物業(yè)管理師經(jīng)營管理重點(diǎn)資料(共32頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上物業(yè)經(jīng)營管理重點(diǎn)資料第一章 物業(yè)經(jīng)營管理概述1、物業(yè)管理從傳統(tǒng)的物業(yè)運(yùn)行管理服務(wù)，向策略性的物業(yè)資產(chǎn)價值管理方向拓展。P12、物業(yè)管理又稱資產(chǎn)管理，為滿足業(yè)主目標(biāo)，綜合利用物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務(wù)。P13、物業(yè)經(jīng)營管理強(qiáng)調(diào)為業(yè)主提供價值管理服務(wù)，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)的需求。P14、物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象通常為收益性物業(yè)，主要包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租型別墅或公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑娛樂設(shè)施等可通常出租，可獲得經(jīng)

2、常性租金收益，是房地產(chǎn)投資信托基金和機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)投資的主要載體（特征）。P25、國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。P2寫字樓分類一般要考慮如下12個因素：所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、室內(nèi)空間布置、為租戶提供的服務(wù)、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類型。6、零售商業(yè)物業(yè)是用于零售商業(yè)經(jīng)營活動的建筑，包括從小型店鋪到大型購物中心的各種零售商業(yè)空間。P37、零售商業(yè)物業(yè)的一分類依據(jù)：（1）建筑規(guī)模（2）經(jīng)營商品（3）商業(yè)輻射區(qū)域的范圍 P38、零售商業(yè)物業(yè)分為六種類型1）區(qū)域購物中心2）市級購物中心3）地區(qū)購物商場4）居住區(qū)商場5）鄰里服務(wù)性商店

3、6）特色商店P(guān)3-4區(qū)域購物中心：面積10萬平米以上，有效半徑200公里市級購物中心：3萬， 30萬人， 5億。地區(qū)購物商場：1至3萬，30萬，5億。居住區(qū)商場：300010000，15萬，300010000萬無鄰里服務(wù)性商店：3000平米以下， 1萬人以下，3000萬元以下除了上述區(qū)分零售商業(yè)物業(yè)的方法人們還常從另一個角度來區(qū)分不管商場的規(guī)模多大，零售商業(yè)物業(yè)基本上有兩種存在形式，（一）是只經(jīng)營零售業(yè)的獨(dú)立的建筑或建筑群，（二）是某綜合用途物業(yè)內(nèi)的一部分P59、出租型別墅或公寓P5（1）別墅是指在風(fēng)景區(qū)或在郊外建造的供休養(yǎng)的住所。中國人的別墅概念跟歐美發(fā)達(dá)國家有很大的不同，通常把獨(dú)立式住宅、

4、聯(lián)排住宅、低密度復(fù)合住宅等統(tǒng)統(tǒng)稱為別墅，出現(xiàn)了獨(dú)棟別墅、鄭排別墅、疊拼別墅、疊加別墅、雙拼別墅。甚至“空中別墅”等概念。實(shí)際上除獨(dú)立式住宅外，其他均不具有別墅類產(chǎn)品的獨(dú)有性。而國外的住宅和別墅是分開的。（2）公寓是指包含有許多住宅單元的建筑物，通常不分割產(chǎn)權(quán)出售，供出租或短期居住。10、工業(yè)物業(yè)：必須保證能源供應(yīng)和內(nèi)部運(yùn)輸系統(tǒng)的通暢，還要兼顧物業(yè)資產(chǎn)的有效利用狀況及運(yùn)行成本對企業(yè)生產(chǎn)成本和經(jīng)營利潤的影響。11、酒店和休閑娛樂設(shè)施是為了人們的商務(wù)或公務(wù)旅行、會議、旅游、休閑、康體娛樂活動提供入住空間的建筑，包括酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場、高爾夫球場。傳統(tǒng)上，這類物業(yè)的經(jīng)營管理活動屬于酒

5、店管理行業(yè)，但因?yàn)樵S多這類物業(yè)是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)，其經(jīng)營活動也與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)。P612、物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)：從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求，在實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿?。物業(yè)業(yè)主，既包括直接持有物業(yè)產(chǎn)權(quán)的企業(yè)或機(jī)構(gòu)，也包括這些企業(yè)或機(jī)構(gòu)背后的投資者。13、物業(yè)管理企業(yè)劃分為管理型、專業(yè)型和綜合型（1）管理型物業(yè)管理企業(yè)是具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè)，它受業(yè)主委托對物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔(dān)綜合責(zé)任。企業(yè)的工作重點(diǎn)是在于物業(yè)管理工作的規(guī)劃與計(jì)劃、物業(yè)市場營銷與租賃管理、預(yù)算與成本管理、專業(yè)物業(yè)

6、管理服務(wù)采購與分包商管理、現(xiàn)金流管理、績效評價和客戶關(guān)系管理等。（2）專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)是具有物業(yè)運(yùn)行過程中某種專業(yè)管理能力的企業(yè)，通常以專業(yè)分包的形式獲得維護(hù)保養(yǎng)，設(shè)立專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)提供專業(yè)管理服務(wù)提高物業(yè)管理企業(yè)的勞動生產(chǎn)率和效益。（3）綜合型物業(yè)管理企業(yè)是同時具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運(yùn)行管理能力的企業(yè)。鑒于物業(yè)管理企業(yè)通常要對多個地點(diǎn)的多個物業(yè)同時實(shí)施管理，從管理的層次上分為公司管理、現(xiàn)場管理和現(xiàn)場作業(yè)。14、物業(yè)經(jīng)營管理的層次：物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容與物業(yè)類型和業(yè)主持有物業(yè)的目的密切相關(guān)，分為物業(yè)管理或設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理三個層次。（重要）P9物業(yè)管理和設(shè)施管理以

7、運(yùn)行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和投資組合以策略性管理為主。（1）物業(yè)管理：物業(yè)管理的核心工作是對物業(yè)進(jìn)行日常的維護(hù)和維修，向入住的客戶和企業(yè)提供服務(wù)，以保障其始終處在正常的運(yùn)行狀態(tài)。對于居住物業(yè)，物業(yè)管理就是物業(yè)經(jīng)營管理的全部內(nèi)容。對于收益性物業(yè)或大型非房地產(chǎn)企業(yè)擁有的自用物業(yè)，除了物業(yè)管理，還要進(jìn)行相應(yīng)的資產(chǎn)管理和組合投資管理工作。除了進(jìn)行物業(yè)的日常管理還要執(zhí)行資產(chǎn)管理所確定的戰(zhàn)略方針，以滿足組合投資管理的目標(biāo)。（2）設(shè)施管理：是一種新型的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)（3）房地產(chǎn)資產(chǎn)管理：從對物業(yè)、設(shè)施和租戶的管理上升到聘用多個物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司來同時管理多宗物業(yè)。（4）房地產(chǎn)組合投資管理：房地產(chǎn)組

