市調(diào)報告內(nèi)容參考：西水東

1、個案分析個案分析盛高盛高西水東西水東【盛盛 高高】西水東西水東個 案分 析無錫思源經(jīng)紀(jì)在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功個案分析個案分析盛高盛高西水東西水東澳洲資本香港上市公司，憑借卓越的企業(yè)實力和豐富地產(chǎn)經(jīng)驗，在國際化豪宅領(lǐng)域?qū)Ｓ兴L。近年來,為了推動業(yè)務(wù)多元化，更好契合中國迅猛的城市化進程及戰(zhàn)略性地儲備稀缺地產(chǎn)資源，盛高置地制定了以發(fā)展“大型中高端居住社區(qū)”和“城市綜合體項目”為主力方向，并輔以“旅游與休閑地產(chǎn)”開發(fā)的“2+X”型企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。個案分析個案分析盛高盛高西水東西水東市中心唯一緊鄰解放環(huán)70萬平米的超級大盤，是中國近代民族工商業(yè)發(fā)源地，位于具有數(shù)百年歷史的西水墩之東面,所以取了

2、諧音叫“西水東”，也是東、西方工業(yè)文化交融之地.而無錫繁榮之源古運河和梁溪河也在此交匯，規(guī)劃設(shè)計上，本案由無錫近代工業(yè)建筑改造成的濱水商業(yè)組團以及最現(xiàn)代設(shè)計的住宅群落組成. 整個項目的開發(fā)建設(shè)過程體現(xiàn)了中西方文化的碰撞；在SOM整體規(guī)劃的理念下，由設(shè)計過翠湖天地的巴馬丹拿和設(shè)計過水立方的PTW公司擔(dān)綱建筑設(shè)計；由參與過迪士尼景觀設(shè)計的泛亞公司擔(dān)綱景觀設(shè)計；商業(yè)部分聘請了參與過威尼斯古城以及外灘18號改造的意大利KOKAI公司進行保留建筑設(shè)計。 怡信天成作為無錫本地房產(chǎn)代理行業(yè)中的龍頭企業(yè)，在此之前，其代理項目多為中小型樓盤，此次合作西水東項目是以極低的傭金點作為代價，目的是為了塑造長期以來企業(yè)

3、本身缺乏的品牌元素，此次合作給怡信天成品牌推廣及業(yè)務(wù)拓展帶來巨大利好，兩年來，事實也證明，怡信天成從與盛高的合作中收益頗多。個案分析個案分析盛高盛高西水東西水東01.土地信息02.基本指標(biāo)03.周邊配套04.交易記錄05.團隊組合06.聯(lián)系方式07.規(guī)劃08.建筑09.景觀10.戶型11.裝修12.內(nèi)部配套13.智能化系統(tǒng)14.物業(yè)服務(wù)15.工程進度16.營銷定位及整體策略17.現(xiàn)場營造18.推售節(jié)奏19.價格策略20.渠道策略21.媒體策略22.活動策略23.廣告創(chuàng)意24.客戶分析目錄個案分析個案分析盛高盛高西水東西水東01.土地信息02.基本指標(biāo)03.周邊配套04.交易記錄05.團隊組合0

4、6.聯(lián)系方式07.規(guī)劃08.建筑09.景觀10.戶型11.裝修12.內(nèi)部配套13.智能化系統(tǒng)14.物業(yè)服務(wù)15.工程進度16.客戶分析17.形象定位18.現(xiàn)場營造19.推售節(jié)奏20.價格策略21.渠道策略22.媒體策略23.活動策略24.廣告創(chuàng)意目錄項目概況項目概況個案分析個案分析盛高盛高西水東西水東個案分析個案分析盛高盛高西水東西水東 XDG-2008-55地塊地塊原為08年無錫國聯(lián)拍得地塊，當(dāng)時樓板價僅為462元/平方米，09年國聯(lián)將該地塊一分為二，分別轉(zhuǎn)讓給盛高及銀城地產(chǎn)，即目前的西水東及天元世家項目，盛高獲得土地時，樓板價已達3500元/平方米。盛高西水東中央生活區(qū)所在地為南長區(qū)原國棉

