2015年上半年天津房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：注冊房地產(chǎn)估價師禁止行為考試試卷

1、2015年上半年天津房地產(chǎn)估價師制度與政策：注冊房地產(chǎn)估價師禁止行為考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、運用假設開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價值時，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計算，則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起點應是。 A：待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設開始時的具體日期 B：待開發(fā)房地產(chǎn)建設發(fā)包日期 C：取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期 D：房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 2、下列關(guān)于商業(yè)銀行資產(chǎn)業(yè)務的表述中，正確的是。 A：按貸款發(fā)放時有無擔保品，貸款分為自營貸款、

2、委托貸款和特定貸款 B：商業(yè)銀行資產(chǎn)業(yè)務主要包括貸款和投資(購買有價證券)兩大類 C：長期貸款指貸款期限在10年以上(不含10年)的貸款 D：抵押貸款是指按一定的質(zhì)押方式以借款人或第三人的動產(chǎn)或權(quán)利作為質(zhì)物而發(fā)放的貸款 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、按照單位工程的不同部位、不同施工方法或不同材料和設備種類，從單位工程中劃分出來的中間產(chǎn)品，是指。 A：工程項目 B：建設項目 C：單位工程 D：分部工程 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 4、為評估某住宅2004年10月1日的正常市場價格，在其附近收集的某可比實例的相關(guān)資料如下：成交價格為4000元/m2，成交日期為2004年5月1日，成交價格比正常價格低2%，房地

3、產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.087，已知從2004年5月1日到10月1日該類住宅價格平均每月比上月上漲1%，則對該可比實例成交價格進行修正、調(diào)整得到的價格最接近于（）。 A3790元/m2 B4238元/m2 C4658元/m2 D4663元/m25、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120，單位建筑面積的重置價格為600元/，年折舊額為1440元，用直線法計算該建筑物的成新率是_。 A16% B42% C58% D84% 6、一廠房建成后8年被改造為超級市場，并補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的經(jīng)濟壽命為50年，則計算該建筑物折舊的經(jīng)濟壽命應為。 A：40年 B：4

4、2年 C：48年 D：50年 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 7、房地產(chǎn)置業(yè)投資中，在持有期內(nèi)獲得每年_的股本收益率也是很平常的事。 A20%30% B20%25% C15%20% D10%15% 8、中華人民共和國物業(yè)管理條例屬于。 A：房地產(chǎn)的法律 B：房地產(chǎn)的行政法規(guī) C：房地產(chǎn)的部門規(guī)章 D：房地產(chǎn)的規(guī)范性文件 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章 9、房產(chǎn)用地面積測算時，需計入用地面積的是_。 A公共使用的排水溝 B市政道路 C權(quán)屬不明的巷道 D房屋占地面積 10、耕地占用稅的征稅對象是。 A：占用的耕地 B：占用耕地從事其他非農(nóng)業(yè)建設的行為 C：占用的耕地面積 D：占用的耕地的產(chǎn)值 E：執(zhí)

5、行層的組織協(xié)調(diào)11、關(guān)于房地產(chǎn)交易的概念，說法不正確的是_。 A城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易，包括各種所有制房屋的買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、城市土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓以及其他在房地產(chǎn)流通過程中的各種經(jīng)營活動，均屬房地產(chǎn)交易活動管理的范圍，其交易活動應通過交易所進行 B房地產(chǎn)交易管理是指政府設立的房地產(chǎn)交易管理部門及其他相關(guān)部門以法律的、行政的、經(jīng)濟的手段，對房地產(chǎn)交易活動行使指導、監(jiān)督等管理職能 C房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃三種形式 D房地產(chǎn)交易活動可以在任何場合進行 12、房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金占項目總投資的比例不得低于_%。 A10 B15 C20 D25 13、房地產(chǎn)估價中，遵循獨立、客觀、

6、公正原則的核心是估價機構(gòu)和估價人員應當站在的立場上評估出一個對各方當事人來說都是公平合理的價值【2005年考題】 A：委托人 B：估價報告預期使用者 C：管理部門 D：中立 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格14、投資者對房地產(chǎn)內(nèi)部使用功能的變動，體現(xiàn)了投資者對房地產(chǎn)投資_的重視。 A各異性 B適應性 C相互影響性 D專業(yè)管理依賴性 15、某商品住宅項目的土地取得費用、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元，投資利潤率為20，則成本利潤率為。 A：17.13 B：18.30 C：18.61 D：21.47 E：工業(yè)用地

