物業(yè)公司管理運作方式和流程

1、榆林市全家和物業(yè)管理有限公司管理運作方式、人員配備 及工作流程第一節(jié)管理運作方式、管理方式確立原則1、符合物業(yè)特點，確保管理目標實現(xiàn)原則2、規(guī)范、適宜、靈活、高效原則。、管理方式概述依據(jù)項目特點將管理方式列圖如下：三、管理方式具體內(nèi)容（一）導(dǎo)入兩個體系導(dǎo)入IS09001質(zhì)量體系、IS014001環(huán)境管理體系，將物業(yè)管理的各項活動納 入質(zhì)量管理體系中，確保各項管理服務(wù)活動規(guī)范、高效、優(yōu)質(zhì)和持續(xù)改進，把以服 務(wù)為主要內(nèi)容的企業(yè)活動納入到環(huán)保控制系統(tǒng)中。（二）采用三種手段1、制度手段制度手段包括兩層含義：一是在企業(yè)內(nèi)部管理方面，我們堅持“以制治企”的 管理理念,制定科學的員工業(yè)績考核辦法等內(nèi)部管理制

2、度，使企業(yè)內(nèi)部管理制度 化、科學化、規(guī)范化，促使員工高標準、主動地完成工作。二是在對外服務(wù)工作的標準、流程等方面，我們將制定科學性、實用性強的制度，以制度規(guī)范員工的服務(wù) 行為，確保服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)質(zhì)與高效（導(dǎo)入 IS09001和IS014001體系文件）。2、文化手段將通過企業(yè)理念宣講、舉辦文化活動等方式，用高尚的企業(yè)文化引導(dǎo)人、塑造 人、凝聚人，營造團結(jié)和諧的員工團隊，提高員工以企業(yè)為榮、為家的意識，進而 提高隊伍的整體戰(zhàn)斗力。同時，我們將立足物業(yè)使用人文化服務(wù)需求， 單獨或配合相關(guān)部門開展節(jié)日文 化、旅游休閑文化、環(huán)境文化、精神文化建設(shè)工作，致力于我們管理服務(wù)活動的每 個環(huán)節(jié)，使整個長博春江華

3、庭充滿文化氣息。3、科技手段創(chuàng)造性地利用長博春江華庭設(shè)備的自身優(yōu)勢，在管理活動中采用科技手段, 運用計算機、閉路監(jiān)控等設(shè)施，實施科技性物業(yè)管理。（三）建立四個系統(tǒng) 第一個系統(tǒng)：組織系統(tǒng)明確長博春江華庭項目管理處與相關(guān)外部單位的關(guān)系，確定其在外部組織系統(tǒng)中的位置，明晰彼此的責、權(quán)、禾有利于管理處協(xié)調(diào)好各方的關(guān)系，為企業(yè)營 造良好的物業(yè)管理環(huán)境。同時，確立內(nèi)部組織的相互關(guān)系，有利于明確各部門之間 的責、權(quán)、禾I，使內(nèi)部管理規(guī)范化、制度化，對融洽內(nèi)部人員的相互關(guān)系，提高內(nèi) 部溝通的速度與效果，以及增強團隊的凝聚力、戰(zhàn)斗力等方面，都將起到積極作用。1、內(nèi)部組織體系圖及說明長博物業(yè)管理有限公司IS090

4、01推進小組F春江華庭項目管理處服務(wù)質(zhì)量督察組綜合行政組!111 1工程技術(shù)部社區(qū)文化部客戶服務(wù)中心環(huán)境服務(wù)部秩序維護部A長博春江華庭項目管理處為長博物業(yè)管理的執(zhí)行機構(gòu)，與長博物業(yè)管理 有限公司（物業(yè)管理責任機構(gòu)）系隸屬關(guān)系，長博物業(yè)管理有限公司對春江華庭實 行一體化、專業(yè)化物業(yè)管理。B長博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為物業(yè)管理服務(wù)活動的監(jiān)督機構(gòu)，與長博物業(yè)管理 有限公司系委托與被委托關(guān)系，長博物業(yè)公司依據(jù)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)和物業(yè)管 理服務(wù)合同內(nèi)容開展物業(yè)管理服務(wù)，履行合約，實現(xiàn)約定的管理服務(wù)目標。C長博春江華庭項目管理處與江陰市物業(yè)管理行業(yè)主管部門、公安機關(guān)、稅務(wù)等政府職能部構(gòu)成協(xié)調(diào)、監(jiān)督關(guān)系。管理

5、處與對方保持良好的溝通協(xié)調(diào)關(guān)系，爭 取其對物業(yè)管理工作的支持。2、內(nèi)部組織機構(gòu)圖及說明在組織機構(gòu)的設(shè)置時按照“三大原則”進行，分別為“維護統(tǒng)一指揮原則”、“保證責權(quán)一致原則”和“集權(quán)與分權(quán)相結(jié)合的原則”。內(nèi)部組織機構(gòu)圖：A客戶服務(wù)中心：設(shè)立管理處主任負責制下的 24小時客戶服務(wù)中心，客戶服 務(wù)中心具體負責：總體調(diào)度、前臺服務(wù)及業(yè)主投訴、業(yè)主意見、轄區(qū)事務(wù)、上級部 門等信息的收集、記錄、歸納、統(tǒng)計、分析處理和及時傳遞以及客戶資料管理。B工程技術(shù)部：負責春江華庭制訂和實施房屋主體（含室外非機電設(shè)備設(shè)施） 的維護、管理計劃，確保房屋主體、廣場等各非機電設(shè)備設(shè)施完好。負責物業(yè)內(nèi)機 電設(shè)施、智能花設(shè)施、

6、消防設(shè)施等設(shè)備的日常運行、維護保養(yǎng)管理，確保各種設(shè)備 的功能得到正常的發(fā)揮。實行 24小時輪流值班，及時處理各類應(yīng)急維修任務(wù)。C秩序維護部：負責小區(qū)的安全維護、車輛的進出管理、消防與智能化監(jiān)控等 安全管理工作。D環(huán)境服務(wù)部：負責整個物業(yè)的清潔保潔工作，確保清潔服務(wù)符合國優(yōu)標準， 符合物業(yè)使用人的要求；負責所有綠化植物的養(yǎng)護管理工作；負責物業(yè)的消殺和水 景的管理工作。E社區(qū)文化部：負責小區(qū)社區(qū)文化建設(shè)的總體策劃與管理，開展宣傳教育、公 益活動及精神文明活動，協(xié)助舉辦各種類型的慶典活動和各種文化宣傳活動。F綜合行政組：主要負責文件處理、檔案管理、人事勞資管理，倉庫管理以及 后勤保障；管理處辦公用品

