購(gòu)及認(rèn)價(jià)管理；資料管理；預(yù)算編制深度要求3）招標(biāo)采購(gòu)管理4）合同管理圖紙批準(zhǔn)程序、工程變更程序、分包商的索賠程序、分包商的帳單審查程序，材料、設(shè)備、隱蔽工程、已完工程的檢查驗(yàn)收程序、工程進(jìn)度付款帳單的審查批準(zhǔn)程序、工程問(wèn)題的請(qǐng)示報(bào)告程序5）質(zhì)量管理設(shè)計(jì)文件、圖樣審查制度：項(xiàng)目管理部工程師在收到施工設(shè)計(jì)文件、圖樣時(shí)，在工程開(kāi)工前，會(huì)同施工、監(jiān)理及設(shè)計(jì)單位復(fù)查設(shè)計(jì)圖樣，廣泛聽(tīng)取意見(jiàn)

12、，避免圖樣中的差錯(cuò)、遺漏。施工圖樣會(huì)審設(shè)計(jì)交底制度： 項(xiàng)目管理工程師要督促、 協(xié)助組織設(shè)計(jì)單位向施工單位進(jìn)行施工設(shè)計(jì)圖樣的全面技術(shù)交底 (設(shè)計(jì)意圖、施工要求、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)措施 )，并根據(jù)討論決定的事項(xiàng)簽署書(shū)面紀(jì)要，交設(shè)計(jì)、施工單位執(zhí)行。工程監(jiān)理制度：通過(guò)監(jiān)理工作制度加強(qiáng)項(xiàng)目的四控、兩管、一協(xié)調(diào)。項(xiàng)目管理部對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的管理應(yīng)按照國(guó)家現(xiàn)行的工程建設(shè)模式進(jìn)行， 即監(jiān)理仍起到項(xiàng)目管理部和承包商之間的橋梁的作用。施工組織設(shè)計(jì)審核制度： 項(xiàng)目管理部在施工單位編制施工組織設(shè)計(jì)完畢后， 除了監(jiān)理對(duì)施工組織設(shè)計(jì)的審查外， 還應(yīng)組織項(xiàng)目管理部的有關(guān)人員進(jìn)行審核， 必要時(shí)請(qǐng)專(zhuān)家進(jìn)行論證。工程開(kāi)工申請(qǐng)審批制度： 當(dāng)單位

13、工程的主要施工準(zhǔn)備工作已完成時(shí)， 施工單位可提出 (工程開(kāi)工報(bào)告書(shū) )，經(jīng)總監(jiān)理工程師現(xiàn)場(chǎng)落實(shí)后，并經(jīng)項(xiàng)目管理部同意后，一般工程即可審批，并報(bào)監(jiān)督站。對(duì)重大工程及有爭(zhēng)議的工程報(bào)監(jiān)督站審批。工程材料，半成品質(zhì)量抽檢制度： 督促承包商和監(jiān)理建立樣品室， 分部工程施工前，在監(jiān)理人員審閱進(jìn)場(chǎng)材料和構(gòu)件的出廠證明、材質(zhì)證明、試驗(yàn)報(bào)告，填寫(xiě)材料、構(gòu)件監(jiān)理合格證的基礎(chǔ)上， 項(xiàng)目管理部的工程師對(duì)這些質(zhì)保資料進(jìn)行一定比例的抽查。對(duì)于有疑問(wèn)的主要材料進(jìn)行抽樣， 要求監(jiān)理工程師進(jìn)行監(jiān)督， 使用施工單位設(shè)備進(jìn)行復(fù)查，不準(zhǔn)使用不合格材料。隱蔽工程分項(xiàng) (部)工程質(zhì)量抽檢制度：隱蔽以前，施工單位應(yīng)根據(jù)工程質(zhì)量評(píng)定驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

