土地使用權評估資產(chǎn)評估實訓

1、土地使用權評估某評估機構對位于北京市海淀區(qū)清河永泰莊北路XX小區(qū)的住宅及配套用地進行了評估，為其向北京市政府土地管理部門辦理土地出讓手續(xù)確定項目用地之受讓價格提供參考依據(jù)。該項目位于海淀區(qū)永泰莊北路，土地面積21681.71平方米，現(xiàn)狀用途為工業(yè)，規(guī)劃用途為住宅及配套用地，為北京市六類地價區(qū)。小區(qū)規(guī)劃為多層、高層住宅樓，總建筑面積64232平方米。本次估價在遵循合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則的基礎上采用了假設開發(fā)法、市場比較法和基準地價法對宗地紅線外市政基礎設施達到“七通一平”條件下，在估價時點2000年11月15日的估價對象住宅用途70年、配套50年的土地使用權價格。委托

2、估價方提供的資料：北京市城鎮(zhèn)國有土地使用權轉讓合同“北京市國有土地使用權轉讓登記表”（京地轉字（2000）第XX號）國有土地使用證（市海中外國用（95）字第XX號）“關于開發(fā)建設XX住宅小區(qū)項目建議書的批復”（京計投資字2000XX號）審定設計方案通知書（2000-規(guī)審字-XX）“發(fā)證函”（京房地證字（2000）第義義號）XX住宅小區(qū)總平面圖關于合作開發(fā)望京新城K7區(qū)部分住宅項目建議書的批復京計基字1998第XX號宗地基礎設施狀況企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照一、估價對象概況：估價對象是位于海淀區(qū)清河永泰莊北路XX小區(qū)住宅及配套用地，土地面積為21681.71平方米，該用地屬地價六類地區(qū)。1、土地登記狀況根

3、據(jù)北京市城鎮(zhèn)國有土地使用權轉讓合同、“北京市國有土地使用權轉讓登記表”（京地轉字（2000）第XX號）、“發(fā)證函”（京房地證字（2000）第XX號）：土地位置：海淀區(qū)永泰莊北路土地用途：住宅及配套用地四至：南：XX小區(qū)北：XX北路東：綠化帶及高壓線走廊西：北京XX食品企業(yè)有限公司土地面積：21681.71平方米（住宅分攤：20819.03平方米；配套分攤：862.68平方米）土地級別：根據(jù)北京市市政府京政發(fā)199334號文及其說明，屬北京市六類地價區(qū)。2、土地權利狀況估價對象為國有土地，根據(jù)北京市城鎮(zhèn)國有土地使用權轉讓合同、“北京市國有土地使用權轉讓登記表”（京地轉字（2000）第xX號）、“

4、發(fā)證函”（京房地證字（2000）第XX號），北京XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過轉讓方式，從原土地使用者北京XX食品企業(yè)有限公司土地中受讓部分土地，土地使用性質為有償出讓土地。根據(jù)原國有土地使用證（市海中外國用（95）字第00170號），設定的抵押權已到期注銷。依據(jù)“關于開發(fā)建設XX住宅小區(qū)項目建議書的批復”（京計投資字20001583號）批準的住宅及配套用途，土地使用年限住宅為70年，配套50年。3、建筑物和地上附著物狀況根據(jù)審定設計方案通知書（2000-規(guī)審字-XX）,XX小區(qū)規(guī)劃為多層、高層住宅樓及配套綜合商業(yè)，總建筑面積64232平方米，總容積率為2.96。其中，地上建筑面積62732平方米

5、，住宅建筑面積60236平方米，配套商業(yè)建筑面積2496平方米，地上容積率2.89。目前，地上無建筑物。本次估價的地價是指宗地紅線外市政基礎設施達到“七通一平”（通路、通電、上水、下水、供暖、通訊、通氣和土地平整）條件下、在估價時點2000年11月15日的估價對象住宅用途70年、配套50年的土地使用權價格。本次估價的地價分為熟地價和毛地價。熟地價包括土地出讓金、基礎設施配套建設費、土地開發(fā)及其他費用；毛地價包括土地出讓金、基礎設施配套建設費兩項費用。其中基礎設施配套建設費包括大市政費及四源費，未包括紅線內基礎設施費。二、評估時應當遵循的原則：1、合法原則遵循合法原則，應以估價對象的合法使用、合

