試析房屋買賣居間合同中居間人報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)的保多個(gè)居間人簽訂居間合同.doc

1、試析房屋買賣居間合同中居間人報(bào)酬懇求權(quán)的保_多個(gè)居間人簽訂居間合同論文【摘要】：p 】： 房屋買賣居間合同中居間人的報(bào)酬懇求權(quán)具有附條件性和不確定性，在居間合同目的未成就前僅屬一種期待性質(zhì)的利益。我國(guó)現(xiàn)行民事立法就居間合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系僅規(guī)定了居間人的如實(shí)報(bào)告義務(wù)和報(bào)酬懇求權(quán)，未細(xì)化規(guī)定委托人的義務(wù)，這對(duì)居間人報(bào)酬懇求權(quán)的保護(hù)極為不利。理論中，房屋買賣居間關(guān)系中的委托人也往往通過擴(kuò)大合同法第四百二十七條的適用范圍來限制居間人的報(bào)酬懇求權(quán)。本文就針對(duì)居間人報(bào)酬懇求權(quán)的性質(zhì)、實(shí)現(xiàn)條件、限制等問題做詳細(xì)分析p ，以求在理論中為更好的保護(hù)居間人的報(bào)酬懇求權(quán)發(fā)揮指導(dǎo)作用。論文【關(guān)鍵詞】：p 】

2、： 居間人報(bào)酬懇求權(quán)不確定性合同成立房屋買賣居間合同是居間合同的一種，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)按照委托人的要求，在房地產(chǎn)買賣領(lǐng)域向其報(bào)告訂立合同的時(shí)機(jī)或者為其提供訂立合同的媒介效勞，委托人支付報(bào)酬的合同，其中房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)稱為居間人，支付報(bào)酬的一方為委托人。在居間合同中委托人之所以承當(dāng)給付報(bào)酬的義務(wù)，其目的就在于使居間人負(fù)擔(dān)對(duì)待給付的義務(wù)，該對(duì)待給付的義務(wù)即為居間人提供的中介效勞。該類合同最典型的法律特征是委托人給付居間報(bào)酬的義務(wù)具有不確定性。居間人報(bào)酬懇求權(quán)的形成以實(shí)現(xiàn)居間合同的目的為前提，而居間人能否實(shí)現(xiàn)合同目的具有不確定性，因此委托人的給付報(bào)酬義務(wù)是否需履行也具有不確定性。一、居間人報(bào)酬懇求權(quán)

3、的根本原理一居間人報(bào)酬懇求權(quán)的性質(zhì)與委托人依約或依法負(fù)擔(dān)的支付報(bào)酬的義務(wù)相對(duì)應(yīng)的即為居間人的報(bào)酬懇求權(quán)。在房屋買賣合同成立之前，居間人的報(bào)酬懇求權(quán)并不是一項(xiàng)完全、詳細(xì)的權(quán)利，而只是將來獲得報(bào)酬的一種可能性或資格，但該期待權(quán)的成立要件將來完全具備是須具備可能性的，否那么該項(xiàng)權(quán)利下居間人所追求的利益將無法得以實(shí)現(xiàn)。居間合同目的實(shí)現(xiàn)后，該項(xiàng)期待利益即轉(zhuǎn)化為實(shí)體權(quán)利。實(shí)體報(bào)酬懇求權(quán)作為懇求給付金錢的權(quán)利，具備懇求權(quán)所共有的相對(duì)性、攻擊性，即懇求委托人為支付報(bào)酬的特定行為，并有權(quán)受領(lǐng)該給付，但在此之前，居間人不得懇求委托人支付報(bào)酬，即使委托人預(yù)先支付了報(bào)酬，也會(huì)因沒有法律根據(jù)而構(gòu)成不當(dāng)?shù)美m法的在委托

4、人與居間人之間產(chǎn)生不當(dāng)?shù)美畟?。二居間人獲得報(bào)酬必須具備的要件1促成所介紹的合同成立。但也有學(xué)者認(rèn)為房屋買賣合同的簽訂不代表交易最終可以完成，居間人的義務(wù)范圍可不局限于促成買賣合同的成立，還應(yīng)當(dāng)擴(kuò)及到買賣合同的履行。2房屋買賣合同的成立，與居間人的介紹有因果關(guān)系。即合同的成立，是因居間人全面、適當(dāng)?shù)穆男辛司娱g義務(wù)。只有兩者同時(shí)具備，委托人才負(fù)有支付報(bào)酬的義務(wù)。三居間人報(bào)酬懇求權(quán)的法律特征1.附條件性。我國(guó)合同法明確規(guī)定，居間人報(bào)酬懇求權(quán)的獲得和實(shí)現(xiàn)以居間人促成合同成立為根底，促進(jìn)合同成立同為居間合同的目的。脫離了促成合同成立的事實(shí)要件，居間人無法將懇求支付報(bào)酬的期待利益轉(zhuǎn)化為一種實(shí)在的、具備權(quán)利成效的既得懇求權(quán)。2不確定性。報(bào)酬懇求權(quán)的實(shí)現(xiàn)如前所述，必須以居間人通過履行約定義務(wù)促成委托人與第三人訂立房地產(chǎn)買賣合同為前提。但買賣合同的成立僅具有潛在可能性而非絕對(duì)性。居間人能否促成合同成立的關(guān)鍵因素不在于居間人本人是否如約無瑕疵的履行了居間義務(wù)，而關(guān)鍵取決于委托人能否與第三人就房地產(chǎn)交易達(dá)成合