8、合投資管理視野更加廣闊，包括理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo)；評價資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn)；審批資產(chǎn)管理公司為維護(hù)物業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)安全、功能先進(jìn)，保持其市場競爭地位而提出的更新改造計(jì)劃；以經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的組合投資回報(bào)最大化為目標(biāo)來管理資產(chǎn)；以及在合適的時機(jī)購置和處置物業(yè)資產(chǎn)。P10房地產(chǎn)投資的利潤是通過三種基本途徑創(chuàng)造出來的：一是在極好的條件下購買物業(yè)；二是在持有期間以現(xiàn)金流量的現(xiàn)值最大化為目標(biāo)來經(jīng)營物業(yè)；三是在合適的時機(jī)出售物業(yè)。物業(yè)經(jīng)營管理公司代表個人投資者或機(jī)構(gòu)者來促使這三個目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，實(shí)際上就是以物業(yè)業(yè)主的角色在工作。P1015、物業(yè)經(jīng)營管理不同層次之間的關(guān)系：（1）物業(yè)管理或設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投

9、資管理的作用是相互關(guān)聯(lián)的，在一個小型房地產(chǎn)“投資組合”里，某一種層次的管理可能同時扮演三種角色。物業(yè)管理或設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理之間的相互關(guān)系。（2）物業(yè)管理和設(shè)施管理定位在現(xiàn)場操作層面的管理，其主要作用是為租戶提供及時的服務(wù)和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流。（3）資產(chǎn)管理一般按照物業(yè)類型、地理位置或兩者結(jié)合起來，比現(xiàn)場物業(yè)管理具有更廣闊的視角。資產(chǎn)管理公司作為物業(yè)投資者或業(yè)主的代表，“管理”物業(yè)管理企業(yè)。更確切地說，資產(chǎn)管理公司通過監(jiān)控物業(yè)的運(yùn)行績效，來聘用、解聘和調(diào)配物業(yè)管理企業(yè)。資產(chǎn)管理通過物業(yè)管理的工作來實(shí)施自己的戰(zhàn)略計(jì)劃，并在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報(bào)目標(biāo)。（4）房地

10、產(chǎn)組合投資管理公司則以投資者的目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)/回報(bào)參數(shù)特征作為基礎(chǔ)，來詳細(xì)制定和執(zhí)行一個投資組合戰(zhàn)略。（5）為了實(shí)現(xiàn)投資者所擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)價值最大化的目標(biāo)，三個層次的物業(yè)經(jīng)營管理必須進(jìn)行有效的協(xié)調(diào)，并根據(jù)市場需求的變化主動地調(diào)整經(jīng)營策略。15、物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作（1）確定戰(zhàn)略（2）確定標(biāo)準(zhǔn)（3）構(gòu)建信息基礎(chǔ)（4）構(gòu)建信息基礎(chǔ)（5）進(jìn)行資產(chǎn)組合P12-1316、資產(chǎn)管理的主要內(nèi)容本質(zhì)上就是對成本和收益的控制，主要包括對物業(yè)的物理形態(tài)和財(cái)務(wù)狀況的管理?，F(xiàn)金流和成本管理，日常維修和維護(hù)，未來維修和維護(hù)，設(shè)施設(shè)備管理，物業(yè)保險(xiǎn)管理P1417、常規(guī)工作內(nèi)容概述1）從日常工作的角度看，具體負(fù)責(zé)資產(chǎn)管

11、理的物業(yè)管理師要使物業(yè)處于正常并可以接受的水平上2）保持合理的開支水平3）盡量減少給使用者帶來的不便在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命周期中，累積起來的維修成本很可能大大超過初始投資水平。P1518、現(xiàn)金流和成本管理：（當(dāng)投資者將物業(yè)出租的時候，他們希望讓租戶在租金之外承擔(dān)盡可能多的費(fèi)用。這不僅可以降低各種管理成本，還可以降低各種風(fēng)險(xiǎn)和不確定性帶來的意外成本。 但把所有的成本負(fù)擔(dān)都轉(zhuǎn)移給租戶既不現(xiàn)實(shí)，也不明智。特別是在下列三種情況下，一般不會采用這種方式：(1)對用于出租的住宅，一些法律要求使得物業(yè)業(yè)主必須對物業(yè)進(jìn)行某種程度的直接投資。(2)由于短期的商業(yè)租戶會盡量減少對物業(yè)的投入，業(yè)主一般更希望簽署一次性包

12、含全部內(nèi)容的租約，將預(yù)期收費(fèi)納入租約中。(3)租戶可能對物業(yè)的建筑或者某一部分表示不滿意，這時為了留住租戶，業(yè)主不得不降低條件，允許租戶承擔(dān)較低的維修責(zé)任，而由他自己負(fù)擔(dān)大部分。）（1）支出的分配（2）費(fèi)用和成本（3）租金（4）服務(wù)費(fèi)；支出的分配、組織和管理是物業(yè)管理師工作的一個重要方面，它完成的質(zhì)量好壞很可能會對物業(yè)的凈運(yùn)營收益和資本價值產(chǎn)生影響。P1619、日常維修和維護(hù)的開支來源，需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式。業(yè)主會尋找能夠全部承擔(dān)各種維修成本的租戶，這也是目前大多數(shù)出租活動處理這個問題的方式。P1720、未來維修和維護(hù)：（1）對于機(jī)構(gòu)投資者投資的工廠、倉庫和寫字樓物業(yè)，如何處

13、理物業(yè)出租已經(jīng)有了約定的習(xí)慣，即一般的由租戶負(fù)責(zé)物業(yè)未來的維修和維護(hù)（2）對于商業(yè)物業(yè)，區(qū)位因素更為重要。對于其他物業(yè)有重要影響的維護(hù)費(fèi)用問題在商業(yè)物業(yè)上體現(xiàn)并不明顯（3）設(shè)計(jì)水平、使用的材料和施工質(zhì)量都影響到建筑物全壽命周期中的維修成本（4）每個建筑都應(yīng)該有自己的維修計(jì)劃。維修計(jì)劃應(yīng)該是全面且系統(tǒng)的，從短期和長期兩個方面考慮。P1721、設(shè)施設(shè)備管理是一種“家務(wù)性”活動，與使用者或租戶的日?；顒用芮邢嚓P(guān)。傳統(tǒng)的業(yè)主不太關(guān)注設(shè)施方面的條款，但也只是個程度問題。過高水平的設(shè)施設(shè)備管理有時候?qū)I(yè)主來說并不是一件好事，雖然它對某些租戶比較有吸引力，但是會提高管理成本，增加提高租金的可能性，從而會喪失