6、法處分為前提估價。2、客觀性、公正性、獨立性原則從實際出發(fā)，認真進行調查研究和實地勘查，按照有關法規(guī)和技術規(guī)程，實事求是分析資料的有效性、真實性，采用科學的評估方法、標準和程序客觀評估，保證評估結果公正合理。3、替代原則房地產(chǎn)價格遵循替代規(guī)律，某宗房地產(chǎn)的價格，受同類型具有替代可能的房地產(chǎn)價格所牽制。有相同使用價值、有替代可能的房地產(chǎn)之間會相互影響和競爭，使其價格相互牽制而趨于一致。4、最高最佳使用原則土地估價是以其最有效使用為前提的，該土地是否是最有效使用，持續(xù)性如何，直接影響著將來的使用方式及收益量。該宗地的最有效使用方式是住宅用途，規(guī)劃為居住用地處于最佳效用。5、估價時點原則遵循估價時點

7、原則，要求估價結果是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。另外，在土地估價中，我們還遵循了供求原則、公平原則。三、評估方法：在估價過程中，可采用假設開發(fā)法、市場比較法和基準地價修正法分別求取估價對象的熟地價格和毛地價格，綜合這三種方法的結果，最終確定估價結果。由于估價對象為待開發(fā)的房地產(chǎn)用地，要求取該宗地地價，可采用假設開發(fā)法。用估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除其正常的開發(fā)成本、管理費用、貸款利息、銷售稅費、稅金及開發(fā)利潤，求出估價對象的價格。由于估價對象為住宅用地，是一種比較常見的物業(yè)類型，可采用市場比較法。根據(jù)替代原理，在同一供求范圍內的類似地區(qū)，選取在較近時期內發(fā)生的、相同用途物業(yè)的交易

8、案例進行市場比較、修正，可求取估價對象的比準價格。根據(jù)北京市人民政府1993年第34號文件，可通過對該地段上的住宅基準地價進行個別條件系數(shù)修正，求出估價對象的基準地價修正價格。綜合分析以上三種方法測算的土地價格，采用加權平均法求出土地的最終地價結果。四、影響因素分析：（一）一般因素（市場背景分析）北京是中華人民共和國的首都，簡稱京，位于華北地區(qū)。北京總面積16808平方公里，市區(qū)面積735平方公里。下轄10個區(qū)、8個縣。東南部為平原，西北部為燕山、太行山山地。北溫帶亞濕潤氣候。1月平均氣溫-9度4度，7月約25度。主要有漢、回、滿、蒙古等民族。工農(nóng)業(yè)發(fā)達，傳統(tǒng)工藝品生產(chǎn)歷史悠久，技藝精湛。70

9、萬年前北京猿人即生活于周口店地區(qū)，春秋戰(zhàn)國時期燕國建于薊，遼南京、金中都均在此地區(qū)，元、明、清三代北京更成為全國的政治、文化中心。因此，皇家宮庭、園囿、朝壇及宗教建筑遍布，且大多保存完好，更兼長城麗，古運河以此為北端，故文物古跡薈萃是北京旅游資源的最大優(yōu)勢。北京亦不乏自然風景旅游資源，名山、森林、草原、溶洞、溫泉、湖泊不一而足。因此，北京成為全國最重要的旅游熱點城市之一。北京是中華人民共和國的首都，是中央人民政府的直轄市，是全國的政治、文化中心。按中央對北京的要求，北京將建設成為經(jīng)濟繁榮、社會安定和各項公共服務設施、基礎建設及生態(tài)環(huán)境達到世界一流水平的歷史文化名城和現(xiàn)代化國際城市。北京是中國的

