岳陽項目市場報告

1、三、岳陽市區(qū)域分析1、岳陽市概括（1）區(qū)位及資源岳陽古稱巴陵，又名，是一座有2500多年歷史的文化名城，位于湖南省東北部，是湘北的政治、經(jīng)濟、文化、交通中心和旅游勝地，湖南第一地級市，。現(xiàn)轄2個縣級市、4個縣、3個城市區(qū)和、南湖風景區(qū)、屈原管理區(qū)，總面積15019.2平方公里，總?cè)丝?50萬，其中市區(qū)面積824.4平方公里，城市人口95萬，經(jīng)濟總量僅次于省會長沙，居湖南省第二位，中部六省第九位。1992年岳陽與重慶、武漢被國務(wù)院批準為首批沿江對外開放城市、國家歷史文化名城、中國優(yōu)秀旅游城市、中華之市、國家衛(wèi)生城市、綜合配套改革試點城市、全國首個國家園林城市、最值得駐華大使館向世界推薦的中國生態(tài)

2、城市、中國經(jīng)濟百強城市，也是環(huán)洞庭湖經(jīng)濟圈最發(fā)達的城市。岳陽是湖南唯一的臨江城市，地處一湖（洞庭湖）兩原（、洞庭湖平原）三?。ㄏ?、鄂、贛）四水（、資江、沅水、澧水）五線（、京珠高速公路、107國道、長江）的多元交匯點上，是長江中游僅次于武漢的又一個“金十字架”。岳陽素稱“湘北門戶”，歷史上是兵家必爭之地。岳陽有著悠久的歷史，夏商時期，這時為之城、之地。春秋戰(zhàn)國時代屬楚。三國公立之時，東吳派橫江將軍魯肅率萬人屯駐于此，修巴丘邸閣城，今有魯肅墓在岳陽市內(nèi)。晉惠帝元康元年（公元291年）置。郡治設(shè)在巴陵城，從此岳陽城區(qū)一直作為郡治所。隋朝改為岳州，1369年，改岳州路為岳州府。1899年，清政府開辟

3、岳州為通商口岸。民國二年（公元1913年），改巴陵縣為岳陽縣。1964年10月，設(shè)立岳陽專署。1975年12月恢復岳陽市建制，屬岳陽地區(qū)管轄。1983年岳陽市升為省轄市，1986年2月實行市管縣。岳陽市現(xiàn)轄六個縣（市）：市、臨湘市、岳陽縣、平江縣、縣、。四個區(qū)：岳陽樓區(qū)、屈原行政區(qū)。中共岳陽市委設(shè)南湖大道，岳陽市人民政府設(shè)金鄂東路。岳陽是洞庭湖明珠，是長江流域一座重要的歷史文化名城。它東倚幕阜山，西臨洞庭湖，北接萬里長江，南連湘、資、沅、澧四水，風景秀麗，氣候宜人，土地肥沃，物產(chǎn)豐富，素有“魚米之鄉(xiāng)”的美譽?，F(xiàn)以列為對外開放的甲級旅游城市，是世界龍舟文化的故鄉(xiāng)，是長江沿岸第二大經(jīng)濟貿(mào)易中心，是

4、湖南唯一通江達海的口岸。隨著改革開放的深入，尤其是隨著以浦東為龍頭的長江流域的開發(fā)開放，岳陽的地位越來越重要；岳陽的發(fā)展變化也越來越快，越來越大。獨特的地理優(yōu)勢：岳陽市位于湖南省的東北部，東經(jīng)112度至114度，北緯28度至29度之間。岳陽處于長江“黃金水道”與京廣鐵路兩大動脈的交叉點；長江、湘江、資江、沅江、澧江和洞庭湖的匯合點；湘、鄂、贛三省交界的聯(lián)絡(luò)點；處于國家實施“弓箭”型發(fā)展戰(zhàn)略的受力點。岳陽市屬北亞熱帶季風濕潤氣候區(qū)，氣候濕潤，年平均氣溫17度，年平均降雨量1302毫米，年平均相對濕度為79%全年無霜期為277天，處日照時數(shù)為1722.1至1816.5小時，年太陽輻射總量為109.

