學(xué)校物業(yè)管理模式

1、學(xué)校物業(yè)管理模式就目前物業(yè)管理狀況而言，學(xué)校是物業(yè)管理行業(yè)的一片凈土。那里沒有業(yè)主"論壇"、那里沒有業(yè)主委員會(huì)的"硝煙"。開拓學(xué)校物業(yè)管理市場，是物業(yè)管理公司發(fā)展的又一新契機(jī)。1、專業(yè)型物業(yè)管理公司介入學(xué)校后勤管理是社會(huì)發(fā)展的必然趨勢。隨著這幾年國家對教育事業(yè)的重視程度的提高，國家積極推動(dòng)科教興國戰(zhàn)略，人們對知識(shí)的欲求也在日益高漲，在剛剛閉幕的中共十六大上，又提出要形成全民學(xué)習(xí)、終身學(xué)習(xí)的學(xué)習(xí)型社會(huì)，促進(jìn)人的全面發(fā)展。這其中預(yù)示著需要增加和擴(kuò)建更多學(xué)校來滿足學(xué)習(xí)的需求，傳統(tǒng)的學(xué)校辦社會(huì)的后勤運(yùn)作模式已成了很多學(xué)校改革和發(fā)展的嚴(yán)重障礙。由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的影

2、響，絕大多數(shù)學(xué)校的后勤工作都是學(xué)校辦社會(huì)的運(yùn)作模式，即學(xué)校不顧自身實(shí)際發(fā)展規(guī)模、不講求經(jīng)濟(jì)效益、不講求管理效率，只要學(xué)校存在什么勞務(wù)需求，就立即設(shè)置一個(gè)勞動(dòng)崗位，工資都是由國家來掏錢。這種“大而全，小而全”的發(fā)展模式把學(xué)校辦成了一個(gè)“小社會(huì)”，結(jié)果是學(xué)校辦了食堂、木工房、園藝室、水電班，有的學(xué)校甚至還辦起了托兒所，這種運(yùn)作模式非常類似于農(nóng)業(yè)時(shí)代的自給自足的自然經(jīng)濟(jì)，與現(xiàn)代化發(fā)展趨勢是完全相違悖的。所以專業(yè)型物業(yè)管理公司介入學(xué)校后勤管理，由物業(yè)管理公司提供專業(yè)、規(guī)范、個(gè)性化的后勤管理服務(wù)是社會(huì)發(fā)展的必然趨勢。2、學(xué)校物業(yè)與商住物業(yè)的不同之處。介入學(xué)校后勤管理工作，首先應(yīng)探索我們的客戶“教師、學(xué)生

3、”，他們需要我們提供什么服務(wù)？我們能為他們提供些什么服務(wù)？我們應(yīng)該怎樣服務(wù)？怎樣管理？這些都需要我們確立學(xué)校物業(yè)管理專業(yè)化的服務(wù)理念；個(gè)性化、科學(xué)創(chuàng)新的管理服務(wù)模式；精益求精的工作作風(fēng)；規(guī)范化的操作來實(shí)現(xiàn)。從而贏得師生的認(rèn)同。學(xué)校物業(yè)與常規(guī)的商住物業(yè)在管理上有以下幾個(gè)方面不同：2.1對象不同：商住型物業(yè)中我們服務(wù)對象是社會(huì)各行各業(yè)，不同職業(yè)的人，面對的業(yè)主少則幾百，多則成千上萬，學(xué)校物業(yè)服務(wù)對象是老師和學(xué)生，單純知識(shí)型，遠(yuǎn)沒有住宅小區(qū)那樣人員層次復(fù)雜，單一業(yè)主。有利于服務(wù)的針對性。2.2管理的模式不盡相同：商住型小區(qū)有“業(yè)主自治與專業(yè)化管理的共管式”模式、有酒店式管理、無人化管理、智能化管理等

4、管理模式，使用這些模式顯然不完全適用于學(xué)校的管理，學(xué)校管理面對的單一業(yè)主，管理上必須服從學(xué)校管理需要從屬性，更強(qiáng)調(diào)根據(jù)需求提供服務(wù)，根據(jù)學(xué)校的自身特點(diǎn)，“量身定制”的管理模式有深厚學(xué)校特點(diǎn)的“共管式”模式。2.3管理側(cè)重點(diǎn)不同：商住小區(qū)的管理重點(diǎn)是設(shè)施設(shè)備的維護(hù)與保養(yǎng)及大樓安全，管理的側(cè)重點(diǎn)是物（設(shè)備、設(shè)施、區(qū)域），對住戶是提供服務(wù)，而學(xué)校則注重滿足教學(xué)需要和學(xué)生的安全。管理的側(cè)重點(diǎn)包括物以外，還要加強(qiáng)對學(xué)生安全的管理（特別是十八歲以下的學(xué)生）。在對學(xué)生的服務(wù)中增加了管理職責(zé)。在對學(xué)生管理與服務(wù)相矛盾時(shí)，與學(xué)校的要求保持一致，偏重管理。2.4管理服務(wù)的目標(biāo)不同：商住物業(yè)的管理是為了創(chuàng)造安居樂業(yè)