14、一部分租戶。P18第二章房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇1、房地產(chǎn)投資是指以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟(jì)行為。房地產(chǎn)投資是許多人夢寐以示的，世界上90%以上的百萬富翁是由于擁有房地產(chǎn)。P202、投資的主要目的，是為了使其財(cái)富最大化。通過進(jìn)行房地產(chǎn)投資，投資者可以獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽(yù)、獲得較高的收益和資本增值，還可以降低其組合的總體風(fēng)險(xiǎn)、抵抑通貨膨脹的影響。P203、房地產(chǎn)投資的形式：直接投資和間接投資。直接投資可分為開發(fā)投資和置業(yè)投資兩種形式。間接投資是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為，間接投資者不直接參與

15、房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作。P204、房地產(chǎn)直接投資（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購置土地開始，通過在土地上的進(jìn)一步投資活動，即經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程建設(shè)等過程，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場進(jìn)行銷售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過這個轉(zhuǎn)讓過程收回投資、獲取開發(fā)利潤。房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場上的增量供給。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租（如寫字樓、公寓、別墅、貨倉等）或經(jīng)營（如商場、酒店等）時，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。（2）房地產(chǎn)置業(yè)投資是指面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。其對象可以是開發(fā)商新竣工

16、的商品房，也可以是舊有物業(yè)P215、房地產(chǎn)間接投資（1）房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資：債券或股票的投資者，也就分享了房地產(chǎn)投資的部分收益，成為房地產(chǎn)間接投資者。（2）投資于房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）：使得投資者可以把資金投入到由專業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)投資組合中，將其收入現(xiàn)金流的主要部分分配給作為投資者的股東，而本身僅起到一個投資代理的作用（3）購買住房抵押支持證券（MBS）P211房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資2投資于房地產(chǎn)投資信托基金 優(yōu)點(diǎn)：第一，收益相對穩(wěn)定；第二，流動性較好，容易轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金。 按資產(chǎn)投資的類型劃分，房地產(chǎn)投資信托公司分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種形式。6、房地產(chǎn)

17、投資的特性（1）位置固定性或不可移動性，是房地產(chǎn)最重要一個特性；（2）壽命周期長，房地產(chǎn)壽命可區(qū)分為經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命（3）適應(yīng)性（4）各異性：是指房地產(chǎn)市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)（5）政策影響性（6）專業(yè)管理依賴性（7）相互影響性P227、（一）房地產(chǎn)投資之利（1）相對較高的收益水平（2）能夠得到稅收方面的好處（3）易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持（4）能抵消通貨膨脹的影響（5）提高投資者的資信等級P25（二）房地產(chǎn)投資之弊（1）流動性差（2）投資數(shù)額巨大（3）投資回收期較長（4）需要專門的知識和經(jīng)驗(yàn)P268、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的定義：從房地產(chǎn)投資的角度來說同，風(fēng)險(xiǎn)可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的

18、大小，完成投資過程進(jìn)入經(jīng)營階段后，人們就可以計(jì)算實(shí)際獲得的收益與預(yù)期收益之間的差別，進(jìn)而也就可以計(jì)算獲取預(yù)期收益可能性的大小。P279、風(fēng)險(xiǎn)與不確定性：標(biāo)準(zhǔn)方差越小，風(fēng)險(xiǎn)越??；標(biāo)準(zhǔn)方差越大，風(fēng)險(xiǎn)就越大。P2710、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在投入的資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項(xiàng)目的流動性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個方面。人們把風(fēng)險(xiǎn)劃分為對市場內(nèi)所有投資項(xiàng)目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和僅對市場內(nèi)個別項(xiàng)目產(chǎn)生影響、可以由投資者控制的個別風(fēng)險(xiǎn)。P2811、面臨的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)有：1）通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)2）市場供求風(fēng)險(xiǎn)3）周期風(fēng)險(xiǎn)4）變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)5）利率風(fēng)險(xiǎn)6）政策風(fēng)險(xiǎn)7）或然損失風(fēng)險(xiǎn)P2812、（一）通貨

19、膨脹風(fēng)險(xiǎn)又稱購買力風(fēng)險(xiǎn)，是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長，投資者所承擔(dān)的購買力風(fēng)險(xiǎn)就越大。按長期固定租金方式出租其所擁有的物業(yè)的投資者，實(shí)際上承擔(dān)了本來應(yīng)由租戶承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。由于通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)直接降低投資的實(shí)際收益率，因此房地產(chǎn)投資者非常重視此風(fēng)險(xiǎn)因素的影響，并通過適當(dāng)調(diào)整其要求的最低收益率，來減輕該風(fēng)險(xiǎn)對實(shí)際收益影響的程度。但房地產(chǎn)投資的保值性，又使投資者要求的最低收益率并不是通貨膨脹與行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率的直接加和。（二）周期風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)市場的周期波動給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。（三）變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是指急于商品兌換為現(xiàn)金由于折價而導(dǎo)致

20、資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。（四）利率風(fēng)險(xiǎn)，利率調(diào)升會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：（1）是導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價值的折損，利用升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負(fù)值；（2）是會加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難，利率提高還會抵制房地產(chǎn)市場上的需求數(shù)量，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降。（五）政策風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風(fēng)險(xiǎn)收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)：是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)。P28-3013、個別風(fēng)險(xiǎn)包括：1）收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)2）未來經(jīng)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)3）資本價值風(fēng)險(xiǎn)4）比較風(fēng)險(xiǎn)5）時間風(fēng)險(xiǎn)6）持有期風(fēng)險(xiǎn)P31-3214、風(fēng)險(xiǎn)對房地產(chǎn)投資決策的影響主要體現(xiàn)為：1）根據(jù)項(xiàng)

21、目風(fēng)險(xiǎn)大小確定相應(yīng)的投資收益水平2）根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理的能力選擇投資方向3）根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)周期變化特點(diǎn)把握投資時機(jī)P32-3315、（1）房地產(chǎn)投資的三要素是“區(qū)位，區(qū)位，還是區(qū)位”。房地產(chǎn)投資中區(qū)位選擇的特殊重要性。影響房地產(chǎn)投資成敗的要素絕不僅僅是“區(qū)位”，還包括市場宏觀環(huán)境、投資決策的準(zhǔn)確性、市場供求狀況、進(jìn)入房地產(chǎn)市場的時機(jī)選擇和在市場上的持續(xù)時間長短、所投資的房地產(chǎn)類型等。所有其他影響要求均與房地產(chǎn)所處的“區(qū)位”相關(guān)。（2）房地產(chǎn)投資中“區(qū)位”的理解有狹義和廣義之分。狹義的區(qū)位是指某一具體投資場地在城市中的地理位置，包括宏觀位置和中觀、微觀位置。區(qū)位的廣義理解，除了其地理位置外，往往還應(yīng)包括該區(qū)

