杭州吳山廣場購物中心項目可行性研究報告范文

1、word杭州吳山廣場購物中心工程可行性研究報告.word第一局部 工程概述一、工程概況太平洋購物中心地處吳山廣場商圈核心區(qū)塊，是一座集旅游購物、餐飲休閑、文化娛樂、運動健身為一體的綜合性多功能特大型超級SHOPPING MALL商業(yè)航母。太平洋購物中心西臨延安路，東臨定安路，南為惠民路，北為紅門局路。工程占地面積25,604容積率分別為2.0，3.0，4.96，總建筑面積約107,768，由東樓、西樓和北樓建筑群組成，并形成一個互為連通的整體。建筑高度24米，建筑層數(shù)地上共5層， 地下2層其中地下一層為商場，地下二層為停車庫和設(shè)備用房。為加快建設(shè)現(xiàn)代效勞業(yè)，杭州市近期出臺了以延安路為軸，貫穿武

2、林、湖濱、吳山三個商圈，組成“一線三圈特色商貿(mào)區(qū)的開展規(guī)劃。因此，太平洋購物中心作為杭州“構(gòu)筑大都市、建設(shè)新天堂的重點扶植產(chǎn)業(yè)，“聚集吳山商圈人氣、提升吳山商圈氣氛的重點工程，倍受市、區(qū)兩級政府和媒體及業(yè)內(nèi)人士關(guān)注。二、環(huán)球公司受讓太平洋購物中心的根本情況1、轉(zhuǎn)讓背景太平洋購物中心為在建工程，原由浙江浙聯(lián)房產(chǎn)集團(tuán)以下簡稱浙聯(lián)房產(chǎn)及屬下的杭州新泰房地產(chǎn)開發(fā)以下簡稱新泰房產(chǎn)開發(fā)。因該工程屬商貿(mào)工程，浙聯(lián)房產(chǎn)那么以房地產(chǎn)開發(fā)專長，對商貿(mào)工程缺乏專業(yè)經(jīng)營和管理人才；再那么，浙聯(lián)房產(chǎn)也為了集中資金投入更大的房地產(chǎn)工程，已獲得了濱江區(qū)200多畝土地以及在倉前購得教育用地4,000畝；而且浙聯(lián)房產(chǎn)和浙江環(huán)球

3、控股集團(tuán)以下簡稱環(huán)球公司還有其它合作工程，環(huán)球公司從關(guān)系資源和獲得資源方面給浙聯(lián)房產(chǎn)有一定的補(bǔ)償，如環(huán)球公司在九堡的60畝土地以平價60萬元/畝與浙聯(lián)房產(chǎn)合作開發(fā)，因此浙聯(lián)愿意選擇環(huán)球公司并以較低價格轉(zhuǎn)讓太平洋購物中心工程。今年四月，浙聯(lián)房產(chǎn)將太平洋購物中心大局部房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給環(huán)球公司。根據(jù)環(huán)球公司與浙聯(lián)房產(chǎn)、新泰房產(chǎn)簽訂的 杭州太平洋商業(yè)中心房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議書 以下簡稱框架協(xié)議。 2、根據(jù)框架協(xié)議，環(huán)球公司受讓的房產(chǎn)范圍如下：西樓的全部地上1至5層，約26,800；東樓的1至2層的大局部除去沿定安路長約120米、進(jìn)深約16米的1樓，及沿定安路長約136米，進(jìn)深約20米的2樓浙聯(lián)房產(chǎn)自留局部，約1