7、、維修物料的采購等工作。G服務(wù)質(zhì)量督察組：所有崗位人員服務(wù)質(zhì)量的督察、考評工作，落實員工業(yè)績 考核制度。第二個系統(tǒng)：運作程序系統(tǒng)1、整體運作流程圖及說明A整體運作流程的設(shè)計原則是全面、合理、高效，環(huán)環(huán)相扣，相互緊密銜接， 既無盲點，又無積淀。B整體運作各個環(huán)節(jié)的詳細工作分解流程將嚴格按照我司IS09001質(zhì)量體系文件要求進行。C所有運作過程均有嚴格的監(jiān)控保證，充分體現(xiàn)管理效率。2、內(nèi)部運作流程圖及其說明示意圖說明A運作反饋體系強調(diào)封閉性管理處在日常服務(wù)工作運作管理上，采取將管理活動和管理手段構(gòu)成一個連續(xù) 封閉回路的作法，即注重封閉性，以避免管理系統(tǒng)內(nèi)的各部分聯(lián)系松散，保證整個 管理活動的完整和

8、有序進行。B示意圖各涉及群體的職能在具體運作中，春江華庭業(yè)主委員會、各政府職能部門、被服務(wù)群體、我公司 均是物業(yè)管理服務(wù)工作的監(jiān)督機構(gòu)。他們可將各種意見、建議和服務(wù)需求直接傳遞 給24小時客戶服務(wù)中心。春江華庭管理處客戶服務(wù)中心是管理處的指揮機構(gòu)，負責各方信息的收集、整 理，然后傳遞給管理處各職能部門。在指揮機構(gòu)的指令下達后，策劃、安排和執(zhí)行 機構(gòu)立即開始運作。執(zhí)行過程中的信息通過反饋渠道回到指揮機構(gòu)，由指揮機構(gòu)做出校正、判斷、總結(jié)，并將執(zhí)行結(jié)果報告給監(jiān)督機構(gòu)。第三個系統(tǒng)：控制系統(tǒng)長博春江華庭項目管理處保證對日常信息的有效管理，使管理服務(wù)活動的決策體現(xiàn)業(yè)主的需求，特建立了信息控制系統(tǒng)；為使我司

9、有效地對各崗位上的人員的 工作狀態(tài)進行有效監(jiān)控，確保其服務(wù)工作符合既定的要求，保證服務(wù)效率和質(zhì)量， 我們特建立了如下服務(wù)質(zhì)量檢查控制系統(tǒng)：1、信息控制系統(tǒng)圖及說明各種信息A信息是我們重要的經(jīng)營資源，信息源要全面， 匯聚與長博春江華庭物業(yè)管 理有關(guān)的所有信息，使反饋具有一定的范圍和頻度。信息采集真實、科學、迅速。B保證信息反饋通道暢通，信息處理集中，所有信息匯聚到客服中心，經(jīng)過分 析整理，并由客服中心發(fā)出指令，并跟蹤檢查執(zhí)行結(jié)果。C保持指令權(quán)、檢查權(quán)和處理權(quán)的高度統(tǒng)一，避免責權(quán)分離所導(dǎo)致的管理失控。D充分利用電腦、對講、網(wǎng)絡(luò)等現(xiàn)代化管理手段獲得、處理和利用信息。2、服務(wù)質(zhì)量控制系統(tǒng)及說明A在服務(wù)

10、質(zhì)量檢查控制的過程中，長博春江華庭項目管理處主任可監(jiān)督所有 崗位人員是否按照預(yù)定的工作計劃、標準落實各項工作。B服務(wù)質(zhì)量督察員是管理處物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督管理的第一責任人，負責服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督、管理、調(diào)研、制定措施、修訂質(zhì)量標準和ISO質(zhì)量體系文件管理等 工作C各作業(yè)部門負責人對所管轄員工的工作進行管理，日常負責引導(dǎo)、監(jiān)督下屬按照標準落實各項工作任務(wù)。年終顧客滿意率、顧客有效投訴率、員工違反紀律率 是衡量作業(yè)班組負責人工作業(yè)績的重要指標，與主任的獎金、評優(yōu)評先等掛鉤。第四個系統(tǒng)：激勵系統(tǒng)1、激勵系統(tǒng)示意圖及說明療冊啊韋宜化活動饑制馬幅TfT 機制激勵機制工務(wù)福利 機制說明：A激勵是我們?nèi)诵曰芾?/p>

11、的主要方式，是尊重個體權(quán)利，保持團隊戰(zhàn)斗力的 重要方法。B思想工作機制重在激發(fā)潛能，形成共享價值觀，充分發(fā)揮群體效能和工作 積極性。引導(dǎo)員工動機，尊重個人情感，并且針對個別員工個性心理做適時的思想 工作。工作方式有談心、座談和家訪等。C獎懲機制在實際工作中以獎為主，以懲為輔，堅持優(yōu)勝劣汰，獎罰分明， 通過獎勵“引”著員工往前走，通過懲罰“打”著員工朝前走。做到人人有動力， 個個有壓力。獎勵的類型有物質(zhì)獎勵和精神獎勵等。D培養(yǎng)提升機制在實際工作中極具價值。我們將培訓放在集體和個人發(fā)展的 重要位置，培養(yǎng)的目標是使員工忠于企業(yè)，一專多能，精益求精。在提升上不拘一 格，能者上，平者讓，庸者下，為人才的

12、脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境，方式有培養(yǎng)、提 升、培訓、進修等。E工資福利系統(tǒng)重在考核。依據(jù)貢獻大小進行工資決策，即考慮群體效能， 更重視個人利益。充分肯定努力工作所得的優(yōu)厚報酬，吸引人力，激勵員工取得更 好的工作業(yè)績。F文化活動系統(tǒng)是長博的發(fā)展之魂，借鑒此成功經(jīng)驗，長博物業(yè)公司可通過文 化活動的開展，增強凝聚力和向心力，增強員工的自信心和認同感。通過文化的凝 聚功能、引導(dǎo)功能、約束功能，把員工的目標和公司的目標緊密結(jié)合起來。方式有 集體活動、旅游、生日會等。第二節(jié)管理人員的配備、人員配備原則1、自我培養(yǎng)與外部引進相結(jié)合的原則2、量才適用、優(yōu)化配置的原則3、以人為本、規(guī)范管理的原則4、精干、高效、敬業(yè)

13、、信用的原則二、春江華庭一期項目組織架構(gòu)（按常規(guī)配置、人員配置以長博物業(yè)公司實際情況而定）A管理處主任：負責春江華庭項目全面工作。B管理處出納：負責春江華庭所有收費工作，全面執(zhí)行總公司 收費員崗位職 責。C客戶服務(wù)中心：設(shè)立管理處主任負責制下的24小時客戶服務(wù)中心，客戶服務(wù)中心具體負責：總體調(diào)度、前臺服務(wù)及業(yè)主投訴、業(yè)主意見、轄區(qū)事務(wù)、上級部 門等信息的收集、記錄、歸納、統(tǒng)計、分析處理和及時傳遞以及客戶資料管理。D工程技術(shù)部：負責長博春江華庭制定和實施房屋主體（含室外非機電設(shè)備 設(shè)施）的維護、管理計劃，確保房屋主體、廣場等各非機電設(shè)備設(shè)施完好。負責物 業(yè)內(nèi)機電設(shè)施、智能化設(shè)施、消防設(shè)施等設(shè)備的