22、位所處的社會經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景。（3）房地產(chǎn)投資者對區(qū)位的把握還須利用發(fā)展的、動態(tài)變化的眼光。（4）房地產(chǎn)投資中的區(qū)位，絕對不能簡單地將其理解為地理位置還應(yīng)重點(diǎn)考察其在城市社會經(jīng)濟(jì)活動中的位置在整體市場供求關(guān)系中的位置在未來城市發(fā)展建設(shè)中的位置P34-3516、不同類型房地產(chǎn)投資對區(qū)位的特殊要求：（1）居住物業(yè)（2）寫字樓物業(yè)（3）零售商業(yè)物業(yè)（4）工業(yè)物業(yè)（1）居住物業(yè)：1）市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度2）公共交通便捷程度3）環(huán)境因素4）居民人口與收入P35(二)寫字樓物業(yè)1與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度。2周圍土地利用情況和環(huán)境。3易接近性。(三)零售商業(yè)物業(yè)取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域分析

23、的結(jié)果。分析包括：可能的顧客流量、消費(fèi)者行為、喜好和偏愛及購買能力分析。 商業(yè)輻射區(qū)域通常被分為三個部分：主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域。主要區(qū)域是與項(xiàng)目所處地點(diǎn)直接相鄰的區(qū)域，其營業(yè)額的6075都來自該區(qū)域次要區(qū)域是距離項(xiàng)目所處地點(diǎn)515kin的區(qū)域(對市級購物中心而言)，項(xiàng)目營業(yè)額的1520來自該區(qū)域；邊界區(qū)域是距物業(yè)所處地點(diǎn)15km以外的區(qū)域，占營業(yè)額的515。(四)工業(yè)物業(yè)當(dāng)?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄裕煌ㄟ\(yùn)輸是否足夠方便以有效地連接原材料供應(yīng)基地和產(chǎn)品銷售市場，技術(shù)人才和勞動力供給的可能性，水、電等資源供給的充足程度，控制環(huán)境污染的政策等第三章 房地產(chǎn)投資分析技術(shù)1、房地產(chǎn)投資活動可以從

24、實(shí)物形態(tài)和貨幣形態(tài)兩個方面進(jìn)行考察。從實(shí)物形態(tài)上看，房地產(chǎn)置業(yè)投資活動表現(xiàn)為投資者利用所購置的房地產(chǎn)，通過物業(yè)管理活動，最終為租戶提供可入住的生產(chǎn)或生活空間。從貨幣形態(tài)上看，房地產(chǎn)置業(yè)投資活動表現(xiàn)為投入一定量的資金，花費(fèi)一定量的成本，通過房屋出租或出售獲得一定量的貨幣收入。P382、對于一個特定的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)而言，投入的資金、花費(fèi)的成本和獲取的收益，都可以看成是貨幣形式。在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項(xiàng)投資活動作為一個獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時間各時間點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出，流入系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流入?，F(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差稱為凈現(xiàn)金流量。經(jīng)濟(jì)活動的類型和特點(diǎn)不同，。對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來說，現(xiàn)金流出主要

25、包括土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、還本付息、運(yùn)營費(fèi)用、稅金等。房地產(chǎn)投資分析的目的，是要根據(jù)特定房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所要達(dá)到的目標(biāo)和所擁有的資源條件，考察項(xiàng)目在不同運(yùn)行模式或技術(shù)方案下的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流人，選擇合適的運(yùn)行模式或技術(shù)方案，以獲取最好的經(jīng)濟(jì)效果。3、現(xiàn)金流量圖P39 + 長短表示資金的多少流出流入0 1 2 3 4 5 - 房地產(chǎn)置業(yè)投資：包括房地產(chǎn)購置投資和流動資金投入兩部分。4、現(xiàn)金流分析中的常用術(shù)語P40-42（1）潛在毛租金收入物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入。它等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積一旦建立起這個潛在毛租金收入水平，該數(shù)字就在可以每個月的報(bào)告中保持相

26、對穩(wěn)定能夠改變潛在毛租金收入的因素是租金水平的變化或可出租面積的變化潛在毛租金收入并不代表物業(yè)實(shí)際獲取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按時全額繳納租金時，可以獲得的租金收入。（2）空置和收租損失，潛在毛租金收入的減少可能由兩方面原因造成，一是空置的面積不能產(chǎn)生租金收入，二是租出的面積沒有收到租金。（3）其他收入物業(yè)中設(shè)置的自動售貨機(jī)、投幣電話等獲得的收人稱為其他收入。這部分收入是租金以外的收入，又稱計(jì)劃外收入。此外，一般將通過專業(yè)代理機(jī)構(gòu)或法律程序催繳拖欠租金所獲得的收入亦列入其他收入項(xiàng)目上。（4）有效毛收入，有效毛收入潛在毛租金收入空置和收租損失+其他收入（5）運(yùn)營費(fèi)用（6）凈運(yùn)

27、營收益，凈運(yùn)營收益有效毛收入運(yùn)營費(fèi)用；凈運(yùn)營收益的最大化是業(yè)主最關(guān)心的問題，也是考察物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面（7）抵押貸款還本息（8）準(zhǔn)備金，專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有（9）稅金1）經(jīng)營稅金及附加，營業(yè)稅率為5%，營業(yè)稅稅額應(yīng)納稅銷售(出租)收入X稅率，目前營業(yè)稅的稅率為5。城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，是依托營業(yè)稅征收的一種稅費(fèi)，分別為營業(yè)稅稅額的7和3。2）城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅3）企業(yè)所得稅（10）經(jīng)營現(xiàn)金流從凈運(yùn)營收益中扣除抵押貸款還本付息之后，就得到了物業(yè)的稅前現(xiàn)金流。從物業(yè)稅前現(xiàn)金流中再扣除準(zhǔn)備金和所得稅后，即得到物業(yè)稅后現(xiàn)金流。 即： 稅前現(xiàn)金流凈運(yùn)營收益-抵押貸款

