房地產(chǎn)項(xiàng)目合同開(kāi)發(fā)協(xié)議

1、項(xiàng)目合同開(kāi)發(fā)協(xié)議甲方： 乙方: 根據(jù)中華人民共和國(guó)合同法及其他相關(guān)法規(guī)，雙方就位于 地塊的合作開(kāi)發(fā)事宜，特訂立以下合同條款,以茲雙方共同遵守. 第1條 合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目概況 1、 合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地塊 1、 該地塊位于.具體以國(guó)土紅線圈標(biāo)注的范圍為準(zhǔn)。 2、 合作開(kāi)發(fā)地塊總用地面積約畝，凈用地面積約畝，具體以國(guó)土主管部門核定的證照面積為準(zhǔn)。 2、 合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)指標(biāo) 1、開(kāi)發(fā)地塊相關(guān)指標(biāo)：凈用地畝，容積率左右，綠地率，建筑密度，總建筑面積（其中住宅，商業(yè)，小區(qū)配套用房,幼兒園，公寓式寫字樓 ）。 2、 上述相關(guān)指標(biāo)均為暫定數(shù)量，實(shí)際數(shù)量雙方確定后以主管部門核定的指標(biāo)為準(zhǔn)。 第2條 組建合作項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有

2、限公司 (組建第三方開(kāi)發(fā)公司或者將土地并入開(kāi)發(fā)方-乙方）第3條一、組建合作項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司條件1、雙方達(dá)成書面合作意向文件。 二、股東、股權(quán)、注冊(cè)資本金 1、股東：合作開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱合作開(kāi)發(fā)公司）股東僅限甲、乙雙方法人，兩個(gè)股東. 2、股權(quán)：雙方擬出資成立的合作開(kāi)發(fā)公司，甲方占股權(quán) %，占股權(quán)。 3、 注冊(cè)資本金：雙方擬成立的合作開(kāi)發(fā)公司工商注冊(cè)資本金為人民幣萬(wàn)元，甲方出資萬(wàn)元,乙方出資萬(wàn)元。 3、 證、照申辦事宜 1、 雙方約定工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照由方牽頭申辦，方予以配合。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證均由方牽頭申辦，方予以配合，申請(qǐng)資質(zhì)證時(shí)間為取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起20個(gè)工作日內(nèi).其他證照的申辦

3、由方牽頭申辦，方予以配合,申辦時(shí)間為取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起20個(gè)工作日內(nèi). 2、雙方組建合作項(xiàng)目開(kāi)發(fā)股份有限公司的法定代表人由方委派人出任. 3、 雙方辦證時(shí)相關(guān)部門需繳納的行政性收費(fèi)，由甲、乙雙方各自承擔(dān)。 第3條 合作公司組織結(jié)構(gòu)、人員定編和薪金標(biāo)準(zhǔn)1、 組織結(jié)構(gòu) 合作開(kāi)發(fā)公司成立公司董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)，下設(shè)綜合部、財(cái)務(wù)部、工程部、銷售部等職能部門. 二、機(jī)構(gòu)職能1、綜合部職責(zé)：處理公司日常辦公事務(wù)、項(xiàng)目前期報(bào)建、文檔存管及配合其他部門相關(guān)工作.2、工程部職責(zé):處理工程項(xiàng)目規(guī)劃、勘測(cè)、設(shè)計(jì)、監(jiān)理事項(xiàng)，材料、設(shè)備采購(gòu)和工程招標(biāo)事項(xiàng),材料、設(shè)備和工程合同的起草、談判事項(xiàng),工程管理事項(xiàng)，牽