5、5至110.4千卡/平方厘米，是湖南日照時數(shù)最多的地區(qū)之一。氣候特點是：溫暖期長，嚴寒期短，四季分明，雨量充沛。良好的氣候條件有利于發(fā)展高效農(nóng)業(yè)。岳陽市境內(nèi)總面積為15019平方公里，其中耕地449.34萬畝，水面積451.68萬畝，山地953.52萬畝。廣闊的水域面積為發(fā)展水產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)厚的條件。眾多的山林是發(fā)展造紙業(yè)不可缺少的資源來源。岳陽礦產(chǎn)資源豐富。全市有礦藏礦點200多處，其中金屬礦有金、銀、銅、鐵、鉛、鋅等，有的居全省之首，有的居全國之冠。(2)經(jīng)濟發(fā)展岳陽經(jīng)濟基礎(chǔ)良好，是魚米之鄉(xiāng)和新興工業(yè)城市。全市已初步形成了石化、造紙、電力能源、紡織、生物醫(yī)藥、機械制造、飼料、食品加工、再生資

6、源等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群。目前有上市公司7家，是中南地區(qū)最大的石化基地和全國重要的新聞紙、飼料、優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品基地。岳陽代表湖南占據(jù)長江163公里岸線，擁有洞庭湖60%Z上的水域面積，城陵磯港是國家對外開放的一類口岸，松陽湖新港區(qū)全部建成后可形成年吞吐量1000萬噸、88萬標箱的運輸能力。岳陽市區(qū)縱向有京廣鐵路、107國道、京珠高速公路和在建的武廣高速鐵路四大動脈平行穿越；橫向有長江黃金水道、洞庭湖大橋等相互貫通；沿長江30公里地段分布著長煉、巴陵石化、10.79-3.75%、華能電廠等一批大型企業(yè)。岳陽憑借區(qū)位優(yōu)勢具備接納大運量、大耗水工業(yè)項目的基礎(chǔ)條件，依托這優(yōu)勢，岳陽打造成為了湖南的臨江重化工業(yè)區(qū)。

7、A、岳陽市人均國民生產(chǎn)總值（GDP分析根據(jù)對岳陽市2006-2009年城市年度人均國民生產(chǎn)總值持續(xù)統(tǒng)計分析，岳陽城市人均GDRE在不斷平穩(wěn)上漲2007年國民生產(chǎn)總值895.4億元，2008年國民生產(chǎn)總值1047.5億元，2009年，預(yù)計全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值1211億元,比上年增長13.5%;財政總收入82.6億元，增長16.3%;全社會固定資產(chǎn)投資640億元，增長58.5%;主要經(jīng)濟指標增幅高于全省平均水平R岳陽市工業(yè)發(fā)展分析+全市規(guī)根工業(yè)增加值增幅2009年全市規(guī)模工業(yè)增長趨勢圖新型工業(yè)化取得重大進展。全市規(guī)模工業(yè)增加值完成576億元，增長18.9%;完成工業(yè)稅收67.9億元，增長66.9%;新

8、增規(guī)模企業(yè)123家，總數(shù)達到1195家。全市工業(yè)技改投入230億元，增長40%濱湖示范區(qū)規(guī)劃建設(shè)全面啟動，城陵磯臨港產(chǎn)業(yè)新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、融資工作全面鋪開。岳陽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)被定為國家高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心，田谷電子信息產(chǎn)業(yè)園成為省級產(chǎn)業(yè)基地，中國湖南輕工產(chǎn)業(yè)園落戶湘陰，岳陽印刷工業(yè)科技園落戶君山。新型工業(yè)化主導縣域經(jīng)濟發(fā)展，縣域經(jīng)濟占GDP勺比重達到56.3%,非公有制經(jīng)濟比重達到55.2%,分別提高1個百分點和1.9個百分點，新型工業(yè)化繼續(xù)保持全省領(lǐng)先地位。C、岳陽市農(nóng)業(yè)發(fā)展分析2009年，岳陽市糧食總產(chǎn)315.5萬噸，增長7.6%;出欄生豬729萬頭，增長2.8%;水產(chǎn)品產(chǎn)量36.2萬噸，保持

9、全省第一?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)加快發(fā)展，全市農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)發(fā)展到1986家。農(nóng)業(yè)的快速發(fā)展大幅增加了農(nóng)民收入，部分農(nóng)村富裕人群開始到岳陽市區(qū)投資置業(yè)、(3)區(qū)域規(guī)劃2010年3月25日岳陽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)成功晉升為國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，并被定名為“岳陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)”。并成為長株潭外湖南唯一一個國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。岳陽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)始建于1992年，是全國最早的省級開發(fā)區(qū)之18年來，該區(qū)充分利用政策優(yōu)勢，大膽改革創(chuàng)新，開發(fā)建設(shè)成績巨大。特別是近幾年來，開發(fā)區(qū)貫徹“優(yōu)勢優(yōu)其他，16731%先、率先崛起”的指導思想，大力招商引資，積極開發(fā)新城，成為岳陽經(jīng)濟發(fā)展新的增長極。已建成的3大工業(yè)園區(qū)共引進中外企業(yè)600余家，