14、日常運行、維護保養(yǎng)管理，確保各 種設(shè)備的功能得到正常的發(fā)揮。實行 24小時輪流值班，及時處理各類應(yīng)急維修任 務(wù)。E秩序維護部：負責小區(qū)的秩序維護、車輛的進出管理、消防與智能化監(jiān)控等 安全管理工作。F環(huán)境服務(wù)部：負責整個物業(yè)的清潔保潔工作，確保清潔服務(wù)符合國優(yōu)標準， 符合物業(yè)使用人的要求；負責所有綠化植物的養(yǎng)護管理工作；負責物業(yè)的消殺和水 景的管理工作。G社區(qū)文化部：負責小區(qū)社區(qū)文化建設(shè)的總體策劃與管理，開展宣傳教育、公益活動及精神文明活動，協(xié)助舉辦各種類型的慶典活動和各種文化宣傳活動。H綜合行政組：主要負責文件處理、檔案管理、人事勞資管理，倉庫管理、員 工食堂以及后勤保障；制定管理處辦公用品、

15、維修物料的采購計劃等工作。I服務(wù)質(zhì)量督察組：所有崗位人員服務(wù)質(zhì)量的督察、考評工作，落實員工業(yè)績 考核制度。J IS09001推進小組：IS09000推進工作、質(zhì)量體系文件管理。備注說明：管理處編制：24人（萬廈顧問公司兩人）；其中：1、主任：1人2、客戶服務(wù)部：3人；其中：A客戶服務(wù)主管兼行政人事：1人B客戶專員兼社區(qū)文化、文檔：1人C中央調(diào)度前臺接待兼收費：1人3、工程技術(shù)部：1人4、IS09001推進小組：1人5、秩序維護部：12人；其中：A秩序維護部主管：1人B秩序維護員：11人（班長1人不脫產(chǎn)）6、環(huán)境服務(wù)部：6人；其中：A環(huán)境服務(wù)部主管：1人B保潔員：5人7、品質(zhì)督察、秩序維護主管（

16、萬廈顧問公司）三、管理處工作流程建立公司和發(fā)展商（業(yè)主委員會）雙重監(jiān)管，以管理處為主體、四個服務(wù)部門 具體實施的三級管理架構(gòu)，并據(jù)此編制各項工作流程。管理工作流程圖住戶投訴處理流程圖普通投訴重大投訴務(wù)務(wù)客戶服務(wù)部主主 任 報 告客戶服務(wù)部主1 F部門自行處理環(huán)境管理流程指示監(jiān)督 控制考核秩序維護管理流程圖停車場管理流程圖火警、火災(zāi)應(yīng)急處理流程圖社區(qū)文化活動流程圖記錄歸檔反饋信息用戶調(diào)查組織實施管理處主任月份實施計劃年度計劃客戶服務(wù)部主管維修及便民服務(wù)流程圖機電設(shè)備維修流程圖公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護流程圖（四）監(jiān)督機制監(jiān)督包括發(fā)展商（業(yè)主委員會）、物業(yè)管理公司兩方面對管理處管理活動的監(jiān) 督，以及管理

17、處各職能系統(tǒng)相互的制約和監(jiān)督。雙重品質(zhì)監(jiān)管機制物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量監(jiān)控中心，履行對管理處工作的監(jiān)督職能，運用內(nèi)部質(zhì)量 審核、質(zhì)量大檢查等手段，達到持續(xù)改進工作質(zhì)量、完善管理的目的。（五）信息反饋及處理機制1、環(huán)境服務(wù)部主管日常隨機走訪，獲取用戶對管理處工作的反映。2、客戶服務(wù)部主管每季走訪一次，收集用戶的意見、建議、要求或投訴。3、主任每年走訪一次，收集用戶的意見、建議、要求等。4、設(shè)立投訴信箱，獲取反饋信息。5、定期召開業(yè)主座談會，獲取業(yè)主對管理處工作的意見及建議。6通過發(fā)展商（業(yè)主委員會）、市住宅局等政府部門以及本公司的監(jiān)督、 檢查, 獲取他們對管理處工作的要求、建議、評議、投訴及相關(guān)文件。7

18、、通過公司的各項考評檢查，發(fā)現(xiàn)管理服務(wù)上的缺點、盲點。8、通過投訴電話、閉路電視、無線對講機、電腦網(wǎng)絡(luò)等電子工具，及時反饋管轄區(qū)內(nèi)每個角落發(fā)生的任何事情。信息反饋處理流程圖四、春江華庭項目主任配置要求要求：國家建設(shè)部物業(yè)企業(yè)經(jīng)理資質(zhì)證書，大專以上學歷，從事物業(yè)管理行業(yè) 3年經(jīng)驗以上，對物業(yè)管理、社區(qū)文化建設(shè)管理、企業(yè)文化創(chuàng)建等有較深層次的認 識和研究，并具有較強的組織管理能力、策劃組織能力和開拓精神。五、員工錄用原則1、重品德修養(yǎng)，熱愛物業(yè)管理行業(yè)，有奉獻精神、能吃苦；2、重工作能力，要求員工一專多能；3、重學歷水平，堅持在高學歷中選擇錄用管理人員，并在此基礎(chǔ)上根據(jù)物業(yè) 特點及崗位設(shè)置不斷細化

19、用人標準，嚴進寬出，嚴把素質(zhì)關(guān)。六、相關(guān)員工錄用標準序 號崗位錄用標準1出納男女不限，本地戶口，中專以上學歷，具有相應(yīng)的從業(yè)資格證 書，熟練會計電算化操作，兩年以上從業(yè)經(jīng)驗，有本地戶口人 員擔保。2客服中心部 長男女不限，大專以上文化學歷，形象好，具有三年以上基礎(chǔ)物 業(yè)管理經(jīng)驗，具有較強的組織、溝通、協(xié)調(diào)和獨立處理各種事 務(wù)的能力。.3社區(qū)文化部 部長男女不限，25至30歲之間，大專以上文化.具有兩年以上大型 社區(qū)文化建設(shè)經(jīng)驗，4秩序維護部 部長男，25至35歲之間，黨員，大?；蛳喈敶髮Ｎ幕?，身高175CM 以上，退伍軍人或公安、警校畢業(yè)生，有兩年以上物業(yè)管理工 作經(jīng)驗。作風正派、思想道德高尚