4、4,351；東、西、北樓地下一層的全部，約23,314；東、西、北樓地下二層的大局部，約10,103；內(nèi)街，約3,116。上述房產(chǎn)合計約77,684，因是在建工程，還未進(jìn)行實際面積測量。3、說明本工程東樓地上一、二層局部房產(chǎn)和三層整層房產(chǎn)屬浙聯(lián)房產(chǎn)；東樓地上四層整層及北樓整幢房產(chǎn)屬杭州市上城區(qū)文化體育局；其余均屬環(huán)球公司協(xié)議內(nèi)資產(chǎn)。上述建筑面積以房管部門最終測繪確認(rèn)為準(zhǔn)。雙方已達(dá)成共識，并將上述剩余局部面積轉(zhuǎn)讓給環(huán)球公司。交房時的具體裝修配套標(biāo)準(zhǔn)，在框架協(xié)議中已明確，包括中央空調(diào)系統(tǒng)、電梯、新風(fēng)系統(tǒng)、排污系統(tǒng)、強(qiáng)弱電和智能系統(tǒng)、管道系統(tǒng)等等，而且浙聯(lián)房產(chǎn)將完成物業(yè)的內(nèi)部一次和外立面裝修。浙聯(lián)房

5、產(chǎn)保證該物業(yè)經(jīng)過規(guī)劃驗收。機(jī)動車停車庫因?qū)痈咻^高，當(dāng)時設(shè)計中已有考慮可增設(shè)機(jī)械移動式停車庫，停車泊位可增至約450輛，該物業(yè)周邊開放式公共停車位及申報建設(shè)的立體停車位，共約600700個。西樓第五層因?qū)痈咻^高設(shè)計為5.8m，適合經(jīng)營高檔娛樂場所。當(dāng)前已有多家洽談意向局部收購。4、投資總預(yù)算及工程進(jìn)展情況投資總預(yù)算根據(jù)環(huán)球公司測算，本工程總投資初步匡算約11.65億元。工程進(jìn)展情況當(dāng)前，工程室內(nèi)二次裝修正抓緊進(jìn)行；商場業(yè)態(tài)定位籌劃已根本定局，招商引資工作正緊鑼密鼓開展，各項工作進(jìn)展順利。環(huán)球公司已在杭州注冊成立了“杭州太平洋百貨中心，由該公司負(fù)責(zé)整個太平洋購物中心的資本運作、對外招商和物業(yè)經(jīng)營。

6、第二局部 工程優(yōu)勢分析一、百貨業(yè)在杭州還有比擬大的成長空間眾所周知，當(dāng)前杭州的大型百貨公司數(shù)量較少，且主要是集中在武林廣場周邊的四家杭大、百大、銀泰、連卡佛和吳山商圈的解百商廈共五家，大家錯位經(jīng)營，相安無事。而且近幾年來，各家公司的銷售額每年均以20%左右的增長速度遞增，這在國內(nèi)其它城市是不可想象的。相比而言，臨近的城市如寧波和南京，大型百貨公司都在十家以上，銷售增長率就比擬緩慢。又比方上海，百貨公司有100多家，競爭相當(dāng)劇烈，經(jīng)營得好的百貨公司的銷售額也只是每年小幅增長增長率為個位數(shù)。 杭州市商業(yè)網(wǎng)點 - 開展導(dǎo)向性規(guī)劃綱要 顯示，至 年底，杭州市區(qū)實現(xiàn)社會消費零售總額426.36億元；到“

7、十五末期，杭州市區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值將到達(dá)1,680億元，平均每年遞增10%，人均到達(dá)5,000美元；到 ，杭州市區(qū)總?cè)丝趯⒌竭_(dá)460萬，而且主要增加在城市南面區(qū)塊； 杭州市共接待海外游客、國內(nèi)游客分別為106萬人次和2,652萬人次，旅游產(chǎn)業(yè)增加115億元。因此，一方面杭州人包括浙江人的消費能力是非常強(qiáng)大的，購置力非常旺盛；另一方面也說明杭州的商貿(mào)流通業(yè)包括百貨業(yè)還有比擬大的增長空間！二、商圈優(yōu)勢吳山商圈作為一個正在逐步興起的商圈，但已漸成氣候，且在不斷升溫之中。吳山商圈經(jīng)過近幾年的開展，已逐步形成以商貿(mào)為主、商務(wù)為輔的集商務(wù)、餐館、休閑、娛樂、大型娛樂、專業(yè)市場為一體的全市最大綜合商貿(mào)區(qū)，人流集