28、還本付息稅后現(xiàn)金流稅前現(xiàn)金流-準(zhǔn)備金-所得稅收益性物業(yè)的現(xiàn)金流 潛在毛租金收入空置和收租損失十其他收入有效毛收入有效毛收入運(yùn)營費(fèi)用=凈運(yùn)營收益凈運(yùn)營收益抵押貸款還本付息=稅前現(xiàn)金流稅前現(xiàn)金流準(zhǔn)備金所得稅=稅后現(xiàn)金流5、資金的時間價值，（1）在不同的時間付出或得到的同樣數(shù)額的資金在價值上是不等的。同樣數(shù)額的資金在不同時間點(diǎn)上具有不同的價值，而不同時間發(fā)生的等額資金在價值上的差別稱為資金的時間價值。對于資金的時間價值可分為：1）隨著時間的推移，資金的價值會增加。這種現(xiàn)象叫資金增值。2）資金一旦用于投資，就不能用于即期消費(fèi)。犧牲即期消費(fèi)是為了能在將來得到更多的消費(fèi)。（2）資金時間價值的大小，取決于多

29、方面的因素。從投資的角度來看主要是有投資利潤率，即單位投資所能取得的利潤通貨膨脹率，即對因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)因素，即對因風(fēng)險(xiǎn)可能帶來的損失所應(yīng)獲得的補(bǔ)償。（3）由于資金存在時間價值，就無法直接比較不同時點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量。因此，要通過一系列的換算，在同一時點(diǎn)上進(jìn)行對比，才能符合客觀的實(shí)際情況。這種考慮了資金時間價值的經(jīng)濟(jì)分析方法，提高了方案評價和選擇科學(xué)性和可靠性。P446、（1）利息是指占用資金所付出的代價或放棄資金使用權(quán)所得到的補(bǔ)償；（2）利率是在單位時間內(nèi)所得到的利息額與借貸金額之比，一般以百分?jǐn)?shù)表示。用i表示利率，表達(dá)式為（45頁）i=×100%7、（1）單

30、利計(jì)息：我國個人儲蓄存款和國庫券的利息就是以單利計(jì)算的，計(jì)息周期為“年”。單利計(jì)息時的利息計(jì)算公式為：In=Pnin 個計(jì)息周期后的本利和為：F n=P(1+ in)（2）復(fù)利計(jì)息。按復(fù)利方式計(jì)算利息時，利息的計(jì)算公式為：I n=P(1+i)n-1 n個計(jì)算周期后的本利和為：Fn=P(1+i)n我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押貸款都是按復(fù)利計(jì)息的。在投資分析中，一般采用復(fù)利計(jì)息。P458、當(dāng)利率標(biāo)明的時間單位與計(jì)息周期不一致時，就出現(xiàn)了名義利率和實(shí)際利率的區(qū)別。名義利率是指一年內(nèi)多次復(fù)利時給出的年利率，它等于每期利率與年內(nèi)復(fù)利次數(shù)的乘積。實(shí)際利率是指一年內(nèi)多次復(fù)利時，每年末終值比年初的增長率。P4

31、69、名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系式i=（1+）m 1 （選擇）通過上述分析和計(jì)算，可以得出名義利率與實(shí)際利率存在著下述關(guān)系（1）實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時間價值、（2）名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大（3）當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m=1時，名義利率與實(shí)際利率相等（4）當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m1時，實(shí)際利率大于名義利率（5）當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m時，名義利率r與實(shí)際利率i的關(guān)系為i= er-1 P4710、復(fù)利計(jì)算公式與系數(shù)P47各符號的具體含義是：P現(xiàn)值F終值（未來值）A連續(xù)出現(xiàn)在各計(jì)息周期末的等額支付金額，簡稱年值G每一時間間隔收入或支出的等差變化值S每一時間間隔收入或支出的等

32、比變化值n 計(jì)息周期數(shù)i 每個計(jì)息周期的利率11、公式與系數(shù)（1）一次支付的現(xiàn)值系數(shù)和終值系數(shù) FP（1+i）n當(dāng)已知終值F和利率i時，很容易得到復(fù)利計(jì)息條件下現(xiàn)值P的計(jì)算公式：PF，上式中的稱為“一次支付現(xiàn)值系數(shù)”。（2）等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)和資金回收系數(shù)（3）等額序列支付的終值系數(shù)和儲存基金系數(shù)（4）等差序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費(fèi)用系數(shù)【看一下P50例3-2】某投資者向銀行貸款2000萬元，期限為3年，年利率為8%，若該筆貸款的還款方式為期間按季度付息、到期后一次償還本金，則開發(fā)商每次為該貸款支付的利息總額是多少？如果計(jì)算先期支付利息的時間價值，則貸款到期后開發(fā)商實(shí)際支付的利息又是多少？【解】

33、已知P2000萬元，n=3×4=12,i8%/42%，則開發(fā)商每次為該筆貸款支村的利息之總額P×i×n2000×2%×12480（萬元）計(jì)算先期支付利息的時間價值，則到期后開發(fā)商實(shí)際支付的利息P （1+i）n-1 2000（1+2%）12-1536.48（萬元）12、設(shè)備更新的原因與特點(diǎn)(一)設(shè)備更新的原因源于設(shè)備磨損。磨損分為有形磨損和無形磨損。1設(shè)備有形磨損第一類有形磨損，是指設(shè)備在運(yùn)轉(zhuǎn)過程中，在外力作用下產(chǎn)生的實(shí)體磨損、變形和損壞。第二類有形磨損，是指設(shè)備因自然力產(chǎn)生的磨損。如生銹、腐蝕、橡膠件老化等。2設(shè)備無形磨損：是由于社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境變

34、化造成的設(shè)備貶值。第一類無形磨損，是指生產(chǎn)制造工藝的改進(jìn)，勞動生產(chǎn)率地提高，設(shè)備生產(chǎn)成本降低導(dǎo)致設(shè)備市場價格降低，從而引發(fā)的原來購買的設(shè)備貶值。第二類無形磨損，是由于技術(shù)進(jìn)步因素的影響，社會上出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)更先進(jìn)、技術(shù)更完善、生產(chǎn)效率更高、運(yùn)行費(fèi)用更低的新型設(shè)備，從而使原有設(shè)備在術(shù)上顯得陳舊、落后造成的。3設(shè)備磨損的補(bǔ)償設(shè)備磨損的補(bǔ)償方式有兩種，即局部補(bǔ)償和完全補(bǔ)償。設(shè)備有形磨損的局部補(bǔ)償是修理，設(shè)備無形磨損的局部補(bǔ)償是現(xiàn)代化技術(shù)改造。有形磨損和無形磨損的完全補(bǔ)償是更換，即淘汰舊設(shè)備，更換新設(shè)備。P52（二）設(shè)備更新的特點(diǎn)分析：（1）設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命。壽命包括：自然壽命、技