14、進(jìn)行自檢，并將評(píng)定資料報(bào)監(jiān)理工程師，進(jìn)行隱蔽工作檢查，重點(diǎn)部位或重要項(xiàng)目項(xiàng)目管理部工程師應(yīng)進(jìn)行一定比例抽檢。工程質(zhì)量抽檢制度工程質(zhì)量事故處理制度6）溝通管理項(xiàng)目管理部信息管理制度檔案管理制度；7）風(fēng)險(xiǎn)管理管理日志和會(huì)議制度項(xiàng)目管理工程師應(yīng)逐日將所從事的工程建設(shè)管理工作寫(xiě)入管理日志，特別是涉及報(bào)建手續(xù)，設(shè)計(jì)、施工單位和需要返工、改正的事項(xiàng)，應(yīng)該作詳細(xì)的記錄。項(xiàng)目管理部每周召開(kāi)管理部例會(huì)，檢查本周管理工作，溝通情況，商討難點(diǎn)問(wèn)題，布置下周管理工作計(jì)劃，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，不斷提高項(xiàng)目管理業(yè)務(wù)水平。工程建設(shè)管理周報(bào)、月報(bào)制度二、各階段及管理板塊的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)1、總體策略：1）提前制定符合項(xiàng)目特點(diǎn)的管理流程。在管理

15、實(shí)踐中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)項(xiàng)目管理部?jī)?nèi)部各部門(mén)責(zé)權(quán)不清，監(jiān)理與項(xiàng)目管理部責(zé)權(quán)不清，總包與監(jiān)理的責(zé)權(quán)不清而發(fā)生糾紛。所以在建設(shè)開(kāi)展之前制定符合本項(xiàng)目特點(diǎn)的工作流程和工作時(shí)效（主要是針對(duì)重大事項(xiàng)決策，計(jì)量、支付程序，設(shè)計(jì)變更程序，施工洽商處理程序等對(duì)進(jìn)度和費(fèi)用有影響的程序；質(zhì)量控制的程序基本按現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)就可以了），這一點(diǎn)非常重要，是解決責(zé)、權(quán)、利不清的有效途徑。另外針對(duì)各方的責(zé)權(quán)，可利用項(xiàng)目相關(guān)單位責(zé)任矩陣，使之成為指導(dǎo)項(xiàng)目實(shí)施的作業(yè)文件。以下為成本、質(zhì)量和進(jìn)度管理的責(zé)任矩陣表：項(xiàng)目相關(guān)單位責(zé)任矩陣表P 一主要責(zé)任主持召集；S提供支持 / 參與； R審核 /監(jiān)控； A 批準(zhǔn)序相關(guān)單位工作分解號(hào)業(yè)主方監(jiān)理總

16、包分包設(shè)計(jì)成本控制管理成本估算預(yù)算P編制資金使用計(jì)劃PSS審核月進(jìn)度款請(qǐng)求ARPSS變更的審核 & 批準(zhǔn)APRSSS成本動(dòng)態(tài)分析及報(bào)告PSSS工程結(jié)算保修期成本管理ARPS質(zhì)量控制管理編制質(zhì)量管理計(jì)劃施工單位 (供應(yīng)商 )質(zhì)量管理體系及落實(shí)情況工程實(shí)體施工 (含進(jìn)場(chǎng)設(shè)備材料)ARPSSRPSS質(zhì)量控制RSSP施工過(guò)程質(zhì)量控制RSSP質(zhì)量問(wèn)題整改監(jiān)控RSP施工質(zhì)量情況報(bào)告SP分部、分項(xiàng)質(zhì)量驗(yàn)收RSSP進(jìn)度控制管理編制總體施工進(jìn)度控制計(jì)劃ARSPS編制短期作業(yè)進(jìn)度表施工進(jìn)度跟蹤對(duì)比報(bào)告施工進(jìn)度協(xié)調(diào)會(huì)議進(jìn)度更新維護(hù)RPSARPSPSSSARPS2）建設(shè)過(guò)程中尤其在施工過(guò)程中，會(huì)遭遇各種問(wèn)題需要業(yè)主方

