加拿大蒙特利爾的地下城

1、加拿大蒙特利爾的地下城“蒙特利爾是一個非常有活力的現(xiàn)代化城市，它有很多公園和綠地，人與自然和諧相處。我們的城市有一個很著名的地下城，總長32公里，在寒冷的冬天，人們就可以通過地下城去電影院或者劇院。我們有90多個海洋館和好幾個高爾夫球場”加拿大蒙特利爾市市長皮埃爾·布爾克先生在第六屆大城市首腦會議上的發(fā)言1. 概況因1967年世博會和1976年奧運會而舉世聞名的加拿大蒙特利爾，今天同樣以世界上最長、維護得最好的城市中心區(qū)的地下城而聞名于世。從北面的羅伊爾山脈到南面的圣勞侖斯河，中間12平方公里的矩形地帶便是蒙特利爾的市中心。南北窄，東西寬的地理格局造成城市的主干道和兩條地鐵

2、都是沿東西軸線走向的，而城市地下過街道和走廊都是沿南北軸線走向。 通過兩個軸線上的各個地鐵車站，蒙特利爾市的市民可通過長達30公里的地下走廊到達各個室內公共廣場和地下大型購物中心。在這條日客流量達50萬人的地下網絡中，包含了60個住宅和商業(yè)綜合樓，建筑面積達360萬平方米，占去了蒙特利爾市整個商務中心區(qū)80的辦公面積和35的商業(yè)面積。 蒙特利爾城市地圖 蒙特利爾軌道交通網路圖蒙特利爾市這種利用地下空間的方式似乎沒與日本等國家地下空間開發(fā)利用的方式沒有什么區(qū)別，但是蒙特利爾市的地下城確實有她獨一無二之處：她那完整的地下通道系統(tǒng)，在連接各個建筑物地下空間的同時，竟沒有造成明顯的高差，反映出規(guī)劃及政

3、府在地下空間開發(fā)利用過程中發(fā)揮了重要的指導作用。2. 發(fā)展歷程蒙利特利爾冬季寒冷而漫長，每年有4到5個月的冬季，并且2月的最低氣溫會下降到零下34度，一年的積雪量也能多達2.5米，同時還會伴隨有呼嘯的北風和讓人睜不開眼的驟雨。但是夏季又會帶來令人窒息的悶熱，7月的最高溫度會升高到32度，溫度高達100%。寒冷的氣候條件使地下空間的開發(fā)利用具有了潛在的動力，事實上正是因為開發(fā)利用了地下空間資源，并逐步發(fā)展成為了地下城，使商業(yè)區(qū)在氣候條件上已經擴展為“全天候”商業(yè)區(qū)，一年12個月無論白天夜晚都充滿人群、城市充滿火力，大多數(shù)的商業(yè)街都是活躍的，熱鬧的，相對也是很安全的。 10個地

4、鐵站和這兩條地鐵線與30千米的地下通道，將室內公共廣場、大型商業(yè)中心、城市快速軌道交通相互連接成為一個整體，構成了另外一個全天候的蒙特利爾，避免了地面的惡劣天氣，每天有50萬人進入到相互連接的60座大廈中，也就是進入到超過360萬平方米的空間中。2.1 地鐵建設19世紀末期，古老的蒙特利爾城的擁擠和公共廣場以及公共空間的建立導致了新的城市中心的出現(xiàn)，后來便出現(xiàn)了那時占北部地區(qū)主導地位的交通設施。那時的先鋒車道是加拿大國家鐵路（CNR），它后來在1912至1918年間為橫越大陸的火車建立了一條位于皇家山脈（MOUNTROYAL）之下的軌道，從而使這原本屬于自然的地區(qū)有了飛速的變化。同時

5、鐵路建設者清楚地意識到買到更多的土地比立即鋪設軌道更為迫切這樣一個現(xiàn)實以后，就有了跨越3個街區(qū)的9萬平方米的土地，為CNR就能夠在40年后組建作為地下城起源的維爾瑪麗廣場地區(qū)（RLACE VILLE-MARIE）創(chuàng)造了條件，可以說如果當時沒有做出這些充滿智慧的前瞻，地下城也許就不會有今天的存在，或者說，肯定不會像現(xiàn)在這樣擴大規(guī)模。地鐵是蒙特利爾地下城形成的基礎，蒙特利爾地下10到15英尺的地基范圍是巖石，所以整體地鐵系統(tǒng)大部分位于這一圍巖介質內，良好的圍巖介質為地鐵建設帶來了便利：地鐵區(qū)間隧道可以在巖石中以較小的代價掘進，而車站可以采用明挖工法進行，并且可以通過較小的經濟代價，把地鐵車站與站域