8、聚，市場活力強(qiáng)勁，人文歷史豐富，公共交通流暢。吳山商圈聚集了解百商廈大型百貨公司，涌金廣場家樂福大型超市，清波商廈常年房產(chǎn)展示廳，吳山花鳥城專業(yè)市場，河坊街仿古游玩及餐飲一條街，耀江廣場、涌金廣場、吳山名樓、清波商廈等高檔寫字樓物業(yè)，以及上海浦東開展銀行，中信實業(yè)銀行等。據(jù)了解，位于涌金廣場的家樂福， 的銷售額為2.4億元，為家樂福超市在中國業(yè)績成長最快的單店之一，日前家樂福再擴(kuò)面4,000。位于涌金廣場的第2層和第3層定位為流行前線廣場，當(dāng)前正處于熾熱招商中，已有大批商家加盟包括屈臣氏等，即將于近期開業(yè)。吳山商圈是杭州最有特色的集旅游、休閑、購物、商務(wù)、餐飲、住宿等的綜合性商圈。同時，吳山商

9、圈臨近湖濱商業(yè)特色街區(qū)，湖濱商業(yè)街區(qū)是當(dāng)前杭州市政府正在打造的最高檔、最時尚、最有品位、定位為杭州城市客廳的國際名品購物街區(qū)。吳山商圈及太平洋購物中心能夠受到極大的輻射、影響及帶動作用。三、交通優(yōu)勢杭州太平洋購物中心，地理位置處在城市鬧市中心，距離吳山廣場僅200米，距著名的西子湖畔300米，距杭州火車站800米，緊臨杭州市南北交通樞紐中河高架上下匝口。杭州市地鐵1號線已于 6月經(jīng)過國務(wù)院批準(zhǔn)，將于 底開工建設(shè)， 建成通車。地鐵1號線路從城東九堡開始，將沿延安路和西湖大道運行，其吳山廣場站在本購物中心門口設(shè)有出入口，下個?？空臼腔疖囌?，并穿越錢塘江，將濱江高新園區(qū)、錢江新城、蕭山、富陽等周邊地

10、區(qū)及車站碼頭的貨物人流串聯(lián)起來，極大地促進(jìn)錢江兩岸的商貿(mào)人員互動，將進(jìn)一步帶動吳山商圈的人氣，提升本工程的商業(yè)價值。四、規(guī)模優(yōu)勢本工程占地面積25,604，總建筑面積10多萬平方米，最大商業(yè)層面23,314，且建筑結(jié)構(gòu)合理，設(shè)計現(xiàn)代，是當(dāng)前杭州市乃至整個浙江省單體體量最大的商業(yè)工程之一。五、商業(yè)模式優(yōu)勢太平洋購物中心定位為SHOPPING MALL，SHOPPING MALL在國外是一種已經(jīng)被實踐證明的非常成功的商業(yè)模式。太平洋購物中心其商業(yè)模式和經(jīng)營理念上已經(jīng)與國際商業(yè)經(jīng)營模式接軌。SHOPPING MALL購物中心在美國已經(jīng)風(fēng)行了近30年的時間，MALL一般是很大的建筑，在一個屋頂下有很多

11、商店。多數(shù)MALL里包括兩個或更多的大型百貨店，它們被稱為“錨店，意味這些店像錨一樣固定，支撐起整個商業(yè)城。在錨店連接起來的步行街上，有很多小的各式各樣的零售商店，它們依靠錨店來吸引客流。參照國外的經(jīng)驗，SHOPPING MALL一般建造在交通比擬方便、居住人口相對密集的近郊區(qū)，一方面有人氣的支撐，一方面租金也比擬廉價。但中國當(dāng)前正處于大規(guī)模的城市化進(jìn)程中，農(nóng)村人口向城市大量地聚集，而國外一些興旺國家已經(jīng)完成城市化進(jìn)程，正處于城市人口向郊區(qū)分散的過程中。因此根據(jù)中國當(dāng)前的國情，在這樣一個交通方便、商業(yè)相對成熟的商圈里建造類似SHOPPING MALL的大型購物中心是符合中國開展的實際情況的。當(dāng)