7、的監(jiān)測點評估價格 16、某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，經(jīng)估價人員現(xiàn)場觀察該建筑物剩余經(jīng)濟壽命為46年，該建筑物經(jīng)濟壽命為50年，殘值率為2，用直線法計算該建筑物的成新率為。 A：80 B：82 C：83 D：92 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 17、某基金允許持有人申購或贖回所持有的基金單位或股份，若依據(jù)基金證券能否贖回劃分，這種基金屬于_基金。 A契約型 B公司型 C封閉型 D開放型 18、已知某房地產(chǎn)價格為900元/m2，需求量為100萬m2，當價格為1000元/m2時，需求量為90萬m2，則需求價格彈性為（）。 A10 B9 C1 D0.9 19、建筑物的壽命有自然壽命和經(jīng)濟壽命之分，兩

8、者的長短關(guān)系有。 A：自然壽命經(jīng)濟壽命 B：自然壽命經(jīng)濟壽命 C：自然壽命=經(jīng)濟壽命 D：無關(guān) E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 20、土地使用稅不在_征收。 A城市 B縣城 C建制鎮(zhèn) D農(nóng)村 21、某投資商欲進行寫字樓置業(yè)投資，其目標收益率為12，當前整個市場的平均收益率為15，國家債券的收益率為35。此時，該地區(qū)寫字樓市場相對于整個投資市場的風險相關(guān)系數(shù)是。 A：057 B：074 C：080 D：104 E：借款合同 22、房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售利潤率的正確表達式是。 A：銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入 B：銷售利潤率=銷售利潤/總開發(fā)價值 C：銷售利潤率=銷售利潤/總開發(fā)成本 D：銷售利潤率=

9、銷售利潤/項目總投資 E：借款合同23、委托人不得競買自己所委托的拍賣標的，也不能委托他人競買，這體現(xiàn)了拍賣活動應該遵循的。 A：公開原則 B：公平原則 C：公正原則 D：誠實信用原則 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 24、下列費用中，不屬于管理費用的是_。 A辦公費 B管理人員工資 C審計費 D代理費25、行政法規(guī)是由依法制定和公布的有關(guān)行政管理事項的規(guī)范性法律文件的總稱。 A：國務院各部委 B：省、自治區(qū)、直轄市人民代表大會及其常務委員會 C：國務院 D：全國人民代表大會及其常務委員會 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。

10、錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、在征收土地時，土地管理部門和用地單位必須嚴格遵守的原則是_。 A珍惜耕地，合理利用土地的原則 B無償使用土地的原則 C保證國家建設用地的原則 D妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則 E依法征地的原則 2、根據(jù)國家城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準，3類標準適用于。 A：療養(yǎng)區(qū) B：居住區(qū) C：工業(yè)區(qū) D：大學區(qū) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、房地產(chǎn)市場的參與者包括_。 A開發(fā)商 B政府 C金融機構(gòu) D建筑師 E專業(yè)顧問 4、甲、乙兩個物業(yè)2006年4月的價值均為900萬元，預計甲物業(yè)2007年4月的價值為1000萬元和800萬元的可能性各為50，預計乙物業(yè)20

11、07年4月的價值為1 100萬元和700萬元的可能性各為50，甲、乙兩個物業(yè)投資風險比較的結(jié)果是。 A：乙物業(yè)投資風險大 B：甲物業(yè)投資風險大 C：甲、乙兩個物業(yè)投資風險相同 D：無法判斷 E：借款合同5、在房地產(chǎn)市場分析中，對特定區(qū)域內(nèi)商品住宅市場的供需分析屬于。 A：區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 B：專業(yè)房地產(chǎn)市場分析 C：項目房地產(chǎn)市場分析 D：總體房地產(chǎn)市場分析 E：借款合同 6、在測算資本金融資成本時，其資金占用費是按_計算的。 A綜合利率 B貸款利率 C折現(xiàn)率 D機會成本 7、我國物權(quán)法規(guī)定的物權(quán)主要有等。 A：使用物權(quán) B：他物權(quán) C：所有權(quán) D：擔保物權(quán) E：用益物權(quán) 8、住宅平面設計中

