購(gòu)物中心的評(píng)判原則

1、.購(gòu)物中心的評(píng)判原則1 選址和規(guī)模1.1購(gòu)物中心的選址原則a 最短時(shí)間原則購(gòu)物中心應(yīng)當(dāng)位于人流集散最方便的區(qū)位。 隨著交通改善， 購(gòu)物者的活動(dòng)范圍大大增加，因此距離已經(jīng)不是決定購(gòu)物者行為的主要因素，而更多地考慮購(gòu)物過(guò)程所花費(fèi)的行車(chē)時(shí)間。b 易達(dá)性原則購(gòu)物中心應(yīng)分布于交通便捷、易達(dá)性好的位置。易達(dá)性取決于交通工具和道路狀況c 聚集原則商業(yè)活動(dòng)具有集聚效應(yīng)，集中布置能夠相互促進(jìn)，以提高整體吸引力。城市人流、物流和城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的焦點(diǎn)常常成為優(yōu)先選擇的地點(diǎn)。d 接近購(gòu)買(mǎi)力原則購(gòu)物中心要接近人口稠密區(qū)，又要接近高收入或高消費(fèi)人口分布區(qū)。香港購(gòu)物中心信奉的一個(gè)基本商圈二八原則20分鐘商圈之內(nèi)的客源要做

2、80的生意。香港購(gòu)物中心并不相信太遠(yuǎn)的邊緣商圈能帶來(lái)巨大的人流，所以在客源半徑上，擴(kuò)大了20分鐘核心商圈的作用，而將30分鐘次要商圈及1個(gè)小時(shí)的邊緣商圈的期望值降低。香港購(gòu)物中心的商圈呈現(xiàn)典型的地鐵商圈特點(diǎn)，香港建在地鐵軌道交通線路上的購(gòu)物中心，占到總數(shù)的 70左右。購(gòu)物中心作為交通樞紐，而非上落站。占據(jù)地鐵出口，還要占據(jù)巴士換乘站，讓地鐵人流在此換乘，而不是快速通過(guò)。1.2購(gòu)物中心的規(guī)模合理控制商業(yè)規(guī)模和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)階段開(kāi)發(fā)的購(gòu)物中心面積適應(yīng)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)規(guī)模和容量，不求一步到位，為未來(lái)預(yù)留發(fā)展空間，采取分階段開(kāi)發(fā)的策略，購(gòu)物中心分地塊分期開(kāi)發(fā)。香港購(gòu)物中心的主流規(guī)模為510 萬(wàn)平米，不建設(shè)面積

3、超過(guò)20 萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心，社區(qū)型購(gòu)物中心占到香港全部購(gòu)物中心的80以上。510萬(wàn)平米 52%35萬(wàn)平米 20%小于 3 萬(wàn)平米 14%大于 10萬(wàn)平米 14%美國(guó)購(gòu)物中心的平均面積約為11100平方米 ，社區(qū)型購(gòu)物中心占其購(gòu)物中心總數(shù)的70%。日本購(gòu)物中心的平均面積約為14800平方米 。香港購(gòu)物中心的平均面積約為50000平方米 。精選文檔.中國(guó)大陸購(gòu)物中心的面積多為1020萬(wàn)平米。深圳萬(wàn)象城2004 開(kāi)業(yè)，（一期）： 18.8 萬(wàn)。杭州萬(wàn)象城2010054 開(kāi)業(yè)： 24.2 萬(wàn)沈陽(yáng)萬(wàn)象城2011054 開(kāi)業(yè)： 20萬(wàn)成都萬(wàn)象城： 24.4 萬(wàn)深圳益田假日廣場(chǎng)200808開(kāi)業(yè) :13.5

4、8 萬(wàn)（含酒店寫(xiě)字樓）深圳中心城200704 開(kāi)業(yè)： 14萬(wàn)深圳金光華廣場(chǎng)200411 開(kāi)業(yè)： 12萬(wàn)廣州正佳廣場(chǎng)2005 開(kāi)業(yè)： 30萬(wàn)1.3購(gòu)物中心的層數(shù)和層面積購(gòu)物中心的層數(shù)與項(xiàng)目的用地及總規(guī)模有關(guān)。一般購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)部分的層數(shù)地上 26層，地下 12層。但在香港一些用地極為緊張的情況下樓層數(shù)就做的比較多， 59層的很普遍，有的高達(dá) 19層。商業(yè)層面積不宜過(guò)小， 一般 0.62 萬(wàn)平米。 單層面積過(guò)大， 將不得不采用環(huán)型或網(wǎng)格型主流線形式，會(huì)帶來(lái)顧客位置感迷失的問(wèn)題。深圳萬(wàn)象城 ：地上 5層，地下1層。平面長(zhǎng)寬195 米 x 121米 =23600平米。深圳益田假日廣場(chǎng) ：地上 3層，地下