35、術(shù)壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。自然壽命也稱物理壽命。技術(shù)壽命是指設(shè)備在開始使用后持續(xù)的能夠滿足使用者需要功有的時間，其時間長短主要取決于無形磨損的速度，技術(shù)進(jìn)步速度越快，設(shè)備的技術(shù)壽命越短。經(jīng)濟(jì)壽命是指從經(jīng)濟(jì)角度判斷的設(shè)備最合理的使用年限，在數(shù)值上等于使投入使用的設(shè)備等額年總成本（包括初始購置費(fèi)用和使用過程中的年運(yùn)營費(fèi)用）最低或等額年凈收益最高的期限，經(jīng)濟(jì)壽命是有形磨損和無形磨損共同決定的（2）設(shè)備更新分析只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量。(3)只比較設(shè)備的費(fèi)用。(4)設(shè)備更新分析以費(fèi)用年值法為主。P5313、在所有的設(shè)備使用期限中，能使設(shè)備年等額總成本ACn最低的那個使用期限就是設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命。P55 （了解）

36、物業(yè)管理中的設(shè)備更新問題：1、不會提升物業(yè)運(yùn)行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新，從提升物業(yè)經(jīng)營管理的經(jīng)濟(jì)效益這個角度來看，在現(xiàn)有設(shè)備的年運(yùn)行費(fèi)用與更新設(shè)備的年總成本之間，選擇數(shù)值較低的方案。2、能提升物業(yè)運(yùn)行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新，比較更新和不更新兩個方案下的所等額費(fèi)用，以數(shù)值小的方案為優(yōu)14、房地產(chǎn)投資的收益或總回報(bào)，包括投資回收和投資回報(bào)兩部分。15、財(cái)務(wù)評價指標(biāo)體系，房地產(chǎn)投資分析的目的，是考察房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的盈利能力和清償能力。盈利能力指標(biāo)包括靜態(tài)指標(biāo)和動態(tài)指標(biāo)。16、盈利指標(biāo)計(jì)算方法：如果NPV大于等于0,可以接受，如果NPV小于0,則項(xiàng)目不可接受；如果PbPc，項(xiàng)目可以接受，償債備付率值應(yīng)該大于1.

37、2 P59-60盈利指標(biāo)計(jì)算方法(一)動態(tài)指標(biāo)1財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：(NPV)，是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價中的另一個重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)?；鶞?zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時間價值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報(bào)率，稱為最低要求收益率(MARR)。決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。2財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：(1RR)，是指項(xiàng)目在整個計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時的折現(xiàn)率，是評估項(xiàng)目盈利性的基本指標(biāo)。3動態(tài)投資回收期：(Pb)，是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項(xiàng)目以凈收益抵償全部

38、投資所需的時間，是反映開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。 (二)靜態(tài)指標(biāo)1靜態(tài)投資回收期：(列)，是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時間。2現(xiàn)金回報(bào)率現(xiàn)金回報(bào)率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。3投資回報(bào)率投資回報(bào)率指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投人的權(quán)益資本的比率。四、清償能力指標(biāo)計(jì)算方法房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的清償能力，主要是考察計(jì)算期內(nèi)項(xiàng)目各年的財(cái)務(wù)狀況及償還到期債務(wù)的能力。(一)利息計(jì)算方法還本付息的方式包括以下幾種：1一次還本利息照付 2等額還本利息照付，規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息；3等額

39、還本付息，在規(guī)定期限內(nèi)分期等額攤還本金和利息；4一次性償付，借款期末一次償付全部本金和利息；5“氣球法”，借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清。 (二)借款償還期借款償還期是指在國家規(guī)定及房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具體財(cái)務(wù)條件下，項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其他還款資金償還項(xiàng)目借款本息所需要的時間。(三)償債備付率償債備付率(DebtCoverageRatio，DCR)，是指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比率。應(yīng)大于1.2(四)資產(chǎn)負(fù)債率：是反映項(xiàng)目各年所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債能力的指標(biāo)，屬長期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例，即

40、總資產(chǎn)中有多大比例是通過借債來籌集的，它可以用來衡量客戶在清算時保護(hù)債權(quán)人利益的程度。資產(chǎn)負(fù)債率高，則企業(yè)的資本金不足，對負(fù)債的依賴性強(qiáng)，在經(jīng)濟(jì)萎縮或信貸政策有所改變時，應(yīng)變能力較差；資產(chǎn)負(fù)債率低則企業(yè)的資本金充裕，企業(yè)應(yīng)變能力強(qiáng)。房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型經(jīng)濟(jì)活動，所以房地產(chǎn)開發(fā)公司的資產(chǎn)負(fù)債率一般較高。=負(fù)債合計(jì)/資產(chǎn)合計(jì)*100%第四章 收益性物業(yè)價值評估收益性物業(yè)的概念（物業(yè)按照是否產(chǎn)生收益來劃分，分為收益性物業(yè)和非收益性物業(yè)。）收益性物業(yè)是指能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟(jì)收益的物業(yè)，包括住宅(特別是其中的公寓)、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租

41、的)、倉庫(用于出租的)等。影響收益性物業(yè)價值的因素：區(qū)位、新舊程度、供求、物業(yè)管理等等收益性物業(yè)價值的高低主要取決于下列3個因素：未來凈收益的大?。猾@得凈收益期限的長短；獲得凈收益的可靠性17、（1）買賣價格簡稱買賣價，是物業(yè)權(quán)力人通過買賣方式將其物業(yè)轉(zhuǎn)移給他人，由物業(yè)權(quán)利人收取或他人支付和貨幣額、商品或其他有價物。（2）租賃價格常稱為租金。P85物業(yè)價格的概念和形成條件物業(yè)價格是和平地獲得他人的物業(yè)所必須付出的代價貨幣額、商品或其他有價物。二、物業(yè)價格的形成條件：有用性、稀缺性和有效需求。三、物業(yè)價格的特征物業(yè)價格與一般物品的價格的共同處：都是價格，用貨幣來表示；都有波動，受供求因素的影響

42、；都是按質(zhì)論價物業(yè)價格與一般物品價格的不同，表現(xiàn)為物業(yè)價格的特征。(一)物業(yè)價格受區(qū)位的影響很大。(二)物業(yè)價格實(shí)質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價格。(三)物業(yè)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金。(四)物業(yè)價格形成的時間較長。(五)物業(yè)價格容易受交易者的個別因素的影響。 18、物業(yè)價格的影響因素概述：（1）不同的物業(yè)價格影響因素，引起物業(yè)價格變動的方向是不盡相同的：有的影響因素降低物業(yè)的價格，有的影響因素提高物業(yè)的價格。但是，對于不同類型的物業(yè)，同一影響因素引起物業(yè)價格變動 的方向可能是不同的。（2）不同的物業(yè)價格影響因素，引起物業(yè)價格變動的程度是不盡相同的：有的影響因素對物業(yè)價格的影響較大，即隨著