10、首都，也是世界著名的歷史文化名城，她有悠久的歷史和豐富的文化遺產(chǎn)。改革開放以來，隨著經(jīng)濟和對外交流的發(fā)展，北京逐步發(fā)展成為國際化的大都市，不僅有一百多個國家在此設有使領館，而且北京還是各國駐華商務機構及中外經(jīng)濟合作交流、學術研討和旅游的首選地點之一，國際交往活動十分活躍。1999年以來，受房改政策及國家為促進二級市場發(fā)展準許已購公房和經(jīng)濟適用房上市辦法出臺的影響，出現(xiàn)了經(jīng)濟適用房的大規(guī)模建設和個人購買力的增強。從長期來看，對北京住宅市場起重要支撐作用的集團購買力將會明顯下降，個人購房將會逐步成為住宅市場的主要力量。從供應區(qū)位上看，普通住宅項目逐漸形成了一定的區(qū)域分布特點：市區(qū)（二環(huán)以內的東城區(qū)

11、、西城區(qū)、宣武區(qū)、崇文區(qū)）的住宅項目主要在老城區(qū)的基礎上進行再開發(fā)，因此多與傳統(tǒng)住宅區(qū)相交叉。而新開發(fā)的住宅區(qū)多沿新建的二環(huán)路、三環(huán)路、四環(huán)路沿線呈條帶狀分布。東三環(huán)、西三環(huán)及東北四環(huán)一帶是大規(guī)模住宅開發(fā)新的熱點，城南是危房改造的熱點，集中了較多的新住宅開發(fā)項目。2000年上半年商品住宅銷售出現(xiàn)旺勢，累計銷售住宅220.4萬平方米，較上年同期增長1.9倍，房地產(chǎn)投資維持高速發(fā)展態(tài)勢，上半年累計完成投資162.6億元，以20.5%的速度增長，住宅開復工面積達1937.3平方米，增長10.7%。同時，上半年商品房累計竣工199.1萬平方米，增長了67.4%。統(tǒng)計顯示，2000年上半年商品房的平均售

12、價為3793元/平方米，較1999年末的4787元/平方米降幅明顯，價格的下降刺激了個人的消費欲望，推動了整個住宅市場的銷售。進入2000年以來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方式以由單純的投資拉動發(fā)展發(fā)展為投資與消費雙向拉動。近兩年普通住宅的建設重點集中在四環(huán)和五環(huán)之間，大型項目有在建的望京新城和回龍觀居住區(qū)等。三環(huán)以內以危舊房改造為主，將建成10片危改小區(qū)，大部分分布在城南一帶。（二）區(qū)域因素估價對象位于海淀區(qū)、朝陽區(qū)、昌平區(qū)三區(qū)交界處，八達嶺高速路東側，公路一環(huán)以北。區(qū)域南部為海淀區(qū)高校、研究所聚集的中關村科技園區(qū)，通過八達嶺高速路可直達馬甸新興的商住區(qū)。區(qū)域以東為朝陽區(qū)亞北居住區(qū)，區(qū)域以西為清河鎮(zhèn)所在

13、地，是區(qū)域的商業(yè)服務中心，再向西就是上地科技園區(qū)。區(qū)域以北則是回龍觀經(jīng)濟適用房居住區(qū)。估價對象所在區(qū)域內已建成永泰里小區(qū)、清緣小區(qū)、清河小區(qū)、毛紡廠住宅小區(qū)，形成一定的聚集效應。區(qū)域內的電力科學研究院、機械工程學院、首鋼冶金研究院延續(xù)了中關村、上地科技園區(qū)的科技氛圍。八達嶺高速路、公路一環(huán)兩條主干道穿過該地區(qū)，東西連接中關村、上地科技園區(qū)與亞運村及亞北商住圈，南北連接馬甸商圈與回龍觀經(jīng)濟適用房居住區(qū)，對外交通十分便利。區(qū)域內分布有清河百貨商場、金五星商廈、永泰莊購物中心等商服設施及金融、郵電、餐飲、娛樂等配套服務設施（三）個別因素估價對象土地用途為居住用地，土地面積為21681.71平方米。土

