南京商業(yè)現(xiàn)狀介紹四大商圈

1、南京商業(yè)現(xiàn)狀中央門商圈湖南路商圈新街口商圈夫子廟商圈湖南路商圈是僅次于新街口商圈的南京第二大商圈，至今已有12年的歷史。它地處南京市鼓樓區(qū)，從最初的一條湖南路兩邊的街鋪和幾個商場逐漸向周邊滲透蔓延，形成目前的以湖南路為軸線，包含周邊很多支路的綜合商業(yè)街區(qū)，其主要組成元素為各街道的臨街商鋪和中大型商場。商圈核心區(qū)域的商業(yè)總經(jīng)營面積近20萬平方米，其中臨街商鋪的經(jīng)營面積約占10%。湖南路商圈內(nèi)雖然臨街商鋪比較集中，但在經(jīng)營方式上卻用的是最簡單的經(jīng)營模式，即自主經(jīng)營，也在南京用這種簡單的經(jīng)營模式成功打造了一個知名商區(qū)，但整個商圈形成的時間比較長且存在一定的偶然性。目前該商圈已經(jīng)實現(xiàn)了服飾、餐飲等業(yè)態(tài)

2、的相對集中，并在品牌定位上趨于明朗，走中高檔路線，很多知名品牌的專營店在該商圈聚集，如蜜雪兒、華倫天奴等，借助其街鋪經(jīng)營的規(guī)模效應(yīng)，租金也一路走高，部分路段的租金遠遠超過了新街口街鋪租金，成為投資和經(jīng)營的熱點區(qū)域。湖南路商圈街鋪的業(yè)態(tài)分布圖 湖南路商圈主要業(yè)態(tài)分布數(shù)據(jù)來源：南京中原發(fā)展研究中心通過對湖南路商圈的各個主要路段的調(diào)研，現(xiàn)就該商圈的各個主要路段上比較集中的幾種業(yè)態(tài)進行比較分析，結(jié)果顯示，各個路段以某一主要業(yè)態(tài)形成了服飾街、美食街，其業(yè)態(tài)的集中度非常之高。從上圖不難看出，服飾類以湖南路上分布最為集中，比例達到了77.48%，以明顯優(yōu)勢凸顯其商圈軸線的功能，同時中山北路、燈光隧道和馬臺街

3、等三條支路的服飾類也都在35%以上，與普通街區(qū)相比已經(jīng)是比較高了，正是這樣的高業(yè)態(tài)集中成就了該商圈的濃重的服飾商業(yè)氛圍；餐飲類以獅子橋最高，比例達到82.54%，是南京小有名氣的美食街，相比之下，其他四條街道的餐飲比例較低，均不到30%，其中湖南路的餐飲比例最少，不到10%，與該路段的人流量相比明顯配套不足，而獅子橋美食街正好填補了這種空缺；另外，休閑娛樂和美容美發(fā)等輔助的業(yè)態(tài)在各個路段都比較少，但畢竟對湖南路主軸線的不足有一定的補充作用。這樣，湖南路商圈就形成了以服飾為核心，集餐飲、娛樂休閑為一體的一個大型綜合商業(yè)街區(qū)。湖南路商圈街鋪租金水平分析表 街鋪租金分布列表 單位：元/平方米.天湖南

4、路中山北路燈光隧道獅子橋馬臺街北側(cè)南側(cè)西側(cè)東側(cè)租金水平28-3630-405-109-1121-2635-3715-25數(shù)據(jù)來源：南京中原發(fā)展研究中心對商業(yè)來說，地段是決定其商業(yè)價值的決定因素，隨著湖南路商圈人氣的逐年提升，其租金也一路上升，成為南京街鋪租金的旗手。但同在湖南路商圈的500余個街鋪中，不同的地段和市口街鋪的租金水平差異很大。街鋪租金分布列表顯示：湖南路和獅子橋兩條業(yè)態(tài)最為集中的路段租金水平位列前位，其中，湖南路上租金最高的街鋪甚至接近60元/平方米·天，兩條街道的南北側(cè)或東西側(cè)租金體現(xiàn)出明顯的差異性，更加有效驗證了地段決定商業(yè)價值的公理。而同在一個商圈的中山北路的租金