6、地區(qū)公共建筑物的地下室相互溝通，連接成為一個整體。同時良好的地質條件還可以在地鐵站臺之上建造巨大的夾層，這些夾層連接周圍建筑的地下室，使行人可以輕易地進入車站的站臺。街道上的行人可以通過任意一幢大樓的地下室進入地鐵車站。如果某些待開發(fā)地段沒有可進入車站的入口，那么規(guī)劃中也要求擬建的建筑物地下室必須設置進入車站的入口。這樣就消除了要在寒冷天氣中通過地面人行道上的入口進入車站所帶來的煩惱。在管理上公共建筑物的地下室與地鐵車站相互獨立，穿越鄰近建筑物的地下層到達地鐵車站站廳，然后就可以進入車站，極大地方便了乘客。 1964年，蒙特利爾地鐵車站建設完成，并成功地為1967年世界博覽會提供了高

7、效便捷的服務。1966年地鐵迎接了第一批乘客。67年世界博覽會之前，10座建筑已和商業(yè)區(qū)車站直接相連，形成了第二代的地下城。2.2 地下城的發(fā)展1962年對外開放營業(yè)的維爾瑪麗廣場是蒙特利爾地下城的發(fā)展源，其地面是47層的塔樓，橫截面為十字型，坐落在地下大型購物中心之上，有兩層的地下停車庫，這個巨大的房地產綜合體建筑面積達285萬平方米，是當時世界最大的建筑之一，而它一半的建筑面積位于地下。由于這一商業(yè)項目創(chuàng)造性的規(guī)劃設計，適合了蒙特利爾特定的氣候條件，所以建成后立刻獲得了巨大的成功，并被競相模仿建造，同時也為地下城的后續(xù)發(fā)展奠定了良好的基礎。維爾瑪麗廣場地鐵站及站域地下道1962年

8、，一個地下的蒙特利爾城初現(xiàn)雄姿，地下建筑面積已達50萬平方米?！皣F”總部、“中央車站”、伊麗莎白女皇飯店以及剛建成的“維爾瑪麗廣場”通過兩條地下通道相互連接。地下城日夜燈火輝煌，甚至在八小時外，它依然充滿著活力。1963年，蒙特利爾市決定舉辦1967年的世界博覽會，進而使了房地產建設熱潮的興起，同時也加速了地鐵的建設，在吸收維爾瑪麗廣場建設成功經驗的基礎上，政府在地鐵建設過程中更加重視地鐵車站與站域公共建筑的相互連通，如維多利亞廣場與鮑拿凡徹是通過牧師城堡飯店、加拿大之都廣場、證券交易大廈和鮑拿凡徹廣場之間的地下隧道相連接的。通過政府科學的引導，蒙特利爾市地下城的范圍得到了進一步的擴展。鮑拿

9、凡徹廣場地鐵站及站域地下道平面示意圖1967年開業(yè)的鮑拿凡徹廣場被譽為“城中之城”和“洞中之城”，其龐大的地下空間包括了一個兩層的大型購物中心、一個巨大的展覽廳、眾多的辦公室以及一個國際性的交易中心。在地上，它是一個擁有400間客房的飯店和會議中心，而且在每一層都點綴著人造景觀。通往“中央車站”的地鐵在它旁邊通過，為商業(yè)交通提供了極大的方便。1967年世界博覽會后，蒙特利爾市中心的房地產建設困難重重，地下城的擴展建設也不例外。1974年，德斯亞丁斯公司首先在建設德斯亞丁斯大廈中提出了突破性的計劃，即把地鐵藝術廣場站和德阿姆斯廣場站通過地下人行道連接。這樣，使得德斯亞丁斯大廈一舉成為市中心的焦點