14、地呈較規(guī)則長方形，工程地質條件良好。估價對象的市政基礎設施條件：道路北鄰永泰莊北路。上水目前小區(qū)內有2眼深水井，日供水600噸，小區(qū)建成后接市政供水。下水雨、污水排入小區(qū)東側排水干管，小區(qū)內排水管線口徑為50公分。供氣小區(qū)南側20米有天然氣主管線及調壓站。電力清河小營開閉站通過馬房干線的三級電網(wǎng)到小區(qū)配電室。電信小區(qū)接清河電話局通訊管線。熱力小區(qū)南側熱力公司供暖鍋爐房。（四）最高最佳使用分析在運用最高最佳使用原則估價時，受到合法原則的約束，同時房地產(chǎn)估價中所確定的客觀合理價格或價值，其實質是房地產(chǎn)的經(jīng)濟價值，它體現(xiàn)在房地產(chǎn)的使用過程中。本次評估對象具有合法的使用方式及用途，其現(xiàn)狀用途為工業(yè)用地

15、，規(guī)劃用途為住宅及配套用地，估價對象為住宅及配套用地最為有利，因此本次評估以住宅及配套用途作為估價的前提。五、測算過程：在估價過程中，可采用假設開發(fā)法、市場比較法和基準地價系數(shù)修正法分別求取估價對象的熟地價格和毛地價格，綜合這三種方法的結果，最終確定估價結果。綜合分析以上三種方法測算的土地價格，采用加權平均求出土地的最終地價結果。具體估價過程如下：（一）假設開發(fā)法估價對象住宅部分的規(guī)劃設計條件為：建筑面積：61736平方米（地上:60236平方米）用地面積:20819.03平方米。地上容積率：2.89以上述條件為基礎計算估價對象的價格。1. 采用市場比較法求取總開發(fā)價值運用市場比較法，通過對北

16、京市住宅樓市場的調查，選取近期同一供需圈內鄰近地區(qū)的三個住宅樓銷售案例進行比較。選取可比案例案例A:怡清園 地點：海淀區(qū)西三旗小營環(huán)島 地價區(qū)類：6類 交易類型：期房 建筑面積：120000平方米 用途：住宅樓交易價格為樓面單價3750元/平方米。地塊基礎設施及公共服務設施完備；建筑物為6層現(xiàn)澆結構住宅樓，內部粗裝修。案例B:永泰小區(qū) 地點：海淀區(qū)清河東鎮(zhèn) 地價區(qū)類：6類 交易類型：期房 建筑面積：300000平方米 用途：住宅樓交易價格為樓面單價3950元/平方米。地塊基礎設施及公共服務設施完備；建筑物為6層現(xiàn)澆結構住宅樓，內部粗裝修。案例C:清緣里小區(qū) 地點：海淀區(qū)渭河鎮(zhèn) 地價區(qū)類：6類

17、交易類型：期房 建筑面積：50000平方米 用途：住宅樓交易價格為樓面單價3800元/平方米。地塊基礎設施及公共服務設施完備;建筑物為6-10層現(xiàn)澆結構住宅樓，內部粗裝修。表1:因素條件說明表估價對象可比實例比較因素估價對象案例A案例B案例C交易時間2000.112000.92000.112000.8交易方式買賣買賣買賣買賣土地位置海淀區(qū)清河永泰莊路海淀區(qū)西三旗小營環(huán)島海淀區(qū)清河東鎮(zhèn)海淀區(qū)清河鎮(zhèn)土地用途住宅及配套住宅住宅住宅土地級別6類6類6類6類區(qū)域因素交通條件鄰支路，距主干道800米，公共交通較小便捷鄰支路，距高速路1000米，公共交通不便捷鄰支路，距主干道約600米，公共交通一般鄰支路，