10、其中規(guī)模以上企業(yè)116家，高新企業(yè)53家，形成了先進制造、光伏電子、生物醫(yī)藥、健康食品、現(xiàn)代物流5大主導產(chǎn)業(yè)，去年完成規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值194.5億元，并榮獲國家級“高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心”和“新材料成果轉(zhuǎn)化基地”的稱號(4)基礎(chǔ)設(shè)施及交通狀況交通運輸郵電業(yè)，31.3,6%工業(yè)建筑業(yè).33,&611農(nóng)林牧漁業(yè),10.3,2%2009年城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)圖岳陽通江達海，是湖南唯一的臨江口岸。臨長江、畔洞庭，京廣鐵路、107國道、京珠高速公路和在建的武廣鐵路客運專線、隨岳和岳常高速公路以及即將啟動建設(shè)的荊岳鐵路、京珠岳長復線等構(gòu)建了岳陽承東聯(lián)西、南北交流的水陸樞紐地位。城陵磯(松陽湖)新港區(qū)

11、全部建成后可形成年吞吐量1000萬噸、88萬標箱的運輸能力，濱湖示范區(qū)和臨港產(chǎn)業(yè)新區(qū)正在規(guī)劃建設(shè)。目前，岳陽市已形成了水路、鐵路、公路相銜接的交通網(wǎng)絡(luò)。2009年全市完成城鎮(zhèn)建設(shè)項目136個，投入資金29億元。中心城區(qū)建成巴陵廣場、武廣客運專線岳陽站及配套工程；拉通青年中路、建湘路和楓橋湖路，城區(qū)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)大為改善；全面開展洞庭風光帶三期、洞庭大道和五里牌路、花板橋路提質(zhì)改造；武廣客運專線岳陽段建成運營；總投資188.7億元的隨岳、岳長、岳常、通平、石華5條高速公路相繼開工，完成投資30億元；G106平江段、S202一期工程、S201岳汨公路、岳榮新二期、進港道路、臨鴨公路完成主體工程。完成電力

12、投資12.6億元。岳陽市近兩年大力投資基礎(chǔ)建設(shè)，推動城市的發(fā)展，創(chuàng)造良好的經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境，也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了條件和機遇。(5)人口結(jié)構(gòu)及消費水平岳陽現(xiàn)轄2個縣級市、4個縣、3個城市區(qū)和岳陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、南湖風景區(qū)、屈原管理區(qū)，總面積15019.2平方公里，總?cè)丝?50萬，其中市區(qū)面積824.4平方公里，城市人口95萬,A2005-2009岳陽市人均消費水平分析2005-2009年岳陽市城鎮(zhèn)居民人均可支配入分析圖根據(jù)岳陽市2005-2009年城市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入持續(xù)統(tǒng)計分析得出，2009年，全市社會消費品零售總額達432.2億元，增長19.5%;城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增至15674元

13、，增長12.4%;農(nóng)民人均2#1攵入增至5349元，增長11.2%;城鎮(zhèn)居民及農(nóng)村人口人均可支配收入增長比較平穩(wěn)，這也說明當?shù)爻鞘芯用窨芍湎M力水平正在逐步提升，因此，城市居民對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場消費的潛力巨大，農(nóng)村人口收入的增加也具備了進城置業(yè)的能力B、岳陽市人群消費熱點分析2009年，城陵磯新港開港運營，岳陽港口貨物吞吐量突破6000萬噸，居全省第一、全國內(nèi)河主要港口第七。物流業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點，占GDP勺比重達到6.7%。旅游業(yè)持續(xù)旺盛，全市接待境內(nèi)外游客1380萬人次，旅游總收入增長20%;君山區(qū)被評為“中國野生荷花之鄉(xiāng)”。隨著工業(yè)，物流業(yè)，旅游業(yè)帶來的經(jīng)濟增長，社會消費熱點也轉(zhuǎn)移到汽