4、頭組織工程竣工驗(yàn)收以及其他相關(guān)工作。 3、財(cái)務(wù)部職責(zé):編制項(xiàng)目資金使用計(jì)劃,制定項(xiàng)目籌融資方案,及時(shí)為項(xiàng)目籌融資金，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金管理以及其他相關(guān)工作。 4、銷售部職責(zé):制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的商品房銷售計(jì)劃，做好銷售工作，以及其他相關(guān)工作.三、人員定編1、合作公司董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)及高管結(jié)構(gòu)定編：董事會(huì)：設(shè)董事長(zhǎng)一名,副董事長(zhǎng)兼公司總經(jīng)理一名，董事三名;監(jiān)事會(huì):設(shè)三名監(jiān)事;其他高管:設(shè)財(cái)務(wù)總監(jiān)一名，工程總監(jiān)一名。2、職能部門定編綜合部2人、工程部4人、財(cái)務(wù)部2人、銷售部2人；財(cái)務(wù)總監(jiān)、工程總監(jiān)由方指派,工程部長(zhǎng)、銷售部長(zhǎng)由方指派。四、管理層和職員薪金標(biāo)準(zhǔn)公司高管和職員的薪金標(biāo)準(zhǔn)由董事會(huì)另

5、行確定。五、雙方擬派高管及崗位1、甲方擬派高管及崗位：副董事長(zhǎng)兼公司總經(jīng)理（擔(dān)任法人代表）、監(jiān)事會(huì)主席、財(cái)務(wù)總監(jiān)、工程總監(jiān)。2、乙方擬派高管及崗位：董事長(zhǎng)、各部部長(zhǎng)。3、董事、監(jiān)事: 甲方董事兩名，監(jiān)事一名；乙方董事三名，監(jiān)事一名;雙方推舉員工監(jiān)事一名。 六、高管及職員變換1、雙方派遣高管因故需變換的，應(yīng)在變換前15個(gè)工作日內(nèi)向?qū)Ψ綍鎴?bào)告，另行派遣履職者需報(bào)對(duì)方認(rèn)可，方可在合作開(kāi)發(fā)公司任職。2、合作開(kāi)發(fā)公司普通職員因故需變換的，合作開(kāi)發(fā)公司應(yīng)在員工離職前7個(gè)工作日內(nèi)將其離職情況書面通報(bào)給甲乙雙方。3、甲乙雙方聯(lián)系人甲方聯(lián)系人:乙方聯(lián)系人：電話：電話：手機(jī)：手機(jī):郵箱：郵箱

6、:第四條暫定擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要內(nèi)容 一、商品住宅部分1、商品住宅面積:2、商品住宅配套用房面積:3、商品住宅配套地下車位：個(gè)。4、商品住宅配套幼兒園用房面積：.5、與商品住宅配套的其他設(shè)施。 二、商業(yè)鋪面部分1、商鋪面積：。2、商鋪配套車位:個(gè)。3、與商鋪配套的其他設(shè)施。三、寫字樓部分1、寫字樓面積：2、寫字樓配套車位： 個(gè)。 四、其他相關(guān)說(shuō)明1、其他內(nèi)容的開(kāi)發(fā)按雙方協(xié)商達(dá)成一致后的書面文件確定.2、不對(duì)外銷售的商業(yè)按雙方書面確定后的相關(guān)約定由方獨(dú)資開(kāi)發(fā)，其相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)由方承擔(dān)。第五條成本確定及核算原則一、土地承包的確定與核算原則土地以合作開(kāi)發(fā)公司名義開(kāi)發(fā),雙方

7、按出資比例以開(kāi)發(fā)各種支出和相關(guān)稅費(fèi)之和計(jì)入開(kāi)發(fā)成本. 二、開(kāi)發(fā)前期成本的確定與核算原則1、若項(xiàng)目進(jìn)行分期開(kāi)發(fā)，每期開(kāi)發(fā)的成本由方按出資比例籌資支付.2、開(kāi)發(fā)前期成本由雙方依據(jù)市場(chǎng)原則書面確定.達(dá)成一致的項(xiàng)目，按雙方書面確認(rèn)的費(fèi)用金額計(jì)入成本.一方對(duì)成本有異議的，按雙方共同招標(biāo)確定的費(fèi)用金額計(jì)入成本。三、工程成本與核算原則1、工程成本應(yīng)以雙方審查和雙方書面確認(rèn)的規(guī)劃方案、設(shè)計(jì)施工圖紙和設(shè)計(jì)變更所含內(nèi)容作為工程成本的核算依據(jù)。否則,不可作為成本核算依據(jù)，由此造成增加的費(fèi)用，由責(zé)任方獨(dú)自承擔(dān)。2、自購(gòu)材料、設(shè)備采購(gòu)與核算原則（1）主要自購(gòu)材料指石材、瓷磚、鋁合金及配件、玻璃、涂料、絕熱材料