5、廠地塊地塊具體技術(shù)指標(biāo)如下：地塊編號錫國土2008-61成交總價4,156 萬元地塊名稱XDG-2008-55地塊樓板價3500 元/出讓方式招拍掛土地建筑密度25%建筑限高不限高掛牌日期2008/12/15 受讓方無錫市盛聯(lián)房產(chǎn)開發(fā)有限公司土地面積23956 01.土地信息02.基本指標(biāo)03.周邊配套04.交易記錄05.團隊組合06.聯(lián)系方式個案分析個案分析盛高盛高西水東西水東所屬板塊南長北板塊入市時間2009年9月建筑類型高層、小高層、多層、別墅物業(yè)類型住宅 商業(yè)建筑風(fēng)格現(xiàn)代主義容積率2.5總建面積695,400綠化率32%物業(yè)費2.10-2.30元/平方米月車位比1:1.05總戶數(shù)當(dāng)期1

6、500開發(fā)商無錫市盛聯(lián)房產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商怡信天成景觀設(shè)計公司泛亞景觀 建筑設(shè)計公司巴馬丹拿和PTW公司物業(yè)公司上海新獨院 盛高西水東中央生活區(qū)是集住宅、商業(yè)，包含了超高層、高層小高層、多層、別墅等多種物業(yè)形態(tài)的綜合性大盤，他的出現(xiàn)很大程度上提升區(qū)域產(chǎn)品檔次，將會給無錫人帶來較高檔次的人居享受。總平圖基本指標(biāo)01.土地信息02.基本指標(biāo)03.周邊配套04.交易記錄05.團隊組合06.聯(lián)系方式個案分析個案分析盛高盛高西水東西水東西水東中央生活區(qū)緊鄰城市中心商圈，周邊商業(yè)、休閑娛樂設(shè)施林立，商業(yè)大廈、八佰伴、南禪寺、體育公園等都在舉步可達范圍內(nèi)，良好的區(qū)位是支撐西水東項目選擇高調(diào)性高價格戰(zhàn)略的最

7、重要因素之一。01.土地信息02.基本指標(biāo)03.周邊配套04.交易記錄05.團隊組合06.聯(lián)系方式個案分析個案分析盛高盛高西水東西水東入網(wǎng)套數(shù)成交套數(shù)可售套數(shù)限售套數(shù)銷售面積銷售率11597843651012575767.6%成交量方面，西水東項目甫一入市便受到客戶的認可，但受工程節(jié)點限制，10年前三個季度西水東“無房可賣”浪費了大好的市場時機，進入11年，受政策影響整個上半年樓盤去化緩慢。成交價格方面，10年以前成交價格上升幅度明顯，整個10年表現(xiàn)平穩(wěn)，由于成交總量較少，受成交房源影響，成交價格起伏較大。整體去化（截止至2011-08-15）4,61337,5911,9317209,8167

8、7415604,6861,28801,28319,6116,83810,74420,0841,1104986474957812,12576352905,00010,00015,00020,00025,00005,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00009-0909-1110-0110-0310-0510-0710-0910-1111-0111-0311-0511-07成交面積()成交均價(元/)01.土地信息02.基本指標(biāo)03.周邊配套04.交易記錄05.團隊組合06.聯(lián)系方式個案分析個案分析盛高盛高西水東西水東目前客觀來說，西水東項目在無錫

9、市場的運作比較成功，無論是在形象塑造還是產(chǎn)品銷售方面，西水東項目都取得了不錯的成績。項目的成功運作除給開發(fā)商帶來經(jīng)濟及品牌效益外，也為怡信天成知名度提升及業(yè)務(wù)拓展帶來了正向的促進，目前怡信天成已經(jīng)成為無錫房產(chǎn)市場具有強實力代理商之一。西水東項目總監(jiān)策劃團隊內(nèi)場銷售團隊市場監(jiān)測人員由盛高及怡信天成策劃人員組成。1名策劃主管，2名策劃專員。內(nèi)場銷售團隊人員均有怡信天成提供，1名銷售經(jīng)理，12名置業(yè)顧問。怡信天成市場部專門人員負責(zé)員市場數(shù)據(jù)，競品動態(tài)整理與匯報。01.土地信息02.基本指標(biāo)03.周邊配套04.交易記錄05.團隊組合06.聯(lián)系方式個案分析個案分析盛高盛高西水東西水東p Add:振新路與