20、、具有高度的責任感、使命 感及奉獻精神。5工程技術(shù)部 部長男，年齡35歲以下，形象佳，需持相關(guān)作業(yè)證，一專多能， 至少懂兩門技術(shù)，熟悉供電、消防、給排水、電梯等系統(tǒng)的安 全運行操作。.6環(huán)境服務(wù)部 部長男，年齡35歲以下，形象佳，需有兩年以上從事專業(yè)保潔及 相關(guān)工作經(jīng)驗.7綜合行政 管理員男女不限,具有相應(yīng)從業(yè)經(jīng)驗.8IS09001推進員具有物業(yè)管理上崗證和IS09001內(nèi)審證，具有一年以上從業(yè)經(jīng) 驗.9水電工40歲以下，限男性，有相關(guān)專業(yè)操作證，高中以上文化程度， 3年以上實踐經(jīng)驗；10秩序維護員男性：年齡20-28周歲，身高1.70米以上，初中以上文化程 度，身體健康，相貌端莊，有酒店或物

21、業(yè)管理秩序維護工作經(jīng) 驗及退伍軍人優(yōu)先；女性：年齡18-25周歲，身高1.60米以上，未婚，高中以上 文化程度，身體健康，相貌端莊，有服務(wù)行業(yè)工作經(jīng)驗優(yōu)先；11保潔員35周歲以上，女身高1.55米以上，男身高1.65米以上，初中 以上文化，相貌端莊，身體健康，有相關(guān)工作經(jīng)驗者優(yōu)先；12客戶服務(wù)專 員30歲以下，女1.58米以上，男1.70米以上，大專以上文化程 度，相貌端莊，普通話標準流利，持物業(yè)管理員上崗證。13前臺接待員28歲以下，限女性，1.60米以上，高中以上學歷，相貌端莊， 普通話標準流利，有一年以上工作經(jīng)驗；14文秘28歲以下，1.55米以上，相貌端莊，大專以上文化程度，會 電腦操

22、作：第三節(jié)人員的培訓及管理、培訓原則1、自學與面授相結(jié)合的原則;2、理論與實踐相結(jié)合的原則;3、脫產(chǎn)與在崗相結(jié)合的原則。二、培訓目標塑造一支具有持續(xù)學習能力和工作適應(yīng)能力的，能夠與時俱進和勇于創(chuàng)新的， 能夠不辱使命和充滿活力的員工隊伍。1、確保每個員工年度培訓在150課時以上；2、確保新員工培訓率100%培訓合格率100%3、管理人員持證上崗率100%4、特殊工種人員持證上崗率100%5、員工年度培訓率100%培訓合格率100%三、培訓種類1、職前培訓新員工入職一個月內(nèi)必須參加公司組織的職前培訓，培訓結(jié)束后進行考核?？己顺煽兒细穹娇缮蠉?，不合格允許補考一次，補考不及格者不予錄用。2、崗位培訓新

23、員工入職三個月內(nèi)必須參加由管理處或部門組織的崗位培訓。掌握所從事崗位的必備知識及基本物業(yè)管理法規(guī)。3、三級達標培訓包括基本達標培訓、完全達標培訓和提升達標培訓。 是為了讓員工從最基本的 知識的技能達標提升到對物業(yè)管理各層面知識的精通，熟練運用相關(guān)法律法規(guī)及專 業(yè)知識，更全面地為顧客服務(wù)。4、晉職培訓對表現(xiàn)突出的，擬晉升到高一級職位的員工所進行的培訓。 這也是公司為了選 拔人才進行的一次考核。5、專題培訓以物業(yè)管理知識、相關(guān)法律法規(guī)、質(zhì)量體系文件或物管案例等為主題進行的培 訓。主要由相應(yīng)專家、學者或同行業(yè)優(yōu)秀人士擔綱主講，達到拓寬視野、相互學習、 溝通交流、提高認識的目的。6、司外培訓組織相關(guān)人

24、員參加公司以外的培訓，如勞資管理、內(nèi)審管理、檔案管理等等， 取得相應(yīng)上崗資格。四、培訓方式1、自學自學是提高學識和技術(shù)、增長知識才干的行之有效的方法， 公司非常重視和鼓 勵員工利用業(yè)余時間參加與自身崗位相關(guān)的專業(yè)培訓班、 自考班，學習時間上給予 安排和照顧。2、公司集中培訓舉辦物業(yè)管理及相關(guān)專業(yè)培訓班，提高員工專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德修養(yǎng)。3、外派參加學習、培訓班選派員工參加行業(yè)主管部門組織的各項專業(yè)技能培訓。4、理論研討或?qū)ｎ}討論針對物業(yè)管理工作中發(fā)生的疑難、 典型案例及時組織專題研討或?qū)ｎ}講座， 總 結(jié)經(jīng)驗，提高水平。5、參觀學習組織員工分期、分批參觀同行業(yè)優(yōu)秀項目，開拓視野、總結(jié)經(jīng)驗。6、崗位

25、輪訓通過崗位輪訓，給員工提供晉升的機會；通過人才的橫向、縱向交流，達到“專 職多能”的目的，從而提高員工的綜合素質(zhì)。五、培訓計劃序 號培訓主題時間授課方培訓對象1物業(yè)管理基礎(chǔ)知識萬廈顧問小組全體員工2物業(yè)人員所具備的基本條件和要求、 法律法規(guī)知識萬廈顧問小組全體員工3本物業(yè)概況、組織架構(gòu)設(shè)置、運作流 程、各類表格的運作使用、崗位職責、 服務(wù)標準、二次裝修管理規(guī)定萬廈顧問小組全體員工4物業(yè)管理常見案例分析萬廈顧問小組全體員工5突發(fā)事件處理程序萬廈顧問小組全體員工6物業(yè)接管驗收萬廈顧問小組全體員工7入伙籌備工作及入伙手續(xù)辦理流程萬廈顧問小組全體員工8物業(yè)秩序維護員基本達標培訓萬廈顧問小組秩序維護員

26、9物業(yè)保潔員基本達標培訓萬廈顧問小組保潔員10秩序維護員軍事、體能、消防、交通 指揮手勢訓練計劃（附表）萬廈顧問小組秩序維護員11國優(yōu)（小區(qū)）考評標準萬廈顧問小組全體員工12勞動法、公司規(guī)早制度、企業(yè)文化長博物業(yè)公司全體員工六、軍事、消防訓練計劃內(nèi)容時間科目目的 和 要求方 法參加 人員授課方上午體能（3000米）秩序維萬廈顧下午軍容風紀、軍姿站立（敬禮、禮畢）護員問小組上午交通指揮手勢秩序維萬廈顧下午稍息、立正、跨立（敬禮、禮畢）護員問小組上午體能（100米往返跑）嚴格遵 守訓練場 紀律，熟 悉單個徒 手隊列動 作要領(lǐng)及 消防基礎(chǔ) 知識。掌 握擒敵要 領(lǐng)，鍛煉 身體、增 強體質(zhì)， 培養(yǎng)令行