5、水平則僅有5-10元/平方米·天，但鑒于湖南路商圈商業(yè)價值的逐步提升，其周邊的分支路段商業(yè)潛力巨大。湖南路商圈百貨商場情況分析表 百貨商場總體情況列表經(jīng)營面積(平方米)經(jīng)營層數(shù)(層)經(jīng)營方式扣點 (%)山西路百貨商場100004商場統(tǒng)一經(jīng)營28-30太平洋百貨商場180005商場統(tǒng)一經(jīng)營25-30蘇寧銀河廣場268004商場統(tǒng)一經(jīng)營24-30湖南路商場75004商場統(tǒng)一經(jīng)營26-28蘇寧環(huán)球購物中心350006商場統(tǒng)一經(jīng)營25-30合計97300數(shù)據(jù)來源：南京中原發(fā)展研究中心湖南路商圈內(nèi)比較上規(guī)模的商業(yè)中心有10余個，其中百貨類商場有5家，經(jīng)營面積近10萬平方米，從經(jīng)營方式來看，商場

6、都是由商業(yè)集團統(tǒng)一經(jīng)營，采用的多為扣點加進場費的方式，扣點幅度與新街口商圈的百貨商場差異不大。夫子廟商圈街鋪的業(yè)態(tài)分布圖 夫子廟商圈主要業(yè)態(tài)分布數(shù)據(jù)來源：南京中原發(fā)展研究中心南京中原發(fā)展研究中心對夫子廟商圈的各個路段街鋪及集中型商鋪調(diào)研發(fā)現(xiàn)：由于夫子廟商圈最早是借助該旅游區(qū)發(fā)展起來的，因此，在業(yè)態(tài)分布上相對比較集中，主要是小飾品、工藝品、傳統(tǒng)美食等業(yè)態(tài)，所以在上圖中，主要選取了各個路段中服飾、餐飲、生活用品等三個業(yè)態(tài)的比例以及空置比例說明該商圈業(yè)態(tài)分布情況。從上圖中可以看出，服飾比例比較高的四個路段或范圍是夫子廟北門向南、夫子廟西市、夫子廟東市和環(huán)花鳥市場，其業(yè)態(tài)比例都超過了80%，其中環(huán)花鳥

7、市場中更是100%的服飾類，業(yè)態(tài)的集中度非常之高，但值得說明的是，在這些路段的服飾類檔次比較低，是服務(wù)于大眾的或者說是傾向于帶有一定地方特色的旅游飾品。餐飲類的集中度與服飾類相比較低，最高也沒有超過50%，在平江府路、琵琶街和大石壩街的比例相對比較高，均在30-50%之間，以地方美食和特產(chǎn)小吃為主。與集中業(yè)態(tài)相比，各個路段的空置比例差異比較大，某些路段幾乎租不到商鋪，但某些路段可能會出現(xiàn)連續(xù)的空鋪，如上圖中顯示，夫子廟西市、夫子廟東市、來燕路和琵琶街的空置比例都比較高，均在6%以上，尤其是夫子廟西市和夫子廟東市，達到了9%以上，而健康路、長樂路和中華路的空置比例很低，幾乎為0%，經(jīng)營狀況良好。

8、夫子廟商圈街鋪租金水平分析表 街鋪租金分布列表 單位：元/平方米.天路名健康路中華路平江府路大石壩街琵琶巷好迪地下商場租金水平數(shù)據(jù)來源：南京中原發(fā)展研究中心 夫子廟商圈由于整體的經(jīng)營檔次比較低，租金水平普遍也比較低。 從上表中可以看出，處于商圈核心路段的平江府路的租金水平最高，達到5.80-13.70元/平方米.天；其次是處于核心路段外圍的一些路段，其租金水平差異性很小，基本上都在3.50-6.00元/平方米.天之間；再次則是商圈邊緣的一些街道，租金水平比較低，在1.40-2.00元/平方米.天。以商圈的整體租金水平與其他商圈的街鋪租金水平比較，夫子廟商圈街鋪的租金水平總體屬于中下水平，尤其是