5、 2層。平面長(zhǎng)寬 310米 x 44 米, 一層約 1.4 萬(wàn)。深圳中心城 ：地上 1層，地下3層。平面長(zhǎng)寬170 米 x 121米 =20570平米。沈陽(yáng)萬(wàn)象城 ：地上 6層，地下1層。杭州萬(wàn)象城 ：地上 6層，地下2層。哈爾濱歡樂(lè)頌 ：地上 5層，地下 1層。平面長(zhǎng)寬330 米 x (82138) 米，一層約 2.4 萬(wàn)，二層約 2.1 萬(wàn)。廣州正佳廣場(chǎng) ：地上 7層，地下 2層。平面長(zhǎng)寬 195 米x175米，一層約 3萬(wàn)。香港國(guó)際廣場(chǎng) ：平面長(zhǎng)寬 90米 x 40 米 =3600平米。香港朗豪坊 ：地上 13層，地下 2層。平面長(zhǎng)寬190 米 x 40米 =7600平米。香港 Mega

6、 Box：地上 19層，地下 1層。平面長(zhǎng)寬110 米x 100 米 =11000平米。2 商業(yè)主流線主流線俗稱“動(dòng)線”，意指人在室內(nèi)室外移動(dòng)的點(diǎn)，連合起來(lái)就成為動(dòng)線。當(dāng)購(gòu)物中心確立了外部接口之后，內(nèi)部主流線的設(shè)計(jì)就成了購(gòu)物中心成功與否的關(guān)鍵。主流線設(shè)計(jì)的首要點(diǎn)就是避免顧客走重復(fù)的路，最好能一次性逛完商場(chǎng)內(nèi)所有的店鋪。2.1 主流線的分類購(gòu)物中心交通基本組織分為四種模式：即線形模式，網(wǎng)狀模式，環(huán)形模式和放射模式。精選文檔.2.2 主流線設(shè)計(jì)的要點(diǎn)可見(jiàn)性可見(jiàn)性在購(gòu)物中心設(shè)計(jì)中是一個(gè)非常重要的內(nèi)容。一個(gè)商鋪的可見(jiàn)性強(qiáng)弱決定了這個(gè)商鋪所在地段的租金價(jià)值，一個(gè)商鋪被看見(jiàn)的機(jī)會(huì)越多，位置就越好。我們?cè)谠O(shè)

7、計(jì)中就是要提高整個(gè)商場(chǎng)內(nèi)商鋪的可見(jiàn)型?？蛇_(dá)性可達(dá)性和可見(jiàn)性是有聯(lián)系的，可見(jiàn)性是可達(dá)性的基礎(chǔ)，只有“可見(jiàn)”，才會(huì)有“可達(dá)”。因此，在可見(jiàn)的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)最少道路轉(zhuǎn)換的路徑可達(dá)性最高。位置感如果顧客在購(gòu)物中心中無(wú)法確立自己的位置，就會(huì)迷失方向，而需要花費(fèi)更多的時(shí)間找到自己想要去的商鋪，同時(shí)，很多商鋪也減少了被光顧的機(jī)會(huì)。難以找到位置感的購(gòu)物中心是不受顧客歡迎的，在設(shè)計(jì)中，通常的做法是提高主流線系統(tǒng)的秩序感，從而提高顧客的位置感。2.3各種主流線的特點(diǎn)比較：線形主流線 （包含直線形、弧形、L形、 U形）a 可見(jiàn)性、可達(dá)性、位置感都很好。b 有利于聚集人氣。c 當(dāng)用地進(jìn)深過(guò)大時(shí)，店鋪的進(jìn)深太大，不一定適

8、合使用。環(huán)形主流線a 適用于樓層面積大、用地進(jìn)深大的購(gòu)物中心，可達(dá)性好。b 可見(jiàn)性相對(duì)較差，人流分散，不利于聚集人氣。c 位置感差，需要在設(shè)計(jì)中加強(qiáng)空間的可識(shí)別性。網(wǎng)格主流線a 適用于樓層面積大的大型購(gòu)物中心，能布置大量的店鋪。b 可見(jiàn)性，可達(dá)性，位置感都不是很好。c 人流過(guò)于分散，不利于聚集人氣。最為理想的主流線為弧形 ：透過(guò)圓弧形動(dòng)線，能讓顧客視野的延伸性更強(qiáng)，可視性更強(qiáng)，單店的能見(jiàn)率更高，便于顧客到達(dá)店面。典型案例為深圳萬(wàn)象城。精選文檔.2.4主流線中直線與弧形店面的比較直線主流線視野分析弧形主流線視野分析對(duì)店鋪的可見(jiàn)性由上圖可知， 顧客在弧形主流線購(gòu)物過(guò)程中更多地面對(duì)著店鋪，有利于增強(qiáng)

