星宇國際廣場及夢幻海室內(nèi)水上樂園考察感想

1、星宇國際廣場及夢幻海室內(nèi)水上樂園考察感想 孝義市是“大太原城市群”中最具發(fā)展?jié)摿徒?jīng)濟實力的縣域，城市入口約47萬。項目坐落于孝義市大眾路和崇文大街的交叉西北角，是孝義市新商業(yè)區(qū)的中心位置。山西光宇集團將投資20億元，打造集旅游、購物、餐飲、娛樂、居住等功能于一體的山西首家大型旅游商業(yè)地產(chǎn)項目星宇國際廣場。該項目占地面積約255畝，總建筑總面積約40萬平方米，將包括一處 1.5萬平方米的全省最大室內(nèi)恒溫水上樂園。光宇集團聯(lián)合美國迪士尼原創(chuàng)公司沃德·勒克斯（Verde-Lux）及500強等國際團隊打造山西首席旅游商業(yè)綜合體，集水上樂園、家居廣場、奧特萊斯購物中心、西

2、班牙商業(yè)風情街、SOHO產(chǎn)權(quán)式酒店公寓、文化廣場、三大藝術(shù)街區(qū)等一體的大型商業(yè)項目-星宇國際廣場。 目前該項目將引進世界500強家樂福超市、中國500強紅星美凱龍和京粵華域奧特萊斯等商業(yè)巨頭。室內(nèi)恒溫水上樂園已于2015年10月19日開業(yè)，水上樂園占地3萬平方米，由美國著名的Verde-Lux景觀設(shè)計公司設(shè)計，借鑒了洛杉磯迪士尼樂園、香港迪士尼樂園及廣州長隆水上樂園等著名樂園的先進理念，突出熱帶風情主題。水溫長年保持在28攝氏度，室內(nèi)溫度保持在30攝氏度。內(nèi)有動感十足的水上滑梯，舒緩身心的溫泉SPA，以及漂流河、海盜船、風情沙灘、水上兒童王國等豐富的游樂項目。此外，他們還將與省旅游局合作，將該

3、室內(nèi)水上樂園申報為省級乃至國家級旅游景點，配套平遙古城、介休綿山、王家大院等景點形成旅游產(chǎn)業(yè)集群，打造國際化的“吃喝玩樂購”一站式旅游消費目的地。傾力打造山西省室內(nèi)規(guī)模最大、檔次最高、功能最全的綜合性大型全民健身旅游項目。業(yè)態(tài)分布為：項目涵蓋8.6萬平方米京粵奧特萊斯購物中心、1.5萬平方米四季恒溫星宇迪士尼水上樂園、7萬平方米紅星美凱龍全球家居生活廣場、百貨MALL8.9萬余平方米、16萬平方米西班牙風情商業(yè)街、6萬平方米國際雙子座產(chǎn)權(quán)式酒店公寓、道路綠化用地面積為2.8萬余平方米，廣場共設(shè)有2700個停車位，其中地上700個，地下2000個。三大國際街區(qū)、六大文化廣場，集旅游、購物、文化、

4、休閑、餐飲、娛樂、居住、商務(wù)、酒店等功能于一體，匯聚萬千生活方式，開啟國際潮流體驗，成就山西旅游商業(yè)新地標。一、紅星美凱龍家居MALL：引進世界500強的紅星美凱龍全球家居體驗館，建筑面積達7萬平方米，是統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)、管理的商業(yè)設(shè)施，有大型的主力店、多元化商品街，能滿足消費者購買需求與日?；顒拥纳虡I(yè)場所，將引入國內(nèi)外一線的知名女性品牌，女性精品、化妝品、服飾、珠寶、配飾等各式女性時尚品牌。主要目標租戶標準為：大賣場將選取不低于以下的租戶：歐尚，大潤發(fā)，家樂福，卜蜂蓮花, 樂購，人人樂，永輝，世紀聯(lián)華，樂天瑪特。電影院將選取不低于以下的租戶：中影，金逸，星美，博納，保利，幸福藍海。餐飲標準：例