27、禁止的作風。秩序維萬廈顧下午拳術(shù)（擒敵拳1-3棟）護員問小組上午體能（俯臥撐、仰臥起做）秩序維萬廈顧下午滅火器的基本操作方法護員問小組上午1000米慢跑秩序維萬廈顧下午停止間轉(zhuǎn)法（敬禮、禮畢）統(tǒng)一組織實施護員問小組上午交通指揮手勢秩序維萬廈顧下午拳術(shù)（擒敵拳4-6棟）護員問小組上午體能（100米往返跑）秩序維萬廈顧下午消防水帶基本應(yīng)用及結(jié)合護員問小組上午體能（俯臥撐、仰臥起做）秩序維萬廈顧下午三大步伐（齊步、正步、跑步）護員問小組上午交通指揮手勢秩序維萬廈顧下午拳術(shù)（擒敵拳7-9棟）護員問小組上午體能（蛙跳、下蹲、鴨子步）秩序維萬廈顧下午蹲下、起立（敬禮、禮畢）護員問小組上午體能（3000米）

28、秩序維萬廈顧下午脫帽、戴帽、夾帽（敬禮、禮畢）護員問小組上午交通指揮手勢秩序維萬廈顧下午拳術(shù)（擒敵拳10-12棟）護員問小組上午體能（俯臥撐、仰臥起做）秩序維 護員萬廈顧 問小組下午溫習前期隊列動作上午1500米慢跑秩序維 護員萬廈顧 問小組下午拳術(shù)（擒敵拳13-16）備注：1、嚴格按統(tǒng)一的內(nèi)容、要求施訓；2 、把握訓練方向，掌握訓練進度，增強安全意識，防止各類事故的發(fā)生;3 、合理安排內(nèi)容，靈活采取方法，優(yōu)化訓練手段，科學施訓，提高效益七、人員的管理1、制定標準、嚴格招聘用人標準的做法是：重品德修養(yǎng)，熱愛物業(yè)管理行業(yè)，講奉獻、能吃苦；重工 作能力，要求員工一專多能；重學歷水平，堅持在高學歷中

29、選擇錄用管理人員。管 理隊伍年齡要求因崗而異，合理優(yōu)化，既穩(wěn)健經(jīng)營，同時又充滿銳氣。所以要依照 企業(yè)內(nèi)部用人標準，嚴進寬出，把住素質(zhì)關(guān)。2、量才適用，合理配置為了最大限度地發(fā)揮人員的主動性和積極性， 充分挖掘他們的潛能，應(yīng)對企業(yè) 的人力資源進行有效的配置，合理設(shè)計各工作崗位的工作內(nèi)容和職責范圍， 充分體 現(xiàn)“會用人、用好人”的思路。3、激勵驅(qū)動，培養(yǎng)提升行政促動力，以行政職務(wù)權(quán)利為依托，以行政命令為基本形式，以獎罰為后盾 的強制性促動力。競爭促動力，運用競爭手段促使相關(guān)方面關(guān)系的協(xié)調(diào)，如通過競爭，以先進帶 動后進，形成“學、比、趕、幫、超”的良好競爭氛圍?？冃?qū)動力，以態(tài)度來衡量人，以業(yè)績來考

30、核人，以績效的檢驗來推動工作進 步。輿論促動力，因勢利導(dǎo)利用輿論達到協(xié)調(diào)的目的。管理者的凝聚力，具體情況為領(lǐng)導(dǎo)者或一名管理人員對下屬的吸引力、 影響力， 這將是促進日常物業(yè)管理工作協(xié)調(diào)的核心力量。4、吐故納新、末位淘汰為使我們的物業(yè)管理隊伍更有戰(zhàn)斗力和生命力，在保持隊伍相對穩(wěn)定的同時， 根據(jù)情況及時優(yōu)化隊伍結(jié)構(gòu)，結(jié)合考核，實行末位淘汰制，淘汰率在10流右，這樣既留住了企業(yè)所需的人才，同時又吸納了新生力量，使每位員工都感到危機、壓 力、目標與責任的重要性。第四節(jié)崗位職責匯編主任崗位職責1) 堅決執(zhí)行黨和國家的方針政策、法律法規(guī)、江陰市有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定、政策 以及公司的有關(guān)規(guī)章制度，對公司總經(jīng)理和

31、小區(qū)住戶負責；2) 在公司總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，對小區(qū)實施全面的管理，堅持依法管理和主動服務(wù) 相結(jié)合，制定切實可行的管理措施，領(lǐng)導(dǎo)全體員工對小區(qū)樓宇的驗收交接、環(huán)境衛(wèi)生、庭院綠化、安全防范、公共設(shè)施、供水供電、交通管理、社區(qū)文 化、費用收支及行政事務(wù)等各項工作實施全面的管理，保證高水平的物業(yè)管理，保證小區(qū)環(huán)境舒適優(yōu)美、機電設(shè)備完好；3) 負責按創(chuàng)建優(yōu)秀示范住宅小區(qū)的標準， 組織全處員工學習時事政治、業(yè)務(wù)知 識；4) 負責制定本處工作計劃并且組織實施，定期檢查、監(jiān)督，查處違章、提出改進措施；5) 堅持取之于民、用之于民的收費和使用原則，負責審批本處財務(wù)收入、支出, 合理使用管理費，不得向住戶亂攤派、亂

32、收費；6) 負責處理住戶對本處工作和管理人員的投訴，不拖延、不推諉，與住戶保持 良好的關(guān)系；7) 負責調(diào)動本處員工工作積極性，加強員工的團結(jié)協(xié)作，公平、公正的評價員 工工作，關(guān)心員工的生活；8) 自覺接受業(yè)主委員會和住戶的監(jiān)督；9) 與社區(qū)、派出所等相關(guān)單位保持友好關(guān)系，配合有關(guān)部門做好安全防范和計 劃生育工作，爭取各方面的理解和支持，共同搞好社區(qū)各項工作；10) 確保物業(yè)運作按要求執(zhí)行并達到該目標；11) 熟悉房屋的結(jié)構(gòu)和功能及專業(yè)管線的走向，具備房屋建筑裝飾的專業(yè)知識，密切與相關(guān)裝修管理部門協(xié)調(diào)，共同做好裝修管理工作;12) 完成公司交辦的其它工作?？蛻舴?wù)部主管崗位職責1) 負責本部門職

33、責范圍內(nèi)工作的策劃、指導(dǎo)、監(jiān)督、把關(guān)，配合物管處主任做 好對各部門日常工作的調(diào)度、協(xié)調(diào)、督察、管理信息處理及投訴處理等工作；2) 負責組織入住期住戶入住手續(xù)的辦理、來訪接待等工作；3) 負責對本部門員工進行定期、不定期考核，向主任提交部門員工的工作績效 報告；4) 制定本部門月工作計劃，組織督促本部門員工按計劃實施、完成，并做好每 月工作總結(jié)；5) 熟悉江陰市有關(guān)物業(yè)、市容衛(wèi)生、綠化、治安消防等管理規(guī)定，并能熟練運 用；6) 熟悉管理處的客戶情況、物業(yè)結(jié)構(gòu)、工作要求和程序，遵守管理處各項規(guī)章 制度；7) 組織本部員工定期開展職業(yè)道德及業(yè)務(wù)知識培訓，不斷提高員工的服務(wù)意識 和技術(shù)水平，并認真做好

