XX湖生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游開發(fā)

1、XX湖生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游開發(fā)商業(yè)計(jì)劃書目 錄第一章 摘 要 3第二章 項(xiàng)目介紹 4一、自然條件 4二、資源條件 5三、旅游區(qū)目標(biāo)市場(chǎng)定位 6四、價(jià)值評(píng)估 7第三章 投資分析 7一、建設(shè)投資 7二、效益預(yù)測(cè) 13第四章 營銷策劃及管理 17第五章 附錄 18第一章 摘 要XX省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)位于XX省西南邊陲，是以高山臺(tái)地草原風(fēng)光為主的生態(tài)旅游區(qū)。XX湖景區(qū)是XX省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)的一個(gè)獨(dú)立景區(qū)，位于巫水之麓，巫水之源，距廣西桂林市180公里，距邵陽市206公里，距長(zhǎng)沙市420公里，主要包括XX洞和XX湖兩個(gè)景點(diǎn)及卡田、新寨兩個(gè)民俗村，景區(qū)內(nèi)旅游資源豐富，山青林深、水秀洞奇，苗寨民居風(fēng)格獨(dú)特，民風(fēng)原始古樸，

2、文化底蘊(yùn)深厚，開發(fā)旅游業(yè)前景廣闊。開發(fā)宗旨是充分利用XX湖景區(qū)的旅游資源進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，將其建成湘西南旅游文化走廊的中心和桂林國際旅游大都市的后花園，以旅游業(yè)發(fā)展帶動(dòng)縣域經(jīng)濟(jì)騰飛，促進(jìn)少數(shù)民族脫貧致富。XX湖景區(qū)已由廣東中山大學(xué)旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)院編制好建設(shè)性詳細(xì)規(guī)劃，整個(gè)景區(qū)旅游開發(fā)已獲XX省發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)立項(xiàng)批項(xiàng)（湘計(jì)產(chǎn)2001425號(hào)）總建筑面積12000平方米，總投資6710萬元，建設(shè)期至2005年完成。功能分區(qū)規(guī)劃為：XX洞公園、高峽平湖、民谷風(fēng)情村、水上游樂園、楚巫文化村等18個(gè)景點(diǎn)。XX湖景區(qū)由XX苗族自治縣旅游局主要負(fù)責(zé)管理，現(xiàn)已完成了景區(qū)公路、游船碼頭、水電、通訊等前期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，

3、尚需項(xiàng)目開發(fā)資金6200萬元。根據(jù)XX省關(guān)于鼓勵(lì)外商投資條例精神，XX苗族自治縣人民政府進(jìn)一步制定了更加優(yōu)惠的招商引資政策，為投資者提供寬松穩(wěn)定的發(fā)展環(huán)境。第二章 項(xiàng)目介紹一、自然條件XX湖景區(qū)位于XX苗族自治縣縣城東南部，由XX湖湖區(qū)與湖區(qū)周邊XX洞、卡田村、新寨村四個(gè)部分組成。XX湖湖區(qū)地貌多為規(guī)模不一的大小溪谷和逶迤起伏的群山，在大地構(gòu)造上屬于新華廈構(gòu)造體系第三隆起帶的南端，系湘桂經(jīng)向構(gòu)造體系。這里是巫水源頭，多條溪水呈樹枝狀分布，從東、西、南三面匯入XX湖，湖區(qū)常年水位為515-520米，平均水深83余米，總蓄水量為3.6億立方米。XX洞系一組喀斯特地貌溶洞群，地層復(fù)雜，巖溶發(fā)育完好，

4、基巖裸露，形成石牙、漏斗和地下河，多峰叢溶洼，奇洞異石，儲(chǔ)水構(gòu)造多，地下河處于中等發(fā)育，水質(zhì)以碳酸鈣型為主，屬低礦化淡水，卡田村、新寨地是兩個(gè)苗族村寨 ，位于湖區(qū)周圍，以農(nóng)田耕作和捕魚為主，至今保持原始的生活習(xí)俗，民居建筑具有濃郁的民族特色，村寨風(fēng)光秀美如畫。XX湖景區(qū)地處中亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候區(qū)，屬中亞熱帶山地氣候。冬少嚴(yán)寒，夏無酷暑，四季分明，雨量充沛，年均氣溫16，年均降水量1432.1mm，無霜期260-286天。景區(qū)內(nèi)植覆蓋率高，主要分布常綠闊葉林、杉木林及馬尾松林，覆蓋率達(dá)85%。二、資源條件XX湖景區(qū)包括地文、水文、生物景觀等自然旅游資源和苗族民俗、節(jié)慶文化、戲曲文藝及特色民居等人