12、前在中國運作成功的SHOPPING MALL中，就有我省寧波市的天一廣場。它是一個位于市中心極繁華地段的MALL，占地約20萬平方米，有百貨區(qū)、超市區(qū)、娛樂區(qū)、酒店區(qū)、數(shù)碼區(qū)、家電區(qū)、精品區(qū)、男裝區(qū)、中心廣場、水幕電影等等?，F(xiàn)有太平洋精品百貨、樂購超市、數(shù)碼廣場、蘇寧電器、新石浦飯店、麗池大浴場、新彩虹夜總會，以及各種珠寶、服飾、通訊、咖啡等店鋪，是一處真正集購物、餐飲、休閑、娛樂和旅游功能的大型購物中心。就杭州商業(yè)市場總體而言，純百貨經(jīng)營的商業(yè)物業(yè)開展已日趨顯示疲態(tài)，而大型綜合類高商業(yè)物業(yè)將會逐步興起，杭州還沒有類似的大型購物中心。因此像這種類似SHOPPING MALL的工程還是非常有前景

13、的。六、定位優(yōu)勢本工程定位于類似SHOPPING MALL的大型購物中心，以體育健身休閑為主，而百貨、超市、專賣店等購物為輔的經(jīng)營格局。按照環(huán)球公司的布局定位，百貨擬占40%的面積，30%的面積以店中店的形式引進(jìn)一些國際品牌，另30%那么是體育、健身、娛樂等休閑配套設(shè)施。與上城區(qū)體育局共同聯(lián)建的華東地區(qū)最大的室內(nèi)田徑場、游泳池等健身中心，其一流的體育設(shè)施和“全民健身運動的健康理念，將給太平洋購物中心的商業(yè)營運，帶來無限的人流和商機(jī)。同時，本工程的定位充分考慮了商業(yè)物業(yè)開展的趨勢，采取統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理的經(jīng)營模式，因而有效防止了由分割產(chǎn)權(quán)銷售帶來的經(jīng)營困難問題，降低了經(jīng)營者之間不必要的內(nèi)部競爭，

14、從整體上增強(qiáng)了本工程與周邊其它工程之間的競爭力。據(jù)悉，上城區(qū)政府已要求今年年底區(qū)文化體育局名下所有的物業(yè)應(yīng)投入使用，并能夠全部租用。本工程也可向體育局統(tǒng)租后再出租給其它經(jīng)營者經(jīng)營。七、政府大力支持上城區(qū)政府給吳山商圈的定位是“旅游休閑商務(wù)區(qū)，打造杭州ABD，希望在此區(qū)域大力開展商貿(mào)效勞業(yè)，并明確提出以太平洋購物中心為核心的吳山商圈要對整個上城區(qū)的商貿(mào)效勞業(yè)起到一個集聚、輻射和帶動作用。在最近草擬的上城區(qū)“十一五規(guī)劃中，明確提出太平洋購物中心要成為現(xiàn)代效勞業(yè)的集聚地、帶動周邊商貿(mào)開展的領(lǐng)頭羊！在 杭州市商貿(mào)效勞業(yè)上海招商引資推薦說明會推薦工程 書中，杭州太平洋購物中心工程列于被推薦的60個工程中