10、。當時近20個項目也爭相將大樓建在地鐵沿線上，由于與地鐵車站相互連接不僅能為房地產商帶來更大的利潤，而且對于改善城市的交通環(huán)境也有著非常重要的作用，同時對于冬季漫長而寒冷的蒙特利爾居民，也有著巨大的誘惑力，所以房地產商爭相與地鐵車站連接，并以樓宇能夠與地鐵相連而引以為豪。在1984年經濟增長速度短暫放慢之后，市中心的建設仍然沒有停止。為發(fā)展多種經營，房產發(fā)展商與郊區(qū)的大型購物中心相聯(lián)合，在市中心同時建起了3個大型的地下購物中心。這些購物中心均位于鬧市區(qū)辦公大樓的地下，這些大樓是：羅伊爾山脈大廈、蒙特利爾廣場和拉卡斯德爾大廈。這些購物中心定位頗具戰(zhàn)略性，既象城市的百貨商店，又吸取了郊區(qū)大型購物中

11、心的特點，從而吸引了大量的客流，并且這三幢大樓均與地鐵車站相互連通，并可直接通往圣凱瑟林大街。在城市中心區(qū)擁有大型的購物中心，在北美的城市以前幾乎不可想象，而如今成了現(xiàn)實。雖然它們都位于地下，但顧客能通過任何可能的交通工具到達。從 1984年到 1989年，地下城的通道已從 12公里發(fā)展到了22公里。20世紀90年代以后城市經濟在健康地發(fā)展，高層建筑層出不窮，因此90年代最明顯的標志就是超大型房地產項目的興起。這些項目建筑面積往往達到10萬平方米，為創(chuàng)造更多的優(yōu)勢以提高出租率，它們均與地下城相連。圍繞著國際交易中心，一大批項目通過地下人行道與地下城相連，使地下城的人行道長度達到了30公里，成為

12、了世界上最長的地下人行道。近期又有許多房產項目將與地下城相連，目前地下人行道的長度達到了32公里，通過地鐵車站、站域公共建筑物地下室、大型購物中心等公共建筑的相互連接，世界上最大規(guī)模的地下城已經形成，正如蒙特利爾市市長所言，地下城已成為蒙特利爾市的驕傲。2.3 地下城的效益蒙特利爾地下城建設完善后，有無數(shù)的各種各樣的受益者。首先獲益的是那些在地鐵開放時間里在地鐵網絡里隨意漫游的商業(yè)區(qū)用戶，這里無須費用、安全，并且可以避免地面嚴寒的天氣。對蒙特利爾的大部分居民而言，無論清晨還是夜晚，也無論地面的天氣如何寒冷或者陰雨，他們都能通過地下城找到一條快捷、直接的位于辦公室和地鐵或者短途火車車站

13、之間的線路，路上輕松而舒適。對于地鐵系統(tǒng)的管理者而言，與系統(tǒng)相聯(lián)系的60座建筑物和到達地下城的150個出口，為城市中使用和樂于使用這一系統(tǒng)的不斷增長的人群做出了貢獻。另一方面，作為地下城構成基礎的地下室內通道起到了緩沖器作用，特別是在繁忙的車站能夠減輕高峰時期的交通，像地鐵乘客就可以趁機利用下班之后的時間逛逛地下城的商店，極大地提高了地鐵的整體運輸效率，提高了城市中心區(qū)土地集約化利用的水平。 對于房地產開發(fā)商和房產業(yè)主而言，因為能從由地鐵造成的免費行人通道獲利，所以那些與地鐵網絡連通的建筑物業(yè)其獲利是顯而易見的好處的，不管他是否直接為連通道投過資，作為回報這些業(yè)主也就能夠向他們的租客

14、收取合適的租金。 對于城市的發(fā)展而言，地下城有助于減輕主要交叉路段汽車與行人的交通沖突，減少了停車需求，也減少了空氣污染。由于地下城和商業(yè)街之間的積極合作，城市中心區(qū)的商業(yè)一直保留著其活力，也成為了一個對于使用商業(yè)街和公共空間的人們和私人項目都有益的繁忙且充滿生機的地區(qū)。同時地下城也已經成為了蒙特利爾城市旅游觀光的最主要的地區(qū)。3. 地下城的投資模式1964年地鐵建設規(guī)劃完成后，作為當時地鐵建設的發(fā)起者和土地所有者蒙特利爾市為了實施這一規(guī)劃，開始實行土地的長期批租政策。政府在一定期限內通過公開招標的形式選擇開發(fā)商，中標的開發(fā)商享有地鐵沿線某塊指定土地的開發(fā)權，他們將被允許在