5、文旅游資源。地文景觀主要指XX洞溶洞群景觀。XX洞總面積778畝，上下共六層，全長(zhǎng)3400米，洞腔最高處48米，最大洞廳面積4200平方米，洞內(nèi)石乳、石幔、石簾、石瀑、石柱、石筍、石禽、石獸等象形副真，惟妙惟肖，鵝管石等溶洞奇觀密布，秋冬時(shí)節(jié)，常有白霧從洞口升騰，狀如樵夫炊煙，俗稱“XX樵隱”，乃XX著名古景之一。水文景觀主要指XX湖，XX湖突起于121米高坎之上，湖面9.5平方公里，200余座山島點(diǎn)綴其中，形成無數(shù)的峽谷水巷，綿延18公里長(zhǎng)，水質(zhì)純凈，水體清澈，湖面時(shí)寬時(shí)窄，沿岸山巒起伏，郁郁蔥蔥，湖光山氣相映成趣，生物景觀主要指湖岸植被景觀和野生動(dòng)物、鳥類活動(dòng)，由于多種植物群落的生長(zhǎng)型、葉

6、型及樹葉生長(zhǎng)周期的不同，使植被外貌差異明顯，特色各異，具有一定有觀賞價(jià)值，巖羊、麂鹿、穿山甲、鷹面猴等野生動(dòng)物經(jīng)常出沒于山林間，白鷺、野鴨、黃鸝等多種鳥類也時(shí)而展翅，時(shí)而戲水，時(shí)而歡鳴，體現(xiàn)出人與大自然的和諧。湖區(qū)內(nèi)聚居的多為苗族，清一色的吊腳樓，苗拳、藥浴、油茶等民風(fēng)盛行，慶鼓壇、青草節(jié)等節(jié)慶活動(dòng)熱鬧非凡，儺戲、舞龍耍獅、苗族歌舞等戲曲文藝節(jié)目異彩紛呈，XX湖旅游區(qū)內(nèi)的人文旅游資源豐富而獨(dú)特。三、旅游區(qū)目標(biāo)市場(chǎng)定位從XX苗族自治縣的地緣位置及近中期交通狀況來分析，對(duì)照XX縣旅游市場(chǎng)調(diào)查及預(yù)測(cè)，XX湖旅游區(qū)建成后的目標(biāo)市場(chǎng)布局分為三級(jí)：一級(jí)目標(biāo)市場(chǎng)：XX及其鄰縣、邵陽市。這些地區(qū)是游客來源的主

7、力，是先導(dǎo)市場(chǎng)。二級(jí)目標(biāo)市場(chǎng)：懷化、張家界、長(zhǎng)沙、湘潭、株洲、永州等500公里以內(nèi)的XX市縣及廣西桂林、龍勝、資源和貴州黎平等鄰近市縣。三級(jí)目標(biāo)市場(chǎng)：廣東、湖北、上海等中國南方地區(qū)。四、價(jià)值評(píng)估XX湖景區(qū)包涵一定的自然景觀和人文景觀，以溶洞景觀、山水風(fēng)光、苗族民俗風(fēng)情為主要內(nèi)容，是既有一定觀賞性，又具備較強(qiáng)參與性的生態(tài)旅游區(qū)，生態(tài)環(huán)境良好。景區(qū)內(nèi)水電供應(yīng)充足，無“三廢”和“躁音”污染，空氣清新，水質(zhì)清沌，安詳寧靜，環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)良，特別是“慶鼓壇”與“儺戲”等民族文化旅游資源與國內(nèi)同類地區(qū)相比，具有突出優(yōu)勢(shì)，可作為XX湖景區(qū)的特色資源基礎(chǔ)。整個(gè)景區(qū)開發(fā)投資估算為6710萬元，投資規(guī)模中等，隨著XX

8、風(fēng)景名勝區(qū)的大力開發(fā)建設(shè)，以桂林旅游市場(chǎng)為依托，只要充分搞好市場(chǎng)營銷策劃，不斷開拓占領(lǐng)客源市場(chǎng)就能在較短期間收回投資，效益明顯，因此，投資XX湖景區(qū)開發(fā)是十分可行的。第三章 投資分析根據(jù)XX湖景區(qū)開發(fā)可行性論證報(bào)告和XX湖景區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃，景區(qū)整體開發(fā)投資估算為6710萬元，（見表1-表5）一、建設(shè)投資（一）、景點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)投資景點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)投資推框算表 表1序號(hào)景點(diǎn)名稱建 設(shè) 內(nèi) 容金額(萬元)1XX洞公園9公里洞內(nèi)盤桓游道250590XX書院30詩詞碑林10XX洞避暑同莊180購物中心60白 云 寺40天然冷凍庫202高峽平湖觀 景 亭80320鐵索橋高架飛越200娛樂索橋403民俗風(fēng)情村卡