15、的首位。第三局部 業(yè)態(tài)定位、營銷策略及工程運作方式本工程的目標(biāo)是要建成延安南路吳山商圈集旅游購物、餐飲休閑、文化娛樂、運動健身為一體的綜合性多功能特大型品牌商城。一、業(yè)態(tài)定位建設(shè)環(huán)球公司已經(jīng)對購物中心各樓層的經(jīng)營業(yè)態(tài)作了較為深入的研究，并進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)劃，根本是可行的。借鑒國內(nèi)外SHOPPING MALL的商業(yè)特征，圍繞著購物、餐飲、休閑、娛樂、健身和旅游等功能設(shè)施，確定百貨店、主力店、品牌店、餐飲和娛樂等。我們認(rèn)為首先應(yīng)確定百貨店在東樓1至2樓，擬考慮引進(jìn)國外品牌百貨公司，打造太平洋購物中心精品百貨；也能夠面向上海和港澳招商，這是整個購物中心定位的核心。然后確定在西樓地上一至四層可考慮設(shè)綜合

16、區(qū)和精品店，西樓五層，考慮建造娛樂城，經(jīng)營各種餐飲、娛樂工程，如KTV、桑拿、足浴等。二、營銷策略在專業(yè)參謀團(tuán)隊的協(xié)助下，考慮到百貨店、主力店、品牌店及其它品牌招商的不同特點，先確定，再全面招商。在招商過程中，百貨店和主力店要提前招商，其它隨后進(jìn)行?，F(xiàn)已有幾家單位意向代理招商、帶押金方式代理招商，也有帶押金方式全包招商，具體方式正在研究之中。整合各種資源，充分發(fā)揮各種傳播方式的優(yōu)勢，利用多種宣傳手段，對太平洋購物中心的招商、經(jīng)營管理全過程進(jìn)行全方位、立體式包裝宣傳；同時，結(jié)合各個推廣階段的特色，制定有針對性的點式密集宣傳。三、工程運作方式本工程運作擬采取資本運作和后續(xù)經(jīng)營相結(jié)合的方式。資本運作

17、從現(xiàn)在開始，力爭在 3月底前完成；后續(xù)經(jīng)營力爭在 中起步。第四局部 財務(wù)及投資方案本案開發(fā)階段投入資金現(xiàn)值因開發(fā)階段不同可分為開發(fā)建設(shè)階段及營運階段，并針對投資建設(shè)階段所需花費的經(jīng)費進(jìn)行預(yù)估，以下各項費用均 的幣值為基準(zhǔn)，本案預(yù)定于 年中開幕。一、根本假設(shè)：一開發(fā)后階段開幕營運階段約十年。二開發(fā)個案所涉及之層面眾多，各項財務(wù)預(yù)測仍有變量，故假設(shè)之營業(yè)收入、本錢及費用等預(yù)估，將以影響各項財務(wù)預(yù)測較小之范圍為根底。三各項假設(shè)之?dāng)?shù)據(jù)，將依據(jù)政府單位之統(tǒng)計資料及現(xiàn)行市場實際行情為主，并考量未來物價水準(zhǔn)及各項主要方案之營運情形，而以高本錢、低收入為原那么所訂定。四假設(shè)土地增值幅度與物價上漲率及市場利率相

18、等。 五假設(shè)營業(yè)空間閑置比率每年約為 1%。 六假設(shè)折舊為 50 年直線攤銷，折舊比率每年約為 6%。二、開發(fā)前階段取得土地及開發(fā)許可： 開發(fā)前土地費用支出為722,364,160元，折合樓面價約為9,300元/ 。三、開發(fā)階段建設(shè)施工期假設(shè)，如表 4-2-1 所示：一開發(fā)工程之主體建筑本錢約估計每平方米1,400元。二建設(shè)她項費用：公共設(shè)施及各項工程費用：4,000,000元。建筑設(shè)計費用：10,857,000元。建筑裝修費用：約占主體建筑本錢之28%。建筑設(shè)備費用：約占主體建筑本錢之32%。管理及其它費用：約占總建筑本錢之5%。 三主體建筑之平均建設(shè)單價約為每平方米5,700元。表 4-2