5、的生活環(huán)境，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。學(xué)校管理的目標(biāo)是為師生創(chuàng)造一個(gè)良好的教學(xué)環(huán)境，協(xié)助提升學(xué)校的整體實(shí)力。2.5管理服務(wù)資金的來源和使用存在明顯的差異：商住物業(yè)管理的資金來源于多個(gè)方面，它包括管理服務(wù)費(fèi)的收取、公共設(shè)施專用維護(hù)基金、多種經(jīng)營收入等，服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是依政府主管部門制定的管理服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，由小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司協(xié)商制定，由于地方標(biāo)準(zhǔn)的局限性和市場的規(guī)范程度，還達(dá)不到按質(zhì)論價(jià)，市場化程度有限，資金的使用接受業(yè)委會(huì)、業(yè)主的監(jiān)督，特別是專用基金的使用必須獲準(zhǔn)后方可使用，合理、順利、及時(shí)的使用與業(yè)主和業(yè)委會(huì)的專業(yè)能力有直接關(guān)系，物業(yè)公司需投入精力協(xié)調(diào)。而學(xué)校物業(yè)中管理服務(wù)費(fèi)來源較

6、為單一，即學(xué)校的經(jīng)營管理者。物業(yè)公司可以采用菜單式來制定服務(wù)項(xiàng)目，分項(xiàng)測算費(fèi)用，經(jīng)雙方協(xié)商確定服務(wù)內(nèi)容，以合同契約形式確定資金數(shù)額和支付方式，資金使用按合同執(zhí)行，完全的市場化。為物業(yè)公司發(fā)揮管理服務(wù)優(yōu)勢提供了充足的空間。3、學(xué)校物業(yè)管理模式特點(diǎn)通過分析掌握學(xué)校物業(yè)的不同之處，針對學(xué)校物業(yè)的管理特點(diǎn)，確定物業(yè)管理服務(wù)模式，發(fā)揮物業(yè)管理在學(xué)校的后勤保障作用。3.1顧客的需求為導(dǎo)向，提供個(gè)性化的服務(wù)。這在學(xué)校物業(yè)中尤其突出。按學(xué)校對公共設(shè)施、清潔、綠化、人員、車輛、物資的管理要求，量身定制服務(wù)。比如按課時(shí)安排的時(shí)間，滿足教學(xué)要求的前提下，提供教室的開門、設(shè)備維護(hù)和安全的管理服務(wù)等。3.2學(xué)校物業(yè)管理

7、人力資源配置上追求簡練、精干，降低運(yùn)作成本。學(xué)校物業(yè)管理從屬于學(xué)校整體管理，學(xué)校物業(yè)如按照商住小區(qū)管理處分責(zé)設(shè)立物管員的多層管理，在成本上是物業(yè)公司和學(xué)校方面都不能承受的，學(xué)校物業(yè)的從屬性決定他無需面對眾多業(yè)主，在多種經(jīng)營上發(fā)揮的余地不大，也就不需要如小區(qū)同樣的管理人員配置。3.3重視學(xué)校主管領(lǐng)導(dǎo)的領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格，管理思路，特別是處理好與關(guān)鍵人物的關(guān)系，應(yīng)加強(qiáng)對該類信息的收集，及時(shí)調(diào)整方式，及時(shí)跟進(jìn)。確保管理的一致性。體現(xiàn)學(xué)校特點(diǎn)的共管模式。3.4在強(qiáng)調(diào)本體內(nèi)在管理的同時(shí)應(yīng)注重本體外表工作，提高直觀感受滿意度。學(xué)校物業(yè)比住宅物業(yè)更注重直觀感受，這也是學(xué)校發(fā)展壯大的需要。比如在學(xué)校內(nèi)設(shè)置各類規(guī)范的溫馨

8、標(biāo)識(shí)、提示性、警示性和說明性標(biāo)識(shí)，為學(xué)校氛圍的營造起到了畫龍點(diǎn)睛的作用。3.5學(xué)校物業(yè)在接管項(xiàng)目前，必須對接管原有問題或其他涉及面大、影響大的問題進(jìn)行評估。在此期間應(yīng)協(xié)調(diào)處理好各項(xiàng)關(guān)系，并盡量在此期間將重大問題予以明確，包括崗位設(shè)置、清潔的范圍和頻度，管理區(qū)域和項(xiàng)目，設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)責(zé)任范圍和處理權(quán)限、服務(wù)費(fèi)用、支付方式及其它費(fèi)用承擔(dān)等，規(guī)避管理風(fēng)險(xiǎn)。3.6物業(yè)管理更注重服務(wù)的專業(yè)化?？商峁┺k公室內(nèi)植物的養(yǎng)護(hù)和指導(dǎo)、節(jié)假日環(huán)境氛圍營造、組織特色活動(dòng)、教室管理、電教辦公設(shè)備維護(hù)等專業(yè)化、全方位的服務(wù)，提供行政后勤等方面業(yè)務(wù)的保障。3.7技術(shù)含量高，注重設(shè)備管理及相關(guān)人員的配備。學(xué)校物業(yè)人力資源配

