商品房收房注意事項

1、商品房收房注意事項商品房收房注意事項一、注意及時接收入住通知書1. 這是收房的第一步，要注意期限。一般，開發(fā)商約定的交房時限在通知書寄出30天內(nèi)，所以購房者要安排好時間。2接到入住通知書后，首先應(yīng)判斷開發(fā)商是否如期交房。若逾期交房，則應(yīng)提出處理意見，并根據(jù)開發(fā)商的答復(fù)決定是否前往收房， 按通知上約定的時間前往收房。特別提示：1. 要注意收房的期限，錯過收樓日期麻煩多。2收樓日期可提早不可推遲。若實際交樓日期超過了合同上約 定的收樓日期，可考慮向開發(fā)商按合同索賠。3. 有特殊情況不能如期到場的，可以書面形式委托親友、律師進行，也可及時與開發(fā)商聯(lián)系，商議另行約定時間，并以書面形式確 認。4. 若購

2、房者在約定時間內(nèi)沒有到指定地點辦理相關(guān)收房手續(xù)，從法律角度來說，則一般被視為開發(fā)商已實際將該房交付買家使用，買 家應(yīng)從通知單的最后期限之日起承擔(dān)所有購房風(fēng)險責(zé)任及稅費。二、確定房屋是否達到交付條件1. 竣工驗收備案表最重要房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表是目前 收房環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件。該表是建設(shè)部為規(guī)范工程竣工驗收備 案的管理工作而制定的，它由設(shè)計、監(jiān)理、建設(shè)單位和施工單位四方 合驗后，在工程竣工15天內(nèi)到建設(shè)行政主管部門竣工備案?？⒐を炇諅浒副碇械捻椖?，只要送交主管部門備案后，發(fā)展 商就必須對樓盤終生負責(zé)。所以竣工驗收備案表對房地產(chǎn)商有著 嚴格的約束作用，按照有關(guān)規(guī)定，表上的

3、每一項都必須報有關(guān)主管部 門備案，缺少任何一項的話，這個樓盤就是“黑樓”，是不能入住的, 購房者有權(quán)拒絕收房。2. 住宅質(zhì)量保證書住宅質(zhì)量保證書是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍 作出的承諾，必須作為購房合同的附件，與購房合同具有同等的效力。 所以提醒收房者要仔細審查其中的具體各款，特別注意保修期限。3. 住宅使用說明書住宅使用說明書是針對房屋設(shè)計、施工及驗收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明和提出注意事 項。4. 建設(shè)工程質(zhì)量認定證書5. 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證6. 實測面積登記表特別提示：1. 只有具備上述文件，才說明房屋已經(jīng)具體交付條件。所以收 房

4、時先要審查相關(guān)文件，確認房屋已經(jīng)具備交付條件之后，才能進一 步進行驗房、結(jié)算費用、交鑰匙等交接工作。所以要對這些文件給予 重視，尤其提示您要看原件而不是復(fù)印件。2. 建筑工程竣工備案表是最重要的文件，收房時不能只看 開發(fā)商有沒有這張備案表，一定還要仔細察看各個分項有沒有都 備案。它是收房的前提，即使開發(fā)商做得再好，如果沒有此表就說明 它根本不具備交房的標(biāo)準(zhǔn)，您有權(quán)拒絕收房。3. 對于這些文件，一方面要驗收它有沒有，另一方面也要看驗 收這些文件取得的合法性。4. 如果開發(fā)商拒絕出示這些證明文件、或文件不全，您可按購房 合同第十一條，要求開發(fā)商簽收“關(guān)于出賣人拒絕出示住宅質(zhì)量保 證書和住宅使用說明

5、書、建筑工程竣工驗收備案表的責(zé)任 確認函”。5. 提醒您：住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書和管線 分布竣工圖，您可帶走，作為證據(jù)資料保存。6. 如果開發(fā)商不能提供上述相關(guān)文件，購房人有權(quán)拒絕收房，由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。三、房屋檢驗收房過程中必須要掌握一個原則：“先驗后收”。即購房者一 定要先驗收房屋（包括驗收交房必須的文件），確認無誤后再簽署收 房文件?！跋闰灪笫铡辈粌H是符合商業(yè)慣例的，而且也是有法律依據(jù)的。 房屋的對價是房款，消費者只要付清房款，或者按照合同約定支付相 應(yīng)比例的價款，就履行了合同的義務(wù)，開發(fā)商就應(yīng)該交房。而在房屋 交付以前，業(yè)主有權(quán)先驗收房屋：1. 檢測房屋面積