9、對(duì)店鋪的可見(jiàn)性。空間感覺(jué)直線主流線清晰明了，但筆直的主流線容易使顧客感覺(jué)單調(diào)而且距離過(guò)長(zhǎng)而失去了“逛”的動(dòng)力。當(dāng)直線主流線過(guò)長(zhǎng)時(shí)，必須注意空間的改變，如中庭的設(shè)計(jì)，局部空間導(dǎo)弧而弧形主流線則可以給顧客帶來(lái)更加有趣的購(gòu)物體驗(yàn)。2.5豎向交通組織垂直交通工具包括電梯、單層扶梯、跨層扶梯、樓梯。電梯a 電梯可以使顧客快速到達(dá)購(gòu)物中心高樓層，尤其是對(duì)于要前往停車(chē)場(chǎng)或者從停車(chē)場(chǎng)前往商場(chǎng)的顧客。b 電梯分布應(yīng)該在購(gòu)物中心的中部及端部。c 電梯出入口盡量與主流線、主力店出入口順暢連接。d 中庭觀光梯盡量不要影響店鋪的可見(jiàn)性。自動(dòng)扶梯A 購(gòu)物中心一般將自動(dòng)扶梯布置在比較醒目的位置，并且每隔20-40 米就布置

10、一組自動(dòng)扶梯，以方便顧客乘坐，如中庭、出入口等位置。B 自動(dòng)扶梯的布置應(yīng)該避免出現(xiàn)商業(yè)死角。C 主流線端部的自動(dòng)扶梯方向應(yīng)該開(kāi)往端部，盡量把人流引到端頭?？鐚臃鎏莅凑丈虡I(yè)價(jià)值隨樓層上升遞減的規(guī)律，則樓層越高商業(yè)價(jià)值越低，但設(shè)置高層直達(dá)扶梯后，由于可從低樓層直達(dá)高樓層，如4 樓直達(dá) 8 樓，這樣 4 樓就和 8 樓具有了幾乎相同的商業(yè)價(jià)值。深圳萬(wàn)象城一期（18.8 萬(wàn)平米，地下2 層，地上 5 層）垂直客梯：中庭內(nèi)1 組 4 部，主力百貨內(nèi)2 部（ -F2F3 ）自動(dòng)扶梯：共47 部。精選文檔.（ -F2 8 部， -F1 9 部， F1 10 部， F2 10 部， F3 6 部， F4 4

11、部）杭州萬(wàn)象城（24.2 萬(wàn)平米，地下3 層，地上6 層）垂直客梯：中庭內(nèi)3 組 7 部，主力百貨內(nèi)3 部（ -F1F3 ）自動(dòng)扶梯：共68 部。（ -F3 6 部， -F2 6 部， -F1 8 部， F1 12 部， F2 12 部， F3 11 部， F4 9 部， F54部）3 業(yè)態(tài)分布3.1業(yè)態(tài)是什么？業(yè)態(tài)是針對(duì)特定消費(fèi)者的特定需求，按照一定的戰(zhàn)略目標(biāo)，有選擇地運(yùn)用商品經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)、店鋪位置、店鋪規(guī)模、店鋪形態(tài)、價(jià)格政策、銷售方式、銷售服務(wù)等經(jīng)營(yíng)手段，提供銷售和服務(wù)的類型化服務(wù)形態(tài)。3.2業(yè)態(tài)的分類購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)可分為零售、娛樂(lè)和餐飲三大類。商業(yè)：娛樂(lè)：餐飲= 52:30:18這個(gè)比例被

12、稱為商業(yè)黃金分割定律。對(duì)不同的國(guó)家、地區(qū)、項(xiàng)目，其指導(dǎo)意義不盡相同，但在一個(gè)更加以人為本的體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得更大優(yōu)勢(shì)，對(duì)娛樂(lè)配套進(jìn)行更大的投入是十分必要的。還有一種比例為：商業(yè)：娛樂(lè)：餐飲= 55:25:20香港購(gòu)物中心的商戶結(jié)構(gòu)大體會(huì)有四大類商戶，即服裝配飾鞋帽、美食、珠寶精品、美容美發(fā)個(gè)人護(hù)理 等商戶。其中，服裝配飾鞋帽的商戶數(shù)量是最多的，其次是美食、珠寶精品、美容美發(fā)個(gè)人護(hù)理等類商戶，這四大類商戶構(gòu)成了購(gòu)物中心商戶的主體。在香港現(xiàn)存的購(gòu)物中心當(dāng)中，餐飲平均占到香港購(gòu)物中心總承租面積的25以上。其中社區(qū)型購(gòu)物中心所占比例最高，餐飲平均占到總承租面的28。區(qū)域型購(gòu)物中心略