43、這種影響因素的變化所引起的物業(yè)價格的升降幅度較大；有的影響因素對物業(yè)價格的影響較小。但是，隨著時期、地區(qū)、物業(yè)類型的不同，那些影響較大的因素也許會變?yōu)橛绊戄^小的因素，甚至沒有影響；相反，那些影響較小的因素則有可能成為影響因素。（3）不同的物業(yè)價格影響因素，與物業(yè)價格之間的影響關(guān)系是不盡相同的：有的影響因素對物業(yè)價格的影響是一向性的，即隨著這種影響因素的變化會一直提高（或降低）物業(yè)的價格；有的影響因素在某一狀況下隨著這種影響因素的變化會提高（或降低）物業(yè)的價格，但在另一狀況下卻隨著這種影響因素的變化會降低（或降低）物業(yè)的價格，它對物業(yè)價格的最終影響如何，是由這兩方面的合力決定的。19、物業(yè)價格的

44、影響因素：（1）人口因素：人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭人口規(guī)模（2）居民收入因素（3）物價因素（4）利率因素（5）匯率因素（6）物業(yè)稅收因素（7）城市規(guī)劃因素（8）交通管理因素（9）心理因素P88-92收益性物業(yè)價值和價格的種類：1、使用價值和交換價值。2、投資價值（某個特定的投資者）和市場價值（一個典型的投資者）。區(qū)別：市場價值是客觀的，非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的，個人因素基礎(chǔ)上的價值；在某一時點(diǎn)，市場價值是惟一的，而投資價值會因投資者的不同而不同。3、成交價格、市場價格和理論價格。4、總價格和單位價格。5、實(shí)際價格和名義價格。6、現(xiàn)房價格和期房價格。7、起價、標(biāo)價、成交價和均價。8

45、、評估價、保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價（是在物業(yè)拍賣活動中出現(xiàn)的一組價格）。拍賣保留價由人民法院參照評估價確定，未作評估的，參照市價確定。人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的80%，如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的20%。9、買賣價格、租賃價格。10、市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價格，由當(dāng)事人協(xié)商議定，但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價格，應(yīng)當(dāng)實(shí)行政府指導(dǎo)價或者政府定價。11、原始價值、帳面價值、市場價值。原始價值是始終不變的，賬面坐標(biāo)是隨著時間的流逝而不斷養(yǎng)活的，市場價值是隨著時間的

46、流逝而上下波動的。收益性物業(yè)估價方法：市場法，成本法，收益法。20、市場法又稱市場比較法、比較法，是將估價對象與估價點(diǎn)的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進(jìn)行比較，對這些類似物業(yè)的成交價格做適當(dāng)?shù)奶幚?，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。P93市場法估價一般分為下列4大步驟進(jìn)行：搜集交易實(shí)例；選取可比實(shí)例；對可比實(shí)例成交價格進(jìn)行處理。其中，根據(jù)處理的內(nèi)涵不同，分為價格換算、價格修正和價格調(diào)整。求取比準(zhǔn)價格。(二)搜集交易實(shí)例搜集較多的內(nèi)容，一般包括：交易實(shí)例物業(yè)的狀況；交易雙方；成交日期；成交價格，包括計(jì)價方式和價款；付款方式；交易情況。(三)選取可比實(shí)例基本要求：可比實(shí)例物業(yè)應(yīng)是估價對象物業(yè)的類似

47、物業(yè)；可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價時點(diǎn)接近；可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合；可比實(shí)例的成交價格應(yīng)為正常市場價格或能夠修正為正常市場價格。(四)建立價格可比基礎(chǔ)包括如下5個方面：統(tǒng)一付款方式；統(tǒng)一采用單價； 統(tǒng)一幣種和貨幣單位；統(tǒng)一面積內(nèi)涵；統(tǒng)一面積單位。(五)交易情況修正在下列交易中，成交價格往往會偏離正常市場價格：1利害關(guān)系人之間的交易。2急于出售或急于購買的交易。3交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易。4交易雙方或某一方有特別動機(jī)或偏好的交易。5特殊交易方式的交易。6交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。7相鄰物業(yè)的合并交易。8受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。(六)交易日期調(diào)整交易日期調(diào)整實(shí)質(zhì)上是對物

48、業(yè)市場狀況對物業(yè)價格的影響進(jìn)行調(diào)整，故又可稱之為物業(yè)市場狀況調(diào)整，簡稱市場狀況調(diào)整。調(diào)整的具體方法，可以采用價格指數(shù)或價格變動率，也可以采用時間序列分析。(七)物業(yè)狀況調(diào)整思路是：確定對估價對象這類物業(yè)的價格有影響的物業(yè)狀況方面的各種因素，包括區(qū)位方面的、權(quán)益方面的和實(shí)物方面的因素；判定估價對象物業(yè)和可比實(shí)例物業(yè)在這些因素方面的狀況；將可比實(shí)例物業(yè)與估價對象物業(yè)在這些因素方面的狀況逐一進(jìn)行比較，找出它們之間差異所造成的價格差異程度；根據(jù)價格差異程度對可比實(shí)例價格進(jìn)行調(diào)整。(八)求取比準(zhǔn)價格21、成本法是先分別求取估價對象在估價時點(diǎn)時的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊，以求取估價對

49、象客觀合理價格或價值的方法。P10122、運(yùn)用成本法估價一般分為下列4個步驟進(jìn)行：搜集有關(guān)物業(yè)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤等資料；測算重新購建價格；測算折舊；求取積算價格。P10223、物業(yè)價格構(gòu)成：1）土地取得成本2）開發(fā)成本3）管理費(fèi)用4）投資利息5）銷售費(fèi)用6）銷售稅費(fèi)7）開發(fā)利潤P102-103成本法的基本公式 物業(yè)價格重新購建價格一折舊24、根據(jù)造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。P106建筑物折舊建筑物重新購建價格一建筑物市場價值。物業(yè)的重新購建價格：兩途徑，一是不將該房地分為土地和建筑物兩個相對獨(dú)立的部分，二是將該房地分為土地和建筑物兩個相對

50、獨(dú)立的部分，建筑物的重新購建價格根據(jù)建筑物重新建造方式的不同，分為重置價格和重建價格。重建價格相對高一些。有特殊保護(hù)價值的建筑物，如人們看重的有特殊建筑風(fēng)格的建筑物，適用重建價格，一般建筑物適用重置價格。建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。2求取建筑物折舊的年限法年限法是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來求取建筑物折舊的方法。建筑物的壽命分為自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。經(jīng)濟(jì)壽命短于其自然壽命。建筑物的年齡分為實(shí)際年齡和有效年齡。有效年齡可能短于也可能長于其實(shí)際年齡。取決于維修養(yǎng)護(hù)。建筑物的剩余壽命是其壽命減去年齡之后的壽命，分為剩余自然壽命和剩余，經(jīng)濟(jì)壽命。建筑物的剩余自然壽