6、：要求開發(fā)商出具實測面積測繪報告，根據(jù)房屋土地管理局 所屬的專業(yè)測量單位對每一套房屋面積進行核定所得實測面積，核對其與銷售面積是否存在誤差，誤差率的范圍有多大；若實測面積誤差 超出3%，可以中止收房。2. 檢驗房屋質(zhì)量：購房者進行房屋驗收時需仔細檢查商品房質(zhì)量，主要可從以下 幾方面入手：（一）房屋本身的質(zhì)量（二）景觀綠化、小區(qū)配套、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等配套設(shè)施是否符合合 同約定。（三）裝修質(zhì)量特別提示：1. 一定要掌握“先驗后收”的原則。2. 如果開發(fā)商拒絕先驗房后辦理其他交付手續(xù)，則購房者可 要求開發(fā)商簽收“關(guān)于出賣人拒絕交驗房屋的責(zé)任確認函” 后中止辦 理手續(xù)。3購房者應(yīng)了解公攤面積及相關(guān)知識，防止

7、開發(fā)商侵占。4.若發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題，開發(fā)商應(yīng)限期維修，購房者應(yīng)要求開 發(fā)商簽定書面函件，由此導(dǎo)致業(yè)主逾期入住的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé) 任。5. 只要付清房款，按照合同約定購房者已經(jīng)完全履行了合同的 義務(wù)，開發(fā)商就應(yīng)該無條件交房，否則應(yīng)視為開發(fā)商違約，如果開發(fā) 商拒不交房，應(yīng)承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。開發(fā)商無權(quán)以“未繳納相關(guān)費 用”等任何理由而拒絕交房。6. 不要將樣板房標(biāo)準(zhǔn)作為現(xiàn)實標(biāo)準(zhǔn)，除非開發(fā)商將有關(guān)裝修標(biāo) 準(zhǔn)按樣板間標(biāo)準(zhǔn)在合同中明確下來。四、新房驗收的最終結(jié)果1. 房屋檢驗沒有問題的：按實際驗收情況填寫驗房交接表等 相關(guān)文件。在這個記錄表上，應(yīng)把檢驗情況逐一記錄，凡是無法確認 的事項，則不記錄或?qū)懮?/p>

8、“暫不清楚”、“無法認定”等字樣。若發(fā) 現(xiàn)問題，則如實記錄下來，并要求發(fā)展商限期處理。2. 如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在驗房交接 表中，作為書面依據(jù)，如發(fā)展商未準(zhǔn)備有關(guān)表格，買家應(yīng)另以書面 形式將意見送交發(fā)展商。3. 發(fā)現(xiàn)問題，買賣雙方可協(xié)商解決，如屬可整修內(nèi)容，應(yīng)協(xié)商 并簽署有關(guān)整改維修文件，約定下次驗收時間（一般不超過30天）4. 對發(fā)現(xiàn)的問題要詳細在驗樓表上予以注明，如果確實屬于不 能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。特別提示：1. 驗房后要堅持的原則：只要發(fā)現(xiàn)問題，不管大小，都要在相關(guān) 文件或表格中記錄下來，而不管開發(fā)商陪同的收房人員如何花言巧 語；

9、如果樓盤根本就沒準(zhǔn)備驗收登記表，則應(yīng)自備紙筆，一一記錄。2、物業(yè)公司的行為代表不了開發(fā)商（除非有明確書面授權(quán)）， 因此不要就房屋質(zhì)量的問題與物業(yè)公司簽署文件。3、驗收房屋發(fā)現(xiàn)問題時，一定要開發(fā)商蓋章確認，約定處理方 案。4、 如果開發(fā)商拒絕蓋章確認房屋存在的問題， 一定要取得證據(jù)， 證明不是買房人不按時收房，而是開發(fā)商擬交付房屋不符合合同的約 定或法定條件。注意事項以下問題，購房者在買房、收房過程中會經(jīng)常遇到，特別經(jīng)常遇 到此類的咨詢問題，把關(guān)鍵注意事項列出，提醒消費者予以重視，以 維護自己的權(quán)益。一、買房相關(guān)稅費（一）商品房買賣應(yīng)繳以下稅費：1、契稅2、房屋買賣交易手續(xù)費3、買賣合同印花稅4