13、低，平均占到總承租面積的22。深圳萬(wàn)象城業(yè)態(tài)組織店鋪數(shù)量主力店 5家 (real時(shí)尚百貨、 Ole 超市、嘉禾影院、冰紛萬(wàn)象滑冰場(chǎng)，順電) ，餐飲44家，其余 213家業(yè)態(tài)面積比例主力店 / 次主力店 40%，國(guó)際名牌 3%，精品店 22%，餐飲 15%，娛樂(lè) 20%深圳 COCOPARK業(yè)態(tài)組織店鋪數(shù)量：主力店2家( 百老匯影城、吉之島超市) ，餐飲 40家，其余 128家。業(yè)態(tài)面積比例：零售47%，餐飲 41%，服務(wù) 7%，電影院 5%。精選文檔.香港圓方業(yè)態(tài)組織業(yè)態(tài)面積比例：主力店2家 (Threesixty超市、 The grand 影院 ) 占 23%，其他 77%。名牌購(gòu)物26.1

14、1% ，餐飲 12.74%，娛樂(lè) 21.02%，服裝 14.65%，美容 25.48%。3.3購(gòu)物中心中業(yè)態(tài)的五個(gè)考慮因素:內(nèi)容 :包含零售、娛樂(lè)和餐飲三大類。大小 ：一般來(lái)說(shuō)，主力店面積>2000 平米，次主力店面積1000 平米，精品店面積<200 平米。形狀 ：精品店進(jìn)深<20m，長(zhǎng)寬適合比例為2：1；百貨等主力店盡可能方正。位置 ：主力店盡量布置在主流線端部，餐飲、娛樂(lè)業(yè)態(tài)適合布置在主流線端部及頂部。相互關(guān)系 ：a 將餐飲場(chǎng)所設(shè)置于溜冰場(chǎng)上空或周?chē)?，推?dòng)娛樂(lè)觀賞化、餐飲娛樂(lè)化b 不讓主力店占據(jù)一整層的面積，而是要讓它多層分布；電影院分層進(jìn)出，使進(jìn)出場(chǎng)人流分開(kāi)，帶動(dòng)兩層

15、人氣。c 餐飲設(shè)置一般采取集中和分區(qū)相結(jié)合的方法，多點(diǎn)多層，低層以輕餐飲為主，高層可布置大型餐飲。將美食廣場(chǎng)安排在購(gòu)物中心的頂樓，形成吸引人流的磁極。d 平面商業(yè)分布不設(shè)商品專屬區(qū)，而是實(shí)行混業(yè)經(jīng)營(yíng)。e 同一個(gè)購(gòu)物中心不同檔次商品共存，將不同價(jià)位的商品分別設(shè)置于不同的樓層。f 頂樓設(shè)置特色化，讓顧客情不自禁往上走。3.4主力店主力店是指在項(xiàng)目定位功能組合下，對(duì)客流帶動(dòng)、收入貢獻(xiàn)、品牌引領(lǐng)以及項(xiàng)目的安全起核心引領(lǐng)作用的大型品牌租戶，面積占比比較大。 在國(guó)際上都有專門(mén)的定義，大家一般叫它為“錨店”或者核心租戶。次主力店跟主力店的前提定位是一樣的，也是在項(xiàng)目定位和功能組合之下，在客流帶動(dòng)、品牌引領(lǐng)、

16、收入貢獻(xiàn)上只是一個(gè)方面；而主力店是全方位的。 大家會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)特點(diǎn)，我們把面積這個(gè)維度在次主力店中給去掉了。次主力店主要是凸現(xiàn)項(xiàng)目之下的品牌引領(lǐng)功能。通俗來(lái)說(shuō)，如果作為主力店，我們更強(qiáng)調(diào)它綜合功能下的作用。次主力店可能是單一維度下的品牌引領(lǐng)作用。比如星巴克，還有健身中心等等，這都是次主力店的考慮。盡管有些面積比較大，也是次主力店。主力店主要體現(xiàn)的是對(duì)整個(gè)購(gòu)物中心客流吸引的核心作用；同時(shí)，對(duì)整體的定位和安全性起到支撐作用。在整個(gè)購(gòu)物中心中的面積占比比較大，或者在其業(yè)態(tài)中數(shù)量旗艦店類型。主力店是購(gòu)物中心吸引客流的主要來(lái)源，對(duì)聚集人氣和組織人流有著重要作用。它把人流從一個(gè)主力店吸引到另一個(gè)主力店，在這