9、田、新寨兩個(gè)民俗文化村及移民村2110+903104水上游樂區(qū)購置各種游船280350水上建筑40島上建筑305野生動(dòng)物園購買、喂養(yǎng)各種野生動(dòng)物50506狩獵探險(xiǎn)區(qū)森林探險(xiǎn)站30185觀 景 臺(tái)50購置獵槍5動(dòng)物飼養(yǎng)場(chǎng)1007花 島培植花卉50110建亭、榭60序號(hào)景點(diǎn)名稱建 設(shè) 內(nèi) 容金額(萬元)8經(jīng)濟(jì)植物園藥 材 林70250杉、松木林50筍 竹 林50珍稀樹種林809休閑療養(yǎng)區(qū)水莊、渡假別墅400990渡假賓館510老年活動(dòng)中心8010青巒碧影情 人 島30100風(fēng)雨橋、仿生建筑7011古木老林游道、林木保護(hù)、涼亭15015012垂釣觀魚島土堤、釣魚臺(tái)70148仿生建筑、燒烤場(chǎng)7813飛

10、瀑流泉引水建人工瀑布808014梁山水寨建108座水榭、聚義堂20020015山野漁村新建或搬遷100戶漁戶村45045016湖區(qū)上游接待站新建中高檔床位150張30030017小廬山游樂城（XX洞至XX湖中途）三星級(jí)民族賓館300480網(wǎng) 球 場(chǎng)20保齡球館70游 泳 池30娛 樂 城6018景點(diǎn)維護(hù)維護(hù)性建設(shè)150150合 計(jì)52145214（二）景區(qū)公路建設(shè)改造投資景區(qū)公路建設(shè)改造投資框算表 表2序號(hào)走 向等級(jí)紅線寬度(m)性質(zhì)長(zhǎng)度（km）金額(萬元)1XX洞公園-湖區(qū)碼頭游道10改造3.20422碼 頭-休閑療養(yǎng)區(qū)游道6新建2.60303休閑療養(yǎng)區(qū)-野生動(dòng)物園游道6新建4.00504休

11、閑療養(yǎng)區(qū)-經(jīng)濟(jì)植物園游道4新建4.80555碼 頭-渡假賓館別墅游道6新建3.25446休閑療養(yǎng)區(qū)-上游接待站林蔭道10新建4.20387碼頭-民俗文化村(東、西)游道6新建東2.85西3.62668碼頭-青巒碧影-梁山水寨 游道5新建6.32107合 計(jì)36.84432（三）、景區(qū)停車場(chǎng)建設(shè)投資景區(qū)停車場(chǎng)建設(shè)投資框算表 表3序號(hào)停車場(chǎng)位置面積（m2）金額（萬元）1碼頭停車坪1100102渡假別墅、賓館90073上游接待站60044小廬山游樂城5005合計(jì)310026（四）、景區(qū)建設(shè)征地投資景區(qū)建設(shè)征地投資框算表 表4序號(hào)用地類型面積(km2)征地價(jià)格(萬元/畝)金額(萬元)1旅游建設(shè)用地0.

12、20.71802移民建設(shè)用地0.080.41103其它用地1.40.3133合計(jì)1.68423(五)、市政及其它建設(shè)投資市政及其它建設(shè)投資框算表 表5序號(hào)工程項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及工程量金額(萬元)1綠 化1建筑景點(diǎn)環(huán)境綠化，2、森林防火及病蟲害防治。402電力系統(tǒng)建2kv開閉所、2個(gè)變電室、輸電線路803電 訊建2個(gè)訊號(hào)塔、IP電話亭、3個(gè)郵政所、光纜1004給排水系統(tǒng)供水干管、排水干管、供水池、水站905交通工程旅游車輛，3個(gè)碼頭，運(yùn)輸船只2306公共服務(wù)設(shè)施攝影點(diǎn)、游樂場(chǎng)所、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、診所607景區(qū)管理費(fèi)10/年8不可預(yù)計(jì)費(fèi)5合計(jì)615目前，已由XX苗族自治縣人民政府完成投入510萬元，修建了