10、學(xué)前路交匯處p TEL: 400-813-0000 轉(zhuǎn) 52702 法人:王煦菱 p TEL: 0510- 82852677p Add:學(xué)前西街1號西水東售樓處p Add:無錫市蠡園開發(fā)區(qū)隱秀路901號聯(lián)創(chuàng)大廈東塔樓17樓p TEL: Mail: 01.土地信息02.基本指標(biāo)03.周邊配套04.交易記錄05.團隊組合06.聯(lián)系方式個案分析個案分析盛高盛高西水東西水東個案分析個案分析盛高盛高西水東西水東產(chǎn)品監(jiān)測產(chǎn)品監(jiān)測個案分析個案分析盛高盛高西水東西水東個案分析個案分析盛高盛高西水東西水東西水東根據(jù)不同區(qū)域位置不同建筑類型或功能差異，將

11、整個項目分為六個不同的區(qū)域，每個區(qū)域都有各自的特色，這樣有效解決大盤規(guī)劃難的問題，使整個項目可以更加有條理進行。另外，各區(qū)的命名也增加了項目的文化內(nèi)涵。p 酒店與商務(wù)區(qū)：約280米的城市中央地標(biāo)p 溯園：高端居住 溯水而上，溯為北，北為上，地塊在北。近鄰古運河，是為溯源，溯源即溯園p 泓府：高端居住 在項目東南地塊；鴻音通弘，是偉大宏大之意，府為官邸用名，尊貴大氣p 潤軒：高端居住 兩河交匯，故為潤，低密度住宅以軒命名 有庭院別墅的高壓感p 熙第：高端居住 熙 ，寓意良好（康熙）音又同西，此地塊在河西，地近商業(yè)區(qū)，熙同“禧”，興盛的意思。p 灝閣：高端居住 灝音與浩通 有水 有景是為灝 適宜該

12、區(qū)臨水建筑 閣也是高層建筑的形態(tài)。西水東項目共規(guī)劃為六大區(qū)：07.規(guī)劃08.建筑09.景觀10.戶型11.裝修12.配套13.智能化系統(tǒng)14.物業(yè)服務(wù)15.工程進度個案分析個案分析盛高盛高西水東西水東鴻府潤軒灝閣熙第溯園酒店商務(wù)區(qū)07.規(guī)劃08.建筑09.景觀10.戶型11.裝修12.配套13.智能化系統(tǒng)14.物業(yè)服務(wù)15.工程進度個案分析個案分析盛高盛高西水東西水東規(guī)劃設(shè)計：美國SOM新建筑設(shè)計：巴馬丹拿、澳大利亞PTW 保留建筑：意大利KOKAI 外立面：石材、涂料里面風(fēng)格：現(xiàn)代主義6幢超高層、國際知名是事務(wù)所設(shè)計等因素將最終有效的將項目打造成為無錫繁華居住及商業(yè)區(qū)，但目前從基本封頂?shù)母邔?/p>

13、鴻府來看，其外立面采用素白色涂料，這不僅在一定程度上影響項目高端品味的表達，另外也為以后的外立面維護帶來一定的麻煩。西水東中央生活區(qū)將有6幢140米以上超高層建筑，其中有最高達280米的城市地標(biāo)，建筑群高地錯落。07.規(guī)劃08.建筑09.景觀10.戶型11.裝修12.配套13.智能化系統(tǒng)14.物業(yè)服務(wù)15.工程進度個案分析個案分析盛高盛高西水東西水東西水東景觀由參與過迪士尼景觀設(shè)計的泛亞公司擔(dān)綱設(shè)計，充分利用“三河交匯”這一先天優(yōu)勢，規(guī)劃將項目建成濱水國際社區(qū)，創(chuàng)造人文風(fēng)貌的濱水美景，從目前其景觀示范區(qū)的造景來看，人造水流、景觀小品、人造坡地等能夠較好的結(jié)合。景觀設(shè)計：泛亞景觀景觀風(fēng)格：開放型