19、-1建設(shè)階段各項本錢估算表試算工程建筑面積建設(shè)本錢單價元/與主體建筑本錢之比例%金額元主體建筑費用77,6841,40040108,757,600建筑裝修費用1,86028144,492,240建筑設(shè)備費用1,50032116,526,000公共設(shè)施及各項工程費用4004,000,000管理及其它費用5.00%(占總建筑本錢之比例)58,263,000建筑設(shè)計費用0.93%(占總建筑本錢之比例)10,857,000合 計5,700442,895,840土地受讓金9,300722,364,160總 計77,68415,0001,165,260,000四、開發(fā)后階段營運時期； 一營業(yè)收入部份： 本

20、案主要收入以商場租金收益、停車場收費收益和物業(yè)管理費為主要收入工程。本案的商場營業(yè)局部，除地下一層外，設(shè)定以完全承租為主。商場租金收入：本案因地處于杭州商業(yè)中心，租金按每平方米180250元/月不等計算，并將依據(jù)所承租之樓層及營業(yè)工程不同，給予不同的租金額度，如表 4-2-2 所示。表 4-2-2商場租金收入估算表試算工程承租面積百分比%單位租金元/月金額元/月東1F商業(yè)使用二7,00015.82101,470,000東2F商業(yè)使用三7,35116.61651,212,915西1F商業(yè)使用四5,35212.12401,284,480西2F商業(yè)使用五5,15211.6180927,360西3F商

21、業(yè)使用六5,43212.3180977,760西4F商業(yè)使用七5,43212.3150814,800西5F商業(yè)使用八5,43212.3135733,320內(nèi)街商業(yè)使用九3,1167.0180560,340總計44,2671008,280,975(元/月)99,371,700(元/年)平均單位租金： 187.1元/月B2停車場收費收入，如表 4-2-4 所示表 4-2-4停車收入估算表B2停車場面積10,103試算工程單位數(shù)量(個)收費價格(元/時)成費時數(shù)(時)達(dá)成率(%)金額(元/日)金額(元/年)機(jī)動車4505.00126016,2005,913,000合 計16,2005,913,000

22、商場物業(yè)管理收入，如表4-2-4所示試算工程營業(yè)面積收費價格元/月金額元/月金額元/年物業(yè)管理費64,46510644,6507,735,800合 計644,6507,735,800出讓物業(yè)收入如表4-2-5試算工程出讓面積出讓價格元金額元B123,31420,000466,280,000房產(chǎn)營業(yè)稅按差額價5.5%計算繳納6,411,350合 計459,868,650說明：原轉(zhuǎn)讓價格為15,000元/，現(xiàn)市場出讓價格為20,000元/。二營運管理局部，如表 4-2-5 所示： 廣告預(yù)算費用：約占當(dāng)年總營業(yè)收入之7%。人事行政作業(yè)費用：約占當(dāng)年總營業(yè)收入之12%?；顒悠髣澷M用：約占當(dāng)年總營業(yè)收入

23、之5%。折舊費用：約占當(dāng)年總營業(yè)收入之6%。建物及景觀設(shè)施維護(hù)費用：約占當(dāng)年總營業(yè)收入之4%。水、電、清潔等雜項費用：約占當(dāng)年總營業(yè)收入之3%。保險費用、保全費用：未計五、資金融資：一土地融資局部： 無土地融資貸款土地所有人為該開發(fā)者所持有。 二建設(shè)融資局部：將購物中心開發(fā)之土地作為擔(dān)保質(zhì)押物，以當(dāng)前金融機(jī)構(gòu)核貸情況，建設(shè)融資貸款可貸得直接建設(shè)本錢成數(shù)約為五成，對于本案融資額度為總營建本錢 25.7%，借貸之年利率約為6%，因與一般銷售住宅不同，能在建筑完成后可將賣出之局部先歸還銀行貸款，故預(yù)估借貸年限假設(shè)為5年，于購物中心營運之第一年末開始?xì)w還。表 4-2-6營運管理支出估算表試算工程總營業(yè)