9、與湖南路商圈的街鋪相比，該商圈在經(jīng)營業(yè)態(tài)的總體檔次和知名度培養(yǎng)上還有很大的提升空間，也只有在經(jīng)營檔次和知名度有了顯著提高之后，該商圈的租金水平才有可能會有大的提升。中央門商圈街鋪的業(yè)態(tài)分布圖 中央門商圈主要路段主要業(yè)態(tài)分布數(shù)據(jù)來源：南京中原發(fā)展研究中心按照中央門商圈的定位，對街鋪挑選了七種業(yè)態(tài)就其在不同路段所占比例進行統(tǒng)計，結(jié)果如上圖所示。結(jié)果顯示：目前，建寧路路段的街鋪全部處于經(jīng)營狀態(tài)，沒有空鋪，但經(jīng)營產(chǎn)品的檔次比較低；業(yè)態(tài)上，中央門商圈的街鋪業(yè)態(tài)分布比較分散，最多的業(yè)態(tài)比例才達到25%，貫穿中央門商圈的建寧路南北兩面的街鋪業(yè)態(tài)分布差異比較大，在建寧路北面主要業(yè)態(tài)是生活用品、餐飲和服飾；而在

10、建寧路南面的街鋪在經(jīng)營業(yè)態(tài)上則以生活用品、餐飲和五金建材為主，沒有服飾類。中央門商圈街鋪租金水平分析表 街鋪租金分布列表 （單位：元/平方米.天）路名建寧路北建寧路南租金水平數(shù)據(jù)來源：南京中原發(fā)展研究中心 與路段陰陽兩面的經(jīng)營業(yè)態(tài)對應(yīng)，在租金水平上，兩面街鋪也顯示出明顯的差異。在主要經(jīng)營服飾、餐飲的建寧路北面，其租金水平普遍高于路段對面的租金水平，如果在以后的經(jīng)營中，業(yè)態(tài)集中度提高，實現(xiàn)了某種業(yè)態(tài)的規(guī)模化和濃厚商業(yè)氛圍，其租金水平還有提升空間。 中央門商圈集中型商鋪分析表 商圈內(nèi)主要集中型商鋪情況列表 名稱金橋市場玉橋市場紅橋市場（一期）鑫橋市場南京商廈華東國際鞋革城層數(shù)（層）東、西樓3層，中

11、樓5層54532經(jīng)營業(yè)態(tài)服飾服飾、休閑娛樂電器、服飾服飾服飾、百貨服飾經(jīng)營面積（萬平方米）6.00 6.00 1.20 3.00 3.00 1.60 經(jīng)營方式租賃式商鋪租賃式商鋪租賃式商鋪租賃式商鋪商場統(tǒng)一管理鞋城統(tǒng)一管理數(shù)據(jù)來源：南京中原發(fā)展研究中心中央門商圈的集中型商鋪單體經(jīng)營面積都比較大，經(jīng)營業(yè)態(tài)以服飾為主，在經(jīng)營模式上以租賃式經(jīng)營為主，目前競爭比較激烈，如果要尋求突破，差異化經(jīng)營不失為一個良好的出路。附件：新街口部分商業(yè)租金及售價¨¨臨街商鋪4-5漢中路以西臨街商鋪藥店、花店、休閑娛樂（酒吧、茶座等）、美容美發(fā)（浪濤）、餐飲為主100-2004.5-6漢中路以東臨街

12、商鋪藥店、眼鏡店、服裝店、汽車美容20404-5王府大街臨街商鋪特色餐飲為主100-2006.5-8太平南路臨街商鋪珠寶、婚紗攝影、服飾、餐飲20-40100-2002-5中山東路臨街商鋪書店、酒店、體育用品、五金20-40100-2002-5延齡巷臨街商鋪餐飲10-40100-2002-4游府西街臨街商鋪餐飲、服飾10-402-4¨時尚萊迪購物中心以經(jīng)營服裝為主。兩邊的商鋪多以各種飾品、包店、鞋店、百貨為輔21.4負二層：14.8萬達購物廣場（1樓）茶店、飾品、休閑專賣服飾、包店、眼鏡店、日常生活用品、美容化妝品店8.311.67（產(chǎn)權(quán)式商鋪）飾品、包店、休閑服飾類為主負一層：13.80二層：13.517.02000中低檔女裝為主打，輔以飾品、鞋類等8-12¨ 經(jīng)營面積（平方米）目前租金（元/平方米.天）目前售價（元/平方米）租售方式主力面積長安國際1-2層均價21000整層銷售日月大廈37001-2層均價20000分割銷售200-600