14、濱水國際社區(qū) 景觀成本：1500元/平米景觀特點：“三河交匯” “運河步道”07.規(guī)劃08.建筑09.景觀10.戶型11.裝修12.配套13.智能化系統(tǒng)14.物業(yè)服務(wù)15.工程進度個案分析個案分析盛高盛高西水東西水東目前主推涉外精裝公寓以88平1室及143平2室為主，這兩類戶為主，臥室、客廳等面積預(yù)留空間較大，偏重居住享受。03/04戶型1室2廳1衛(wèi)88.00雙廳空間 觀景陽臺 視野寬闊05戶型2室2廳2衛(wèi)143.00書房、衛(wèi)生間、衣帽間集于主臥，盡顯奢華享受。07.規(guī)劃08.建筑09.景觀10.戶型11.裝修12.配套13.智能化系統(tǒng)14.物業(yè)服務(wù)15.工程進度個案分析個案分析盛高盛高西水東

15、西水東西水東項目前提推出的泓府、溯園均為毛坯產(chǎn)品，目前主推的熙第1B3號樓均為精裝戶型，結(jié)合產(chǎn)品定位，西水東投入較高的裝修成本，既增加了客戶的選擇性，有可以在不影響項目調(diào)性的情況下提高性價比，并最終給促進成交。裝修標(biāo)準(zhǔn)：3000元/平方米裝修風(fēng)格：現(xiàn)代主義室內(nèi)主要裝修品牌：地板 衛(wèi)浴 門窗 廚具建材設(shè)備：07.規(guī)劃08.建筑09.景觀10.戶型11.裝修12.配套13.智能化系統(tǒng)14.物業(yè)服務(wù)15.工程進度個案分析個案分析盛高盛高西水東西水東07.規(guī)劃08.建筑09.景觀10.戶型11.裝修12.內(nèi)部配套13.智能化系統(tǒng)14.物業(yè)服務(wù)15.工程進度個案分析個案分析盛高盛高西水東西水東安保系統(tǒng)車

16、輛出入一卡通、門禁管理系統(tǒng)、紅外防盜系統(tǒng)、周界防范報警系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng) 車庫配置停車場管理系統(tǒng) 其他智能化系統(tǒng)可視對講系統(tǒng)、背景音樂及公共廣播系統(tǒng)、電子屏顯示系統(tǒng) 智能化系統(tǒng)在項目內(nèi)的配置普及度也是衡量樓盤品質(zhì)的重要因素，出車輛出入管理系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)外，西水東在無錫較早的使用了周界防范報警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等，但從目前來看，西水東項目沒有在智能化系統(tǒng)方面投入過多的宣傳筆墨，這一方面目前還未成為其重要賣點。07.規(guī)劃08.建筑09.景觀10.戶型11.裝修12.配套13.智能化系統(tǒng)14.物業(yè)服務(wù)15.工程進度個案分析個案分析盛高盛高西水東西水東物業(yè)公司：上海

17、新獨院物 業(yè) 費： 2.10-2.30元/.月服務(wù)內(nèi)容：目前主推精裝公寓提供公寓配有360度的定制式服務(wù)體系，例如，有管家為客戶帶租房屋、清掃室內(nèi)等服務(wù)。上海新獨院物業(yè)管理有限公司是澳大利亞盛高置地（控股）集團公司的全資子公司，根據(jù)其他城市情況來看，上海新獨院具有較好的服務(wù)口碑，但西水東是盛高在無錫的第一個項目，物業(yè)服務(wù)及服務(wù)細節(jié)尚有待考量。07.規(guī)劃08.建筑09.景觀10.戶型11.裝修12.配套13.智能化系統(tǒng)14.物業(yè)服務(wù)15.工程進度個案分析個案分析盛高盛高西水東西水東熙第3棟高層、超高層主題工程基本完工溯園、泓府部分樓棟主體工程基本結(jié)束，泓府5.6號樓已完成外立面裝修目前在建主要為