24、收入(元/年)占當(dāng)年總營業(yè)收入之比例(%)金額(元/年)廣告預(yù)算費用113,020,500第一年77,911,435人事行政作業(yè)費用1213,562,460活動企劃費費用55,651,052折舊費用66,781,230建物及景觀設(shè)施維護(hù)費用44,520,820水、電、清潔等雜項費用33,390,615合 計41,817,585試算工程保險全面積保費單價元/月金額元/保險費用未計未計未計保全費用未計未計未計總 計41,817,585說明：第一年后總營業(yè)收益按每年5%遞增。六、各項稅負(fù)：一房產(chǎn)營業(yè)稅：依照土地稅法實際計算。二所得稅：以33%計算。七、自有資金局部：一、開發(fā)時期投入資金：(一)、土地

25、自有資金局部：無自有資金考慮。(二)、它項投入資金局部：無自有資金考慮。二、建設(shè)時期投入資金：(一)、建設(shè)自有資金局部：建設(shè)自有資金占總建設(shè)本錢52.7%，估算約為334,188,435元。(二)、其它項投入資金局部：建筑設(shè)計費用及建設(shè)時期管理費用, 占總建設(shè)本錢47.3%，約為 300,000,000元。第五局部投資回報結(jié)果分析一、本錢支出部份估算：對于本錢面估算局部包括：土地本錢部份、建設(shè)本錢部份、開幕后之商場管理費用等三個局部，詳細(xì)內(nèi)容如表 4-3-1 所示：表 4-3-1本錢支出估算表本錢支出工程金額元成本支出部分面估算土地土地本錢722,364,160建設(shè)建設(shè)本錢369,775,84

26、0管理銷售費用58,263,000建筑設(shè)計費用10,857,000公共設(shè)施及各項工程費用4,000,000商場管理費用開幕第一年廣告預(yù)算費用7,911,435人事行政作業(yè)費用13,562,460活動企劃費費用5,651,052設(shè)備器材維護(hù)及更新費用6,781,230建物及景觀設(shè)施維護(hù)費用4,520,820水、電、氣等雜項費用3,390,615保險、全費用合 計1,207,077,585二、收益面估算：對于收益局部那么包括：商店租金收入、商場物業(yè)管理收入、停車收入三個局部，詳細(xì)內(nèi)容如表 4-3-2 所示：表 4-3-2營運收益估算表收益工程金額元收益部分商店租金99,371,700物業(yè)管理收益7

27、,735,800商場買斷收益地下一層459,868,650商場租戶保證金利息未計汽車停車收入5,913,000合 計(第一年總收益額)5,728,89,150說明：第一年末實際總收益為：1,207,077,585572,889,150634,188,435元投入資金。三、貸款局部及各項稅務(wù)支出部份估算：對于貸款局部那么包括：建設(shè)貸款局部；稅務(wù)局部那么包括所得稅、房產(chǎn)營業(yè)稅二個局部，均先以第一年來表示，詳細(xì)內(nèi)容如表 4-3-3 所示：表 4-3-3貸款稅賦估算表工程金額元貸款部分利息土地償債支出土地利息建設(shè)18,000,000償債支出建設(shè)50,000,000稅 費 部 分所得稅33%房產(chǎn)營業(yè)稅B1出售6,411,350依據(jù)上述結(jié)果進(jìn)行估算，進(jìn)行財務(wù)評估之運算，假設(shè)投資者自有資金時機(jī)本錢為15%推估，其資金本錢率折現(xiàn)率10.74 %折現(xiàn)加以計算，并以資金本錢代替要求報酬率，資金本錢率之計算方式如下：資金本錢率=總借款金額借款利率+自有資金時機(jī)本錢率/借款金額自有資金金額 =300,000,0006%334,188,43515%300,000,000334,188,435 =10.74%將最后各年度計算如附錄二所示，并得知其稅后現(xiàn)金流量及累