34、考核和考評工作；8) 搞好管理處信息資料的收集、管理及重要文件資料的歸檔管理和保密工作；9) 及時出來客戶來訪、投訴及突發(fā)事故，負責定期對服務(wù)質(zhì)量進行統(tǒng)計、分析 并提出整改方案；10) 負責編制小區(qū)范圍內(nèi)的文化活動計劃， 與住戶保持密切聯(lián)系，收集和反饋居 民對社區(qū)文化建設(shè)的意見和建議， 并做好社區(qū)文化的記錄，保存完好的檔案 資料；11) 負責管理處員工考勤統(tǒng)計工作及工資、獎金的核算、制表工作；12) 完成管理處主任交辦的其它工作?？蛻舴?wù)專員崗位職責1) 負責日常事務(wù)接待和處理投訴，對住戶的投訴要耐心解釋，及時處理，投訴 處理率達到100%2) 堅持每天詳細巡查轄區(qū)樓宇兩遍，維護公用設(shè)施和樓宇

35、的安全、完整、美觀 并填報相關(guān)記錄；3) 監(jiān)督住戶的裝修、改造工程、發(fā)現(xiàn)違章及時處理上報；4) 配合秩序維護部，做好小區(qū)的秩序維護工作；5) 領(lǐng)導(dǎo)保潔員，作好小區(qū)的衛(wèi)生保潔工作；6) 每月負責對本小區(qū)的秩序維護員和保潔員進行定期、不定期的考核；7) 及時收繳管理費，月收繳率達到 95%年收繳率達到99%8) 積極配合管理處舉辦的各項社區(qū)文化活動；9) 每年上門家訪住戶一次，填寫家訪表；10) 配合公安、社區(qū)搞好人口管理和計劃生育工作；11) 收集責任區(qū)管理資料，每月定期向資料員查詢檔案的情況， 如有殘缺應(yīng)及時 健全；12) 每月進行一次服務(wù)調(diào)查，向管理處主任提交責任月管理服務(wù)工作總結(jié)；13)

36、落實管理處與轄區(qū)商業(yè)店鋪簽定門前三包合同；14) 負責轄區(qū)商業(yè)店鋪的裝修、規(guī)范使用、環(huán)境衛(wèi)生的監(jiān)管；15) 負責轄區(qū)商鋪管理費的收繳；16) 完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。前臺接待員崗位職責1) 負責管理處的對外接待工作；2) 負責住戶來訪、來電的接聽，解答住戶的各類咨詢并接受住戶的投訴，重要投訴應(yīng)及時向管理處主任匯報；3) 熟悉物業(yè)管理方面的法規(guī)、政策和管理處的各項制度與規(guī)定，了解公司、小 區(qū)的概況及管理處各部門的運作情況；4) 遵守有關(guān)保密制度，未經(jīng)允許不得泄露管理處文件及住戶的有關(guān)資料；5) 搞好個人儀容和衛(wèi)生，規(guī)范接待用語及行為，為管理處樹立優(yōu)良形象；6) 宣傳檔案法，做好各種門類和各種

37、載體(紙、相片、膠卷、磁帶、磁盤)的文件材料并做好積累、歸檔、修改補充和復(fù)印(曬)等工作；7) 熟悉擋案法、集團公司檔案管理制度和檔案借閱規(guī)定，做好日常 借閱管理工作；8) 參與承辦各類檔案的鑒定、銷毀工作；9) 具體確定文件、材料歸檔范圍和保管期限的劃分；10) 保證案卷質(zhì)量完好，保證案卷材料組合排列的條理性，保證案卷規(guī)格形式合 乎有關(guān)標準要求，案卷裝訂結(jié)實美觀；11) 負責各類檔案的分類編目和提供利用工具；12) 對所管理檔案的丟失、損壞、泄密負責；13) 熟悉企業(yè)檔案歸檔范圍，懂得分類編目，服務(wù)周到，書寫端正，字跡整齊；14) 負責管理處各類文件的收發(fā)及傳閱；15) 完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其

38、它工作。社區(qū)文化干事崗位職責1) 熟悉小區(qū)娛樂場所及其管理運作和小區(qū)居民情況，特別應(yīng)與工作在文學、藝 術(shù)、體育、音樂、新聞等行業(yè)的專家、知名人士建立良好人際及工作關(guān)系；2) 按照社區(qū)文化工作計劃、策劃、組織各種文學、藝術(shù)、體育、科技、法律、 社區(qū)服務(wù)等社區(qū)活動，豐富社區(qū)老、中、青、少各個層次居民的業(yè)余生活；3) 與住宅區(qū)教育單位建立良好的合作關(guān)系，大力發(fā)揮教育單位在社區(qū)文化建設(shè)中的積極作用，組織學生開展豐富多彩的課外活動和社會公益活動，培養(yǎng)青少年的文明的生活行為；4) 組織社區(qū)開展豐富多彩的文體健身活動和社會公益活動，增進鄰里間的交 流，提倡相互關(guān)心、互相幫助、自娛自樂的良好氛圍；5) 負責小

39、區(qū)大眾文體活動場所及設(shè)施的管理， 確保場地設(shè)施的使用安全，有便 民利民的服務(wù)措施；6) 能熟練使用攝影、錄像等器材和文體器材；7) 做好社區(qū)文化活動記錄，保持完整的檔案資料；8) 與住戶保持密切聯(lián)系，收集和反饋居民對社區(qū)文化建設(shè)的意見和建議；9) 完成上級交辦的其它工作。人事管理員崗位職責1) 積極參加管理處組織的業(yè)務(wù)知識學習，提高自身業(yè)務(wù)素質(zhì)；2) 負責管理處員工考勤統(tǒng)計工作及工資、獎金的核算、制表工作；3) 負責管理處員工勞務(wù)用工手續(xù)及勞動保險的辦理工作；4) 根據(jù)公司的培訓制度，結(jié)合本管理處實際情況，組織、安排員工的培訓工作；5) 配合公司綜合科的培訓安排，組織參訓人員準時參加培訓，并做