12、的功能分區(qū)對房地產(chǎn)價值的影響，屬于房地產(chǎn)價值影響因素中_。 A區(qū)位因素 B社會因素 C實物因素 D權(quán)益因素 9、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積是120m2，單位建筑面積的重置價格為800元/m2，建筑物殘值率為6%，年折舊率2.2%，計算該建筑物的現(xiàn)值是_元。 A76880 B79104 C77952 D81562 10、抵押權(quán)人包括。 A：接受房地產(chǎn)抵押作為債務人履行債務擔保的公民 B：接受房地產(chǎn)抵押作為債務人履行債務擔保的法人 C：接受房地產(chǎn)抵押作為債務人履行債務擔保的其他組織 D：將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織 E：將依法取得的房地

13、產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織11、按消費者對產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進行劃分，形成不同偏好的細分市場的模式是（）。 A個別偏好市場 B集群偏好市場 C彌隙市場 D同質(zhì)偏好市場 E分散偏好市場 12、統(tǒng)計中，用來測定靜態(tài)分布數(shù)列中各單位的標志值集中趨勢的指標是_。 A平均指標 B變異指標 C絕對指標 D相對指標 13、測定長期趨勢值的方法主要有。 A：擴大時距法 B：縮小時距法 C：移動平均法 D：最大二乘法 E：最小二乘法14、邊際效用是指某種物品每增加一個單位的消費量所引起的增加。 A：總銷量 B：價格 C：價值 D：總效用 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 15、對于

14、任意拍賣，下列說法錯誤的是_。 A以生效的法律文書為依據(jù) B屬于民事行為 C必須以委托人對標的物擁有所有權(quán)或處分權(quán)為前提 D目的在于將物品交換兌現(xiàn) 16、_年，國務院頒布的住房公積金管理條例是住房公積金管理工作的法律依據(jù)。 A1999 B2000 C2001 D2002 17、房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)活動的_。 A策劃者 B組織者 C監(jiān)督者 D實施者 E發(fā)包者 18、主要用以簡要表示建筑物的內(nèi)部結(jié)構(gòu)形式、空間關(guān)系的建筑施工圖是。 A：建筑立面圖 B：建筑剖面圖 C：建筑詳圖 D：建筑平面圖 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 19、平房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)擬通過競標取得一項目土地使用權(quán)進行住宅和商業(yè)房

15、地產(chǎn)開發(fā)，為此與乙房地產(chǎn)經(jīng)紀公司(以下簡稱乙公司)達成協(xié)議，由乙公司為甲公司提供市場分析、項目融資、營銷計劃，以及投標報價等內(nèi)容的咨詢報告，同時甲公司委托乙公司代理銷售其開發(fā)的住宅和商業(yè)用房。雙方協(xié)定，根據(jù)利益分享和風險共擔的原則，甲公司在簽訂協(xié)議時向乙公司支付部分款項，余款和代理傭金根據(jù)乙公司提供的咨詢服務和代理銷售的進度支付。(2007年試題)目前國家針對房地產(chǎn)市場過熱采取了若干宏觀調(diào)控政策，其中屬于財政政策的為。 A：增加稅收 B：提高存貸款利率 C：調(diào)整土地供給結(jié)構(gòu) D：減少公共工程開支 E：一般來說，時間越長，需求和供給都越有彈性 20、根據(jù)中華人民共和國刑法規(guī)定，以牟利為目的，違反

16、土地管理法規(guī)，非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)，下列有關(guān)刑事責任，表述正確的是。 A：情節(jié)嚴重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)價額5以上20以下罰金 B：情節(jié)嚴重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)價額10以上20以下罰金 C：情節(jié)特別嚴重的，處五年以上七年以下有期徒刑，并處非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)價額5以上20以下罰金 D：情節(jié)特別嚴重的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)價額5以上20以下罰金 E：政府收回土地，并與土地使用者簽訂收回土地協(xié)議書 21、不屬于通風施工圖紙類別的是_。 A平面圖 B剖面圖 C系統(tǒng)圖 D分部圖 22、下列屬于不得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)情況的有。 A：司法機關(guān)依法決定查封的 B：經(jīng)過其他共有人書面同意的共有房地產(chǎn) C：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的 D：依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的 E：權(quán)屬無爭議的23、臨街同一道路的其他土地的價格，是以路線價為基礎，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進行適當?shù)男拚蟮?，這些修正實際上為_。 A交易情況修正 B交易日期調(diào)整 C房地產(chǎn)狀況調(diào)整 D區(qū)域因素調(diào)整 24、A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司征收C村的100畝基本農(nóng)田。該項目涉及C村農(nóng)業(yè)人口50戶，180人。據(jù)查征收前，C村人均耕地面積為1畝。另