18、泓府、溯園及熙第三個區(qū)域工程，其中泓府工程進度最快，已有部分樓棟完工交付；溯源正在進行體工程建設(shè)；熙第推出的3棟高層或者超高層的已結(jié)構(gòu)封頂，預(yù)計最遲明年底交房。07.規(guī)劃08.建筑09.景觀10.戶型11.裝修12.配套13.智能化系統(tǒng)14.物業(yè)服務(wù)15.工程進度個案分析個案分析盛高盛高西水東西水東 總體量近70萬方的西水東項目，經(jīng)過兩年多的開發(fā)運作，目前已完成約20萬方住宅部分，部分沿河及建筑底層商業(yè)也在招商中，預(yù)計2015年完成所有交房及入住。另外，西水東住宅產(chǎn)品從毛坯到精裝，代表著項目在目前市場下開發(fā)策略的轉(zhuǎn)變，后續(xù)推出具體產(chǎn)品情況仍取決于市場變化及開發(fā)商的定位。 個案分析個案分析盛高盛

19、高西水東西水東個案分析個案分析盛高盛高西水東西水東營銷監(jiān)測營銷監(jiān)測個案分析個案分析盛高盛高西水東西水東機會客戶重要客戶核心客戶作為無錫高端項目品牌，西水東產(chǎn)品定位于全市具有較高購買力及高居住品味追求的客戶，因西水東產(chǎn)品線比較豐富，涵蓋了毛坯、精裝，實用小戶型、奢侈大平層等多類型產(chǎn)品，從目前成交情況來看，南長、崇安、濱湖區(qū)客戶占據(jù)響當(dāng)大成交比例，也有部分客戶為國外在無錫工作人士。市區(qū)高端用戶，如市區(qū)內(nèi)私營業(yè)主、企事業(yè)單位高層領(lǐng)導(dǎo)等無錫郊區(qū)有較強購買能力的客戶。對盛高品牌及西水東產(chǎn)品具有高認同度的其他區(qū)域客戶，如投資客等。16.客戶分析17.形象定位18.現(xiàn)場營造19.推售節(jié)奏20.價格策略21.

20、渠道策略22.媒體策略23.活動策略24.廣告創(chuàng)意個案分析個案分析盛高盛高西水東西水東西水東致力將打造成開放式濱水社區(qū)及高檔市中心中央生活區(qū)，大盤、大開發(fā)商、好的區(qū)域位置決定了西水東項目成為一個中央社區(qū)的潛質(zhì)，開發(fā)商邀請國際知名規(guī)劃及建筑景觀設(shè)計公司來完成對社區(qū)的打造，這有為期達到其定位提供了重要的保障。項目定位：市中心規(guī)模大,檔次高,功能全的開放式濱水街區(qū),是一個集高端住宅、五星級酒店、特色商業(yè)、餐飲娛樂、文化休閑等多功能設(shè)施的市中心中央生活區(qū)。16.客戶分析17.形象定位18.現(xiàn)場營造19.推售節(jié)奏20.價格策略21.渠道策略22.媒體策略23.活動策略24.廣告創(chuàng)意個案分析個案分析盛高盛

21、高西水東西水東 西水東營銷中心設(shè)在原地快國棉廠舊廠房內(nèi)（該廠房為無錫文化遺址，不得拆遷），開發(fā)商從分利用產(chǎn)房空間，將沙盤、影音室、控臺、接待室、茶水室、樣板房合理布局，營造出大氣穩(wěn)重的形象。側(cè)入口側(cè)入口主入口營銷中心看房動線控 臺內(nèi)部布置16.客戶分析17.形象定位18.現(xiàn)場營造19.推售節(jié)奏20.價格策略21.渠道策略22.媒體策略23.活動策略24.廣告創(chuàng)意個案分析個案分析盛高盛高西水東西水東項目按照工程進度進行推盤，在10年前三個季度無小戶型建筑滿足推盤要求，期間推出產(chǎn)品多為大戶型，且推量較少，錯過了10年良好的 市場發(fā)展時機。09年9月首推280余套房源報價：均價12500元/平米09