17、個(gè)過(guò)程中引導(dǎo)著顧客經(jīng)過(guò)其它店鋪，從而提高購(gòu)物中心整體的商業(yè)價(jià)值。主力店一般包括：百貨商店、超市、電影院、冰場(chǎng)、兒童主題樂(lè)園、電玩城等。電影院a 規(guī)模根據(jù)電影院建筑設(shè)計(jì)規(guī)范：精選文檔.特大型： 1801 座以上，宜有11 個(gè)廳以上，平均164 座廳；大型： 1201 1800 座，宜有 810 個(gè)廳，平均150 180 座；中型： 7011200 座，宜有5 7 個(gè)廳，平均140171 座；小型： 700 座以下，不宜少于4 個(gè)廳，平均175 座廳。b 位置根據(jù)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范條放映廳、游戲廳, 卡拉 OK廳等娛樂(lè)場(chǎng)所，宜設(shè)置在一、二級(jí)耐火等級(jí)建筑內(nèi)的首層、二層或三層的靠外墻部位，不應(yīng)設(shè)置在袋形

18、走道的兩側(cè)或盡端。當(dāng)必須設(shè)置在建筑的其他樓層時(shí)，尚應(yīng)符合下列規(guī)定：一、不應(yīng)設(shè)置在地下二層及二層以下。當(dāng)設(shè)置在地下一層時(shí)，地下一層地面與室外出入口地坪的高差不應(yīng)大于10m；二、一個(gè)廳、室的建筑面積不應(yīng)大于200m2但有些地區(qū)電影院設(shè)置在四層或四層以上，其放映廳可大于 200 m2 但小于 400 m2。 具體實(shí)現(xiàn)需與當(dāng)?shù)匾?guī)劃、消防部門(mén)協(xié)商。c 放映廳放映廳大小 （大地影院標(biāo)準(zhǔn)）大廳401平米以上中廳201 400 平米小廳200平米以下放映廳人均面積： 觀眾廳人均面積約為1.01.2 m2 。放映廳比例 ：觀眾廳的長(zhǎng)度與寬度比例（1.5 ± 0.2 ）： 1。樓面均布活荷載： 3 KN

19、 / m 2 。放映廳凈高 ：例：一個(gè)10M凈寬的觀眾廳，做9米寬銀幕，電影院的變形寬銀幕屏幕比例是2.35 ： 1該廳高度確定的計(jì)算公式為：1.2+9/2.35+0.5 5.53M 。電影業(yè)界有著多種多樣的畫(huà)面比例格式，但有兩種“標(biāo)準(zhǔn)”比例占據(jù)著主導(dǎo)地位：學(xué)院寬銀幕（Academy Flat ， 1.85:1）和變形寬銀幕（AnamorphicScope ， 2.35:1）。其他畫(huà)面比例還有1.66:1和 2.20:1（ 70mm膠片）等。標(biāo)準(zhǔn)的 IMAX銀幕為 22m X 16m ，但完全可以在更大的銀幕播放。精選文檔.國(guó)內(nèi)大部分銀幕為22m X 12m滑冰場(chǎng)奧林匹克國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)30 x 60

20、 1800 平米，四角轉(zhuǎn)彎半徑8.5 米。商業(yè)用途20 x 40 800 平米，四角轉(zhuǎn)彎半徑 4.8 米。凈高不低于6 米。冰面高度比樓層高度低0.5 米左右，滑冰場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)高度與冰面高度接近。冰面厚度20 mm較為經(jīng)濟(jì)。深圳萬(wàn)象城冰紛萬(wàn)象滑冰場(chǎng)4 服務(wù)體系服務(wù)體系分為顧客服務(wù)體系和內(nèi)部服務(wù)體系。4.1顧客服務(wù)體系顧客服務(wù)體系包含顧客服務(wù)設(shè)施和顧客停車(chē)系統(tǒng)。精選文檔.顧客服務(wù)功能顧客服務(wù)設(shè)施主要為顧客衛(wèi)生間、母嬰室、客服中心、顧客休息區(qū)等。a 顧客衛(wèi)生間 位置 根據(jù)目前已經(jīng)運(yùn)營(yíng)的購(gòu)物中心使用經(jīng)驗(yàn)，每層顧客衛(wèi)生間分布需均勻，服務(wù)半徑不宜太大，應(yīng)根據(jù)購(gòu)物中心的平面形狀大小，合理分布顧客衛(wèi)生間。廁位數(shù)量

21、根據(jù)城市公共廁所設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，商業(yè)區(qū)域內(nèi)男女廁位比例為1:1.5 。根據(jù)已建購(gòu)物中心的使用經(jīng)驗(yàn)，大部分購(gòu)物中心男衛(wèi)生間使用強(qiáng)度一般，基本夠用， 甚至有富余。女衛(wèi)生間使用強(qiáng)度高，普遍出現(xiàn)排隊(duì)狀況。因此，根據(jù)現(xiàn)購(gòu)物中心的使用經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)提高女衛(wèi)生間的蹲位數(shù)量。據(jù)相關(guān)調(diào)查：香港男女廁總體比例目前還只能徘徊在1： 1.5 間，臺(tái)灣在 2003年 1月，其臺(tái)北市男女廁位比例由1:1 調(diào)整為 1:3 ，在 2006年4月，男女廁位比例從原本1:2 提高到 1:5 。美國(guó) 12個(gè)州已于上世紀(jì)90年代初通過(guò)了保證“如廁公平”的法案，將女廁所的數(shù)量增加兩倍，甚至有州規(guī)定女廁面積需達(dá)到男廁3倍以上。b 顧客母嬰室從