9、置的特點(diǎn)，確定了設(shè)備管理人員必須是素質(zhì)高，技術(shù)上一專多能復(fù)合型人才。3.8顧客意見的調(diào)查需關(guān)注各個(gè)不同層面的意見，還需建立定期溝通機(jī)制。重要溝通整理成為文件，雙方認(rèn)可，促進(jìn)管理服務(wù)的水平的提高。4、學(xué)校后勤社會(huì)化的管理優(yōu)勢4.1后勤社會(huì)化在推動(dòng)學(xué)校整體辦學(xué)工作中發(fā)揮了重要的保障作用。學(xué)校后勤社會(huì)化后，學(xué)校的發(fā)展模式轉(zhuǎn)變?yōu)椤皣夜芊结?，校長管辦學(xué)，支部管監(jiān)督，社會(huì)辦后勤”，新型社會(huì)分工，物業(yè)公司在進(jìn)駐以后，深入、詳細(xì)的可行性研究，詳盡分析了學(xué)校物業(yè)與住宅物業(yè)的不同，并針對學(xué)校管理的特點(diǎn)、難點(diǎn)和學(xué)校的實(shí)際情況制定與之相適應(yīng)的管理方案，以確保專業(yè)化物業(yè)管理優(yōu)勢能在學(xué)校得到充分發(fā)揮，為全校師生營造一個(gè)

10、優(yōu)質(zhì)的生活、學(xué)習(xí)環(huán)境。在實(shí)際操作中，注重保持雙方思想一致性。實(shí)行后勤社會(huì)化，使學(xué)校后勤工作的重心在管理上而不是在提供服務(wù)上，學(xué)校無須設(shè)立專門分管后勤工作的校級干部，行政環(huán)節(jié)少，學(xué)校完全可以根據(jù)工作需要隨時(shí)向物業(yè)公司提出服務(wù)要求，其它學(xué)校需要通過召開專門會(huì)議或需三令五催才能解決的問題，只需要一個(gè)電話就可以得到妥善的辦理。實(shí)行后勤社會(huì)化，校領(lǐng)導(dǎo)干部不需要在后勤工作花費(fèi)什么精力，后勤人員與一線教師爭待遇或一線教師對后勤人員抱怨不滿等問題得到徹底解決，教師們都把精力集中在本職工作上。校領(lǐng)導(dǎo)重點(diǎn)放在狠抓教學(xué)質(zhì)量上，獲得了學(xué)校、物業(yè)公司雙贏結(jié)果。4.2有利于學(xué)校降低管理成本。節(jié)省工程耗費(fèi)，獲取長期利益。物

11、業(yè)公司充分發(fā)揮專業(yè)技術(shù)方面的特長，積極為學(xué)校做好技術(shù)參謀，利用自身多年積累下來的管理經(jīng)驗(yàn)，為學(xué)校介紹專業(yè)施工公司，確保其最合理的價(jià)格，選擇施工質(zhì)量最好的公司來施工，并在工程中進(jìn)行中全程控制，確保施工質(zhì)量。根據(jù)實(shí)際情況，物業(yè)公司對整改提出合理化建議，協(xié)助完善學(xué)校的整改方案，為學(xué)校節(jié)省整修費(fèi)用。學(xué)校獲得了高質(zhì)量的專業(yè)化后勤服務(wù)。實(shí)現(xiàn)后勤社會(huì)化使學(xué)校的管理具有活力、降低了管理成本的同時(shí)，學(xué)校也獲得了較高的后勤服務(wù)質(zhì)量。學(xué)校在清潔衛(wèi)生、環(huán)保綠化、校產(chǎn)保衛(wèi)、校園周邊秩序整治等工作都獲得了滿意的服務(wù)。管理工作得到社會(huì)認(rèn)可，促進(jìn)學(xué)校整體實(shí)力的提高。4.3 完全市場化的運(yùn)作模式，為物業(yè)管理公司發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢提供