18、距主干道約800米，公共交通集聚程度小型居住區(qū)中型居住區(qū)中型居住區(qū)小型居住區(qū)基礎設施七通一平七通一平七通一平七通一平公共服務配套FFT個別建筑面積（平方米）6423212000030000050000因素建筑物結構現(xiàn)澆現(xiàn)澆現(xiàn)澆現(xiàn)澆建筑物裝修內部粗裝修內部粗裝修內部粗裝修內部粗裝修建筑物成新十成十成十成十成工程地質條件良好良好良好良好2 .成本費用建造成本a.建安費用按北京市現(xiàn)行建筑工程概（預）算標準測算，估價對象建筑平均建安造價可確定為1200元/平方米；b.紅線內基礎設施費用，按建安費用的12%（費；c.小區(qū)配套費用，按建安費用12%（費；d.電貼：電貼費標準1100元/千瓦，住宅負荷為25

19、瓦/平方米。不可預見費按建造成本的5麻費。專業(yè)人士費專業(yè)人士費包括勘察、設計、評估等費用，按照建造成本的5%（費3 .貸款利息取1-3年期固定資產(chǎn)貸款利率5.94%,工期為1.5年，按工期一半計，單利計算。4 .銷售費用買賣手續(xù)費，按照房屋銷售收入的0.5%取費；兩稅一費（銷售稅金部分）按照銷售收入的5.5%計??；廣告代理費，按照總開發(fā)價值的3煙費。5 .發(fā)展商建造投資成本利潤投資回報率為成本費用的20%6. 根據(jù)熟地價對毛地地價測算本次估價的地價分為熟地價和毛地價。熟地價包括土地出讓金、基礎設施配套建設費、土地開發(fā)及其他費用；毛地價包括土地出讓金、基礎設施配套建設費兩項費用。其中基礎設施配套

20、建設費包括大市政費及四源費，未包括紅線內基礎設施費。生地（不具備三通條件且尚有待拆遷建筑）、毛地（已具備三通條件但尚有待拆遷建筑）、熟地（已具備三通條件且無待拆遷建筑）。（1） 土地開發(fā)（三通及拆遷）費根據(jù)委托方提供的資料，以及估價人員對該區(qū)域土地征地、拆遷市場進行調查的結果及估價人員的一般經(jīng)驗，確定估價對象的土地征地、拆遷費折合為樓面單價700元/平方米、折合成地面單價2023元/平方米。（二）市場比較法1. 根據(jù)替代原則，通過對北京市住宅用地出讓市場的調查，取得下列三個案例：案例D：海淀區(qū)永泰莊永泰園小區(qū)10#、11#住宅樓，為北京市六類地價區(qū)。用地面積6500平方米，建筑面積12165平

21、方米，容積率1.92。1999年12月交易價格為：樓面毛地價342元/平方米。案例E：海淀區(qū)清河鎮(zhèn)清緣小區(qū)W06-W0級主宅樓，為北京市六類地價區(qū)。用地面積25394平方米，建筑面積37659平方米，容積率1.48。1999年9月交易價格為：樓面毛地價350元/平方米。案例F:海淀區(qū)小營路東清河小區(qū)住宅用地，為北京市五類地價區(qū)。用地面積13913平方米，建筑面積32916平方米，容積率2.74。1999年11月交易價格為：樓面毛地價330元/平方米。2. 比較因素選擇依據(jù)估價對象的區(qū)域條件及個別條件，采用市場比較法時選擇的比較因素主要有:交易時間、交易方式、土地位置、土地用途、土地級別、土地使