10、、公共維修基金5、房屋所有權(quán)登記費6、房屋所有權(quán)印花貼稅7、權(quán)證工本費（二）稅費問題 特別提示：依據(jù)法律的規(guī)定和大部分購房合同的約定， 繳納公 共維修基金、契稅等費用均不能作為開發(fā)商交付房屋的前提。1.契稅契稅是業(yè)主取得產(chǎn)權(quán)證時向國家交的稅。繳納時間：契稅只能在過戶時交納 特別提示：除稅務(wù)機關(guān)，任何單位無權(quán)代收。實施：業(yè)主入住時不需要向開發(fā)商交納契稅，等房屋可以辦理產(chǎn)權(quán)證之前自己到稅務(wù)局直接辦理2、公共維修基金此項基金不同于物業(yè)管理費，只用于住宅共用部位、共用設(shè)施 設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。稅率：房屋成交價的2%。特別提示：任何開發(fā)商、物業(yè)公司都無權(quán)收取或代收大修基金。 該基金應(yīng)該交給

11、小區(qū)辦。如果您將大修基金交給開發(fā)商，您很可能無 法要回。3、面積測繪費面積測繪費收取原則為“誰委托，誰付費”，購房合同已規(guī)定 開發(fā)商向購房人提供面積測量數(shù)據(jù)的義務(wù)，故此費用應(yīng)由開發(fā)商交 納。4、物業(yè)費一年物業(yè)管理費、物業(yè)管理費和水電保證金特別提示：普通小區(qū)交一年以下物業(yè)費并不違規(guī)。物業(yè)管理服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價，收費項目和標(biāo)準(zhǔn)及收費辦法 應(yīng)在經(jīng)營場所或收費地點公布。5. 產(chǎn)權(quán)代辦費業(yè)主完全有權(quán)選擇自行辦理產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)商無權(quán)強行向業(yè)主收 取該筆費用。二、面積問題面積問題是消費者最為關(guān)心的內(nèi)容之一，購房人買房時尤其是買 期房時，一定要考慮到合同面積與實際面積可能出現(xiàn)誤差這樣的問 題，并在簽訂合同時以

12、附加條款加以防范。（一）存在的問題：1. 商品房合同面積與實測面積存在誤差，這一直是個焦點問 題。消費者常常因面積問題出現(xiàn)糾紛而處于被動局面， 建議購房人在購房合同中對相關(guān)可能出現(xiàn)的問題詳細進行約定，以維護自己的權(quán)2. 開發(fā)商有時能利用公攤、面積測量侵占購房者的合法利益， 還不易被發(fā)現(xiàn)。正確測算房屋面積，是專業(yè)人員的工作，一般購房者根本無法 完成。其次，面積測量的人工操作特點，正常誤差都難以避免，一些 開發(fā)商在使之產(chǎn)生人為偏差侵占購房者一、 兩米面積輕而易舉。再有, 由于消費者相關(guān)知識掌握不夠，使得購房過程中信息不對稱，開發(fā)商 很容易偷梁換柱，把非公攤的面積加入公攤之中。（二）如何解決面積誤差

13、？面積誤差：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，買賣雙方因設(shè)計變更造成的實測房 屋套內(nèi)面積或建筑面積（含公攤面積）與房屋買賣合同約定面積不符 的，按照合同約定處理。合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在 3%以內(nèi)（含3%），按照合同約 定的價格據(jù)實結(jié)算房款；（二）面積誤差比絕對值超出3%，購房人可要求退房。開發(fā)商應(yīng)在買房人提出退房之日起 30日內(nèi)退還已交房款，并支付已付房 款利息。如購房人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面 積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由購房人按照 約定的價格補足，面積誤差比超出 3 %部分的房價款由開發(fā)商承擔(dān)， 所有權(quán)歸買受人；房屋實

14、際面積小于合同約定面積的，面積在3 %以內(nèi)（含3%）部分的房價款及利息由開發(fā)商返還購房者，面積誤差絕對值超過3%部分的房價款由開發(fā)商雙倍返還買受人。特別提示：1. 想測出您買的商品房的真實面積， 首先購房者索要出建筑的 竣工圖紙，請專家根據(jù)圖紙進行計算。2. 簽定合同時應(yīng)該細化條款，應(yīng)該約定實際面積與產(chǎn)權(quán)登記面積 發(fā)生誤差時的處理方式。如規(guī)定合同中未約定處理方式的，面積誤差 比絕對值超出3%時，購房人有權(quán)退房。（三）關(guān)于分攤面積公用建筑面積分攤原則：1、商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。 分攤的公用建筑面 積為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分攤 到本幢房屋內(nèi)。2、為整幢