22、年11月加推57套房源報價：洋房15000元/平米11年6月加推精裝房源報價：16000-19000元/10年5月加推水景公寓報價：均價17000元/平米10年9月加推水景公寓報價：1600022000元/平米10年11月加推房源報價：1400020000元/平米10年12月及11年2月加推房源報價：17800元/平米 16.客戶分析17.形象定位18.現(xiàn)場營造19.推售節(jié)奏20.價格策略21.渠道策略22.媒體策略23.活動策略24.廣告創(chuàng)意個案分析個案分析盛高盛高西水東西水東目前西水東周邊高端樓盤主要為天元世家及萬科金域藍灣，金域藍灣08年入市，天元世家10年中旬入市，3個項目成交價格相差

23、不大，其產(chǎn)品及產(chǎn)品品質(zhì)雖各有特色但處于同一水平，其定價應(yīng)為競爭導(dǎo)向定價策略。2009-092009-122010-012010-072011-42011-06均價12500元/高層13000元/洋房17000元/均價1650020000元/平米17500元/平米起高層公寓：均價16000-19000元/；洋房：均價23000-28000元/05000100001500020000250002008年年10月月2008年年12月月2009年年2月月2009年年4月月2009年年6月月2009年年8月月2009年年10月月2009年年12月月2010年年2月月2010年年4月月2010年年6月月2

24、010年年8月月2010年年10月月2010年年12月月2011年年2月月2011年年4月月2011年年6月月西水東西水東天元世家天元世家金域藍灣金域藍灣下表為西水東各時間點報價，從表中我們可以看到從09年至今，西水東項目報價呈不斷上升趨勢，但考慮其推出產(chǎn)品不同，報價變化趨勢僅供參考。16.客戶分析17.形象定位18.現(xiàn)場營造19.推售節(jié)奏20.價格策略21.渠道策略22.媒體策略23.活動策略24.廣告創(chuàng)意個案分析個案分析盛高盛高西水東西水東盛高西水東主要采用傳統(tǒng)內(nèi)場渠道進行產(chǎn)品銷售，銷售渠道略顯單一，在好的市場環(huán)境下，單一渠道可以滿足成交需求，但在目前調(diào)控環(huán)境下，外場銷售等尚未被大部分開發(fā)

25、商及代理商重視的銷售方式將會給項目代理良好的成交促進。 盛高置地將魅西水東項目交由怡信天成公司在售樓內(nèi)場進行產(chǎn)品銷售，內(nèi)場銷售為最主要銷售渠道。內(nèi)場銷售外場導(dǎo)入網(wǎng)上渠道通過派單、巡展、小眾sp等將客戶引導(dǎo)至銷售中心，但目前盛高及怡信天成沒有專門外場銷售人員。 建立專門產(chǎn)品網(wǎng)頁或與無錫專業(yè)門戶網(wǎng)站，如搜房、365house、e房網(wǎng)等合作，在網(wǎng)頁上設(shè)置報名渠道。16.客戶分析17.形象定位18.現(xiàn)場營造19.推售節(jié)奏20.價格策略21.渠道策略22.媒體策略23.活動策略24.廣告創(chuàng)意個案分析個案分析盛高盛高西水東西水東西水東主要通過報紙及網(wǎng)略進行媒體廣告的釋放，因大盤造勢的需要，西水東盡江南晚報

26、、現(xiàn)代快報及無錫日報上當(dāng)廣告投入就達到了695.3萬元，從實際反饋來看，大手筆主流媒體廣告投放有效的提高了項目知名度及美譽度，達到了調(diào)性營造預(yù)期。以江南晚報為主，現(xiàn)代快報、無錫日報為輔，具體投放比例見下表。目前僅在無錫搜房網(wǎng)投入廣告:報紙名稱投放次數(shù)費用百分比江南晚報374,057,50060%無錫日報122,070,00020%現(xiàn)代快報（無錫）12825,50020%報紙廣告內(nèi)容2011-08-05西水東中央生活區(qū)精裝服務(wù)公寓 均價170 2011-08-04簡約風(fēng)情 百安居點評西水東中央生活區(qū) 2011-04-28簡約生活 百安居點評西水東中央生活區(qū)戶 2011-04-23西水東中央生活區(qū)攜手EP雅瑩舉辦夏裝T臺 2011-03-05西水東中央生活區(qū) 春暖花開魅力女人盛會 近期網(wǎng)絡(luò)軟文:16.客戶分析17.形象定位18.現(xiàn)場營