14、車、手機、家電等家庭消費品上。對城市的經(jīng)濟和當?shù)胤康禺a(chǎn)的發(fā)展有顯著的推動作用2、君山概括:(1)概況及經(jīng)濟發(fā)展形勢君山區(qū)北靠長江，南瀕洞庭，306省道、岳常高速公路貫穿東西，202省道縱越南北，且有洞庭湖和長江碼頭20余座。沿長江可通江達海，涉洞庭可入三湘腹地，經(jīng)306省道東連贛、皖，西達湘西和鄂、川，洞庭湖大橋連接岳陽市中心城區(qū)和京廣鐵路、京珠高速、107國道，世紀大道、旅游路、景明路等形成城區(qū)交通骨架，各鎮(zhèn)、村道路縱橫貫通，“湘楚腹地，五省通衢”，交通十分便捷。君山區(qū)是1996年3月經(jīng)國務(wù)院批準成立的縣級行政區(qū)，1998年11月、2000年9月先后與原國營君山農(nóng)場、錢糧湖農(nóng)場合并，為歷史名

15、城岳陽市中心城區(qū)三大組成部分之一，素有“勝景名區(qū)”，“洞庭明珠”的美譽。全區(qū)總面積718.2平方公里，人口22.8萬。下轄廣興洲鎮(zhèn)、許市鎮(zhèn)、錢糧湖鎮(zhèn)、良心堡鎮(zhèn)、采桑湖鎮(zhèn)、柳林洲鎮(zhèn)和西城辦事處和蘆葦總場、水產(chǎn)養(yǎng)殖場。君山區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品出產(chǎn)豐富，是典型的“魚米之鄉(xiāng)”。君山區(qū)屬典型亞熱帶季風氣候區(qū)，春濕秋涼夏熱冬寒，四季分明，年日照時數(shù)1726.7小時，平時氣溫16.8攝氏度，年均降雨量1417毫米，雨水充沛，水質(zhì)較好。境內(nèi)地勢平坦，土地肥沃，野生蔬菜種質(zhì)資源極為豐富。全區(qū)有耕地面積40多萬畝，林果2.5萬畝，人均占有耕地面積居全市首位。境內(nèi)物產(chǎn)資源豐富，盛產(chǎn)糧、棉、蔗、菜、茶、油、花卉和魚、蝦、豬、蟹

16、、鱉等農(nóng)產(chǎn)品，其中棉花、甘蔗、油菜、蔬菜、水產(chǎn)品等五大農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量位居全市前列，常年種植糧食30余萬畝，產(chǎn)量約1.5億公斤，每年可提供商品糧8000萬公斤；種植蔬菜10萬畝以上,年產(chǎn)鮮菜2.8億公斤，2005年5.8萬畝蔬菜基地通過無公害農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)地認定，11個蔬菜品種通過無公害農(nóng)產(chǎn)品認證；以“君山銀針”、“君山毛尖”為主的君山名茶，系我國“十大”名茶之一，歷為古代皇寶貢品；洞庭銀魚、團湖蓮藕、中華鱉、珍珠等名貴產(chǎn)品享譽國內(nèi)外，瘦肉型生豬、無鉛松花皮蛋等首批取得國家綠色食品證書。現(xiàn)有森林面積20萬畝，森林蓄積量達40萬立方米，森林覆蓋率13.9%,其中楊松速生林15萬畝，成熟林2萬畝。有湖州灘涂2

17、3.7萬畝。礦產(chǎn)資源以麻石為主，儲量在5億立方米以上，石質(zhì)優(yōu)良，石材產(chǎn)品遠銷日本和韓國。境內(nèi)有歷史文化底蘊深厚的君山島，有亞洲面積最大的野生荷花公園團湖公園，有東洞庭湖濕地觀鳥區(qū)，有集釋、道廟觀于一體的天井山森林公園，有周逸群烈士墓和東山革命根據(jù)地等一大批紅色景點，旅游資源豐富。2009年1-11月，君山區(qū)預(yù)計實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值40.8億元，增長14.9%;財政總收入7299萬元，增長10.3%;社會固定資產(chǎn)投資21.9億元，增長63.2%;社會消費品零售總額6.24億元，增長23.2%;城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12360元，農(nóng)民人均純收入5990元，同比分別增長16.1麻口14.5%。工業(yè)園區(qū)建