51、命是其自然壽命減去實(shí)際年齡之后的壽命。建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命是其經(jīng)濟(jì)壽命減去有效年齡之后的壽命，即剩余經(jīng)濟(jì)壽命經(jīng)濟(jì)壽命一有效年齡年限法中最主要的是直線法。25、（1）收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測估價對象的未來收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價值，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理說明，決定物業(yè)當(dāng)前價值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。（2）收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的物業(yè)。P11126、運(yùn)用收益法估價一般分為下列4個步驟進(jìn)行：搜集并驗(yàn)證與估價對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料；預(yù)測估價對象的未來收益（如凈收益）；求取

52、報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)；選用適宜的收益法公式計(jì)算出收益價格。P11127、（1）收益期限為有限年且凈收益每年不變的公式:P111 式中 V物業(yè)的收益價格； A物業(yè)的凈收益；Y物業(yè)的報(bào)酬或折現(xiàn)率；n物業(yè)的收益期限，是自估價時點(diǎn)起至未來可以獲得收益的時間，通常為收益年限。28、（1）運(yùn)用收益法估價，需要預(yù)測估價對象的未來收益?？捎糜谑找娣ㄖ修D(zhuǎn)換為價值的未來收益主要有潛在收入、有效毛收入、凈運(yùn)營收益。（2）出租的物業(yè)是收益法估價的典型對象，其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后的余額。P11429、（1）報(bào)酬率即折現(xiàn)率，是與利率、內(nèi)部收益率同類性質(zhì)的比率。進(jìn)一步搞清楚報(bào)酬率的內(nèi)涵，需要搞

53、清楚一筆投資中投資回收與投資回報(bào)的概念及其之間的區(qū)別?？梢詫①徺I收益物業(yè)視為一種投資行為。在一個完善的市場中，投資者之間競爭的結(jié)果是：要獲取較高的收益，意味著要承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn)；或者，有較大的風(fēng)險(xiǎn)，投資者必然要求有較高的收益，即只有較高收益的吸引，投資者才愿意進(jìn)行有較大風(fēng)險(xiǎn)的投資。P115（2）報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)大的投資，其報(bào)酬率也高，反之則低。（4）實(shí)際上就在觀念上把握住了求取報(bào)酬率的方法。即所選用的報(bào)酬率，應(yīng)等同于獲取估價對象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)的投資的報(bào)酬率。由于物業(yè)價值與報(bào)酬率負(fù)相關(guān)，因此，風(fēng)險(xiǎn)大的物業(yè)的價值低，風(fēng)險(xiǎn)小的物業(yè)的價值高。（5）求取報(bào)酬率的方法主要有累加法和市場

54、提取法。30、直接資本化法是將估價對象未來某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法。P115第五章房地產(chǎn)市場與市場分析1. 房地產(chǎn)市場可以理解為從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)然顒拥膱鏊约耙磺薪灰椎耐緩胶托问健1202. 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中對房地產(chǎn)市場的定義，則是指當(dāng)前潛在的房地產(chǎn)買者和賣者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動。 P1203. 房地產(chǎn)市場也是由參與房地產(chǎn)交換的當(dāng)事者、房地產(chǎn)商品、房地產(chǎn)交易需求、交易組織機(jī)構(gòu)等要素構(gòu)成的。P1204房地產(chǎn)市場的運(yùn)行環(huán)境 1) 社會環(huán)境 2) 政治環(huán)境 3) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 4) 金融環(huán)境 5) 房地產(chǎn)法律制度環(huán)境 6) 技術(shù)

55、環(huán)境 7) 資源環(huán)境 8) 國際環(huán)境 P120-1215影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟(jì)因素：社會因素；經(jīng)濟(jì)因素；政策因素影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟(jì)力量 1）金融業(yè)的發(fā)展 2）信息、通信技術(shù)水平的提高 3）生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變 4）人文環(huán)境的變化5）自然環(huán)境的變化 6）政治制度的變遷 P121-1226房地產(chǎn)市場的機(jī)制-供求機(jī)制 P125-126房地產(chǎn)市場的需求：如其他條件不變，某種商品或服務(wù)的價格下降時，其需求數(shù)量就會上升，反之價格上升需求就會下降，即對某種商品哎呀服務(wù)的需求數(shù)量與該商品或服務(wù)的價格呈逆相關(guān)關(guān)系。影響因素：1收入的變化2其他商品的價格變化。3對未來的預(yù)期。4政府政策的變化。 二

56、、房地產(chǎn)市場的供給影響市場供給數(shù)量的并不僅僅是價格，所以我們在描述供給的基本法則時假設(shè)除價格和供給數(shù)量外，其他因素均保持不變。這些假設(shè)不變的市場因素包括：開發(fā)成本、建造技術(shù)、政府政策、相關(guān)產(chǎn)品的價格、對未來的預(yù)期、開發(fā)商獲取利潤水平的目標(biāo)等。 著重解釋三個非價格因素對市場供給數(shù)量的影響 1房地產(chǎn)開發(fā)成本 2政府政策的變化。3對未來的預(yù)期。房地產(chǎn)市場的運(yùn)作機(jī)制，在很大程度上取決于整個國家的經(jīng)濟(jì)體制。房地產(chǎn)市場的運(yùn)作機(jī)制，在很大程度上取決于整個國家的經(jīng)濟(jì)體制。一、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)從宏觀上說，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)包括總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)和投資結(jié)構(gòu)。二、房地產(chǎn)市場細(xì)分按照地域范圍、房地產(chǎn)類型、增量存量、交易形式等標(biāo)準(zhǔn)，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行細(xì)分。(一)按地域細(xì)分（如北京、上海等）(二)按房地產(chǎn)用途細(xì)分（如居住物業(yè)市場、商業(yè)）(三)按存量增量細(xì)分劃分為三級市場：一級市場(土地使用權(quán)出讓市場)、二級市場(土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場)、三級市場(存量房地產(chǎn)交易市場)(四)按交易形式細(xì)分房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)買賣、租賃和抵押。(五)按目標(biāo)市場細(xì)分（如低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔）7（多選）按照房地產(chǎn)的用途，將其分解為若干子市場。如居住物業(yè)市場、商業(yè)物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場、特殊物業(yè)市場、土地市場等。P1