5、如味千拉面，東方既白，釜山料理，肯德基，麥當勞，必勝客，一茶一座，漢拿山，金漢斯，星巴克，吉野家，呷哺呷哺，DQ，賽百味等的同類品牌。零售品牌標準：例如優(yōu)衣庫，綾致時裝，美特斯?邦威，運動100，百麗，太平鳥，熱風，匡威，耐克，唐獅，卡賓，酷麗，巧帛，金狐貍，凱撒, C&A，Asobio，Mango，Esprit, CK Underwear等的同類品牌。教育、娛樂標準：例如神采飛揚，歡樂迪，奇樂兒，金寶貝，反斗城，博士蛙等的同類品牌。其中，KTV品牌將引進太原已有的KTV品牌同類品牌。電器標準：例如蘇寧，國美等的同類品牌。二、京粵奧特萊斯購物中心：奧特萊斯業(yè)態(tài)作為商圈開發(fā)、區(qū)域開發(fā)的商

6、業(yè)先鋒，作用巨大。是目前山西省唯一的世界名品工廠店，屆時普拉達、芬迪、范思哲、芭利、杰尼亞、阿瑪尼、1881等馳名世界的國際一線奢華品牌，超低折扣的價格，可以滿足鐘愛國際名品的時尚精英們的品位需求。三、夢幻海室內(nèi)四季恒溫水上樂園：星宇國際廣場項目傾力打造目前全省唯一、家庭型旅游度假勝地的“夢幻海室內(nèi)水上樂園”，建筑面積1.5萬平米，借鑒了洛杉機迪士尼樂園，香港迪士尼樂園，廣州長隆水上樂園及天津米立方等國內(nèi)外著名游樂園的先進理念，引進國際頂級水上娛樂設(shè)施，傾力打造國際一流水上樂園。夢幻海水上世界園內(nèi)設(shè)施介紹：水世界玩樂項目：室內(nèi)主要設(shè)有接待大廳、游客中心、貴賓廳、餐廳、戲水大廳、樹池廣場、跌水海

7、盜船、趣味綠島、兒童戲水天池、大型主題水寨、疊石造型、觀景疊水、皮筏間、漂流河、特色張拉膜、四彩競賽滑梯、探秘石道、跌景觀水、秘境泳池、泳池綠島、巨獸碗、海浪池、大喇叭、主題景墻、雕塑石橋、陽光沙灘、噴水廊架、椰子造景樹等設(shè)施。在中央演藝廣場區(qū)，擁有三個集中的表演場：有歡樂劇場的大型魔術(shù)、雜技表演和異國風情歌舞，有樂斗競技場的北美伐木競技表演，還有薈粹世界6大巡游特色的精靈盛宴狂歡彩車大巡游。同時在園區(qū)主要休閑地帶，有樂隊、卡卡虎、高蹺小丑、雕塑狂想曲等多項異國風情的互動逗趣、歡樂歌舞。園區(qū)內(nèi)餐飲購物等配套服務(wù)一應(yīng)俱全。園內(nèi)設(shè)有古堡餐廳、椰林餐廳、夏威夷餐廳、哈比餐廳4家中西風味的大型主題特色

8、餐廳，還有充滿東南亞濃郁風味的彩虹灣食街、哈比美食街、以及10多家新鮮熟食亭、蛋糕屋，均提供新鮮、衛(wèi)生的美味食品和快捷便利的服務(wù)。在園區(qū)各主題區(qū)分布有5家主題商店，出售各式主題特色紀念品、精美禮品、時尚人氣商品、游樂玩具以及各種便利品，讓您盡興游玩，把歡樂和美好記憶帶回家。四、西班牙風情商業(yè)街：雙MALL的北側(cè)，也是項目的中間部分是星宇國際廣場的16萬平米西班牙風情商業(yè)街，由11棟樓圍合組成，均為3層的商業(yè)。首層層高4米8，二層三層4米2，三層局部層高為6米，最小獨棟面積為4300平米，戶型最小面積為35平米，可滿足各種類型的商業(yè)經(jīng)營與投資。整個商業(yè)街采取環(huán)繞式布局，每棟樓都設(shè)有自動扶梯、垂直