18、設(shè)有新的進展，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施進一步改善，入園企業(yè)不斷增加，特別是岳陽市印刷工業(yè)園順利落戶園區(qū)，首批入駐企業(yè)8家，總投資規(guī)模2.6億元,食品醫(yī)藥、機械電磁鐵、印刷包裝、家具物流四個工業(yè)小區(qū)初具規(guī)模；2、發(fā)展規(guī)劃2010年，君山區(qū)將突出工業(yè)園區(qū)的主載體作用，重點建設(shè)食品醫(yī)藥、機械電磁鐵、印刷包裝、家具物流四個工業(yè)小區(qū)。啟動君山區(qū)城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃、濠河城市濕地公園總體規(guī)劃、團湖公園旅游規(guī)劃、沿S306線及旅游路8平方公里的控詳規(guī)劃；建成土地交易中心、勞動力市場等一批較大型建筑，2010年將圍繞君山區(qū)位、資源優(yōu)勢，爭取新引進一批大的工業(yè)項目，利用好“全國農(nóng)產(chǎn)品加工示范基地”和“海峽兩岸現(xiàn)代農(nóng)業(yè)合作試驗區(qū)”

19、兩塊牌子，著力發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、設(shè)施農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)和休閑農(nóng)業(yè)，逐步把君山建成現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的示范區(qū)。四、岳陽市土地市場發(fā)展狀況2009年度，岳陽土地交易價格指數(shù)同比上漲了113.7個百分點，環(huán)比下降了2.3個百分點。其中：經(jīng)濟適用房用地價格同、環(huán)比持平。商品住宅用地中普通住宅用地價格同比上漲17.6%、環(huán)比下降1.3%。如位于107國道以西附近的普通住宅用地價格上季292元/平方米，本季285元/平方米，環(huán)比下降了2.5%。商業(yè)營業(yè)用地價格同比上漲了18.7%。環(huán)比下降5.7%,如湖濱大道以西商業(yè)用地上季509.02元/平方米，本季480元/平方米，環(huán)比下降了5%。其他用地價格同比微幅下降0.4%,環(huán)比

20、下降2.1%,如茅庵路以南商業(yè)營業(yè)用地價格上季618.99元/平方米，本季606元/平方米，環(huán)比下降了2.1%。土地交易特點：(1)土地交易基本為掛牌、轉(zhuǎn)讓形式，且地處三、四級地段居多。(2)本季交易用地主要集中在通海路八字門幅射周邊。003年以來岳陽市由于城市化、舊城改造速度加快，中心城區(qū)地價以年均不低于20%勺速度增長，但2008度以來交易趨冷，首次呈現(xiàn)幾年來少有的量少價跌現(xiàn)象。主要為受金融危機后全球及區(qū)域性經(jīng)濟衰退，比較過去投資建設(shè)者持更加謹慎的態(tài)度，開發(fā)力度明顯減弱所致。七、意向項目產(chǎn)品類型策及預(yù)期售價的初步判斷1、項目地塊狀況:地塊所在位置地塊所在位置岳陽市君山分區(qū)規(guī)劃t2008-2

21、03，）out-s1、項目地塊狀況:1）項目所在區(qū)域項目地塊目前所在地為樹林及農(nóng)田，拆遷較少南面臨岳陽至華容的306國道西面臨近君山區(qū)新檢察院等政府機關(guān)2）項目宗地概況該項目地塊方正，整個地塊的朝向無可挑剔，可完全實現(xiàn)南北朝向，易于規(guī)劃設(shè)計，總出讓面積約1000畝，位于君山區(qū)新開發(fā)區(qū)，臨近新搬遷的區(qū)政府機關(guān)單位。交通：南鄰岳陽至華容的主干道306國道，東西至市政規(guī)劃道路。本項目將來交通將會比較便捷。生活配套：嚴重缺乏，未來主要依賴于項目本身以及周邊項目提供生活配套，所以本項目在規(guī)劃中需要進行重點考慮。3)項目SWO分析優(yōu)勢(S):劣勢(W)：SWOT分析1、項目地塊方正，易于規(guī)劃 拆遷少，2、項目臨近城市主干道，交 通較為便利。3、目前區(qū)域內(nèi)地價較低1、目前項目周邊缺少生活配套2、項目北面為工業(yè)區(qū)及鐵路，噪 音污染較大。3、目前片區(qū)開發(fā)量很少，市場知 名度交差。發(fā)揮優(yōu)勢、搶占機會利用機會、減少劣勢機會(O):1、本項目所在地塊自然環(huán) 境較好，目前基本未開 發(fā)，市場潛力較大2、片區(qū)近兩年經(jīng)濟發(fā)展勢 頭很好，洞庭湖大橋