17、及時(shí)決策，所以在項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)形成之初，要形成有效的決策機(jī)制，保障工程順利開(kāi)展。3）審計(jì)單位提前跟蹤。 跟蹤審計(jì)單位的盡早進(jìn)場(chǎng)可以更加有效地確保陽(yáng)光工程。同時(shí)跟蹤審計(jì)單位的及早進(jìn)場(chǎng)對(duì)竣工結(jié)算和最終的政府審計(jì)可以打下良好的基礎(chǔ)。跟蹤審計(jì)單位建議在主體結(jié)構(gòu)封頂后即可進(jìn)場(chǎng)。2、報(bào)建階段1）主要是要解決時(shí)間控制問(wèn)題。因?yàn)樯婕暗秸块T(mén)的審核，所以報(bào)建進(jìn)度不能完全控制。但政府部門(mén)的審核時(shí)間都有時(shí)限要求，所以各項(xiàng)申報(bào)的準(zhǔn)備工作要充分，保證各項(xiàng)審核在時(shí)限內(nèi)一次性通過(guò)。報(bào)建人員要做到熟悉手續(xù)辦理的各項(xiàng)程序和政府相關(guān)人員，熟悉各項(xiàng)審核之間的因果關(guān)系。報(bào)建過(guò)程中必須提前準(zhǔn)備，積極推進(jìn)任何可提前的程序。3、招標(biāo)階段1）選

18、擇設(shè)計(jì)單位時(shí)，應(yīng)重視設(shè)計(jì)師與其團(tuán)隊(duì)的挑選，而不應(yīng)該僅注重設(shè)計(jì)公司選擇上，可在招標(biāo)時(shí)提高對(duì)設(shè)計(jì)師及其團(tuán)隊(duì)的評(píng)分權(quán)重。2）市場(chǎng)上監(jiān)理單位魚(yú)龍混雜，而監(jiān)理又是直接監(jiān)督工程實(shí)體，因此選擇監(jiān)理單位時(shí)，注重對(duì)總監(jiān)或總監(jiān)代理的考察，選擇重信譽(yù)重紀(jì)律、管理規(guī)范并將大型公建項(xiàng)目作為其戰(zhàn)略業(yè)務(wù)定位的監(jiān)理單位。3）總包單位應(yīng)選擇實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)高的施工單位，其資質(zhì)應(yīng)當(dāng)涵蓋公建項(xiàng)目的所有專(zhuān)業(yè)，并達(dá)到各專(zhuān)業(yè)最高資質(zhì)等級(jí)。4）減少業(yè)主指定分包，強(qiáng)化總包管理。某些重要專(zhuān)業(yè)，可采用設(shè)備業(yè)主招標(biāo)采購(gòu)，人工仍由總包負(fù)責(zé)的方式。4、設(shè)計(jì)階段1）在設(shè)計(jì)招標(biāo)前，建立專(zhuān)家咨詢(xún)機(jī)制，尤其是建筑、暖通專(zhuān)業(yè)。從方案招標(biāo)開(kāi)始直到最后的施工圖設(shè)計(jì)，這

19、些專(zhuān)家可以提供比較先進(jìn)的專(zhuān)業(yè)理念和專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)。另外，需要避免專(zhuān)家直接參與招標(biāo)過(guò)程以及招標(biāo)文件重要技術(shù)參數(shù)的設(shè)定。2）采用限額設(shè)計(jì)。限額設(shè)計(jì)按照批準(zhǔn)的可行性研究及投資估算控制初步設(shè)計(jì)，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算控制施工圖設(shè)計(jì)，同時(shí)各專(zhuān)業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下，按照分配的投資限額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更，保證總投資限額不被突破。5、施工階段6、成本管理1）技術(shù)方面：加強(qiáng)開(kāi)工前審圖，將變更在開(kāi)工前以一次性洽商的形式解決，盡量減少結(jié)構(gòu)施工中的洽商變更；對(duì)施工承包商標(biāo)書(shū)中結(jié)構(gòu)工程的主要技術(shù)方案作必要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證， 制訂先進(jìn)的、 經(jīng)濟(jì)合理的施工開(kāi)發(fā)方案，以達(dá)到縮短工期、提高質(zhì)量