22、現(xiàn)在購(gòu)物中心的消費(fèi)群體看，家庭單位占有一定的比例，年輕媽媽帶著嬰兒購(gòu)物已很常見(jiàn)， 因此，購(gòu)物中心在靠近衛(wèi)生間的位置設(shè)置母嬰室已成為必須，進(jìn)而體現(xiàn)購(gòu)物中心人性化設(shè)計(jì)的一面。C 客服中心客服中心是購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)商直接服務(wù)顧客的前端，是購(gòu)物中心意見(jiàn)處理和解決顧客需求的唯一通道， 是購(gòu)物中心的重要組成部分。 因此，客服中心必須設(shè)置在可見(jiàn)性和可達(dá)性較強(qiáng)的非商業(yè)位置。顧客停車(chē)體系a停車(chē)位指標(biāo)根據(jù)大部分地方城市管理技術(shù)規(guī)定，商業(yè)停車(chē)位指標(biāo)一般為1個(gè) /200 ，而深圳商業(yè)停車(chē)位指標(biāo)為0.8-2.0/100。隨著城市發(fā)展的速度，人均擁有車(chē)輛已大大提高，自駕購(gòu)物所占比例日益增加，如果按舊規(guī)定設(shè)置的停車(chē)指標(biāo)，已經(jīng)很

23、難滿足購(gòu)物中心實(shí)際的停車(chē)位需要。建議每70-100 設(shè)一個(gè)停車(chē)位。b 車(chē)庫(kù)出入口：位置、車(chē)行方向停車(chē)場(chǎng)進(jìn)出口的位置將會(huì)影響周邊道路的車(chē)流方向，規(guī)劃不當(dāng)?shù)耐＼?chē)場(chǎng)進(jìn)出口不僅會(huì)影響停車(chē)場(chǎng)的進(jìn)出效率， 也會(huì)導(dǎo)致車(chē)流回堵而影響周邊道路上的車(chē)流。 一般規(guī)劃停車(chē)場(chǎng)進(jìn)出口時(shí)，應(yīng)注意的有以下幾項(xiàng)：出入口應(yīng)設(shè)于交通量較少的非主道路上。 若一定要設(shè)于較大車(chē)流量的道路上時(shí)， 必須在出入口處向后退縮若干距離以便車(chē)輛進(jìn)出。應(yīng)配合道路的車(chē)行方向以單進(jìn)單出設(shè)計(jì)，避免進(jìn)出在同一個(gè)口。精選文檔.采用效率較高的收費(fèi)系統(tǒng)以節(jié)省車(chē)輛進(jìn)出時(shí)間， 收費(fèi)點(diǎn)盡量不要設(shè)在坡道上， 以避免司機(jī)進(jìn)出麻煩，斜坡起步。c 停車(chē)方式停車(chē)方式可分為地面停車(chē)

24、場(chǎng)、 地下停車(chē)庫(kù)， 機(jī)械停車(chē)庫(kù)、 多層立體車(chē)庫(kù)和屋頂停車(chē)等。地面停車(chē)場(chǎng) 對(duì)于顧客來(lái)說(shuō)， 使用方便， 但是不利于商場(chǎng)統(tǒng)一管理。 而且為了使購(gòu)物中心外環(huán)境井然有序，并增加購(gòu)物中心的外部集散和停留空間，應(yīng)盡量避免地面停車(chē)。地下停車(chē)庫(kù) 是購(gòu)物中心最適合的停車(chē)方式，方便管理。機(jī)械停車(chē) ，其優(yōu)點(diǎn)是在滿足購(gòu)物中心停車(chē)指標(biāo)的前提下，節(jié)省建筑面積，節(jié)省建筑投入成本。但是機(jī)械停車(chē)管理不方便， 且停車(chē)和拿車(chē)等候的時(shí)間太長(zhǎng)， 不適合購(gòu)物中心使用。多層立體車(chē)庫(kù) ，在商業(yè)建筑面積足夠的情況下， 尤其是高層商業(yè)建筑， 可設(shè)置多層立體車(chē)庫(kù)， 使自駕購(gòu)物的人流可以更快地到達(dá)各層商業(yè)，購(gòu)物更方便。 在使用上多層立體車(chē)庫(kù)采光通風(fēng)良