9、電梯，并在二層和三層設(shè)有連廊，樓與樓之間也可以通過廊橋貫通，使各層、各棟之間產(chǎn)生良好互動與交流，讓整個街區(qū)處處無死角，每個鋪位均是黃金旺鋪。商業(yè)街的紅色陶土筒瓦、外墻斯達克涂料、砂巖、文化石，純手工制造的鐵藝門窗、露臺、連廊純正的西班牙風情。街區(qū)內(nèi)還設(shè)有動力小火車，黃包車，雙人腳踏自行車等休閑設(shè)施，通過各種形式的娛樂體驗方式將客流引導至街區(qū)每一角落，增加購物樂趣。西班牙風格特點1、造型優(yōu)美-西班牙建筑特點 白墻 紅瓦，層次鮮明起伏的屋面，讓大多的西班牙建筑擁有非常優(yōu)美的變化曲線，用紅陶筒瓦以及鐵藝窗等建筑元素營造出柔和尊貴而又充滿質(zhì)感的氛圍。亦而也可成為這個城市的標志性建筑或重要景點。2、手工

10、打造-西班牙建筑產(chǎn)品往往突顯其手工藝術(shù)特點。從門窗、鐵藝及外墻體施工工藝，到必不可少的紅陶土筒瓦、STUCCO手工抹灰墻等，每一個細節(jié)都精雕細琢，有非常親和的視覺感和良好的生態(tài)性。整個建筑看上去充滿手工的質(zhì)感，建筑風格淋漓盡致的展現(xiàn)出來。 3、豐富空間- 西班牙建筑往往講究空間的合理規(guī)劃分配，且絕不會忽略建筑對人的情感與空間景觀的照顧。立體的空間搭配使用上追求盡善盡美，像露臺、花園、庭院、陽臺等部分一點也不含糊。整個建筑常常通過空間層次的轉(zhuǎn)變，丟棄了傳統(tǒng)立面的單一和呆板。其節(jié)奏、比例、尺度更符合現(xiàn)代人的審美要求。 五、產(chǎn)權(quán)式酒店公寓：項目北側(cè)是兩棟28層的SOHO服務(wù)式酒店

11、公寓，整體建筑面積10萬平方米，底部裙房為四層局部6層的商業(yè)和快捷酒店、主題精品酒店。印象湯泉酒店式公寓引入源自法國的Art-deco設(shè)計風格，此種風格還多見于上海、北京的豪宅，層高3米3，大堂9米挑高氣勢恢宏，28層俯瞰全城繁華，內(nèi)部采用多項世界領(lǐng)先的智能化系統(tǒng)。SOHO的戶型為35100M2，靈活多變戶型，以人為本設(shè)計，可拆分居住，又可商務(wù)辦公，隨心所享，隨心所變。全城獨有的溫泉公寓，科學勘探深入地底2000米采掘溫泉水系，直接入戶使用，不必出門即可保健療養(yǎng)，智能科學化系統(tǒng)，讓您在家就能享受全市只此唯一的健康體驗。六、文化廣場：星宇國際廣場的外圍規(guī)劃總共建設(shè)了6大主體文化廣場，分別是孝廣場

12、、義廣場、誠信廣場、皮影廣場、木偶廣場、戲曲廣場，融入鄭興“割股奉母”和“義虎救樵夫”主題以及代表晉商成功根源所在的“誠信”和“團結(jié)”作為主要景觀點綴，每個廣場均有不同的精彩演出、文化展出，通過現(xiàn)代的方式更好展現(xiàn)城市魅力，傳承傳統(tǒng)文化。忠義廣場：從宏觀角度考慮，義文化廣場布局根據(jù)場地位置情況以及結(jié)合當?shù)氐募儤懔x行故事，為了符合傳說中故事的內(nèi)容，結(jié)合廣場空間大小實際情況，融入“義虎救樵夫”主題作為主要景觀點綴，來體現(xiàn)傳統(tǒng)文化，贊揚朋友之間的肝膽相照，加強人們對義的理解。 盡孝廣場：從微觀角度考慮，根據(jù)場地周圍情況，結(jié)合前廣場與紅星美凱龍，百貨布局情況，整體空間布局為了讓各業(yè)態(tài)整體統(tǒng)一。