20、、降低成本的目的；在結(jié)構(gòu)施工中推廣使用各種降低消耗、提高工效的新工藝、新技術(shù)、新材料，降低成本。如裝飾混凝土、采用直螺紋鋼筋、鋼筋電渣壓力焊等；加強(qiáng)質(zhì)量管理，一次成優(yōu)，減少返工，降低成本。2）制定嚴(yán)格的洽商管理辦法和反施工索賠管理辦法，根據(jù)合理的洽商變更及時(shí)調(diào)整投資額，防止不正確的、不合理的、未經(jīng)許可的工程變更費(fèi)用。對(duì)可能引起的索賠加強(qiáng)預(yù)測(cè)， 盡量采取一些預(yù)防措施， 避免索賠的發(fā)生。 如對(duì)各結(jié)構(gòu)工程發(fā)生的洽商變更認(rèn)真核實(shí)， 特別注意洽商中關(guān)于鋼筋及商品混凝土標(biāo)號(hào)的改變，及其對(duì)成本產(chǎn)生的影響等；3）設(shè)計(jì)變更管理A、設(shè)計(jì)變更無(wú)論是哪方提出， 現(xiàn)場(chǎng)管理人員都應(yīng)事先核對(duì)圖紙 (除本專(zhuān)業(yè)的圖紙外，還有其

21、他專(zhuān)業(yè)的有關(guān)圖紙綜合考慮 )、核對(duì)實(shí)物，并對(duì)工程進(jìn)度、質(zhì)量和投資加以綜合衡量。 對(duì)更換新材料、 新設(shè)備的設(shè)計(jì)變更應(yīng)從技術(shù)、 經(jīng)濟(jì)方面加以論證；B、設(shè)計(jì)變更的簽認(rèn)要注意時(shí)效性，做到及時(shí)、準(zhǔn)確、完整。發(fā)生設(shè)計(jì)變更時(shí)，必須在工程實(shí)施前辦理，禁止補(bǔ)辦、代簽設(shè)計(jì)變更，不準(zhǔn)各專(zhuān)業(yè)混合簽認(rèn)；C、設(shè)計(jì)變更中必須說(shuō)明變更前后的內(nèi)容，變更原因、部位、工程量，并寫(xiě)明是哪方提出的變更，以便分清經(jīng)濟(jì)責(zé)任；D、簽定設(shè)計(jì)變更必須綜合考慮技術(shù)和經(jīng)濟(jì)因素，但設(shè)計(jì)變更中只需明確技術(shù)內(nèi)容，不得直接做經(jīng)濟(jì)處理，所涉及的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題以合約造價(jià)部確認(rèn)為準(zhǔn)；E、設(shè)計(jì)變更須由專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人嚴(yán)格按專(zhuān)業(yè)編號(hào)，杜絕設(shè)計(jì)變更的重復(fù)簽認(rèn)，甚至前后矛盾的情況發(fā)

22、生。 設(shè)計(jì)變更簽定日期、 項(xiàng)目名稱(chēng)、專(zhuān)業(yè)等應(yīng)填內(nèi)容必須填齊；F、設(shè)計(jì)變更文件由專(zhuān)人進(jìn)行微機(jī)管理，設(shè)計(jì)變更原件的份數(shù)不得少于五份，其中一份交由設(shè)計(jì)變更管理人歸檔。 設(shè)計(jì)變更應(yīng)于簽定后一周內(nèi)由專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人提交預(yù)算人員一份， 以便及時(shí)復(fù)核設(shè)計(jì)變更工程量。有關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員應(yīng)復(fù)印一份留底，以便隨時(shí)備查；G、嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計(jì)變更的發(fā)放手續(xù)，堅(jiān)持先變更后施工，使工程項(xiàng)目始終處于受控狀態(tài)；7、質(zhì)量管理1）提前明確關(guān)鍵工序、關(guān)鍵部位的質(zhì)量控制點(diǎn)、易產(chǎn)生質(zhì)量通病的部位及業(yè)主方監(jiān)控措施。2）重視施工組織設(shè)計(jì)的審批以及要求各級(jí)施工單位的書(shū)面技術(shù)交底。3）重視對(duì)施工部位（包括隱蔽工程）和進(jìn)場(chǎng)材料的質(zhì)量抽查。檢查施工（供料）單