40、好簽到及培 訓內(nèi)容整理歸檔工作；6) 根據(jù)管理處發(fā)展計劃，制定年度、季度員工培訓計劃，并安排有效實施；7) 負責指導(dǎo)、督促各部門按計劃，定期開展員工的各種培訓、考核；8) 根據(jù)公司、管理處的各項管理制度及崗位職責， 對管理處全體員工進行工作 能力、工作態(tài)度、工作表現(xiàn)的考核，建議及核查對員工的獎懲；9) 有針對性的開展員工素質(zhì)、職業(yè)技能教育，穩(wěn)步提高員工素質(zhì)水平;10) 負責收集、整理、裝檔員工各種培訓記錄及培訓內(nèi)容；11) 對培訓工作中存在的問題提出建設(shè)性意見；12) 完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。裝修審批崗位職責1) 負責對業(yè)主的裝修申報方案按有關(guān)規(guī)定辦理審批及施工人員的辦證手續(xù)；2) 熟悉江

41、陰市裝修業(yè)的有關(guān)管理規(guī)定，負責擬訂裝修管理規(guī)定和施工管理辦 法，并組織實施；3) 熟悉房屋的結(jié)構(gòu)和功能及專業(yè)管線的走向，具備房屋建筑裝飾的專業(yè)知識；4) 負責向住戶宣傳和解釋裝修管理規(guī)定，耐心回答住戶提出的有關(guān)裝修的各種 問題；5) 負責及時向主任反映有關(guān)裝修過程中出現(xiàn)的問題，并提出解決的辦法；6) 積極參加管理處組織的集體活動和培訓，不斷提高服務(wù)水平和業(yè)務(wù)能力；7) 密切與相關(guān)裝修管理部門協(xié)調(diào)，共同做好裝修審批工作；8) 完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。收費員崗位職責1) 嘉慶學習不斷提高業(yè)務(wù)水平，嚴格執(zhí)行財務(wù)管理制度；2) 負責管理處現(xiàn)金、銀行存款的收支、管理、記帳、結(jié)算工作，及時辦理匯款 和

42、繳解工作；3) 認真執(zhí)行現(xiàn)金管理制度，及時收付現(xiàn)金，按規(guī)定限額存放現(xiàn)金；4) 掌握管理處的資金活動情況和經(jīng)營成果，及時準確的向管理處主任提供有關(guān) 經(jīng)營情況，為管理處主任提供參考意見；5) 熟悉轄區(qū)內(nèi)的單元戶數(shù)和面積，以及管理費、水電費等收費標準及計算方法， 收繳各種管理費并開具收據(jù)。做好收費的統(tǒng)計、核算工作，做到及時、不重 不漏，收費率達到100%6) 熟悉掌握出納帳的記帳原則和方法， 建立健全現(xiàn)金、銀行存款日記帳和其它 帳目，定期核對，做到帳目清晰、手續(xù)完備、帳帳相符、帳表相符、日清月結(jié)、準確無誤；7) 負責管理處員工工資、獎金、勞保、津貼的發(fā)放；8) 完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。倉儲管理員

43、崗位職責1) 負責后勤倉儲工作，每月對工作做出計劃和安排；2) 核批常用物品的出庫，控制用量；3) 對管理處組織的大型會議、活動進行后勤保障；4) 核查庫存臺帳，對有疑異處要進行跟蹤清查；5) 對出庫物品的使用進行跟蹤抽查；6) 全面負責倉庫中庫存物品的保管工作；7) 熟悉所有保管物品的名稱、規(guī)格、產(chǎn)地、單價、包裝和用途；8) 嚴格辦理入庫手續(xù)，對不合格產(chǎn)品不得入庫，并及時報告上級領(lǐng)導(dǎo)，做出處 理；9) 對庫存物品分類存放，妥善保管，嚴禁損壞和丟失；10) 對入庫物品必須予以清潔、整理，保證庫內(nèi)的干凈、整潔；11) 建立庫存臺帳，堅持月底盤存、季末清算、年度匯總，必須做到帳實相符；12) 對常

44、備物資清單內(nèi)的物品隨時留意， 當貨存量接近紅線時，必須及時向上級 主管匯報并購買；13) 嚴格辦理出庫手續(xù)；14) 對各部門及其它相關(guān)單位的領(lǐng)用物資進行匯總，每月一報帳；15) 完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。食堂管理員崗位職責1) 嚴格按食堂管理規(guī)定管理食堂，組織食堂員工的各種學習，不斷提 高思想素質(zhì)；2) 定期組織員工的身體檢查，防止傳染病菌攜帶者在食堂工作；3) 收集員工對食堂工作的意見和建議，不斷提高飯菜質(zhì)量和食堂管理水 平；4) 經(jīng)常按照食品衛(wèi)生管理辦法的要求，對飯菜烹飪的全過程進行檢查， 保證員工吃到安全可口的飯菜，提高膳食服務(wù)水平；5) 檢查食堂員工紀律，保證就餐秩序；6) 經(jīng)常監(jiān)督

45、食堂使用物品的采購，餐具、廚具、灶具的保管；7) 負責員工伙食費的收支，保證食堂帳目清楚，盈虧平衡；8) 認真做好防火、防爆、防盜、防食物中毒工作，確保食堂安全；9) 經(jīng)常檢查水、電設(shè)備及爐灶、排煙系統(tǒng)、供氣系統(tǒng)是否安全、合理使用, 應(yīng)經(jīng)常檢查冰箱、消毒柜等電器是否正常通電；10) 每月盤點庫存量，檢查食堂倉庫出、入是否帳物相符，有無虛報；11) 完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。廚師崗位職責1) 每周日前指定好食譜，確定菜的品種、用量，并及時采購；2) 采購的食品必須做到價廉物美，嚴禁從中私拿回扣；3) 對購回的物品必須當場驗收，不符合質(zhì)量、數(shù)量的不予以簽字；4) 保證飯的質(zhì)量，不得有夾生、焦飯和

46、異味飯；5) 所定下的菜單要把握好適度，做到既不浪費，又保證讓員工能按時吃好 吃飽；6) 積極配合食堂管理員的各項工作，并能多提有益食堂工作的意見；7) 堅持每天清掃桌凳、地面、門窗、餐廳以及操作間，保證清潔衛(wèi)生；8) 杜絕腐爛、變質(zhì)食品投入食用，對購回的蔬菜一定要清洗干凈，絕不能 有泥沙、頭發(fā)等雜物在食物中出現(xiàn)，把好食品檢驗關(guān)；9) 要做到勤洗澡、理發(fā)、剪指甲、換衣服，保持個人清潔衛(wèi)生，使就餐員 工看著舒服、吃的放心；10) 對所有餐具做到一洗、二清、三漂、四消毒，絕不允許未經(jīng)清洗和消毒 的餐具再使用；11) 完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。秩序維護部主管崗位職責1) 做好秩序維護部全體人員的思