25、好，可以分流地下車(chē)庫(kù)的車(chē)流壓力。從開(kāi)發(fā)商的角度出發(fā)，維護(hù)成本低，建造成本比地下停車(chē)庫(kù)低。屋頂停車(chē) ，在建筑面積有限的情況下，屋頂停車(chē)也是一種較好的選擇，把自駕購(gòu)物的人流直接帶往屋頂層，然后從上到下逛商業(yè)，改變常規(guī)商場(chǎng)上部人流較少的情況。但是在高層商業(yè)里，通常顧客不愿意上到屋頂停車(chē)。d 可識(shí)別性 色彩由于購(gòu)物中心停車(chē)庫(kù)單層面積較大， 且受交通核和設(shè)備用房的視線遮擋， 顧客很難定位自己停車(chē)所在位置。因此，平層面積較大的停車(chē)庫(kù)需要通過(guò)不同的色彩進(jìn)行車(chē)庫(kù)分區(qū)，縮小停車(chē)位置的尋找范圍，提高可識(shí)別性。設(shè)備停車(chē)定位器， 停車(chē)后在該分區(qū)的停車(chē)定位器領(lǐng)取定位條碼， 拿車(chē)時(shí)可在任意的停車(chē)定位器掃描條碼，獲取停車(chē)位

26、置的信息。LED車(chē)位指示燈， 在每個(gè)停車(chē)位上空設(shè)置有 LED指示燈， 顯示車(chē)位是否有空余， 紅燈顯示本車(chē)位已滿，綠燈顯示有空車(chē)位。減少顧客找車(chē)位的時(shí)間。e 車(chē)庫(kù)與商業(yè)的關(guān)系如何從車(chē)庫(kù)更快地進(jìn)入商業(yè)，處理好車(chē)庫(kù)與商業(yè)的關(guān)系？第一，與商業(yè)同層的車(chē)庫(kù)，應(yīng)緊鄰商業(yè)設(shè)置，并設(shè)置可直通商業(yè)中庭的出入口，方便車(chē)庫(kù)人流直達(dá)商業(yè)。第二，位于商業(yè)下部的地下車(chē)庫(kù)， 應(yīng)設(shè)置大堂， 大堂內(nèi)有直達(dá)商業(yè)的扶梯或垂直電梯。位于超市下部的車(chē)庫(kù)， 應(yīng)設(shè)置平板扶梯， 方便手推車(chē)直達(dá)車(chē)庫(kù)。 大堂采用大面積落地玻璃圍合，通過(guò)暖色燈光照亮，提高商業(yè)大堂的可見(jiàn)性。在車(chē)庫(kù)內(nèi)各個(gè)位置，設(shè)置暖色的人行道標(biāo)識(shí)，直接連接到商業(yè)大堂，引導(dǎo)地下車(chē)庫(kù)的商

27、業(yè)人流進(jìn)入。f 車(chē)庫(kù)與卸貨區(qū)的關(guān)系：車(chē)庫(kù)與卸貨區(qū)應(yīng)相對(duì)獨(dú)立，并有各自獨(dú)立的車(chē)行出入口，避免卸貨區(qū)的臭味干擾顧客精選文檔.停車(chē)庫(kù)。在條件允許的情況下，顧客車(chē)庫(kù)與卸貨區(qū)之間，可設(shè)置臨時(shí)性連通車(chē)道，在節(jié)假日大量車(chē)流出入的時(shí)候，顧客可借用卸貨區(qū)的車(chē)行出入口出入車(chē)庫(kù)，防止大量車(chē)流擁堵。4.2內(nèi)部服務(wù)體系內(nèi)部服務(wù)體系的組織設(shè)計(jì)體現(xiàn)了購(gòu)物中心平面功能的合理完善。內(nèi)部服務(wù)體系包含貨運(yùn)流線、垃圾流線、員工流線和員工服務(wù)功能等，且與公共客流盡可能的區(qū)分開(kāi)來(lái)。貨運(yùn)流線a 位置卸貨區(qū)一般設(shè)置在地下室，與商業(yè)部分相互隔離，避免卸貨區(qū)臭味對(duì)商業(yè)的影響。卸貨平臺(tái)應(yīng)根據(jù)商業(yè)平面合理分組設(shè)置，臨近貨梯。貨車(chē)可以在地下層卸貨，通