15、這部分土地上投資建設。在一段較長時間的租賃期內，開發(fā)商們只需每月繳納地租費，而不需要購買原始土地。市政府共對11塊地塊區(qū)域作了嘗試。在項目中，政府對建筑物的最小及最大標高、房屋容積率、必須建設的用來與地鐵車站相連通的地下室、街道與地鐵車站相連的入口處位置，以及公交站點必須設在這些入口處附近等作出了詳細而明確的規(guī)定（由于建筑物與地鐵直接相連，室內停車場的數(shù)量也可以相應減少）。    從60年代建設第一條地鐵線開始，蒙特例爾的地下城有今天的規(guī)模，是絕對離不開私人投資者的參與的，所有的通道建設費用、維修費用、管理費用及責任保險費用均是由開發(fā)商來承擔。 

16、0;  地下城所成功的基礎是建立在“政府開發(fā)商互利”的基礎上的。兩者之間的談判也非遵循某份法律文件，而是根據市政委員會所規(guī)定的細則辦理。如今的蒙特利爾以政府既無須掏錢建設又無須掏錢運營、管理與維修，卻擁有良好的城市基礎設施而聞名于世。由于這樣的公私合作方式，蒙市的地下城呈現(xiàn)了一個實實在在的網絡體，而不象我國一些城市所謂的“地下城”只是由政府建造的更象是一條線與一個點的形態(tài)。必須強調的是，并不是蒙市地下城開發(fā)過程中所有的工程項目都是用以上幾種投資參與方式。事實上，時常一個項目的決定使得市政府不得不重新調整原先地下通道的布置方式。只有當所建設的地下通道能很大程度上改善客流流向，尤其是離地

17、鐵車站很近而可能分散成千上萬客流時，政府才會考慮出讓所有權。根據地方稅收法規(guī)規(guī)定，對城市或當局所擁有的不動產，包括地鐵等城市交通設施，實行免稅政策。同時按照地方稅收法規(guī)，不動產都將以所在地域的土地所有者的名義被征稅，但當不動產的建筑結構主體的所有者與所在地域的土地所有者非同一人時，不動產將以建筑結構主體的所有者的名義被征稅。如果一位私人投資商在一個政府擁有的停車場的地面之下建造了一個地下停車場，那么以上征稅原則將同樣適用，也就是說，即使土地為（免不動產稅的）市政府所有，建筑主體的所有者（包括地下和地上）也必須繳納不動產稅。不動產的稅收是以對不動產的評估為基礎的，而不動產評估的原則是以每項不動產

18、的真實價值為基礎的。所謂“真實價值”是指它在開放市場中的交換價值，也就是一般環(huán)境下最有可能被私人投資商買下的價格。與地鐵連通的地下通道能明顯提升周圍商業(yè)中心及辦公樓的價值，但它本身并沒有被列入不動產評估的范疇。根據蒙市目前的稅收法規(guī)定，公共道路下的通道，無論由政府本身管理的公共區(qū)域，還是政府以長期出租的形式由開發(fā)商占有的區(qū)域，都無法獨立構成不動產評估項目，而應將隧道建設帶來的增殖效應歸入周邊不動產項目評估之中。而作為通道周邊的不動產，其租金由于通道的建設而上漲，不動產也就被賦予了新的經濟價值，從而不動產稅也必然增加。根據以上規(guī)定，那些設置在地鐵通道與地面相連接的出入口處，并服務于地鐵乘客（賣報

19、紙、雜志、飲料等）的小店鋪屬于地鐵系統(tǒng)范疇，在地鐵屬于不動產免征稅對象的情況下，政府該怎樣向這些占有地鐵通道做生意的店鋪征收費用呢？蒙市地方稅收法第64條規(guī)定，當那些未被列入不動產評估范疇的不動產被非公用實體占用時，此不動產必須被征稅。當然這并不是指整個地鐵都要征稅，而是指那些小商販所占有的場所（非政府出租區(qū)域）必須繳納稅費。這一規(guī)定意味著將給物業(yè)估價人員帶來很多瑣碎的評估工作，他們必須對現(xiàn)有地鐵通道的65個出口處的零售小攤逐個進行不動產估價。 但一旦這些估價工作完成，每一處的店鋪就必須按估價結果繳納不動產稅，并在此基礎上繳納營業(yè)稅。根據現(xiàn)有了解的情況，事實上對這些小店鋪的不動產稅的征收并沒有強制執(zhí)行，但每位店主都交納了經營稅。地下通道中的店鋪，大致分為兩種情況。一種是當?shù)叵律虡I(yè)空間位于私人土地下方，此時它們被作為所在土地的不動產的一部分而受到