15、商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分 攤；為局部范圍服務(wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤。多 次分攤公用建筑面積的，分別計算分攤系數(shù)。各套商品房應(yīng)分攤的公 用建筑面積，為各次分攤的公用建筑面積之和。3、公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具 體部位，但任何人不得侵占或改變原設(shè)計的使用功能。分攤的公用建筑面積由以下兩部分組成：1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過 道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房 和管理用房建筑面積；2、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻） 墻體水平投影面積的一半。凡已作為獨立使用空

16、間銷售或出租的地下 室、車棚等，不應(yīng)計入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也 不計入公用建筑面積。不應(yīng)記入的公用建筑空間：1、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐等，作為人 防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。2、售房單位自營、自用的房屋。3、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。4、對于半地下室，不論采光井的結(jié)構(gòu)如何，都不計入建筑面積。 特別提示：1. 簽訂合同時應(yīng)明確約定公攤的具體項目2. 售房單位在預(yù)售商品房前，應(yīng)向商品房預(yù)售管理部門提交預(yù) 售商品房的面積測量報告。預(yù)售商品房設(shè)計方案變更涉及預(yù)售房屋面 積的，應(yīng)重新提交面積測量報告。售房單位在銷（預(yù)）售商

17、品房時，在銷（預(yù)）售合同（含補充協(xié) 議）中應(yīng)明確商品房銷售面積、分攤的公用建筑面積及公用建筑部位。3. 其他購房人受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進行分攤的，應(yīng) 在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建筑面積。三、審查銷售廣告（一）出現(xiàn)問題“我們的小區(qū)綠化率達到，我們小區(qū)配有小學(xué)、幼兒園、會所”購房者常常會被上面的優(yōu)美辭藻所迷惑，但到實際收房時才發(fā) 現(xiàn)與現(xiàn)實相去甚遠，現(xiàn)實當(dāng)中虛假宣傳、改變小區(qū)規(guī)劃也是一些開發(fā) 商慣用的一手；另外，裝修標(biāo)準(zhǔn)不符合合同的約定或開發(fā)商承諾。收 房中其中一個重點就是要開發(fā)商如何兌現(xiàn)曾經(jīng)的承諾。（二）解決辦法1. 要注意平時的證據(jù)收集。如買房時的樓書、廣告一定保存好，有

18、條件購房時拍下售樓處 沙盤，收房時應(yīng)該對照小區(qū)平面圖看環(huán)境。根據(jù)相關(guān)的司法解釋，此 類的廣告可以作為要約，在法庭上作為證據(jù)出示，要求開發(fā)商兌現(xiàn)承 諾。2. 要隨時主張自己的權(quán)利。一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)有規(guī)劃被變更的跡象，購房者一定要盡快跟相關(guān)部 門和開發(fā)商交涉，以免形成事實，出現(xiàn)“贏了官司卻無法執(zhí)行”的局 面。四、法定退房條件：在房屋驗收過程中，業(yè)主如果發(fā)現(xiàn)購買的商品房存在質(zhì)量問題， 是不是都可以退房呢？退房的法定條件，綜合起來包括以下幾種:1購房合同無效：實踐中，造成購房合同無效的常見情形有： 開發(fā)商無權(quán)處分該房產(chǎn)； 開發(fā)商存在欺詐情形。2. 套型誤差導(dǎo)致退房：按套（單元）計價的預(yù)售房屋，套型與設(shè)計圖紙不一致時，或者 相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中對此未約定處理方式的，購房 人可以退房。3. 面積誤差導(dǎo)致退房：房屋實際交付面積比原合同規(guī)定誤差比絕對值超過 3 % （不含 3 %）的。4. 變更規(guī)劃、設(shè)計導(dǎo)致退房：開發(fā)商未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)及合同中約定的 配套環(huán)境的；開發(fā)商經(jīng)批準(zhǔn)改變房屋結(jié)構(gòu)未經(jīng)買家認可的。5. 質(zhì)量不合格導(dǎo)致退房：房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格并依照有關(guān)規(guī)定經(jīng)委托工程質(zhì)量檢測 機構(gòu)核驗