28、過(guò)就近貨梯將商品運(yùn)送到各個(gè)樓層，再通過(guò)送貨通道送達(dá)每個(gè)店鋪。b 數(shù)量由于購(gòu)物中心物流量較大，需要根據(jù)商業(yè)平面合理布置足夠的卸貨區(qū)。卸貨區(qū)的合理設(shè)計(jì)，需考慮該商場(chǎng)所有貨車(chē)的尺寸和轉(zhuǎn)彎半徑。貨車(chē)的尺寸大致可分為以下幾種：C 要求通風(fēng)由于卸貨區(qū)與垃圾運(yùn)送共用，通風(fēng)處理尤為重要。卸貨平臺(tái)寬度和高度為了方便大批量貨物的裝卸和運(yùn)送，卸貨平臺(tái)寬度一般不小于 5m。根據(jù)購(gòu)物中心常用貨車(chē)尺寸，卸貨平臺(tái)高度一般設(shè)置有 0.8m 和1.2m兩種尺寸，能滿足大部分貨車(chē)的卸貨要求。坡道和臺(tái)階由于卸貨平臺(tái)與車(chē)道的高差問(wèn)題，卸貨平臺(tái)與車(chē)道之間需設(shè)置運(yùn)貨坡道和臺(tái)階。坡道坡度不大于 1:5 ，以不影響車(chē)道為準(zhǔn)，坡道寬度為1.2

29、-1.8m 。垃圾流線垃圾流線設(shè)置最好的方法是與貨運(yùn)流線共用，與公共客流區(qū)分開(kāi)，避免垃圾臭味干擾客流。并靠近卸貨平臺(tái)設(shè)置垃圾房，方便垃圾運(yùn)送。員工流線員工流線即員工上下班、運(yùn)送貨物的流線。內(nèi)部進(jìn)入專用的員工通道，然后通過(guò)貨梯到達(dá)每個(gè)樓層，通過(guò)送貨通道到達(dá)每個(gè)店鋪。為了提高商場(chǎng)的綜合使用效率，員工流線同樣可以和貨運(yùn)流線相結(jié)合，綜合利用。員工服務(wù)功能員工服務(wù)功能包含員工更衣室、員工餐廳、員工辦公室和員工衛(wèi)生間等。商場(chǎng)需設(shè)置獨(dú)立的員工出入口，統(tǒng)一打卡，并靠近打卡室設(shè)置員工更衣室。員工餐廳和員工辦公室可設(shè)置于地下室精選文檔.或地上商場(chǎng)次要位置， 與公共客流分開(kāi)， 通過(guò)員工通道出入。 員工衛(wèi)生間與顧客衛(wèi)

30、生間相對(duì)獨(dú)立，是員工專用衛(wèi)生間，每?jī)蓪又辽僭O(shè)置一個(gè)。5 平面使用效率一般情況下， 購(gòu)物中心的地上部分實(shí)用率為 50%-60%。合理布局購(gòu)物中心內(nèi)部功能， 避免平面面積浪費(fèi)，了解輔助用房的實(shí)際面積需求，避免單個(gè)房間面積過(guò)大的情況，是提高購(gòu)物中心實(shí)用率的基本方法。通過(guò)購(gòu)物中心的發(fā)展和經(jīng)驗(yàn)的積累，還可從技術(shù)手段上提高購(gòu)物中心的實(shí)用率。如下：a 中庭盡端布置商店，縮短中庭的長(zhǎng)度。b 合理設(shè)置中庭走道和送貨通道的寬度。c 樓梯為剪刀梯，并分組設(shè)置d 通過(guò)服務(wù)通道解決疏散距離問(wèn)題，服務(wù)通道為亞安全區(qū)域。6 結(jié)構(gòu)體系a 結(jié)構(gòu)類型 ：框架 +剪力墻結(jié)構(gòu)，b 柱網(wǎng) ：綜合考慮結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)跨度、商場(chǎng)的使用要求、停車(chē)

31、的高效性等。購(gòu)物中心常用柱網(wǎng)為： 8.5m x 8.5m ， 9m x 9m， 9 x 11.5m 等，根據(jù)設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)， 9m x 9m 的柱網(wǎng)能滿足各方面的綜合要求。c 荷載 ：特殊功能如超市、電影院、冰場(chǎng)和屋頂?shù)取 層高 :為了營(yíng)造舒適的購(gòu)物環(huán)境，增加未來(lái)發(fā)展的可變性，并滿足各種設(shè)備的要求，購(gòu)物中心的層高應(yīng)盡可能富裕些：一層6 6.5m，二層以上5.6 6m，溜冰場(chǎng)的下一層要增加0.6m 的高度，地下一層商業(yè)6m，卸貨區(qū)及車(chē)道增加 1m。 深圳萬(wàn)象城 深圳益田假日廣場(chǎng)F5： 5.6mF3： 5.0mF4： 5.6mF2： 5.0mF3： 6.2m （溜冰場(chǎng)的下一層）F1： 5.0mF2： 5.6m-F1： 5.5mF1： 6.5m-F2： 5.5m-F3： 4.2m （車(chē)庫(kù)） 哈爾濱歡樂(lè)頌 廣州太古匯F5： 6.0mF2： 6.0mF4： 6.0mF1： 6.0mF3： 6.5m-F1： 6.0mF2： 6.0m-F2： 6.0mF1： 6.5m-F3： 4.0m （車(chē)庫(kù)）-F1 ： 6.3m （卸貨區(qū)7.0m ）