13、以孝文化廣場像征家庭中子女對父母的孝與廣場的“割股奉母”主題傳說相映襯，教育后人要懂得回報父母的養(yǎng)育。.從而體現(xiàn)出廣場的主題。 誠信廣場：山西晉商的成功的根源在于“誠信”和團結(jié)的商幫政策。作為當代的孝義應(yīng)該繼承和發(fā)揚這種優(yōu)秀的文化傳統(tǒng)，來迎接新的機遇和挑戰(zhàn)。皮影廣場：孝義皮影戲是我國皮影戲的重要支派，因流行于山西省孝義市而得名。木偶廣場：孝義木偶戲是扎根于民間，具有濃郁鄉(xiāng)土風情的地方特色劇種之一。戲曲廣場：孝義人愛看戲，也愛唱戲，從事戲曲的人很多，因此素有“無孝不成戲”、“無戲不成班”之說 。碗碗腔是孝義民間戲曲藝術(shù)，為了傳承傳統(tǒng)藝術(shù)和讓人們感受到孝義民間曲藝文化，所以景觀上以中國傳

14、統(tǒng)戲劇舞臺結(jié)合現(xiàn)代人的生活行為方式打造一個讓人們在消費休息的同時得到身心的放松場景。  嘉年華主題廣場：嘉年華”逐漸從一個傳統(tǒng)的節(jié)日，到今天成為包括大型游樂設(shè)施在內(nèi)，輔以各種文化藝術(shù)活動形式的公眾娛樂盛會。在步行街中心廣場設(shè)置嘉年華主題廣場，讓消費者在感受到體驗式消費的同時，也讓這個廣場成為城市的地標。項目嘉年華占地約6500平米。七、三大藝術(shù)街區(qū)：連通6大廣場與項目中心的是由美國團隊借鑒全球優(yōu)秀商業(yè)廣場成功經(jīng)驗，汲取各地迷人風情構(gòu)筑的三大藝術(shù)街區(qū)。靈感的起源來自于盛開的玫瑰。能量從中心向外展開，同時中心磁場吸引著顧客們向內(nèi)涌入。色澤明亮、動感十足的拉斯維加斯大道，超大的LED顯示屏

15、，就像北京的世貿(mào)天階，吸引全城目光。仿照意大利旅游小鎮(zhèn)阿馬爾菲打造的西西里大道，擁有綠樹濃蔭和各式鄉(xiāng)村音樂表演。既有西班牙巴塞羅那的典雅藝術(shù)，還有活動跳躍的音樂噴泉加上雕塑的塞萬提斯大道，將24小時為廣場營造與顧客交流的動力。繽紛的色彩，可口的甜點、跳動的音符、優(yōu)雅的音樂、清涼的綠蔭等，充分將各個商業(yè)街區(qū)連成一個整體的藝術(shù)空間。結(jié)論意見：優(yōu)點1、 將戲水、水療、娛樂等功能進行三層立體式布置，提高建筑空間的利用率。2、 戲水大廳采用地板采暖方式，有利于提高了環(huán)境的舒適度及節(jié)能。3、 在造浪池邊設(shè)置演藝舞臺，使游客戲水與演唱互動式相結(jié)合，更有利于營造愉悅動感氛圍。缺點一、 項目定位失誤商業(yè)規(guī)模過大