23、位的質(zhì)檢資料和施工記錄的完備性4）8、時(shí)間管理項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃經(jīng)審批通過(guò)后，將總進(jìn)度計(jì)劃細(xì)化， 編制階段進(jìn)度計(jì)劃， 進(jìn)入施工階段后，要求施工總承包商按“三級(jí)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃”進(jìn)行進(jìn)度計(jì)劃管理。設(shè)立專(zhuān)人定期跟蹤進(jìn)度計(jì)劃的執(zhí)行情況，及時(shí)糾正進(jìn)度偏差。 每周組織召開(kāi)工程協(xié)調(diào)會(huì)，及時(shí)糾正進(jìn)度偏差。設(shè)備、材料供應(yīng)的影響及對(duì)策：盡早督促承包商制定設(shè)備、 材料的采購(gòu)計(jì)劃、 進(jìn)場(chǎng)時(shí)間表和資金使用計(jì)劃，并監(jiān)督其嚴(yán)格履行。提前對(duì)設(shè)備進(jìn)行采購(gòu)和招投標(biāo)， 充分發(fā)揮本單位的技術(shù)優(yōu)勢(shì)， 從技術(shù)、加工時(shí)間、運(yùn)距等方面進(jìn)行分析。制定備用計(jì)劃，一旦發(fā)生不能按計(jì)劃進(jìn)場(chǎng)的情況，和各方協(xié)商，進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。設(shè)計(jì)圖紙的發(fā)行及設(shè)計(jì)變更的影響及對(duì)策：

24、組織我公司設(shè)計(jì)專(zhuān)家對(duì)各專(zhuān)業(yè)圖紙進(jìn)行核對(duì)， 事先提交給業(yè)主和設(shè)計(jì)方， 以避免影響工期。各專(zhuān)業(yè)的相互干擾的影響及對(duì)策：在各專(zhuān)業(yè)工程師對(duì)圖紙進(jìn)行了認(rèn)真熟悉的基礎(chǔ)上， 組織監(jiān)理進(jìn)行管線綜合， 及早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，對(duì)諸如建筑結(jié)構(gòu)不交圈、 各專(zhuān)業(yè)管道標(biāo)高打架等及時(shí)提請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)院解決；事先做好分析，找出矛盾點(diǎn)盡早協(xié)商解決。事先與總承包商、各專(zhuān)業(yè)分包商制定一個(gè)總的避讓原則。做好切實(shí)、細(xì)致的協(xié)調(diào)工作，隨時(shí)召開(kāi)協(xié)商會(huì)，及時(shí)化解矛盾。工程質(zhì)量和安全的影響及對(duì)策：嚴(yán)格要求承包商按照合同規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)施工。嚴(yán)格監(jiān)督承包商按照已批準(zhǔn)的施工組織設(shè)計(jì)和施工方案實(shí)施。當(dāng)工程質(zhì)量和安全與進(jìn)度發(fā)生矛盾時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循“安全第一，質(zhì)量第一”的原則

25、。使用新工藝、新材料的影響及對(duì)策：事先熟悉，深入了結(jié)，多方論證。要求承包商先做樣板，經(jīng)批準(zhǔn)后施工。自然條件和環(huán)境的影響及對(duì)策：認(rèn)真研究工程有關(guān)地質(zhì)、水文、天氣、環(huán)境的報(bào)告，事先做好研究分析。審查承包商有關(guān)的施工方案和應(yīng)急措施，并監(jiān)督執(zhí)行。承包商自身管理水平的影響及對(duì)策：督促承包商建立健全各項(xiàng)管理體系。檢查承包商的管理機(jī)構(gòu)。對(duì)不稱(chēng)職的人員及時(shí)要求承包商予以調(diào)換。9、合同管理合同管理方法和控制要點(diǎn)在建設(shè)全過(guò)程中， 要將合同管理工作作為工程項(xiàng)目管理的核心， 要將合同管理工作始終貫穿于項(xiàng)目管理的全過(guò)程。 加強(qiáng)合同管理意識(shí)， 從思想上真正意識(shí)到合同的重要性，強(qiáng)調(diào)不但要按圖施工，而且還按合同要求施工：明確

