土地增值稅扣除項(xiàng)目與土地增值稅計(jì)算方法

1、土地增值稅扣除項(xiàng)目中華人民共和國土地增值稅暫行條例:第六條計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房增開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡稱房增開發(fā)成本），包括土地征

2、用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目

3、發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。上述計(jì)算扣除的具體比例，由

4、各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。（四）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。（六）根據(jù)條例第六條（五）項(xiàng)規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。另外，納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑?/p>

5、積計(jì)算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。房地產(chǎn)公司的土地增值稅如何計(jì)算？房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的計(jì)算土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行的是四級超串累進(jìn)稅率，計(jì)算起來比較麻煩，特別是房地產(chǎn)企業(yè)，計(jì)算尤為復(fù)雜。筆者認(rèn)為，應(yīng)從以下幾點(diǎn)著手，才能更好的把握其計(jì)算。一、把握兩個概念（1）增值額，即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物取得收入與扣除項(xiàng)目金額之間的差額。（2）扣除項(xiàng)目金額，即稅法規(guī)定準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額中減除項(xiàng)目的金額，它包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、與

6、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及其他扣除項(xiàng)目等。二、掌握稅率土地增值稅實(shí)行的是四級超率累進(jìn)稅率：（1）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%,速算扣除數(shù)為0;（2）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%,未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%,速算扣除數(shù)為5%;（3）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%,未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%,速算扣除數(shù)為15%;（4）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%,速算扣除數(shù)為35%。三、確定應(yīng)稅收入包括貨幣收入、實(shí)物收入及其他收入。其中貨幣收入是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)而收取的價款。實(shí)物收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的各種實(shí)物形態(tài)的估價收入。其

7、他收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的無形資產(chǎn)或非專利技術(shù)等的評估收入。四、確定扣除項(xiàng)目（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括支付地價款和有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi)；（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用；（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，主要包括利息支出和其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。其中其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定：納稅人能鏤轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，可按利息加上上述第（1）和（2）項(xiàng)合計(jì)的5%以內(nèi)計(jì)算扣除，否則按上述第（1）和（2）項(xiàng)合計(jì)的10%以內(nèi)計(jì)算扣除；（4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金支出。包括營業(yè)稅、城建稅、印

8、花稅、教育費(fèi)附加等；（5）其他扣除項(xiàng)目。這條主要是針對房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)定的，對專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)可以按20%計(jì)算扣除。這條規(guī)定對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別重要，計(jì)算時千萬不能遺漏。五、計(jì)算方法首先確定增值額與扣除項(xiàng)目合計(jì)的比例，看其結(jié)果介于稅率中哪一個層次，然后運(yùn)用公式“土地增值稅稅額=增值額X稅率-扣除項(xiàng)目金額X速算扣除數(shù)”進(jìn)行計(jì)算。舉例如下：某房地產(chǎn)公司開發(fā)100棟花園別堂，其中80棟出售，10棟出租，10棟待售。每棟地價14.8萬元，登記、過戶手續(xù)費(fèi)0.2萬元，開發(fā)成本包括土地征用及拆迂補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等合計(jì)50萬元，貸款支付利息0.5萬元（能提供銀行證明）。每棟售價180

9、萬元,營業(yè)稅率5%,城建稅稅率5%,教育費(fèi)附加征收率3%。問該公司應(yīng)繳納多少土地增值稅？計(jì)算過程如下：轉(zhuǎn)讓收入：180X80=14400（萬元）取得士地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本合計(jì)：（14.8+0.2+50）X80=5200（萬元）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除：0.5X80+5200X5%=300（萬元）轉(zhuǎn)讓稅金支出：14400X5%X（1+5%+3%）=777.6（萬元）加計(jì)扣除金額：5200X20%=1040（萬元）扣除項(xiàng)目合計(jì)：5200+300+777.6+1040=7317.6（萬元）增值額=14400-7317.6=7082.4（萬元）增值額與扣除項(xiàng)目金額比率=7082.4/7317

10、.6X100%=96.79%應(yīng)納增值稅稅額=7082.4X40%7317.6X5%=2467.08（萬元）六、會計(jì)處理1 .轉(zhuǎn)讓取得收入時：借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加2467.08貸：應(yīng)交稅金-應(yīng)交土地增值稅2467.082 .實(shí)際上交時：借：應(yīng)交稅金-應(yīng)交土地增值稅2467.08貸：銀行存款2467.08200912000平米，單位售價2000元/平米。銷售總收入2400萬元，該樓支付土地出讓金324萬元，房屋開發(fā)成本1200萬元，含利息支出100萬元，但不能提供金融機(jī)構(gòu)借款費(fèi)用證明，城建稅10%率7%,教育費(fèi)附加率3%,印花稅率0.5%0,當(dāng)?shù)卣?guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用允許扣除比例計(jì)算該公司應(yīng)交土

11、地增值稅和獲利金額。(按規(guī)定，房地產(chǎn)公司增值率低于20%可不交土地增值稅，請?zhí)嬖摴具M(jìn)行納稅籌劃)扣除項(xiàng)目營業(yè)稅及附加=2400*5.5%=132開發(fā)費(fèi)用=(324+1200-100)*10%=142.4房產(chǎn)企業(yè)加計(jì)20%=(324+1200-100)*20%=284.8扣除合計(jì)=132+142.4+284.8+324+1200-100=1983.2增值額=2400-1995.2=416.8增值率=404.8/1995.2=21.02%應(yīng)交土地增值稅=416.8*30%=125.04增加開發(fā)成本或降低銷售價格，使增值率不超過20%土地增值稅兩種計(jì)算方法土地增值稅是不受物業(yè)的年限限制，只要是豪宅物業(yè)有增值便適用此規(guī)定，“如果有購房發(fā)票但無增值者可免征增值稅”。計(jì)算土地增值稅，分為無購房發(fā)票與有發(fā)票兩種。第一種方法為：“無購房發(fā)票的按照房管局評估價總額的3%”。第二種方法為：“有發(fā)票的征收方法，其稅率為：1.增值額未超過50%的征收增值額的30%;2.增值額為50%100%的征收增值額的40%;3.增值額