47、想、 法紀教育工作，組織隊員學習業(yè)務(wù)知識和 軍事、消防訓練，不斷提高軍事技能和業(yè)務(wù)水平；2) 貫徹落實管理處的各項規(guī)章制度，制定有關(guān)秩序維護部的紀律、勤務(wù)、治安、 消防、人員、車輛、考評等各項制度；3) 負責本部各級人員之間的調(diào)整配備和指導(dǎo)， 處理秩序維護員在值勤中發(fā)生的 重大事件，確保管理處范圍內(nèi)公司質(zhì)量目標的實現(xiàn)；4) 具體安排秩序維護部各階段性的工作，適時調(diào)整臨時或突擊性的工作部署，并及時向管理處主任匯報各項工作和制度的落實情況，對提出的問題做出妥善解決的辦法；5) 每月對秩序維護部全體隊員的軍事技能、 業(yè)務(wù)知識進行綜合考核，并做出獎 懲細則；6) 負責對秩序維護部各級人員的考評、轉(zhuǎn)正、

48、晉級、晉升、招聘及辭退工作；7) 教育本隊隊員樹立熱忱奉獻、敬業(yè)愛崗、文明值勤的思想，把各項無償服務(wù) 和好人好事貫徹落實；8) 帶領(lǐng)秩序維護部全體人員堅持原則、依法辦事，做好為民、便民、利民工作;9) 詳細收集住戶意見和發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，及時處理并上報；10) 完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。秩序維護部班長崗位職責1) 準確了解隊員的思想動態(tài)，仔細掌握隊員的工作情況并做好各方面思想教 育；2) 負責全班軍事、應(yīng)急訓練和綜合培訓，全面提高本班隊員的軍事和業(yè)務(wù)水平；3) 組織全班隊員認真學習各項規(guī)章制度， 嚴格按規(guī)章制度辦事，實行規(guī)范化管 理；4) 做好本班的工作安排和事務(wù)處理，并協(xié)調(diào)全班的工作關(guān)系和內(nèi)

49、外關(guān)系；5) 合理安排全班勤務(wù)、公差，監(jiān)督本班隊員在工作中著裝整齊、文明值勤、禮 貌待人，樹立良好的秩序維護員形象，嚴格執(zhí)行作息制度；6) 每周組織召開班務(wù)會，講評上周工作和做好下周工作安排；7) 做好經(jīng)常性查崗工作，對全班隊員當月的工作進行綜合考評， 并在月底向部 門主管提出合理化獎懲建議，凡重大問題及時向部門主管請示、匯報；8) 每天管理人員下班后的時間代表物管處負總責， 必須認真處理各類突發(fā)性事 件及妥善解決客戶提出的緊急服務(wù)要求， 組織、協(xié)調(diào)指揮好此時段內(nèi)全體在 崗人員的工作；9) 完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。交通崗崗位職責1）懂得一般交通管理知識和指揮，熟悉住宅區(qū)（大廈）車輛出入口環(huán)

50、境，能果斷處理一般交通事故；2）交通管理員要熟練掌握住宅區(qū)（大廈）停車場自動化管理系統(tǒng)及電子監(jiān)控系 統(tǒng)的操作與維護，果斷處理電子控制系統(tǒng)發(fā)生的故障；3）按物價部門規(guī)定收取臨時車輛的停車費，并按時向管理處交納，不允許多收、 少收、甚至不收費的現(xiàn)象發(fā)生；4）嚴守崗位，施行24小時輪換值班，服從統(tǒng)一調(diào)度，不得隨意換崗；5）嚴格執(zhí)行住宅區(qū)（大廈）各項規(guī)章制度，對危害住宅區(qū)（大廈）及車輛安全的行為要立即制止或調(diào)解處理，避免事態(tài)擴大；6）積極參加交通管理知識的學習，精通與本崗位有關(guān)的業(yè)務(wù)知識；7）完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。巡邏崗崗位職責1) 熟悉巡邏區(qū)域樓宇的結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、樓座排列、各種公用設(shè)施、設(shè)備

51、的分 布位置，掌握小區(qū)的整體情況及各住戶的人數(shù)和人員相貌；2) 加強對下水管道、天燃氣管道等極易攀爬的治安“死角”的巡邏，嚴禁任何 人在此處閑逛、逗留；3) 嚴格遵守和執(zhí)行規(guī)定的巡邏間隔時間和巡邏路線，隨時留意閑雜人員的活動 情況，對小區(qū)及周邊的撿垃圾等一些無關(guān)的人員要及時清理出小區(qū)范圍；4) 負責監(jiān)督車輛停放情況，發(fā)現(xiàn)違章要及時糾正處理；5) 注意監(jiān)督住戶裝修情況，發(fā)現(xiàn)違章及時處理并上報；6) 注意觀察發(fā)現(xiàn)巡邏區(qū)域內(nèi)的其它異常情況并及時上報；7) 注意施工和裝修隊伍垃圾堆放以及廣告張貼，發(fā)現(xiàn)違章者應(yīng)責令其清理并告 知物業(yè)管理處；8) 遇到火警時不要驚慌，立即報警并及時通知、引導(dǎo)、指揮各住戶有

52、秩序的從 樓梯離開險境。保護現(xiàn)場，不得擅自處理；9) 巡邏時要文明禮貌、敬老愛幼、拾金不昧，不得利用值勤方便監(jiān)守自盜，敲 詐勒索；10) 完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。守衛(wèi)崗崗位職責1) 熟悉本小區(qū)人員情況，嚴格控制小區(qū)進出人員，認真檢查進出小區(qū)人員的證 件，杜絕不明身份的人員進出小區(qū)；2) 熱情接待來訪人員，在取得受訪住戶同意后，登記來訪人員的姓名、性別、 年齡、與住戶的關(guān)系、來訪事由、工作單位、家庭地址、來訪日期、來訪時 限后，方可進入住戶家庭，并做好離訪時間的登記和物品攜帶情況；3) 嚴格控制裝修人員進出小區(qū)，杜絕無裝修出入證或證件失效的裝修人員進出 小區(qū)及在小區(qū)內(nèi)招攬生意；4) 按申報先

53、后順序和工程輕重緩急， 合理有序地安排裝修材料的運送，以免造 成貨梯使用的混亂擁擠，并上報裝修審查員對搬運材料進行跟蹤；5) 嚴格控制小區(qū)各類物品的外運，查明外運物品實屬業(yè)主所有，并到管理處開 具放行條，辦好登記手續(xù)后方可放行，做好交接記錄。妥善保存、以便查閱；6) 發(fā)現(xiàn)小區(qū)有可疑人員，應(yīng)立即向帶班員匯報，隨時觀察可疑人員的動向，等 待帶班員前來處理，并做好交接記錄；7) 完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。保潔主管崗位職責1) 負責做好保潔員的思想教育、法紀教育工作，組織保潔員學習文化知識和專 業(yè)知識；2) 堅持每天巡視小區(qū)樓宇一遍，有效制止亂丟亂扔現(xiàn)象，并現(xiàn)場督導(dǎo)保潔工作；3) 對保潔工作實行劃分包干作業(yè)管理， 做到員工之間任務(wù)劃定