26、合同管理的工作流程。 對(duì)建立的組織機(jī)構(gòu)， 明確與之相應(yīng)的工作流程。 對(duì)于一些經(jīng)常性工作，如圖紙批準(zhǔn)程序、工程變更程序、分包商的索賠程序、分包商的帳單審查程序，材料、設(shè)備、隱蔽工程、已完工程的檢查驗(yàn)收程序、工程進(jìn)度付款帳單的審查批準(zhǔn)程序、 工程問(wèn)題的請(qǐng)示報(bào)告程序等， 應(yīng)規(guī)范工作程序， 使各方有章可循，合同管理人員也不必進(jìn)行經(jīng)常性的解釋和指導(dǎo)；在組織機(jī)構(gòu)中設(shè)立合同管理工程師、 合同管理員，并具體定義合同管理人員的地位、職能，合同管理的工作流程、規(guī)章制度，確立合同與成本、工期、質(zhì)量等管理子系統(tǒng)的界面，將合同管理融入項(xiàng)目管理全過(guò)程中；制定必要的合同管理工作制度。 為保障管理流程的順利實(shí)施， 制定必要的

27、工作制度是十分必要的；建立合同交底制度。 合同簽訂以后， 合同管理人員必須對(duì)各級(jí)項(xiàng)目管理人員和各工作小組負(fù)責(zé)人進(jìn)行合同交底， 組織大家學(xué)習(xí)合同， 對(duì)合同的主要內(nèi)容作出解釋和說(shuō)明，使大家熟悉合同中的主要內(nèi)容、各種規(guī)定、管理程序，了解承包人的合同責(zé)任和工程范圍；建立責(zé)任分解制度。合同管理人員應(yīng)負(fù)責(zé)將各種合同事件的責(zé)任分解落實(shí)到各工作小組或分包商， 使他們對(duì)各自的工作范圍、 責(zé)任等有詳細(xì)的了解。 通過(guò)層層合同責(zé)任分解， 層層合同責(zé)任落實(shí)到人， 使各工程小組都能盡心盡職， 有效的實(shí)施合同；建立每日工作報(bào)送制度。 建立每日工作報(bào)送制度， 要求各職能部門(mén)必須將本部門(mén)的工作情況及未來(lái)一周的工作計(jì)劃報(bào)送到合同

28、管理工程師處， 使其及時(shí)掌握工程信息，從而能夠及時(shí)對(duì)已經(jīng)發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生的種種問(wèn)題作出決定；重視合同文本分析。合同在簽訂前，雙方是可以就相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行自由協(xié)商的。而合同一經(jīng)簽訂，便具有了約束力，雙方必須遵照?qǐng)?zhí)行。因此，為了避免日后的糾紛，必須重視合同文本分析。分析主要包括兩個(gè)方面：合法性分析。包括：當(dāng)事人 (發(fā)包人和承包人 )是否具備相應(yīng)資格；工程項(xiàng)目是否已具備招標(biāo)投標(biāo)、簽訂和實(shí)施合同的一切條件， 特別要注意是否具備相關(guān)批準(zhǔn)文件； 招標(biāo)投標(biāo)過(guò)程是否符合法定的程序； 合同內(nèi)容是否符合合同法和其他各種法律的要求。 鑒于建設(shè)工程合同的復(fù)雜性，建議雙方應(yīng)盡量進(jìn)行公證。 完備性分析。包括：構(gòu)成合同文件的種種