16、，缺乏投資及消費市場支撐。孝義市總?cè)丝谥挥胁蛔?0萬人 ，常住人口不足20萬，而其商業(yè)規(guī)模達竟40萬平米。根據(jù)商業(yè)二八理論原則(80%客源需要靠周邊人群支撐，20%客源需要靠周邊以外人群支撐)，而項目僅靠旅游人群很難帶動此商業(yè)的繁榮。如東莞華南MALL就是一個中國最大的文化旅游商業(yè)地產(chǎn)爛尾項目，該項目投資達到25億元人民幣，建筑面積達到80多萬，其中商業(yè)經(jīng)營面積超過60萬的，是集購物、餐飲、娛樂、休閑、酒店及大型景觀游樂主題公園于一體的一站式文化旅游商業(yè)綜合體。而東莞市區(qū)人口不足200萬，目標客源盡管面向珠三角地區(qū)，卻很難吸引到廣州、深圳、珠海的旅游購物人群。致使該項目閑置多年，淪落到香消玉殞

17、，最終被北大資源集團所收購。建筑功能空間的設(shè)計缺陷與商業(yè)業(yè)態(tài)的定位錯誤，使得各商業(yè)業(yè)態(tài)之間無法做到人氣互換。對商業(yè)地產(chǎn)操盤的幾點啟示：1、大型商業(yè)地產(chǎn)項目的定位，不能一味求大，不能頭腦發(fā)熱，要切合市場實際需求；2、一定要對區(qū)域商圈半徑市場容量進行充分考量和論證的前提下，契合區(qū)域城市發(fā)展的規(guī)模和城市實際功能需要出發(fā)進行科學的定位；3、一定要明確企業(yè)的商業(yè)戰(zhàn)略目標，是長期持有還是售賣套現(xiàn)？然后制定相應(yīng)的招商與銷售策略；4、商業(yè)定位與實際招商時要充分考慮各主力商業(yè)人氣如何互換的問題，不能彼此獨立，否則造成資源浪費；5、經(jīng)營的好不如賣的好，快速銷售是關(guān)健，一切圍繞現(xiàn)金流出發(fā)；大體量的單體商業(yè)建筑伴隨而

18、來的是更大的市場經(jīng)營風險與套現(xiàn)壓力；6、應(yīng)充分考慮和尊重投資者的需求，用總價控制面積，現(xiàn)金為王，以利于銷售為原則；7、商業(yè)建筑空間功能與配套一定要尊重商家的需求，不能自以為是，否則設(shè)計之初就成了垃圾；8、招商一定要先于銷售起步，銷售一定要先于運營起步，招商不僅要追求品牌效應(yīng)，更要追求特色效應(yīng)；9、一定要有專業(yè)的商業(yè)運營管理公司，否則嘔心泣血打下的江山也會毀于一旦；10應(yīng)著重多考慮旅游景觀元素與休閑商業(yè)配套對人氣的吸引作用，不能只點帶面。二、商業(yè)動線規(guī)劃復雜太極八卦式的商業(yè)動線規(guī)劃布局是商業(yè)規(guī)劃大忌，迷宮式的動線使人失去了方向感。結(jié)果造成招商困難，紅星美凱龍及奧特萊斯紛紛解約，商鋪銷售難以為繼大量閑置，開發(fā)資金了斷裂，開發(fā)商跑路。 由于商業(yè)動線規(guī)劃不合理造成商業(yè)地產(chǎn)項目失敗的案例比比皆是，如廈門明發(fā)廣場地處比較老也比較有名的一個商業(yè)中心區(qū)黃金位置，旁邊就是快速公交站，但是整體規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)很奇怪，感覺里面像迷宮，開業(yè)已經(jīng)多年整個商業(yè)街區(qū)仍是一片蕭條。 廈門明發(fā)商業(yè)廣場，這個號稱中國超大規(guī)模的頂級旅游商場曾經(jīng)卷入一場商鋪糾紛，面臨上百場官司。據(jù)透露，一方面，商家告業(yè)主、業(yè)主告商家，業(yè)主和商家告開發(fā)商，一百多件官司還在訴訟中；另一方面，2000多家店面如何經(jīng)營管理，三方始終未能達成共識。然而，事態(tài)并未朝商家們所預(yù)想的方向發(fā)展，當個別訴訟案件