8、及配件、防水和防滲材料、成品護(hù)欄和欄桿、水電材料、進(jìn)戶成品鐵門、單元程控門及配件、二次裝修用材、園林綠化用材、消防與監(jiān)控用材等工程重要用材。（2）主要自購(gòu)設(shè)備指電梯、給排水設(shè)備、通風(fēng)設(shè)備、消防與監(jiān)控等設(shè)備。(3）自購(gòu)材料、設(shè)備采購(gòu)核算原則：自購(gòu)材料、設(shè)備按實(shí)際發(fā)生采購(gòu)費(fèi)用進(jìn)行成本核算。3、工程發(fā)包成本確定與核算原則 （1）工程施工的標(biāo)段應(yīng)依據(jù)成本最低原則劃分，并需雙方書面確認(rèn)方可進(jìn)入工程施工招標(biāo)程序.（2）本項(xiàng)目所有工程項(xiàng)目的施工均需采用招標(biāo)選擇施工單位,并按市場(chǎng)原則確定工程發(fā)包價(jià)格與工程結(jié)算價(jià)格。(3)雙方對(duì)等推薦入圍施工單位競(jìng)標(biāo),每個(gè)標(biāo)入圍施工單位不超過(guò)8家.（4）工程施工發(fā)生的

9、費(fèi)用按實(shí)進(jìn)行成本核算.四、與開(kāi)發(fā)相關(guān)的其他成本確定與核算原則1、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在未分配利潤(rùn)之前任何收益需優(yōu)先用于支付開(kāi)發(fā)費(fèi)用，并作為雙方按股權(quán)比例的投入。2、銷售成本按實(shí)際銷售第三方售價(jià)的1.5提取進(jìn)入成本核算。3、其他成本以實(shí)際發(fā)生的經(jīng)雙方書面確認(rèn)的金額進(jìn)行成本核算.第六條合作公司相關(guān)事項(xiàng)管理一、合作公司相關(guān)事項(xiàng)管理 1、公司營(yíng)運(yùn)時(shí)的決策、計(jì)劃和一切投資行為需雙方代表議定達(dá)成書面文件后方能予以實(shí)施。 2、公司印鑒、證照由方所派公司的專職人員保管。3、法人印鑒、現(xiàn)金支票與轉(zhuǎn)賬支票，由方所派公司的專職人員保管。4、公司營(yíng)運(yùn)過(guò)程中與第三方簽訂的合約均需方法人代表或其書面委托代理人簽署

10、，并加蓋公司印鑒后才具備法律效力.5、公司財(cái)務(wù)部需每月將經(jīng)營(yíng)收支情況的財(cái)務(wù)月報(bào)表分別報(bào)送甲、乙雙方代表予以審閱.若報(bào)表有缺陷的，需按雙方達(dá)成的整改意見(jiàn)及時(shí)進(jìn)行修正,財(cái)務(wù)人員應(yīng)保證公司財(cái)務(wù)臺(tái)賬的完整性和真實(shí)性。公司財(cái)務(wù)年報(bào)需甲、乙雙方代表審計(jì)，意見(jiàn)達(dá)成一致后,方可作為本年度核算依據(jù)。6、 檔案管理：（1)所有與第三方簽訂的合同文件的存檔需3份，甲、乙雙方各自單獨(dú)存檔一份，公司存檔一份。（2）經(jīng)雙方合議作出的決策、決定文件,甲、乙雙方各自單獨(dú)存檔一份，公司存檔一份。(3）公司營(yíng)運(yùn)期的財(cái)務(wù)報(bào)表、財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告等重要財(cái)務(wù)文件，經(jīng)雙方議定后，一式三份予以分別存檔，其中，甲乙雙方各自單獨(dú)存檔一份,公司財(cái)務(wù)存