22、用年限、交通條件、集聚程度、基礎設施、公共服務配套、宗地形狀、地上容積率、工程地質條件、公交便捷程度、土地利用難易程度。(1)用途。指土地的合法規(guī)劃用途；(2)土地使用年限。指土地的合法有效可使用年限。(3)交易時間因素。指由于時間的因素房地產(chǎn)交易價格會不同；(4)交易情況因素。指房地產(chǎn)交易中交易雙方的公開、公平及客觀程度等；(5)區(qū)位因素。區(qū)域因素主要有位置、用途、距市中心距離、交通條件、基礎設施狀況、環(huán)境質量等；(6)個別因素。個別因素主要有地勢、地貌、宗地形狀、宗地面積、宗地容積率。3 .比較因素條件說明將以上案例與待估宗地進行分析比較，并作具體的因素條件說明(見表4)表4：因素條件說明

23、表待估宗地及可ihq比較因素待估宗地案例A案例B案例C交易時間2000.111999.121999.91999.11土地位置海淀區(qū)永泰莊北路海淀區(qū)永泰莊永泰園小區(qū)海淀區(qū)清河鎮(zhèn)清緣小區(qū)海淀區(qū)小營路東清河小區(qū)交易情況正常正常正常正常交易方式出讓出讓出讓出讓土地用途住宅住宅住宅住宅土地級別中中中五類土地使用年限70年70年70年70年交通條件臨永泰莊北路，距主干道900米臨次干道，距主干道約800米臨次干道，距主干道約700米臨次干道，距主干道約200米區(qū)環(huán)境質量較好較好較好較好域集聚程度小型居住區(qū)中小型居住區(qū)中型居住區(qū)中小型居住區(qū)因基礎設施七通一平七通一平七通一平七通一平素公共設施配套利用居住區(qū)級

24、配套利用居住區(qū)級配套利用居住區(qū)級配套利用居住區(qū)級配套個宗地面積（m2）20819.0365002539413913別宗地形狀規(guī)則長方形近似規(guī)則長方形近似規(guī)則長方形規(guī)則長方形因地上容積率2.891.921.482.74素工程地質條件良好良好良好良好4 .土地開發(fā)費（1）土地開發(fā)（三通及拆遷）費根據(jù)委托方提供的資料，以及估價人員對該區(qū)域土地征地、拆遷市場進行調查的結果及估價人員的一般經(jīng)驗，確定估價對象的土地征地、拆遷費折合為樓面單價700元/平方米、折合成地面單價2023元/平方米。（三）基準地價系數(shù)修正法1 .有關北京市基準地價的說明北京市人民政府于1993年7月6日以北京市出讓國有土地使用權基

25、準地價的通知（京政發(fā)199334號）文件下發(fā)了北京市出讓國有土地基準地價表及使用說明，對北京市出讓國有土地使用權基準地價針對不同用途和地價區(qū)類的標準進行了具體的規(guī)定，并要求北京市國有土地使用權出讓價格以此基準地價為基礎，進行宏觀控制。該基準地價是在調查現(xiàn)有各類用地基礎上，根據(jù)地上建筑物現(xiàn)有的收益水平和經(jīng)營情況測算的土地平均價格。依據(jù)北京市出讓國有土地基準地價表及使用說明，北京市基準地價包括出讓金、大市政及四源費和土地開發(fā)費。土地利用類型分為商業(yè)、公寓、住宅、工業(yè)，土地級別分為1-10類（詳見北京市出讓國有土地使用權基準地價表），在計算宗地地價時，可通過以下公式計算：宗地基準地價(熟地價)=出讓金+大市政及四源費+土地開發(fā)費毛地價=出讓金+大市政及四源費其中：出讓金=取費標準X容積率修正系數(shù)大市政及四源費=取費標準X容積率2.求取估價對象土地價格(1) 出讓金估價對象位于海淀區(qū)清河永泰莊北路，屬于地價六類地區(qū)，土地用途為住宅用途。估價對象條件與該地價區(qū)類的狀況相比屬一般狀況。取該地價區(qū)類住宅出讓基準的取費標準400元/平方米。估價對象地上容積率為2.89，容積率修正系數(shù)為2.65。(2) 基礎設施配套建設費本報告所提到的基礎設施配套建設費僅指估價對象紅線外基礎設施配套建設費，即大市政及四源費，未包含紅