13、湖區(qū)入口公路、碼頭、電訊等部分設(shè)施建設(shè)，尚需6200萬元開發(fā)建設(shè)資金。二、效益預(yù)測(cè)XX湖景區(qū)可遵循“邊投資、邊經(jīng)營、邊受益”開發(fā)原則，根據(jù)目前XX苗族自治縣游客接待調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析，完成投資50%后可按年接待25萬人次的10%遞增比預(yù)測(cè)投資收益。（一）XX洞公園景點(diǎn)1、年游客客量=25萬人次10%=2.5萬人次2、年旅游總收入 =年游客量每萬人次消費(fèi)數(shù)=2.5萬人次200萬元/萬人次=500萬元3、年總利潤(rùn) =年旅游總收入利率（40%）=500萬元40%=200萬元（二）高峽平湖景點(diǎn)1、年游客量=25萬人次5%=1.25萬人次2、年旅游總收入=1.25萬人次150萬元/萬人次 =187.5萬元3、

14、年總利潤(rùn)=187.5萬元35%=65.63萬元（三）民俗風(fēng)情村景點(diǎn)1、年游客量=25萬人次5%=1.25萬人次2、年旅游總收入=1.25萬人次250萬元/萬人次 =312.5萬元3、年總利潤(rùn)=312.5萬元40%=125萬元（四）水上游樂區(qū)景點(diǎn)1、年游客量=25萬人次10%=2.5萬人次2、年旅游總收入=2.5萬人次180萬元/萬人次 =450萬元3、年總利潤(rùn)=450萬元30%=135萬元（五）野生動(dòng)物園景點(diǎn)1、年游客量=25萬人次3%=0.75萬人次2、年旅游總收入=0.75萬人次90萬元/萬人次 =67.5萬元3、年總利潤(rùn)=67.5萬元50%=33.75萬元（六）山野漁村景點(diǎn)1、年游客量=

15、25萬人次3%=0.75萬人次2、年旅游總收入=0.75萬人次190萬元/萬人次 =142.5萬元3、年總利潤(rùn)=142.5萬元40%=57萬元（七）狩獵探險(xiǎn)區(qū)景點(diǎn)1、年游客量=25萬人次2%=0.5萬人次2、年旅游總收入=0.5萬人次400萬元/萬人次 =200萬元3、年總利潤(rùn)=200萬元35%=70萬元（八）花島景點(diǎn)1、年游客量=25萬人次3%=0.75萬人次2、年旅游總收入=0.75萬人次190萬元/萬人次 =142.5萬元3、年總利潤(rùn)=142.5萬元30%=42.75萬元（九）經(jīng)濟(jì)植物園景點(diǎn)1、年游客量=25萬人次2%=0. 5萬人次2、年旅游總收入=0.5萬人次100萬元/萬人次 =5

16、0萬元3、年總利潤(rùn)=50萬元50%=25萬元（十）休閑療養(yǎng)區(qū)景點(diǎn)1、年游客量=25萬人次5%=1. 25萬人次2、年旅游總收入=1.25萬人次100萬元/萬人次 =1250萬元3、年總利潤(rùn)=1250萬元30%=375萬元（十一）青巒碧影景點(diǎn)1、年游客量=25萬人次5%=1. 25萬人次2、年旅游總收入=1.25萬人次180萬元/萬人次 =225萬元3、年總利潤(rùn)=225萬元30%=67.5萬元（十二）古木老林景點(diǎn)1、年游客量=25萬人次2%=0. 5萬人次2、年旅游總收入=0.5萬人次60萬元/萬人次 =30萬元3、年總利潤(rùn)=30萬元40%=12萬元（十三）其它景點(diǎn)1、年游客量=25萬人次10%

17、=2. 5萬人次2、年旅游總收入=2.5萬人次200萬元/萬人次 =500萬元3、年總利潤(rùn)=500萬元20%=100萬元（十四）湖區(qū)上游接待站1、年游客量=25萬人次10%=2. 5萬人次2、年旅游總收入=2.5萬人次150萬元/萬人次 =375萬元3、年總利潤(rùn)=375萬元30%=112.5萬元（十五）小廬山游樂城景點(diǎn)1、年游客量=25萬人次25%=6.2 5萬人次2、年旅游總收入=6.25萬人次150萬元/萬人次 =3750萬元3、年總利潤(rùn)=3750萬元20%=750萬元通過對(duì)以上景區(qū)景點(diǎn)的收益分析，可得出：1、XX湖景區(qū)年旅游綜合收入=8632.47萬元，2、XX湖景區(qū)利潤(rùn)總額=2171.13萬元。按年總利潤(rùn)2171.13萬元指標(biāo)計(jì)算，預(yù)留15%的企業(yè)發(fā)展基金，上交11%的營業(yè)稅及利息，74%的利潤(rùn)計(jì)1606.60萬元即可完成成本收回，由此可知：項(xiàng)目總投入年利潤(rùn)總額項(xiàng)目投資回收期= 100%6710萬元1606.6萬元/年項(xiàng)目投