12、了空間，有利于物業(yè)管理公司的服務(wù)、管理創(chuàng)新。在學(xué)校物業(yè)這種獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、單一業(yè)主，在物業(yè)管理合同和簽訂中，明確了對各方義務(wù)和權(quán)利，對各項(xiàng)服務(wù)、責(zé)任的界限的劃分都寫入的合同中，為以后的管理提供法律依據(jù)，便于物業(yè)公司實(shí)施服務(wù)和管理。比如在學(xué)校內(nèi)的綠化改造、解決學(xué)?？照{(diào)冷凝水的集中排放問題，由物業(yè)公司拿出切實(shí)可行的實(shí)施方案，很快就獲準(zhǔn)實(shí)施。這在商住物業(yè)中是完全做不到的。5、學(xué)校物業(yè)管理創(chuàng)新突顯“個(gè)性化”。在學(xué)校物業(yè)中充分挖掘、掌握顧客的個(gè)性化的需求基礎(chǔ)上，著身為客戶“定做”服務(wù)模式及服務(wù)項(xiàng)目，在專業(yè)化、規(guī)范化的基礎(chǔ)上更突出個(gè)性化服務(wù)。學(xué)校環(huán)境管理方面：根據(jù)校園須適合學(xué)生學(xué)習(xí)、交流的特點(diǎn)，重點(diǎn)放在營造校園

13、內(nèi)濃厚的學(xué)習(xí)環(huán)境，比如針對外國語學(xué)校特點(diǎn)，建議積極策劃建成適合外語學(xué)校特點(diǎn)的“英語角”，營造學(xué)習(xí)氛圍；綠化養(yǎng)護(hù)中，品種選用需適合學(xué)校特點(diǎn)（木棉樹、刺海棠等容易對運(yùn)動(dòng)中學(xué)生造成傷害，就不適宜在學(xué)校道路兩旁種植），將植物的深度修剪養(yǎng)護(hù)安排在寒暑假期間進(jìn)行；清掃時(shí)間避開上下班和課間時(shí)間，衛(wèi)生間的清潔頻率和時(shí)間參照課時(shí)安排制定；在每個(gè)細(xì)節(jié)充分考慮學(xué)校特點(diǎn)，滿足客戶對環(huán)境的要求。學(xué)校安全管理：作為顧客較為關(guān)注的學(xué)校安全管理，不僅要制定針對性的車輛、人員、物資進(jìn)出管理及教室管理制度，還要根據(jù)學(xué)校特點(diǎn)，積極與校方、政府機(jī)關(guān)聯(lián)絡(luò)配合，維護(hù)學(xué)校和周邊的治安環(huán)境。制止了學(xué)校周邊不良人員勒索學(xué)生財(cái)物、亂擺賣等嚴(yán)重影

14、響學(xué)生人身財(cái)產(chǎn)安全事件，維護(hù)了學(xué)校聲譽(yù)。形成了針對學(xué)校特點(diǎn)的安全管理模式。房屋及附屬設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)：它是維護(hù)學(xué)校正常的教學(xué)工作的基礎(chǔ)服務(wù)項(xiàng)目，物業(yè)充分發(fā)揮在設(shè)備維護(hù)上專業(yè)優(yōu)勢，針對學(xué)校特點(diǎn)制定設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃，使學(xué)校設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行狀況得到根本性的改變，確保了學(xué)校正常的教學(xué)工作的開展，另外為客戶著想，在養(yǎng)護(hù)的同時(shí)注重降低設(shè)備的運(yùn)行成本，對學(xué)校的水電氣實(shí)施監(jiān)控，定期上報(bào)水電氣用量分析報(bào)告，提出節(jié)能的合理化建議，實(shí)施后為學(xué)校節(jié)約多項(xiàng)設(shè)備運(yùn)行開銷。獲得了合作雙方“雙贏”效果。6、物業(yè)管理公司在學(xué)校后勤管理的更高目標(biāo)為學(xué)校提供一體化的后勤服務(wù)。物業(yè)管理在全國發(fā)展是不均衡的，這幾年來物業(yè)管理已有突飛猛進(jìn)的發(fā)展，競爭也日趨激烈。特別是深圳，物業(yè)管理市場在不斷完善，物業(yè)管理已由當(dāng)初的簡單式服務(wù)，走向全方位、多元化的服務(wù)。在物業(yè)管理競爭日趨激烈的形勢下，如何適應(yīng)市場的需求，科學(xué)準(zhǔn)確地確定，并切實(shí)有效地提高物業(yè)管理企業(yè)的效益，已經(jīng)成為廣大物業(yè)管理企業(yè)普遍關(guān)心的問題。學(xué)校物業(yè)作為物業(yè)企業(yè)發(fā)展的又一新契機(jī)，必將受到關(guān)注，然而，在物業(yè)管理業(yè)所面臨的現(xiàn)狀與行業(yè)環(huán)境，還承受著諸多的"瓶頸"制約。從當(dāng)初物業(yè)管理公司提供什