29、文件 (特別是環(huán)境、水文地質(zhì)等方面的說(shuō)明文件和技術(shù)設(shè)計(jì)文件，如圖紙，規(guī)范等 )是否齊全；合同條款是否齊全，對(duì)各種問(wèn)題的規(guī)定有沒(méi)有遺漏；合同用詞是否準(zhǔn)確， 有無(wú)模棱兩可或含義不清處： 對(duì)工程中可能出現(xiàn)的不利情況是否有足夠的預(yù)見(jiàn)性。建議應(yīng)盡量采用或參考施工合同示范文本訂立合同；重視合同變更管理。 合同變更在工程實(shí)踐中是非常頻繁的， 變更意味著索賠的機(jī)會(huì)，要求在工程實(shí)施中必須加強(qiáng)管理。合同管理工程師應(yīng)該記錄、收集、整理所涉及到的各種文件，如圖紙、各種計(jì)劃、技術(shù)說(shuō)明、規(guī)范和業(yè)主的變更指令，并對(duì)變更部分的內(nèi)容進(jìn)行審查和分析；加強(qiáng)分包合同管理。 由于項(xiàng)目由多個(gè)單項(xiàng)工程組成， 一些專(zhuān)業(yè)工程需要分包給專(zhuān)業(yè)公司

30、完成，因此督促總承包方對(duì)分包合同進(jìn)行有效管理也是管理公司的合同管理工作的一項(xiàng)重要內(nèi)容。10、信息管理1）提前對(duì)業(yè)主方與各單位之間可能發(fā)生的信息資料進(jìn)行編排。2）報(bào)告制度信息報(bào)告的具體措施作為項(xiàng)目的管理公司，必須協(xié)調(diào)好與業(yè)主、設(shè)計(jì)單位、施工承包商、監(jiān)理單位、南京市規(guī)劃委員會(huì)、南京市建設(shè)委員會(huì)等各方關(guān)系，同時(shí)要將項(xiàng)目進(jìn)度、成本、質(zhì)量、招投標(biāo)及合同管理等方面的重大事項(xiàng)及時(shí)向業(yè)主匯報(bào)溝通，計(jì)劃具體做法如下：4.1 半月、月度工程情況通報(bào)協(xié)調(diào)會(huì)議每半月召集監(jiān)理單位、施工承包商開(kāi)一次工程協(xié)調(diào)會(huì)議，邀請(qǐng)業(yè)主代表參加，通報(bào)工程進(jìn)度、質(zhì)量、投資及安全等工程實(shí)施相關(guān)情況；每月開(kāi)一次工程協(xié)調(diào)總結(jié)性會(huì)議，邀請(qǐng)業(yè)主代表看參加通報(bào)工程進(jìn)度、質(zhì)量、投資及安全等工程實(shí)施相關(guān)情況，征詢(xún)各方意見(jiàn)。4.2 進(jìn)度報(bào)告每周向業(yè)主報(bào)工程進(jìn)度報(bào)表，包括已完成工程進(jìn)度、下周預(yù)計(jì)進(jìn)度；每半月向業(yè)主匯報(bào)半月工程進(jìn)度報(bào)表，包括半月進(jìn)度及預(yù)計(jì)下半月工程進(jìn)度報(bào)表；每月向業(yè)主匯報(bào)月工程進(jìn)度匯總報(bào)表，以及下個(gè)月工程計(jì)劃進(jìn)度報(bào)表，同時(shí)征詢(xún)征詢(xún)業(yè)主意見(jiàn)，及時(shí)提出改進(jìn)措施；在進(jìn)度計(jì)劃中標(biāo)識(shí)的里程碑事件完成時(shí)，及時(shí)匯報(bào)業(yè)主。4.3 工程造價(jià)報(bào)告每半月向業(yè)主匯報(bào)半月工程進(jìn)度同時(shí)附帶已完成工程投資報(bào)表，以及下半月預(yù)計(jì)完成工程投資情況；每月向業(yè)主匯報(bào)月工程進(jìn)度情況的同時(shí)，總結(jié)匯報(bào)本月已