11、檔一份.(4)公司主要技術(shù)文件,除公司統(tǒng)一存檔外，雙方均可備份單獨(dú)存檔。(5）公司財(cái)務(wù)檔案由公司方所派的專職人員保管，公司其他檔 案由方所派的專職人員保管。7、人事管理：(1)公司高管由雙方分別派遣，勞資關(guān)系由派遣方負(fù)責(zé)。(2）公司除雙方分別派遣的職員外，其他職員的聘用由公司負(fù)責(zé),采取聘用合同制，合同一年一簽,其他職員的聘用需雙方議定形成書面意見(jiàn)后由公司進(jìn)行招聘錄用.（3）對(duì)違紀(jì)、違法的職員實(shí)行辭退制，雙方議定的辭退職員，自做出決定之日起5個(gè)工作日內(nèi)由綜合部長(zhǎng)予以解聘. 二、合作項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的管理1、合作開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拿地資金由雙方依據(jù)約定比例由方出資進(jìn)行摘牌，除此之外的項(xiàng)目

12、開(kāi)發(fā)所需資金由出面通過(guò)融資解決。在融資過(guò)程中需方配合的，方應(yīng)予以配合.2、合作開(kāi)發(fā)公司應(yīng)在本協(xié)議簽訂之日起30個(gè)工作日內(nèi)編制好合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金成本測(cè)算表、融資計(jì)劃表和籌、融資方案，報(bào)董事會(huì)審批核準(zhǔn).3、 取得項(xiàng)目開(kāi)工許可證之日起30個(gè)工作日內(nèi)編制好本期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需投入資金表,報(bào)董事會(huì)審批核準(zhǔn)。4、合作開(kāi)發(fā)公司每月25日前需編制次月資金使用計(jì)劃,分別報(bào)甲乙雙方公司法定代表人審核并達(dá)成一致后，合作開(kāi)發(fā)公司可對(duì)外支付資金。項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，符合規(guī)定和計(jì)劃安排的資金支付，甲乙雙方人員均應(yīng)及時(shí)辦理，不得拖延。三、合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期物業(yè)管理合作開(kāi)發(fā)公司所開(kāi)發(fā)的商住房產(chǎn)前期物業(yè)管理由合作開(kāi)發(fā)公司采取招標(biāo)方式選

13、擇物業(yè)管理公司，但在同等條件下可優(yōu)先考慮乙方出資或控股的物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理。 四、合作開(kāi)發(fā)公司商住房產(chǎn)的銷售管理合作開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的商住房產(chǎn)對(duì)第三方銷售的，由合作開(kāi)發(fā)公司采取招標(biāo)方式選擇專業(yè)銷售公司進(jìn)行銷售，但在同等條件下可優(yōu)先考慮乙方出資或控股的銷售公司進(jìn)行銷售。第七條工程管理的相關(guān)約定一、勘探、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、檢測(cè)、招標(biāo)、造價(jià)控制等委托咨詢服務(wù)項(xiàng)目。1、可按市場(chǎng)機(jī)制通過(guò)招標(biāo)確定的,按此辦法確定中介機(jī)構(gòu)。2、雙方可舉薦業(yè)內(nèi)具有良好聲譽(yù)和口碑的咨詢中介機(jī)構(gòu)，其咨詢服務(wù)費(fèi)不高于市場(chǎng)價(jià)格的前提下，一方作出推薦,且經(jīng)雙方書面確認(rèn)，可直接將需委托的咨詢服務(wù)事項(xiàng)直接授予雙方認(rèn)可的推薦咨詢單位。3、

14、與工程管理及工程施工有關(guān)的招標(biāo)文件由工程部編制或?qū)徍?，由雙方代表議定達(dá)成書面決定或雙方代表審簽后予以實(shí)施。自行招標(biāo)的評(píng)委由雙方指派人員擔(dān)任，若評(píng)委為5人，甲方指派2人，乙方指派3人，若評(píng)委為7人，甲方指派3人，乙方指派4人。 二、工程施工招標(biāo)管理.1、工程施工發(fā)包采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式選擇隊(duì)伍.2、施工隊(duì)伍由雙方推薦入圍方可進(jìn)入招標(biāo)程序。 3、標(biāo)底預(yù)算價(jià)由雙方委托編審，招標(biāo)文件審查，需雙方達(dá)成書面意見(jiàn)，只有雙方達(dá)成共識(shí)的工程項(xiàng)目方可進(jìn)入工程施工招標(biāo)程序。 三、自購(gòu)材料、設(shè)備的管理1、自購(gòu)材料、設(shè)備的采購(gòu)計(jì)劃由工程部組織編制,此計(jì)劃需雙方審定書面認(rèn)可或雙方簽署認(rèn)可。2、自

15、購(gòu)材料、設(shè)備雙方應(yīng)采取招標(biāo)采購(gòu),采購(gòu)辦法參照工程施工招標(biāo)的方式進(jìn)行。 四、工程檔案管理1、工程檔案設(shè)專人管理，查閱檔案需進(jìn)行登記,檔案一般不準(zhǔn)離開(kāi)文檔保管室。確需借出的檔案文件，需經(jīng)綜合部部長(zhǎng)或主管副總經(jīng)理簽字同意后方可借用.借出檔案應(yīng)在事后及時(shí)歸還，檔案專管員應(yīng)做好歸案文件損缺事項(xiàng)的記錄.2、電子文檔未經(jīng)主管副總經(jīng)理簽字批準(zhǔn),檔案專管員不得拷貝給第三方。第八條利潤(rùn)分配和損益處理 一、利潤(rùn)現(xiàn)金分配1、公司經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)盈余時(shí),可采取分時(shí)段提取利潤(rùn)進(jìn)行分配的方案。一方提出分配建議，雙方應(yīng)自建議之日起7日內(nèi)協(xié)商確定利潤(rùn)分配方案,一旦方案確定，3天內(nèi)予以實(shí)施。2、經(jīng)營(yíng)取得的盈余不動(dòng)

16、資產(chǎn)的分配合作項(xiàng)目完成開(kāi)發(fā)事項(xiàng)或階段性完成開(kāi)發(fā)事項(xiàng)，出現(xiàn)財(cái)務(wù)收支平衡或有盈余時(shí)，尚有未銷售的存量商住房產(chǎn)的，若一方提出實(shí)物分配建議時(shí)，雙方應(yīng)自建議之日起15天內(nèi)協(xié)商確定存量房產(chǎn)的分配方案，一旦方案確定，5天內(nèi)予以實(shí)施. 二、損益處理1、公司出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)虧損，屬公司管理原因?qū)е碌?，雙方協(xié)商后不能達(dá)成扭虧意見(jiàn)的,一方提出中止雙方合作開(kāi)發(fā)合同時(shí),雙方應(yīng)自提出建議之日起45天內(nèi)協(xié)商確定清算方案，一旦方案確定，7天內(nèi)予以實(shí)施.2、公司完成階段性開(kāi)發(fā)，因市場(chǎng)因素、政策原因出現(xiàn)虧損的，一方提出暫停中止雙方合作開(kāi)發(fā)合同，雙方應(yīng)自建議之日起30天內(nèi)協(xié)商確定清算方案，一旦方案確定,7天內(nèi)予以實(shí)施。 第九條違約責(zé)任甲乙雙方應(yīng)全面、實(shí)際履行本協(xié)議約定的條款所確認(rèn)的各項(xiàng)義務(wù)、任何一方如果沒(méi)有依照協(xié)議約定履行自己應(yīng)盡的義務(wù)，均構(gòu)成對(duì)本協(xié)議的違反,應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任,違約方除繼續(xù)履行協(xié)議義務(wù)外，應(yīng)該賠償另一方由此引發(fā)的全部經(jīng)濟(jì)損失。 第十條不可抗力任何一方因不可抗力（戰(zhàn)爭(zhēng)、自然災(zāi)害)導(dǎo)致部分或全